Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand [1. Aufl.] 978-3-658-26369-0;978-3-658-26370-6
Dieses Fachbuch beleuchtet die Besonderheiten und spezifischen Anforderungen an die Leistungen des Architekten und Bauin
2,659 246 2MB
German Pages XXII, 280 [295] Year 2019
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Table of contents :
Front Matter ....Pages I-XXII
Einleitung (Sebastian Herke)....Pages 1-8
Am Projekt Beteiligte (Sebastian Herke)....Pages 9-16
Objekte im Bestand (Sebastian Herke)....Pages 17-51
Maßnahmen im Bestand (Sebastian Herke)....Pages 53-66
Leistungsbild (Sebastian Herke)....Pages 67-105
Allgemeine Anforderungen im Bestand (Sebastian Herke)....Pages 107-130
Prozessanforderungen im Bestand (Sebastian Herke)....Pages 131-155
Planungskonzeption (Sebastian Herke)....Pages 157-187
Prozessmodell (Sebastian Herke)....Pages 189-228
Schlussbetrachtung (Sebastian Herke)....Pages 229-231
Back Matter ....Pages 233-280
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Sebastian Herke
Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand
Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand
Sebastian Herke
Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand
Sebastian Herke Cottbus, Deutschland
ISBN 978-3-658-26369-0 ISBN 978-3-658-26370-6 (eBook) https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6 Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar. Springer Vieweg © Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlags. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von allgemein beschreibenden Bezeichnungen, Marken, Unternehmensnamen etc. in diesem Werk bedeutet nicht, dass diese frei durch jedermann benutzt werden dürfen. Die Berechtigung zur Benutzung unterliegt, auch ohne gesonderten Hinweis hierzu, den Regeln des Markenrechts. Die Rechte des jeweiligen Zeicheninhabers sind zu beachten. Der Verlag, die Autoren und die Herausgeber gehen davon aus, dass die Angaben und Informationen in diesem Werk zum Zeitpunkt der Veröffentlichung vollständig und korrekt sind. Weder der Verlag, noch die Autoren oder die Herausgeber übernehmen, ausdrücklich oder implizit, Gewähr für den Inhalt des Werkes, etwaige Fehler oder Äußerungen. Der Verlag bleibt im Hinblick auf geografische Zuordnungen und Gebietsbezeichnungen in veröffentlichten Karten und Institutionsadressen neutral. Lektorat: Karina Danulat Springer Vieweg ist ein Imprint der eingetragenen Gesellschaft Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH und ist ein Teil von Springer Nature. Die Anschrift der Gesellschaft ist: Abraham-Lincoln-Str. 46, 65189 Wiesbaden, Germany
Vorwort
Das Planen und Bauen im Bestand hat für die Gesellschaft, die Bauwirtschaft und für uns Architekten eine große praktische Bedeutung. Dem wird im Studium der Architektur und in der Weiterbildung durchaus Rechnung getragen. In der Forschung sind noch viele Fragen offen. Zwar gibt es viele wissenschaftliche Arbeiten über historische Gebäude und Anlagen, über die Baumeister vergangener Epochen, aber zum Planen und Bauen im Bestand kaum. Umso erfreulicher ist es, dass Herr Dr.-Ing. Architekt Sebastian Herke sich der Frage angenommen hat, welche Leistungen von Architekten zu erbringen sind, um erfolgreich im Bestand zu arbeiten. Eine wesentliche Voraussetzung für ein erfolgreiches Bauvorhaben – das gilt für den Neubau wie für den Altbau – ist eine umfassende Projektvorbereitung. Dazu gehören realistische Ziele des Auftraggebers, die ausreichende Erfahrung seiner Auftragnehmer in Verbindung mit einem für die Aufgabe angemessenen Leistungsbild des Architekten bei auskömmlicher Vergütung. Vor wenigen Jahren trat die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI) in der Fassung vom 10.07.2013 in Kraft. Wie in den vorangegangenen Jahrzehnten wurde auch diesmal auf ein eigenständiges Leistungsbild verzichtet, obwohl bekannt ist, dass die Leistungen beim Planen und Bauen im Bestand sich von denen bei Neubauten erheblich unterscheiden. Die in der HOAI enthaltenen Grundleistungen – das gilt auch für die Besonderen Leistungen – dürfen nicht als normatives Leitbild für einen Architektenvertrag verstanden werden. Zudem ist in jedem Fall vor der Beauftragung der Planungs- und Überwachungsleistungen zu überlegen, welche Leistungen erforderlich sind. Auftraggeber sollen sich im eigenen Interesse diesbezüglich vom Architekten beraten lassen. So ist für das Planen und Bauen im Bestand ein Teil der beim Neubau üblichen Grundleistungen nicht erforderlich. Einzelne in der HOAI aufgeführte Besondere Leistungen können stattdessen notwendig sein. Tatsache ist, dass die Besonderen Leistungen weder in den HOAI-Kommentaren noch in der Fachliteratur ausreichend beschrieben sind. Der Verfasser hat im Rahmen seiner Forschung festgestellt, dass beim Planen und Bauen im Bestand eine Vielzahl von zusätzlichen Aufgaben definiert werden müssen, um sie im Architektenvertrag berücksichtigen zu können. Die Dissertation, die Herr Dr.-Ing. Sebastian Herke am Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie der Brandenburgischen Technischen Universität (BTU) Cottbus-Senftenberg angefertigt hat, ist in diesem Sinne eine ausgezeichnete Grundlage für die Gestaltung von vertraglichen Leistungsbildern von Maßnahmen beim Planen und Bauen im Bestand. Als Lehrstuhlinhaber, Betreuer und Erstgutachter seiner hervorragenden wissenschaftlichen Leistung, die im Übrigen nicht nur in ökonomischer, sondern auch in ingenieurwissenschaftlicher und juristischer Hinsicht begutachtet wurde, begrüße ich die vorliegende, aus der Dissertationsschrift entwickelte Veröffentlichung außerordentlich. Es würde mich sehr freuen, wenn sie unter allen an Planung und Bau Beteiligten verbreitet würde. Möge sie zu Diskussionen anregen, Erkenntnisse bieten und praktischen Nutzen stiften für das Planen und Bauen im Bestand. Cottbus, Mai 2019
Univ.-Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche
Vorwort des Verfassers
Das vorliegende Fachbuch liegt die Frage zugrunde, ob sich aus den Anforderungen baulicher Maßnahmen im Bestand ein gesondertes Leistungsbild für den Architekten in der Bauplanung und -ausführung von Wohnbauten ableiten lässt. Ferner wird auf die Fragestellung eingegangen, welche Leistungen des Objektplaners erforderlich sind, um seine werkvertraglichen Pflichten zu erfüllen. Anlass für die Untersuchung geben zum einen die hohe Bautätigkeit an Bestandsobjekten seit den 1980er-Jahren und zum anderen die steigende Anzahl an rechtlichen Problemen bei der Gestaltung von Planungsverträgen für bauliche Maßnahmen im Bestand. Als Grundlage für die Vertragsgestaltung dient den Bauherren in der Regel die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Jedoch finden sich in der Rechtsverordnung weder gesonderte Hinweise zu einem Leistungsbild, noch werden Besondere Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand aufgeführt. Bisherige Erkenntnisse beschränken sich auf einzelne Leistungsphasen der Planung oder auf Bauprozesse, sodass der Bedarf an einer umfangreichen Aufarbeitung des Themas besteht. Ausgangspunkt bildet eine Untersuchung von Objekten der 1920er- bis 1940er-Jahre und der derzeitigen Bautätigkeit am Wohnungsmarkt. Weiterhin werden spezifische Anforderungen von baulichen Maßnahmen dargestellt und allgemeine Anforderungen von den charakteristischen Prozessanforderungen abgegrenzt. Einer besonderen Bedeutung kommt der Analyse und der Bewertung der Leistungen des Architekten bei Bauprojekten im Bestand zu. Probleme werden anhand von Beispielen beschrieben und Lösungsansätze erarbeitet. Darüber hinaus beinhaltet dies eine kritische Betrachtung bisher angewandter Methoden zur Prozessgestaltung. Einzelne Leistungen und komplexe Modelle werden gegenübergestellt. Die Auswertung erfolgt mittels der Methoden des Qualitätsmanagements und einer Risikoanalyse zum Identifizieren von Problemen und zur Bewertung der Prozesse. Das Ziel der Arbeit ist die systematische Zusammenstellung der Leistungen des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand. Es werden zum einen einzelne Leistungen aufgeführt, die als Besondere Leistungen nach HOAI beschrieben werden. Zum anderen ergeben sich aufgrund der individuellen Prozesse bei baulichen Maßnahmen im Bestand spezifische Rückschlüsse auf die Gestaltung des Leistungsbilds als Ganzes. Weiterhin lassen sich Planungsgrundsätze ableiten. Die Ergebnisse sind gleichermaßen für Bauherren als auch für Architekten bei der Vertragsgestaltung von Vorteil, um Leistungslücken zu vermeiden. Das vorliegende Buch entstand als Dissertationsschrift am Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie der Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus-Senftenberg. Zahlreiche Gespräche, kritische Betrachtungsweisen von bauökonomischen Zusammenhängen und die fundierte wissenschaftliche Genauigkeit haben entscheidend zum Gelingen beigetragen. Ich danke dem Lehrstuhl für die mehrjährige Unterstützung. Ganz besonders möchte ich Herrn Univ.Professor Dr.-Ing. Dipl.-Wirtsch.-Ing Wolfdietrich Kalusche danken, der diese Arbeit durch seine fachliche Unterstützung begleitet hat.
VII
Vorwort des Verfassers
Die Arbeit ist als interdisziplinäre Forschung zu verstehen, die sich an weiteren Fachbereichen anlehnt und Methoden sowie die praktische Anwendung aus diesen Gebieten nutzt. Zu danken ist hierbei zum einen Univ.-Professor Dr.-Ing. Ralf Woll, der es ermöglichte, Forschungsmethoden zum Qualitätsmanagement anzuwenden. Zum anderen begleitete Herr Professor Dr. Heiko Fuchs die Arbeit in juristischer Hinsicht. Im Rahmen meiner Tätigkeit am Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie war ich mit der Organisation und Durchführung eines Doktorandenkolloquiums betraut. Der Meinungsaustausch und die Fachgespräche haben maßgeblich zur Weiterentwicklung dieser Arbeit beigetragen. Ich danke allen Doktoranden und Absolventen des Kolloquiums für die anregenden Auseinandersetzungen sowie den kritischen Fragen. Hervorzuheben sind insbesondere Frau Dipl.-Ing. Franziska Bartsch, Frau Monika Deutschmann, M.Sc. sowie Herr Ass. jur. Janosch Wegener Mag. rer. publ. Im Laufe der Bearbeitung gab es inspirierende Diskussionen mit verschiedenen Personen außerhalb von wissenschaftlichen Einrichtungen. Es seien besonders erwähnt Frau Studienrätin Ulrike Dlubek und Herr Dipl.-Ing. Marko Schneider, durch deren Anregungen diese Arbeit kontinuierlich verbessert wurde. Ihnen sei an dieser Stelle herzlich gedankt. Einen großen Dank gilt meiner Familie. Meiner Frau Maria und meinen Kindern – ohne deren Verständnis, Unterstützung und Motivation die vorliegende Arbeit nicht hätte entstehen können. In besonderer Verbundenheit danke ich meinen Eltern, die mir meinen Weg geebnet haben.
Cottbus, Mai 2019
Dr.-Ing. Sebastian Herke
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
XII
Tabellenverzeichnis
XIII
Abkürzungsverzeichnis
XVI
1
Einleitung
1
1.1
Relevanz
1
1.2
Vorgehensweise
6
2
Am Projekt Beteiligte
9
2.1
Ziele der am Projekt Beteiligten
9
2.2
Bauherr
11
2.3
Objektplaner
11
2.4
Fachplaner und Sonderfachleute
13
2.5
Ausführende Firmen
14
2.6
Nutzer
15
2.7
Träger Öffentlicher Belange
15
2.8
Sonstige Beteiligte
16
2.9
Literaturverzeichnis
16
3
Objekte im Bestand
17
3.1
Objektarten
17
3.2
Begriffe im Bestand
19
3.3
Wohnungsmarkt
27
3.4
Wohnungsbau
31
3.5
Ursachen für das Planen und Bauen im Bestand
44
3.6
Literaturverzeichnis
51
X
Inhaltsverzeichnis
4
Maßnahmen im Bestand
53
4.1
Lebenszyklus von Gebäuden
53
4.2
Begriffe baulicher Maßnahmen im Bestand
55
4.3
Abgrenzung baulicher Maßnahmen im Bestand
62
4.4
Strategien baulicher Maßnahmen im Bestand
65
4.5
Literaturverzeichnis
66
5
Leistungsbild
67
5.1
Planung in der Bauwirtschaft
67
5.2
Gebühren- und Honorarordnungen
74
5.3
Planungsvertrag
84
5.4
Umbauzuschlag
90
5.5
Defizite in der Honorarordnung
94
5.6
Architektenleistungen in Deutschland
101
5.7
Sonstige Leistungsbilder
103
5.8
Literaturverzeichnis
105
6
Allgemeine Anforderungen im Bestand
107
6.1
Anforderungen an das Projekt
107
6.2
Qualitative Anforderungen
110
6.3
Wirtschaftliche Anforderungen
116
6.4
Terminliche Anforderungen
123
6.5
Rechtliche Anforderungen
124
6.6
Literaturverzeichnis
130
7
Prozessanforderungen im Bestand
131
7.1
Allgemeine Prozessanforderungen
131
7.2
Grundlagenermittlung
139
7.3
Vorplanung
146
7.4
Entwurfsplanung
147
7.5
Genehmigungsplanung
148
XI
Inhaltsverzeichnis
7.6
Ausführungsplanung
148
7.7
Vorbereitung der Vergabe
149
7.8
Mitwirkung bei der Vergabe
150
7.9
Objektüberwachung
151
7.10
Objektbetreuung
154
7.11
Literaturverzeichnis
154
8
Planungskonzeption
157
8.1
Stand der Forschung
157
8.2
Systemgrenzen
174
8.3
Beispielprojekte
179
8.4
Risikoanalyse
182
8.5
Literaturverzeichnis
187
9
Prozessmodell
189
9.1
Darstellung der Leistungen
189
9.2
Zusammenfassung
223
9.3
Planungsgrundsätze
224
9.4
Literaturverzeichnis
228
10
Schlussbetrachtung
229
10.1
Zusammenfassung
229
10.2
Ausblick
231
Anhang
233
Literaturverzeichnis
247
Stichwortverzeichnis
279
Abbildungsverzeichnis
Abb. 3.1:
Bestand an Wohn- und Nichtwohngebäuden.
18
Abb. 3.2:
Verteilung des Wohnungsbestands nach Baujahr.
23
Abb. 3.3:
Mängelbereiche und Schadensbilder der Baualtersklasse C.
26
Abb. 3.4:
Struktur des Wohnungsbestands.
27
Abb. 3.5:
Eigentümer des Wohnungsbestands.
28
Abb. 3.6:
Entwicklung der Einwohner, Haushalte und Haushaltsgrößen.
29
Abb. 3.7:
Langzeitentwicklung des Bauvolumens ab dem Jahr 1950.
33
Abb. 3.8:
Bauvolumen in Europa.
34
Abb. 3.9:
Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden der GdW-Unternehmen.
41
Abb. 4.1:
Bauliche Maßnahmen.
55
Abb. 4.2:
Bauliche Maßnahmen im Bestand.
56
Abb. 5.1:
Planungs- und Bauprozess nach HOAI.
80
Abb. 6.1:
Projektentwicklung im Bestand.
108
Abb. 6.2:
Anforderungen an Standort und Objekt.
109
Abb. 6.3:
Erweiterung und Aufstockung eines Bestandsobjekts.
117
Abb. 6.4:
Investition und Finanzierung bei Projekten im Bestand.
122
Abb. 7.1:
Planungsprozess im Neubau und im Bestand.
132
Abb. 7.2:
Abgrenzung von Rückkoppelung und Änderung im Planungsprozess.
134
Abb. 8.1:
Sequenzmuster der Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand. [1]
168
Abb. 8.2:
Sequenzmuster der Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand. [2]
169
Abb. 8.3:
Beispiele baulicher Maßnahmen im Bestand.
181
Abb. 8.4:
Risikoportfolioanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand.
186
Abb. 9.1:
Planungsgrundsätze für das Planen und Bauen im Bestand.
226
Tabellenverzeichnis
Tab. 2.1:
Am Projekt Beteiligte und ihre Ziele.
10
Tab. 3.1:
Baualtersklassen für Wohngebäude.
22
Tab. 3.2:
Planungskennwerte von Bestandsobjekten der Baualtersklasse C.
24
Tab. 3.3:
Anteil der baulichen Maßnahmen im Bestand am Wohnungsbau.
32
Tab. 3.4:
Bauvolumen und Wohnungsbau in Europa.
35
Tab. 3.5:
Wohnungsbauvolumen an Bestandsgebäuden in ausgewählten Ländern.
35
Tab. 3.6:
Jährlicher Neubaubedarf an Wohnraum.
37
Tab. 3.7:
Bauvolumen in der DDR.
39
Tab. 3.8:
Wohnungsneubau und -abgang.
43
Tab. 4.1:
Interne und externe Einflüsse auf Bestandsobjekte.
54
Tab. 4.2:
Abgrenzung von Instandsetzung, Verbesserung und Modernisierung.
63
Tab. 4.3:
Baukosten einer Instandhaltung und Modernisierung.
64
Tab. 5.1:
Projektphasen im Entwurfsprozess nach Asimow.
71
Tab. 5.2:
Projektphasen im Entwurfsprozess nach Jones.
72
Tab. 5.3:
Vergleich von Verfahrensweisen im Planungsprozess.
73
Tab. 5.4:
Vergleich der Systemtechnik und HOAI.
73
Tab. 5.5:
Leistungsbild nach Penther.
75
Tab. 5.6:
Gebührenordnung der Architekten der 1920er- bis 1950er-Jahre.
76
Tab. 5.7:
Inhalt und Umfang der Architektenleistungen nach GOA.
77
Tab. 5.8:
Leistungsbild Objektplanung von der GOA bis zur HOAI.
82
Tab. 5.9:
Regelungen zu Maßnahmen im Bestand in der HOAI 2013.
86
Tab. 5.10:
Bewertungsmethoden der Honorarermittlung im Bestand.
87
Tab. 5.11:
Ermittlung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz.
89
Tab. 5.12:
Arbeitsaufwand bei baulichen Maßnahmen im Bestand.
90
Tab. 5.13:
Honorarordnungen im europäischen Vergleich.
93
Tab. 5.14:
Vergleich der Änderungsvorschläge zur HOAI.
100
XIV
Tabellenverzeichnis
Tab. 5.15:
Studiengänge mit dem Schwerpunkt Planen und Bauen im Bestand.
102
Tab. 6.1:
Barrieren und Aufwand von baulichen Maßnahmen an Bestandsobjekten.
115
Tab. 6.2:
Kostenvergleich baulicher Maßnahmen im Bestand.
118
Tab. 6.3:
Berechnung einer Modernisierungsumlage.
121
Tab. 6.4:
Baunebenrechtliche Anforderungen im Bestand.
126
Tab. 7.1:
Neubau und Instandsetzung einer Putzfassade mit Holzfenster.
137
Tab. 7.2:
Bauzustandsanalyse.
141
Tab. 8.1:
Stand der Forschung – Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand. [1]
158
Tab. 8.2:
Stand der Forschung – Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand. [2]
159
Tab. 8.3:
Stand der Forschung – Prozessmodelle zum Planen und Bauen im Bestand. 160
Tab. 8.4:
Planung nach Pfarr, Koopmann, Rüster.
162
Tab. 8.5:
Vergleich der Planungsprozesse nach Halter und SIA 102.
163
Tab. 8.6:
Vergleich Planungsprozess nach SIA 102 und SanStrat.
166
Tab. 8.7:
Prozessmodelle zum Planen und Bauen im Bestand.
172
Tab. 8.8:
Morphologischer Kasten – Wohnobjekte der 1920er- bis 1940er-Jahre.
176
Tab. 8.9:
Merkmalsausprägungen der Beispielobjekte.
178
Tab. 8.10:
Gegenüberstellung der Beispielprojekte.
179
Tab. 8.11:
Baulicher Zustand der Beispielobjekte.
180
Tab. 8.12:
Risikoarten im Planungs- und Bauprozess.
183
Tab. 8.13:
Beispiel der Risikoanalyse zur HOAI 2013.
183
Tab. 8.14:
Bewertungsmaßstab Bedeutung.
184
Tab. 8.15:
Bewertungsmaßstab Auftretenswahrscheinlichkeit.
184
Tab. 8.16:
Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand.
185
Tab. 8.17:
Risikoklassifizierung der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand.
187
Tab. 9.1:
Abgrenzung der Leistungen und Tätigkeiten eines Objektplaners.
191
Tab. 9.2:
Symbole für die Darstellung der Leistungen.
192
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung).
193
Tab. 9.4:
Leistungen der Leistungsphase 2 (Vorplanung).
201
Tab. 9.5:
Leistungen der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung).
206
Tab. 9.6:
Leistungen der Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung).
209
Tab. 9.7:
Leistungen der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung).
211
XV
Tabellenverzeichnis
Tab. 9.8:
Leistungen der Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe).
214
Tab. 9.9:
Leistungen der Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe).
216
Tab. 9.10:
Leistungen der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung [...]).
218
Tab. 9.11:
Leistungen der Leistungsphase 9 (Objektbetreuung).
222
Abkürzungsverzeichnis
A
Auftretenswahrscheinlichkeit
a. a. R. d. T.
allgemein anerkannte Regeln der Technik
abP
allgemein bauaufsichtliches Prüfzeugnis
ACA
Association of Consultant Architects
AG
Auftraggeber
AGB
allgemeine Geschäftsbedingungen
AGO
Ausschuss für Gebührenordnungen der Architekten und Ingenieure
AHO
Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung
AIA
Dienstleistungsgesellschaft für Architekten und Ingenieure
AK
Architektenkammer
AKBln
Architektenkammer Berlin
AKS
Architektenkammer Sachsen
AMVOB
Altbaumietenverordnung Berlin
AN
Auftragnehmer
ArchLG
Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen
Arge
Arbeitsgemeinschaft
ARGEBAU
Bauministerkonferenz (Konferenz der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder)
Az
Aktenzeichen
B
Bedeutung
BAK
Baualtersklasse Bundesarchitektenkammer
BAKA
Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung Bundesverband Altbauerneuerung
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BauVorlV
Bauvorlagenverordnung
BbgAK
Brandenburgische Architektenkammer
BbgDSchG
Brandenburgische Denkmalschutzgesetz
BbodSchG
Bundes-Bodenschutzgesetz
Abkürzungsverzeichnis
BBR
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
BBSR
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
BBU
Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmer
BDA
Bund Deutscher Architekten
BDB
Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure
BDI
Bundesverband der Deutschen Industrie
BE
Baustelleneinrichtung
BetrKV
Betriebskostenverordnung
BFR
Baufachliche Richtlinien
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl
Bundesgesetzblatt
BGF
Brutto-Grundfläche
BGF
Bundesfinanzhof
BGH
Bundesgerichtshof
BH
Bauherr
BiB
Bauen im Bestand
BIM
Building Information Modeling
BIngK
Bundesingenieurkammer
BK
Betreuungsklasse
BKI
Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern
BLDAM
Brandenburgische Landesamt für Denkmalpflege und Archäologisches Landesmuseum
Bln
Berlin
BMBau
Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
BMGL
Bemessungsgrundlage
BMJ
Bundesministerium der Justiz
BMUB
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
BMVBS
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
BMVBW
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen
BMVI
Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur
BMWi
Bundesministerium für Wirtschaft (in den Jahren 1949–1998) Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (in den Jahren 1998–2002, 2005–2013) Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (ab dem Jahr 2013)
BMZ
Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung
BNB
Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen
BRI
Brutto-Rauminhalt
XVII
XVIII
Abkürzungsverzeichnis
BV
Berechnungsverordnung
BVerwG
Bundesverwaltungsgericht
BWK
Bauwerkskosten
ByAK
Bayerische Architektenkammer
cbm
Kubikmeter
CCPT
Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur
CHE
Centrum für Hochschulentwicklung
CO2
Kohlenstoffdioxid
DAB
Deutsches Architektenblatt
DAI
Verband Deutscher Architekten- und Ingenieurvereine
db
Deutsche Bauzeitung
DBU
Deutsche Bundesstiftung Umwelt
DBV
Deutscher Beton- und Bautechnik-Verein
DBZ
Deutsche Bauzeitschrift
DENA
Deutsche Energie-Agentur
DG
Dachgeschoss
DGNB
Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
DIBt
Deutsches Institut für Bautechnik
DIN
Deutsche Industrienorm Deutsches Institut für Normung
DIW
Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
DschG
Denkmalschutzgesetz
DVP
Deutscher Verband der Projektmanager
DWA
Deutsche Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall
EDV
elektronische Datenverarbeitung
EEWärmeG
Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz
EFH
Einfamilienhaus
EK
Eigenkapital
EN
Europäische Norm
EnEG
Energieeinsparungsgesetz
EnEV
Energieeinsparverordnung
EP
Einheitspreis
EStG
Einkommensteuergesetz
ETB
Eingeführte Technische Baubestimmungen
EU
Europäische Union
EuGH
Europäischer Gerichtshof
Abkürzungsverzeichnis
EUR
Euro
FAG
Facharbeitsgruppe
FBTA
Fachbereichstag Architektur
FCKW
Fluorchlorkohlenwasserstoff
FK
Fremdkapital
FMEA
Failure Mode and Effects Analysis
FP
Fachplaner/-ung
GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Gesamtverband der Wohnungswirtschaft
GEFMA
German Facility Management Association (Deutscher Verband für Facility Management)
GefStoffV
Gefahrstoffverordnung
GG
Grundgesetz
GgW
Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmer
GOA
Gebührenordnung der Architekten
GPA
Gemeindeprüfanstalt Baden-Württemberg
GVBl
Gesetz- und Verordnungsblatt
GVSS
Gesamtverband Schadstoffsanierung
HE
Hauseingang
HH
Hochhaus
HOAI
Honorarordnung der Architekten und Ingenieure
Hrsg.
Herausgeber
HS
Hochschule
HV
Hausverwaltung
i. e. S.
im engeren Sinn
i. w. S.
im weiteren Sinn
ICOMOS
International Council on Monuments and Sites
IFB
Institut für Bauforschung
IFBau
Institut Fortbildung Bau
ILS
Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung
IP Bau
Impulsprogramm Bau
ISO
Internationale Organisation für Normung
IWU
Institut Wohnen und Umwelt
IWW
Institut für Wissen in der Wirtschaft
Jg.
Jahrgang
KfW
Kreditanstalt für Wiederaufbau
Kfz
Kraftfahrzeug
XIX
XX
Abkürzungsverzeichnis
KG
Kammergericht Kellergeschoss Kostengruppe
KMB
Kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtungen
KMF
Künstliche Mineralfaser
LBB
Landesinstitut für Bauwesen und angewandte Bauschadensforschung
LBO
Landesbauordnung
LG
Landgericht
LPH
Leistungsphase
MBO
Musterbauordnung
MDg
Ministerialdirigent
MFH
Mehrfamilienhaus
Mod.
Modernisierung
ModEnG
Modernisierungs- und Energieeinspargesetz
ModInstR
Richtlinie zur Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen
ModR
Richtlinien zur Förderung der Modernisierung von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen
MR
Ministerialrat
mvB
mitzuverarbeitende Bausubstanz
NachbG
Nachbarrechtsgesetz
NGO
Non-Governmental Organisation (engl.: Nichtregierungsorganisation)
NKM
Netto-Kaltmiete
NUF
Nutzungsfläche
o. Jg.
ohne Jahrgang
o. V.
ohne Verlag
OLG
Oberlandesgericht
OP
Objektplaner
PAK
Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe
PE
Projektentwicklung
pbb
Planen und Bauen im Bestand
PBiB
Planen und Bauen im Bestand
PCP
Pentachlorphenol
PLBB
Planen und Bauen im Bestand
PSP
Projektstrukturplan
RBBau
Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes
RBK
Richtlinien für die Baukostenplanung
Abkürzungsverzeichnis
Red.
Redaktion
REFA
Verband für Arbeitsgestaltung, Betriebsorganisation und Unternehmensentwicklung (vormals: Reichsausschuß für Arbeitszeitermittlung)
RH
Reihenhaus
RIBA
Royal Institute of British Architects
Rn
Randnummer
RPW
Richtlinie für Planungswettbewerbe
RPZ
Risikoprioritätszahl
s. v.
sub voce (lat.: unter dem Ausdruck)
SanStrat
Sanierungsstrategien
Sem.
Semester
SIA
Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein
SO
Sonderfachleute
SSB
Spezial Seminare Bau
StatBa
Statistisches Bundesamt
StLB
Standardleistungsbuch
StLB BauZ
Standardleistungsbuch für Zeitarbeitsverträge
Syn.
Synonym
TA
Technische Anlagen (nach DIN 276) Technische Ausrüstung (nach HOAI)
THF
Tempelhofer Feld
TÖB
Träger Öffentlicher Belange
TW
Tragwerk
u. R.
umbauter Raum
UDSchB
Untere Denkmalschutzbehörde
UVPG
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
VBI
Verband Beratender Ingenieure
VDA
Verband Deutscher Architekten Verband der Automobilindustrie
VDE
Verband der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik
VDI
Verein Deutscher Ingenieure
VHB
Vergabehandbuch
VOB
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
VOF
Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen
WE
Wohneinheit
WIA
Wirtschaftsdienst für Architekten und Ingenieure
WoBauFördG
Wohnungsbauförderungsgesetz
XXI
XXII
Abkürzungsverzeichnis
WoBauG
Wohnungsbaugesetz
WoEigG
Wohnungseigentumsgesetz
WoFG
Wohnraumförderungsgesetz
WoFlV
Wohnflächenverordnung
WoModG
Wohnungsmodernisierungsgesetz
ZTV
Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen
1
1.1
Einleitung
Relevanz
1.1.1 Ausgangssituation Das Planen und Bauen im Bestand ist eine richtungsweisende Aufgabe des Architekten. Der zu bearbeitende Bestand beinhaltet nicht ausschließlich historisch wertvolle Gebäude, sondern triviale Architektur wie Wohnsiedlungen, Industriebauten, Gewerbe- und Büroimmobilien. Von allen Objektarten nehmen Wohnobjekte eine besondere Position ein. Sie sind von Bedeutung, da diese regional variieren und, gemessen an der Anzahl der Objekte im Gebäudebestand, die Mehrzahl am deutschen Immobilienmarkt darstellen. Vielerorts entspricht der Wohnstandard nicht den gestiegenen Wünschen, ebenso ist der technische Ausbauzustand unzureichend. Infolgedessen sind bauliche Maßnahmen erforderlich, wobei der Anteil am gesamten Bauvolumen aufgrund der großen Anzahl an Objekten kontinuierlich steigt. Der Objektplaner übernimmt wesentliche Leistungen bei der Planung baulicher Maßnahmen. Das Aufgabenspektrum des Architekten hat sich in den letzten 40 Jahren gewandelt. Überwog in den 1970er-Jahren der Neubau, steigt seit den 1980er-Jahren der Anteil der Bauaufgaben im Bestand. Eine aufkommende Energiepolitik, gesellschaftliche Verpflichtungen zur Nachhaltigkeit und der Denkmalschutz fordern von Eigentümern die Bestandsobjekte in planerischer, technischer sowie wirtschaftlicher Hinsicht zu betrachten. Zusätzliche Leistungen der Architekten werden erforderlich. Dies beinhaltet die Auseinandersetzung mit der Instandhaltung, Modernisierung sowie mit dem Abbruch und der Beseitigung der Bestandsobjekte. Für die Leistungserfüllung steht dem Architekten eine Vielzahl an Regelwerken und Rechtsverordnungen zur Verfügung. Der Großteil wurde in den 1970er-Jahren konzipiert und seitdem überwiegend in technischen Belangen angepasst. Normen und Rechtsverordnungen im Bauwesen sind somit nachhaltig vom Neubau geprägt. Das Planen und Bauen im Bestand ist darin als Sonderfall beschrieben und, gemessen am Umfang der Bautätigkeit, unterrepräsentiert. In der Praxis führt dies zu umfangreichen Störungen, die vor allem rechtliche Problemstellungen betreffen. So dient die Honorarordnung der Architekten und Ingenieure (HOAI) zur Beschreibung des Leistungsumfangs und wird fälschlicherweise bei der Gestaltung von Planungsverträgen verwendet. Die Rechtsverordnung ersetzt nicht das Leistungsbild für die Vertragsgestaltung, vielmehr werden preisrechtliche Anforderungen für die durchschnittliche Leistungserfüllung aufgeführt. Aufgrund des nicht vorhandenen Leistungsbilds für Bestandsobjekte ist die Honorarordnung ungeeignet. Mehrleistungen bei baulichen Maßnahmen im Bestand sind gesondert zu erfassen. In der Regel fordern Bauherren keine individualisierte Vertragsgestaltung, was zum einen an dem Mangel an Orientierungsmöglichkeiten und zum anderen an den nicht ausreichenden Kenntnissen zum Planen und Bauen im Bestand liegt.
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_1
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1
1 Einleitung
Die fehlenden Regelungen sind historisch bedingt, da die Grundlagen der HOAI und damit das Leistungsbild in den 1970er-Jahren konzipiert wurden. Ungeachtet zahlreicher Novellierungen und Empfehlungen von Sachverständigen erfolgte bisher keine Anpassung an die heutigen Marktbedingungen und den umfangreichen Maßnahmen an Bestandsobjekten. Dies führt einerseits zu Problemen, die aus den beschriebenen vertraglichen Defiziten entstehen, andererseits zu einer mangelhaften Planung. Für den Objektplaner ergeben sich Schwierigkeiten, das Planungssoll umzusetzen. Der Aufwand bei der Bearbeitung von Bestandsobjekten ist weit höher zu bewerten als bei vergleichbaren Neubauten. Das bedeutet zwangsläufig mehr Komplexität und ein größeres Haftungsrisiko. Architekten passen sich den Marktbedingungen an und entwickeln eigene Herangehensweisen, um den speziellen Anforderungen gerecht zu werden. Dem Haftungsrisiko begegnen die Objektplaner mit einer sorgfältigen Leistungserbringung, ungeachtet der Tatsache, dass die Vergütung nicht auskömmlich ist. Rückblickend zeigt die Entwicklung der letzten dreißig Jahre eine Verschiebung von Neubauleistungen zum Bauen im Bestand. Seit dem Anstieg in den 1980er-Jahren verweisen Interessenvertreter der Architekten auf diese Unzulänglichkeiten. Die Bundesarchitektenkammer forderte bereits im Jahr 1988: „[...] an die Architektenkammern: – die notwendigen Fortbildungsveranstaltungen durchzuführen – Vertragsmuster für Architektenverträge zu erarbeiten. [...] an die Hochschulen: – im Rahmen der Ausbildung auch die Themen Modernisierung und Sanierung [sic!], Umgang mit Baudenkmalen sowie gestalterische und bautechnische Probleme vorhandener Bausubstanz zu vertiefen. [...] an den Gesetzgeber: – die bestehende Honorarordnung (HOAI) um den Bereich ‚Leistungen der Architekten im Baubestand‘ zu ergänzen und Leistungs- und Honoraransätze hierfür in Erweiterung bisher bestehender Ansätze umfassend neu zu formulieren.“ 52. Bundesarchitektenkammerversammlung zum Planen im Bestand [BAK 1988, S. 3 f.] Der Handlungsbedarf wird seit Langem diskutiert, bisher erfolgte jedoch keine Anpassung durch den Verordnungsgeber. Allein die Architektenkammern der Länder bieten ein spezielles Fort- sowie Weiterbildungsangebot an. In den Handlungsfeldern der Interessenvertreter und der Verbände der Architekten (z. B. Bund Deutscher Architekten, Bundesarchitektenkammer, Architektenkammern der Länder) finden sich Themen, wie die Honorarordnung sowie das Planen und Bauen im Bestand, als zentrale Bestandteile. „Wir können gar nicht mehr alles selber wissen, aber Architekten müssen die richtigen Fragen stellen, um zu Ergebnissen zu kommen, die umsetzbar, wirtschaftlich und werterhaltend sind.“ Hans-Ulrich Kilian, Architekt, Professor an der Hochschule Biberach [Kilian/Riehle 2012] „Wenn Sie in einer Stadt bauen, ist oder war immer schon etwas da. Das sollte man als Architekt respektieren. Das Bauen im Bestand – zumal im denkmalgeschützten – ist eigentlich spannender. Es ist eine andere Art des Entwerfens.“ Vincent von Feilitzsch, Architekt, Ausschuss Planen und Bauen im Bestand, Architektenkammer Berlin [Feilitzsch 2013]
1.1 Relevanz
Die Veränderungen sind nicht allein durch die Verbände zu tragen, sondern erfordern eine Anpassung in der Lehre der Architekten. Dazu ist eine systematische Auseinandersetzung mit dem Bestand erforderlich. Es gibt wenige Lehrstühle und Fachgebiete an deutschen Hochschulen, die das vollbringen. [vgl. Hild 2014, S. 37] Das Defizit in der klassischen Architekturausbildung ist der Realität anzupassen. Dezidierte Studiengänge bilden die Ausnahme. Derzeit gibt es weniger als zehn Lehrstühle an deutschen Hochschulen, die sich im Fachbereich Architektur mit dem Thema auseinandersetzen. Im Studium liegt der Schwerpunkt überwiegend im Entwurf von Neubauten. [vgl. Hild 2016, S. 53 f.] Dabei ist das Planen und Bauen im Bestand in verschiedenen Bereichen zu verankern, da technische, rechtliche und bauwirtschaftliche Sichtweisen zu beachten sind: „Das [PBiB] kommt im Architekturstudium häufig zu kurz und bedarf auch einer gewissen praktischen Erfahrung.“ Hans-Ulrich Kilian, Architekt, Professor an der Hochschule Biberach [Kilian/Riehle 2012] „Beim Bauen in und mit dem Bestand gibt es keine Standardlösungen. [...] Das erfordert vom Berufsstand ein möglichst breites aber auch vertieftes Wissen über die sozialen Umstände, die technischen Möglichkeiten und die Vorlieben der jeweiligen Epoche. Hierzu braucht es Architektinnen und Architekten mit einer fundierten Ausbildung, die sich nicht scheuen, sich weiterzuqualifizieren, die kreativ entwerfen, integral planen und teamfähig sind.“ Wolfgang Riehle, Architekt, ehem. Präsident der Architektenkammer BadenWürttemberg [Institut Fortbildung Bau] Das in der Praxis vorherrschende Leistungsspektrum von Genehmigungs- und Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe sowie der Objektüberwachung wird in der Lehre ansatzweise vermittelt. Dies hat negative Auswirkungen auf den Kenntnisstand der Objektplaner. Die Besonderheiten und Anforderungen der Objekte sind dem Architekten unbekannt. Änderungen hierzu werden kontrovers diskutiert. Dabei weisen Professoren seit Langem auf dieses zukunftsweisende Berufsbild hin. [vgl. Mertes/Schramm et al. 2002] [vgl. Kalusche 2007 (a)] „Seit Jahren werden über zwei Drittel aller Bauleistungen im Bestand erbracht. [...] Die Bauwirtschaft hat sich darauf eingerichtet, bei den Planern bin ich mir nicht sicher. Schließlich sind die meisten von uns angetreten, um Siedlungen, Schulen oder Theater zu entwerfen.“ Wolfdietrich Kalusche, Architekt, Professor an der BTU Cottbus-Senftenberg [Kalusche 2010 (b), S. 65] „Such´ dir deine Nische! Bauen im Bestand ist eine solche Nische mit allerbesten Zukunftsperspektiven.“ Wolfgang Riehle, Architekt, ehem. Präsident der Architektenkammer BadenWürttemberg (1998–2014) [Kilian/Riehle 2012] Es herrscht Einigkeit bei den meisten Beteiligten: Planen und Bauen im Bestand erfordert eine hohe Verantwortung. Die gesellschaftliche Verpflichtung durch die Interessenvertreter – die das Thema in der Außenwahrnehmung präsentieren – ist hier hervorzuheben. Der Arbeitskreis Bauen im Bestand der Architektenkammer Berlin setzt u. a. die Schwerpunkte Honorar- und Bewertungsproblematik, energetische Modernisierung und Nachverdichtung von städtischen Strukturen. [vgl. Architektenkammer Berlin/Arbeitskreis Bauen im Bestand 2015, Aufgabengebiete] Ebenso wurde der deutsche Pavillon auf der 13. Internationalen Architekturausstellung
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4
1 Einleitung
1
in Venedig im Motto Reduce/Reuse/Recycle gestaltet. [vgl. BMVBS 2012 (a)] Zudem wurden Forschungsinitiativen gebildet, die sich den neuen Handlungsfeldern widmen. [vgl. „Zukunft des Bauens“ Forschungsinitiative Zukunft Bau/Detail Research] „Was passiert mit den sanierungsbedürftigen [sic!] Bauten der ostdeutschen Städte, die vom demografischen Wandel und im Besonderen von der prekären Situation der Menschen betroffen sind – die wegziehen, weil sie dort keine Arbeit finden und/oder für sich und ihre Kinder keine Zukunft sehen? Angesichts der 1,83 Mio. leerstehenden Wohnungen in Deutschland, angesichts der rund 50 Prozent des Wohnbestands aus der Nachkriegszeit, der immer noch unsaniert [sic!] vor sich ‚hindümpelt‘: Es ist an der Zeit, der Thematik ‚Modernisierung im Bestand‘ auch im Architektenalltag und in der ausbildung den Wert zuzuschreiben, den sie verdient.“ Detail Research und Forschungsinitiative Zukunft Bau 2014 „Zukunft des Bauens“ [Pfeiffer 2014] Eine Betrachtung der Prozesse beim Planen und Bauen im Bestand erfolgte bisher nicht, ebenso wurde kein eigenständiges Leistungsbild entwickelt. Infolgedessen gibt es wenige Anhaltspunkte für Architekten. In der Artikelserie Planen und Bauen im Bestand im Deutschen Architektenblatt (DAB), unter der redaktionellen Verantwortung von Heinz Schmitz, wurden in den Jahren 1987 bis 1992 u. a. „Systematiken und Grundlagen“ und „Forschung[sinhalte]“ aufgezeigt sowie aktuelle Fragestellungen bearbeitet. [Schmitz 1986, S. 1503–1506] Im Rahmen dieser Fachartikel sind hilfreiche Beiträge entstanden. Aufgrund der Kürze der Aufsätze fanden diese eine weite Beachtung unter Objektplanern. Die Aufgaben des Objektplaners beim Planen und Bauen im Bestand sind praxisrelevant und müssen für die zukünftige Betrachtung des Berufs des Architekten berücksichtigt werden. Auseinandersetzungen mit dem Planen und Bauen im Bestand bleiben bisher weitestgehend unbeachtet, da ein Großteil der Forschung vor allem technische Perspektiven betrachtet. So gibt es Initiativen der Bundesländer wie Zukunft Altbau, die durch das Land BadenWürttemberg gefördert wird. [http://www.zukunftaltbau.de] [vgl. Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg GmbH 2017] Die Forschungsinitiative Zukunft Bau trägt ebenso zur „nachhaltigen Entwicklung des Bausektors“ bei, indem folgende Schwerpunkte unterstützt werden: – – – –
Modernisierung des Gebäudebestands nachhaltiges Bauen und Bauqualität demografischer Wandel Verbesserung der Bau- und Planungsprozesse
[vgl. BMUB 2015; Forschungsinitiative Zukunft Bau]
1.1.2 Stand der Forschung Die in diesem Fachbuch hinterfragten Probleme ergeben sich seit Mitte der 1980er-Jahre. Zu dieser Zeit wurden Fachgebiete wie der Verband Bauwerkserneuerung und Instandhaltung gebildet, um die Forschung zum Planen und Bauen im Bestand zu intensivieren. Mit zunehmender Bedeutung stellt das Thema eines der wichtigsten Betätigungsfelder der Architekten im Hochbau, speziell im Wohnungsbau, dar. Die methodischen Verfahren zur Betrachtung von baulichen Maßnahmen stammen seitdem vorwiegend aus der Wohnungswirtschaft und be-
1.1 Relevanz
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schränken sich hauptsächlich auf Bauherrenfunktionen oder beschreiben unternehmensspezifische Vorgehensweisen.
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In der Literatur finden sich aktuelle technische und rechtliche Forschungsarbeiten, die vor allem auf die Baukonstruktion ausgerichtet sind. In diesen werden der Brandschutz oder die Tragwerksplanung sowie bauordnungsrechtliche Fragen zum Bestandsschutz behandelt. Weitere Themen beziehen die Bauforschung und die architektonische Haltung zu Bestandsobjekten ein. Rechtsverordnungen und technische Regelwerke werden in bestimmten Abständen den gegenwärtigen Entwicklungen angepasst. Hierbei geht es nicht ausschließlich um die Angleichung an die allgemein anerkannten Regeln der Technik, vielmehr sind die grundlegenden Verhältnisse in der Baupraxis und Bauwirtschaft zu hinterfragen und zu diskutieren. Arlt stellt diesbezüglich fest, dass es in jedem Jahrzehnt einen Schwerpunkt in der Bauforschung gibt und dieser hinsichtlich der wirtschaftlichen Perspektive neu ausgerichtet wird. [vgl. Arlt 1993, S. 1744] Die Themen beschreiben den Wohnungsbau (1950er- bis 1980er-Jahre), die Organisation der Bauunternehmung, die Baubetriebswirtschaft (1960er-Jahre) und die Ökologie (1990er-Jahre). In den 2000er-Jahren standen die Energieeinsparung und die Nachhaltigkeit im Blickpunkt. Aufgrund des Anstiegs der Bestandsmaßnahmen wird seit dem Jahr 2010 das Planen und Bauen im Bestand diskutiert.
1.1.3 Ziel Im vorliegenden Werk wird eine systematische Betrachtung der Prozesse beim Planen und Bauen im Bestand unter Berücksichtigung der zugrunde liegenden Anforderungen durchgeführt. Die komplexen Vorgänge und Bedingungen werden am Beispiel von Wohnobjekten der 1920er- bis 1940er-Jahre untersucht. Es erfolgt eine kritische Auseinandersetzung mit den Praxisproblemen im Planungsprozess – mit dem Ziel der strategischen Beurteilung – und die systemorientierte Untersuchung der Verfahren bei baulichen Maßnahmen. Es erfolgt die Zusammenführung von wissenschaftlichen Sichtweisen aus der Forschung, mit den in der Praxis relevanten Entwicklungen und Bedürfnissen. Die Ansätze von Professor Karlheinz Pfarr – als Mitbegründer der Honorarordnung in den 1970er-Jahren – werden fortgeführt. Dabei wird die Idee zur Gestaltung eines Leistungsbilds für Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau aus den 1980er-Jahren aufgenommen. Die Ergebnisse dienen einer strategischen Ausrichtung und Vorgehensweise des Objektplaners, um den Vorgängen im Bauprozess, den Qualitäts- und den Prozessanforderungen gerecht zu werden. Bauliche Maßnahmen im Bestand sind individuell zu betrachten, wobei Einzelfalllösungen erforderlich sind. Weiterhin bilden die in diesem Fachbuch zusammenfassend dargestellten Entwicklungen eine Entscheidungsgrundlage für die zukünftigen, strategischen Ausrichtungen und Handlungsempfehlungen in der Architektenausbildung. Architekten und Ingenieure im Planungs- sowie Bauprozess bietet das Buch eine Orientierung zu den umfangreichen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand. Eine weitere Zielgruppe sind die Interessenvertreter, wie die Architektenkammern und Berufsverbände. Demgegenüber wendet sich das Thema an die Entscheidungsträger in Wohnungsunternehmen und an Bauherren.
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1 Einleitung
1.2 Vorgehensweise 1.2.1 Thematische Einordnung Die Bauwirtschaftslehre ist ein Fachbereich der Wirtschaftswissenschaften, in der bauwirtschaftliche Aspekte auf das Planen, Bauen und Nutzen von Bauwerken angewendet werden. Sie gliedert sich in Baubetriebslehre, Planungsbetriebslehre und Planungs- und Bauökonomie. Zudem gibt es weitere Themengebiete wie die Immobilienbetriebslehre oder Immobilienökonomie. [vgl. Herke/Bartsch 2013, S. 7–10] Die vorliegende Buch thematisiert einen Teilbereich der Bauökonomie, in der Planungssystematiken und -strategien strukturiert untersucht werden. Ebenso werden planungstheoretische Aspekte betrachtet, die in der Planungs- und Bauökonomie wiederzufinden sind. Dabei sind verschiedene Teilgebiete wie Projektmanagement, Kosten- und Terminplanung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Bauplanung und Bauausführung zu beachten. [vgl. Möller/Kalusche 2013, S. 2–4] Eine Aufgabe ist „die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit von Bauwerken“ im gesamten Planungsprozess, von der Projektidee, über die Bauplanung und Bauausführung, bis zur Inbetriebnahme und Nutzung. [Dusatko/Oelsner 2005, S. 162] Der Architekt, in diesem Zusammenhang als Objektplaner bezeichnet, ist Bestandteil dieses Systems. Die Planungs- und Bauökonomie wurde im Wesentlichen in den 1960er und 1970er-Jahren durch Professor Karlheinz Pfarr begründet. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind in den Architekturfakultäten wenige Lehrstühle für dieses Thema zu finden. [vgl. Dusatko/Oelsner 2005, S. 187] Dies betrifft ebenso das Planen und Bauen im Bestand, das in der Lehre unterrepräsentiert ist. Die wissenschaftliche Auseinandersetzung mit dem Thema fand in den letzten Jahrzehnten vor allem unter denkmalrechtlichen und technischen Gesichtspunkten statt. Eine Betrachtung aus Sicht der Prozesslehre ist somit erforderlich. Das Planen und Bauen im Bestand erstreckt sich auf alle Bereiche des Bauprozesses. Die Vielzahl der Themen können nicht in einem einzelnen Buch abgedeckt werden. Es ist von Bedeutung, den Forschungsbereich innerhalb der Bauökonomie abzugrenzen. Pfarr gliedert das bauwirtschaftliche System in die Bereiche Objekt, Institution und Prozess. Dieser systemtheoretische Ansatz ermöglicht die begriffliche Ab- und Eingrenzung der Fragestellung. Institutionen sind einzelne Subjekte, die planen, bauen, finanzieren oder nutzen. Die (Bau-)Objekte beschreiben das Ziel und den Gegenstand der handelnden Institutionen. Der Planungs- und Bauprozess kennzeichnet die „zeitliche Determination des Zusammenwirkens der beteiligten Subjekte auf die Bauobjekte“. [Pfarr 1984, S. 15] Kalusche erweitert die Systematik um die Verfahrenslehre, die technische, rechtliche und betriebswirtschaftliche Grundlagen beinhaltet. [vgl. Kalusche 2003, S. 13] Der Verfasser nimmt einen Standpunkt innerhalb der Bauökonomie ein. Aus institutioneller Sicht wird der Objektplaner betrachtet, der im Titel dieses Werk als Architekt bezeichnet wird. Die Einordnung in die Objektplanung und die Betrachtung von Gebäuden im Hochbau, ermöglicht eine Abgrenzung zu anderen Planungsbereichen – wie der Fachplanung und dem Tiefbau. Der integrale Planungsprozess bietet zwangsläufig die Möglichkeit der Einbindung weiterer Beteiligter an der Planung. Weiterhin führen Gebäudeeigentümer und institutionelle Bauherren bauliche Maßnahmen im Bestand durch. Die vorliegende Betrachtung grenzt sich von den Bauherrenleistungen ab.
1.2 Vorgehensweise
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Objekte, im Besonderen Wohnobjekte, werden in Baualtersklassen unterschieden. Insbesondere die Wohnbauten der Baualtersklasse C, der 1920er- bis 1940er-Jahre in Deutschland, werden näher betrachtet.
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Der wesentliche Teil dieses Buches beschreibt Prozesse beim Planen und Bauen im Bestand. Diese beziehen sich auf die Bauplanung und -ausführung als Teilbereich der Objektplanung, die in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure beschrieben werden. Prozesse in der Bauplanung und Bauausführung werden auf Grundlage der Anforderungen erörtert. Hierbei werden weniger das technische Detail und konstruktive Maßnahmen betrachtet, da diese in der Forschung hinlänglich untersucht wurden. Vielmehr werden planerische und ausführungsorientierte Aspekte in der systematischen Herangehensweise des Objektplaners analysiert. Im engeren Sinn wird die strategische Ausrichtung der Planung betrachtet.
1.2.2 Begriffliche Abgrenzung Entsprechend der beschriebenen Abgrenzung des Themas hinsichtlich des Handlungsbereichs Prozess (Leistungsbild) und des Anwendungsbereichs Objekt (Wohnobjekt) wird das Leistungsbild der Objektplanung beschrieben. Die Bezeichnung des Objektplaners folgt der HOAI und bezieht sich auf Architekten (Innenarchitekten) und Ingenieure für die Planung von Gebäuden und Innenräumen. Abzugrenzen sind diese zu Planern von Freianlagen, Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen. Der Bauherr, als Begriff des öffentlichen Rechts, wird einheitlich für Investoren oder Eigentümer verwendet. [vgl. Locher/Locher 2012, Rn. 12] Sollten im Einzelfall verschiedene am Projekt Beteiligte beschrieben werden, ist dies gesondert gekennzeichnet. Rechtsgeschäftlich wird der Bauherr als Auftraggeber bezeichnet. Der Auftragnehmer hingegen beschreibt die Ausführenden Firmen und Fachunternehmer. Aus Gründen der Verständlichkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung von männlichen und weiblichen Sprachformen verzichtet. Stattdessen wird das generische Maskulinum bevorzugt, d. h., „die grammatisch maskuline Form [wird] verallgemeinernd verwendet“. [BMJ 2008, Rn. 110] Personen beider Geschlechter sind gleichermaßen angesprochen. Dies wird damit begründet, dass die Personenbezeichnungen Architekt, Eigentümer, Bauherr, Mieter und Auftraggeber jeweils „juristische Personen, deren Organe oder sonstige, nicht rechtsfähige Zusammenschlüsse von Personen [...]“ bezeichnen. [BMJ 2008, Rn. 113] Prozesse und bauliche Maßnahmen an Bestandsobjekten werden unter dem Begriff Planen und Bauen im Bestand zusammengefasst. In Anlehnung an die Prozesslehre nach Pfarr erfolgt die Einteilung in Bauplanung (Planen im Bestand) und Bauausführung (Bauen im Bestand). Der Begriff Planen und Bauen im Bestand wird in der Kurzform als PBiB verwendet. Ebenso sind weitere Schreibweisen gebräuchlich. Verbreitete Bezeichnungen sind pbb (Universität Siegen/Hochschule Biberach) oder PUBB (Österreichisches Ökologie-Institut). Bei mehrteilige Eigennamen (substantivische Verbindungen) wird das Adjektiv großgeschrieben. Zu diesen Begriffen zählen die Ausführenden Firmen, die Besonderen Leistungen, die Fachlich Beteiligten, der Morphologische Kasten, die Technischen Anlagen, die Technische Ausrüstung, die Technische Lebensdauer, die Wirtschaftliche Nutzungsdauer und die Träger Öffentlicher Belange.
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1 Einleitung
1.2.3 Methodik Eine erfolgreiche Planung ist durch wirtschaftliche, gestalterische und technische Aspekte bestimmt. Architekten und Ingenieure können zielführend im Bestand agieren, wenn die besonderen Anforderungen beachtet werden. Darauf aufbauend werden die Prozesse im Wohnungsbau analysiert und Planungsgrundsätze definiert. Aufgrund der Vielzahl an Maßnahmen und Eingriffe in Bestandsgebäude, beschreiben diese ein Spektrum von möglichen Handlungsfeldern, die im Gesamtzusammenhang beim Planen und Bauen im Bestand zu beachten sind. Das Ergebnis ist im Kontext der individuellen Bauaufgabe zu hinterfragen. Vorangestellt wird eine Metaanalyse der Studien zum Leistungsbild beim PBiB. Ab den 1980er-Jahren erfolgte ein Anstieg der Bauleistungen im Bestand, rückblickend werden die letzten 30 Jahre betrachtet, in denen die wissenschaftliche Aufarbeitung des Themas stattfand. Weiterhin werden abgeschlossene Projekte zur Erhebung von Datenmaterial ausgewertet. Die Ergebnisse sind in abgewandelter und anonymisierter Form dargestellt. Diese deskriptive Untersuchung beschreibt den Zustand beim PBiB. Zudem wird eine Risikoanalyse der Planungsprozesse und möglicher Probleme durchgeführt. Zudem werden Anforderungen mit den bekannten Modellen verglichen, Lösungen erarbeitet und Planungsgrundsätze formuliert.
1.2.4 Literaturverzeichnis Am Ende jedes Kapitels finden sich Literaturhinweise zu den wesentlichen Quellen, die im jeweiligen Kapitel genutzt werden. Da diese Aufzählung aufgrund der Vielzahl der Quellen und Verweise nicht vollständig sein kann, befindet sich am Ende dieses Buches ein komplettes Literaturverzeichnis – gegliedert nach Gesetzen, Rechtsverordnungen, Richtlinien, DINNormen, technischen Regelwerken, Rechtsprechungen und Sachtiteln. Wobei die Sachtitel nicht nach Publikationsart sondern alphabetisch nach Autoren sortiert sind. Bedeutende Literatur zum Kapitel 1 (Einleitung): Dusatko, Ingeborg; Oelsner, Uta: Die Planungs- und Bauökonomie im Architekturstudium – eine Bestandsaufnahme. In: Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): Praxis, Lehre und Forschung der Bauökonomie. Stuttgart: BKI, 2006, S. 162–177. Herke, Sebastian; Bartsch, Franziska: Zeitreise der Planungs- und Bauökonomie. BKI: Stuttgart, 2014. Kalusche, Wolfdietrich: Studienprofil im Wandel – Planungs- und Bauökonomie im Architekturstudium. In: Deutsches Architektenblatt Jg. 35 (2003), Heft 11, S. 12–13. Mertes, Rainer; Schramm, Clemens; et al.: Statusbericht HOAI 2000plus. [o. O.], 2002. Möller, Dietrich-Alexander; Kalusche, Wolfdietrich: Planungs- und Bauökonomie Wirtschaftslehre für Bauherren und Architekten. 6. Aufl., München: Oldenbourg, 2013. Pfarr, Karlheinz: Grundlagen der Bauwirtschaft. Essen: Deutscher Consulting Verlag, 1984. Schmitz, Heinz: Planen und Bauen im Bestand – Die Aufgabe der Zukunft! In: Deutsches Architektenblatt, Jg. 18 (1986), Heft 12, S. 1503–1506.
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Am Projekt Beteiligte
Wohngebäude können eine Wirtschaftliche Nutzungsdauer von bis zu 100 Jahren aufweisen. In dieser Zeitspanne werden am Objekt Veränderungen vorgenommen, die die Planung, Errichtung, Nutzung, Erneuerung und den Umbau sowie den Abbruch betreffen. In jeder der einzelnen Phasen sind am Projekt Beteiligte mit jeweils eigenen Interessen vertreten. Die Planungsund Bauprozesse waren lange Zeit auf den Architekten und Handwerker beschränkt. Durch den iterativen Planungsprozess sind weitere Beteiligte im Prozess eingebunden. Die Projekte werden von verschiedenen (Fach-)Planern und Sonderfachleuten auf der einen Seite und den Entscheidungsträgern wie Eigentümern und Bauherren sowie den Trägern Öffentlicher Belange auf der anderen Seite geprägt.
2.1 Ziele der am Projekt Beteiligten Die Beteiligten treten als Einzelpersonen oder Gruppen auf, wobei die Anzahl mit der Projektgröße zunimmt. Die Aufbauorganisation unterscheidet sich nicht wesentlich vom Neubau. Es gibt Unterschiede bei der Zahl der Beteiligten und den größeren Umfang der Leistungen. In der Bauwirtschaft im Allgemeinen und beim PBiB verändern sich die Bedingungen kontinuierlich. Dies betrifft die Anzahl der Fachlich Beteiligten (Breite), die Anzahl der zu erbringenden Tätigkeiten (Höhe) und die Verschiedenartigkeit der Projektinhalte (Tiefe). [vgl. Pfarr 1978, S. 7] „Unsere Bauaufgaben werden zunehmend komplexer [...]. Die Informationsfülle nimmt immer mehr zu. Es muss eine Vielzahl von Fachleuten unterschiedlicher Disziplinen [...] bei verschiedenen Institutionen eingesetzt werden [...]“ [Pfarr/Locher 1979, S. 10] Die Vielzahl der Beteiligten erfordert eine Abgrenzung der Kompetenzen. Der Architekt übernimmt einen wesentlichen Teil der Verantwortung und eine entscheidende Position in der Aufbauorganisation der Planung. In der Betrachtung von baulichen Maßnahmen werden alle Beteiligten im Planungsprozess eingebunden. Wohnobjekte sind nicht ausschließlich konstruktive und technische Systeme, sondern sie erfordern soziale und gesellschaftliche, räumliche und stadtplanerische sowie ökonomische Betrachtungsweisen. [vgl. Ehrbar/Schwer 2013, S. 112] Die Beteiligten werden durch unterschiedliche Interessen geleitet und haben je nach Blickwinkel andere Erwartungen an das Objekt. [vgl. König et al. 2009, S. 14] Zu unterscheiden sind technische und wirtschaftliche Anforderungen im Planungsprozess sowie die Zielvorstellungen der Nutzer. [vgl. Fahrenholtz 1980, S. 21] [siehe Tab. 2.1] Ein Großteil der Mängel bei baulichen Maßnahmen im Bestand resultiert aus Fehlinterpretationen von Messungen oder Untersuchungen. Mangelnder Sachverstand weist auf eine unzureichende Ausbildung der Planer und Mitarbeiter der Ausführenden Firmen hin. Ein Berufsbild
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_2
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2 Am Projekt Beteiligte
zum PBiB fehlt bisher. Dieses wird zunehmend erforderlich, weil bauliche Maßnahmen nicht spezifischen Leistungsbereichen zuzuordnen sind. Ein weiterer Aspekt ist die notwendige Zertifizierung der Ausführenden Firmen, um die Eignung und eine ausreichende Qualifizierung festzustellen. [vgl. BMVBW 2003, S. 115] Tab. 2.1:
Am Projekt Beteiligte und ihre Ziele.
Beteiligte
Systemgrenze
Ziele
Eigentümer (Bauherr)
Immobilie und Liegenschaft (Portfolio)
Erhalt der Immobilie und angemessene Rendite (wirtschaftlich) Mangelfreiheit (technisch)
Nutzer (Mieter)
Objekt und Nutzungseinheit
Miete (wirtschaftlich) Wohnkomfort (technisch)
Objektplaner (Architekt/Innenarchitekt)
Objekt und Nutzungseinheit
Baukultur (kulturell) Planungshonorar (wirtschaftlich) Mangelfreiheit (technisch)
Fachplaner
Bauteil und Objekt
Planungshonorar (wirtschaftlich) Mangelfreiheit (technisch)
Ausführende Firmen
Bauteil und Objekt
Gewinn (wirtschaftlich) Mangelfreiheit (technisch)
Träger Öffentlicher Belange
Objekt und Quartier
Identität erhalten (kulturell) Sicherheit und Schutz (technisch)
Öffentlichkeit und Gesellschaft
Stadt und Quartier
Mietpreisentwicklung (wirtschaftlich) geringer Ressourcenverbrauch (energetisch) Erhalt der Baukultur (kulturell) Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (rechtlich)
Politik
Stadt und Quartier
Förderung von Wohnraum (wirtschaftlich) Erhalt von Wohnraum (gesellschaftlich) geringer Ressourcenverbrauch (technisch)
Kreditinstitute
Objekt
Zins und Tilgung (wirtschaftlich)
2.3 Objektplaner
2.2 Bauherr Ein Bauherr ist Eigentümer, aber nicht zwingend Betreiber oder Nutzer einer Immobilie. Zu unterscheiden sind private oder wohnungswirtschaftliche Bauherren sowie der Zusammenschluss von Bauherren (Bauherrengemeinschaft). In der Wohnungswirtschaft werden darüber hinaus weitere Beteiligte wie Hausverwalter eingebunden. Ist der Bauherr nicht der Nutzer, sondern der Betreiber einer Immobilie, sind die Nutzer (z. B. Mieter) bei baulichen Maßnahmen frühzeitig einzubeziehen. Dabei ist die soziale Kompetenz entscheidend. Unzureichende Erfahrung oder Kommunikation mit den Nutzern führen zu Störungen im Bauablauf. Im Wohnungsbau wird zusätzlich ein Mietermanagement erforderlich, um Probleme rechtzeitig zu erkennen. [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (b), S. 13] Bei der Gestaltung des komplexen Leistungsbilds stellt der Bestand an den Bauherrn hohe Anforderungen. So kann dieser die Architektenleistungen nicht bewerten oder ein Leistungsbild definieren. Der Objektplaner stellt hingegen Anforderungen an die Planungssicherheit und die Entscheidungsgrundlagen des Bauherrn. Die Informationspflicht des Objektplaners erfordert vom Bauherrn das Bewusstsein für die Zweckmäßigkeit und technische Notwendigkeit der geforderten Maßnahmen. Ein unschlüssiger Standpunkt hinsichtlich der Einbindung von Fachlich Beteiligten und der Beauftragung von Gutachten, z. B. für die Bestandsaufnahme, ist problematisch. Die mangelnde Entscheidungsfähigkeit ist oftmals monetär begründet. Die Ziele des Bauherrn unterscheiden sich beim PBiB nicht grundlegend von denen beim Neubau, d. h. „die gestalterische Qualität, die [...] Gebrauchsfähigkeit und die wirtschaftliche Nutzung“ sind die wesentlichen Anforderungen. [Breitling/Cramer 2007, S. 29] Oftmals stimmen diese nicht mit den Möglichkeiten des vorhandenen Objekts überein und werden im Detail entscheidend durch den Bestand beeinflusst. Bestandslösungen wiederum unterscheiden sich wesentlich vom Neubau. Es sind besondere Vorgaben zu beachten, wie die Art und der Umfang der baulichen Maßnahme. [vgl. Meisel 1987, S. 1361] Die Ziele des Bauherrn werden dabei wie folgt beeinflusst: – – – – –
geringe Kosten durch wirtschaftlichen Umbau, Anbau oder Erweiterung kurze Termine (Ausführungsdauern) und ein verzögerungsfreier Bauablauf behutsamer Eingriff in die vorhandene Bausubstanz Werterhalt und -steigerung Steigerung der Nutzerqualität
[vgl. Neddermann 2007 (b), S. 50]
2.3 Objektplaner Der Objektplaner ist im Planungsteam für die Gesamtkoordination verantwortlich. Jedoch werden Planungsleistungen im Bestand teilweise nicht durch einen Architekten erbracht, sondern von fachkundigen Firmen durchgeführt. Dies liegt im Allgemeinen an der geringen Projektgröße der Maßnahmen sowie an den technischen und organisatorischen Erfordernissen. Bereits im Jahr 1988 wies die Bundesarchitektenkammer (BAK) darauf hin, dass lediglich bei rund 10 Prozent der Baumaßnahmen im Bestand Architekten beauftragt werden. [vgl. Bundesarchitektenkammer 1988, S. 3] Planungsleistungen werden durch den Bauherrn oftmals nicht vertraglich vereinbart und somit teilweise von den Ausführenden Firmen erbracht. Der
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2 Am Projekt Beteiligte
Bauherr wägt in diesem Fall ab, ob die zusätzlichen Kosten für die Beauftragung eines Objektplaners erforderlich sind. So werden aus Kostengründen z. B. bei energetischen Modernisierungen oftmals keine Planer beauftragt. Dies führt zu einer ungenügenden Koordination und „baubegleitenden Kontrolle“ und betrifft ebenso die Berechnungs- sowie Bemessungsverfahren z. B. die Erstellung eines Energieausweises. [AIA 2014] Hierbei wird eine „besonders fachkundige Person“ wie ein Bauingenieur mit Qualifikation oder ein Prüfingenieur erforderlich. [ARGEBAU 2006, S. 6] Beim Bauen im Bestand werden vom Objektplaner höhere ingenieurtechnische Kompetenzen gefordert. Es werden nicht ausschließlich aktuelle rechtliche und technische Aspekte betrachtet, sondern ebenso frühere Vorschriften und Verfahren. Ein ausgebildeter und sachkundiger Objektplaner ist erforderlich, um folgende Leistungen sicherzustellen – – – – –
„behutsamen Umgang mit der vorhandenen Substanz [...] vorsichtige Reduzierung der Groß-Wohnanlage [...] Wissen um Baukonstruktion, Baustoffe, ihr Verhalten zueinander und mögliche Bauschadensursachen [...] Einsatz von Handwerkern am Bau, Wissen um das Ineinandergreifen von Gewerken und ihre Koordination [...] verantwortliche Kosten- und Terminplanung [...]“
[Bundesarchitektenkammer 1988, S. 3] Der Architekt ist aufgrund seiner Ausbildung am ehesten geeignet, die anspruchsvollen Aufgaben zu erfüllen und Lösungen im Bestand umzusetzen. [vgl. Bayerische Architektenkammer 2006, S. 17 f.] Das Wissen wird erst in der Praxis erworben. Hier haben die Planer für gewöhnlich keine ausreichende Erfahrung mit dem Umgang im Bestand. Der Markt bietet hinreichend Chancen, um Strategien für neue Dienstleistungen zu entwickeln. [vgl. Arlt 2004, S. 15] Objektplaner müssen sich diesen Anforderungen stellen und ihr Leistungsspektrum erweitern sowie angebotene Weiterbildungsmaßnahmen und Fortbildungen wahrnehmen. Bauliche Maßnahmen im Bestand erfordern Erfahrungen und Kenntnisse zu Schäden an Bauwerken, Baumethoden, Baustoffen sowie Baukonstruktionen. Der Objektplaner muss die Möglichkeiten erahnen und erforderliche Rückschlüsse ableiten. Der Architekt hat eine besondere Beratungspflicht gegenüber dem Bauherrn. Er schuldet keine vollumfängliche Rechtsberatung, aber eine Beratung zu den einzubeziehenden Beteiligten und möglichen Maßnahmen. Hierbei sind der Denkmalschutz und die energetische Modernisierung zu nennen. [vgl. Cuypers/Böhm 1995, S. 219 f.] [vgl. OLG Naumburg 2012, Az.: 2 U 125/11] Die Hinweispflicht erstreckt sich auf das Prüfen des Bestands (Bestandsaufnahme) und die gesteigerte Informationspflicht, z. B. hinsichtlich der Kosten. [vgl. Cuypers/Böhm 1995, S. 220 f.] [Fuchs 2015, S. 202] [Fuchs 2016, S. 296] Entscheidend sind die im Vertrag geregelten Leistungen. Sollten keine Fachplanungsleistungen beauftragt werden, schuldet der Architekt diese Leistungen nicht. [vgl. KG Berlin 2005, Az.: 14 U 17/04] Der Objektplaner kann Bedenken anmelden, sollten die Fachfirmen oder der Bauherr bedeutsame Maßnahmen nicht erkennen oder unterlassen. Leistungen des Objektplaners werden durch die spezifischen Vorgaben reglementiert. Beim Neubau sind dies z. B. die Kostenvorgaben des Bauherrn. Im Bestand bestehen größere Schwierigkeiten. Der Planungssicherheit ist mit einer höheren Anpassungsfähigkeit zu begegnen. Der Architekt muss bei der Erfüllung der Anforderungen des Bauherrn ebenso den technischen und rechtlichen Möglichkeiten des Bestands gerecht werden.
2.4 Fachplaner und Sonderfachleute
Die Auswahl des Objektplaners durch den Bauherrn erfolgt nach den spezifischen Anforderungen des Bestands und der Eignung. Allein die architektonische Qualität und die ästhetischen Ansprüche sind als Entscheidungsgrundlage für die Beauftragung nicht ausreichend. Weitere Kriterien bei der Auswahl eines Objektplaners sind – – – –
Zuverlässigkeit (z. B. Kosten- und Terminsicherheit), Service (z. B. Kundenbetreuung), Leistungen (z. B. Qualität und Kompetenz) und Honorar.
[vgl. Frowein 2006, S. 51]
2.4 Fachplaner und Sonderfachleute Eine vollständige Planung kann der Architekt nicht allein bewerkstelligen, da eine Fachkompetenz in der Breite und Tiefe erforderlich ist. Bauliche Maßnahmen im Bestand erfordern umfangreiche Erfahrungen und das Einbinden von Spezialisten. Ein hoher Anteil von ihnen weist auf einen erheblichen Schwierigkeitsgrad hin. [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 14] Das Planungsteam sorgt für eine reibungslose Abwicklung des Bauvorhabens. Der Objektplaner trägt die Verantwortung als Ansprechpartner des Bauherrn. Er koordiniert die Beteiligten und ist im Wesentlichen für die Gestaltung der Aufgabenstellung der jeweiligen Fachplaner und Sonderfachleute verantwortlich. Die Kompetenzen und Schnittstellen sind vorab zu klären, da die Leistungen der Fachplaner und Sonderfachleute zu integrieren sind. Dabei erarbeitet der Architekt die Grundlagen und führt die Koordination der Leistungen durch. [vgl. Rathgeber 1996, S. 15] Im Gegensatz zum Neubau wird die Fachplanung beim PBiB bereits in der ersten Leistungsphase in die Planung eingebunden. An die Fachplanung werden besondere Anforderungen gestellt, da der Bestand konstruktiv und anlagentechnisch auf Funktionsfähigkeit und auf Übereinstimmung mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik geprüft wird. Die Fachplanung unterteilt sich nach HOAI in – –
Tragwerksplanung (TW-Planung) und Technische Ausrüstung (TA – u. a. Haus- und Klimatechnik, Gebäudeautomation).
Weiterhin sind Beratungsleistungen zu folgenden Themen erforderlich: – – – –
Umweltverträglichkeitsstudie Bauphysik (Wärmeschutz und Energiebilanz, Bau- und Raumakustik) Geotechnik Ingenieurvermessung (Bauvermessung)
[vgl. HOAI 2013, Anlage 1]
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2 Am Projekt Beteiligte
Sonderfachleute sind für Beratungsleistungen und weitere Untersuchungen einzubinden, die die Baustoffe und naturwissenschaftlichen sowie besonderen Aspekte des Bestands oder der Planung betreffen. Es kommen folgende Berufsgruppen in Betracht: – – – – – – – – – –
Bauchemiker Baustoffkundler und -technologen (z. B. Materialprüfer) Biologen Gutachter (z. B. für Wind, Brandschutz) (Bauteil-)Hersteller (z. B. Fassadenplaner oder -hersteller) (Bau-)Juristen (z. B. Urheberrecht, Bauordnungsrecht, Mietrecht, Nachbarschaftsrecht) Mineralogen (z. B. für Mineralien und Gesteine) (Bau-)Sachverständige (z. B. für Wertermittlung und Schadensbegutachtung) Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (SiGeKo) Übergeordnete (Prüf-)Sachverständige (ÜSV)
Im Zusammenhang mit denkmalgeschützten Objekten sind folgende Beteiligte zu nennen: – – – –
Archäologen (z. B. Dendrochronologie) Bauhistoriker und -forscher Kunsthistoriker Restauratoren
2.5 Ausführende Firmen Einige Leistungsbereiche [im Sinne von Gewerken] gleichen dem Neubau, wie im Innenausbau die Bodenbelags- und Malerarbeiten. Für die Ausführenden Firmen gelten dieselben allgemein anerkannten Regeln der Technik (a. a. R. d. T.) wie für den Neubau, d. h. die Firmen müssen bei Abweichungen von der Planung reagieren. [vgl. Giebeler et al. 2008, S. 27 f.] Es sind besondere Anforderungen hinsichtlich geeigneter Materialien und Baustoffe, der Art der Ausführung und Konstruktion sowie dem Bauablauf und der Logistik zu berücksichtigen. Die Auftragnehmer (AN) sind frühzeitig in den Planungsprozess einzubinden, um die technischen Möglichkeiten zu klären. Des Weiteren ist die Qualifikation bei der Auswahl ein Entscheidungskriterium. Dieses richtet sich nach den Anforderungen des Bestands und den Erfahrungen sowie Fähigkeiten der Auftragnehmer. Die Eignung, d. h. „die erforderliche Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit“ hat der AN nachzuweisen. [VOB/A 2016, § 16 b] So sind z. B. qualifizierte Unternehmen bei der Beseitigung von Gefahrstoffen unabdingbar. Für die Ausführenden Firmen ergeben sich im Bestand kalkulatorische Risiken bei der Planung von Material und Personal sowie bei der Kalkulation für den Zeitaufwand der Arbeiten. Dies liegt an den hohen Anforderungen und der kleinteiligen Leistungserbringung. [vgl. Racky/ Federowski 2013, S. 5]
2.7 Träger Öffentlicher Belange
2.6 Nutzer Nutzer sind Beteiligte (Stakeholder) am Projekt und können ebenso Eigentümer des Objekts sein. In der Regel möchte der Eigentümer die Nutzer über die Projektdauer als Mieter behalten, d. h. er ist auf die Zufriedenheit der Nutzer bedacht. Dem gegenüber stehen Modernisierungen, die durchgeführt werden, um den Auszug der Mieter zu veranlassen (Luxusmodernisierung). Durch die Wertsteigerung der Immobilie lassen sich bei einer Neuvermietung höhere Erträge generieren. [vgl. BGH 1992, Az.: VIII ARZ 5/91] Bei fortlaufender Nutzung sind die Koordination und der konfliktfreie Bauablauf eine Herausforderung für den Bauherrn. Die Zufriedenheit der Nutzer soll weiterhin gewährleistet werden. Störungen stellen dabei ein großes Risiko dar. [vgl. Racky/Federowski 2013, S. 6]
2.7 Träger Öffentlicher Belange Träger Öffentlicher Belange (TÖB) nehmen als Behörden die öffentlichen Interessen wahr und sind bei Bauvorhaben von Rechtswegen einzubeziehen. Die Ausgestaltung der Behörden wird in den Bundesländern unterschiedlich umgesetzt. [vgl. Kalusche 2016, S. 90] Im Folgenden werden ebensolche Beteiligte beim PBiB aufgezeigt: – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Bauaufsichtsbehörde (z. B. Untere Bauaufsichtsbehörde) Bauplanungsamt (Stadtplanung) Berufsgenossenschaft (z. B. für Arbeitsschutz) Denkmalfachbehörde (Landesdenkmalamt z. B.: Landesamt für Denkmalpflege und Archäologisches Landesmuseum) Denkmalschutzbehörde (z. B. Untere Denkmalschutzbehörde) Feuerwehr Gutachterausschüsse (z. B. für Grundstückswerte) Gesundheitsamt (z. B. für Schadstoffe) Grundbuchamt (Amtsgericht) Kampfmittelräumdienst Kataster- und Vermessungsamt Landesplanungsbehörde (Landesraumordnung und Regionalplanung) Liegenschaftsamt (z. B. für öffentliche Liegenschaften) Ordnungsamt (z. B. für Sperrung, Gerüststellung) Umweltamt (z. B. Amt für Gewässerschutz, Bodenschutz, Immissionsschutz) Unfallversicherung (z. B. Gemeindeunfallversicherung) Wasserschutzbehörde Zuschussgeber für die Verwaltung öffentlicher Fördermittel (z. B. Städtebauförderung)
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2 Am Projekt Beteiligte
2.8 Sonstige Beteiligte Eingriffe in den Bestand bedeuteten Veränderungen. Bei denkmalrechtlichen Bestandsobjekten ist dies problematisch, da die Maßnahmen vonseiten der Öffentlichkeit kritisch betrachtet oder hinterfragt werden. [vgl. Breitling/Cramer 2007, S. 101] Es sind weitere Beteiligte zu beachten, die unterschiedliche Interessen wahrnehmen: – – –
Kreditinstitute (z. B. Sparkassen, Förderbanken) Nichtregierungsorganisationen (NGO) (z. B. Stadtentwicklungsgesellschaften) Öffentlichkeit (z. B. Anwohner, Nachbarn, Bevölkerung)
2.9 Literaturverzeichnis Eine vollständige Auflistung verwendeter Literatur befindet sich im Literaturverzeichnis am Ende dieses Buches. Die folgende Auflistung enthält bedeutende Literatur zum Kapitel 2 (Am Projekt Beteiligte): Breitling, Stefan; Cramer, Johannes: Architektur im Bestand. Planung, Entwurf, Ausführung. Basel: Birkhäuser, 2007. Kalusche, Wolfdietrich: Projektmanagement für Bauherren und Planer. 4. Aufl., München: De Gruyter Oldenbourg Verlag, 2016. Möller, Dietrich-Alexander; Kalusche, Wolfdietrich: Planungs- und Bauökonomie Wirtschaftslehre für Bauherren und Architekten. 6. Aufl., München: Oldenbourg, 2013. Pfarr, Karlheinz; Koopmann, Manfred; Rüster, Detlef: Was kosten Planungsleistungen? Essen: Deutscher Consulting Verlag, 1989 (b). Racky, Peter; Federowski, Martin: GdW Arbeitshilfe 68 – Kooperationsmodelle für Bau- und Wohnungsunternehmen beim Bauen im Bestand. Berlin: GdW, 2013.
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Objekte im Bestand
Im vorliegenden Buch wird das Planen und Bauen im Bestand am Beispiel von Wohnbauten erläutert. Wohnen ist ein grundlegendes Bedürfnis des Menschen. Daraus resultiert die Notwendigkeit der Schaffung von Wohnraum (Wohnungsbau), wobei sich der Bau einer Wohnung mit der ganzheitlichen Architektur von Außen- und Innenraum befasst. Die Wohnung wird nach Gieselmann „als die architektonische Antwort auf die Frage des Bewohners nach Abtrennung von der Natur“ und als ein Bezugsort des Lebens beschrieben. Zudem ist sie ein elementarer Bestandteil des Zusammenlebens, da „jeder Mensch wohnt.“ [Gieselmann 1979, S. 9] Die Wohnung ist ein hohes Gut und per Gesetz als bedeutende Errungenschaft geschützt: „Die Wohnung ist unverletzlich.“ [Grundgesetz 2014, Art. 13 Abs. 1] Im folgenden Kapitel wird der Objektbestand beschrieben sowie der Wohnungsmarkt und -bau analysiert. Zudem erfolgt eine Beschreibung der Ursachen und Gründe für das Planen und Bauen im Bestand.
3.1 Objektarten Der Baubestand bezeichnet die Gesamtheit der leer stehenden und in Nutzung befindlichen Objekte (Gebäude). [vgl. Brockhaus 2006, s. v. Baubestand] Zu unterscheiden sind Objekte (ohne Grundstück) und Immobilien/Liegenschaften (Objekte mit Grundstück). Im baurechtlichen Sinn sind Gebäude „selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.“ [Musterbauordnung 2012, § 2 Abs. 2] Zu unterscheiden sind Wohn- und Nichtwohngebäude. Wohnobjekte sind „Gebäude, die mindestens zur Hälfte [...] Wohnzwecken dienen.“ [Stat. Bundesamt 2015 (a), S. 3] Die Wohnfläche ist „die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume“ [WoFG 2015, § 19] und wird in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) beschrieben. Im Gegensatz gelten Nichtwohngebäude als Objekte, die zu mehr als der Hälfte für Nichtwohnzwecke genutzt werden. Zu dieser Gruppe zählen: – – – – –
Anstaltsgebäude (z. B. Krankenhäuser, Heime) Büro- und Verwaltungsgebäude Landwirtschaftliche Betriebsgebäude Nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude (z. B. Fabrik- und Werkstattgebäude, Handelsgebäude, Verkehrsgebäude, Hotels, Gaststättengebäude) sonstige Nichtwohngebäude (z. B. Schulgebäude, Sportgebäude)
[Stat. Bundesamt 2010] Der Bestand an Nichtwohngebäuden ist heterogener als der Bestand an Wohngebäuden. Den größten Anteil haben die Büro- und Verwaltungsgebäude mit 22 Prozent, Handelsgebäude mit 14 Prozent, Landwirtschaftsgebäude mit 14 Prozent sowie Hotel- und Gaststättengebäude mit © Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_3
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3 Objekte im Bestand
13 Prozent. Bezogen auf die Gebäudefläche haben die Objekte des Bundes, der Länder und der Kommunen einen Anteil am Nichtwohngebäudebestand von rund 20 Prozent. [vgl. BMWi 2014 (a), S. 6] Zu unterscheiden ist die Anzahl der Wohn- und Nichtwohngebäude, die als bauliche Anlagen bestehen und als Bestandsobjekte bezeichnet werden. In Deutschland gibt es rund 18,4 Mio. Wohngebäude. Im Gegensatz dazu ist die Anzahl der Nichtwohngebäude (beheizt oder nicht beheizt) statistisch nicht erfasst. [vgl. BMVBS 2011 (a), S. 107] Es gibt unterschiedliche Schätzungen, wobei folgende Werte anzunehmen sind: – –
1,88 Mio. Objekte [vgl. BMVBS 2011 (a), S. 107] 1,73 Mio. Objekte [vgl. Hebel/Jahn/Clausnitzer 2011, S. 29]
Nichtwohngebäude können ebenso Wohnraum aufweisen und werden als „Sonstige Gebäude mit Wohnraum“ bezeichnet. Es sind rund 673.000 Nichtwohngebäude mit Wohnraum erfasst. Somit liegt die Anzahl der Gebäude mit Wohnraum in Deutschland bei insgesamt rund 19 Mio. Objekten. [vgl. Stat. Bundesamt 2013, S. 6] Die Anzahl der beheizten oder nicht beheizten Bestandsgebäude beträgt rund 20 Mio. Objekte. [siehe Abb. 3.1] Gebäude (20,3 Mio. Objekte)
Wohngebäude (18,4 Mio. Objekte)
Einfamilienhäuser (11,9 Mio. Objekte)
Mehrfamilienhäuser (6,5 Mio. Objekte)
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Einfamilienhäuser (11,9 Mio. Objekte)
Zweifamilienhäuser (3,2 Mio. Objekte)
Mehrfamilienhäuser (2,2 Mio. Objekte)
Große Mehrfamilienhäuser (1,1 Mio. Objekte) Nichtwohngebäude (1,9 Mio. Objekte) Bewohnte Unterkünfte und Wohnheime (0,03 Mio. Objekte)
Abb. 3.1: Bestand an Wohn- und Nichtwohngebäuden. [Anmerkung: Wohngebäude nach Gebäudetypologie des IWU [Stand 2016] [Datengrundlage: Stat. Bundesamt 2017 (a), BMVBS 2011 (a)]
3.2 Begriffe im Bestand
3.2
Begriffe im Bestand
3.2.1 Stadterneuerung Ab dem Jahr 1933 bewirkte die Charta von Athen vordergründig die Zersiedelung von Städten und die Trennung nach Funktionen. Nachhaltig geprägt war dieses Leitbild im Wiederaufbau der Nachkriegsjahre. Die deutschen Städte unterlagen einem großen Wandel, da – infolge der Zerstörung der Altstädte im Zweiten Weltkrieg – in den folgenden Jahrzehnten der Bestand nicht berücksichtigt und die Innenstädte in einer unvergleichbaren Art und Weise wiederaufgebaut wurden. Mit der Charta von Venedig im Jahr 1964 setzte ein Umdenken in der Denkmalpflege ein. [vgl. Brichetti 2009, S. 148–150] [siehe „Internationale Charta über die Konservierung und Restaurierung von Denkmälern und Ensembles“] Die Innenstädte boten wenig Identität, weshalb in den 1970er-Jahren neue Konzepte für den Umgang mit Altbauten, Denkmalen und Monumenten erforderlich wurden. Der Gesetzgeber verankerte den Denkmalschutz infolgedessen im Landesrecht. [vgl. Arendt 1988, S. 135] Ab dem Jahr 1971 wurde im Zuge des Städtebauförderungsgesetzes die Stadterneuerung neu konzipiert, wodurch „städtebauliche Mißstände [...] wesentlich verbessert oder umgestaltet“ wurden. [Städtebauförderungsgesetz 1971, § 1 Abs. 2] Um die vielerorts verödeten Innenstädte wieder zu beleben, sollte eine Funktionsmischung erfolgen. [vgl. Fuhrhop 2015, S. 37] Das Städtebauförderungsgesetz sieht nicht die „Flächensanierung mit einem Totalabbruch alter Bausubstanz“ oder die „Neuordnung der Stadtquartiere“ vor. Vielmehr wird die Erhaltung denkmalgeschützter Bausubstanz und gewachsener Strukturen ermöglicht. [Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 11] Das europäische Denkmalschutzjahr 1975 gilt als weiterer Wendepunkt dieser Entwicklung. [vgl. Fuhrhop 2015, S. 63] Darüber hinaus ist die Charta von Burra aus dem Jahr 1979 verbreitet. Diese wird regelmäßig aktualisiert und beschreibt den Umgang der Denkmalpflege mit Objekten kultureller Bedeutung. [siehe „Australia ICOMOS Charter for Places of Cultural Significance“] [vgl. Schmidt 2008, S. 78] Stadterneuerung ist heutzutage geprägt durch „Maßnahmen, durch die in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden.“ [BauGB 2015, § 171a Abs. 2] Stadtumbaumaßnahmen werden von Stadtentwicklungskonzepten begleitet. [vgl. BauGB 2015, § 171b Abs. 2] Diese Maßnahmen sind „eine nachfrageorientierte Konzeptplanung im Bestand [...] unter Berücksichtigung des Stadtumbaus.“ [Friesecke et al. 2010, S. 13]
3.2.2 Altbau In der Literatur und vom Gesetzgeber ist der Altbau nicht eindeutig definiert. Es sind verschiedene Erklärungen in der Fachliteratur zu finden. Der Begriff in der Klassifizierung von Bestandsobjekten existiert nicht. Der Altbau ist eng mit dem Begriff Altstadt verbunden. Hierzu gibt es verschiedene sprachliche Deutungen. Zum einen bezeichnet die Altstadt den „historischen Teil einer städtischen Siedlung“. [BAK 1986, S. 76] Als entscheidendes Kriterium gilt die „deutliche“ Unterscheidung zu den Stadtgebieten. Die Altstadt ist meist eindeutig begrenzt durch „[Stadt]Mauern, Grünsäume und Ringstraßen“. [Stimpel 2015, S. 28] Die Bezeichnung entstammt aus der Zeit der Industrialisierung, in der die Einwohnerzahl der Städte und damit die Anzahl der Siedlungen und Neubauten rasant anstiegen. Zum anderen beschreibt die Altstadt die Abgrenzung zu
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3 Objekte im Bestand
den in der Jahrhundertwende entstehenden Gründerzeitvierteln. [vgl. Vinken 2010, S. 7] Das tatsächliche Alter der Bausubstanz ist – bis auf wenige Ausnahmen, die bis in das 13. Jahrhundert zurückreichen – weit jünger. Der überwiegende Anteil stammt aus dem Ende des 20. oder dem Anfang des 21. Jahrhunderts. Durch die Zerstörung in den Weltkriegen bilden viele deutsche Altstädte ein Abbild der ursprünglichen Bausubstanz, da umfangreiche Änderungen zur originären Planung vorgenommen wurden. [vgl. Vinken 2010, S. 8–10] In Gesetzen und Rechtsverordnungen wird der Begriff Altbau wiederholt verwendet. Nach der Altbaumietenverordnung Berlin gilt Wohnraum, „der bis zum 24. Juni 1948 bezugsfertig geworden ist“, als Altbau. [AMVOB 1961] Charakteristisch ist der damalige technische Standard, da Wohnungen im Allgemeinen nicht über ein Bad oder eine Dusche verfügten. Ebenso sind Sammelheizungen unüblich. Rund 40 Prozent der Wohnungen besitzen eine Etagenheizung, wobei überwiegend Gas als Energieträger genutzt wird. [vgl. Mändle/Mändle 2011, S. 30 f.] Altbauten grenzen sich vom Neubau ab. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Gebäude der Baualtersklassen A bis C – der Baujahre von 1900 bis 1945 – als Altbau bezeichnet. [siehe Tab. 3.1] Dementgegen beschreibt der Neubau Objekte, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, so z. B. Gebäude in der Systembauweise. Altbauten werden als historische Bauten verstanden und sind als Bausubstanz definiert, „die in vergangener Zeit, nach heute nicht mehr gültigen Regelwerken, errichtet wurde.“ [Bundesingenieurkammer 2006, S. 5] [siehe Kapitel 6.2.1] Der Neubaubegriff passt sich hingegen den ändernden a. a. R. d. T. an. Hierzu stellt sich die Frage: Wann ist ein Bestandsobjekt veraltet und entspricht somit nicht dem Neubaustandard? Der Begriff alt wird beschrieben als „seit längerer Zeit vorhanden, bestehend, vor längerer Zeit erzeugt, hergestellt“. [Duden 2011, s. v. alt] In technischen Regelwerken wie in der Energieeinsparverordnung (EnEV) wird der Neubaustandard mit einem Energieverbrauch (kWh/a) definiert. Nach EnEV sind z. B. Heizkessel, die vor dem Jahr 1978 errichtet wurden, zu erneuern, da diese als obsolet angesehen werden. [vgl. EnEV 2013, § 10 Abs. 1] Ein Gebäude ist veraltet, wenn im Lebenszyklus eines Wohnobjekts die ersten Maßnahmen zur Anpassung des Standards durchgeführt werden. Im Gegensatz dazu kann ein modernisierter Altbau dem Neubaustandard entsprechen. Der Zeitpunkt der ersten baulichen Maßnahme ist nicht prognostizierbar und kann zeitnah, aufgrund der Technischen Lebensdauer der Bauteile (Instandhaltung), oder erst nach mehreren Jahren durch Umnutzung und Verbesserung (Modernisierung) erfolgen. Aufgrund der aufgezeigten Eingrenzung des Altbaus ist dieser Begriff zur Beschreibung von Objekten ungeeignet. Eine Einordnung nach Baualtersklassen ist empfehlenswert und bedarf einer genauen Unterscheidung.
3.2.3 Denkmal Im Zusammenhang mit dem Begriff Altbau wird der Begriff Denkmal verwendet. Der Gebäudebestand teilt sich in Baudenkmale, baukulturell wertvolle Gebäude und übrige Gebäude. Denkmale sind „Quellen und Zeugnisse menschlicher Geschichte“, die „prägende Bestandteile der Kulturlandschaft“ darstellen. [BbgDSchG 2004, § 1] Das Denkmalschutzgesetz unterscheidet in „Baudenkmale, Denkmalbereiche, Gartendenkmale sowie Bodendenkmale.“ [DSchG Bln 2018, § 2 Abs. 1] Als Baudenkmal wird „eine bauliche Anlage oder ein Teil einer baulichen Anlage“ bezeichnet. [DSchG Bln 2018, § 2 Abs. 2]. Technische Anlagen werden als „technische Denkmale“ gekennzeichnet. [BbgDSchG 2004, § 2 Abs. 1] Eine Gruppe von Denkmalen (Ensemble, geschützter Bereich, Gesamtanlage) kann durch die Gemeinde in einen
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Denkmalbereich zusammengefasst und „durch Satzung unter Schutz gestellt werden“. [BbgDSchG 2004, § 4 Abs. 1] Denkmale werden in Denkmallisten der Bundesländer kategorisiert, z. B. in Brandenburg durch das Brandenburgische Landesamt für Denkmalpflege und Archäologisches Landesmuseum (BLDAM). Der Denkmalwert eines Objekts wird durch ein Gutachten belegt, wenn dem Gebäude eine „geschichtliche, künstlerische, wissenschaftliche oder städtebauliche Bedeutung“ zugrunde liegt. [BMUB 2014, S. 131] Denkmalschutz unterliegt der Kompetenz der Bundesländer, wobei dieser von der Denkmalpflege abzugrenzen ist. Denkmalpflege beinhaltet Maßnahmen, die durch nicht öffentliche Beteiligte erbracht werden [vgl. BMVBS 2010, S. 80] und umschreibt „Pflege, Bewahren und Erhalt von Kulturdenkmälern“. [Weller/Jakubetz/Fahrion 2012, S. 27] Des Weiteren beschreibt der Denkmalschutz „die Einstellung einer Gesellschaft zur eigenen Geschichte“. [Zink/Köpplin 2006, S. 6] Obwohl der Anteil der denkmalgeschützten Bausubstanz stetig zunimmt, entfallen Planungsleistungen im Bestand auf einen geringen Teil dieser Gebäude. In den 1980er-Jahren lag der Anteil bei rund 2,0 bis 2,5 Prozent. [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 14] Heutzutage gibt es weniger als 600.000 Denkmale in Deutschland (ohne Kleindenkmale). [vgl. Harzenetter In: BMVBS 2012 (b), S. 9] Dies entspricht rund 3,0 Prozent aller Gebäude. [vgl. Breitling/Cramer 2007, S. 9| [vgl. BMVBS 2010, S. 12] Gegenwärtig sind rund „5 Prozent der bis [zum Jahr] 1978 errichteten Objekte [...] ganz oder teilweise denkmalgeschützt“. [BMWi 2014 (b), S. 5] Denkmale bieten Vorteile wie eine zentrale Lage (Standort), ein hohes Ansehen und fördern die Akzeptanz bei Investoren (gesellschaftliche Aspekte). [vgl. Kirschbaum 2005, S. 19] Jedoch unterscheiden sich die Überlegungen eines Eigentümers von denen der Denkmalpflege. Primär haben Investoren monetäre Interessen wie eine langfristige Rendite oder eine gute Vermietbarkeit. [vgl. Kirschbaum 2005, S. 37] Da ein auf Dauer ungenutztes Gebäude nicht erhalten bleibt und verfällt, beugen sich Denkmalpfleger den gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bedingungen. [vgl. Arendt 1988, S. 135] Die Anforderungen beim PBiB an ein Denkmal betreffen die Erhaltung der Originalsubstanz und die historische Botschaft. Änderungen an der Bausubstanz haben den Verlust der ursprünglichen Darstellung zur Folge. [vgl. Nodoushani 1996, S. 105] Bauten mit einem historischen Erscheinungsbild sind Denkmale und werden erhalten oder wieder in den Originalzustand zurückversetzt (Wiederaufbau oder Rekonstruktion). Denkmale werden in diesem Buch nicht behandelt. Das Spektrum der hier untersuchten Gebäude erstreckt sich über einen Zeitraum von 125 Jahren und reicht bis zum Ende des 19. Jahrhunderts. Ältere Objekte stellen eher die Ausnahme dar und sind unter denkmalpflegerischen oder archäologischen Gesichtspunkten gesondert zu betrachten. Hierbei werden Denkmale hinsichtlich ihres Denkmalwerts wissenschaftlich dokumentiert und unterliegen anderen, historisch relevanten Betrachtungsweisen. Aus diesem Grund bilden diese Objekte nicht die typischen Eigenschaften beim Planen und Bauen im Bestand ab. Zudem werden Denkmale aufgrund wirtschaftlicher Interessen des Bauherrn, z. B. im sozialen Wohnungsbau, vernachlässigt. [vgl. BAK 1986, S. 13]
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3.2.4 Baualtersklasse Der heterogene Gebäudebestand gliedert sich in Gebäudetypologien und Baualtersklassen (BAK). Damit werden Objekte in Bauepochen eingeteilt, in denen jeweils andere soziokulturelle und technische Entwicklungen sowie Voraussetzungen vorlagen. Die baulichen Unterschiede in den Baualtersklassen sind nicht immer eindeutig voneinander abzugrenzen.Auf europäischer Ebene werden Gebäude in drei Stufen klassifiziert: – – –
bis 1945 (old buildings) ab 1946 bis 1990 (post war buildings) ab 1991 (current and new buildings)
[vgl. Nemry/Uihlein 2008, S. 10] In Deutschland wird die einheitliche Darstellung des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) genutzt, in der Bestandsgebäude in Gebäudetypologien (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Hochhaus) und Baualtersklassen unterschieden werden. [vgl. IWU 2003] Die Einteilung nach Gebäudetypologien wird auf alle BAK angewendet. [siehe Tab. 3.1] Diese Gliederung erfolgt auf Grundlage typischer Baukonstruktionen. Teilweise variieren die Gebäudetypologien nach regionalen Besonderheiten. In einzelnen Baualtersklassen gibt es Überschneidungen (Sonderfälle), z. B. im Fertighausbau oder im industriellen Wohnungsbau. [vgl. IWU 2003] Für die Baualtersklassen sind ebenso die Begriffe Wohngebäudealtersklassen oder Baualtersstufen gebräuchlich. [vgl. Pfeiffer et al. 2008, S. 17–23] [vgl. Böhning 2011, S. 14–25] Tab. 3.1:
Baualtersklassen für Wohngebäude.
Baualtersklasse
Baujahr
Beschreibung1
A
bis 1860
historischer Gebäudebestand (z. B. Fachwerkhäuser)
B
ab 1861 bis 1918
Historismus (Gründerzeit)
C
ab 1919 bis 1948
(Zwischen-)Kriegszeit
D
ab 1949 bis 1957
Nachkriegszeit
E
ab 1958 bis 1968
Gebäude der 1960er-Jahre
F
ab 1969 bis 1978
Gebäude der 1970er-Jahre
G
ab 1979 bis 1983
H
ab 1984 bis 1994
Gebäude der 1980er-Jahre und 1990er-Jahre
I
ab 1995 bis 2001
J
ab 2002
Gebäude der Jahrtausendwende
1 angelehnt an IWU 2003, Böhning 2011, S. 14–25, BAK 1986, S. 13; Haas-Arndt/Ranft 2011, S. 12; Weller/Jakubetz/Fahrion 2012, S. 145 f.; vgl. Schmitz/Böhning/Krings 1989, S. 11; vgl. Pfeiffer et al. 2008, S. 17–23
Die Einteilung in Baualtersklassen erfolgte durch das Statistische Bundesamts und des damaligen Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BMBau). [vgl. BMBau 1995, S. 12] Die Struktur wird entsprechend der baulichen Entwicklung fortgeführt. Die Gliederung ist nicht genormt. Es existieren Erweiterungen, die auf eine detailliertere Zusammensetzung aufbauen. [vgl. König 2007, S. 37] [vgl. WEKA/Sirados]
23
3.2 Begriffe im Bestand
Drei Viertel der Wohnobjekte in Deutschland sind derzeit älter als 25 Jahre. Der überwiegende Anteil wurde in den Jahren 1930 bis 1980 erbaut. [siehe Abb. 3.2] Die Anzahl der Bestandsobjekte erhöht sich zunehmend. In den 1970er-Jahren lag der Anteil der Objekte, die mindestens 30 Jahre alt waren, bei 27 Prozent, in den 1980er-Jahren bei 33 Prozent und in den 1990erJahren bei rund 50 Prozent. [vgl. Rau/Braune 1997, S. 14] Wohngebäude in Mio. 5,0
24,9 %
25,4 %
4,0
3,0
Anteil am Gebäudebestand 13,4 % 12,5 %
13,3 % 10,5 %
2,0
1,0
0 vor 1919
1919–1949
1950–1969
1970–1989
1990–1999
Baujahr ab 2000
Abb. 3.2: Verteilung des Wohnungsbestands nach Baujahr. [Datengrundlage: Stat. Ämter des Bundes und der Länder 2014, S. 32]
3.2.5 Baualtersklasse C Der Baualtersklasse C gehen die Wohnbauten der Jahrhundertwende (Baualtersklasse B) voraus. In der Bauepoche der Gründerzeit wurden in Deutschland Gebäude im Historismus errichtet. Dazu zählen überwiegend das Siedlungs- und Stadthaus. [vgl. BAK 1986, S. 14] Siedlungshäuser wurden meist gegen Mitte des 19. Jahrhunderts gebaut, um den Bedarf an Unterbringungen für das Personal von Industrie- und Produktionsbetrieben zu decken. Das Bürgertum bewohnte Stadthäuser, die sich in Zentrumsnähe befanden. Der damalige Ausstattungsgrad der Objekte war der Zeit entsprechend hoch. Im Gegensatz zu den Siedlungshäusern wurden diese auf kompakten Parzellen errichtet. Mietskasernen sind eine Sonderform, wie die Berliner Mietskaserne im Stadtteil Berlin-Wedding. Die Objekte der 1920er- und 1930er-Jahre beschreiben die Bauepoche zwischen den Weltkriegen (BAK C). Da die Bautätigkeit im Wohnungsbau in der Zeit und kurz nach dem 2. Weltkrieg gering war, erstreckt sich diese Baualtersklasse bis zum Ende der 1940er-Jahre. Die Objekte sind geprägt durch einen architektonischen Neuanfang und moderne Wohnbauten (u. a. Bauhaus). Dabei wurden funktionale und gestalterische Betrachtungsweisen wie Wohnsiedlungen am Stadtrand oder kleine Grundrisse erörtert. [vgl. Böhning 2011, S. 18] [vgl. Klein/Pfeiffer 2006, S. 22–24] Gebäude der BAK C sind überwiegend gekennzeichnet durch Geschosswohnungsbau, der unterkellert ist und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss besitzt. Die Planungskennwerte sind unvorteilhaft, da ein geringer Wohnflächenanteil am Gesamtobjekt vorliegt. [siehe Tab. 3.2] Durch die Zerstörung der Innenstädte im Zweiten Weltkrieg war in den Nachkriegsjahren der Wiederaufbau vorrangig. Die geringe Verfügbarkeit von Wohnraum führte zur Wohnungsnot
3
24
3
3 Objekte im Bestand
und zu kurzfristigem Bedarf an neuen Wohnobjekten. Städtische Strukturen und Wohnungstypen wurden neu konzipiert und umgesetzt. Gebäude der Baualtersklasse B und C wurden vielfach abgebrochen und durch Neubauten ersetzt. So ist die Epoche der Nachkriegsjahre geprägt durch gestalterische Einfachheit. Die Baustoffknappheit bedingte zudem eine geringe Bauqualität. [vgl. Klein/Pfeiffer 2006, S. 23 f.] Tab. 3.2:
Planungskennwerte von Bestandsobjekten der Baualtersklasse C.
Baujahr1/2
BruttoGrundfläche
Wohnfläche
Wohnfläche/ BruttoGrundfläche
Wohneinheiten
Wohnfläche/ Wohneinheiten
1920
341 m2
189 m2
55 %
2
95 m2
1930
377 m2
194 m2
51 %
3
65 m2
1930
342 m2
189 m2
55 %
3
63 m2
1935
5.740 m2
3.340 m2
58 %
60
56 m2
1938
m2
m2
46 %
3
106 m2
7.800 m2
3.500 m2
45 %
66
53 m2
–
–
51 %
–
56 m2
687
1938 Mittelwert
317
1 vgl. BKI Objektdaten A5–A8 2010–2013, Baukosten Gebäude Altbau 2014, Objektdaten E4 2011 2 siehe Kapitel 8.3; Projekt C-2, C-3
3.2.6 Baujahr und -standard Das Baujahr beschreibt die „Bezugsfertigstellung des Gebäudes [...]. Bei total zerstörten und wieder aufgebauten Gebäuden gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.“ [Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014, S. 38] Bei einer umfassenden Modernisierung erfolgt die Einordnung in eine neue Baualtersklasse, wenn durch die bauliche Maßnahme, die Wohnung „grundlegend verbessert und den heutigen Anforderungen angepasst wurde.“ [LG Frankfurt am Main 2012, Az.: 2-11 S 37/12] Entscheidend ist dieser Zusammenhang für die Einordnung in die Mietwerttabelle, in der die Gebäude nach Baualtersklassen unterteilt werden. „Für den Standard eines Wohngebäudes ist [sic!] neben der Größe, dem Zuschnitt und der Anzahl der Räume [...] die Ausstattung und Qualität der Einrichtungen ausschlaggebend [...].“ Weiterhin sind „vor allem die Installationen (Heizung, Sanitär, Elektro) und die Fenster“ maßgebend. [BFH 2001, Az.: IX R 52/00] Bei einer Modernisierung kann die Festlegung eines Wohnstandards entscheidend sein. Durch die bauliche Maßnahme erfolgt eine Aufwertung des Baustandards. [vgl. Pfeiffer et al. 2006, S. 46 f.] Der Bundesfinanzhof nimmt folgende Einteilung vor: – – –
einfacher Wohnstandard, entspricht dem nötigen Umfang und sehr sparsamer Ausführung mittlerer Wohnstandard, entspricht dem durchschnittlichen Umfang sehr anspruchsvoller Standard, entspricht dem Möglichen, unter Verwendung außergewöhnlich hochwertiger Materialien
[vgl. BFH 2001, Az.: IX R 52/00]
3.2 Begriffe im Bestand
3.2.7 Bausubstanz Gebäude sind im Laufe ihrer Lebensdauer verschiedenen Einflüssen ausgesetzt. Objekt- und umweltbezogene sowie rechtliche Ursachen können die Technische Lebensdauer der Bausubstanz beeinflussen. [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (b), S. 11] Das Alter und die Konstruktion der Bauteile sind entscheidende Faktoren. Die Bausubstanz wird durch die Instandhaltungsmaßnahmen und die Anforderungen an den Denkmalschutz geprägt. Am Beispiel der Fassade lässt sich dies besonders verdeutlichen. Die Dämmstoffe enthalten entsprechend den brandschutztechnischen Bestimmungen oder aus gestalterischen Gründen zusätzliche Inhaltsstoffe, z. B. Algizide und Fungizide. Erfolgt in 30 bis 40 Jahren ein Abbruch des Objekts, ist nicht die energetische Betrachtung problematisch, da das Verbrennen der Abfallprodukte im Energiekreislauf positiv bewertet wird. Vielmehr geht es um die Trennung der schädlichen Stoffe, d. h. die Wiederverwendung und die Verwertung der Baumaterialien. Eine nachhaltige Berücksichtigung der Bausubstanz erfordert Regelungen. Zum einen zu den in der Vergangenheit verbauten Stoffen, zum anderen zu den gegenwärtig verbauten Stoffen und den zukünftigen Handlungsmöglichkeiten. In den jeweiligen Bauepochen werden unterschiedliche Baumaterialien verwendet. Verschiedene Ausgangssituationen sind zu beachten sowie konstruktive und materialtechnische Beschaffenheiten zu unterscheiden. Eine strukturierte Planung erfordert Kenntnisse zu den Materialien und Konstruktionen der Baualtersklassen, wodurch die Entscheidung über durchzuführende Maßnahmen beeinflusst wird. Es gibt mehrere Forschungsarbeiten zu regionaltypischen Materialien im Gebäudebestand. [vgl. ZUB 2009] Signifikante Konstruktionsmerkmale der Baualtersklasse C sind: – – – – –
Holzbalkendecken mit Lehmbeschlag, oberseitig Dielendeckung oder Linoleum Kellerdecken mit Stahlträgern und Betondecken Tonziegeldeckung einfach verglaste Holzfenster Voll- und Lochziegel Mauerwerk, teilweise Bimsstein
[vgl. Böhning 2011, S. 18] [vgl. Ahnert/Krause 2009] [vgl. Beinhauer 2009]
3.2.8 Mängelbereiche und Schadensbilder Wirtschaftliche Nutzungsdauern von Wohngebäuden belaufen sich auf Zeiträume von mindestens 50 Jahren. Dies setzt eine hohe Technische Lebensdauer der Bauteile voraus. So lassen sich langfristig Erträge sichern und der Werterhalt des Objekts ist stabil. Ebenso sind der Abnutzungsvorrat und der damit verbundene Aufwand für die Instandhaltung zu beachten. Die Technische Lebensdauer der Konstruktion hat Einfluss auf die erforderlichen Maßnahmen im Bestand. Des Weiteren ergeben sich Anforderungen aus – – – – – – –
der veralteten Baukonstruktion und -technik (z. B. Wärmeschutz), der unzureichenden Ausstattung (Barrierefreiheit), den hohen Nutzungskosten (Instandhaltung oder Betriebskosten), den baulichen Problemen (Schäden, Kontaminationen, Baugifte), der unbekannten Bausubstanz, dem nicht klassifizierbaren Erhaltungszustand und der Mischung verschiedener Baukonstruktionen.
25
3
26
3
3 Objekte im Bestand
Zu unterscheiden sind rein optische Maßnahmen – wie der Anstrich der Fassade – und Maßnahmen zum Substanzerhalt. Optische Maßnahmen dienen dem Wohlbefinden der Bewohner sowie dem Stadtbild und erhöhen den Marktwert des Objekts. Substanzerhaltende Maßnahmen erhöhen die Technische Lebensdauer der Bauteile. [vgl. Grunau 1996, S. 9] Die Bausubstanz der Bestandsobjekte wird durch die bauliche Maßnahme beeinflusst. Schadensbilder unterscheiden sich in den einzelnen Baualtersklassen. Schadensbereiche an Wohngebäuden betreffen vorwiegend die Gebäudehülle wie die Außenwand oder das Dach. [siehe Abb. 3.3] Typische Mängelbereiche der Baualtersklasse C sind: – – – – –
Einzelöfen und versottete Kamine faulende Holzbalkenköpfe in den Decken Feuchtigkeit in den unteren Geschossen Schädlingsbefall im Dachgeschoss Witterungs- und Fäulnisschäden z. B. an den Fenstern
[vgl. Klein/Pfeiffer 2006, S. 23 f.] [vgl. Böhning 2011, S. 19] [vgl. Krings 2000, S. 17] [vgl. Architektenkammer Niedersachsen 2006, S. 27–31]
Schädlingsbefall (pflanzlich, tierisch)
Schäden, Durchfeuchtung Wärmeschutz Dichtigkeit Schäden
Schwammbefall Fäulnis Wärmeschutz Durchbiegung Brandschutz Beschädigungen
Schallschutz
Trittschall
Schäden, Risse, Wärmeschutz Dichtigkeit
Schäden Durchfeuchtung
Durchfeuchtung
Abb. 3.3: Mängelbereiche und Schadensbilder der Baualtersklasse C.
27
3.3 Wohnungsmarkt
3.3
Wohnungsmarkt
3
Der Wohnungsmarkt beschreibt das Angebot von und die Nachfrage nach Wohnraum. In diesem Zusammenhang wird Wohnungspolitik als Instrument zur Gestaltung der Wohnungsversorgung verstanden.
3.3.1 Wohnungsbestand Die Gebäudetypologien der Einfamilienhäuser (EFH) und der Mehrfamilienhäuser (Geschosswohnungsbau) beherbergen Wohnungen. Wohnobjekte sind nach der Anzahl der Wohneinheiten (WE) zu unterscheiden. Mehr als die Hälfte aller Wohneinheiten in Deutschland befindet sich in Mehrfamiliengebäude, d. h. in Objekten mit mindestens drei Wohneinheiten. [siehe Abb. 3.4] Die Hälfte der Wohneinheiten (49,3 Prozent) befindet sich in den drei Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg.
Wohngebäude im Jahr:
Ein- und Zweifamiliengebäude
Mehrfamiliengebäude
1986
9,9 Mio.
2,0 Mio.
2016
15,5 Mio.
3,1 Mio.
0
20
Wohneinheiten im Jahr:
40
60
Ein- und Zweifamiliengebäude
80 Mehrfamiliengebäude
1986
12,4 Mio.
25,5 Mio.
2016
18,7 Mio.
39,6 Mio.
0
20
40
100 in Prozent
60
80
100 in Prozent
Abb. 3.4: Struktur des Wohnungsbestands. [Datengrundlage: Stat. Bundesamt 2016, Abschn. 2.1.1]
Der Leerstand ist in Deutschland regional unterschiedlich ausgeprägt und überwiegt vor allem außerhalb der Ballungsgebiete. Deutschlandweit beträgt der Leerstand rund 1,7 Mio. Wohneinheiten, davon rund 600.000 Wohneinheiten in Ostdeutschland. Bis zum Jahr 2030 steigt der geschätzte Leerstand auf rund 2,5 Mio. Wohneinheiten im gesamten Bundesgebiet. [vgl. BBSR 2014, S. 8, 41]
28
3
3 Objekte im Bestand
3.3.2 Eigentümer Der Wohnungsbestand ist nach der Eigentümerverteilung und der Art der Nutzung zu unterscheiden, da bauliche Maßnahmen durch die Interessen der Eigentümer beeinflusst werden. Kommunale Wohnungsunternehmen verfolgen andere Ziele als Privatpersonen, die ein Objekt meist eigenständig nutzen. Der Großteil der Wohngebäude ist im Besitz von Einzelpersonen. Hierbei handelt es sich überwiegend um Einfamilienhäuser. Dem gegenübergestellt gibt es eine Vielzahl von institutionellen und gewerblichen Eigentümern mit Mehrfamilienhäusern im Portfoliobestand. [siehe Abb. 3.5] Transaktionen von Wohnungsbeständen am Immobilienmarkt werden vermehrt durch Privatpersonen und internationale Käufer getätigt. [vgl. BBSR 2012, S. 2 f.] Zu beachten ist die Altersstruktur der vor allem privaten Eigentümer, da bei selbst genutzten Objekten in regelmäßigen Abständen ein Eigentümerwechsel stattfindet. [vgl. Stat. Bundesamt 2014, S. 14] [vgl. BMWi 2014 (b), S. 9] in Prozent
Wohngebäude
100 90
Wohneinheiten 84,6 %
80 70 60
58,4 %
50 40 30 22,4 % 20 9,5 %
10 0 Privatpersonen
5,5 % 1,7 %
Gemeinschaft privatwirt. von Wohnungs- Wohnungseigentümern unternehmen
5,8 % 1,7 % kommunale Wohnungsunternehmen
5,4 % 1,6 % Wohnungsgenossenschaften
2,6 % 1,0 % sonstige
Abb. 3.5: Eigentümer des Wohnungsbestands. [Datengrundlage: Stat. Ämter des Bundes und der Länder 2014, S. 18][Stand 2011]
3.3.3 Haushalte und Wohneinheiten Der Wohnungsbestand in Deutschland liegt derzeit bei rund 40 Mio. Einheiten. „Unter einer Wohnung sind nach außen abgeschlossene, zu Wohnzwecken bestimmte, in der Regel zusammenliegende Räume zu verstehen, die die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen. [...]“ [Stat. Bundesamt 2013, S. 3] Bei rund 80 Mio. Einwohnern beträgt die durchschnittliche Haushaltsgröße zwei Einwohner pro Haushalt. [siehe Abb. 3.6]
29
3.3 Wohnungsmarkt
Anzahl in Millionen 85
3
80
75
Zensus 2011 Einwohner
Wiedervereinigung 1990
70
65 60
55
50
45
durchschnittliche Haushaltsgröße in Personen 3,8 3,6 3,2 2,8
2,2
2,0
40
35
30
25
20
15
Haushalte
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010 Jahr
Abb. 3.6: Entwicklung der Einwohner, Haushalte und Haushaltsgrößen. [Datengrundlage: Stat. Bundesamt]
3.3.4 Wohnraumbedarf Statistisch betrachtet gibt es in Deutschland derzeit keine Wohnungsnot. Die erforderliche Anzahl an Wohneinheiten zur Deckung des Gesamtbedarfs der Bevölkerung ist ausreichend, jedoch ist der Bedarf an Wohnraum regional differenziert ausgeprägt. Wohnungen unterliegen verschiedenen Marktbedingungen und die Angebots- und Nachfragesituationen unterscheiden sich erheblich. Vor allem zwischen den Ballungsgebieten und dem ländlichen Raum sind Ab-
30
3
3 Objekte im Bestand
weichungen ersichtlich. [vgl. Mändle/Mändle 2011, S. 1903 f.] Am Beispiel des Wohnungsmarkts in Berlin und Brandenburg lässt sich dies besonders verdeutlichen. Berlin weist eine große Zuwanderung auf. Hiervon profitieren die Randgebiete zum benachbarten Bundesland Brandenburg. Die beschriebene Ungleichheit in den Regionen besteht aufgrund wirtschaftlicher Gegensätze und der dortigen Verfügbarkeit von Wohnraum. So gibt es in München und Hamburg ein geringeres Angebot an leer stehenden Wohnungen als in den ostdeutschen Bundesländern, mit der Ausnahme von Berlin oder Dresden. [vgl. Pestel 2012, S. 9] Stehen Wohnungen leer, können diese nicht verlagert werden. Weitere Ursachen liegen in der Singularisierung des Wohnungsmarkts und der Ausweitung von Zweit- und Ferienwohnungen. [vgl. GDW 2015, S. 7] Singularisierung beschreibt die Veränderung der soziostrukturellen Wohnformen von Menschen in Einpersonenhaushalten, z. B. Singularisierung des Alters – hier verstanden im Sinne von alleinstehenden Senioren. [vgl. Pestel 2012, S. 5] Der Mangel an Wohnungen bezeichnet vor allem den Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Bei neu geschaffenem Wohnraum handelt es sich selten um sozialen Wohnungsbau. Es werden vor allem Wohnungen zum Zweck der hochpreisigen Vermietung errichtet. [vgl. Pestel 2012, S. 10 f.] Diese Situation führt langfristig zu sozialen Defiziten. Im Bestand wird dies als Gentrifizierung bezeichnet, d. h. die „Aufwertung eines Stadtteils [...] mit der Folge, dass die ursprünglichen Bewohner durch Besserverdienende verdrängt werden“. [Duden 2010, s. v.]
3.3.5 Tendenzen am Wohnungsmarkt Folgende Prognosen über die Bevölkerungsentwicklung sind bekannt: – – – –
höherer Anteil an älteren Menschen kleinere Haushaltsgrößen mehr ausländische Bevölkerung weniger Bevölkerung
[vgl. Michalski/Strauss/Bunzel 2015, S. 45] Die demografische Entwicklung in Deutschland und in Europa ist durch die niedrige Geburtenrate rückläufig. Die Einwohnerzahl verringert sich in den nächsten Jahrzehnten in Deutschland um rund 5 bis 15 Mio. Einwohner, was einer Verringerung von 15 bis 20 Prozent entspricht. [vgl. Stat. Bundesamt 2015 (b), S. 49] Da die Eintrittswahrscheinlichkeit der wissenschaftlichen Prognosen unterschiedlich ist, wird an dieser Stelle von einem moderaten Rückgang der Einwohnerzahl in Deutschland ausgegangen. Die Anzahl der Haushalte wird trotz der sinkenden Einwohnerzahl zunehmen. Die Ursache liegt in den veränderten Lebensgewohnheiten und im Wertewandel. Aufgrund der Singularisierung steigt die Zahl der Einpersonenhaushalte. Dies ist damit begründet, dass junge Personen erst später eine Familie gründen und Senioren aufgrund der höheren Lebenserwartung allein leben. Die Anzahl der Haushalte wird nicht signifikant durch alternative Wohnkonzepte beeinflusst. Hier sind z. B. Wohngemeinschaften für junge und ältere Menschen zu nennen. [vgl. BBSR 2015 (a), S. 3] Zudem ist die gegensätzliche demografische Entwicklung im ländlichen Raum und den Agglomerationen zu berücksichtigen. [vgl. Koop 2012, S. 62] So ist im ländlichen Raum eine Überalterung der Einwohner durch einen Geburtenrückgang und Wegzug der jüngeren Generationen zu verzeichnen. In den Agglomerationen steigt die Einwohnerzahl, wobei nach wirtschaftlich schwachen und starken Regionen zu unterscheiden ist.
3.4 Wohnungsbau
Einerseits ist eine Bevölkerungswanderung in Deutschland (Binnenwanderung) zu beobachten. Die Folgen sind die Landflucht und Vergrößerung der Städte. In den Städten leben derzeit rund 75 Prozent der Bevölkerung. Zum Vergleich: Im Jahr 1960 lebten 71,5 Prozent der Einwohner in Städten. [vgl. BMZ 2017] In der Folge werden mehr Wohnungen in den Städten und weniger Wohnraum in den ländlichen Regionen benötigt. Die seit Jahrhunderten gewachsenen städtischen Strukturen können eine Anpassung nicht umsetzen. Dies betrifft vor allem die Großstädte (Big-Seven-Städte). [Anmerkung: Big-Seven-Städte bezeichnen die sieben größten deutschen Städte. Dazu gehören Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf] [vgl. BBSR 2015 (a), S. 4 f.] Ein weiterer Grund ist die steigende Anzahl an Studierenden. Dies führt zu einem Wohnraumbedarf in Universitätsstädten. Andererseits steigt die Bevölkerungsanzahl durch Zuwanderung von außerhalb Deutschlands (Migration). Migration beschreibt die Ausbreitung der Menschen über ihren Aktionsraum hinaus, d. h. die „Wanderung, Bewegung von Individuen od. Gruppen im geografischen od. sozialen Raum, die mit einem Wechsel des Wohnsitzes verbunden ist.“ [Duden 2010, s. v.] Allein in den Jahren 2010 bis 2015 lag der durchschnittliche Zuzug bei rund 400.000 Personen pro Jahr. Die Unterbringung von Flüchtlingen erhöht den kurzfristigen Bedarf an Wohnraum. Die Flüchtlingsströme und die große Anzahl an Asylsuchenden seit dem Jahr 2015, davon allein 2,1 Mio. Menschen im Jahr 2015, vergrößern die Wohnungsnot. In diesem Zusammenhang ist der Wanderungssaldo, d. h. die Differenz von Zu- und Fortzug von Personen pro Jahr zu beachten. Der Wanderungssaldo betrug 550.000 Personen im Jahr 2014 und 1,1 Mio. Personen im Jahr 2015. [vgl. Stat. Bundesamt 2017 (b), S. 4] Die leer stehenden Wohnungen, die für die Unterbringung zur Verfügung stehen, befinden sich überwiegend in strukturschwachen Regionen. Eine Ansiedlung ist problematisch, da die Chancen einer Integration gering sind.
3.4
Wohnungsbau
Im Allgemeinen beschreibt der Wohnungsbau die Schaffung von Wohnraum durch – – – –
„Baumaßnahmen [...] in einem selbstständigen Gebäude [...], Beseitigung von Schäden an Gebäuden [...] durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, [...] oder Änderung von Wohnraum [...].“
[WoFG 2015, § 16 Abs. 1] In den 1950er-Jahren entwickelten sich das Bauvolumen und das Bruttoinlandsprodukt konstant. In den 1960er-Jahren und Anfang der 1970er-Jahre betrug der Anteil des Bauvolumens bis zu 20 Prozent am Bruttoinlandsprodukt. Seit dem Jahr 2010 liegt das Bauvolumen bei rund 10 Prozent. Die Daten zum Bauvolumen werden durch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erfasst. Hierbei wird in Tief- und Hochbauvolumen unterschieden, wobei sich Letzteres in Wohnungsbau, Öffentlicher Hochbau und Wirtschaftsbau gliedert. Nach DIW wird im Wohnungsbau das Volumen der baulichen Maßnahmen im Bestand aus der Differenz zwischen dem Gesamtbau- und Neubauvolumen ermittelt. Es beinhaltet die Summe der „Um- und Ausbaumaßnahmen als auch Modernisierungen und Instandsetzungen“. [DIW 2014, S. 26 f.] Eine
31
3
32
3
3 Objekte im Bestand
Unterscheidung nach Modernisierung und Instandsetzung wird in den Statistiken der 1970erbis 1980er-Jahre nicht vorgenommen. Die getrennte Betrachtung würde Sinn ergeben, jedoch erfolgte zu dieser Zeit keine systematische Abgrenzung der Verfahren. [vgl. Bartholmai 1978, S. 386 f.] Bedingt durch die Folgen des Zweiten Weltkriegs und die Zerstörungen befand sich die Bundesrepublik Deutschland in den 1950er-und 1960er-Jahren in einer guten konjunkturellen Lage, was sich auf den Hochbau auswirkte. Die Bautätigkeit war durch Neu- und Wiederaufbau geprägt. Bauvolumen und Bruttoinlandsprodukt entwickelten sich bis in die 1970er-Jahre parallel. Ab den 1970er-Jahren verringerte sich die jährliche Steigerung des Bauvolumens in Deutschland in kürzester Zeit und halbierte sich innerhalb eines Jahrzehnts. [siehe Abb. 3.7] Ab den 1970er-Jahren ist eine Zunahme der Bestandsmaßnahmen zum Anteil der Neubauinvestitionen zu verzeichnen. Vor allem im Wohnungsbau erlangt das PBiB eine große Bedeutung. In den 1980er-Jahren beträgt das PBiB rund 50 Prozent am Wohnungsbauvolumen. Diese Entwicklung verlangsamt sich am Anfang der 1990er-Jahre in Folge der Wiedervereinigung der beiden deutschen Staaten. Das Bauvolumen und insbesondere die Neubaumaßnahmen steigen. Dieser Trend setzt sich bis Mitte der 1990er-Jahre fort. [siehe Tab. 3.3] Seit dem Jahr 2000 gibt es unterschiedliche Phasen der Bautätigkeit. So ist am Anfang des Jahrzehnts eine stabile Entwicklung im Neubau zu verzeichnen. Ein Rückgang der Baugenehmigungen im Wohnungsneubau zeichnet sich erst ab Mitte der 2000er-Jahre ab. Vor allem in den Jahren 2006 bis 2008 sinkt die Anzahl um rund 30 Prozent. Insgesamt entwickelte sich das Bauvolumen positiv, was vor allem auf das Bauen im Bestand zurückzuführen ist. Ab dem Jahr 2009 ist wiederum ein Anstieg aller baulichen Maßnahmen zu verzeichnen, der den Gesamtrückgang aber nicht ausgleicht. Im Jahr 2016 lag die Bestandsquote im Wohnungsbau bei rund 67 Prozent. Tab. 3.3: Jahr
Anteil der baulichen Maßnahmen im Bestand am Wohnungsbau. Bauvolumen Wohnungsbau
Anteil Bauen im Bestand
in Mrd. Euro
in Prozent
1980
59,92
32,1
1990
79,67
48,4
2000
153,43
57,8
2010
151,77
78,3
2016
199,80
67,5
Datengrundlage: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung; Bartholmai et al. 1986, 1994, 2000
33
3.4 Wohnungsbau
Hochbau Bauen im Bestand Jahr im Wohnungsbau 2016
Tiefbau
Wohnungsneubau
Öffentlicher Hochbau und Wirtschaftsbau
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
1965
1960
1955
1950 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100 in Prozent
Abb. 3.7: Langzeitentwicklung des Bauvolumens ab dem Jahr 1950. [Datengrundlage: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung; Bartholmai; Kirner]
3
34
3
3 Objekte im Bestand
Investitionen in Bestandsobjekte betragen in den Jahren 2001 bis 2009 rund 80 bis 120 Mrd. Euro jährlich. Im Jahr 2010 wurden 109 Mrd. Euro investiert. Ein Drittel dieser Aufwendungen wird durch energetische Maßnahmen erzeugt. Das IWU schätzt den derzeitigen zusätzlichen Investitionsbedarf in den Bestand auf rund 12 Mrd. Euro pro Jahr und ab dem Jahr 2020 auf bis zu 20 Mrd. Euro pro Jahr. [vgl. BMWi 2014 (b), S. 13] Vor allem institutionelle Eigentümer investieren in den Gebäudebestand. So haben die BerlinBrandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) in den Jahren 1991 bis 2014 rund 14,3 Mrd. Euro investiert. Davon entfallen rund 90 Prozent auf bauliche Maßnahmen im Bestand. [vgl. BBU 2015, S. 8]
3.4.1 Wohnungsbau in Europa Das gesamte Bauvolumen in Europa entspricht rund 1.440 Mrd. Euro im Jahr 2016. Die Investitionen haben sich demnach wieder auf das Niveau vor der Finanzkrise im Jahr 2007 stabilisiert. Damals lag das Bauvolumen in Europa bei rund 1.500 Mrd. Euro. Die Betrachtung beinhaltet 19 europäische Länder, vorwiegend in West- und Mitteleuropa. [vgl. Euroconstruct 2016 (a), S. 1] Deutschland hat mit Abstand den höchsten Wert, gefolgt von Frankreich, Großbritannien und Italien. Zusammen werden in diesen vier Ländern rund 60 Prozent aller Bauleistungen erbracht. [siehe Abb. 3.8] 285
Deutschland
200
Frankreich
177
Großbritannien
163
Italien
63
Spanien
60
Niederlande
53
Schweiz
46
Norwegen
44
Polen
39
Belgien
34
Schweden
32
Österreich
29
Finnland
27
Dänemark
16
Tschechische Republik
15
Portugal
9
Ungarn
9
Irland Slowakei
4 0
50
100
150
Abb. 3.8: Bauvolumen in Europa. [Datengrundlage: Euroconstruct 2014] [Stand 2013]
200
250
300 in Mrd. EURO
35
3.4 Wohnungsbau
Der überwiegende Anteil der Investitionen wird im Wohnungsbau getätigt, wobei im Jahr 2016 rund 665 Mrd. Euro investiert wurden. [vgl. Euroconstruct 2016 (b)] Rund 60 Prozent aller Leistungen entfallen auf Instandhaltungen und Modernisierungen (Renovation and Maintenance). [vgl. Euroconstruct 2016 (a), S. 1 f.] [vgl. Euroconstruct 2015, S. 43] Während sich das Wohnungsbauvolumen beim PBiB erholt und auf dem Niveau von dem Jahr 2007 angelangt ist, liegen Neubauleistungen deutlich zurück. Beträgt der Anteil im Wohnungsneubau im Jahr 2007 rund 60 Prozent, entspricht dieser Wert im Jahr 2016 rund 40 Prozent der Bauleistungen. [siehe Tab. 3.4] Somit steigt das PBiB, trotz rückläufiger Entwicklungen in der gesamten Bautätigkeit, weiter an. Tab. 3.4: Jahr
Bauvolumen und Wohnungsbau in Europa. Bauvolumen
Wohnungsbau insgesamt
Neubau
Bauen im Bestand
in Mrd. Euro
in Mrd. Euro
in Mrd. Euro
in Prozent
in Mrd. Euro
in Prozent
2007
1.523
716
408
57
308
43
2015
1.370
646
258
40
388
60
2016
1.440
665
266
40
399
60
20171
1.500
690
284
41
406
59
20181
1.527
705
313
44
412
56
1 Prognose; Datengrundlage: Euroconstruct
Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern dominiert in Deutschland das PBiB, wobei ebenso Dänemark, Frankreich und Italien einen hohen Anteil im Wohnungsbau aufweisen. In Ländern mit geringen Gesamtinvestitionen in den Wohnungsbau schwanken die Werte zum PBiB. So ist in Dänemark eine hohe Abweichung in den Jahren 2013 und 2014 ersichtlich. [siehe Tab. 3.5] In den Ländern Osteuropas überwiegt der Neubau. In Polen und der Slowakei hat dieser einen Anteil von rund 70 Prozent am Wohnungsbau. [vgl. Euroconstruct 2015, S. 43] Jedoch entfallen lediglich rund 6 Prozent des Gesamtbauvolumens in Europa auf die vier betrachteten osteuropäischen Länder. Tab. 3.5:
Wohnungsbauvolumen an Bestandsgebäuden in ausgewählten Ländern.
Land
Jahr 2013
2014
Deutschland
72 %
64 %
Dänemark
85 %
64 %
Frankreich
56 %
51 %
Italien
76 %
73 %
Datengrundlage Euroconstruct 2016 (b), S. 43
3
36
3
3 Objekte im Bestand
3.4.2 Tendenzen im Wohnungsbau Historisch betrachtet ist das Planen und Bauen im Bestand kein Sonderfall und bildet eher die Regel als die Ausnahme. Erst ab dem 19. Jahrhundert wurde der Neubau zur überwiegenden Bautätigkeit. [vgl. Jäger 2010, S. 7] Eine bedeutende Bauphase im Neubau setzte am Anfang des 20. Jahrhunderts ein, die sich bis nach dem Zweiten Weltkrieg fortsetzte. Alle Architekten der letzten Jahrhunderte haben sich neben dem Neubau mit dem PBiB auseinandergesetzt. [vgl. Breitling/Cramer 2007, S. 9 f.] Dies hatte vor allem praktische Ursachen, da der Bestand einen wichtigen Rohstoff für Baumaterialien darstellt, der unersetzlich war. Mit dem technologischen Fortschritt wurden die Verfahren und Methoden im Bauprozess auf den Neubau ausgerichtet. [vgl. Hild 2016, S. 19] Seit den 1970er-Jahren und mit dem Aufkommen des Denkmalschutzes ist ein Rückgang der Neubautätigkeit in allen Baubereichen erkennbar. Eine weitere Reduzierung der Neubautätigkeit ist seit den 1980er-Jahren ersichtlich und weder durch einen „Kaufkraftschwund, noch durch demografische Einflüsse“ zu erklären. [Bartholmai 1988, S. 5–7] Die Einkommensentwicklung ist in Deutschland weitestgehend konstant. Der niedrige Zinssatz in der Immobilienfinanzierung und die Förderung im Wohnungsbau wirken sich positiv auf Investitionen in Gebäude aus. [vgl. Deutsche Bundesbank 2015] Bartholmai [1988] sieht einen Hauptgrund im wachsenden Angebot aus Bestandsobjekten, wodurch der Bedarf an Neubauobjekten stetig sinkt. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in Deutschland seit den 1980er-Jahren gleichbleibend. In der Zukunft wird das PBiB demnach weiter zunehmen. [vgl. Graaf/Kaltenbach 2017, S. 14–16] Investitionen in Immobilien bleiben für Kapitalanleger weiterhin interessant. Bedingt wird dies durch die gute Wirtschaftslage und den niedrigen Leitzins der Zentralbanken, da hierdurch traditionelle Kapitalanlagen unattraktiv sind.
3.4.3 Neubaubedarf Trotz sinkender Einwohnerzahlen steigt der Bedarf an Wohnraum. Dieser ergibt sich aufgrund der Abgangsquote (Abbruch und Beseitigung) von Wohnungen sowie „einkommens- und verhaltensbedingten Entwicklungen“. [BBSR 2015 (a), S. 13] Demografische Veränderungen nehmen Einfluss auf den Bedarf. Ein Wohnungsdefizit ist seit dem Jahr 2002 erkennbar. Dies führt zwangsläufig zu einer Verlagerung der Bautätigkeit in den Bestand, wobei hier die leer stehenden Gebäude zu berücksichtigen sind. Zudem wird der Bedarf an Wohnraum von einzelnen Personen größer. Durch den zur Verfügung stehenden Leerstand kann dies nicht kompensiert werden. In Städten mit einer sinkenden Bevölkerungsentwicklung und großem Leerstand besteht ebenso Bedarf an neuem Wohnraum. Einzelne Regionen sind differenziert zu betrachten. [siehe Tab. 3.6] Seit dem Jahr 2010 verzeichnet der DIW einen Anstieg des Neubauvolumens. Vor allem die Nachfrage öffentlicher Bauherren wirkt sich auf die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im „unteren Qualitätssegment“ aus. [Gornig/Kaiser/Michelsen 2015, S. 1153 f.] Dies wird bedingt durch den Zuzug von Personen außerhalb Europas. Hervorzuheben ist das Wachstum im Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser). Der Neubaubedarf liegt bei 272.000 WE pro Jahr bis zum Jahr 2020. In den Folgejahren ist von einem geringen Bedarf auszugehen. [vgl. BBSR 2015 (a), S. 14] Bis zum Jahr 2030 beträgt dieser im Durchschnitt 200.000 WE pro Jahr. Der Mieterbund schätzt den Bedarf mit rund 400.000 WE pro Jahr deutlich höher ein.
37
3.4 Wohnungsbau
Tab. 3.6:
Jährlicher Neubaubedarf an Wohnraum.
Region/Ort
Jahr 2017
2020
2025
2030
275.200
246.800
213.900
155.400
13.610
11.250
8.810
4.870
München
9.890
8.760
7.880
5.860
Erlangen
560
480
400
290
Cottbus
30
40
30
0
180
140
100
60
Deutschland Berlin
Jena
in Wohneinheiten; Datengrundlage: BBSR 2015 (a)
3.4.4 Entwicklung zum Planen und Bauen im Bestand Die Bauwirtschaft wurde in der Nachkriegszeit durch unterschiedliche Bedingungen bestimmt. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden in wenigen Jahren viele Neubauten errichtet. [vgl. WoBauG 1953] Infolge der Kriegsschäden ging es um die Schaffung neuen Wohnraums. Die Qualität war nachrangig. Das Planen und Bauen im Bestand beschränkte sich auf den Wiederaufbau von wenigen, historisch bedeutsamen Objekten, vor allem im Nichtwohnungsbau. In den 1950er-Jahren änderten die Nutzer ihre Bedürfnisse infolge der Verfügbarkeit von Wohnraum und durch das einsetzende Wirtschaftswachstum in der Bundesrepublik Deutschland. So ist in den 1960er-Jahren die erste Modernisierungswelle zu beobachten. Defizite in der Ausstattung, z. B. bei der sanitären Einrichtung der Bestandsgebäude – Gemeinschaftsbäder liegen zu dieser Zeit meist außerhalb der Wohnung – wurden beseitigt. [vgl. Mändle/Mändle 2011, S. 520 f.] In den späten 1960er-Jahren wurden vorwiegend die Heizungssysteme und Warmwasseraufbereitungen modernisiert. Moderne Heizgeräte (Öl-, Gas- oder Elektroheizung) ersetzten die Ofenheizungen, da diese mit Kohle oder Holz als Energieträger betrieben wurden, und gewährten mehr Komfort für die Nutzer. Bis in die 1970er-Jahre war das PBiB vor allem durch Abbruch geprägt – Modernisierungen bildeten die Ausnahme. Erst durch die Städtebauförderung entstanden eine nachhaltige Entwicklung und ein Anstieg der baulichen Maßnahmen im Bestand. Dazu trug auch die Änderung des Steuerparagrafen im Einkommensteuergesetz bei und die damit verbundene Ausweitung auf bestehende Bauten. [vgl. EStG 1979, § 7] Zeitgleich gab es Modernisierungsprogramme von Bund und Ländern, die sich positiv auf diese Entwicklung auswirkten. [vgl. Rau/Braune 1997, S. 14] Der Erwerb von Bestandsobjekten war mit geringen Kosten verbunden, auch wenn zusätzliche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich waren. [vgl. Bartholmai 1984, S. 441] In den 1970er-Jahren wurden an rund einem Drittel des Gesamtbestands bauliche Maßnahmen durchgeführt. Überwiegend betraf dies – – –
die Erneuerung der Fassade und des Dachs (Instandsetzung), den Um- und Ausbau der Wohnungen (Modernisierung) sowie die Erneuerung der Energie- und Wasserversorgung (Modernisierung).
[vgl. Bartholmai 1982, S. 499]
3
38
3
3 Objekte im Bestand
Der derzeitige Wohnungsbestand ist überwiegend in der Nachkriegszeit entstanden. Diese Gebäude erreichten in den 1970er-Jahren eine Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren. Aufgrund der Technischen Lebensdauer der Bauteile waren in diesem Zeitraum vorwiegend werterhaltende Maßnahmen durchzuführen. Daraus lassen sich vor allem Instandhaltungsmaßnahmen ableiten, die für den Anstieg des PBiB verantwortlich sind. [vgl. Bartholmai 1982, S. 499] Bedingt durch die veränderte Einstellung zum Klimawandel und die Weltumweltkonferenz in Stockholm im Jahr 1972, wurden die ersten staatlichen Modernisierungsprogramme konzipiert. Die Energiekrise und die Erhöhung des Rohölpreises in den Jahren 1973 und 1979 verstärkten das Problem der Nutzung nicht erneuerbarer Energiequellen. Das Thema rückte in das öffentliche Bewusstsein [vgl. Brockhaus 2006, s. v. Energiepolitik] und die Energieeinsparung wurde zu einem wichtigen Aspekt. Die erste Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 war politisch motiviert. [vgl. WärmeschutzV 1977] Begleitet wird diese Entwicklung seither durch die Weltklimakonferenzen der Vereinten Nationen, z. B. im Jahr 1979 in Genf (Schweiz) oder im Jahr 1997 in Kyoto (Japan). Im Kyotoprotokoll wurden verbindliche Ziele zum Klimaschutz, z. B. zur Reduzierung von schädlichen Klimaschadstoffen, vereinbart. [vgl. Brockhaus 2006, s. v. Vertragsstaatenkonferenz/Weltklimakonferenz] Förderungen für Modernisierung und die damit einhergehenden Energieeinsparmaßnahmen wirkten sich in den 1980er-Jahren auf die Bauwirtschaft aus. [vgl. Bartholmai 1984, S. 443] Der Bedarf an Wohnraum blieb konstant. Jedoch veränderte sich das Verhältnis von Neubauzu Bestandsmaßnahmen. Die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen trug ebenso dazu bei. In den 1990er-Jahren war die Bautätigkeit von der technischen Entwicklung geprägt. Dies ist verbunden mit „Rationalisierungsinvestitionen“ in neue Technologien. Durch den hohen Grad der Technisierung gab es komplexere Bauprodukte. [Hassler/Kohler/Wang 1999, S. 52] Bedingt durch niedrige Zinsen für Wohnungsbaukredite erhöhte sich die Nachfrage nach Wohneigentum gegen Ende der 1990er-Jahre. [vgl. Deutsche Bundesbank 2015] Ab dem Jahr 2000 blieb die Nachfrage im Wohnungsneubau gering. Dies hatte strukturelle Ursachen, da es viele Wohnungsangebote gab. Die erzielbaren Mieten im Wohnungsneubau verringert sich und infolge der konjunkturellen Schwäche wurde weniger Wohneigentum nachgefragt. [vgl. Bartholmai 2002, S. 569] Insgesamt übersteigt seit dem Ende der 1990er-Jahre das Bestandsbauvolumen den Neubau. So blieb – wenngleich die Nachfrage nach Neubauten abnimmt – das gesamte Bauvolumen konstant. [vgl. Bartholmai 2002, S. 575–577] Durch eine Verringerung der Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), z. B. für Fotovoltaikanlagen, oder die auslaufenden Konjunkturpakete der Bundesregierung im Jahr 2009, ist ein Rückgang bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu verzeichnen. Dies führte seit dem Jahr 2010 zu einem geringeren Anstieg des PBiB im Vergleich zum Neubau. [vgl. Gornig/Kaiser/Michelsen 2015, S. 1154/1161] Investoren reagieren zurückhaltend, weil der schwankende Ölpreis und damit die sinkenden Kosten für Energie geringe Einsparpotenziale bei energetischen Maßnahmen bedingen. [vgl. Michelsen/Wittenberg 2015, S. 1163] Modernisierungen sind aktuellen Entwicklungen sowie den Ansprüchen der Nutzer ausgesetzt. Wurden in der Vergangenheit vor allem Einzel- und überwiegend Instandsetzungsmaßnahmen umgesetzt, sind es in Zukunft gesamtheitliche Konzepte. Diese zielen nicht ausschließlich auf die energetische Modernisierung ab. Ein niedriger Primärenergieverbrauch ist meist nicht ausschlaggebend und führt oft zu einem Vermietungsnachteil. [vgl. Richarz/Schulz 2011, S. 6] Auf das Vermietungspotenzial haben die Grundrissgestaltung, die Barrierefreiheit und die Sanitärbereiche einen entscheidenden Einfluss. Komplexe Eingriffe mit architektonischem Anspruch an den Bestand werden vermehrt durchgeführt.
39
3.4 Wohnungsbau
Die lange Wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden erschwert die Beurteilung der Entwicklung von Investitionen und der Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, da diese erst mit Verzögerung sichtbar werden.
3.4.5 Wohnungsbau in der DDR Der Wohnungsbau in der DDR wurde durch die Planwirtschaft politisch reguliert. Ausreichend Wohnraum stand nicht zur Verfügung. Die Wohnungswirtschaft war durch den Neubau industriell vorgefertigter Systembauten bestimmt. Ab den 1960er-Jahren überwog im vielgeschossigen Wohnungsbau die Errichtung in Fertigbauweise. Dabei wurden unterschiedliche Typen wie die Block-, Streifen- und Plattenbauweise erstellt. [vgl. Oswald 1993, S. 1511] Das Konstruktionsprinzip der verschiedenen Typenbauten unterscheidet sich geringfügig. Durch die Vielzahl an Kombinationsmöglichkeiten ergibt sich ein breites Spektrum an Bautypen. Es ist zu beobachten, dass es aufgrund der zur Verfügung stehenden Materialien und Abwandlungen im Produktionsprozess unterschiedliche Herstellungsqualitäten gab. Das Planen und Bauen im Bestand war in der DDR nicht präsent und vor allem durch Abbruch bestehender Objekte und städtischer Strukturen geprägt. Das Bauen im Bestand wird – entgegen der gängigen Einteilung – in Baureparaturen zusammengefasst. Der Anteil der Reparaturen am Bauvolumen beträgt in den 1960er-und 1970er-Jahren ein Viertel aller baulichen Maßnahmen. Das PBiB an Wohngebäuden beläuft sich auf weniger als 10 Prozent und liegt deutlich unter den Vergleichswerten der BRD. [vgl. Melzer 1975, S. 376] [siehe Tab. 3.7] Maßnahmen am Bestand waren geprägt durch den Erhalt der in Fertigbauweise errichteten Systembauten. Die kulturhistorisch wertvolle und stadttypische Bausubstanz wurde vernachlässigt. [vgl. Dienemann 1990, S. 1322] Zudem wurden bauliche Maßnahmen vorwiegend in den industrialisierten Ballungsräumen wie Berlin, Halle-Leipzig oder Dresden durchgeführt. Tab. 3.7: Jahr
Bauvolumen in der DDR. Bauvolumen
Baureparaturen insgesamt
Wohngebäude in Mrd. D-Mark
1960
9,66
2,14
0,88
1965
12,51
3,61
1,28
1970
18,58
4,57
1,52
1974
23,62
6,03
2,07
Datengrundlage: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung und Statistische Jahrbücher der DDR; vgl. Melzer 1975
Bestehende Wohnbauten wurden in der DDR rund 50 Jahre nicht beachtet. Nach der Wiedervereinigung entsprachen die Technischen Anlagen oftmals nicht den gesellschaftlichen Vorstellungen. Im Jahr 1990 gab es in 50 Prozent der Wohnungen eine Ofenheizung. [vgl. Dienemann 1990, S. 1321] Die über Jahrzehnte mangelhafte Instandhaltung und Modernisierung der Bestandsgebäude, vor allem der Gebäude aus den Baujahren vor 1945, führte in den 1990erJahren zu einem Anstieg des Bauvolumens im gesamten Bundesgebiet. Das Wachstum ist durch den Nachholbedarf (Modernisierungen) an konventionellen Bestandsbauten [vgl. Arendt 2003, S. 46] und Bauten der Systembauweise begründet. Das PBiB beschränkte sich ab den
3
40
3
3 Objekte im Bestand
1990er-Jahren in Ostdeutschland nicht ausschließlich auf Gebäude. Stadtsanierung war und ist ein Planungsinstrument, um die Folgen des Strukturwandels zu beheben. So wurden komplette Stadtteile um- und rückgebaut. [vgl. BMUB; Städtebauförderung: Stadtumbau Ost]
3.4.6 Modernisierungswellen In Deutschland werden rund 40 Prozent der benötigten Energie für Gebäude aufgewendet. Rund 26 Prozent entfallen auf die Beheizung, rund 5 Prozent auf die Warmwasseraufbereitung und rund 9 Prozent auf die Kühlung und Beleuchtung. [vgl. BMWi 2011, S. 7] [vgl. DENA 2014, S. 13] Der BDI geht davon aus, dass der „Großteil des deutschen und europäischen Gebäudebestands“ nicht dem heutigen Stand der Technik entspricht und zum Teil deutlich mehr Energie verbraucht, als bei konventionellen Neubauten benötigt wird. Dabei erfüllen 80 Prozent des Gebäudebestands nicht die Anforderungen des Energiestandards KfW-Effizienzhaus-100. Gemessen am Jahresendenergieverbrauch entsprechen 95 Prozent des Gebäudebestands nicht den Anforderungen des Neubaustandards von 50 kWh/m2 Gebäudenutzfläche. [vgl. BDI 2013, S. 5] [Anmerkung: Der KfW-Effizienzhaus-100 entspricht einem Jahresprimärenergiebedarf von 100 kWh/m2 Gebäudenutzfläche (An)] Das BMWi erarbeitet eine Energieeffizienzstrategie, die die „[...] grundlegenden energiepolitischen Weichenstellungen beinhalten“ soll. Ziel ist es, den „gesamten Gebäudebestand bis [zum Jahr] 2050 klimaneutral zu gestalten“. Dies bedeutet eine Reduzierung des Primärenergiebedarfs um 80 Prozent gegenüber dem Jahr 2008. [BMWi 2014 (b), S. 2 und S. 4] Da in der DDR keine Anreize zur Modernisierung geschaffen wurden und es keinen liberalisierten Wohnungsmarkt gab, war der Wohnungsbestand nach der Wiedervereinigung in einem schlechten Zustand. Infolgedessen wurden in den neuen Bundesländern viele bauliche Maßnahmen durchgeführt. Durch diesen hohen Modernisierungsanteil sind die Objekte in den ostdeutschen Bundesländern derzeit in einem besseren Zustand als vergleichbare Gebäude in den westdeutschen Bundesländern. [siehe Abb. 3.9] Der Wohnungsbestand in den westdeutschen Bundesländern ist nicht ausreichend modernisiert. Jedoch ist die Bausubstanz in einem besseren Zustand, da dort vermehrt Instandhaltungsmaßnahmen im Lebenszyklus durchgeführt wurden. Die Bautätigkeit beschränkt sich zukünftig auf Regionen mit Bevölkerungswachstum. Dennoch sind in den entwicklungsschwachen Regionen und in den Gebieten mit Bevölkerungsrückgang bauliche Maßnahmen erforderlich. Die Interessen der Bauherren und Eigentümer sind diesbezüglich unterschiedlich. Investitionen erfolgen dort, wo Bedarf und somit eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht. Werden in den Ballungsgebieten neue Wohnungen gebaut, muss in den strukturschwachen Regionen der Rückgang kompensiert werden. Der Leerstand ist wiederum durch Umnutzung oder Abbruch zu verringern. Infolge „kurzlebige[r] Trends und steigende[r] Energiepreise“ sind kürzere Modernisierungswellen zu verzeichnen. Es entstehen neue Modernisierungszyklen, da vermehrt Einfluss auf den Energieverbrauch der Technischen Anlagen genommen wird und bauliche Maßnahmen in kürzeren Abständen erforderlich werden. [vgl. Ritter 2011] [Hirschberger 2013, S. 137] Die begrenzte Technische Lebensdauer von Bauteilen und die Materialqualität sind ebenso von Bedeutung. [vgl. Neddermann 2007 (a), S. 36] Technische Anlagen weisen Lebensdauern von rund 10 bis 20 Jahren auf und unterscheiden sich somit von der Baukonstruktion, welche wesentlich höhere Technische Lebensdauern erreicht.
41
3.4 Wohnungsbau
100 in Prozent 90 80
3
Anteil der Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden in Ostdeutschland
86,5 %
70 64,7 % 60 Mittelwert (Deutschland)
50
50,0 %
40 30
Westdeutschland
20 10 0
2005
2007
2009
2011
2013 Jahr
Abb. 3.9: Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden der GdW-Unternehmen. [Datengrundlage: GdW 2015][Anmerkung: Die Angaben beschreiben den Anteil der Wohnungen, die seit dem Jahr 1990 teilweise oder vollständig energetisch modernisiert wurden.]
3.4.7 Modernisierungsrate An rund drei Prozent des gesamten Wohnungsbestands werden pro Jahr bauliche Maßnahmen durchgeführt. Die Maßnahmen betreffen überwiegend den Umbau. Im Jahr 2010 lagen die durchschnittlichen Gesamtkosten für eine Teilmodernisierung bei 4.300 Euro und für eine Komplettmodernisierung bei 57.000 Euro. [vgl. Hotze/Kaiser/Teller 2011, S. 4] Die Anzahl der Einzelmaßnahmen mit einer Investitionssumme von weniger als 10.000 Euro steigt derzeit an, während die umfängliche Modernisierung rückläufig ist. [vgl. Gornig/Kaiser/Michelsen 2015, S. 1156] Bei einem Drittel der baulichen Maßnahmen werden zusätzlich energetische Verbesserungen vorgenommen. [vgl. BMWi 2014 (a), S 13] Die energetischen oder sonstigen Maßnahmen werden als Modernisierungsrate (Mod.-rate) bezeichnet. In den Jahren 1956 bis 1976 wurden rund 4 Mio. Wohneinheiten modernisiert. Lag die Mod.-rate Anfang der 1950er-Jahre bei rund 140.000 WE pro Jahr, stieg diese bis Mitte der 1970er-Jahre auf 500.000 WE pro Jahr. [vgl. GgW 1976, S. 42] Wohnungsbauten sind differenzierter zu betrachten. Die derzeitige Mod.-rate bei Bestandsobjekten variiert und ist schwer messbar. Verschiedene Quellen gehen von unter 2 Prozent pro Jahr aus. [vgl. Hild 2014, S. 34] So beziehen sich die Aussagen der ehemaligen Bundesumweltministerin Barbara Hendricks auf eine Quote von 0,8 Prozent pro Jahr, mit dem Ziel eine Steigerung auf 2,5 Prozent pro Jahr zu erreichen. [vgl. Hendricks 2014] Das Bundesministerium für Wirtschaft geht von einer derzeitigen Mod.-rate von rund 1,0 Prozent pro Jahr aus.
42
3
3 Objekte im Bestand
Die jährlichen Anteile für die Teilmodernisierung von Bestandsobjekten aus dem Baujahr vor 1978 betragen derzeit: – – – –
Kellerdecke (unter 1,0 Prozent pro Jahr) Fassade (1,0 Prozent pro Jahr) Dach und oberste Geschossdecke (1,0 bis 2,0 Prozent pro Jahr) Hauptwärmeerzeuger (3,0 Prozent pro Jahr)
[vgl. BMWi 2014 (a), S. 10] [vgl. IWU 2010] Bei rund 25 bis 30 Prozent der vor dem Jahr 1978 errichteten Gebäude wurden bislang energetische Maßnahmen am Bauteil Außenwand durchgeführt. [vgl. BMWi 2014 (b), S. 6] Die Zyklen für die Modernisierung der Gebäudehülle betragen rund 30 bis 40 Jahre. Bei 19 Mio. Objekten mit Wohnraum müssten derzeit rund 1 Mio. Objekte pro Jahr modernisiert werden. Um dieses Ziel zu erreichen wäre eine Mod.-rate von 2,5 bis 3,3 Prozent erforderlich. Bei Mehrfamilienhäusern entspricht der Anteil der Modernisierungen pro Jahr rund 1,0 bis 2,0 Prozent. Im Ein- und Zweifamilienhausbestand ist dieser Wert geringer und beträgt rund 1,0 Prozent pro Jahr. [vgl. Krauß/Deilmann/Gruhler 2012, S. 43, 47] Dies bedeutet einen Bearbeitungszyklus von rund 100 bis 125 Jahren bei einer derzeitigen Mod.-rate von durchschnittlich unter 1,0 Prozent. Dadurch vergrößert sich der in Zukunft zu betrachtende Bestand aufgrund der Abnutzung der Bauteile (Technische Lebensdauer) und hinzukommender wirtschaftlicher Aspekte (Anpassung an veränderte Bedürfnisse des Wohnens). Durch die politisch angestrebte Energiewende sind Mod.-raten von mindestens 2,0 Prozent für die Erreichung der Ziele unvermeidlich. [vgl. Küchen 2015, S. 5] Wird der Modernisierungsstau mit der Zeit abgebaut, sinkt die Mod.-rate kontinuierlich. Ab einem bestimmten Qualitätsgrad werden Einsparungen nur durch hohe Investitionskosten erreicht und sind somit für den Eigentümer nicht vorteilhaft. Für öffentliche Bauten und Bundesgebäude (Gebäude der Zentralregierung) gibt es gleichermaßen Energieeffizienzziele. Nach der europäischen Richtlinie 2012/27/EU (EnergieeffizienzRichtlinie) beträgt die Mod.-rate 3,0 Prozent pro Jahr.
3.4.8 Instandhaltungsstau Durch die Analyse und die Auswertung von Wohnungsbauten werden Kennwerte zu erforderlichen baulichen Maßnahmen gebildet. Die CalCon-Gruppe ist auf die strategische Ausrichtung von Bestandsobjekten spezialisiert und entstand im Jahr 1999 als ausgegründetes Unternehmen vom Fraunhofer-Institut für Bauphysik. Der Instandhaltungsbedarf kann mit einem Kennwert – dem Instandhaltungsstau – abgebildet werden. Die Werte sind in einem jährlich erscheinenden Instandhaltungsspiegel zusammengefasst. Der Instandhaltungsstau bei Wohnobjekten der Baujahre 1919 bis 1948 beträgt teilweise über 500 €/m2 Wohnfläche. [vgl. CalCon 2016]
43
3.4 Wohnungsbau
3.4.9 Bestandsquote Die Bestandsquote beschreibt die Summe aller baulichen Maßnahmen im Bestand ohne die Unterscheidung in Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten. Es werden ebenso Reparaturen wie Malerarbeiten und der Austausch von Türschlössern in dieser Statistik aufgeführt. Im Jahr 2010 lag die Bestandsquote im Wohnungsbau bei 63 Prozent. [vgl. Hotze/Kaiser/Teller 2011, S. 3] Dies entspricht rund 25 Mio. Wohneinheiten, an denen mindestens eine bauliche Maßnahme durchgeführt wird. Die aufgewendeten Kosten für Reparaturen betrugen im Jahr 2010 rund 9 Mrd. Euro mit durchschnittlichen Baukosten von 564 Euro pro Maßnahme. [vgl. Hotze/Kaiser/Teller 2011, S. 4]
3.4.10 Abbruch und Beseitigung Der Abbruch von Bestandsobjekten ist eine Handlungsmöglichkeit für Investoren und Eigentümer. Zurzeit beträgt der Wohnungsabgang bei Ein- und Zweifamilienhäusern 0,2 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern 0,3 Prozent des Gesamtbestands. [vgl. BBSR 2015 (a), S. 13] Ein Anstieg der Abbruchquote ist nicht erkennbar. Neben dem Abbruch von Wohnungen ist der Abgang der Wohneinheiten durch Zweckentfremdung zu beachten. Obwohl der Abbruch von Wohngebäuden rückläufig ist (Verringerung um 23 % in den Jahren 1995 bis 2015), steigt der Abbruch von Wohneinheiten (Steigerung um 26 % in den Jahren 1995 bis 2015). Dies deutet auf eine hohe Konzentration von Rückbaumaßnahmen bei Mehrfamilienhäusern hin. [siehe Tab. 3.8] Tab. 3.8:
Wohnungsneubau und -abgang.
Jahr
fertiggestellte Wohngebäude
fertiggestellte Wohneinheiten
Abbruch von Wohngebäuden
Abbruch von Wohneinheiten
1995
207.958
524.606
8.844
21.933
2000
220.797
368.531
8.185
24.964
2005
145.604
213.766
9.747
57.707
2010
84.340
140.096
6.313
27.490
2015
105.568
216.727
6.786
27.630
2016
109.990
240.255
7.278
25.810
Datengrundlage: Stat. Bundesamt 2017 (a) (c)
Teilweise werden Stadtgebiete vollständig abgebrochen, weil die öffentliche Einflussnahme zurückgeht und gleichzeitig privatwirtschaftliche Interessen durchgesetzt werden. [vgl. Meisel 2014, S. 1] Zugleich gibt es durch demografische Entwicklungen einen Rückgang an Bevölkerung. In den ostdeutschen Bundesländern ist der Abbruch ein Mittel der Stadtentwicklung. Ab Mitte der 1990er- und 2000er-Jahre überstieg der Abbruch das 10-fache gegenüber den Werten in Westdeutschland. Derzeit liegt die Abbruchquote in Ostdeutschland weiterhin (0,17 Prozent des Wohnungsbestands) um das 3-fache höher als in Westdeutschland (0,05 Prozent des Wohnungsbestands). [vgl. Meisel 2014, S. 136]
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3 Objekte im Bestand
3.5
Ursachen für das Planen und Bauen im Bestand
Die Verlagerung des Bauvolumens zum PBiB ist keine kurzzeitige Erscheinung, sondern zeichnet sich seit mehr als 30 Jahren ab. Diese Entwicklung wird sich in der Zukunft weiter verstärken. Ursachen für das Planen und Bauen im Bestand unterliegen verschiedenen Faktoren und speziellen Einflüssen. Es wird aufgezeigt, warum das PBiB in Deutschland gegenüber anderen europäischen Ländern so deutlich ausgeprägt ist. Ebenso unterliegt die Bauwirtschaft – im Besonderen Wohnimmobilien – unterschiedlichen Umwelteinflüssen. Es sind externe Einflüsse wie die rechtlichen Rahmenbestimmungen und Sicherheitsanforderungen, die Marktsituationen und -veränderungen, der demografische Wandel und die Migration, die Stadtentwicklungspolitik und Förderprogramme zu nennen. Weiterhin sind interne Ursachen wie Nutzungsänderung, Renditesituation, Portfolioentwicklung zu unterscheiden. [vgl. Möller/Kalusche 2013, S. 259 f.]
3.5.1 Bau- und Volkswirtschaft In Industrieländern sind fortwährend Investitionen erforderlich, um den Produktionskreislauf aus volkswirtschaftlicher Sicht funktionsfähig zu halten. Die Weiterentwicklung von Technologien ermöglicht, dass Fortschritte in den Wirtschaftsbereichen erzielt werden. Dies bedingt die Regulierung und fortlaufende Novellierung von Normen und Rechtsverordnungen. Seitens der Immobilienverbände werden permanent Neubauprojekte gefordert, weil der Neubau für die Bauwirtschaft vorteilhaft ist. Andererseits wird aufgrund des hohen Leerstands der Abbruch von bestehenden Objekten diskutiert. [vgl. BMUB 2015, 235/15] [vgl. GdW 2016, 42/16] Der Bestandsersatz, d. h. Abbruch und Neubau, ist für Investoren meist wirtschaftlich nicht vorteilhaft. Zudem ist die Umsetzung von baurechtlichen, bauphysikalischen und baukonstruktiven Anforderungen im Bestand mit einem hohen Aufwand verbunden. Infolgedessen wird der Abbruch und anschließende Neubau trotz der höheren Kosten gegenüber einer Modernisierung bevorzugt. Jedoch kann es Gründe geben, die den Eigentümer veranlassen, den Bestand zu erhalten. Diese sind: – – – –
„Denkmalschutz Belegungsbindung Kreditbelastung Genehmigungsprobleme für Neubauten und/oder Abriss [...]“
[Maas et al. 2010, S. 12] Die Bevölkerungsentwicklung hat einen hohen Einfluss auf die Bauwirtschaft. Durch demografische Prozesse sind Schrumpfungs- und Wachstumsentwicklungen zu beobachten. [vgl. Ringel/Bohn/Harlfinger 2004, S. 45] Die Migration hat in einzelnen Regionen Einfluss auf den Bedarf an Wohnraum und auf die Bautätigkeit. Andererseits führt der Bevölkerungsrückgang zu nachlassenden Investitionen und geht einher mit einem verringerten Wirtschaftswachstum. Dies fördert weitere Rationalisierungen in der Bauwirtschaft und erhöht den Wettbewerb zwischen den Marktteilnehmern. [vgl. Frowein 2006, S. 47]
3.5 Ursachen für das Planen und Bauen im Bestand
3.5.2 Schadensabwehr Ist der Abnutzungsvorrat der Bauteile verbraucht, weist die Bausubstanz Schäden auf oder die Funktionalität ist nicht mehr gewährleistet. Zusätzlich können durch äußere Einflüsse Kontaminierungen auftreten. Um die Technische Lebensdauer zu verlängern und den Erhalt der Bauteile zu gewährleisten, werden bauliche Maßnahmen erforderlich. Anforderungen an die Schadensabwehr steigen bei einem älter werdenden Wohnungsbestand. Die überwiegende Anzahl der Objekte in Deutschland wurde seit Langem keinen kriegsbedingten Einflüssen oder Naturkatastrophen ausgesetzt. Durch fehlende Umbrüche ist eine große Anzahl an Bestandsgebäuden vorhanden.
3.5.3 Substanz- und Werterhalt Der Baubestand ist das finanzielle, kulturelle und physische Eigentum einer Gesellschaft. Gebäude sind eine Anlageinvestition der öffentlichen und privaten Vermögen. Sind Gebäude nicht vollständig abgeschrieben, ist ein Restwert vorhanden. Die Wertsteigerung bestehender Gebäude und die Sicherung der Vermögenswerte sind bei Eigentümern vorrangig. Ist die Technische Lebensdauer eines Bauteils verbraucht, wird ausgetauscht oder erneuert. Werden diese Arbeiten unterlassen, wirkt sich dies wertmindernd auf die Bausubstanz aus. Technischer Fortschritt ermöglicht neue Fertigungs- und Ausbautechniken, die Vorteile für den Nutzer bieten. Entgegen den bewährten – teilweise seit Jahrhunderten angewendeten – Techniken, weisen Technische Anlagen oder Baumaterialien eine kürzere Technische Lebensdauer auf, da die Abnutzung – z. B. bei chemischen Anstrichen – frühzeitiger einsetzt. Jedoch sind traditionelle Bauverfahren oftmals nicht mit dem aktuellen Baurecht und den allgemein anerkannten Regeln der Technik vereinbar. [vgl. Haarich 1987, S. 6] Zugleich ist der Bestand ein energetischer Rohstoff. Die endlichen natürlichen Ressourcen verursachen gesellschaftliche Probleme aufgrund von Verteilungskämpfen. Die unkontrollierte Preisentwicklung belastet die privaten Haushalte und die Wirtschaft. [vgl. Richarz/Schulz 2011, S. 6] Das wachsende Umweltbewusstsein der Gesellschaft bewirkt die Nutzung der Potenziale, die sich im Bestand verbergen. Hierbei sind vor allem mögliche Energieeinsparungen oder die Reduzierung von Emissionen zu nennen. Bei der Nutzung von Gebäuden wird ein großer Anteil an Energie aufgewendet. So entstehen CO2-Emissionen bei der Verbrennung zur Wärmeerzeugung. Der Energieverbrauch der Bevölkerung nimmt zu und führt zu einer steigenden Umweltbelastung. Ziel ist die Minimierung dieser Belastung z. B. durch geringere Schadstoffemission sowie Schonung der natürlichen Ressourcen. Die Bausubstanz stellt den größten von Menschen verursachten Stofffluss dar. [vgl. Kohler/Hassler/Paschen 1999, S. 235] Bedingt durch die Herstellung ist in den Gebäuden CO2 gebunden (graue Energie). Ein Erhalt der Objekte ist vorteilhaft, da der Abbruch und anschließende Neubau zusätzliche Emissionen bewirken. Graue Energie bezeichnet „die gesamte Menge nicht erneuerbarer Primärenergie, die für alle vorgelagerten Prozesse, vom Rohstoffabbau über Herstellungs- und Verarbeitungsprozesse und für die Entsorgung [...] erforderlich ist.“ [SIA Merkblatt 2032, S. 6–8]
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3 Objekte im Bestand
3.5.4 Demografie und Stadtentwicklung Planen und Bauen im Bestand ist im Kontext der gewachsenen Stadt zu betrachten. Die „Stadtentwicklungsparameter“ sind durch „Transformationsprozesse in Städten“ bestimmt, um die Stabilisierung vorhandener Strukturen zu erreichen. [Ringel/Bohn/Harlfinger 2004, S. 44 f.] Neue Nutzungen werden geschaffen, um Strukturen zu stärken und Zersiedelung vorzubeugen. In der Stadt leben verschiedene Bevölkerungsgruppen. Die Vielfalt an Lebensweisen bedingen unterschiedliche Anforderungen an das Wohnen. Infolge der demografischen Entwicklung und Migration verändert sich die Situation in den Städten. [vgl. Bone-Winkel 2005, S. 59] Es gibt eine höhere Anzahl an Senioren und kleinen Haushaltsgrößen. Daraus folgt ein anderer Bedarf an Wohnungsgröße, -anzahl und -ausstattung. Zudem werden neue Anforderungen – z. B. an die Barrierefreiheit – erforderlich. Landflucht und der wachsende Leerstand auf der einen Seite sowie die Verknappung von Wohnraum in Ballungsgebieten auf der anderen Seite verstärken diese Entwicklung. [vgl. Pestel Institut 2012, S. 10 f.] Vorwiegend betrifft dies die Migration junger Menschen in die Schwarmstädte und attraktiven Stadtteile (Berlin – FriedrichshainKreuzberg, Hamburg – Schanzenviertel, München – Glockenbachviertel). Als Folge bleiben in wirtschaftlich schwachen Regionen schrumpfende Städte zurück. [vgl. Fuhrhop 2015, S. 29] Großstädte wachsen kontinuierlich, um der steigenden Bevölkerungszahl und dem Flächenbedarf der Einwohner gerecht zu werden. Dies führt zu Transformationsprozessen. Jedoch tragen die historisch gewachsenen Innenstädte „wesentlich zur Identität der Stadt“ bei. [Venus 2012, S. 11] Die Erschließung neuer Flächen ist schwer erreichbar, da 90 Prozent der Flächen bebaut oder verdichtet sind. Ein Mittel ist die zusätzliche Nachverdichtung oder die Reaktivierung von Leerstand. Dies kann durch Aufstockung oder den Ausbau des Dachgeschosses erfolgen. Somit sind Potenziale des Grundstücks und des bestehenden Gebäudes nutzbar. Zur Schaffung neuen Wohnraums wird ebenso Flächenkonversion angewendet. [vgl. Kirschbaum 2005, S. 45] Aufgrund des Nutzerbedarfs stehen städtische Strukturen im Wettbewerb zueinander. Defizite in der Stadtentwicklung sind mittels Funktionsverbesserungen zu beheben. Die Veränderungen sind von der Lebensweise und den Verhaltensmustern der Nutzer abhängig und bewirken gesellschaftliche sowie politische Herausforderungen. [vgl. Koop 2012, S. 58]
3.5.5 Baukultur Soziale und kulturelle Anforderungen spiegeln die Interessen und Wertvorstellungen einer Gesellschaft wider. Gebäude werden öffentlich wahrgenommen. Sie sind ein Kulturgut und unter ästhetischen Aspekten zu betrachten. Als Beispiel dienen Wohnsiedlungen der 1930erbis 1950er-Jahre: – –
Hufeisensiedlung (Architekt: Bruno Taut; Baujahr: 1925–30) Hansaviertel (Architekten: Oscar Niemeyer, Egon Eiermann, Walter Gropius, Arne Jacobsen, Alvar Aalto, Max Taut; Baujahr: 1955–62) Der Erhalt der Objekte wird durch den Denkmalschutz gefördert. Dieser wird sowohl auf der Objektebene, als auch im städtischen Raum angewendet. Nicht die Materialität oder die Bausubstanz sind zu erhalten, sondern der immaterielle Wert des Objekts. Der Bestand bietet architektonische Vorteile, da eine gebaute Struktur vorhanden ist, die dem Eigentümer als „gebaute Orientierung“ dient. [Oelze/Willenbrock 2015, S. 101] Beim Neubau muss der Bauherr auf die Zeichnungen der Architekten vertrauen. Hierbei wird durch eine CAD-Visualisierung ein Eindruck vermittelt, der von der Realität abweichen kann.
3.5 Ursachen für das Planen und Bauen im Bestand
3.5.6 Bautechnik und Ökologie Die Gesellschaft ist sozialen und technologischen Änderungen ausgesetzt. In den Nachkriegsjahrzehnten galt der Leitsatz: „warm und trocken“. [Scheller 2005, S. 99] Heutzutage gelten andere Nutzerwünsche, z. B. hinsichtlich der Ausstattung der Sanitärbereiche oder der Technischen Anlagen. Infolge der demografischen Entwicklung ändert sich der Wohnungsstandard. Der Bedarf an Gebäuden, die altersgerecht umgebaut sind, wird zunehmen. Bei privaten Eigentümern wird aufgrund der Altersstruktur in absehbarer Zeit ein Eigentümerwechsel bevorstehen. Dieser erfordert die Anpassung des Bestands an den neuen Besitzer der Immobilie und seine persönlichen Bedürfnisse. Die Nachfrage nach modernem, nachhaltigem, klimabewusstem sowie preisgünstigem Wohnraum steigt. [vgl. GgW 1976, S. 5] Vor allem kommunale Wohnungsunternehmen setzen Maßstäbe, da diese Eigentümer aufgrund des großen Wohnungsbestands eine Vorbildfunktion besitzen. Das Meinungsbild zum PBiB wandelt sich zunehmend. Bauliche Maßnahmen im Bestand wurden lange Zeit als konservativ betrachtet, da der Neubau einer modernen Lebensauffassung entsprach. Die Neugestaltung von Objekten und die Umsetzung des technisch Machbaren werden als vorteilhaft wahrgenommen. Diese technischen Prozesse werden ebenso auf Bestandsgebäude übertragen. Fortschritte in der technologischen Entwicklung wirken sich aufgrund der hohen Lebensdauer der Bauteile und der steigenden Standards bislang vor allem im Neubau aus. [vgl. König et al. 2009, S. 6] Durch die Instandhaltung der Bauteile ist dieser Effekt ebenso auf Bestandsgebäude übertragbar. So sind Immobilien bei gleichbleibenden Objekteigenschaften länger nutzbar. Der Primärenergiebedarf eines Neubaus ist unter Idealbedingungen nicht mit einem Bestandsobjekt zu vergleichen. Wird der komplette Stoffkreislauf berücksichtigt, ergeben sich im Bestand Vorteile. So können bei effektiver Nutzung die Kosten für die Aufwendung von Energie reduziert werden. Dazu ist ein Erhalt der Bausubstanz und Bestandsstruktur erforderlich. Neben der Reduzierung des Energieverbrauchs sind unbebaute Flächen zu erhalten. Hierbei ist die Inanspruchnahme neuer Flächen durch Versiegelung, d. h. die Umwandlung in Siedlungs- und Verkehrsflächen, zu beschränken. Kontinuierlich werden in Deutschland große Flächen planerisch in Anspruch genommen. In den Jahren 2011 bis 2014 wurden rund 70 Hektar pro Tag in Deutschland versiegelt. [vgl. BMUB 2017] Der tägliche Flächenverbrauch soll bis zum Jahr 2020 auf 30 Hektar reduziert werden. Flächenrecycling ist eine geeignete Maßnahme. Das Wiedernutzbarmachen von innerstädtischen Flächen wird unzureichend angewendet und bietet Entwicklungspotenzial. Dabei entsprechen die Bauten am Stadtrand nicht der modernen Stadtentwicklung. Durch ressourcenschonende und umweltbewusste Verhaltensweisen können leer stehende Objekte den Entwicklungen angepasst werden. [vgl. Venus 2012, S. 11] Beispielsweise werden Handels- oder Gewerbeimmobilien zu Wohnraum umgenutzt. [vgl. Kähler/Kritzmann/Venus 2009] Eine Reduzierung des Energiebedarfs folgt nicht ausschließlich umwelt- und gesellschaftspolitischen Zielen. Vor allem die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist ein entscheidendes Kriterium für den Eigentümer. Diese kann sich aus geringeren Nutzungskosten infolge baulicher Maßnahme ergeben. Es entstehen somit wirtschaftliche Anreize bei eintretenden Energiepreissteigerungen. Jedoch sind Schwankungen der Energiepreise sowie die Fördermengen durch den globalisierten Weltmarkt bestimmt und nicht durch den Eigentümer kontrollierbar.
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3 Objekte im Bestand
3.5.7 Wirtschaftlichkeit Investitionen in Immobilien sind komplex und durch die Rentabilität der Maßnahme bedingt. Dies ist abhängig von den Kosten und einer möglichen Finanzierung. Hierbei sind der Zustand und die Modernisierungsfähigkeit des Bestands, d. h. die Anpassung an den Immobilienmarkt, zu berücksichtigen. Die Finanzierung wird durch die zu erzielenden Mieten (Mieterhöhung oder Modernisierungsumlage) oder durch mögliche Zuschüsse sowie Förderungen beeinflusst. Wirtschaftliche Interessen wie die Vermietbarkeit sind bei Investitionsentscheidungen relevant. Architektonische und ästhetische Motive sind nachrangig und eher bei privaten Eigentümern zu finden. In strukturschwachen Regionen sinkt die Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot und das Marktgleichgewicht wandelt sich zum Nachfragemarkt. Dies erfordert eine Anpassung der Objekte an die neuen Gegebenheiten und die Ansprüche der Nutzer. [vgl. Arlt 2004, S. 14] Eine Umsetzung der Klimaziele kann nur durch eine Verringerung des Energieverbrauchs und der Emissionen von Gebäuden erreicht werden. Maßnahmen im Bestand werden jedoch nur bei einer Vorteilhaftigkeit für den Eigentümer durchgeführt. Dafür bedarf es politischer Rahmenbedingungen (Förderprogramme und Rechtsverordnungen), um Anreize für das PBiB zu schaffen. [vgl. Simons/Baum 2010, S. 36] Für den Eigentümer werden energetische Maßnahmen vorteilhaft, wenn die Finanzierung durch die Modernisierungsumlage oder Fördermaßnahme begünstigt wird. [vgl. Simons/Baum 2010, S. 37] Auf Bundesebene werden in den nächsten Jahren 2,3 Mrd. Euro staatliche Fördergelder zur Verfügung gestellt. [vgl. BMWi 2014 (b), S. 14] Förderprogramme wurden in den letzten Jahren an bauliche Maßnahmen im Bestand angepasst. [vgl. Gornig/Hagedorn 2011, S. 5] Beispielhaft ist das CO2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW zu nennen. [vgl. BMWi 2014 (a), S. 13 f.] Privateigentümer begegnen den steigenden Energiepreisen mit Investitionen in den Bestand, da hierbei steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. [vgl. BMWi 2014 (a), S. 15 f.] Aber auch die Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter von bis zu 11 Prozent der Kosten pro Jahr bietet Anreize für den Eigentümer. [vgl. BGB 2018, §§ 555c und 559] Trotz einer Mieterhöhung hat der Nutzer durch die Einsparungen von Energiekosten einen Vorteil. [vgl. DENA 2010, S. 46 f.] Zudem bestehen weitere Fördermöglichkeiten, wie Wohnriester zur Altersvorsorge oder die Wohnungsbauprämie.
3.5.8 Leerstand Leerstand bedeutet Wertverlust, dem keine Einnahmen gegenüberstehen, da der Betrieb eines Gebäudes zusätzliche Kosten verursacht. Zudem verfallen Objekte, die nicht genutzt werden. Um Leerstand zu verringern, werden Abbruch- und Demontagearbeiten durchgeführt. In Regionen mit einer hohen Leerstandsquote werden ebenso neue Wohnungen errichtet, um die Nutzeranforderungen zu erfüllen. Leer stehende und verwahrloste Objekte haben eine negative Wirkung auf das Umfeld und die Gesellschaft. Dieser Effekt wird in der Broken-Windows-Theory von Zimbardo beschrieben. [vgl. Wilson/Kelling 1982, S. 3] Die Verantwortung des Eigentümers ist maßgeblich. Zur Umsetzung der Pflichten werden zukunftsfähige Modelle für den Gebäudebetrieb benötigt, um Potenziale des Bestands besser zu nutzen. Die Notwendigkeit zur Durchführung baulicher Maßnahmen ergibt sich aus dem Grundgesetz: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ [Grundgesetz 2014, Art. 14 Abs. 2]
3.5 Ursachen für das Planen und Bauen im Bestand
3.5.9 Gesellschaft und Politik Infolge der Prozesse am Wohnungsmarkt ergeben sich soziale Konflikte, z. B. durch Privatisierung oder Umwandlung von Wohnungen. Um die Deckung des Bedarfs an Wohnraum zu erreichen, sind gesellschaftliche Missstände zu beseitigen. In der Wohnungspolitik werden kommunale Ziele umgesetzt, [vgl. Bastisch/Heinz/Hanno 1981, S. 305] jedoch sind wohnungswirtschaftliche Kriterien zu beachten. [vgl. Gibbins 1977, S. 46] Seitens der Politik werden die Potenziale von Bestandsbauten erkannt, sodass Maßnahmen zur „gezielten Bestandsentwicklung“ vorgenommen werden. [Ringel/Bohn/Harlfinger 2004, S. 46] Es werden Lösungen benötigt, damit Wohnraum weiterhin in ausreichender Menge zur Verfügung steht und Mieten langfristig stabil bleiben. Staatliche Vorgaben für den Stadtumbau und für Modernisierungs- sowie Denkmalschutzmaßnahmen werden erarbeitet, um die klimapolitischen Vorgaben der Bundesregierung, Länder und Kommunen umzusetzen. Die Klimapolitik ist ein Handlungsfeld der Bundesregierung und der Europäischen Union. Diese erlassen verschiedene Vorgaben für Neu- und Umbauten. Als Beispiel dient die Gebäudeeffizienzstrategie des Bundes mit den entsprechenden Regelungen wie dem Energieeinspargesetz (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), die ebenso für Bestandsobjekte gelten. [vgl. BMWi 2014 (a), S. 11] [vgl. EnEV 2009, § 10] Die Motivation zum Erwerb einer Immobilie durch Privatpersonen ist in Deutschland gering ausgeprägt, da ein funktionierender Mietmarkt vorhanden ist. Daraus resultiert eine der geringsten Eigentumsquoten am europäischen Markt für Wohnimmobilien. Mieter sind rechtlich abgesichert, somit ist eine Mietwohnung oftmals vorteilhafter für den Nutzer.
3.5.10 Motivation der Eigentümer Die Umsetzung der Projektidee einer baulichen Maßnahme setzt die Motivation des Eigentümers voraus. Er muss willens sein, den Bestand weiter zu nutzen und in diesen zu investieren. Hierbei wird nach internen (z. B. Leerstand, Strukturanpassungen) und externen Faktoren (z. B. Wettbewerbssituation, Förderprogramme) unterschieden und resultiert aus: – – – – – –
„Nutzerbedarfsdeckung Renditesituation Nutzungsänderung Organisationsveränderung Verkaufsabsicht Revitalisierung/Modernisierung“
[AHO 2006, S. 73] [Preuß 2013, S. 319] Am Immobilienmarkt agieren heterogene Beteiligte mit unterschiedlichen wirtschaftlichen und sozialen Interessen. Private und gewerbliche Immobilienbesitzer haben verschiedene Motivationen, zudem unterscheidet sich die Distanz des Eigentümers zum Nutzer. Private Investoren nutzen Förderprogramme und steuerliche Vorteile, die für institutionelle Wohnungsanbieter wiederum nicht vorrangig sind. Vielmehr sind eine dauerhafte Lösung, eine Verbesserung der Wettbewerbssituation und eine langfristige Rentabilität (Vermietbarkeit) entscheidend. [vgl. Michels/Naarmann 1999, S. 46 f.] Weiterhin unterscheiden sich die Interessengruppen nach der Anlagesituation (z. B. Versicherungsgesellschaften) oder der Größe der Wohnungsbaugesellschaft. [vgl. Wezemael 2005, S. 223–228]
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3 Objekte im Bestand
Der langfristige Erhalt und die angemessene Rendite einer Immobilieninvestition sind abhängig von der Erneuerungsstrategie des Eigentümers. Bauliche Maßnahmen von z. B. Wohnungsanbietern in Nordrhein-Westfalen werden vor allem durch die Verbesserung der Wettbewerbssituation hervorgerufen. [vgl. Michels/Naarmann 1999, S. 46 f.] Um einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Anbietern zu schaffen, werden Gebäude hinsichtlich der Energieeinsparung verbessert. Bei energetischen Maßnahmen verläuft die Reduzierung des Energiebedarfs jedoch nicht konstant mit höheren Investitionskosten. Verschiedene Baualtersklassen weisen durch die individuellen Merkmale unterschiedliche Potenziale zur Verringerung des Primärenergiebedarfs auf. Gebäude der 1960er-Jahre verfügen aufgrund der Konstruktionsmerkmale über die größten Potenziale für das PBiB. [vgl. Michelsen/Müller-Michelsen 2010, S. 452] Verschiedene Faktoren haben Einfluss auf die Modernisierungsentscheidung von Wohnungsunternehmen: – – – – – –
Alter des Wohnungsbestands finanzielle Ertragslage des Wohnungsunternehmens Größe des Wohnungsunternehmens soziale Struktur der Mieter Standort der Wohnung und des Wohnobjekts wirtschaftliche Marktsituation
[vgl. GgW 1976, S. 74]
3.5.11 Bürger und Nutzer In der Bevölkerung ist die „Akzeptanz für Neubauten in ihrem Quartier“ oftmals nicht vorhanden. [Grasshoff 2015] Die Ablehnung von Investorenprojekte ist vor allem in Ballungsräumen ausgeprägt. [vgl. Fuhrhop 2015, S. 52] Aufgrund des hohen Bedarfs an Wohnraum werden ganze Stadtteile aufgewertet oder neu entwickelt. Anwohner leisten zunehmend Widerstand gegen reine Wohn- und Büroquartiere, indem gezielter Protest organisiert und Bürgerinitiativen gegründet werden. Dies wird mit „fehlender Wertschätzung der traditionellen Stadt und [...] was ihren kulturellen Wert ausmacht“ begründet. [Fuhrhop 2015, S. 52] „Jeder Neubau hingegen müsste sich in besonderer Weise begründen.“ [Venus 2012, S. 11] So stellt z. B. das Aktionsbündnis Klima-Allianz Deutschland Forderungen an die Projektentwicklung im städtischen Raum. [vgl. Klima-Allianz Deutschland 2011] Ein Beispiel für die Verhinderung von Wohnbauprojekten bietet der Volksentscheid Tempelhofer Feld am 25. Mai 2014 in Berlin. Die Mehrheit (64,3 Prozent) der 1.149.145 Teilnehmer spricht sich gegen den Gesetzentwurf des Abgeordnetenhauses zur Neubebauung des Gebiets und zur Schaffung neuen Wohnraums aus. [vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2014] Mit der Initiative wird jeglicher Neubau auf dem Tempelhofer Feld verhindert. [vgl. THF 100, Demokratische Initiative 100 % Tempelhofer Feld e. V.] Dies wirft wiederum Fragen hinsichtlich der sinnvollen Nutzung eines leer stehenden Grundstücks bei gleichzeitigem Wohnraumbedarf auf.
3.6 Literaturverzeichnis
3.6 Literaturverzeichnis Eine vollständige Auflistung verwendeter Literatur befindet sich im Literaturverzeichnis am Ende dieses Buches. Die folgende Auflistung enthält bedeutende Literatur zum Kapitel 3 (Objekte im Bestand): Bartholmai, Bernd: Modernisierung und Instandsetzung im Wohnungsbau. In: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (Hrsg.): DIW Wochenbericht, Jg. 45 (1978), Heft 40/41, S. 385– 388. Bartholmai, Bernd: Entwicklung und Struktur der Wohnungsbauleistungen. In: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (Hrsg.): DIW Wochenbericht, Jg. 49 (1982), Heft 40, S. 499– 503. Böhning, Jörg: Altbaumodernisierung im Detail. 6. Aufl., Köln: R. Müller Verlag, 2011. Euroconstruct: Construction in Europe, 82nd Euroconstruct Conference. Barcelona, 25.11.2016 (b). Friesecke, Frank; Goldschmidt, Jürgen; Kötter, Theo; Schmoll, Fritz; Schmidt-Eichstaedt, Gerd: Stadtumbau – ein Leitfaden. 1. Aufl., Bonn: vhw Verlag Dienstleistung, 2010. Fuhrhop, Daniel: Verbietet das Bauen! – Eine Streitschrift. München: oekom Verlag, 2015. Gesetz über den Schutz und die Pflege der Denkmale im Land Brandenburg (Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz – BbgDSchG), in der Fassung vom 24. Mai 2004 (GVBl. I/04, Nr. 09, S. 215). Michalski, Daniela; Strauss, Wolf-Christian; Bunzel, Arno: Baukulturbericht : Gebaute Lebensräume der Zukunft – Fokus Stadt. Deutsches Institut für Urbanistik, 3. Aufl., Berlin: Medialis, 2015. Verordnung über den Mietpreis für den bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraum in Berlin (Altbaumietenverordnung Berlin – AMVOB), in der Fassung vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230)
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4
Maßnahmen im Bestand
Beschreibungen baulicher Maßnahmen beim PBiB sind umfangreich. Im Folgenden werden Begriffe abgegrenzt und durch entsprechende Regelwerke definiert. Zum besseren Verständnis werden ebenso Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit Bestandsobjekten benutzt werden oder Teilaspekte der Denkmalpflege einschließen.
4.1
Lebenszyklus von Gebäuden
Der Lebenszyklus von Gebäuden ist ganzheitlich zu betrachten. Dies schließt nicht nur die Planungs- und Ausführungsphasen ein, sondern ebenso die Nutzung, den Abbruch und die Beseitigung. [vgl. Kalusche 2008, S. 459] Hierbei werden die „Anzahl von Phasen, die eine Einheit [Objekt] durchläuft, beginnend mit der Konzeption und endend mit der Entsorgung“ betrachtet. [DIN 31051:2012-09] Die Phasen sind nach Projekten oder der Nutzung zu unterscheiden, die durch Leerstand gekennzeichnet sein können. [vgl. Kalusche 2004, S. 56] Das Projekt wiederum beginnt nicht mit dem Planungs- und Bauprozess, sondern beim willigen Eigentümer (Bauherrn) mit der Idee und einer Strategie für die bauliche Maßnahme. [vgl. Meyer-Meierling 2011, S. 9] Ein Projekt ist ein „Vorhaben, das im Wesentlichen durch Einmaligkeit der Bedingungen in ihrer Gesamtheit gekennzeichnet ist“. Als Beispiel dienen die „Zielvorgabe, zeitliche, finanzielle, personelle und andere Begrenzungen [und] projektspezifische Organisation.“ [DIN 69901-1:2009-01, Ziffer 3.44] Zu unterscheiden sind der Prozess- und Gebäudelebenszyklus. [vgl. König et al. 2009, S. 14] Im Folgenden wird ausschließlich das Gebäude betrachtet. Die gesamte Dauer des Lebenszyklus eines Objekts wird durch die Technische Lebensdauer und die Wirtschaftliche Nutzungsdauer bestimmt. „Beide Betrachtungsweisen stehen in Wechselwirkung zueinander.“ [Kalusche 2004, S. 56]
4.1.1 Technische Lebensdauer Die Technische Lebensdauer eines Bauteils ist der Zeitraum, in dem die technischen Eigenschaften ohne Einschränkung physisch zur Verfügung stehen. Bauteile weisen unterschiedliche Lebensdauern auf. Verschiedene Aspekte beeinflussen die Alterung. Der Abnutzungsvorrat eines Bauteils wird durch systembedingte Einflüsse verringert [vgl. BAK 1986, S. 20] [vgl. Kalusche 2004, S. 58], die durch externe und interne Ursachen beschrieben werden. [vgl. Möller/Kalusche 2013, S. 259 f.] In der Tab. 4.1 werden die speziellen Einflüsse auf die Bestandsobjekte dargestellt. Mit der Inbetriebnahme des Objekts beginnt die Abnutzung der Bauteile. Der Alterungsprozess der Bauteile setzt sich – wenn keine baulichen Maßnahmen durchgeführt werden – bis zur Zerstörung oder Funktionsverlust fort und verläuft über Jahre oder Jahrzehnte.
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_4
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4
4 Maßnahmen im Bestand
Tab. 4.1:
Interne und externe Einflüsse auf Bestandsobjekte.
interne Einflüsse
externe Einflüsse
Alterung der Baumaterialien
(Natur-)Katastrophen (z. B. Krieg, Brand, Überschwemmung)
Nutzerverhalten bauliche Details (z. B. Planungs- und Konstruktionsfehler)
Belastung durch Umwelteinflüsse (z. B. Regen, Luftfeuchtigkeit)
Mängel bei der Bauausführung
Absenkung von Grundwasser (z. B. Bergbau)
Art und Umfang der Instandhaltung
Belastung durch Schwerlastverkehr oder Überschallflüge (z. B. Hauptverkehrsstraßen)
Je nach Standort oder Art der durchgeführten Instandhaltung weisen Bauteile unterschiedlich lange Lebensdauern auf. Abzugrenzen sind diese z. B. von der Tragstruktur des Objekts, welche eine hohe Lebensdauer aufweist und nur bei umfangreichen baulichen Maßnahmen betrachtet wird. Andere Bauteile – wie die Fassade oder Dachbeläge – haben kürzere Lebensdauern, da diese eine fortwährende Abnutzung erfahren. Die Technische Lebensdauer aller Bauteile des Objekts kann sich infolge eines Ereignisses (z. B. Feuer, Überschwemmung) rapide verkürzen. In Konstruktionen können sich Schädlinge über einen langen Zeitraum unbemerkt ausbreiten. Meistens wird der Schaden bei einem Funktionsverlust entdeckt. Auch mangelhaftes Verhalten der Nutzer (z. B. Lüftungsgewohnheiten) kann die Technische Lebensdauer der Bauteile beeinflussen. Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein beschreibt die Technische Lebensdauer als Funktions- und Gebrauchsfähigkeit. [vgl. SIA D 0163] Alternativ wird dieser Prozess als „Obsoleszenz“ bezeichnet: „Die [in seiner Herstellungsweise, seinen Materialien oder Ähnlichem angelegte] Alterung eines Produkts, das dadurch [...] unbrauchbar wird“. Bauteile können „technisch noch funktionstüchtig sein, jedoch nicht mehr obsolet, d. h., nicht mehr den Ansprüchen der Nutzer [entspricht].“ [SIA D 0163, s. v. Obsolenz] Ab Mitte der 1980er-Jahre wurden Langzeitbetrachtungen zur Lebenserwartung von Baustoffen und -teilen vorgenommen. [vgl. Grunau 1996] Demnach haben Schäden verschiedene Ursachen, die oftmals gleichzeitig auftreten: – – – –
mangelhafte Planung unsachgemäße Nutzung früher Verschleiß der Bauteile Umwelteinflüsse
[vgl. Mändle/Mändle 2011, S. 197] Insgesamt ist festzustellen, dass aufgrund der technischen Entwicklung kürzere Technische Lebensdauern zu erwarten sind. Die Bauteile werden gegenwärtig aufgrund von Nutzerwünschen in kleiner werdenden Zeitabständen erneuert. Eine hohe Technische Lebensdauer ist somit nicht immer erforderlich. [vgl. Breitling/Cramer 2007, S. 22] Eine umfangreiche wissenschaftliche Untersuchung zur Technischen Lebensdauer von Bauteilen erfolgt durch Ritter. [vgl. Ritter 2011] [vgl. Ritter 2014]
55
4.2 Begriffe baulicher Maßnahmen im Bestand
4.1.2 Wirtschaftliche Nutzungsdauer Die Wirtschaftliche Nutzungsdauer ist der Betrachtungszeitraum des Objekts, die vorab vom Eigentümer festgelegt wird und langfristig ausgelegt ist. Sie ist die Grundlage für Wirtschaftlichkeitsermittlungen und die Erhaltung des Objekts, z. B. durch eine Instandhaltungsstrategie. [vgl. Kalusche 2004, S. 60] Zur Verlängerung der Wirtschaftlichen Nutzungsdauer dienen Umbau und Modernisierung. Aufgrund des großen technischen Fortschritts und der Materialeigenschaften ist die Wirtschaftliche Nutzungsdauer in der Regel kürzer als die Technische Lebensdauer. [vgl. Kalusche 2016, S. 546] Einflüsse resultieren aus dem Bedarf des Eigentümers und der Systemumgebung des Objekts. [vgl. Pfarr 1984, S. 165 f.] Beschränkungen ergeben sich durch – – – –
städtebauliche, nutzungsbezogene, kulturhistorische und ökonomische Ursachen.
[vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 11]
4.2
Begriffe baulicher Maßnahmen im Bestand
Das Planen und Bauen im Bestand beschreibt Maßnahmen am Objekt und auf städtischer Ebene. [siehe Abb. 4.1] Der Betrachtungsmaßstab ist entscheidend. In der Regel überlagern sich bauliche Maßnahmen. Eine eindeutige Zuordnung, welche Maßnahme durchgeführt wird, ist nicht immer möglich. Da der Bauherr aus einer Vielzahl von Gesetzen, Rechtsverordnungen und technischen Regelwerken die Maßnahme beschreiben und verstehen muss, ist eine Abgrenzung erforderlich. Für den Bauherrn bestehen u. a. steuerrechtliche Vorteile oder es werden in Abhängigkeit der Maßnahme Förderungen in Anspruch genommen. Stadtebene
Objektebene Planen und Bauen im Bestand
Sanierung
Instandhaltung Modernisierung Umbau/ Umnutzung
Abbruch und Beseitigung
Neubau
Wiederaufbau Erweiterung (Anbau/ Aufstockung)
Neubau und -anlagen
Abb. 4.1: Bauliche Maßnahmen.
Bauliche Maßnahmen im Bestand unterscheiden sich hinsichtlich der Erhaltung oder der Veränderung eines Objekts. Dies wird zusammenfassend als substanzerhaltend oder substanzverbessernd bezeichnet. [vgl. Görhely/Rußig/Söffner 1987, S. 48] Zur Erhaltung eines Objekts zählt die Instandhaltung, wobei in technische und wirtschaftliche Aspekte unterschieden wird. In technischer Hinsicht wird in Wartung, Inspektion, Instandsetzung oder Verbesserung diffe-
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4 Maßnahmen im Bestand
renziert. Die wirtschaftliche Seite betreffen die „Anpassungen des Baubestands an die Nutzungsgewohnheiten und -bedürfnisse der Nutzungsraumsuchenden“. [Pfarr 1972 (c), S. 1470] Zur Veränderung mit wesentlichen Eingriffen in die Bausubstanz gelten demnach Modernisierung, Umbau und Umnutzung sowie Erweiterung. [vgl. Kalusche 2010 (a), S. 36] [siehe Abb. 4.2] Maßnahmen im Bestand
Instandhaltung
Modernisierung
Umbau/ Umnutzung
Erweiterung (Anbau/Aufstockung)
Wartung
Inspektion
Instandsetzung
Verbesserung
Abb. 4.2: Bauliche Maßnahmen im Bestand. [Kalusche/Herke 2017, S. 50]
Bei der Bezeichnung der verschiedenen Maßnahmen beim PBiB gibt es eine große sprachliche Vielfalt. Vor allem im deutschsprachigen Ausland werden Begriffe unterschiedlich verwendet. Zu den sonstigen Begriffen für bauliche Maßnahmen im Bestand zählen: – – – – – – – – – – –
– – – –
Adaptierung (lat. adaptare): „anpassen“ [Duden 2010, s. v.] oder österr.: „eine Wohnung [...] herrichten“ [Duden 2010, s. v.] Altbauerneuerung Anpassung (vgl. Veränderung) [SIA 496] Ausbau Beobachtung: „Überprüfen der Gebrauchstauglichkeit“ [SIA 469] Ergänzung (vgl. Erweiterung) [HOAI 2013]: „Anpassen an neue Anforderungen durch Hinzufügen“ [SIA 469] Erhaltung (auch Bauwerkserhaltung oder Erhaltungsplanung): „Gesamtheit der Tätigkeiten und Maßnahmen zur Sicherung des Bestands“ [SIA 469] Erneuerung Ertüchtigung: „Verbesserung der Eigenschaften über den Ursprungszustand hinaus.“ [DBV 2008, S. 8] Kontrollmessung: „messtechnisches Überwachen“ [SIA 469] Nutzungsänderung/Umnutzung (resultiert nicht aus einer baulichen Maßnahme) „Änderung: Wesentliche Umgestaltung und Erweiterung von baulichen Anlagen, wobei ein vom vorhandenen Zustand abweichender neuer Zustand erzeugt wird.“ [DBV 2008, S. 6] Pflegen Renovierung (lat. Renovare): „erneuern, instand setzen, wiederherstellen“ [Duden 2010, s. v.] Reparatur (lat. Reparare): „in Ordnung bringen, wiederherstellen“ [Duden 2010, s. v.] Sanierung (auch Teil- und Kernsanierung) [siehe Kapitel 4.2.7]
4.2 Begriffe baulicher Maßnahmen im Bestand
– –
–
Substanzerhalt Unterhalt (auch Bauunterhalt): „dient neben der Werterhaltung dem Erhalt der Sicherheit von baulichen Anlagen (Verkehrssicherungspflicht)“ [RBBau] oder „Bewahren und Wiederherstellen [...] ohne wesentliche Änderungen der Anforderungen.“ [SIA 469] Kompensation: „mit einem Neubau vergleichbaren Niveau der Gebrauchstauglichkeit, [...]“ [DBV 2008, S. 6 f.]
In der Denkmalpflege werden Begriffe benutzt, die in der Praxis auf nicht denkmalgeschützte Objekte übertragen werden. So sind in der Bauforschung und in der Kunstgeschichte folgende Begriffe gebräuchlich: –
Anastylose (Denkmalpflege) (griech. Anastilosis): „vollständige Demontage eines zu rekonstruierenden Bauwerks“ [Duden 2010, s. v.] oder Wiederherstellen unter Verwendung original erhaltener Bauteile [vgl. Charta von Venedig] – Konservierung (Museumsverband) (lat. Conservare): „erhalten, bewahren“ [Duden 2013, s. v. konservieren] oder „Sicherung eines (Bau-)Zustandes, um weiteren Substanzverlust zu vermeiden“ [Weller/Jakubetz/Fahrion 2012, S. 45] oder „Erhaltung u. Sicherung eines bestimmten Zustandes eines Kunstwerkes oder Baudenkmals“ [Duden 2010, s. v.] – Rekonstruktion (Denkmalpflege) (frz. Reconstruction): „Wiederherstellen, Wiederaufbauen, Nachbilden“) [Duden 2010, s. v.] oder „wiederherstellen eines nicht mehr existierenden Objekts/Bauteils, unter Berücksichtigung des gesellschaftlichen Interesses“ [Weller/Jakubetz/Fahrion 2012, S. 46] – Restaurierung (Denkmalpflege) (lat. Restaurare): „wiederherstellen“ [Duden 2010, s. v.] oder „zum ästhetischen und historischen Erhalt der Werte des Denkmals“ [Weller/Jakubetz/Fahrion 2012, S. 46] – Translokation (Denkmalpflege) (lat.-nlat. trans/locatio): „Ortsveränderung, Versetzung“) [Duden 2010, s. v.] oder „Abbau und [...] Wiederaufbau an einem neuen Ort“ [Pfeiffer 2006, S. 30] oder „Wiederherstellung der Teile einer baulichen Anlage“ [DBV 2008, S. 9] In der englischen Sprache gebräuchliche Begriffe für das Planen und Bauen im Bestand sind: – – – – – – – – –
adaptation (engl.: Anpassung) maintenance (engl.: Instandhaltung, Instandsetzung) reconstruction (engl.: Wiederherstellung, Wiederaufbau, Nachbildung) recycling (engl.: Wiederverwertung, -aufbereitung) renovation (engl.: Renovierung) reprogramming (engl.: Neuprogrammierung) resource (engl.: mit den nötigen Mitteln ausstatten) reuse (engl.: wiederverwenden) transformation (engl.: Umwandlung)
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4 Maßnahmen im Bestand
In der Projektentwicklung werden folgende Begriffe verwendet: – – –
Konversion (lat. Conversio): Umkehrung, Umwandlung, Übertritt oder „Umwandlung von militärischer in zivile Nutzung“ [Duden 2010, s. v.] [Duden 2013, s. v.] Revitalisierung (lat.-nlat. re/vitaliser): „kräftigen, wieder funktionsfähig machen“ [Duden 2010, s. v.] Redevelopment (engl.): entwickeln, weiterentwickeln
4.2.1 Instandhaltung In der Bauwerkserhaltung werden verschiedene Bearbeitungsstufen unterschieden. Die HOAI beschreibt die Instandhaltung als Maßnahme „zur Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustandes) [...]“ und die Instandsetzung als „Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objekts“. [HOAI 2013, § 2 Abs. 8, 9] Die Instandhaltung ist in der DIN 31051 – Grundlagen der Instandhaltung geregelt. Diese umfasst die „Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustands oder der Rückführung in diesen, sodass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.“ [DIN 31051:2012-09, 4.1.1] Dies schließt folgende Aspekte ein: – –
„Berücksichtigung inner- und außerbetrieblicher Forderungen; Abstimmung der Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen; Berücksichtigung entsprechender Instandhaltungsstrategien.“
[DIN 31051:2012-09, 3] Instandhaltung gliedert sich in vier Maßnahmenarten mit unterschiedlicher Eingriffstiefe in den Bestand. Zum besseren Verständnis wird auf den Fachbeitrag zur Abgrenzung der Instandhaltungsmaßnahmen aus dem Jahr 2017 verwiesen. [vgl. Kalusche/Herke 2017, S. 51–53] Am Bauteil Holz-Kastenfenster werden unterschiedliche bauliche Maßnahmen dargestellt und voneinander abgegrenzt.
4.2.2 Modernisierung Die Modernisierung ist durch das deutsche Miet- und Förderrecht geprägt. [vgl. Kalusche/Herke 2017, S. 53] Im Paragrafen 3 WoModG aus dem Jahr 1976 heißt es dazu: Modernisierung ist „die Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern.“ [WoModG 1976, § 3] Dieser allgemeine Abschnitt wurde weiter spezifiziert. [vgl. II. BV 1990, § 11] [vgl. WoFG 2015, § 16]
4.2 Begriffe baulicher Maßnahmen im Bestand
Als Modernisierung gelten bauliche Maßnahmen, die keine Erhaltungsmaßnahmen sind und „durch die – – – – – –
Endenergie nachhaltig eingespart wird, nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, [...] oder neuer Wohnraum geschaffen wird.“
[BGB 2018, §§ 555a–b] Einsparung von Energie wird durch bauliche Maßnahmen des Wärmeschutzes wie dem Austausch der Fenster, dem Anbringen eines WDV-Systems an der Fassade oder durch eine Modernisierung der Energieversorgung und der Technischen Anlagen erreicht. Eine Reduzierung des Wasserverbrauchs wird durch Maßnahmen an der Wasserver- und -entsorgung sowie den Technischen Anlagen umgesetzt. Als Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts einer Mietsache gelten die Verbesserungen des Zuschnitts oder des Zugangs zur Wohnung und zum Wohngebäude sowie der Beweglichkeit in der Wohnung. Dies betrifft die Belichtung und die Belüftung, den Schallschutz, die Sanitärbereiche sowie die Sicherung vor Diebstahl oder Gewalt. Auch ein Anbau wie der eines zusätzlichen Aufzugs gilt als Modernisierung. [vgl. WoModG 1976, § 4] [vgl. ModEnG 1978] Eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse wird durch öffentliche Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätze, Grünanlagen, KfzStellplätze und weitere Verkehrsanlagen erzielt. [vgl. WoModG 1976, § 4] Neuer Wohnraum wird durch den Dachgeschossausbau oder durch einen zusätzlichen Gebäudeanbau geschaffen. Maßnahmen der Verbesserung nach DIN 31051 können der Modernisierung zugeordnet werden, insofern diese den Modernisierungsrichtlinien der Länder entsprechen. [vgl. Kalusche/Herke 2017, S. 54] [vgl. ModR 2001] Bei der Durchführung einer Modernisierung sind formelle Voraussetzungen zu beachten: – – –
Duldung der Mieter (sofern keine persönliche Härte) Erläuterung und Berechnung der Mieterhöhung Darlegung der Energieeinsparung (bei energetischer Modernisierung)
[vgl. Schmoll 2015, S. 75] [vgl. BGB 2018, §§ 555c–d]
4.2.3 Umbau „Umbauten sind Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand.“ [HOAI 2013, § 2 Abs. 5] Umbaumaßnahmen haben das Ziel, die räumliche Struktur der Bestandsobjekte anzupassen. [vgl. BMVBS 2013, S. 126] Modernisierung und Umbau werden zusammen betrachtet, da beide Begriffe in der HOAI zu den Leistungen im Bestand zählen. [vgl. HOAI 2013, § 36] Im Rahmen des Umbaus werden Umnutzungsmaßnahmen durchgeführt. Diese führen oftmals zu einer Änderung der Art der baulichen Nutzung nach BauNVO. Da hierbei bauordnungsrechtliche Anforderungen zu berücksichtigen sind, werden umfangreiche Maßnahmen im Bestand erforderlich.
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4 Maßnahmen im Bestand
4.2.4 Erweiterung Erweiterungen bezeichnen „Ergänzungen eines vorhandenen Objekts“ [HOAI 2013, § 2 Abs. 4] und können in Form einer Aufstockung oder eines Anbaus erfolgen. Erweiterungsmaßnahmen erhöhen das Maß der baulichen Nutzung nach BauNVO. Der Neubau ist funktional und technisch in den Bestand zu integrieren. Ebenso findet eine Vergrößerung der Nutzungsfläche statt. In diesem Sinne gelten Erweiterungen als bauliche Maßnahme im Bestand. [siehe Abb. 6.3] Als Beispiele gelten das Aufsetzen zusätzlicher Staffelgeschosse, das Vorstellen von Wintergärten oder Balkonen sowie eine neue Erschließung. Der Anbau oder das Schließen einer Baulücke zählen ebenso als Erweiterung. Wenn Nutzungsanforderungen im Bestandsobjekt nicht erfüllt werden, kann eine Erweiterung aus funktionalen Gründen erfolgen.
4.2.5 Wiederaufbau Wiederaufbauten sind vormals zerstörte Objekte, die „auf noch vorhandenen Bau- oder Anlagenteilen wiederhergestellt werden.“ [HOAI 2013, § 2 Abs. 3] Roth und Gaber geben dafür ein anschauliches Beispiel: „Ist ein Bauwerk bis auf das Kellergeschoß zerstört, und wird es in seiner früher vorhanden gewesenen Form, d. h. ohne wesentliche Änderung der äußeren Ansicht oder des Grundrisses wiederaufgebaut, so ist dies kein Umbau [...], sondern ein Wiederaufbau [...].“ [Roth/Gaber 1951, S. 142] Wird eine erneute Planung erforderlich, gelten diese Objekte als Neubauten. Im Vergleich dazu wird die Wiederherstellung von „zerstörten baulichen Anlagen oder ihrer Teile“ als Rekonstruktion bezeichnet. [DBV 2008, S. 9]
4.2.6 Abbruch und Beseitigung Abbruch und Beseitigung sind Sonderformen des Bauens und gehen den baulichen Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung voraus. [vgl. Kalusche 2007 (a), S. 64] Der Bestand unterteilt sich in die zu erhaltende und die abzubrechende Bausubstanz. Dabei sind folgende Fragestellungen zu unterscheiden: – – –
„Wie wertvoll ist der Bestand? Lohnt es sich, den Bestand zu erhalten? Steht der Bestand der Nutzung entgegen?“
[Giebeler et al. 2008, S. 29] Objekte oder deren Bauteile werden abgebrochen, wenn die Technische Lebensdauer oder Wirtschaftliche Nutzungsdauer erschöpft sind. Abbruch ist beim PBiB in jedem Bauvorhaben präsent und beschreibt „die planvolle Teilung eines vorherigen Ganzen oder mehrerer Teile, bei Anwendung geeigneter Verfahren zum ganzen oder partiellen Zerlegen von baulichen oder technischen Anlagen.“ [E VDI 6210:2014-03] Rückbau hingegen ist eine besondere „Form des Abbruchs“ und bezeichnet das „Beseitigen von Bauwerken oder deren Teile durch Zertrümmern“. [DVA 2012, S. 8, S. 46] Es sind verschiedene Maßnahmen zu unterscheiden, die mit dem Abbruch und der Beseitigung einhergehen. Der zerstörungsarme Abbruch bezeichnet die Demontage, mit dem Ziel der Wieder- oder Weiterverwendung der Bausubstanz. Bei Instandhaltungsarbeiten werden Bauteile
4.2 Begriffe baulicher Maßnahmen im Bestand
demontiert, um den Aufwand und den Eingriff in die Konstruktion zu verringern. Bauwerksteile werden durch „Lösen von Verbindungen und/oder Herstellen von Trennschlitzen und Abheben“ demontiert. [E VDI 6210:2014-03] Weitere Maßnahmen sind das Beräumen (Entrümpeln) als „Entfernen von nicht mit dem Gebäude fest verbundenen Materialien und Gegenständen“ und das Entkernen als „Abbruch von Bauteilen [...] bis auf den Rohbau“. [VDI 6210:2014-03] Die Entkernung dient der umfangreichen Vorbereitung einer Komplettmodernisierung. [vgl. E VDI 6210:2014-03] Weiterführende Hinweise finden sich in der DIN 18007 zu Abbruchverfahren (Einschlagen, Stemmen und Schneiden) und in der DIN 18459 zu Leistungen der Abbruch- und Rückbauarbeiten (Ausführungen, Nebenleistungen und Abrechnung).
4.2.7 Sanierung Der umgangssprachliche Gebrauch des Begriffs Sanierung spiegelt in unterschiedlichem Maße alle baulichen Maßnahmen im Bestand wider. [vgl. BMVBS 2013, S. 126 f.] Jedoch eignet er sich nicht für eine genaue Definition. [vgl. Kalusche 2007 (a), S. 64] Im Wohnungsbau bieten die Bezeichnungen Instandhaltung sowie Modernisierung ausreichende Alternativen und beschreiben alle erforderlichen baulichen Maßnahmen. Trotzdem besteht die Notwendigkeit der Klärung des Begriffs. Eine Sanierung wird unterschiedlich dargestellt. Im Fremdwörterlexikon findet sich die Erläuterung: „Instandsetzung; modernisierende Umgestaltung [durch Renovierung od. Abriss alter Gebäude sowie durch Neubau]“. Der Duden konkretisiert Sanierung als „wieder in einen intakten Zustand versetzen“. [Duden 2010, s. v.] In der sprachwissenschaftlichen Deutung wird die „Wohnungssanierung [...] als Maßnahme zur Beseitigung von sozialen Ungleichgewichten [...]“ interpretiert. [Wullkopf 1967, S. 9–11] In diesem Zusammenhang ist die Sanierung ein übergeordnetes (politisches) Mittel zum Eingriff in den Wohnungsmarkt. Der Ursprung des Begriffs findet sich im Städtebauförderungsgesetz aus dem Jahr 1971. Dort heißt es, dass „Sanierungsmaßnahmen [...] insbesondere durch Beseitigung baulicher Anlagen und Neubebauung oder durch Modernisierung von Gebäuden“ beschrieben werden. Sanierungsmaßnahmen sind im städtischen Kontext zu betrachten und „umfassen auch erforderliche Ersatzbauten und Ersatzanlagen“. [Städtebauförderungsgesetz 1971, § 1 Abs. 2] Sie beschreiben keine baulichen Maßnahmen am Objekt, sondern sind gekennzeichnet durch Eingriffe in die städtische Struktur, die sich nach der Art der Maßnahme unterscheiden. Im Baugesetzbuch wird dazu aufgeführt: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die sich explizit auf „städtebauliche Missstände“ beziehen und diese im Wesentlichen verbessern oder umgestalten. [BauGB 2015, § 136 Abs. 2] Neben dem städtischen Kontext werden – fälschlicherweise – auch bauliche Eingriffe als Sanierungen bezeichnet. Zu diesen zählen u. a. die Betoninstandsetzung und die Beseitigung von Asbest („Beton- und Asbestsanierung“). Hierbei handelt es sich um Verfahren zur Behebung bautechnischer und funktioneller Mängel oder um eine „Schadstoffsanierung“. [VDI 6210:2014-03] [DWA 2012] Sanierung wird darin als das „Entfernen, Beschichten, räumliches Trennen von Schadstoffen zur Beseitigung von Gefahren, Gefährdungen oder Belästigungen [...]“ beschrieben. [VDI/GVSS 6202:2013-10] In weiteren Normen findet sich der Begriff ebenfalls wieder. So gibt es die „Sanierungszeichnung“ als „Wiederherstellung des Bauwerks in einen zeitgemäßen, dem Original angepassten
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4 Maßnahmen im Bestand
Zustand“ [DIN 1356-6:2006-05] oder als „eine Vielzahl von Maßnahmen, um die Leistung [...] wiederherzustellen oder zu verbessern [...].“ [DIN EN 752:2017-07, S. 42] Im Bergbau wird die Sanierung als die „Gesamtheit aller bergtechnischen Sicherungs- und Verwahrungsmaßnahmen [...]“ beschrieben. [DIN 21913-6:2014-11] In der DIN 32736:200008 – Gebäudemanagement wird der Begriff verwendet als „Leistungen zur Wiederherstellung des Sollzustandes von baulichen und technischen Anlagen, die nicht mehr den technischen, wirtschaftlichen und/oder ökologischen sowie gesetzlichen Anforderungen entsprechen.“ [DIN 32736:2000-08] Diese Beschreibung überschneidet sich mit der Begriffsdefinition der Instandhaltung nach DIN 31051.
4.3
Abgrenzung baulicher Maßnahmen im Bestand
4.3.1 Instandhaltung und Modernisierung Der Eigentümer trägt die Kosten der Instandhaltung, da diese über die Netto-Kaltmiete (NKM) finanziert werden. [vgl. DIN 18960:2008-02] Instandsetzungskosten treten in unregelmäßigen Zeitabständen auf. Die Einnahmen zur Deckung der Kosten werden periodisch durch Mietzahlungen erfasst. Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, um erforderlichenfalls bauliche Maßnahmen durchzuführen. Die Rücklage ist die „Ansammlung der Differenzbeträge zwischen der jährlichen kalkulatorischen Instandhaltungsquote [...] und den pro Jahr tatsächlich angefallenen Instandhaltungsausgaben.“ [Pfarr 1972 (c), S. 1472] Die Instandhaltungsrücklage ist somit ein Kostenansatz in der Mietkalkulation der Eigentümer. [vgl. WoEigG 1951, § 21 Abs. 5] Untersuchungen der Wohnungswirtschaft ergeben: Rücklagen werden oftmals nur für die laufende Instandhaltung eingesetzt und sind nicht ausreichend, um zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen zu decken. [vgl. GgW 1976, S. 11] Ohne eine Instandhaltungsstrategie setzt eine frühzeitige Abnutzung der Bauteile ein. Der Nachholbedarf an baulichen Maßnahmen vergrößert sich. Der Zustand wird mit einer Modernisierung behoben, da diese für den Vermieter – aufgrund der Umlage der Modernisierungskosten auf den Nutzer– von Vorteil ist. [vgl. BGB 2018, § 559] Die Kosten für die Instandhaltung sind nicht förderfähig und getrennt von der Modernisierung auszuweisen. Aus diesem Grund ist eine Abrechnung der Baukosten auf Positionsebene erforderlich. [vgl. Kalusche/Herke 2017, S. 48] Eine Abgrenzung von Instandhaltung oder Modernisierung ist kompliziert und wird in vielen Fällen juristisch entschieden. Für Bauherren und Eigentümer ist eine Zuordnung ausschlaggebend, da dies Einfluss auf die Finanzierung und die Kalkulation der Mietpreise hat. [vgl. Kalusche/Herke 2017, S. 60] [siehe Tab. 4.2] Zusätzlich gibt es bauliche Maßnahmen, die dem Charakter der DIN 31051 entsprechen. Diese werden nicht über die Netto-Kaltmiete finanziert und sind somit vom Mieter gesondert zu vergüten. Dies betrifft folgende Maßnahmen: –
Klein- und Bagatellreparaturen (z. B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden) [vgl. II. BV 1990, § 28 Abs. 3]
63
4.3 Abgrenzung baulicher Maßnahmen im Bestand
–
Schönheitsreparaturen (z. B. Streichen der Wände, Heizkörper, Innentüren und Innenbereiche der Fenster) [vgl. II. BV 1990, § 28 Abs. 4] Kosten nach Betriebskostenverordnung (z. B. regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und -sicherheit, einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft der zentralen Heizungs- und Abgasanlage) [vgl. BetrKV 2012, § 2]
–
Grundsätzlich ist die Vereinbarung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unzulässig, [vgl. BGB 2018, §§ 535, 538] [vgl. BGH 1984, Az.: VIII ARZ 1/84] es besteht aber die Möglichkeit der Übertragung auf die Mieter durch die allgemeinen Geschäftsbedingungen. [vgl. Schmoll 2015, S. 68] Dabei ist vertraglich eine Obergrenze festzulegen. Größere Instandhaltungen sind davon ausgeschlossen. [vgl. OLG Düsseldorf 2002, Az.: I-24 U 183/01] [vgl. II. BV 1990, § 28 Abs. 3] Tab. 4.2:
Abgrenzung von Instandsetzung, Verbesserung und Modernisierung.
Maßnahme
Instandsetzung Mängeln4 (z.
Beseitigung von baulichen sern der Fassade, Mauerrisse)
B. Ausbes-
Erstellen eines neuen Müllstandorts2
Verbesserung
Modernisierung
x x
Ersatz seilgeführter Sonnenschutzvorrichtungen durch windstabilere schienengeführte Vorrichtungen3
x
Erneuerung der Schließanlage2
x
Dämmung der Kellerdecke2
x
Anbringen einer Fassadendämmung, Ersatz des Heizkessels, Installation einer Solaranlage1
x
Einbau von Messgeräten (Wasseruhr) und Durchlaufbegrenzer1
x
Einbau einer Gegensprechanlage1
x
Erstellen von Außenanlagen (z. B.
Spielplatz)1
x
1 vgl. Schmoll 2015, S. 7; 2 vgl. BGH 2014, Az.: VIII ZR 87/13; 3 vgl. Kalusche 2012, S. 49; 4 vgl. Böhning 2014, S. 13
4.3.2 Abgrenzung der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten Nutzer legen oftmals Rechtsmittel gegen die Modernisierungsumlage ein. Aus diesen Gründen ist eine genaue Abgrenzung der Kosten von Instandhaltung und Modernisierung im Sinne der Eigentümer. Eine Unterscheidung der Kosten von baulichen Maßnahmen wird in der Tab. 4.3 exemplarisch an einem Beispiel verdeutlicht. Grundlage für die Berechnungen bilden die Kostenkennwerte der BKI-Buchreihe Baukosten Gebäude Altbau. [Anmerkung: Eine ähnliche Beispielrechnung wurde vom Verfasser im BKI Gebäude Altbau 2016, S. 72 veröffentlicht] Die Angaben des BKI beziehen sich auf die Bezugseinheiten nach DIN 277. Dabei dient ein Wohnungsbau mit rund 1.500 m2 BruttoGrundfläche als Beispiel. Die Kostenkennwerte der 3. Ebene nach DIN 276 ergeben sich aus
4
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4
4 Maßnahmen im Bestand
den Teilleistungen der KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen nach BKI und einer Annahme für die KG 700 Baunebenkosten. Vorbehaltlich einer genauen Ermittlung ist die KG 700 mit einem Anteil von 20 Prozent der Kostengruppe 300 angegeben. [vgl. Kalusche/Herke 2016, S. 87] Die Prozentwerte des umlagefähigen Modernisierungsanteils werden exemplarisch dargestellt. In der Praxis resultieren die Werte oftmals aus der Rechtsprechung. Kosten für die energetische Maßnahme wie das Aufbringen einer Wärmedämmung sind vollständig umlagefähig. Weitere Maßnahmen wie die Erneuerung des Dachbelags gelten als Instandhaltung und werden nicht umgelegt. Kosten für das Gerüst werden entsprechend dem durchschnittlichen Umlagewert ermittelt. In der genannten Berechnung entspricht dies rund 17 Prozent der Gesamtkosten. Tab. 4.3:
Baukosten einer Instandhaltung und Modernisierung. Kosten2
Einheit
Menge
Kosten
Mod.anteil
Umlagefähige Kosten
Dachöffnungen
983,00 €/m2
Dachöffnungsfläche
6 m2
5.898 €
50 %1
2.949 €
Dachbeläge
156,00 €/m2
Dachbelagsfläche
500 m2
78.000 €
0 %1
0€
€/m2
Dachbekleidungsfläche
m2
15.000 €
%1
15.000 €
KG
Bauelement
362
363 364
Dachbekleidungen
391
Baustelleneinrichtung
7,00 €/m2
BruttoGrundfläche
1.500 m2
10.500 €
17 %3
1.785 €
392
Gerüste
9,50 €/m2
BruttoGrundfläche
1.500 m2
14.250 €
17 %3
2.423 €
394
Abbruchmaßnahmen
18,50 €/m2
Abgebrochene Fläche
500 m2
9.250 €
0 %1
0€
300
Bauwerk – Baukonstruktionen
132.898 €
17 %1
21.593 €
700
Baunebenkosten1
25.000 €
17
%3
4.250 €
17
%1
26.843 €
Summe (KG 300+700)
30,00
500
157.898 €
100
1 entspricht 20 Prozent der Bauwerkskosten der KG 300 2 vgl. BKI Gebäude Altbau 2016, S. 452–454, S. 459 f., S. 515; Kostenstand 2. Quartal 2017 (Faktor 1,028), inkl. Mehrwertsteuer 3 entspricht dem durchschnittlichen Mod.-Anteil der Kosten der KG 300
4.3.3 Innenräume Innenräume – oder auch „raumbildende Ausbauten“ [HOAI 2009, § 2 Abs. 8] – bilden ein eigenständiges Objekt. Eine Abgrenzung der Schnittstellen zur Gebäudeplanung ist oftmals nicht möglich. [vgl. Lechner 2012, S. 29] Die Objektplanung in der HOAI fasst Leistungen für Gebäude und Innenräume zusammen. In der Regel werden verschiedene Objektplaner beauftragt, wodurch eine Bestimmung der Leistungen erforderlich wird. In diesem Zusammenhang hat der BGH entschieden, dass die Leistungen des Innenarchitekten als eigenständig anzusehen sind. [vgl. BGH 2006, Az.: VII ZR 2/06]
4.4 Strategien baulicher Maßnahmen im Bestand
Im Wesentlichen sind die Anforderungen des Architekten- und Ingenieurvertrags auf den Innenarchitekten anzuwenden. Jedoch sind Leistungen des Innenarchitekten gesondert zu beschreiben. [vgl. Fischer/Krüger 2014, S. 36–39 f.] Die Definition in Anlage 10 zu Paragraf 34 HOAI ist für den Neubau von Innenräumen unzureichend. Abzugrenzen sind diese Leistungen zum Objektplaner (Gebäude) und hinsichtlich der Art der baulichen Maßnahme (Neubau oder Planen und Bauen im Bestand). „Leistungen für Innenräume sind die Gestaltung oder Erstellung von Innenräumen ohne wesentliche Eingriffe in Bestand oder Konstruktion.“ [HOAI 2013, § 34 Abs. 2] Dies bedeutet, dass Leistungen an Innenräumen keine Umbaumaßnahmen nach HOAI sind, da baulichen Maßnahmen im Bestand als „wesentliche Eingriffe in die Konstruktion“ definiert werden. [HOAI 2013, § 2 Abs. 5] Wird das Objekt bis auf den Rohbau zurückgebaut, erfordert dies eine eigenständige Innenraumgestaltung und stellt somit einen Neubau dar. Wird der Innenausbau teilweise erneuert, ist die Innenraumgestaltung keine eigenständige Leistung und zählt zur Modernisierung oder Instandhaltung. [vgl. Lechner/Stifter 2012, S. 17] [vgl. Locher/Koeble/ Zahn 2017, § 34 Rn. 276]
4.4
Strategien baulicher Maßnahmen im Bestand
Der wirtschaftliche Erfolg einer Immobilieninvestition ist u. a. abhängig von der Instandhaltung und der Strategie, durch die die Ausfallmuster (Früh-, Zufalls- oder Altersausfälle) vorgebeugt werden. Zur Vorbeugung von Ausfällen „gehören – – – –
frühzeitiges Erkennen der notwendigen Maßnahmen, zeitgerechte Bereitstellung der finanziellen Mittel, Vermeidung bzw. Reduzierung von Schäden und Nutzungsausfällen sowie Dokumentation, Kontrolle und Beheben von Schwachstellen.“
[Kalusche/Bartsch/Rausch 2008, S. 79] Die Planung der Instandhaltung ist von entscheidender Bedeutung. Instandhaltungskataloge sind zur Umsetzung der baulichen Maßnahmen geeignet. [vgl. GgW 1976, S. 26] [vgl. Otto/Otto 2013, S. 54–88] Ebenso werden Maßnahmen zusammengefasst, womit sich weniger Einschränkungen für die Mieter – z. B. die Nutzung von Provisorien – ergeben. Die vorhandene Abnutzung der Bauteile ist zu dokumentieren, wodurch ein zielgerichteter Eingriff möglich wird. [vgl. Pfeiffer et al. 2006, S. 69] Eigentümer können unterschiedliche Erhaltungsstrategien anwenden. Diese erstrecken sich von einer schadensabhängigen Ausfallstrategie (korrektive Instandhaltung), die als Reaktion auf unmittelbare Schäden erfolgt, bis zur zustandsorientierten Nachhaltigkeitsstrategie, in der mithilfe eines Qualitätsmanagements Inspektionsintervalle für Bauteile und Technischen Anlagen erarbeitet werden. Die Strategien unterscheiden sich hinsichtlich der erforderlichen Kosten für die Umsetzung. [vgl. Kalusche/Bartsch 2017, S. 23–25] [vgl. Otto/Otto 2013, S. 29 f.] Die Eigentümer des Bestands haben unterschiedliche Prioritäten bei der Planung der Maßnahme. Es wird nach der Möglichkeit der Durchführung, den Erfordernissen und der Wirtschaftlichkeit differenziert. [vgl. Enseling/Greiff/Hinz 2003, S. 39–41] [vgl. Lederer/Bohn 2016, S. 119, Rn. 472] Bauliche Maßnahmen im Bestand bedürfen einer Bewertung, um erforderliche Leistungen zu definieren.
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4
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4 Maßnahmen im Bestand
Instandsetzungen und Modernisierungen werden in Stufen durchgeführt. Eine Modernisierung ist nach Eingriffstiefe in das Objekt zu unterscheiden. Dabei werden verschiedene Begriffe wie Teil-, Voll- und Kernmodernisierung verwendet. Eine genaue Definition liegt jedoch nicht vor. Es wird an dieser Stelle auf den Leitfaden Nachhaltiges Bauen – Teil D Bauen im Bestand verwiesen. Die Komplettmodernisierung bezieht das Objekt in der Gesamtheit ein, wobei mehrere Maßnahmen – wie Instandsetzung, Umbau und Modernisierung – durchgeführt werden. Im Gegensatz dazu beschränkt sich die Teilmodernisierung auf einzelne Bauteile. Ein Kriterium zur Differenzierung der Eingriffstiefe bei einer Komplettmodernisierung, ist der Rückbau bis auf die „statisch relevante Baukonstruktion“. [BMVBS 2013, S. 126 f.] [vgl. Enseling/Greiff/Hinz 2003, S. 51] Vor allem institutionelle Eigentümer führen Gesamtmaßnahmen in Bauabschnitten durch, damit ein ganzheitlicher Planungs- und Bauprozess sichergestellt wird. Weitere Gründe liegen u. a. in – – – –
den hohen Kosten, der fortlaufenden Nutzung, der gesetzlichen Nachrüstpflicht für Einzelmaßnahmen oder den steuerrechtlichen Rahmenbedingungen.
[vgl. Krings 2000, S. 7 f.]
4.5 Literaturverzeichnis Eine vollständige Auflistung verwendeter Literatur befindet sich im Literaturverzeichnis am Ende dieses Buches. Die folgende Auflistung enthält bedeutende Literatur zum Kapitel 4 (Maßnahmen im Bestand): Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738.), zuletzt geändert am 12. Juli 2018 (BGBl. I S. 1151). DIN 31051:2012-09 – Grundlagen der Instandhaltung Herke, Sebastian: Verfahren der Kostenermittlung, Kostenkontrolle, Kostensteuerung – Altbau. In: Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): Handbuch Kostenplanung. BKI: Stuttgart, 2019. Herke, Sebastian; Lechner, Hans: Bauen im Bestand – Grundlagen und Beispiele. In: Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): Handbuch HOAI 2013. Stuttgart: BKI, 2013, S. 159–186. Kalusche, Wolfdietrich; Herke, Sebastian: Bauen im Bestand – Regelwerke, Begriffe, Verfahren und Beispiele. In: Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (Hrsg.): BKI Altbau Statistik 2017. Stuttgart: BKI, 2017, S. 47–64. Möller, Dietrich-Alexander; Kalusche, Wolfdietrich: Planungs- und Bauökonomie Wirtschaftslehre für Bauherren und Architekten. 6. Aufl., München: Oldenbourg, 2013. Otto, Dirk; Otto, Jens: Instandhaltung der Baukonstruktion von Liegenschaften und Gebäuden 2013. 2. Aufl., Berlin: Real FM, 2013.
5
Leistungsbild
Im folgenden Kapitel werden grundlegende Aspekte des Leistungsbilds in Abgrenzung zur Objektplanung untersucht. Der Handlungsschwerpunkt zielt auf die Problemstellung beim PBiB ab. Der Wandel des Berufsbilds des Architekten wird hinsichtlich der Aufgaben bei baulichen Maßnahmen Bestand diskutiert. Dazu werden bestehende Honorarordnung in Deutschland analysiert und die historische Entwicklung sowie aktuelle Probleme aufgezeigt. Es erfolgt ebenso eine Gegenüberstellung von Honorarordnungen in Europa.
5.1
Planung in der Bauwirtschaft
Die Planung von (Bau-)Objekten unterscheidet sich von der Planung anderer Wirtschaftsgüter, da Gebäude einmalig sind. Dies ergibt sich aus der Ortsgebundenheit (lateinisch immobilia: unbewegliches Gut) und der spezifischen Nutzung des Objekts. [vgl. Kalusche 2016, S. 4] Wie andere Wirtschaftsgüter, werden Gebäude in Projekten realisiert. Projekte sind im Bauwesen prozessorientiert und beinhalten als Ziel ein Objekt. [vgl. Kalusche 2016, S. 18] Jede bauliche Maßnahme ist jedoch ein individuelles Projekt und „im Wesentlichen durch Einmaligkeit der Bedingungen in ihrer Gesamtheit gekennzeichnet“. [DIN 69901-5:2009-01, 3.44] Das Projekt ist endlich und hat einen Start- und einen Endpunkt. Es beginnt früher als Objekte, die ebenso endlich sind, jedoch vorab meist kein definiertes Nutzungsende aufweisen. Projekte im Bauwesen werden durch Pfarr in die Abschnitte „Programm, Planung und Realisierung“ unterteilt. Vorgelagert ist die Projektidee (Bauherr) und nachgelagert die Nutzung. [Pfarr 1984, S. 36 Abb. 15] Auf der Seite der planenden und ausführenden Beteiligten erfolgt eine Leistungserstellung, die dem Planungs- und Bauprozess entspricht. [vgl. Pfarr 1984, S. 13 f.] Projekt und Objekt unterscheiden sich hinsichtlich der Leistungserbringung. Objekte werden in Projekten realisiert, wobei die Aufgabe des Architekten die Objektplanung ist. Diese ist von den Bauherrenleistungen abzugrenzen, die dem Projektmanagement (Projektleitung und steuerung) zuzuordnen sind. [vgl. Pfarr/Hasselmann 1984, S. 40 f.] Die beschriebenen Bedingungen erschweren das Handeln der Objektplaner, da einheitliche Prozesse und Methoden sowie ein systematisches Vorgehen bei der Umsetzung des Planungssolls oftmals nicht vorliegen.
5.1.1 Systemtheorie Das Denken und Handeln in Systemen ist eine Grundlage der allgemeinen Systemtheorie, die seit den 1930er-Jahren und speziell ab den 1950er-Jahren u. a. durch Bertalanffy begründet wurde. [vgl. Mußmann 1995, S. 59] [vgl. Flechtner 1966, S. 9] In den Systemwissenschaften wird das Arbeiten in komplexen Systemen als interdisziplinäre Aufgabe auf verschiedene Wis© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_5
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5
5 Leistungsbild
sensbereiche angewendet. Diese untergliedern sich u. a. in die Systemtheorie als „Verhaltensweise von Systemen mit Hilfe von Systemmodellen“ und die Systemtechnik mit „praktischen Methoden und Verfahren [...] zur [...] Analyse [...] komplexer Systeme“. [Zangemeister 1976, S. 23] Dem folgt der systemtheoretische Ansatz nach Nagel: „Das Ganze ist mehr als die Summe seiner Teile.“ [Wilms 2001, S. 46] Wiener [1952] entwickelte diesen Gedanken weiter und begründet die Kybernetik (englisch cybernetics: Steuermann oder ingenieurwissenschaftlich Regelungstechnik) als die „Wissenschaft von Kontrolle und Information, gleichgültig, ob es sich um lebende Wesen oder um Maschinen handelt!“ [Flechtner 1966, S. 9] Kybernetik beschreibt „die allgemeine, formale Wissenschaft von der Struktur, den Relationen und dem Verhalten dynamischer Systeme“. [Flechtner 1966, S. 10] Bertalanffy (Systemtheorie) und Wiener (Kybernetik) formulieren allgemeine Konzepte, die in der Wissenschaft als Grundlage für weitere Betrachtungen in anderen Wissensgebieten dienen. [vgl. Mußmann 1995, S. 59] [vgl. Flechtner 1966, S. 4–5] [vgl. Wiener 1963] Diese transdisziplinäre Forschung ermöglicht neue Handlungsansätze: Ausgangspunkt ist der Kommunikationsprozess für die Verbindung von Beteiligten und dem Untersuchungsobjekt. [vgl. Wilms 2001, S. 50] Wissenschaftler wenden die Ansätze in unterschiedlichen Forschungsbereichen an, z. B. Luhmann auf soziale Systeme. [vgl. Wilke 2016, S. 10] Pfarr übertrug den Gedanken erstmalig auf die Bauwirtschaft. [vgl. Pfarr 1984, S. 35] Er unterteilt diese in einzelne „Elemente“ (Objekte, Prozesse, Institutionen) und greift den systemtheoretischen Ansatz der „System/Umwelt-Beziehungen“ von Flechtner auf. [Flechtner 1966, S. 10] Die Systeme gliedern sich in verschiedene Teilsysteme. Planungsleistungen sind Teil des Planungs- und Bauprozesses, dessen Ergebnis ein Objekt ist. [vgl. Pfarr 1976, S. 122] Unterschiedliche Anforderungen haben Einfluss auf das systemische Denken. Auf die Bauwirtschaft zutreffende und übertragbare Aussagen sind: – – –
„der Umgang mit Komplexität die Unterscheidung von Person und Organisation der Umgang mit Intransparenz und Ungewissheit“
[Wilke 2016, S. 10]
5.1.2 Planungstheorie Wissenschaftliche Theorien zu Planungsprozessen sind allgemein verbreitet, stoßen jedoch in der Architekturplanung auf Ablehnung. Die Erforschung „rationaler Verfahren in der Planung“ von Gebäuden unterliegt seitens der Architektenschaft schwierigen Bedingungen. [Engel 2002, S. 6 f.] Von den Architekten wird dies damit begründet, dass der architektonische Prozess an sich als ein Vorgang zu begreifen ist, der künstlerisch-kreativ geprägt und undurchdringbar für analytische Verfahren ist. Bisweilen wird die Planung als „nonverbale Kulturleistung“ beschrieben. [Lechner 2012, S. 34] Dabei schließt die wissenschaftliche Planung den kreativen Prozess nicht aus. Grundzüge der Architektenleistung sind wie folgt dargestellt: – – –
überwiegend denkende, schöpferische Tätigkeit das Leistungsergebnis (Was) und der Leistungsweg (Wie) sind entscheidend das Leistungsergebnis ist nicht speicherbar, da der zeitliche Fortschritt ihn überholen kann
[vgl. Pfarr/Arlt/Hobusch 1974, S. 9 f.]
5.1 Planung in der Bauwirtschaft
Im Allgemeinen wird die Planung als „organisatorisches Hilfsmittel, ein Werkzeug, das zum Erreichen von Zielen und zur Erfüllung von Aufgaben eingesetzt wird“, bezeichnet. [Habermehl 1970, S. 10 f.] Planen beschreibt: Ein „Ziel [...] gedanklich vorwegzunehmen in der Absicht, das Ziel möglichst sicher [...] zu erreichen.“ [Rösel 2000, S. 27] Als Voraussetzung müssen die Bedingungen bekannt sein. Des Weiteren ist es „ein systematischer, informationsverarbeitender Prozess zur zielführenden Lösung einer Aufgabenstellung [...]“ und wird in verschiedenen Teilschritten durchgeführt. [Schill-Fendl 2004, S. 37] Der Begriff Planungsprozess ist im eigentlichen Sinn doppeldeutig, da Planung den Prozess (Vergleich) von Soll- zu Istzustand kennzeichnet. [vgl. Schill-Fendl 2004, S. 37] Die Bauaufgabe ist dabei die „Gegenüberstellung zwischen Problem und [...] Realisierungsmöglichkeiten“. [Pfarr 1984, S. 191] Der erste Teilschritt wird dabei als ordnende und schöpferische Aufgabe bezeichnet, die „der Phase des Bauens vorgelagert ist.“ [Pfarr 1984, S. 191] Zusätzlich wird die Nutzungsdauer eines Gebäudes einbezogen. [vgl. König et al. 2009, S. 18] Planung wird dort angewendet, wo eine „sachliche und zeitliche Reihenfolge menschlicher Handlungen“ erforderlich wird. [Pfarr 1976, S. 48] In der Systemanalyse des Planungs- und Bauprozesses sind die wesentlichen Elemente zur Zielerfüllung: – – – –
„Ermittlung der Planungsgrundlagen Planung der Bauten Planung des Bauens Bauen [...]“
[Pfarr 1976, S. 48] Die Eigenschaften lassen sich zum einen als die „Bestimmung und Abstimmung der Verfolgung der Ziele, die Ausgestaltung eines Struktursystems [sowie] die Steuerung der ablaufenden Prozesse“ beschreiben. [Pfarr 1976, S. 50] Zum anderen ist Planung definiert als kreativer (arbeitspsychologischer) Prozess und als methodische Optimierung unter gegebenen Bedingungen (Systemgrenzen). [vgl. Pfarr 1976, S. 51] Der Planungsprozess bildet „das Verhalten der Elemente unter Berücksichtigung ihrer Beziehungen zu den anderen Elementen des Systems“ ab. [Pfarr 1978, S. 10] In der Planung und beim Bauen ist dies eine „Folge von Vorgängen“, die entstehen, um ein Ziel (hier: die Errichtung eines Objekts) zu erreichen. Die Merkmale sind zum einen „mehrsträngige Abläufe“, bedingt durch die zeitgleiche oder nacheinander folgende arbeitsteilige Leistung der am Projekt Beteiligten (hier: Planer und Ingenieure). Zum anderen spielen eine Vernetzung der Prozesse und die „zeitlichen und kapazitativen“ Verbindungen eine wesentliche Rolle. [Rösel 2000, S. 32 f.] Ein Merkmal der Planung ist der iterative Prozess. Dabei werden die „Leistungsphasen und einzelne Tätigkeiten [...] von jedem an dem Ablauf beteiligten Betrieb in vielen Schleifen durchfahren.“ [Pfarr 1984, S. 191–194]. Dieser Prozess bezeichnet die Kommunikation von Soll- und Istwert, der auf den gesamten Planungs- und Bauprozess anzuwenden ist. Der Planer löst ein gegebenes Problem (Anfangszustand), um durch „Realisierungsmöglichkeiten“ einen „gedanklich vorweggenommenen Endzustand“ zu erreichen. [Pfarr 1976, S. 131] In der kybernetischen Darstellung ist dieser Vorgang als „mehrfache Wiederholung von gleichen oder ähnlichen Maßnahmenkomplexen“ ohne „Zielsetzung eines eindeutigen End- und Startpunktes“ beschrieben. [Pfarr 1973 (a), S. 1836] Eine detaillierte Gliederung und der systemtheoretische Ansatz des Planungs- und Bauprozesses wird in den Leistungsphasen der HOAI umgesetzt. Zu nennen sind z. B. die Untersuchungen zum Istzustand (Bestandsanalyse), die eine Bedingung und damit ein Defizit zum Sollzustand darstellen. [vgl. Nagel 2002, S. 14]
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5
5 Leistungsbild
5.1.3 Organisationslehre Ordnung erfordert Vorstellungen und Regeln. Daraus lassen sich Systeme ableiten, die Planung und menschliches Handeln ermöglichen. [vgl. Habermehl 1970, S. 19] Die organisatorische Gestaltung ist „ein vielschichtiger Problemkomplex“. [Grochla 1982, S. 33] In der Organisationslehre werden Prozesse in der Bauplanung abstrahiert dargestellt. Die Organisation ist somit eine Abstraktion des Planungsprozesses und auf die „Verwirklichung der Systemzwecke und ziele ausgerichtet“. [Hill/Fehlbaum 1998, S. 122 f.] Daraus lassen sich einzelne (Teil)Aufgaben ableiten. Die Aufgabe ist ein zentraler Begriff in der Organisationslehre, die als Sollleistung zu verstehen ist. [vgl. Hill/Fehlbaum 1998, S. 122 f.] Die Aufgabengliederung ist dabei ein Mittel des organisatorischen Gestaltens, so z. B. „die Gliederung nach Phasen [...]“. [Hill/Fehlbaum 1998, 174–176] Es werden Problemlösungsprozesse in drei Phasen unterschieden: – – –
„Planung (Zielsetzung und Vorbereitung) Durchführung Kontrolle“
[Hill/Fehlbaum 1998, S. 183] Diese Phaseneinteilung wurde ursprünglich vom Philosophen Dewey [1951] entwickelt: – „Worin besteht das Problem? – Welche Alternativen sind möglich? – Welche Alternative ist die beste?“ [Kirsch 1977, S. 73] Komplexe Problemlösungsprozesse sind den Entscheidungsprozessen gleichzusetzen. Die Gliederung bildet eine Struktur für das Projekt, an der es langsam wächst. Das Phasenschema lässt sich weiter differenzieren. In der Literatur sind verschiedene Ausführungen zu finden. Erweitert wurde dieses Modell z. B. um die Durchführungs- sowie Kontrollphase. [vgl. Kirsch 1977, S. 73] Grochla beschreibt folgende acht Phasen: – – – – – – – –
„Problemerkennung Initiierung und Förderung der Gestaltung Aufnahme und Analyse des Problemfeldes Problemdiagnose und Vorgabe von Gestaltungszielen Generierung von Gestaltungsalternativen Bewertung und Auswahl von Gestaltungsalternativen Einführung und Durchsetzung der gewählten Alternative Kontrolle und Weiterentwicklung der eingeführten Organisation“
[Grochla 1982, S. 44] Bei den Phasen handelt es sich um eine „logische Ordnung“, es darf somit nicht auf eine zeitliche Abfolge geschlossen werden. [Grochla 1982, S. 44]
71
5.1 Planung in der Bauwirtschaft
5.1.4 Planungsmethodik Planungsmethodik bildet die Technik und die wissenschaftliche Grundlage der Planung, bestehend aus einer „Zielformulierung“ und aus „erfassbaren Sequenzen“ sowie „Entscheidungsstufen“. [Engel 2002, S. 15] Strategien der Prozessentwicklung können nicht auf das Bauen übertragen werden. Dies betrifft die Evaluation und Optimierung der Prozesse. Bei Produktionsprozessen werden Vorgänge getestet und überarbeitet, da der Output (Produkt) in großer Stückzahl hergestellt wird. Der Herstellungsprozess von Bauobjekten ist langwierig. Die Projektdauer eines einzelnen Wohnprojekts mit mehreren Wohneinheiten kann zwei bis vier Jahre betragen, bei Großprojekten länger. Für die Problemlösung stehen dem Architekten objektive Verfahren zur Verfügung, die aus psychologischer Sicht in den 1950er- und 1960er-Jahren untersucht wurden. Dabei wird ausgehend von Entwurfsprozessen auf zukünftige Entwicklungen geschlossen. Der Planungsprozess wird von der Tatsache bestimmt, dass der Planer Aussagen über einen Zustand trifft, die nur zustande kommen, wenn die Grundlagen korrekt ermittelt wurden. [vgl. Jones 1992, S. 3, S. 9] Die wissenschaftliche Aufarbeitung der theoretischen Betrachtung der Planungsmethodik und die Übertragung auf den Planungsprozess im Bauwesen vollzieht sich überwiegend im englischsprachigen Raum. Eine Abgrenzung der verwendeten Begriffe Planung und Entwurf wird erforderlich. [vgl. Schill-Fendl 2004, S. 31 f.] Planning, programming und design sind im deutschen dezidiert einzuordnen. Design bezeichnet den kreativen Prozess (Entwurf), planning den analytischen Prozess (Planung) und programming die Bedarfsanalyse (Bedarfsplanung). [vgl. Schill-Fendl 2004, S. 49 f.] Entwerfen ist ein „schöpferischer Prozess [...] systematisch oder intuitiv [...] für ein einmalig architektonisches Objekt [...].“ [Schill-Fendl 2004, S. 45] Nach wissenschaftlichen Definitionen wird der Entwurf gleichbedeutend mit dem Plan verwendet oder als Teil der Planung. [vgl. Schill-Fendl 2004, S. 39] Die Planung ist prozessorientiert ausgerichtet, Entwerfen hingegen ergebnisorientiert. [vgl. Schill-Fendl 2004, S. 60] Jedes Entwurfsprojekt entwickelt sich individuell. Hoesli, schweizer Architekt und Architekturtheoretiker, bezeichnete den Entwurfsprozess als „vom verbal Formulierten zum räumlich Formulierten“. [SIA D 0163, S. 4] Nach dem Projektstart werden verschiedene Prozesse durchlaufen und ergeben ein Muster. Dieses übergeordnete Muster ist bei allen Projekten gleich und kann in einzelnen Phasen beschrieben werden. Die folgende Phase wird erst begonnen, wenn die vorherige abgeschlossen ist. [vgl. Asimow 1962, S. 11 f.] [siehe Tab. 5.1] Tab. 5.1:
Projektphasen im Entwurfsprozess nach Asimow.
Primary Design Phase
Phase related to ProductionConsumption Cycle
angelehnt an: Asimow 1962, S. 12
Phase I
Feasibility Study
Phase II
Preliminary Design
Phase III
Detailed Design
Phase IV
Planning for Production
Phase V
Planning for Distribution
Phase VI
Planning for Consumption
Phase VII
Planning for Retirement
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5 Leistungsbild
Jones stellt weitere Phasen des kreativen Entwerfens dar. Dabei werden die logischen und systematischen Aspekte des Entwurfsprozesses hervorgehoben. Die Methode dient dem Zweck der Fehlervermeidung, der unnötigen Neu- und Umplanung sowie der Variantenbildung. [vgl. Jones 1962, S. 53] Jones beschreibt den Planungsprozess als Konflikt zwischen logischer Analyse und kreativem Denken [„logical analysis und creative thought“]. Um systematisches Entwerfen zu ermöglichen, werden folgende Stufen erforderlich: – – –
Analysis [Entwurfsanforderungen und Leistungsspezifikation] Synthesis [Lösungs- und Kompromissfindung] Evaluation [Auswertung und Bewertung nach Erfüllungsgrad]
[vgl. Jones 1962, S. 54 f.] Entsprechend den Anforderungen werden die Stufen differenziert nach: – – –
Divergence [Meinungsverschiedenheit] Transformation [Umwandlung] Convergence [Übereinstimmung]
[vgl. Jones 1992, S. 64 f.] Die von Asimow beschriebenen Phasen wurden von Jones mit den Prozessen beim Planen und Bauen verglichen. Dabei werden die Phasen V–VII durch die projektspezifischen Eigenarten bei baulichen Maßnahmen vernachlässigt. Dieses System wurde im Ingenieurwesen und der Architektur in den 1960er-Jahren übernommen. [vgl. Asimow 1962] [vgl. Royal Institute of British Architects 1965] [siehe Tab. 5.2] Tab. 5.2:
Projektphasen im Entwurfsprozess nach Jones. [angelehnt an: Jones 1992, S. 24]
Stage
Engineering (Asimow)
Architecture (Royal Institute of British Architects)
1.
Feasibility
Inception
(Finding a set of feasible concepts)
Feasibility Outline Proposal
2.
Preliminary Design
Scheme Design
(Selection and development of the best concept) 3.
Detailed Design
Detail Design
(An engineering description of the concept) 4.
Planning
Production Information
(Evaluating and altering the concept to suit the requirements of production, distribution, consumption and product retirement)
Bills of Quantities Tender Action Project Planning Operation on Site Completion Feedback
73
5.1 Planung in der Bauwirtschaft
Problemlösungsprozesse laufen nicht linear, sondern sind vernetzt, „komplex und modular“. [Schill-Fendl 2004, S. 65] Zur Durchführung werden verschiedene Kreativitätstechniken genutzt, die sich in der Dynamik, der Transparenz und dem Grad der Vernetzung (Komplexität) der Systeme unterscheiden. [vgl. Jones 1992] Zusammenfassend besteht die Planungsmethodik in der Architektur aus den drei Phasen Strategie, Planung und Ausführung. In der Literatur finden sich weitere Bezeichnungen. [siehe Tab. 5.3] Tab. 5.3:
Vergleich von Verfahrensweisen im Planungsprozess. Projektphasen1
Projektphasen2
System3
Planungsphasen4
Planungsgliederung5
Strategie
Feasibility
Analyse
System-Analyse
Nutzungsplanung
Zielkonstrukt
Planung
Design
Synthese
SystemAuswahl
Bauplanung
System und Gestalt
Ausführung
Planning
Evaluation
SystemRealisierung
Bauausführung
Ausführungstechniken
1 vgl. Asimow 1962, S. 12; 2 vgl. Jones 1962, S. 54; 3 vgl. Zangemeister 1976, S. 32; 4 vgl. Laage 1978, S. 17; 5 vgl. Engel 2002, S. 34
Die Planungsarten sind sach- und aufgabenspezifisch (z. B. Neubau, Modernisierung, Instandsetzung) sowie nach der Genauigkeit und dem Planungsschritt (z. B. Systemplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung) zu unterscheiden. Es werden „im methodischen Ablauf der systematisch orientierten Gesamtplanung komplexer Systeme“ acht Stufen abgegrenzt. Zangemeister gliedert beispielsweise in System-Analyse, -Auswahl und -Realisierung. [Zangemeister 1976, S. 29–32] [siehe Tab. 5.4] Tab. 5.4:
Vergleich der Systemtechnik und HOAI.
Systemtechnik1
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure2
Zustandsanalyse (Systemstudien)
Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung)
Problemdefinition Konzeptentwurf (Systemsynthese)
Leistungsphase 2 (Vorplanung)
Konzeptanalyse (Systemanalyse im engeren Sinn) Bewertung (Nutzwertanalyse) Auswahlentscheidung Entwicklungsplanung
Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung)
Ausführungsplanung
Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung)
1 vgl. Zangemeister 1976, S. 32 2 vgl. HOAI 2013, § 34
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5 Leistungsbild
5.1.5 Planungssystematik Bei der Gestaltung betrieblicher Vorgänge sind Schwachstellen im Arbeitsablauf zu identifizieren. Ein Mittel zur Planung der Arbeitssituationen ist die REFA-Planungssystematik, welche vom Verband für Arbeitsgestaltung, Betriebsorganisation und Unternehmensentwicklung (REFA) eingeführt wurde. Dieses System ist auf Projekte im Bauwesen übertragbar.
5.1.6 Planungssystematik nach VDI 5200 Fabrikplanung ist die Schnittstelle zur Produktionsnetzwerkgestaltung [vgl. VDI 5200–3:201605], in welcher gesonderte Prozesse (Planung von Fabriken zur Stückgutproduktion) erforderlich werden. Das heißt, alle weiteren Prozesse in der Nutzung dienen als Grundlage für die Planung des Objekts. Die Richtlinie VDI 5200 dient der Verbindung „produktionsbezogener Fabrikplanung und architektonischer Gebäudeplanung im Planungsablauf“, um „damit deren zeitliche und inhaltliche Koordination“ zu verbessern. [VDI 5200-1:2011-02] Das Leistungsbild nach HOAI lässt sich auf die Planungsphasen nach VDI 5200 übertragen.
5.1.7 Planungsleitfaden und Richtlinie In der Planung werden, in Abhängigkeit von der Nutzungsart, gesonderte Planungssystematiken angewendet. Zu unterscheiden sind der Planungsleitfaden und die Richtlinie. Diese dienen dem planerischen Arbeiten, sind jedoch nicht gesetzlich bindend. Der darin enthaltene Informationsgehalt und die Aktualität der behandelnden Themen machen sie zu einem unabdingbaren Werkzeug des Objektplaners. Beispiele für Leitfäden sind: – Brandschutzleitfaden (BMVBS 2006) – Leitfaden Nachhaltiges Bauen (BMUB 2015) – Leitfaden Barrierefreies Bauen (BMUB 2016) – Leitfaden für eine neue Planungskultur (Staatsministerium Baden-Württemberg 2014) Richtlinien im Bauwesen werden unter Verantwortung des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit gestaltet und bei Bauprojekten des Bundes vereinbart: – – – –
Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes (RBBau 2017) Richtlinie für Planungswettbewerbe (RPW 2013) Baufachliche Richtlinien Gebäudebestandsdokumentation (BFR Gbestand 2012) Baufachliche Richtlinien Vermessung (BFR Verm 2007)
5.2
Gebühren- und Honorarordnungen
Planungsleistungen spiegeln das Leistungsversprechen des Planers an den Bauherrn wider. Bei Vertragsabschluss ist das Leistungsversprechen des Architekten nicht messbar, sondern nur zu erahnen. Die Kosten von Planungsleistungen (Honorare) sind vorab weder vom Auftraggeber, noch vom Planer eindeutig zu beschreiben. [vgl. Pfarr 1978, S. 8] Der Bauherr hat den Bedarf an einem Objekt, dafür wird eine Planung erforderlich. Planung beschreibt das Mittel zum
75
5.2 Gebühren- und Honorarordnungen
Zweck. Die Definition der notwendigen Leistungen zur Erfüllung der Zielvorstellungen ist vorab nicht möglich, da das Objekt oftmals nicht ausreichend beschrieben werden kann. [vgl. Lechner 2012, S. 34] [vgl. Pfarr 1984, S. 288] Die Honorarordnung (HOAI) bildet in Deutschland den preisrechtlichen Rahmen für die Kontrolle von bestimmten – zwischen den Vertragsparteien vereinbarten – Planungs- und Überwachungsleistungen, deren Honorar in der HOAI durch Mindest- und Höchstsätze bestimmt sind. Für die Ermittlung der Honorare sind, neben den Honorartabellen und der Bemessungsgrundlage, Leistungsbilder zur Abgrenzung erforderlich. Leistungsbilder dienen – bei rechtsgeschäftlicher Vereinbarung – der Erfassung des Planungssolls. Die Entwicklung der Gebühren- und Honorarordnung wird im Folgenden hinsichtlich des Leistungsbilds und weniger in Bezug auf die Honorargrundsätze betrachtet. Gebührenordnungen „haben in Deutschland eine lange Tradition.“ [Pfarr 1999, S. 17] Durch die Trennung der Aufgaben von Baumeister und Handwerkern wurde eine Vergütung der Leistungen erforderlich. Diese war vorher mit der Leistungserbringung (Errichtung des Objekts) abgegolten. [vgl. Kalusche 2013, S. 39] Der erste Vorschlag für eine Honorierung von Architektenleistungen geht auf Penther im 18. Jahrhundert zurück. Zu dieser Zeit ist die „Baumeister Belohnung nicht bestimmt, oft richtet sie sich nach der Generosität des Bauherrn, oft nach dem Ansehen des Baumeisters.“ [Penther 1753, S. 25] Penther schlägt eine Staffelung des Honorars und eine Koppelung an die Baukosten vor. Die Grundlage dafür bildet der Kostenanschlag. Er beschreibt einen festen Satz (Honorar) für die ersten Tausend der Baukosten. Dieses Honorar beträgt zwei Drittel so viel für die zweiten Tausend der Baukosten, wie für die ersten Tausend. [vgl. Penther 1753, S. 25] Penther beschreibt verbal das erste Leistungsbild für Architekten im Jahr 1765. Er unterscheidet den Prozess in Planung und Realisierung. [siehe Tab. 5.5] Tab. 5.5:
Leistungsbild nach Penther. [angelehnt an: Pfarr 1999, S. 18]
Planung
„Baurisse und Modelle“ „Bauherr faßt Entschluß am Bau“ „Kosten-Anschlag (Überschlag)“
Realisierung
„Material-Bereitstellung“ „Verfertigung der Kontrakte“ „Absteckung des Baues und die Grundgrabung [...]“ „Errichtung des Gebäudes ‚innwendige Ausarbeitung und zuletzt die Auszierung‘“
Im Jahr 1868 wurde erstmalig auf dem Tag der Architekten und Ingenieure ein Grundsatz für die Berechnung der Architektenleistungen festgelegt. Die Regelung ist nach dem Tagungsort Hamburger Norm benannt. [vgl. Roth/Gaber 1951, S. 11] Im Jahr 1869 wurde vom Architekten-Verein zu Berlin die Norm zur Berechnung des Honorars für architektonische Arbeiten in der Deutschen Bauzeitung abgedruckt. Der im selben Jahr gegründete Verband deutscher Architekten- und Ingenieurvereine veröffentlichte die Grundsätze im Jahr 1871. [vgl. Roth/Gaber 1951, S. 11]
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5 Leistungsbild
Im Paragrafen 4 der Norm sind die „in Betracht kommenden einzelnen Leistungen des Architekten“ beschrieben als: – – – – – –
„Skizzen. [...] Entwurf. [...] Arbeitsrisse und Details. [...] Kostenanschlag. [...] Ausführung. [...] Revision. [...]“ [Architekten-Verein zu Berlin 1869, S. 170]
In anderen deutschsprachigen Regionen entwickelten sich vergleichbare Honorarordnungen. In der Schweiz erschien im Jahr 1877 die Honorarordnung Architekturarbeiten durch den Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA). [vgl. Solt 2015, S. 3]
5.2.1 Gebührenordnung der Architekten (GOA) Der Ausschuß für Gebührenordnungen der Architekten und Ingenieure gründete sich Anfang des 20. Jahrhunderts. In diesem waren mehr als 13 Berufsverbände organisiert, um „die Gebührenordnung im Sinne einer üblichen Vergütung“ umzugestalten“. [Roth/Gaber 1951, S. 11] Tab. 5.6:
Gebührenordnung der Architekten der 1920er- bis 1950er-Jahre. [angelehnt an: Kalusche 2013, S. 40]
Jahr
Titel
Herausgeber
1920
Gebühren-Ordnung der Architekten, vom 1. Januar 1920
Verband deutscher Architekten- und Ingenieurvereine
1921
Gebühren-Ordnung der Architekten, Neufassung vom 1. Oktober 1921
Verband deutscher Architekten- und Ingenieurvereine
1922
Gebühren-Ordnung der Architekten, Neufassung vom 25. Oktober 1922
Verband deutscher Architekten- und Ingenieurvereine
1925
Gebühren-Ordnung der Architekten, Neufassung vom 10. November 1925
Verband deutscher Architekten- und Ingenieurvereine
1926
Gebühren-Ordnung der Architekten und Vertragsbestimmungen, vom 1. Juli 1926
Ausschuß für Gebührenordnungen der Architekten und Ingenieure (AGO)
1932
Gebühren-Ordnung und Vertragsbestimmungen der Architekten, vom 1. Februar 1932
Ausschuß für Gebührenordnungen der Architekten und Ingenieure (AGO)
1935
Anordnung über die Gebühren der Architekten, vom 15. Juli 1935 Gebührenordnung der Architekten (GOA 1935)
Reichskammer der bildenden Künste
1937
Anordnung über die Gebühren der Architekten, vom 7. Mai 1937 Gebührenordnung der Architekten (GOA 1937)
Reichskammer der bildenden Künste
1942
Anordnung über die Gebühren der Architekten, vom 15. August 1942 Gebührenordnung der Architekten (GOA 1942)
Reichskammer der bildenden Künste
1950
Verordnung PR Nr. 66/50 über die Gebühren für Architekten, vom 13. Oktober 1950 Gebührenordnung für Architekten (GOA)
Bundesministerium für Wirtschaft
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5.2 Gebühren- und Honorarordnungen
Im Jahr 1920 gab es erstmalig die Gebührenordnung der Architekten (GOA). Diese Verordnung blieb bis in die 1930er-Jahre erhalten. Weitere Regelungen wurden von privaten Organisationen wie dem Verband deutscher Architekten- und Ingenieurvereine und dem Ausschuss für Gebührenordnungen der Architekten und Ingenieure (AGO) ausgearbeitet. Die erste staatliche Verordnung erfolgte in den 1930er-Jahren durch die Reichskammer der bildenden Künste. Neufassungen gab es in den Jahren 1935, 1937 und 1942. [siehe Tab. 5.6] Der Bund Deutscher Architekten (BDA) novellierte Ende der 1940er-Jahre die Gebührenordnung. Dies führte im Jahr 1950 zu der Berliner Fassung, die jedoch keinen rechtsverbindlichen Charakter besaß. Erst im Jahr 1950 wurde die GOA vom Wirtschaftsministerium bestätigt und somit ein Bestandteil des Preisrechts. [vgl. Roth/Gaber 1951, S. 13] In dieser neuen Honorarordnung wurden die Leistungsbilder angepasst und neu bewertet. Es gab zudem gesonderte Leistungen für das Wiederherstellen und die Instandsetzung. [vgl. GOA 1950, § 19] [siehe Tab. 5.7] Tab. 5.7:
Inhalt und Umfang der Architektenleistungen nach GOA.
Leistungsphasen für Neubauten1
Leistungsphasen für Wiederherstellungen und Instandsetzungen2
a)
Vorentwurf
aa)
Vorbereitende Arbeiten
b)
Entwurf
bb)
Anfertigen der erforderlichen Grundrisse, Schnitte und Ansichten
c)
Bauvorlage
cc)
Bauvorlage
d)
Massen- und Kostenberechnung
dd)
Massen- und Kostenberechnung
e)
Ausführungszeichnungen
ee)
Ausführungszeichnungen
f)
Künstlerische Oberleitung
ff)
Künstlerische Oberleitung
g)
Technische und geschäftliche Oberleitung
gg)
Technische und geschäftliche Oberleitung
1 vgl. GOA 1950, § 19 Abs. 1; 2 vgl. GOA 1950, § 19 Abs. 3
5.2.2 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Auf das Bauen wirken sich kontinuierliche Änderungsprozesse aus, die aus den Normen und Rechtsverordnungen resultieren. Die Anpassung der GOA war erforderlich, weil die Honorarordnung folgende Unzulänglichkeiten aufwies: – – –
„die Leistungsbilder umfaßten nicht alle Leistungen, die zur optimalen Lösung einer Bauaufgabe nötig waren, die Leistungsbilder konnten sich in dieser Form nicht flexibel genug [...] anpassen, die horizontale bzw. vertikale „Schichtung“ der Leistungen war eine Mischung von ergebnisorientierten und prozeßorientierten Teilleistungen, die nicht dem tatsächlichen Leistungsablauf entsprach, [...]“ [Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 8 f.]
Vor allem die Art der Leistungsphasen führte zum Missverständnis in der Ausbildung von Architekten. [vgl. Pfarr 1973 (b), S. 116] Über Jahrzehnte erfolgte eine entwurfsbasierte Lehre, ohne den in der Praxis erforderlichen Leistungsumfang zu berücksichtigen. Pfarr weist bei der Gestaltung der HOAI darauf hin, dass notwendige Anpassungen in der Berufsausbildung erforderlich werden.
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5 Leistungsbild
5.2.3 Grundlagenstudie zu einer dynamischen Honorarordnung Aufgrund der genannten Defizite wurden in den 1960er- und 1970er-Jahren verschiedene Leistungsbilder für die Honorierung von Ingenieurleistungen entwickelt. Pfarr führt eine Grundlagenstudie zu einer dynamischen Honorarordnung für Architekten für die Vereinigung freischaffender Architekten in den Jahren 1968 und 1969 durch. Dies mündete in einer umfassenden Strukturanalyse, in der Daten von 300 Architekturbüros ausgewertet wurden. [vgl. Pfarr 1972 (a), S. 1] Zeitgleich wurde die Bundesregierung im Jahr 1971 mit dem Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG) ermächtigt, eine Honorarordnung für Architekten und Ingenieure zu erlassen. [vgl. ArchLG 1971, § 2] Diese sollte keine überarbeitete Variante der GOA sein, sondern eine grundlegend neue Honorarordnung. Das Bundesministerium für Wirtschaft (BMWi) beauftragte die Gutachter Pfarr, Arlt und Hobusch mit dem Forschungsauftrag Honorarordnung für Leistungen der Architekten und Ingenieure. Inhalt waren das Leistungsbild, die Bewertung und die Grundlagen zur Honorarberechnung. Für die Honorarordnung wurden „die integrierte Planungsleistung“ und ein „neu geordnetes Leistungsbild“ entwickelt. [Pfarr 1973 (a), S. 1829 f.] Es wurde erkannt, dass der Tätigkeitsschwerpunkt der Architekten nicht ausschließlich in der Objektplanung liegt, sondern in weiteren Disziplinen, wie „Soziologie, Psychologie [und] Ökonomie“. [Pfarr 1973 (a), S. 1829 f.] Ziel war es, eine dynamische Honorarordnung zu entwickeln, die eine leistungsgerechte Bewertung der Aufgaben ermöglicht. [vgl. Pfarr 1972 (b), S. 19] Erste Ergebnisse zur Umgestaltung der Honorarordnung wurden in den Publikationen Das Planungsbüro und seine Kosten (1974) sowie Das Planungsbüro und sein Honorar (1975) veröffentlicht. Umfassende „betriebsvergleichende Untersuchungen“ von rund 700 Architekturbüros wurden durchgeführt, um Kostenstruktur, Gemeinkostenzuschlag und Stundensatz zu ermitteln. Verschiedene Honorarordnungen wurden konzipiert, die sich nach Objektarten unterschieden. In der endgültigen Fassung wurden diese nicht berücksichtigt. [vgl. Pfarr 1972 (b), S. 20] Als Beispiel dienen Wohnbauten, Schulen und Kindertagesstätten sowie Pflegeheime und Bürogebäude. Daten lagen in ausreichender Anzahl vor. Vor allem eine gesonderte Honorarordnung für den Wohnungsbau wurde seitens des Verordnungsgebers in Betracht gezogen. [vgl. Pfarr 1999, S. 83] In der endgültigen Fassung gibt es ein Leistungsbild für Neubauleistungen, welche alle Objektarten zusammenfasst. Aus der Höchstpreisverordnung der GOA wurde mit der HOAI eine Mindestpreisverordnung. Die von der Forschungsgemeinschaft entwickelten Leistungsphasen und das Leistungsbild bilden die Grundlage der HOAI 1977. [Anmerkung: Die erste HOAI wurde im Jahr 1976 erlassen]
5.2.4 Anwendungsbereich der HOAI Die HOAI ist ein preisrechtliches Instrument, in dem mittels Mindest- und Höchstsätze die Preisgestaltung von Leistungen festgelegt wird. Die Wesensmerkmale der HOAI sind: – „als Rechtsverordnung allgemein verbindlich, [...] – bemißt das Honorar, [...] – trägt dem unterschiedlichen Schwierigkeitsgrad der Objekte [...] Rechnung und – erfaßt die zu erbringenden Leistungen [...].“ [Rusam 1996, S. 14]
5.2 Gebühren- und Honorarordnungen
Die HOAI ist „nicht berufsbezogen, sondern tätigkeitsbezogen“ [Depenbrock/Schiefler 1996, In: Rusam 1996, S. 15] Das heißt, es gibt einen persönlichen Anwendungsbereich. Jede Person, die die in der HOAI aufgeführten Grundleistungen erbringt, muss die Bemessungsgrundlagen anwenden. Eine Ausnahme bilden Bauträger sowie Generalunternehmer (GU), da der Schwerpunkt ihrer Arbeit in der Bautätigkeit liegt. Bis zur Novellierung der HOAI im Jahr 2009 war diese für im Ausland erbrachte Planungsleistungen deutscher Architekten bindend. In Folge der Harmonisierung der Gesetzgebung in der Europäischen Union wurden Änderungen vorgenommen, um möglichen Vertragsverletzungsverfahren zu entgehen. In der HOAI 2009 wurde erstmalig der räumliche Anwendungsbereich geändert. Dies führte dazu, dass die Honorarordnung für solche Architekten und Ingenieure anzuwenden ist, die – –
ihren Sitz im Inland haben und ihre Leistungen vom Inland aus erbringen.
[vgl. HOAI 2009, § 1] Die HOAI ermöglicht, dass Verträge der Objekt- und Fachplaner formfrei geschlossen werden, d. h., eine mündliche Vereinbarung ist zulässig. Dies ist damit zu begründen, dass wesentliche Vertragsinhalte – z. B. das Honorar – durch die HOAI festgelegt sind. [vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 49] Ausgeschlossen davon sind Vergütungsvereinbarungen. [vgl. HOAI 2013, § 7 Abs. 1] Das Leistungsbild ist für die Leistungserfüllung und der Außenwahrnehmung des Architekten von zentraler Bedeutung. Durch die HOAI entsteht ein Leistungswettbewerb, da die preisrechtlichen Regelungen vereinheitlicht sind. Dieser Leistungswettbewerb bewirkt, dass dem Bauherrn bei der Beauftragung nicht das Honorar, sondern andere Einflussfaktoren bedeutend erscheinen. Dazu zählen u. a. die Qualität und Art der Leistung. [vgl. Beck 2011, S. 249] Abweichungen von der HOAI sind zulässig bei „außergewöhnlichen oder ungewöhnlich lange dauernden Leistungen“. [Werner/Siegburg 2013, S. 15] [vgl. HOAI 2013. § 7 Abs. 4] Infolgedessen können die Höchstsätze der HOAI überschritten werden. In Ausnahmefällen ist ebenso ein Unterschreiten der Mindestsätze möglich. [vgl. HOAI 2013, § 7 Abs. 3] Das Verkaufen und Präsentieren der angebotenen Leistungen sind zentrale Aufgaben des Objektplaners, um am Markt zu bestehen und um weitere Bauherren davon zu überzeugen ihn zu beauftragen. Das heißt, der Objektplaner muss neben dem Leistungsbild (Angebot) und den betriebswirtschaftlichen Faktoren (Unternehmensführung), Kernkompetenzen in Vertragsgestaltung und Kundenbindung aufweisen. Es besteht ein Erfordernis, die Leistungen ausreichend für die Honorarkalkulation zu beschreiben. Das Leistungsbild der HOAI dient als Grundlage, kann aber eine detaillierte Auseinandersetzung mit den Anforderungen an das jeweilige Projekt nicht ersetzen. Um auskömmliche Honorare zu erzielen, ergeben sich bei der Anwendung der Grundleistungen folgende Probleme: –
Es werden in der HOAI beschriebene Leistungen vertraglich übernommen, die nicht in vollem Umfang erforderlich sind, jedoch vom Bauherrn verlangt werden. – Projektspezifisch sind Leistungen erforderlich, die im Leistungsbild nicht aufgeführt und somit nicht vergütet werden. Daraus lässt sich ableiten, dass eine exakte Leistungsbeschreibung die Grundlage für die Vertragsgestaltung darstellt.
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5 Leistungsbild
5.2.5 Aufbau der HOAI Der Leistungsumfang des Architekten in der HOAI wurde gegenüber vorheriger Fassungen der GOA weiter strukturiert und in Phasen gegliedert. Kriterien sind die „Analyse und Synthese“. [Laage 1978, S. 15] Dabei erfolgt eine „Analyse der Ziele, der Elemente, der Eigenschaften, der Beziehungen und des Verhaltens“ [vgl. Pfarr 1972 (a), S. 7] Im Einzelnen werden neun Elemente festgelegt, die zu den anderen in Beziehung stehen. Der Entwurf und die Ausführung sind in der GOA die Hauptbestandteile der Planung. In der HOAI sind die ersten und letzten Phasen detaillierter ausgearbeitet. Dies war den Anforderungen in der Praxis geschuldet. Grobablauf Objektplanung 1
Grundlagenermittlung
Detailablauf Leistungsphase 1 Objektplaner 1 Leistungsphase
Auftragserteilung an den Planer 2
Vorplanung Freigabe zum Konzipieren
1.1 Leistung 1.2 Leistung Ergebnis Bauherr Entscheidung
3
Entwurfsplanung Festlegen der endgültigen Lösung
4
Genehmigungsplanung Freigabe zur Ausarbeitung
5
Ausführungsplanung Festlegen des Vergabekonzeptes
6
Vorbereitung der Vergabe Freigabe zur Preisermittlung
7
Mitwirkung bei der Vergabe Freigabe der Fertigung
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Objektüberwachung - [...] Freigabe zur Nutzung
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Objektbetreuung
Abb. 5.1: Planungs- und Bauprozess nach HOAI. [angelehnt an: Pfarr 1984, S. 195]
2 Leistungsphase
5.2 Gebühren- und Honorarordnungen
Der werkvertragliche Erfolg des Objektplaners ist abhängig vom ergebnisorientierten Werk, wobei die Leistungsphasen als Zwischenergebnisse zu verstehen sind. [vgl. Siemon 2013, S. 157 f.] Die Leistungsphasen sind dahingehend konzipiert, dass sie als einheitliche Bezeichnungen für alle am Projekt beteiligten Planer anwendbar und systemimmanent sind. [siehe Abb. 5.1] Diese Leistungen sind zwingend zu erbringen, um das Ziel (Bauobjekt) zu errichten. [Pfarr 1978, S. 63–65] Zusammengefasst bilden sie die Voraussetzung für die Entscheidungsfindung des Bauherrn. [vgl. Pfarr 1973 (a), S. 1834] Die Planungsanforderungen werden – nach Objekt und Schwierigkeitsgrad – einem Leistungsbezug zugeordnet. Dieser wird mit Grundleistungen sowie Besonderen Leistungen beschrieben und bietet Gestaltungsmöglichkeiten. [vgl. Siemon 2013, S. 157 f.] Im Vertrag können weitere Leistungen aufgeführt werden. So ist beim PBiB eine individuelle Betrachtung möglich. Jedoch stellt die HOAI die einzige Arbeitshilfe zur Beschreibung von systematischen Prozessen in der Bauplanung dar. Aus diesem Grund wird das Leistungsbild der HOAI ebenso beim PBiB als Vertragsgrundlage vereinbart. Die Gliederungsstruktur der HOAI teilt sich in – – –
Leistungsbild, Leistungsphase sowie Grundleistung und Besondere Leistung.
5.2.6 Leistungsbild Der Leistungsumfang des Objektplaners ergibt sich aus dem Vertrag. Hierbei werden die Leistungsbilder der HOAI oftmals als Vertragsinhalt verwendet. Die HOAI erfasst nicht alle erforderlichen Leistungen bei Bauprojekten. Schramm bezeichnet dies als Leistungsumschreibung, die für das jeweilige Projekt nicht vollständig ist. Die Leistungsumschreibung ist abzugrenzen von der Leistungsbeschreibung, die notwendige Leistungen beinhaltet. [vgl. Schramm 2004, S. 144] [vgl. Fahrenbruch/Langen 2012, S. 8] Das Leistungsbild folgt dem Leistungsumfang, das in einer Leistungsbeschreibung festgehalten wird. [vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 49] Abgeleitet wird das Leistungsbild vom Leistungsziel, das die qualitativen Anforderungen an das zu planende Objekt definiert [vgl. Schramm 2004, S. 146], wobei dieses Ziel mittels „Leistungen eindeutig und erschöpfend [zu] erfassen“ ist. Darin werden der Leistungsumfang und die Leistungspflichten beschrieben. [Locher/Locher 2012, Rn. 28] Das Leistungsbild bildet ein „Ziehharmonikasystem“ mit horizontalen Leistungsbildern (Architekten und Fachlich Beteiligte) und vertikalen Leistungsphasen. [Pfarr 1972 (b), S. 23] Es unterscheidet sich nach der Art der Planung in Leistungsbreite und -höhe, d. h., nach der Anzahl der beteiligten Fachdisziplinen und Tätigkeiten. [vgl. Pfarr 1973 (a), S. 1836] Die Zusammenfassung in Leistungsbilder ermöglicht die Einordnung nach Berufsbildern wie Objektund Fachplanung. Die HOAI enthält in der Objektplanung u. a. Leistungsbilder für den Neubau von Gebäuden und für Innenräume. [vgl. HOAI 2013, § 34] Der Planungs- und Bauprozess ist phasenorientiert gegliedert. Dabei werden die Leistungen in Leistungsphasen zusammengefasst und hierarchisch angeordnet. In der Betriebswirtschaftslehre werden weitere Einteilungen wie Leistungseinheit, -faktor oder -element vorgenommen, die an dieser Stelle nicht vertieft werden. [vgl. Beck 2011, S. 261–263] Leistungen werden ebenso als Leistungsbündel bezeichnet. [vgl. Pfarr 1972 (a), S. 9] Dieser Begriff beschreibt Güter, die sich aus Sachgütern und Dienstleistungen zusammensetzen. [vgl. Alisch/Arentzen/Winter 2004, s. v. Leistungsbündel]
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5 Leistungsbild
In den einzelnen Leistungsphasen werden Tätigkeiten und Ergebnisse unterschieden. [vgl. Pfarr 1976, S. 139] Diese dienen der Entscheidungsvorbereitung, wobei die Entscheidung der Bauherr trifft. [vgl. Pfarr 1976, S. 139] So ist in der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) der Entwurf das Ergebnis der Tätigkeiten des Architekten. Die HOAI ist in einem systemtheoretischen Aufbau mit neun Leistungsphasen konzipiert. [siehe Tab. 5.8] Das Leistungsbild wird wie folgt beschrieben: – –
prozess- und phasenorientiert: gesamter Planungs- und Bauablauf ergebnisorientiert (LPH 1–8): Ergebnis (Objektplaner) für die Vorbereitung der Entscheidung (Bauherr) problemorientiert (LPH 1): Probleme analysieren und bearbeiten projektorientiert (LPH 2–9): Planung baulicher Strukturen
– –
[vgl. Pfarr/Locher 1979, S. 27 f.] Tab. 5.8:
Leistungsbild Objektplanung von der GOA bis zur HOAI.
§ 19 GOA (1950)
§ 15 HOAI (1977)
§ 34 HOAI (2013)
–
Grundlagenermittlung
Grundlagenermittlung
Vorentwurf (Vorbereitende Aufgaben)
Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
Vorplanung
Entwurf (Anfertigung der erforderlichen Grundrisse, [...])
Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)
Entwurfsplanung
Bauvorlage
Genehmigungsplanung
Genehmigungsplanung
Massen- und Kostenberechnung
–
–
Ausführungszeichnung
Ausführungsplanung
Ausführungsplanung
–
Vorbereitung der Vergabe
Vorbereitung der Vergabe
–
Mitwirkung bei der Vergabe
Mitwirkung bei der Vergabe
künstlerische Oberleitung
Objektüberwachung (Bauüberwachung)
Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation
Objektbetreuung und Dokumentation
Objektbetreuung
technische und geschäftliche Oberleitung –
Die Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) ist von anderen Leistungsphasen zu unterscheiden, da diese interdisziplinär und problemorientiert ist. In dieser Phase wird die Aufgabe analysiert, die in den folgenden Leistungsphasen umgesetzt wird. [vgl. Pfarr 1976, S. 140] Die weiteren Leistungsphasen sind projektorientiert, mit dem Ziel ein Objekt zu planen. Hierbei wird die „problemorientierte Anforderungsliste“ (LPH 1) bezüglich der Planungsrelevanz umgesetzt. [Pfarr 1976, S. 148] Es werden einzelne Tätigkeiten (Leistungen) unterschieden, die sich in Grundleistungen und Besondere Leistungen gliedern. Dabei ist nach Planungs-, Genehmigungs-, Koordinations-, Überwachungs- und Beratungsleistungen zu differenzieren. [vgl. Pfarr 1976, S. 1835] [vgl. Schramm 2004, S. 145]
5.2 Gebühren- und Honorarordnungen
5.2.7 Leistung Im Leistungsbild werden einzelne Tätigkeiten als Leistungen beschrieben, die sich zusammenfassen lassen und sachlich zusammengehören [vgl. Locher/Locher 2012, Rn. 374]. Dabei wird zwischen Objekt- oder Fachplanung unterschieden. [vgl. Pfarr 1972 (a), S. 9] Die Leistungsbeschreibung legt das vertragliche Planungssoll des Objektplaners fest. [vgl. Lederer/Bohn 2016, S. 117, Rn. 458] Das Leistungsbild ist die „Beschreibung der Sachleistungen bei einem Austauschvertrag, beispielsweise einem Werkvertrag“. [AHO 2014 (b), S. 194] In jenem werden alle „Sachleistungen“, die der „Verkäufer erbringen muss“, aufgeführt. Bauverträge sind von den Planungsverträgen zu unterscheiden. [VOB/A 2016, § 7] Eine Leistung ist ein Prozess, der die „körperliche, geistige Arbeit“ oder ein „erzieltes Ergebnis“ als „Geleistetes“ beschreibt, wobei die Arbeit unternehmerisch, konstruktiv, organisatorisch oder schöpferisch sein kann. [Duden 2011, s. v.] [Pfarr 1972 (c), S. 1465] In den Betriebswirtschaften wird „das (gelungene) Ergebnis eines betrieblichen Erzeugungsprozesses“ oder im weiteren Sinn der „Leistungsgegenstand, z. B. die zu übereignende Sache“ als Leistung umschrieben. [Alisch/Arentzen/Winter 2004, s. v. Leistung] Diese kann materiell oder immateriell sein, z. B. Sach-, Dienst-, Produktions- oder Arbeitsleistungen. [vgl. Brockhaus 2006, s. v. Leistung] Die Leistung des Architekten ist eine Tätigkeit [vgl. Pfarr 1973 (a), S. 1836] und stellt die „kleinste teilbare“ oder „nicht weiter sinnvoll teilbare“ Einheit dar. [Beck 2011, S. 260] Diese ist nicht nur das sichtbare Ergebnis, sondern ebenso der Wert dieses Ergebnisses (Ertrag). [vgl. Pfarr 1972 (c), S. 1465] Leistungen unterliegen dem Sachziel der „optimalen Planung von Bauten“ und dem Formalziel „Erfolgsoptimierung“. [Pfarr 1973 (b), S. 113] Eine Auflistung aller möglichen Tätigkeiten in der HOAI wurde als nicht vorteilhaft erachtet, da dies die: – – – –
„geistige Leistung des Planers [...] stark einschränkt betriebliche Rationalisierungsmöglichkeiten [...] verbaut Kalkulationsspielräume einschränkt fehlende Möglichkeit der Substitution [und] die [...] Rationalisierung [einschränkt]“
[Pfarr 1973 (a), S. 1834] Des Weiteren werden Leistungssphären aufgeführt. Das heißt, der Objektplaner besitzt ein Potenzial an möglichen Leistungen, die vom Auftraggeber nicht vollständig abgefragt werden müssen. In diesem Zusammenhang sind mögliche (Objektplanung), erforderliche (durch Bauherrn vorgegebene Ziele) und geregelte (Preisrecht HOAI) Leistungen zu unterscheiden. [vgl. Beck 2011, S. 251 f.] Die in der HOAI beschriebenen Architekten- und Ingenieurleistungen im Bauwesen gliedern sich in Grundleistungen und Besondere Leistungen. [vgl. Rusam 1996, S. 17] Die aufgeführten Grundleistungen sind in ihrer jeweiligen Fassung abschließend. [vgl. Locher/Locher 2012, Rn. 373] Alle weiteren Leistungen gelten als Besondere Leistungen und sind nicht abschließend aufgeführt. Grundleistungen sind erforderliche Leistungen, die „nicht herausgenommen werden können, ohne diesen [Planungsprozess] erheblich zu stören“ [Pfarr 1976, S. 65] Die Grundleistungen dienen der Honorarbemessung und sind durch den Objektplaner zu erbringen. Leistungen, die auf die spezifischen Anforderungen der baulichen Maßnahme zugeschnitten sind, gibt es nicht. [vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 49]
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5 Leistungsbild
Grundleistungen genügen zur Erreichung des Planungsziels. Sie „tragen den projektspezifischen Erfordernissen und Tätigkeiten Rechnung.“ [Lederer/Bohn 2016, S. 118, Rn. 468] Vor allem, da das PBiB umfangreicher als die durchschnittliche Bauaufgabe ist, sind jedoch zusätzliche Anforderungen zu beachten und es werden Besondere Leistungen erforderlich. [Rusam 1996, S. 17] Für die Leistungen in der HOAI sind weitere Bezeichnungen erarbeitet worden. Leit- und Begleitleistungen beschreiben die Gliederung der Planungsprozesse nach Institutionen, die nach der Verantwortung für die „Durchsetzung der Projektziele“ differenziert werden. [vgl. Pfarr 1984, S. 198 f.] In einem ersten Entwurf zur HOAI wurden außerdem Zusatzleistungen definiert: „Begleitende Überlegungen, Bereitstellung von Informationen [und] Tätigkeiten [...] um die vorteilhafteste Alternative [...] zu erhalten.“ [Pfarr 1973 (a), S. 1836] Dazu zählen u. a. der Winterbau, die Projektsteuerung und rationalisierungswirksame Leistungen. [vgl. Pfarr 1977, S. 53]
5.2.8 Integrierte Planung Die Arbeit des Objektplaners ist durch die Einbindung weiterer an der Planung Fachlich Beteiligter geprägt. Diese sogenannte integrierte Planung wird ebenso als integrale Planung bezeichnet. Dabei werden Leistungen der Planer und der Fachlich Beteiligten als „Einzeltätigkeiten subsumiert“ in den Prozess integriert. [vgl. Pfarr/Locher 1979, S. 27] [vgl. Pfarr 1976, S. 139] Diese Art der Planung ist erforderlich, da im „umfassenden Planungs- und Bauprozess [aufgrund von] Kooperation und arbeitsteiliger Verlagerung auf Arbeitszeit [oder] Leistungswerte zurückgegriffen werden müssen.“ [Pfarr 1972 (a), S. 5] So werden komplexe Aufgaben durch die Einbindung verschiedener Beteiligter mit entsprechendem Fachwissen gelöst und in einem ganzheitlichen Ansatz verbunden. Der Planer kann die komplexen Anforderungen nicht allein erfüllen, was aus den erhöhten technischen Schwierigkeiten baulicher Maßnahmen resultiert. Im Unterschied zur seriellen Planung, in der einzelne Planungsschritte arbeitsteilig mit wechselnder Verantwortung getragen werden, ist dies im Bauprozess nicht durchführbar. So sind Lösungsprozesse fachlich unabhängig zu betrachten. [vgl. König et al. 2009, S. 78] Des Weiteren ist eine Koordination der Fachlich Beteiligten erforderlich. In diesem Zusammenhang sind durch den Planungsvertrag geregelte Anforderungen zu beachten, da der Objektplaner i. d. R. keine Rechtsbeziehungen zu weiteren Planern aufweist. Eine Ausnahme bildet der Generalplaner, bei dem die Fachlich Beteiligten vertraglich gebunden sind.
5.3
Planungsvertrag
„Die HOAI wurde für freiberuflich tätige Planer geschaffen“. [Pfarr 1978, S. 29] So wird der Preiswettbewerb vermieden und ein Leistungswettbewerb ermöglicht. Der Leistungsumfang des Objektplaners in der HOAI (Leistungsbild) regelt nicht den Vertragsinhalt, sondern das Honorar für die Grundleistungen. Die HOAI ist Honorarrecht: „Was ein Architekt oder Ingenieur vertraglich schuldet, ergibt sich aus dem geschlossenen Vertrag [...].“ [BGH 1996, Az.: VII ZR 283/95] Grundlage für den Planer ist das Werkvertragsrecht. Die HOAI ersetzt nicht den Vertrag nach BGB, sondern setzt diesen voraus. Eine inhaltliche Regelung zu den Leistungsinhalten, die der Objektplaner erfüllen muss, existiert nicht. Auf Grundlage der Planung wird ein
5.3 Planungsvertrag
Gebäude errichtet, das der Architekt nicht eigenständig baut. Er erstellt die Planung und haftet für die Ergebnisse der einzelnen Leistungsphasen, z. B. die erfolgreiche Baugenehmigung in der LPH 4 (Genehmigungsplanung). Der Architekt schuldet bei vertraglicher Vereinbarung aller Leistungsphasen – –
die dauerhaft genehmigungsfähige Planung und die mangelfreie Leistung.
[vgl. Fischer/Krüger 2014, S. 2] Die HOAI stellt die preisrechtliche Grundlage für die Vertragsgestaltung dar. Die vertraglichen Regelungen, insbesondere des Leistungsbilds, bleiben davon unberührt. Somit bildet die HOAI – entgegen der üblichen Handhabung – nicht die vertragsrechtliche Grundlage zwischen Architekten und Bauherrn. In den meisten Fällen übernehmen die Objektplaner die Teilleistungen der HOAI und erstellen kein eigenes, auf die Bauaufgabe angepasstes Leistungsbild. Dies birgt haftungs- und honorarrechtliche Risiken. Bei der Vertragsgestaltung ist ein individuelles Leistungsbild zu definieren. Jedoch ist dies aus verschiedenen Gründen wie Unkenntnis, geringen Kapazitäten, Gewohnheit und einer besseren Verhandlungsposition des Bauherrn oft nicht möglich. Das in der HOAI enthaltene Leistungsbild ist für den Neubau bestimmt. Bauherren und Objektplaner sollten sich vorab über die Vertragsinhalte und die Vergütung einigen. [vgl. Fahrenbruch/Langen 2012, S. 15] Ein Schriftformerfordernis bezüglich des Vertrags ist nicht gegeben, jedoch ist diese aus Beweisgründen zu empfehlen, da die vertraglichen Regelungen komplex gestaltet werden. [vgl. Neuenfeld 2006, Rn. 36] Der Dienstvertrag ist eine weitere Möglichkeit, Leistungen des Architekten zu beschreiben. [vgl. BGB 2018, § 611] Diese Vertragsform bleibt die Ausnahme, da die Ausübung der Architektentätigkeit in der Regel den Erfolg durch ein Werk schuldet. [vgl. BGB 2018, § 650p] Dienstverträge gelten für freie Mitarbeiter in Ingenieurbüros.
5.3.1 Planen und Bauen im Bestand in der Honorarordnung In der HOAI 2013 werden die baulichen Maßnahmen im Bestand in verschiedenen Paragrafen zusammengefasst. [siehe Tab. 5.9] Für das PBiB gibt es kein eigenständiges Leistungsbild oder umfassende Regelungen. Die Paragrafen 2, 4 und 12 der HOAI sind allgemeine Vorschriften und beziehen sich auf die Leistungsbilder der Objekt- oder Fachplanung. Neben der Begriffsdefinition wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung und Instandhaltung) und Verbesserungsmaßnahmen (Umbau und Modernisierung) unterschieden. Die „Leistungen im Bestand“ nach HOAI 2009 sind in der HOAI 2013 entfallen. Bauliche Maßnahmen im Bestand werden als Umbau und Modernisierung bezeichnet. Erweiterungsbauten sind Ergänzungen und zählen nach HOAI nicht zu den Maßnahmen im Bestand. Die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen hat preisrechtliche Auswirkungen auf die Ermittlung des Honorars. Folgende Paragrafen sind wesentlich: –
Paragraf 12 Instandsetzung und Instandhaltung [HOAI 2013, § 12] wurde in die allgemeinen Vorschriften verschoben, da sich dieser Paragraf nicht ausschließlich auf Gebäude und Innenräume bezieht.
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5 Leistungsbild
–
Paragraf 36 ist dem Leistungsbild Objektplanung – Gebäude und Innenräume zugeordnet. Die Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume sind in Anlage 10 (zu § 34 Absatz 4 und § 35 Absatz 7) zusammengefasst.
Weitere Leistungsbilder der Objektplanung sind Freianlagen, Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen. In den einzelnen Leistungsbildern gibt es keine spezifischen Anmerkungen zum PBiB. Jedoch werden einzelne Hinweise zur Honorarermittlung gegeben. „Welchen Honorarzonen die Grundleistungen zugeordnet werden, richtet sich nach den folgenden Bewertungsmerkmalen: 1. Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, [...]“ [HOAI 2013, Freianlagen § 40 Abs. 2] „Für Umbauten und Modernisierungen von Ingenieurbauwerken kann bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag [...] bis 33 % schriftlich vereinbart werden.“ [HOAI 2013, Ingenieurbauwerke § 44 Abs. 6] „Für Umbauten und Modernisierungen von Verkehrsanlagen kann bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag [...] bis 33 % schriftlich vereinbart werden.“ [HOAI 2013, Verkehrsanlagen § 48 Abs. 6] Im Teil 2 Flächenplanung (Bauleitplanung und Landschaftsplanung) gibt es keine Anmerkungen zum PBiB. Im Teil 4 Fachplanung (Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung) werden folgende Ergänzungen zu baulichen Maßnahmen im Bestand beschrieben: „Für Umbauten und Modernisierungen kann bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag [...] von 50 % schriftlich vereinbart werden.“ [HOAI 2013, § 52 Abs. 4] [HOAI 2013, § 56 Abs. 5] Tab. 5.9:
Regelungen zu Maßnahmen im Bestand in der HOAI 2013.
Paragraf
Bezeichnung
2
Begriffsbestimmungen Abs. 5 Umbauten Abs. 6 Modernisierung Abs. 7 Mitzuverarbeitende Bausubstanz Abs. 8 Instandsetzung Abs. 9 Instandhaltung
4
Anrechenbare Kosten Abs. 3 Mitzuverarbeitende Bausubstanz
6
Grundlagen des Honorars Abs. 2 Honorargrundlagen beim Planen und Bauen im Bestand
12
Instandsetzungen und Instandhaltungen
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Leistungsbild Gebäude und Innenräume Abs. 2 Innenräume
36
Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden und Innenräumen
87
5.3 Planungsvertrag
5.3.2 Bewertungsproblematik Die preisrechtlichen Regelungen der HOAI bieten verschiedene Möglichkeiten für die Ermittlung des Honorars. Grundsätzlich sind die Planungsumstände zu berücksichtigen: „Jeder Umbau bedeutet für den Architekten eine Erschwerung seiner schöpferischen Leistungen, da bei der Planung eines Umbaus der vorhandene Bestand stets berücksichtigt werden muß, und darum ein freies Schaffen wie bei der Planung für einen Neubau nicht möglich ist. Hinzu treten die vielen technischen Schwierigkeiten, die mit jedem Umbau verbunden sind und dem Architekten erhöhte Verantwortung auferlegen. Diese Mehrleistung und die erhöhte Verantwortung rechtfertigen eine höhere Gebühr, [...].“ [Roth/Gaber, 1951, S. 142 f.] Tab. 5.10: Bewertungsmethoden der Honorarermittlung im Bestand. Fassung
Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz
Zuschlag für Umbau und Modernisierung
Zuschlag für Instandhaltung und Instandsetzung
GOA 1942
–
mindestens 1/3
doppeltes Honorar für Teilleistungen
GOA 1950
–
1/3 (im Sonderfall mehr)1
1/3
HOAI 1977
–
20 bis 33 % (§ 24)
bis zu 50 % für Leistungsphase 8 (§ 27)
HOAI 1985 1. Änderungsnovelle
–
20 bis 33 % (§ 24)
bis zu 50 % für Leistungsphase 8 (§ 27)
HOAI 1985 2. Änderungsnovelle
–
20 bis 33 % (§ 24)
bis zu 50 % für Leistungsphase 8 (§ 27)
HOAI 1988 3. Änderungsnovelle
ja (§ 10 Abs. 3 a)
20 bis 33 % (§ 24)
bis zu 50 % für Leistungsphase 8 (§ 27)
HOAI 1991 4. Änderungsnovelle
ja (§ 10 Abs. 3 a)
20 bis 33 % (§ 24 Abs. 1) aber min. 20 % oder höhere Bewertung der Grundleistungen für LPH 1, 2, 8 (§ 24 Abs. 2)
bis zu 50 % für Leistungsphase 8 (§ 27)
HOAI 1996 5. Änderungsnovelle
ja (§ 10 Abs. 3 a)
20 bis 33 % (§ 24 Abs. 1) oder höhere Bewertung der Grundleistungen für Leistungsphase 1, 2, 8 (§ 24 Abs. 2)
bis zu 50 % für Leistungsphase 8 (§ 27)
HOAI 2009 6. Änderungsnovelle
–
bis zu 80 % (§ 35)
bis zu 50 % für Leistungsphase 8 (§ 36)
HOAI 2013 7. Änderungsnovelle
ja (§ 4 Abs. 3)
bis 33 % Gebäude bis 50 % Innenausbau (§ 36)
bis 50 % für Leistungsphase 8 (§ 12)
1 Im Sonderfall ist bei „schwierigen Umbauten und Konstruktionsänderungen“ eine Erhöhung um mehr als ein Drittel zulässig. [Roth/Gaber 1951, S. 143]
5
88
5
5 Leistungsbild
Nach der HOAI 2013 bestehen zwei Möglichkeiten, die Honorare bei baulichen Maßnahmen im Bestand anzupassen: – mitzuverarbeitende Bausubstanz (mvB) – Umbauzuschlag In der ersten Fassung der HOAI im Jahr 1977 spielten Umbau und Erweiterung sowie Modernisierung und Instandhaltung eine untergeordnete Rolle, da das Bauvolumen auf den Neubau beschränkt war. Dies führte dazu, dass bei der Konzeption der HOAI die Methoden zur Bewertung beim Planen und Bauen im Bestand von den vorangegangenen Gebührenordnungen übernommen wurden. [vgl. Pfarr, 1989, S. 9] Der Bundesgerichtshof hat jedoch in seinem Urteil zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz am 19. Juni 1986 klargestellt: „Soweit bei einem Umbau stehenbleibende Gebäudeteile mitverarbeitet werden, gelten die ortsüblichen Preise als anrechenbare Kosten im Sinne des § 10 Abs. 3 Nr. 4 HOAI.“ [BGH 1986, Az.: VII ZR 260/84] Die mitzuverarbeitende Bausubstanz wird in den Fassungen der HOAI unterschiedlich berücksichtigt. [siehe Tab. 5.10] Im Rahmen der 7. Änderungsnovelle der HOAI 2013 wurden verschiedene Anpassungen vorgenommen, mit dem Ziel „die Streitanfälligkeit bei der Bewertung zu mindern sowie eine größtmögliche Praktikabilität und Einzelfallgerechtigkeit zu gewährleisten.“ [Lechner 2012, S. 409] Die Anwendung unterscheidet sich nach der Maßnahmenart. Solange kein gesondertes Leistungsbild für das PBiB zur Verfügung steht, sollte an beiden Regelungen festgehalten werden. [vgl. Mertes/Schramm et al. 2002, S. 9–36]
5.3.3 Mitzuverarbeitende Bausubstanz Die mitzuverarbeitende Bausubstanz (mvB) erhöht die anrechenbaren Kosten. Die Anrechenbarkeit basiert auf Grundlage der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1986: „[...] Ohne technische und gestalterische Mitverarbeitung vorhandener Bauteile war die den Klägern gestellte Aufgabe nicht zu lösen. [...] Von Belang ist nur, ob der Architekt diese Bauteile planerisch und baukonstruktiv in seine Leistung einbezieht [...]. In jedem Falle erspart er dem Bauherrn Kosten, die ohne die Verwertung der alten Bauteile unvermeidlich wären. [...]“ [BGH 1986, Az.: VII ZR 260/84] Der Objektplaner soll durch die Berücksichtigung der mvB nicht schlechter gestellt werden als beim Neubau. [vgl. Bundesrat 2013, S. 141] Die mvB beschreibt den „Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird.“ [HOAI 2013, § 2 Abs. 7] Aufgrund fehlender Regelungen führt die Anwendung der mvB vermehrt zu Rechtsstreitigkeiten. Trotzdem wurde die mvB im Jahr 2013 wieder in die Verordnung aufgenommen. In der Novellierung der HOAI 2009 wurde davon ausgegangen, dass ein höher zu bemessender Umbauzuschlag die Honorarermittlung beim PBiB vereinfacht. In der Praxis wurde dies nicht bestätigt. [vgl. Brechensbauer/Budiner/Plankmann 2013, S. 44] Für die Anwendung der mvB gibt es verschiedene Denkmodelle. Grundsätzlich wird die mvB [in Euro] zu den anrechenbaren Kosten hinzugerechnet. Damit wird dem Aufwand zur Eingliederung der erhaltenen Bauteile Rechnung getragen. [vgl. Wierer 1995, S. 130–131] Abbruch gilt demnach nicht als mvB. Des Weiteren wird die Bausubstanz als „Konstruktion oder Instal-
89
5.3 Planungsvertrag
lation“ beschrieben, die eine feste Verbindung mit dem Bauwerk aufweist. „Unbearbeitete Substanz“ beschreibt Bauteile, die planerisch und konstruktiv nicht berücksichtigt werden. [Bundesrat 2013, S. 138] Der Bayerische Kommunale Prüfungsverband hat ein Verfahren zur Berechnung der mvB entwickelt, das von den Rechnungsprüfungsämtern anerkannt ist. Die Ermittlung beruht auf dem Abschlagsfaktor für den technischen Bauzustand (Zustandsfaktor). Einige Autoren [AHO 2014 (a)] verweisen zudem auf den Leistungsfaktor, welcher jedoch nach geltender Rechtsprechung bei der HOAI 2013 nicht mehr anzuwenden ist. [vgl. Seifert/Fuchs 2013, § 4 HOAI Rn. 108] Zusätzlich wird ein Wertfaktor beschrieben. [vgl. AHO 2014 (a), S. 1] [vgl. Wierer 1995, S. 133 f.] [siehe Tab. 5.11] Der Zustandsfaktor beschreibt den Wert der mvB, der sich bei einem schlechten Zustand der Bausubstanz wertmindernd auswirkt. In diesem Fall werden bauliche Maßnahmen erforderlich, die über die anrechenbaren Kosten zu einem höheren Planungshonorar führen. Der Zustandsfaktor wird somit abgemindert und liegt zwischen 0,8 und 1,0. Ist das Bauteil neuwertig, kann ein Zustand von 1,0 angenommen werden. [vgl. BMVBS 2011 (b), S. 391] Tab. 5.11: Ermittlung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz. [angelehnt an AHO 2014 (a), S. 8; GPA 2014, S. 17] Bauteil/Bauelement
Menge
Kostenkennwert (KKW)
Zustandsfaktor (ZF)
Bezeichnung z. B. Kostengruppe 331 tragende Außenwand, EG, Nord
Bezugseinheit in m2, m3, Stück
in Euro/Einheit
z. B. 0,8–1,0
mitzuverarbeitende Bausubstanz (mvB) = Menge x KKW x ZF
5
90
5
5 Leistungsbild
5.4 Umbauzuschlag Der Umbauzuschlag bemisst sich aus Erfahrungswerten und ist nicht wissenschaftlich belegt. [vgl. Mertes/Schramm et al. 2002, S. 9–37] Die Architektenkammer Berlin [2010] hat zur Bewertung des Umbauzuschlags die Planungsanforderungen zusammengefasst. Bei durchschnittlichen Anforderungen der Modernisierung eines Objekts der 1880er- bis 1940er-Jahre wird von einem Gesamtzuschlag von bis 50 Prozent ausgegangen. Eine ähnliche Berechnung führt nach Siemon ebenso zu einem Umbauzuschlag von 50 Prozent bei baulichen Maßnahmen im Bestand. [vgl. Siemon 2011, S. 5 f.] Die Bewertung der Instandsetzung und Instandhaltung unterscheidet sich nicht von Neubauleistungen. Es ist davon auszugehen, dass Leistungen der LPH 1 bis 7 nur im geringen Umfang erbracht werden. Somit kann ein Zuschlag von bis zu 50 Prozent ausschließlich für die LPH 8 vereinbart werden. [vgl. Mertes/Schramm et al. 2002, S. 9–35] Es wird nicht beachtet, dass zusätzliche Untersuchungen, vor allem in den ersten Leistungsphasen, erforderlich sind. Der Umbauzuschlag berücksichtigt die „erhöhten Schwierigkeiten“ und den Mehraufwand beim PBiB. [Lechner 2012, S. 18] [vgl. Cuypers/Böhm 1995, S. 226] Eine Anbindung „des Objekts an die jeweilige Honorarzone aus dem Neubaubereich“ ist für das PBiB nicht dienlich. [Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (b)] Im Forschungsbericht aus dem Jahr 1989 sollte die Bewertungsproblematik neu beschrieben werden. [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a)] Das damalige Wirtschaftsministerium folgte nicht dieser Ansicht und verwarf die Vorschläge. Tab. 5.12: Arbeitsaufwand bei baulichen Maßnahmen im Bestand. Leistungsphase
Soll-Stunden
Ist-Stunden
Abweichung
65
324
+ 400 %
521
323
- 40 %
543
529
-3%
304
441
+ 45 %
8
673
1.176
+ 75 %
9
65
147
+125 %
1 2 3 4 5 6 7
angelehnt an: Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (b), S. 90
Der höhere Aufwand beim PBiB kann ebenso nicht durch die Einordnung in eine höhere Honorarzone ausgeglichen werden, da diese durch die Gebäudeart bestimmt ist. [vgl. HOAI 2013, Anlage 10.2. Objektliste Gebäude] Der Arbeitsaufwand spiegelt sich in den Projektkosten und dem Stundensatz wider. [siehe Tab. 5.12] Kleinere Projektgrößen wirken sich i. d. R. auf einen höheren Gemeinkostenzuschlag aus. Die Nachkalkulation von Schmitz ergab einen Mehraufwand in den LPH 5 bis 8, der durch den Umbauzuschlag (zu jener Zeit 20 bis 33 Prozent) nicht kostendeckend durchzuführen war. Die Untersuchung zeigt, dass die Höhe der Zuschläge von rund 100 Prozent bei mittleren Projekten angebracht wäre. [vgl. Schmitz 1989, S. 937]
5.4 Umbauzuschlag
Der Umbauzuschlag kann bei Gebäuden mit durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad (Honorarzone III) bis zu 33 Prozent betragen. Ohne eine schriftliche Vereinbarung liegt dieser Wert bei 20 Prozent. Bei einem üblichen Mehraufwand summieren sich die Zuschläge auf 26,5 Prozent gegenüber einem Neubau, wenn dieser einen Schwierigkeitsgrad der Honorarzonen III aufweist. [vgl. HOAI 2013, § 5 Abs. 1] In den Honorarzonen I und II sowie IV und V ist der Umbauzuschlag umstritten. [vgl. Fuchs/Seifert 2016, § 6 HOAI Rn. 62–65] Der AHO weist eine detaillierte Aufstellung zur Berechnung des Umbauzuschlags aus und differenziert den Mehraufwand nach – – – – –
Integration, Flexibilität, Komplexität, Risiko und Organisation.
[vgl. AHO 2014 (a), S. 94]
5.4.1 Besondere Leistungen Neben dem Umbauzuschlag und der mvB können Besondere Leistungen vom Bauherrn beauftragt werden, die als „alternative Bewertung der Grundleistungen“ beschrieben sind. [Mertes/Schramm et al. 2002, S. 9–35] Besondere Leistungen sind in der HOAI nicht abschließend aufgeführt. Das Honorar dafür kann – sofern es sich nicht um Grundleistungen handelt – frei vereinbart werden. [vgl. HOAI 2013, § 3 Abs. 3] Die Herausforderung besteht darin, die Leistungen zu erkennen und zu beschreiben. Eine Abgrenzung zu den Grundleistungen ist ebenso sinnvoll, um Doppelungen auszuschließen. Teilweise werden Besondere Leistungen für bauliche Maßnahmen im Bestand in der HOAI 2013 aufgeführt. Da die Grundleistungen als erforderliche Leistungen für eine sachgerechte Erfüllung der Planungsaufgabe definiert sind, gelten Leistungen für das PBiB nicht als Regelfall. [vgl. Schneider 2011, S. 47] Die typischen Leistungen für das PBiB bedingen somit einer Sonderregelung. Die HOAI 1996 enthielt eine separate Auflistung von Besonderen Leistungen zum PBiB, die in der HOAI 2009 gestrichen wurde. „Bei Umbauten und Modernisierungen [...] können [...] insbesondere die nachstehenden Besonderen Leistungen vereinbart werden: – – – – – – –
maßliches, technisches und verformungsgerechtes Aufmaß Schadenskartierung Ermitteln von Schadensursachen Planen und Überwachen von Maßnahmen zum Schutz von vorhandener Substanz Organisation von Betreuungsmaßnahmen für Nutzer und andere Planungsbetroffene Mitwirken bei Betreuungsmaßnahmen für Nutzer und andere Planungsbetroffene Wirkungskontrolle von Planungsansatz und Maßnahmen im Hinblick auf die Nutzer, zum Beispiel durch Befragen“
[HOAI 1996, § 15 Abs. 4]
91
5
92
5
5 Leistungsbild
5.4.2 Vertragsgestaltung Die Vertragsgestaltung beim PBiB ist durch besondere Anforderungen geprägt. Da das Leistungsbild der HOAI nicht ausreichend definiert ist, bedarf es gesonderter Anpassungen, welche aber nur im Einzelfall umgesetzt werden. Dabei sind die Einbeziehung und die Beschreibung der Besonderen Leistungen entscheidend. Leistungsphasen dienen dem Bauherrn lediglich als Grundlage für die Gestaltung der Verträge. Der Architekt ist in besonderer Weise gefordert, da er die bestehenden Unklarheiten schließen muss, die sich aus der Anwendung des Leistungsbilds der HOAI ergeben. Eine vollständige Beauftragung aller Leistungsphasen ist nicht vorteilhaft, da erst durch die Bestandsermittlung in der LPH 1 die Anforderungen an das Projekt spezifiziert werden. [vgl. Lederer/Bohn 2016, S. 120 Rn. 479] Des Weiteren wird erst in der LPH 2 (Vorplanung) entschieden, ob eine Modernisierung, eine Instandsetzung oder ein Umbau durchgeführt wird. Bei der Vertragsgestaltung ist die Beauftragung zusätzlicher Gutachten und Beratungsleistungen zu beachten. Sowohl die Beratungspflicht und die Sachkenntnis des Objektplaners, als auch die Pflichten des Bauherrn spielen eine entscheidende Rolle. [vgl. AHO 2006, S. 83 f.] Folgende Bestandteile sind im Vertrag zu berücksichtigen: – – – – – – – – – –
Beauftragung und Leistungsumfang (Leistungsphasen, Honorarzone) Gegenstand des Vertrags Haftpflichtversicherung Honorargrundlage Kündigung Haftung (z. B. Mängelhaftung) Schnittstellen zur Fachplanung Unterlagen und Leistungen des Bauherrn (Rechte und Pflichten des Bauherrn) Vergütung von Besonderen Leistungen, Nebenleistungen, Abschlagszahlungen Vertragsdauer und Terminrahmen
[vgl. Frowein 2006, S. 39 f.] Beim PBiB sind Konzepte zum Bestand und eine Regelung zu den a. a. R. d. T. zu vereinbaren, um Mängelansprüche zu vermeiden. Diese sind nicht immer zum Nachteil des Bauherrn, sondern dienen dazu, Missverständnisse über technologische Möglichkeiten auszuschließen. Jedoch sind eindeutige Definitionen nur durch umfangreiche Kenntnisse zum Bestand umsetzbar. Bei Vertragsabschluss sind Lücken in der Beschreibung der Architektenleistungen unvermeidbar.
5.4.3 Honorarordnungen im europäischen Vergleich Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Architekten- und Ingenieurleistungen sind in der Europäischen Union (EU) auf nationaler Ebene geregelt. Die Zugangsvoraussetzungen für die Ausübung des Architektenberufs unterscheiden sich in den einzelnen Ländern nach akademischer Ausbildung, Mindeststudiendauer, Pflichtmitgliedschaft in einer Berufskammer und den Erfordernissen einer praktischen Berufserfahrung. Weitere Unterschiede gibt es bei der gesetzlichen Regelung zur Berufsbezeichnung. [vgl. Merz et al. 2011, S. 70, 92, 95] [vgl. Architekten- und Baukammergesetze der Länder]
93
5.4 Umbauzuschlag
Tab. 5.13: Honorarordnungen im europäischen Vergleich. Land
Bezeichnung (Fassung)
Herausgeber
Leistungsbild
Regelungen zum Bauen im Bestand
Leistungsbild zum Bauen im Bestand
Deutschland1
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013)
Bundesrepublik Deutschland (Bundesregierung, Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie)
9 Leistungsphasen, prozessorientiert (§ 34, Anlage 10 zu § 34)
Ja (mitzuverarbeitende Bausubstanz, Umbauzuschlag)
Nein (Besondere Leistungen)
Österreich2
Honorar Information Architektur (HIA 2010)
Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten (BAIK)
7 Phasen, prozessorientiert (Teil B, Modul 1)
Nein
Nein (Zusätzliche Leistungen)
Schweiz3
Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten (SIA 102 2014)
Schweizer Ingenieur- und Architektenverein (SIA)
6 Phasen, prozessorientiert Artikel 4)
Ja (Anpassungsfaktor, Aufwandszuschlag)
Nein (Besonders zu vereinbarende Leistungen)
Vereinigtes Königreich4,5
A Client’s Guide to Engaging an Architect
Royal Institute of British Architects (RIBA)
8 Stages, prozessorientiert (RIBA Plan of Work)
Nein
Nein
Standard Form of Agreement for the Appointment of an Architect 2012 Edition (SFA 2012)
Association of Consultant Architects (ACA)
11 Stages, prozessorientiert (Services to be performed by the Architect – Other)
Nein
Nein
1 vgl. HOAI 2013, Anlage 10 zu § 34 Absatz 4 2 vgl. BAIK 2010, Teil B – Modul 1 Leistungskatalog 10 3 vgl. SIA 2014, Artikel 4 4 vgl. RIBA 2013, S. 16 f. 5 vgl. ACA 2012, S. 7 f.
Das deutsche Honorarrecht stellt auf europäischer Ebene eine Besonderheit dar. [siehe Tab. 5.13] Die HOAI ist eine preisrechtliche Verordnung und regelt verbindlich die Berechnung der Architektenhonorare durch Grundleistungen. Deutschland ist eines der wenigen Länder der EU mit einer rechtsverbindlichen Honorarordnung. Ein weiteres Land ist Kroatien. [vgl. HKAIG Service Fees Regulations Act (NG, 85/99)] In den anderen europäischen Ländern gibt es vergleichbare Regelungen, die in der Verantwortung der Berufskammern und -verbände
5
94
5
5 Leistungsbild
liegen. Diese Regelungen sind allgemein anerkannt, haben aber keinen rechtsverbindlichen Charakter und sind im jeweiligen Land als Empfehlung zu betrachten. Die größten Unterschiede in den Leistungsbildern der jeweiligen Länder ergeben sich aus dem „Verhältnis von künstlerischer Arbeit und technischen-wirtschaftlichen Aufgaben“. [Pfarr 1972 (a), S. 3] Eine Übersicht hierzu haben Frowein [2006] und Merz [2011] erstellt. Beschreibungen zum Planen und Bauen im Bestand gibt es im europäischen Vergleich nicht. Lediglich die Leistungs- und Honorarordnung des SIA (LHO) enthält einzelne Ausführungen. Insgesamt weisen alle Regelungen Defizite zum PBiB auf und sind für den Neubau ausgelegt.
5.5
Defizite in der Honorarordnung
Die Zukunft der Honorarordnung wird seit den 1970er-Jahren kontrovers diskutiert. Es gibt verschiedene Denkmodelle seitens des Bundesministeriums für Wirtschaft und der Interessenverbände zur Umgestaltung oder Abschaffung der HOAI. [vgl. Pfarr/Schramm 2005, S. 216] In der Architektenschaft wird die HOAI als positiv wahrgenommen. Dies liegt darin begründet, dass Architektur als „kulturelles Erbe [und] als ästhetische und soziale Verpflichtung“ angesehen wird. [Münzer 2000, S. 981] So sind die gesellschaftlichen Aspekte „guter Architektur“ und die damit verbundene „Lebensqualität“ hervorzuheben. [Münzer 2000, S. 981] Eine Honorarordnung schafft Qualität am Bau, indem nicht der Preiswettbewerb, sondern die Leistung (Ideenwettbewerb) von zentraler Bedeutung ist. Einem Preiskampf könnten viele Architekturbüros nicht kostendeckend standhalten. Aufgrund kleinteiliger Bürostrukturen ist es nachvollziehbar, dass betriebswirtschaftliche Aspekte angeführt werden. Die HOAI wird als Mittelstandspolitik gegen Großunternehmen und gegen die Mischkalkulation von Planungsleistungen verstanden. [vgl. Münzer 2000, S. 981] Die aufgeführten Argumente sind auch politisch motiviert, da in Deutschland eine hohe Architektendichte vorliegt. Die Anzahl der in den Berufskammern eingetragenen Architekten hat sich seit dem Jahr 2000 bis zum Jahr 2017 auf 132.805 Kammermitglieder um rund 20 Prozent erhöht. [vgl. Bundesarchitektenkammer, Stand: April 2017] Eine Abschaffung der HOAI führt zwangsläufig zu einer Konsolidierung des Markts, die die Architektenlandschaft nachhaltig verändern würde. Kritik an der HOAI wird u. a. mit der hohen Anzahl der Gerichtsprozesse zum Architektenrecht im Verhältnis zu anderen Wirtschaftsbereichen begründet. Diese entstehen infolge von Streitigkeiten durch die Komplexität der Honorarordnung und Problemen in der Praxis. [vgl. Frowein 2006, S. 24] Zusammenfassend sind folgende Schwächen der HOAI erkennbar: – –
system- und anwendungsbedingte betriebs- und volkswirtschaftliche
[vgl. Frowein 2006, S. 25] Systembedingte Probleme haben ihre Ursachen im Aufbau des Regelwerks. Die Leistungen zum PBiB sind in der HOAI nicht gesondert in einem Leistungsbild zusammengefasst und werden pauschalisiert beschrieben. Weitere systembedingte Schwächen sind das nicht aufgeführte Generalplanerhonorar und fehlende Regelungen zu Abweichungen vom durchschnittlichen Planungsablauf.
5.5 Defizite in der Honorarordnung
Eine Trennung von Vertrags- und Preisrecht kann in der Praxis nicht umgesetzt werden. Als Ergebnis wird die HOAI als Leistungsbild vereinbart, obwohl lediglich die in der HOAI enthaltenen Grundleistungen entsprechend der Honorartafeln zu bewerten sind. Das führt dazu, dass Leistungen erbracht, vorab aber vertraglich nicht vereinbart und somit im Nachhinein nicht vergütet werden. Anwendungsbedingte Schwächen der HOAI wirken sich auf die konsequente Umsetzung aus. Die anrechenbaren Kosten und die mitzuverarbeitende Bausubstanz sind eine Grundlage der Honorarermittlung. Die Bemessung ist beim PBiB umstritten, da keine Regelung für den Einzelfall und eine hohe Anfälligkeit für Fehler bei der Berechnung vorliegen. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht führt die HOAI zu Strukturproblemen in den Architekturbüros, da die leistungsbezogenen Kosten sowie der Zeitaufwand nicht kalkuliert und erfasst werden. In der Folge ergeben sich Probleme in der Ertragslage und in der Liquidität der Architektur- und Ingenieurbüros. Die volkswirtschaftlichen Probleme beziehen sich auf die europäische Wettbewerbsbeschränkung, die mit der HOAI 2009 – aus Sicht der Europäischen Kommission – ungenügend angepasst wurden. Die „fehlende Lenkungsfunktion des Preises“ und die Regelungen des Staats im Preisbildungsprozess sind fraglich. [Frowein 2006, S. 25–27] Für die Vertragsparteien ergeben sich verschiedene Risiken. Seitens des Bauherrn sind Erfüllungsrisiken hinsichtlich der Leistungserbringung zu nennen. Für die Objektplanung bestehen Honorarrisiken. [vgl. Racky/Federowski 2013, S. 5]
5.5.1 Vertragsverletzungsverfahren der Europäischen Kommission Seit dem 18. Juni 2015 führt die Europäische Kommission ein Vertragsverletzungsverfahren gegen die HOAI 2013. Der Grund liegt in einem möglichen Verstoß gegen Artikel 15 der Dienstleistungsrichtlinie der Europäischen Union (2006/123/EG). Hierbei geht es um die preisrechtlichen Vereinbarungen und um die Vergütungsregeln, die für die Grundleistungen in der HOAI 2013 gelten. Nach Ansicht der Europäischen Kommission führt die Honorarordnung zur Beeinträchtigung der Dienstleistungsfreiheit. Die Bundesrepublik Deutschland wurde aufgerufen, den Verpflichtungen gemäß dem EU-Recht nachzukommen. Da die Suche nach einem Kompromiss gescheitert ist, hat die Europäische Kommission eine Klage vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) eingereicht. [vgl. Europäische Kommission 2012] Eine Stellungnahme seitens der Bundesrepublik Deutschland liegt nicht vor. Ein Verfahren wird für das Jahr 2019 erwartet. [vgl. Blazek 2015] [vgl. OLG Naumburg 2017, Az.: 1 U 48/11] Sollte der EuGH der Klage stattgeben, bedeutet dies das Ende einer preisrechtlichen Regelung. Die HOAI kann weiterhin als Orientierung dienen, ist aber nicht rechtlich bindend und die aufgeführten Mindest- und Höchstsätze könnten vertraglich unter- und überschritten werden. [vgl. Pfarr 1973 (b), S. 109] Nicht nur gegen Deutschland wurde ein Vertragsverletzungsverfahren eröffnet. Es wurden ebenso rechtliche Schritte gegen andere Länder in der EU eingeleitet, u. a. gegen Österreich aufgrund der Niederlassungsanforderungen für Architekten und Ingenieure.
5.5.2 Defizite der Honorarordnung zum Planen und Bauen im Bestand Die HOAI ist ein „praktisch anwendbares System“, das vorgibt, „vollständig und pauschalisiert [...] für ein konkretes Projekt“ nutzbar zu sein. Die Verallgemeinerung erlaubt eine Auslegung zwischen „notwendigen Leistungen zur Erfüllung der Ergebnispflicht und der [...] Vergütung“. [Lechner 2012, S. 35 f.] Durch die Standardisierung von Prozessen ergeben sich Vorteile. Die
95
5
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5
5 Leistungsbild
HOAI ist ein geeignetes Instrument, um Bauherren den „Einkauf für Planungsleistungen“ zu erleichtern und um den Aufwand bei der Vertragsgestaltung zu verringern. [Lechner 2012, S. 35] Die Komplexität und die Veränderungen im Bauwesen wirken sich bisher nachhaltig auf die Planungsleistungen aus. Planungsprozesse für Neubauten sind nicht auf den Bestand übertragbar. Die Umsetzung der HOAI enthält, trotz der Novellierung in den Jahren 2009 und 2013, zahlreiche Defizite zum PBiB. Probleme bestehen aufgrund der unzureichenden Leistungsbeschreibung (Leistungsbild) und der anzuwendenden Honorarbewertung. Objektplaner vereinbaren Verträge, die den Umfang der Leistungen nicht ausreichend beschreiben. Der fehlende Leistungskatalog führt zu einem unsystematischen Arbeiten. Zusätzlich ist das vereinbarte Honorar nicht auskömmlich. [vgl. Rathgeber 1996, S. 15] In der HOAI sind lediglich eine „Reihe von Einzelbestimmungen“ zum PBiB aufgeführt. Es ist einzelfallbezogen zu klären, welche Regelungen und Vereinbarungen Anwendung finden. [Rusam 1996, S. 33] Neben dem fehlenden Leistungsbild sind folgende Defizite zum PBiB vorhanden: – – – –
Das Denken in Varianten wird nicht ausreichend berücksichtigt. Die Rückkoppelung ist nicht beschrieben. Die (frühen) Leistungsphasen sind ungenügend spezifiziert. Die Vielzahl der am Projekt Beteiligten ist nicht abgebildet.
Das PBiB erfordert Leistungen, die bisher in der HOAI nicht als Grundleistungen oder als Besondere Leistungen aufgeführt sind. Es sind lediglich drei Besondere Leistungen in der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) beschrieben: – – –
„Beschaffen von Unterlagen, die für das Vorhaben erheblich sind Bestandsaufnahme technische Substanzerkundung“
[HOAI 2013, Anlage 10 zu (zu § 34 Absatz 4, § 35 Absatz 7)] Bauherren sind nicht in der Lage, die Komplexität beim PBiB zu erkennen und in einem Leistungsbild umzusetzen. Die vertraglich geregelte Schuld des Architekten gegenüber dem Bauherrn ergibt sich aus dem Vertragsgegenstand und aus dem Bestandsobjekt. Das ist insofern problematisch, da der Bauherr den Umfang der erforderlichen Leistungen nicht einschätzen kann. Insbesondere institutionelle Bauherren, die eine hohe Anzahl an baulichen Maßnahmen durchführen, erarbeiten gesonderte Leistungsbilder, die auf das PBiB ausgerichtet sind.
5.5.3 Bewertungsproblematik beim Planen und Bauen im Bestand Die Vergütungsregelungen zum PBiB sind in der HOAI nicht zentral angeordnet. Dementsprechend werden oftmals Honorarmöglichkeiten vergeben und erforderliche Besondere Leistungen nicht vertraglich vereinbart. [vgl. Siemon 2004, S. 19 f.] Es ergeben sich folgende honorarspezifische Probleme: – – – – –
Anwendung des Umbauzuschlags Berechnung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz Berücksichtigung von Rückkoppelungen und Planungsänderungen Bestimmung der Honorarzone für das PBiB Bewertung der Leistungsphasen
5.5 Defizite in der Honorarordnung
Oftmals ist aufgrund der Planungsanforderungen eine erneute Bewertung des Honorars erforderlich. Zudem kann die zusätzliche Einbindung von Fachlich Beteiligten sowie Gutachtern zu Kosteneinsparungen in der Planung führen. Den Mehraufwand kann der Objektplaner jedoch nicht im Honorar geltend machen. [vgl. Stannek 2010, S. 32] Die Einordnung in eine Honorarzone mittels der Objektliste oder den Bewertungsmerkmalen ist ungenügend. [vgl. HOAI 2013, § 35 Abs. 2] So werden Wohnbauten ausschließlich nach Größe (z. B. nach ihrer Bauweise) oder nach Art (z. B. in Einfamilienhäuser, Wohnhäuser oder Hausgruppen) unterschieden. [vgl. HOAI 2013, Anlage 10.2] Werden Umbaumaßnahmen ohne Arbeiten an der Gebäudehülle durchgeführt, entfällt das Bewertungsmerkmal „Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung“ [BGH 2001, Az.: VII ZR 414/98] und führt in der Regel zur Einordnung in eine geringere Honorarzone und zum Honorarverlust.
5.5.4 Anpassung der Honorarordnung zum Planen und Bauen im Bestand Beim PBiB bestehen höhere Risiken hinsichtlich Koordinationsaufwand, Haftung sowie den Anforderungen an die Grundlagenermittlung und Objektüberwachung als beim Neubau. In der GOA aus dem Jahr 1950 werden erste Erkenntnisse zum PBiB beschrieben: „Alle Versuche, diese Bestimmungen beizubehalten und durch Erläuterungen den tatsächlichen Verhältnissen anzugleichen, waren erfolglos, weil die durchzuführenden Leistungen in der Tat wesentlich anders sind als bei einem Neubau oder Umbau.“ [Roth/Gaber 1951, S. 174] Bei der Erstellung der HOAI wurden die besonderen Anforderungen zum PBiB erkannt. Eine Lösung war diesbezüglich der Umbauzuschlag. Das Erarbeiten eines neuen Leistungsbilds für Bestandsmaßnahmen wurde nicht in Betracht gezogen. [vgl. Pfarr/Locher 1979, S. 37] Die Leistungsbilder wurden für die typischen Anforderungen im Rahmen des Planungsprozesses für den Neubau entwickelt, da das Aufgabenspektrum der Architekten im Wesentlichen aus dem Neubau bestand. Die HOAI und alle Änderungsverordnungen sind und waren bisher als Neubauverordnungen konzipiert. [vgl. Herke/Lechner 2013, S. 159] Inhaltlich sind die Grundleistungen, welche in den Novellierungen teilweise angepasst wurden, allgemein ausgelegt. Jedoch bildet die HOAI die Leistungen bei baulichen Maßnahmen im Bestand nicht ab und die Leistungsphasen enthalten keine spezifischen Leistungen. [vgl. Herke/Lechner 2013, S. 159] Erste Änderungen ergaben sich aus dem Urteil des BGH zur mitverarbeitenden Bausubstanz. [vgl. BGH 1986, Az.: VII ZR 260/84] Damit hielt des PBiB Einzug in die HOAI. Infolgedessen wurden erste Überlegungen hinsichtlich eines eigenständigen Leistungsbilds für das Planen und Bauen im Bestand unternommen. Die Honorarordnung ist und war bei der Gestaltung politischen Interessen und Einflüssen ausgesetzt. Im Folgenden wird anhand von zwei Beispielen die Schwierigkeit der Integration eines Leistungsbilds für das PBiB beschrieben.
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5 Leistungsbild
5.5.5 Forschungsauftrag Pfarr, Koopmann, Rüster (1989) In den 1980er-Jahren traten im Planungsprozess vermehrt Probleme bei der Honorarermittlung auf, da die Regelungen der HOAI auf das PBiB nicht anwendbar waren. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur mitverarbeitenden Bausubstanz [vgl. BGH 1986, Az.: VII ZR 260/84] begünstigte diese Situation. Das Bundesministerium für Wirtschaft erkannte den Handlungsbedarf und gab im Jahr 1988 einen Forschungsauftrag an die Forschungsgemeinschaft Pfarr, Koopmann und Rüster in Auftrag. Die Autoren waren im besonderen Maße für die Beauftragung geeignet, da Pfarr die HOAI maßgeblich mitgestaltet hat. Zum anderen stand der Forschungsgemeinschaft eine Datengrundlage aus durchgeführten Bauvorhaben der 1980er-Jahre zur Verfügung. [Anmerkung: Zusätzlich wurden 835 bauliche Maßnahmen im Bestand aus dem Zeitraum von 1980 bis 1987 ausgewertet] [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 4 f.] Bis August des Jahres 1988 wurde die Aufgabenbeschreibung übergeben. Bis Anfang des Jahres 1989 wurde ein Forschungsbericht ausgearbeitet und dem BMWi vorgelegt. Die Forschungsfrage lautete zu jener Zeit: „Kann das Leistungsbild von Neubauten auf Umnutzung, Modernisierung und Instandsetzung übertragen werden?“ [Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 15] Die Aufgabenstellung des BMWi wurde wie folgt formuliert: „Die neuen Leistungsbeschreibungen sollen die [...] typischen Architektenleistungen und auch [...] Ingenieurleistungen erfassen und sich dabei in die Systematik der HOAI einfügen lassen. [...] Planungsleistungen [...] sollten soweit wie möglich zu einem Leistungsbild mit Leistungsphasen zusammengefaßt werden. [...]“ [Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 1] Die Forschungsgemeinschaft kritisierte, dass bedeutende Bestandteile nicht betrachtet wurden. So ist es unumgänglich, die Bewertungsproblematik für das PBiB anzupassen. Sinnvoll sind die „Elemente: – – – –
Leistungsbild Bewertung des Leistungsbilds Stundensatz-Ermittlung Vergleichbare Neubaukosten“
[Pfarr/Koopmann/Rüster 1989, S. 3] Im Abschlussbericht der Gutachter wurden mehrere Varianten beschrieben. Das BMWi war der Auffassung, dass die „Abstimmung dieser Leistungsbilder mit den Auftraggebern und nehmern [...] sehr zeitaufwendig [ist und] eine Einführung in die HOAI nur langfristig möglich sei.“ [BMWi 1989] Noch bevor der endgültige Forschungsbericht dem BMWi übergeben wurde, wird die Forschungsgemeinschaft mit Vorwürfen zu einem weiteren Gutachten für die Bundesarchitektenkammer (BAK) und dem Verband Beratender Ingenieure (VBI) konfrontiert. [vgl. Gogoll 1989] In diesem Gutachten sollte die Honorarermittlung zum PBiB untersucht werden. Infolgedessen wurde die Zusammenarbeit seitens des BMWi vorzeitig beendet. [vgl. Pfarr 1989] [vgl. Depenbrock 1989]
5.5 Defizite in der Honorarordnung
Der Forschungsbericht wurde nicht veröffentlicht. Die Unterlagen befinden sich im Bundesarchiv in Koblenz. Nach dem Bundesarchivgesetz besteht eine Schutzfrist von 30 Jahren bis zum Jahr 2019. Aufgrund einer vorfristigen Einsichtnahme und Einwilligung seitens des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi), konnten die Unterlagen im Bundesarchiv eingesehen werden. Auszüge aus dem Forschungsbericht wurden ebenfalls im Jahr 1989 im Deutschen Architektenblatt veröffentlicht. [vgl. Arlt 1989, S. 1861 f.]
5.5.6 Änderungsnovellen der HOAI im Jahr 2009 und 2013 Die 6. Änderungsnovelle der HOAI im Jahr 2009 wurde auf Grundlage des Statusberichts 2000plus durchgeführt. In diesem wird auf die „Notwendigkeit einer vollständigen Neuregelung [des] Leistungsvolumens im Bestand“ hingewiesen. [Mertes/Schramm et al. 2002, S. 9/36] Die Einführung eines gesonderten Leistungsbilds wird in dem Bericht als einzige Möglichkeit erachtet, die Probleme zum PBiB zu beheben. Jedoch fehlen hierfür die Grundlagen. So müsste neben einem zu definierenden Leistungsbild in einem zweiten Schritt die Honorierung geklärt werden. Aus Sicht der Autoren der Studie müsste dies für alle Leistungsbilder und für die Fachplanung erfolgen, was weder „praktisch darstellbar, noch durchsetzbar“ ist. [Mertes/Schramm et al. 2002, S. 9/37] Als Schlussfolgerung wird die Möglichkeit einer Anpassung an das PBiB als gering eingestuft: „Aufgrund der Vielzahl an möglicherweise neu einzuführenden Leistungsbildern und den fehlenden Untersuchungen [...] schlagen wir deshalb zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Fortführung [...] vor.“ [Mertes/Schramm et al. 2002, S. 9/37] Seitens des BMVBS wurden Facharbeitsgruppen beauftragt, um die Leistungsbilder zu untersuchen: Evaluierung HOAI – Aktualisierung der Leistungsbilder – Abschlussbericht. Die wissenschaftliche Begleitung erfolgte durch Lechner, Stifter, Weisser und Stefan. Aufbauend auf diesen Bericht wurde ein Gutachten zur Novellierung vom BMWi beauftragt: Aktualisierungsbedarf zur Honorarstruktur der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), das durch das Institut für Baubetrieb der Technischen Universität Dresden, die Rechtsanwaltskanzlei Börgers sowie die Gutachter Kalusche und Siemon begleitet wurde. Im Rahmen der Evaluierung der HOAI griffen Lechner und Stifter das Gutachten von Pfarr/Koopmann/Rüster aus dem Jahr 1989 auf und entwickelten die darin genannten Besonderen Leistungen zu einem inhaltlich vertieften Leistungsbild für das PBiB. [vgl. Lechner/Stifter 2012, S. 4, S. 15] Obwohl Änderungen der HOAI für erforderlich erachtet werden, wurde die Untersuchung vom BMVBS nicht aufgegriffen. Es gibt somit weder eine inhaltliche Überarbeitung der Leistungsbilder noch eine Anpassung zum PBiB. Die Leistungen für bauliche Maßnahmen im Bestand bleiben undefiniert. Die Honorarermittlung in der HOAI 2009 basierte auf der Grundlage eines zu vereinbarenden Umbauzuschlags, der bis zu 80 vom Hundert der anrechenbaren Kosten betrug. Bei der Vertragsgestaltung erwies sich dies als nicht umsetzbar. [vgl. Lechner 2012, S. 18] Im Gutachten wurden abschließend verschiedene Honorarermittlungsmodelle für das PBiB diskutiert. Es muss angemerkt werden, dass alle Beteiligten am Novellierungsprozess unterschiedliche Interessen und Ziele verfolgten. So waren an der 7. Änderungsnovelle Vertreter öffentlicher Auftraggeber an der Gestaltung der Honorarermittlung beteiligt. [vgl. Dissens in FAG 4 zur mvB bei der Technischen Ausrüstung; Lechner 2012, S. 14] Grundsätzlich werden Anpassungen im Spannungsfeld zwischen Marktmacht, betriebsindividuellen Deckungsbeitragslasten
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5 Leistungsbild
und Politik geführt. Bei Veränderungen der Honorartafeln ist nicht nur der Baupreisindex, sondern ebenso der Bürokostenindex zu berücksichtigen. Das heißt, die „Honorartafeln müssen so konzipiert sein, [dass] das wirtschaftlich arbeitende Büro am Markt [bestehen] kann“. [Pfarr 2001, S. 2, 8] Trotz der Vielzahl an Teilnehmern und Diskussionsrunden bleibt das PBiB weiterhin undefiniert. Teilweise wurden Defizite (z. B. zur Honorarbewertung) behoben. Seitens der Gutachter wurde ein Vorschlag zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz im BMVBS-Abschlussbericht erarbeitet. Dies betrifft jedoch nicht das Leistungsbild oder gesonderter Leistungen zum PBiB. Die HOAI ist zwar für „durchschnittliche Projekte“ [Lechner 2012, S. 37] ausgelegt, sie wird diesem Anspruch in der Praxis aber nicht gerecht.
5.5.7 Denkmodelle zur Umgestaltung der Honorarordnung Die HOAI wurde im Laufe der Jahre mehrfach novelliert, z. B. erfolgte eine Anpassung der Teilleistungen. Der grundsätzliche Aufbau, wie Leistungsbild und Leistungsphasen, blieben bestehen. Eine Novellierung – im eigentlichen Sinn eine Neugestaltung – der HOAI fand bisher nicht statt. Pfarr weist 25 Jahre nach der ersten Fassung der HOAI auf Probleme hin und plädiert für umfangreiche Änderungen. [vgl. Pfarr 1996, S. 56–59] Die Einteilung des Bauprozesses wird als Vorteil erachtet: „Als Vorzüge sind vor allem anzusehen die inhaltliche Strukturierung des Arbeitsgebiets in Teilschritte, die empirischen Grundlagen und die Vertrautheit der beteiligten Kreise mit den Begrifflichkeiten“ [Quack 2002, S. 8] Die Probleme der Einteilung in Leistungsphasen und Leistungsbilder werden seit Ende der 1990er-Jahre diskutiert. In einem Gutachten von Quack im Auftrag der AHO werden die Leistungsphasen als funktionale Ziele beschrieben, die inhaltlich unabhängig von Leistungsbildern sein können. Zudem wird bezweifelt, dass in Grundleistungen und Besondere Leistungen unterschieden werden muss. [vgl. Quack 2002, S. 8] Tab. 5.14: Vergleich der Änderungsvorschläge zur HOAI. Norm zur Berechnung des Honorars für architektonische Arbeiten (1869)1
Vereinfachung nach Pfarr/Quack (1999/2002)
Skizzen
Vorplanung
Entwurf
Entwurf
–
Genehmigungsplanung
Arbeitsrisse und Details
Ausführungsplanung
Kostenanschlag
Vergabe
Ausführung
Objektbetreuung
Revision
–
1 vgl. Architekten-Verein zu Berlin 1869, S. 170
Die Teilung der LPH 1 bis 5 von den LPH 6 bis 9 wird als wesentliche Änderung vorgeschlagen, da sich Planungs- und Bauprozess maßgeblich unterscheiden. [vgl. Pfarr 1999, S. 89 f.] Quack nennt diese Unterteilung „Findungsphase“ und „Realisierungsphase“. [Quack 2002, S. 8] Diese Einteilung ist in anderen Ländern – z. B. im Vereinigten Königreich – üblich und
5.6 Architektenleistungen in Deutschland
entspricht der in der Praxis vorhandenen Ausrichtung von Architekturbüros. Als Ergebnis bleiben sechs Leistungsphasen bestehen, die bereits in der Norm zur Berechnung des Honorars für architektonische Arbeiten aus dem Jahr 1869 aufgeführt werden. [siehe Tab. 5.14] Die Leistungsphasen 1, 6, 7 sowie 9 können vereinfacht werden. Die LPH 1 wurde maßgeblich durch die öffentlichen Auftraggeber bestimmt, da somit die von den Hochbauverwaltungen erarbeiteten Grundlagen in den Planungsprozess der Architekten einfließen. Die Aufteilung in LPH 6 und 7 wurde festgelegt, um die Mitwirkung bei der Vergabe gesondert abzurechnen. Die LPH 9 war als Dokumentation und für die Vorbereitung der Nutzung gedacht und ist somit dem Facility-Management anzurechnen. [vgl. Pfarr 1999, S. 86 f.]
5.6
Architektenleistungen in Deutschland
5.6.1 Markt für Architektenleistungen Der Markt für Planungsleistungen entwickelte sich vom Anbieter- zum Nachfragemarkt. Dies liegt zum einen an der hohen Architektendichte in Deutschland. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern beträgt diese rund 600 Einwohner pro Architekten, bei insgesamt rund 130.000 eingetragenen Architekten in den jeweiligen Bundesländern. [vgl. Bundesarchitektenkammer, Stand: April 2017] Zum Vergleich: In Frankreich oder Österreich beträgt die Architektendichte rund 2000 Einwohner pro Architekten. Eine höhere Architektendichte als in Deutschland liegt u. a. in den Ländern Italien, Portugal und Dänemark vor. Infolge der hohen Bautätigkeit ist die Anzahl der arbeitssuchenden Architekten seit mehreren Jahren rückläufig. Zudem steigt aufgrund der konjunkturellen Entwicklung die Nachfrage nach Planungsleistungen. [vgl. Bundesarchitektenkammer 2018, Arbeitsmarkt] Es werden jedoch vermehrt bauliche Maßnahmen ohne die Einbindung eines Objektplaners durchgeführt. Zugangsschwierigkeiten gibt es vor allem im öffentlichen Hochbau, was an den restriktiven Bedingungen öffentlicher Vergabeverfahren liegt. Zum anderen werden hauptsächlich Teilleistungen durch die Bauherren beauftragt und nicht das gesamte Leistungsbild. [vgl. Hommerich/Hommerich/Riedel 2005, S. 16, 18, 120] Architekten konzentrieren sich vorwiegend auf Leistungen der ersten Planungsphasen (Leistungsphasen 1 bis 5), was zu einer Übernahme der verbleibenden Leistungsphasen durch andere Auftragnehmer führt. Die Generalunternehmer treten als Konkurrenz zum Objektplaner auf und erbringen die Planungsleistungen selbstständig. [vgl. Hommerich/Hommerich/Riedel 2005, S. 120 f.] Die zukünftigen Handlungsfelder der Architekten variieren. Es gilt, neue Themen zu erschließen und das Planen den bevorstehenden Anforderungen anzupassen. Bedeutende Aspekte sind die Digitalisierung – z. B. mithilfe des Building Information Modeling (BIM) – und das energie- und ressourceneffiziente Bauen. [vgl. Bundesarchitektenkammer 2018, Berufspolitik] Die Tätigkeiten der Architekten lösen sich von den Leistungsbildern der Honorarordnung. Objektplaner müssen sich neu ausrichten. Marktchancen ergeben sich durch Tätigkeitsfelder außerhalb der HOAI wie der Projektsteuerung, dem Facility-Management und der Sachverständigentätigkeit. [vgl. Hommerich/Hommerich/Riedel 2005, S. 128]
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5 Leistungsbild
5.6.2 Ausbildung der Architekten Die Absolventenzahlen in der Architektur decken weiterhin den Bedarf. Leistungsanforderungen an die Absolventen steigen aufgrund der hohen technischen Anforderungen und bedürfen zusätzlicher Kenntnisse zum ökologischen Bauen oder zum Bestand. An deutschen Hochschulen und Universitäten gibt es Studiengänge, die die Anforderungen zu baulichen Maßnahmen im Bestand aufgreifen. [siehe Tab. 5.15] Eine vollständige Auflistung der Studiengänge im Fachbereich Architektur wird im Anhang dargestellt. Von der Aufzählung ausgeschlossen ist die Bauforschung zu der die Denkmalpflege, das World-Heritage, die Kunstgeschichte oder die Archäologie gehören. Tab. 5.15: Studiengänge mit dem Schwerpunkt Planen und Bauen im Bestand. [Datengrundlage: Bund Deutscher Architekten 2015; CHE 2017; FBTA 2016] Universität Einrichtung
Studiengang
Fakultät oder Fachbereich
Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen
Redevelopment
Fakultät für Architektur
Technische Universität Berlin
Historische Bauforschung und Denkmalpflege
Fakultät Planen, Bauen, Umwelt
Brandenburgische Technische Universität Cottbus-Senftenberg
Bauen und Erhalten
Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung
Technische Universität Dresden
Denkmalpflege und Stadtentwicklung
Fakultät Architektur
Karlsruher Institut für Technologie
Altbauinstandsetzung
Fakultät für Architektur
Universität Siegen
Planen und Bauen im Bestand
Fakultät für Bildung, Architektur und Künste
Einrichtung
Studiengang
Fakultät oder Fachbereich
Beuth Hochschule für Technik Berlin
Planung nachhaltiger Gebäude – Green Building Design
Fachbereich Architektur und Gebäudetechnik
SHR Hochschule Heidelberg
Bauen im Bestand
Fachbereich Architektur
Hochschule Kaiserslautern
Bauschäden, Baumängel und Instandsetzungsplanung
Technische Akademie Südwest
Hochschule Magdeburg/Stendal
Energieeffizientes Bauen und Sanieren
Fachbereich Wasser, Umwelt, Bau und Sicherheit
Fachhochschule Münster
Bauen im Bestand
Fachbereich Bauingenieurwesen
Fachhochschule Potsdam
Bauerhaltung – Bauen im Bestand und Bauwerkserhaltung
Fachbereich Bauingenieurwesen
Bauhaus-Universität Weimar
Bauphysik und energetische Gebäudeoptimierung
Bauhaus Weiterbildungsakademie Weimar
Hochschule RheinMain/Wiesbaden
Architektur | Bauen im Bestand
Fachbereich Architektur und Bauingenieurwesen
Hochschule oder Bauakademie
5.7 Sonstige Leistungsbilder
5.7
Sonstige Leistungsbilder
Wie dargestellt, gibt es in der Objektplanung kein gesondertes Leistungsbild zum PBiB. In anderen Bereichen im Bauwesen wurden Leistungsbilder definiert. Der Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung (AHO) veröffentlichte mehrere Publikationen zum PBiB: – – –
HOAI – Planen und Bauen im Bestand (Heft 1) Interdisziplinäre Leistungen zur Wertoptimierung von Bestandsimmobilien (Heft 21) Besondere Leistungen bei der Objektplanung (Heft 34)
5.7.1 Projektentwicklung im Bestand Projektentwicklung im Bestand betrifft weniger Wohnbauten als Handelsimmobilien, da diese überwiegend eine Wirtschaftliche Nutzungsdauer von 10 bis 20 Jahren aufweisen. Nach der ersten Nutzung ist oftmals kein Wettbewerbsvorteil der Immobilie vorhanden. Dies liegt an der Ästhetik im Innenausbau oder der Marktentwicklung. Dementsprechend wird eine neue Nutzung erforderlich, da die Technische Lebensdauer der Bauteile nicht aufgebraucht ist. [vgl. Bone-Winkel 2005, S. 64 f.] [vgl. BBSR 2015 (b)] Für die Projektentwicklung sind immobilienbezogene Ziele entscheidend, die aus dem Immobilienbestand und den Unternehmenszielen resultieren. [vgl. Knäpper, In: DVP 2005, S. 6 f.] Das Phasenkonzept unterteilt sich in: – – – –
Projektinitiierung Projektkonzeption Projektkonkretisierung Projektrealisierung und -management
[vgl. Schulte/Bone-Winkel 2008, S. 36] Die Projektinitiierung umfasst reine Projektentwicklungsaufgaben. Dementsprechend werden folgende Maßnahmen auf Bestandsobjekte angewendet: – – – – – – –
Portfolioanalyse Bilanzanalyse Marktanalyse Nutzungsanalyse Wettbewerbsanalyse Risikoanalyse Due-Diligence
Die Untersuchungen zielen auf eine Bewertung der Immobilie ab, um den Verkauf oder Erwerb einzuleiten. Die Due-Diligence nimmt eine besondere Stellung ein, da das Objekt gezielt nach technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten untersucht wird. Investitionsentscheidungen sollen hinsichtlich der durchzuführenden baulichen Maßnahme (Bauen im Bestand, Abbruch oder Neubau) erleichtert werden. [vgl. Lederer/Bohn 2016, S. 284, Rn. 42] Die technische Due-Diligence beinhaltet Leistungen zur Beurteilung des Bestands sowie Untersuchungen zu Altlasten und Schadstoffen.
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5 Leistungsbild
Bei der Projektkonzeption und -konkretisierung überschneidet sich die Projektentwicklung mit der Objektplanung. Bei den ersten Überlegungen werden Entscheidungen zum weiteren Vorgehen getroffen, die die Herangehensweise für das Projekt prägen. Diese Entscheidungen werden in einer Portfoliostrategie des Eigentümers ersichtlich. Die Untersuchungen zielen auf eine Lebenszyklusbewertung ab und sind weniger auf das Detail ausgerichtet. Planungsleistungen können vom Architekten durchgeführt werden. Ebenso ist die Einbindung des Architekten bei der Auswahl des Objekts hilfreich. So nimmt die Bestandsentwicklung einen wichtigen Teil der Aufgaben von Eigentümern ein. [vgl. Menzel 2012, 119] Ein Leistungsbild zur „Projektentwicklung im engeren Sinn“ (PE i. e. S.) wurde von Diederichs und Willwerth im AHO Heft 21 Interdisziplinäre Leistungen zur Wertoptimierung von Bestandsimmobilien zusammengefasst. Die Aufgabenfelder der klassischen Projektentwicklung i. e. S. wurden den Anforderungen angepasst und teilweise erweitert, da die Handlungsschwerpunkte im Vergleich zu Neubaumaßnahmen variieren. Ebenso wurde die zeitliche Abfolge der Teilleistungen geändert. [vgl. AHO 2006, S. 52] Einzelne Leistungen sind u. a.: – – – –
Erweiterung der Marktrecherche unter Einbindung der Bestandsmieter/-nutzer Einführung eines Informationsmanagements für Bestandsmieter/-nutzer Auswertung und Digitalisierung vorhandener Planunterlagen Prüfung der Modernisierungswürdigkeit
[vgl. AHO 2006, S. 54 f.]
5.7.2 Projektmanagement im Bestand Das Leistungsbild Projektmanagement beim PBiB wird im AHO Heft 21 Interdisziplinäre Leistungen zur Wertoptimierung von Bestandsimmobilien zusammengefasst. Das Leistungsbild der Projektsteuerung nach AHO Heft 9 ist auf Bestandsimmobilien übertragbar. Das Vorgehen ist unabhängig von der Art der baulichen Maßnahme und ähnelt den Neubauprojekten. Jedoch sind erhöhte Anforderungen beim PBiB zu beachten. Das Projektmanagement muss auf diese Anforderungen reagieren und damit „intensiver und näher am Projektgeschehen“ agieren. [Preuß 2013, S. 319] Aufgrund der Komplexität ist insbesondere das Änderungs- und das Entscheidungsmanagement zu beachten, da davon auszugehen ist, dass Planungsänderungen in Folge einer sich ändernden Bestandssituation erforderlich sind. Probleme müssen rechtzeitig erkannt werden, um weitere Maßnahmen einzuleiten. Einzelne Leistungen im Handlungsbereich Planungsvorbereitung sind: 1.
„Mitwirken bei der Beurteilung der Bestandssituation (Verbleib von Restrisiken und Unwägbarkeiten),
2.
Mitwirken und Lösung von Problempunkten im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht [...]“
[AHO 2006, S. 74 f.] [Preuß 2013, S. 324] Die dargestellten Leistungen beziehen sich auf die Anforderungen der Bestandssituation und die daraus resultierenden Erfordernisse an die Planungsverträge. Des Weiteren sind die Anforderungen aufgrund der Nutzung des Objekts während der Baumaßnahme und die Auswirkungen auf die Projektabwicklung zu berücksichtigen.
5.8 Literaturverzeichnis
5.8 Literaturverzeichnis Eine vollständige Auflistung verwendeter Literatur befindet sich im Literaturverzeichnis am Ende dieses Buches. Die folgende Auflistung enthält bedeutende Literatur zum Kapitel 5 (Leistungsbild): Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.): Evaluierung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) – Aktualisierung der Leistungsbilder, Abschlussbericht. Berlin, 2011 (b). Flechtner, Hans-Joachim: Grundbegriffe der Kybernetik. Stuttgart: Wissenschaftliche Verlagsgesellschaft, 1966. Fuchs, Heiko; Seifert, Werner: Kommentar HOAI. In: Fuchs, Heiko; Berger, Andreas; Seifert, Werner: Beck’scher HOAI- und Architektenrechtskommentar. München: C. H. Beck, 2016. Herke, Sebastian; Lechner, Hans: Bauen im Bestand – Grundlagen und Beispiele. In: Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): Handbuch HOAI 2013. Stuttgart: BKI, 2013, S. 159–186. Hommerich, Christian; Hommerich, Nicole; Riedel, Friederike: Zukunft der Architekten : Berufsbild und Märkte. Forschungsbericht, Bergisch Gladbach, 2005. Kalusche, Wolfdietrich: Gebührenordnungen der Architekten bis zur HOAI. In: Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): Handbuch HOAI 2013 – Der Praxisleitfaden zur Sicherung Anwendung der neuen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Stuttgart: BKI, 2013. S. 39–45. Laage, Gerhart: Handbuch der Architekturplanung. Stuttgart: Verlag W. Koolhammer, 1978. Schill-Fendl, Monika: Planungsmethoden in der Architektur. Dresden, 2004. (Zugleich Dissertation TU Dresden 2004) Wiener, Norbert: Mensch und Maschine. Kybernetik und Gesellschaft. Frankfurt am Main: A. Metzger Verlag, 1952. Wiener, Norbert: Kybernetik – Regelung und Nachrichtenübertragung im Lebewesen und in der Maschine. 2. Aufl., Düsseldorf: Econ Verlag, 1963. Zangemeister, Christof: Nutzwertanalyse in der Systemtechnik – Eine Methodik zur multidimensionalen Bewertung und Auswahl von Projektalternativen. Diss. Techn. Univ. Berlin 1970, 4. Aufl., München: Wittemann, 1976.
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Allgemeine Anforderungen im Bestand
Defizite im Leistungsbild und bei der Vertragsgestaltung von Planungsleistungen führen zu weitreichenden Problemen in der Bauplanung und -ausführung. Zur Definition eines Leistungsbilds für das PBiB ist es erforderlich, die spezifischen Anforderungen darzustellen. Zu unterscheiden sind allgemeine sowie weitere, bei der Erfüllung des Leistungsbilds im Planungs- und Bauprozess zum Tragen kommende Prozessanforderungen. Die Planung wird von der Komplexität der Projekte und den Eigenschaften des Objekts bestimmt. Waren in den 1980er-Jahren die Anforderungen definiert durch organisatorische, zeitliche und aufwandsbezogene Probleme, [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 13] sind diese nunmehr erweiterbar um qualitative, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte. Dem vorangestellt sind Anforderungen, die das Projekt und die Beteiligten betreffen. Im Planungsprozess ergeben sich weitere Themen, die gesondert im Kapitel 7 als Prozessanforderungen beschrieben werden.
6.1
Anforderungen an das Projekt
Vor dem Planungsbeginn durch den Architekten ist die Projektentwicklung vorrangig. In dieser beeinflussen die Faktoren Idee, Standort und Kapital die Ausgangssituation. [vgl. Diederichs 1994, S. 43] In der Projektentwicklung unterscheiden sich die betriebswirtschaftlichen Prozesse (Beschaffung, Produktion, Absatz) nicht zwischen Neubau und Bestand. Jedoch liegen – gegenüber der Projektentwicklung im engeren Sinn (i. e. S.) [vgl. Diederichs/Streck 2003, S. 20] – andere Bedingungen bei Bestandsobjekten vor. So ist der Standort vorgegeben und bildet den Ausgangspunkt der Betrachtung. Bei einer baulichen Maßnahme sind Projektidee und Kapital dem Bestandsobjekt untergeordnet und bedingen eine hohe Restriktion bezüglich der Umsetzung. [siehe Abb. 6.1] Finanzierungsmöglichkeiten wie die zu erzielende NettoKaltmiete, die Modernisierungsumlage und die Fördermöglichkeiten beeinflussen das Projekt. Planen und Bauen im Bestand wird von äußeren Regelwerken bestimmt. Rechtsverordnungen und Gesetze schränken die Handlungsmöglichkeiten ein. Das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht sowie das Miet- und Steuerrecht haben Einfluss auf die Motivation des Bauherrn. In Abhängigkeit davon werden Entscheidungen über „Art und Umfang der Maßnahme“ getroffen. [Richarz/Schulz 2011, S. 7] Projektziele werden durch die Planungsvorgaben und die strategischen Überlegungen eingegrenzt. Diese werden wesentlich vom Eigentümer beeinflusst, d. h. ob es sich z. B. um selbst genutztes Eigentum handelt. Der Umfang der Maßnahmen und der Einfluss des Bauherrn werden neben der Finanzierung und einer fortlaufenden Nutzung durch die Bausubstanz beschrieben. [vgl. Diederichs/Streck 2003, S. 27 f.] Ein schlechter Bauzustand hat hohe Kosten zur Folge und kann infolge wirtschaftlicher Entscheidungen die Nutzungsmöglichkeiten einschränken. Werden Investitionsentscheidungen nicht vorangetrieben, verschlechtert sich der Objektzustand. © Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_6
108
6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
6 €
Idee
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Kapital
neuer Bauherr
Bestandsobjekt Standort
Bauherr/en
Abb. 6.1: Projektentwicklung im Bestand.
Im Neubauprozess bleibt die Planung lange unspezifisch, während im Bestand die vorhandenen Probleme die Planung bestimmen. [vgl. Giebeler et al. 2008, S. 22] Technische Gegebenheiten beeinflussen die Möglichkeiten ebenso. Anforderungen an Qualitätsstandards und die Quantität (Raum- und Funktionsprogramm) unterliegen den Restriktionen des Objekts wie Grundrissgröße, Bauwerksgeometrie und Bausubstanz. Beim Neubau kann das Gebäude optimal für eine Nutzung geplant werden. Planungsüberlegungen richten sich uneingeschränkt nach den Zielen und dem Bedarf des Bauherrn. Beim PBiB werden diese Anforderungen dem bestehenden „Gebäude mit einem Angebot an Räumen“ untergeordnet. [Neddermann 1994, S. 32] Es gibt ein vorhandenes Raum- und Funktionsprogramm, in dem die Nutzung zu integrieren ist. Die größte Einflussnahme besteht bei der Entkernung des Bestandsobjekts, wobei ausschließlich die Kubatur erhalten bleibt. Dies führt zu einer Verlagerung der Leistungen der Projektentwicklung und einer Überschneidung der Objektplanungsleistungen. Der Standort wird durch die Art und das Maß der baulichen Nutzung des Bestandsobjekts, das Nachbargrundstück sowie die Nachbarbebauung bestimmt. [vgl. Streck 2011, S. 52] Die Nutzerstruktur schränkt die Maßnahme ein und erhöht den Aufwand. [siehe Abb. 6.2]
109
6.1 Anforderungen an das Projekt
6
Entwicklung (Bauhistorie)
OBJEKT Nutzung und Nutzer Baukonstruktion Technische Anlagen
Bestandsobjekt Nutzungseinheit
Mikrostandort Grundstück Erschließung Bodenbelastung STANDORT
Makrostandort Nachbargrundstück Nachbarbebauung
Abb. 6.2: Anforderungen an Standort und Objekt.
Des Weiteren bestehen funktionale Vorteile, da auf eine vorhandene städtische Struktur, eine Zielgruppe sowie eine bewährte Infrastruktur (Einzelhandel) zurückgegriffen werden kann. Zum anderen sind gestalterische Qualitäten zu beachten. In diesem Sinne sind neben monetären Entscheidungen des Bauherrn, auch architektonische Eigenschaften ausschlaggebend. [vgl. Bone-Winkel 2005, S. 69] Aus Kubatur, Grundrissen oder Geschosshöhen ergeben sich zusätz-
110
6
6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
liche Anforderungen. Im Vergleich der Planungskennwerte unterschiedlicher baulicher Maßnahmen ist festzustellen, dass im Bestand die Flächenausnutzung oftmals ungenügend umgesetzt werden kann. Bestandsobjekte bieten jedoch ebenso Vorteile gegenüber Neubauprojekten: – – – – –
„[...] Bestandsschutz [...] vorhandene Erschließung [...] Prognosesicherheit bzgl. des Marktpotenzials [...] geringe Kapitalbindung bei Erwerb [...] vorhandenes Image [...]“
[Ringel/Bohn/Harlfinger 2004, S. 47] Im Gegensatz dazu lassen sich sämtliche Anforderungen an die a. a. R. d. T. nicht erfüllen. Beispielhaft sind die Barrierefreiheit und der Schallschutz zu nennen. Zudem sind nicht alle energetischen Erfordernisse realisierbar. Vor allem Denkmale weisen strukturelle Defizite auf, die es nicht ermöglichen, einen Neubaustandard zu erreichen. [vgl. Richarz 1993, S. 1498] Es ergeben sich Unsicherheiten durch den unbestimmten Umfang der Maßnahme. Der Standort und das Objekt beinhalten folgende Risiken: – – – –
Makrostandort (Verkehrsanbindung, Wirtschaftsfaktoren, soziokulturelles Umfeld, demografische Entwicklung) Grundstück (Größe, Lage, Form, Nachbargrundstück) Baugrund (Bodenbelastungen, Altlasten, Versorgungsleitungen, Stützmauern und Sprengungen) Bestand (Bausubstanz, Erhaltungszustand, Denkmalschutz/Genehmigung, Nutzungsmöglichkeiten/-flexibilität, Bedarfsplanung, konstruktive Ausführung und technische Umsetzung, vorhandenes Image, Nutzer/Eigentümer, Qualitäten/Standards)
[vgl. Ringel/Bohn/Harlfinger 2004, S. 49] [vgl. Streck 2011, S. 53]
6.2
Qualitative Anforderungen
Nutzer übertragen die Anforderungen und Erwartungen vom Neubau auf das Bestandsgebäude, ohne den Bauzustand zu berücksichtigen. Dies hat die Anpassung der Beschaffenheit des Bestands an heutige Nutzerwünsche zur Folge. Zu unterscheiden sind Qualitätserfordernisse (technische Regelwerke und Rechtsverordnungen) und Qualitätswünsche (Bedürfnisse) der Nutzer. Das Vorgehen wirft folgende Fragen auf: – Was wird erwartet? (Bedarf) – Was wird geschuldet? (Vorgaben) – Was ist umsetzbar? (Möglichkeiten) Bestandsobjekte können nicht dieselben technischen Qualitäten wie ein Neubau aufweisen, da eine Anpassung nur mit erheblichem Aufwand realisierbar ist. Die Umsetzung der technischen Anforderungen wird durch die Vergangenheit geprägt. Es treffen aktuelle Bestimmungen auf
6.2 Qualitative Anforderungen
eine historische Bestandsstruktur und Bauweise. Eine Anpassung an die a. a. R. d. T. ist nur begrenzt möglich. Die Ausgangslage variiert von Bestand zu Bestand, da verschiedene Konstruktionen, Materialien und Nutzungen vorliegen. Bauliche Maßnahmen sind im Kontext unterschiedlicher Aspekte zu betrachten, wie (Technik-)Qualität, Ökologie, Architektur und Baukultur. Hierbei bedarf es Standards für das PBiB: – –
Welche Qualität soll erreicht werden? Was bedeutet Qualität und was bedeutet dies für den Bestand?
Qualitative Anforderungen sind in substanzbedingte (Schäden und Technische Lebensdauer) und systembedingte (Gestaltung und Funktion) Aspekte zu unterscheiden. Im Speziellen ist die Mangelfreiheit bei der Bauausführung zu gewährleisten [vgl. Nodoushani 1996, S. 177], wobei bereits die Vorarbeiten entscheidend sind. So sind z. B. die Untergrundvorbereitungen für den Haftverbund von Alt- und Neubauteilen zu beachten. In der Ausführung ist die Dokumentation und Kontrolle maßgeblich. Fachwissen der Objektplaner zu den eingesetzten Materialien und Technologien ist erforderlich, da die Planung im Bestand neben der technischen Qualität ebenso den gestalterischen Zustand berücksichtigt.
6.2.1 Technische Qualität Neue technische Standards und Nutzerbedürfnisse stehen historischen Bauweisen gegenüber. Die verwendeten Bauverfahren sind oftmals eine Mischung aus verschiedenen Epochen. [vgl. Racky/Federowski 2013, S. 6] Technische Regelwerke und Rechtsverordnungen sind für den Neubau konzipiert. Für bauliche Maßnahmen im Bestand gibt es wenige gesonderte Ausführungen. Eine umfassende Anwendung der Normen beim PBiB ist nicht möglich. Kompromisse in der Planung und an die Qualitäten sind erforderlich. Nicht alles ist realisierbar oder aufgrund der beengten Verhältnisse im Bestand mit Aufwand verbunden. Folgende technische Aspekte sind zu beachten: – – – – – –
Bauphysik (z. B. Schallschutz, Wärmeschutz, Feuchteschutz) Baurecht (z. B. Brandschutz) Dauerhaftigkeit Funktions- und Nutzungsfähigkeit (z. B. Barrierefreiheit) historische Bauweise und Konstruktion Standsicherheit
[vgl. Lißner/Ruf 2000, S. 91] Probleme müssen frühzeitig erkannt werden und sind durch eine Risikoeinschätzung einzuplanen. Schäden entstehen durch eine mangelhafte Planung, durch fehlende Sicherungsmaßnahmen oder eine unsachgemäße Bauausführung. [vgl. Pfeiffer et al. 2008, S. 56] Die Vermeidung setzt hohe fachliche Anforderungen an den Architekten voraus. Neben technischen sind baukulturelle und soziale Kompetenzen erforderlich. Dies führt in der Praxis zu Schwierigkeiten, da dem Objektplaner im Studium überwiegend Neubautechnologien vermittelt werden. Es mangelt an Kenntnissen zu historischen Konstruktionen oder der besonderen „Altbautechnologie“. [BAK 1986, S. 21] Bestandsobjekte weisen typische Bauformen und regionale Baustile auf, die sich hinsichtlich Material, architektonischer Form, Ausführung und Konstruktion unterscheiden. [vgl. Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern 2010, S. 15]
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
6.2.2 Allgemein anerkannte Regeln der Technik Objektplaner erbringen eine werkvertragliche Leistung, wobei der geschuldete Erfolg nicht zwischen Neu- oder Bestandsbau unterscheidet. Die Rechtsprechung bezeichnet das „Gesamtergebnis aus Altbestand und Neubau“ als neue Leistung. [Schnitzspahn 2005, S. 80 f.] Jedoch sind heutige bauliche Maßnahmen aufgrund der fortschreitenden technischen Entwicklung nicht mit den Voraussetzungen des Bestands zu vereinbaren. [vgl. Albrecht/Weiß 2008, S. 61] Konstruktion und Bauteile entsprechen ausschließlich bei der Errichtung dem Stand der Technik. Im Laufe der Lebensdauer ändert sich dies, da die Bausubstanz sich in den Jahren wandelt und die Technischen Regeln sich anpassen. [vgl. BAK 1986, S. 3] Dies bedeutet, dass der Bestand nach derzeit nicht mehr gültigen Regelwerken errichtet wurde. [vgl. Bundesingenieurkammer 2006, S. 5] Aktuelle Rechtsvorschriften dürfen – aufgrund des Mischverbots – nicht mit früheren Regeln kombiniert werden. [vgl. DBV 2008, S. 9] In den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen und privatrechtlichen Regelungen (z. B. im Werkvertrag) werden dynamische Klauseln angewendet, um Rechts- und Technikstandards miteinander zu verknüpfen. Formulierungen wie die allgemein anerkannten Regeln der Technik (a. a. R. d. T.), Stand der Technik und Stand der Wissenschaft und Technik, beschreiben eine technische Entwicklung. Regeln der Technik sind statisch, der Stand der Wissenschaft und Technik ist hingegen dynamisch, da diese sich an die fortlaufende Entwicklung anpassen. [vgl. Neuenfeld 2006, Rn. 47] Der Stand der Technik umfasst „die Gesamtheit der bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gewonnenen technischen Erkenntnisse“. [Jagenburg 1986, S. 179 f.] Während dieser Begriff die neuesten Entwicklungen widerspiegelt, kennzeichnen die a. a. R. d. T. bewährte Standards. [vgl. Locher/Koeble/Zahn 2017, § 34 Rn. 212] Zusammenfassend lassen sich die a. a. R. d. T. als theoretisch richtig, wissenschaftlich geprüft sowie wissenschaftlich und praktisch anerkannt beschreiben. [vgl. Albrecht/Weiß 2008, S. 62] Allgemein anerkannte Regeln der Technik sind als Empfehlungen zu betrachten, da diese von privatrechtlichen Institutionen als technische Regelwerke festgelegt werden. Sie unterscheiden sich somit von Rechtsverordnungen. [vgl. Albrecht/Weiß 2008, S. 62. f] Eine Auswahl an a. a. R. d. T. ist: – – – – –
Deutsche Industrienorm (DIN) Eurocodes Richtlinien (KMB-, VDI-, VDE-Richtlinie) Eingeführte Technische Baubestimmungen (ETB) Herstellerangaben (Merkblätter)
Bei der Errichtung der Objekte wurden technische Vorschriften verwendet, die viele Jahre gebräuchlich, aber teilweise nicht mehr aktuell sind. Dem Objektplaner sind somit nicht alle Grundlagen bekannt. Dies erschwert die Bestandsuntersuchungen und zusätzliche Recherchen erfordert. Heutige Maßstäbe sind nicht immer auf den Bestand anwendbar. Ziel der Bearbeitung ist es, den Istzustand mit den a. a. R. d. T. zu vereinbaren und ggf. Ausnahmen zu beantragen. Hierbei sind Regelungen zum Bestands- und Denkmalschutz von Belang. [vgl. Albrecht/Weiß 2008, S. 63] Abweichungen sind zu dokumentieren und in der Ausschreibung zu berücksichtigen. Beauftragte Fachfirmen wenden die a. a. R. d. T. an, solange dies technisch möglich ist. Der Unternehmer muss Abweichungen von den a. a. R. d. T. anzeigen, um evtl. Schadensersatzansprüche auszuschließen. Dabei ist die Leistungsqualität in der Durchführung entscheidend. [vgl. Jagenburg 1986, S. 185] Zudem ist es eine Aufgabe des Objektplaners, auf
6.2 Qualitative Anforderungen
Änderungen hinzuweisen. [vgl. Schnitzspahn 2005, S. 81] [vgl. Fuchs 2016, S. 154] Ob dies möglich ist, kann nur im Einzelfall beurteilt werden: „Bei Durchführung von Baumaßnahmen im Bestand kommt es für die Beurteilung der Mangelfreiheit auf die Geltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Sanierung [sic!], nicht der erstmaligen Errichtung, an.“ [OLG Düsseldorf 2010, Az.: I- 5 U 25/09] „Erreichen die Sanierungsleistungen [sic!] eines Altbaus ein solches Gewicht, das sie einer Neuherstellung gleichkommen, kann im Anschluss an die Sanierung [sic!] ein neuzeitlicher Standard der Wohnung erwartet werden.“ [OLG Nürnberg 2005, Az.: 13 U 1911/05] Ein hoher Anteil an Baumaßnahmen wird mangelhaft ausgeführt. [vgl. Arendt 2003, S. 46] Die Mangelfreiheit nach VOB/B gilt, wenn die ausgeführte Leistung den a. a. R. d. T. entspricht. [vgl. VOB/B 2016, § 13 Abs. 1] Nach BGB gilt die Leistung als frei von Mängeln, wenn diese ein dreistufiges Prüfschema besteht. Dabei ist die „vereinbarte Beschaffenheit“ für die Prüfung ausschlaggebend. Ist nichts anderes vereinbart, gilt „die nach dem Vertrag vorausgesetzte [...]“ Beschaffenheit oder eine „für die gewöhnliche Verwendung“ geeignete Beschaffenheit „die bei Werken gleicher Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.“ [BGB 2018, § 633 Abs. 2] Kritische Bereiche beim PBiB sind: – – – –
Barrierefreiheit (DIN 18040-2) Luft- und Winddichtheit (DIN 4108-7) Wärmebrücken (DIN 4108 Beiblatt 2) Schallschutz (DIN 4109-1, DIN 18041)
Der Objektplaner kann von der Haftung für Sachmängel nicht ausgeschlossen werden, „wenn er vertraglich [...] Leistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung [mit] Neubauarbeiten vergleichbar sind.“ [BGH 2005, Az.: VII ZR 117/04] Abweichungen von den a. a. R. d. T. sind zulässig, wenn die „Leistung funktionstauglich“ ist. [Fuchs 2017, S. 132] Dem Objektplaner obliegt eine Aufklärung und Belehrung des Bauherrn, hinsichtlich der Einhaltung geltender a. a. R. d. T. und der wirtschaftlichen Umsetzung der Maßnahme. Der Architekt haftet jedoch nicht für Leistungen der Sonderfachleute, die nicht zu seinen Kenntnissen und Wissensbereichen gehören. [vgl. OLG Jena 2016, Az.: 1 U 605/15] Es liegt eine gesamtschuldnerische Haftung vor, wenn im Bestand eine Detailplanung durchgeführt wird und die Umstände eine besondere Planung – z. B. im Denkmal – erfordern. [vgl. OLG Düsseldorf 2016, Az.: I-22 U 92/15] Die Qualität der Planung wird durch weitere Regelwerke beeinflusst. Neben der Musterbauordnung sind z. B. die aktuellen Technischen Baubestimmungen zu beachten. [vgl. Musterbauordnung 2012, § Abs. 3] Eine Verwendung ist zulässig, wenn „Bauprodukte und Bauarten [...] die Anforderungen des Gesetzes [...] erfüllen und gebrauchstauglich sind.“ [Musterbauordnung 2012, § 3 Abs. 2] Des Weiteren sind die Eingeführten Technischen Baubestimmungen (ETB) und die bauordnungsrechtlich eingeführten technischen Regeln zu berücksichtigen. Diese beeinflussen die Planung und die Bauprodukte. Siehe dazu auch das allgemeine bauaufsichtliche Prüfzeugnis (abP), das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) und die Bauregellisten. [vgl. Hölzen 2009, S. 80–82] Besondere Beachtung muss die Standfestigkeit und Tragsicherheit des Bestandsobjekts finden. Hierbei wird die Aufnahme der einwirkenden Kräfte auf die Bauteile des Objekts zur Ge-
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
brauchstauglichkeit des selbigen beschrieben. [vgl. Wirths 2008, S. 18] Tragwerk und Gebäude sind als Einheit zu betrachten. Ohne Tragwerk kann ein Gebäude nicht existieren. [vgl. Wirths 2008, S. 20] [vgl. VDI 6200] Die Standsicherheit ist ein wesentlicher Aspekt bei Maßnahmen im Bestand, die durch den baulichen Eingriff nicht gefährdet sein darf.
6.2.3 Ökologische Qualität Die Bundesregierung strebt eine Reduzierung des Primärenergieverbrauchs an, um die steigenden Energiekosten zu kompensieren. Eine Senkung um 20 Prozent bis zum Jahr 2020 und um 50 Prozent bis zum Jahr 2050 wurden im Energiekonzept beschlossen. [vgl. Krauß/Deilmann/ Gruhler 2012, S. 40] Der CO2-Ausstoß resultiert vorwiegend aus den Verbrennungsprozessen und der Herstellung sowie Nutzung von Gebäuden. [vgl. Hirschberger 2013, S. 135] Bei der Umsetzung klimapolitischer Ziele ist der Gebäudebestand entscheidend, da vor allem die privaten Haushalte das größte Potenzial bei der Einsparung von Energie aufweisen. Rund 50 Prozent des CO2Ausstoßes in Deutschland entsteht bei der Produktion, dem Betrieb und der Nutzung von Wohngebäuden. [vgl. Richarz/Schulz 2011, S. 6] Die erforderliche Senkung des Energieverbrauchs und der Ausstoß von klimaschädlichen Stoffen (Reduktion von FCKW und CO2) stellen den Wohnungsbau vor Herausforderungen. In den vergangenen Jahrzehnten wurde das Bauen vermehrt den ökologischen Zielen unterworfen. Die verbesserte Energieeffizienz ist ein zentrales Thema bei baulichen Maßnahmen im Bestand. [vgl. Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern 2010, S. 4] Kenntnisse zum Zustand des Gebäudes und zu den Potenzialen der Energieeinsparung sind entscheidend bei der Planung. Energetische Schwachstellen eines Objekts sind in der Regel der Ausgangspunkt von baulichen Maßnahmen, um den Primärenergieverbrauch zu verringern. Hierzu zählen: – – – – – –
Dämmung der äußeren Gebäudehülle (Fassade, Dachgeschoss, Kellergeschoss) Erneuerung von Türen und Fenstern Feuchteschutz Lüftungsmöglichkeiten und Tageslichtversorgung sommerlicher Wärmeschutz Verbesserung der Technischen Anlagen
Neben energetischen Aspekten ist der Gesundheitsschutz zu beachten. [vgl. Borchert 2008, S. 26, 29–30] Es können biologische Stoffe (Bakterien und Pilze), Schadstoffe (Wohngift) und Elektrosmog im Bestand auftreten. Um Erkrankungen der Bewohner vorzubeugen, sind detaillierte Untersuchungen durchzuführen. Zu den vorzufindenden Schadstoffen im Bestand zählen: – – – – –
Wellasbestzement (Asbest) Span-, Faserplatten und Elementwände (Formaldehyd) belastete Hölzer/Holzschutzmittel (PCP – Pentachlorphenol) Dichtungs- und Dämmmaterialien (KMF – künstliche Mineralfaser) Anstriche und Kleber (PAK – polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe)
[vgl. GefStoffV 2010]
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6.2 Qualitative Anforderungen
6.2.4 Nachhaltigkeit Der Umgang mit vorhandenen Strukturen und Materialien soll nachhaltig erfolgen, d. h. die Ressourcen sind zu schonen und der Energieverbrauch ist zu reduzieren. In diesem Sinne ist das PBiB ein nachhaltiger Prozess. Es ist zu berücksichtigen, dass bei einer zu erhaltenden Bausubstanz keine zusätzlichen Energie- und Stoffströme für die Errichtung benötigt werden. [vgl. BMUB 2015, S. 138] Es geht nicht ausschließlich um die Erneuerung des Bestands. Vielmehr sind die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme und das nachhaltige Betreiben von Bedeutung. Dabei stellt sich die Frage nach erstrebenswerten und vorteilhaften Lebensbedingungen und Nutzungskonzepten. Um Ziele für die Nachhaltigkeit umzusetzen, sind Anreize zu schaffen. Im Gegenzug muss die Würdigung eines Bestandsobjekts unter anderen Gesichtspunkten erfolgen. So bildet der Bestand eine Ressource, die von gesellschaftlicher Bedeutung ist. Das gebundene CO2 und die graue Energie sind in die Betrachtung einzubeziehen, da für Abbruch und Neubau zusätzliche Ressourcen aufgewendet werden müssten. [vgl. Hild 2014, S. 34] Eine nachhaltige Planung beschreibt den geringen Eingriff in das vorhandene Baugefüge und ein ressourcenschonendes Vorgehen. [vgl. Streck 2011, S. 65] Für die Zertifizierung von Bestandsgebäuden können die Verfahren der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) für Wohngebäude oder das Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) für Büround Verwaltungsgebäude genutzt werden. [vgl. BMUB 2015, S. 140] Dabei werden die Faktoren Ökologie, Ökonomie und Soziokultur unterschieden. [vgl. Weller/Jakubetz/Fahrion 2012, S. 4–6] Weiterhin sind einzelne Kriterien und das Bilanzierungsverfahren mit wirtschaftlichen Auswirkungen auf den Ressourcenverbrauch zu beachten. [vgl. König et al. 2009, S. 9]
6.2.5 Funktionale Qualität Bauliche Maßnahmen werden durchgeführt, um strukturelle und funktionelle Schwächen des Bestands zu beheben. Im Gegensatz zum Neubau erfordert dies eine detaillierte Erfassung von Barrieren, die Menschen beeinträchtigen und vielseitig ausgeprägt sein können. Um eine Reduzierung im Bestand zu erreichen, sind weitere Maßnahmen erforderlich. Der Grad des Aufwands wird in der Tab. 6.1 dargestellt. [vgl. DIN 18040-2:2011-09] Tab. 6.1:
Barrieren und Aufwand von baulichen Maßnahmen an Bestandsobjekten.
Art der Barriere 1, 2
Grad des Aufwands der baulichen Maßnahme
vertikale Erschließung (z. B. Treppen, einzelne Stufen, Schwellen, Absätze)
sehr hoch (z. B. Einbau von Aufzugsanlagen, Eingriff in die Grundrissstruktur)
horizontale Erschließung (z. B. schmale Durchgänge, Türen)
sehr hoch (z. B. Verbreiterung der Durchgänge)
Räumlich (z. B. geringe Bewegungs- und Wendeflächen für Rollstühle, Rollstuhlabstellplätze)
Hoch (z. B. Änderung der Grundrisse und Nutzungsmöglichkeiten)
Ergonomisch (z. B. hohe Türdrücker, -griffe, ergonomische Sanitärräume, Handläufe)
Gering (z. B. Austausch der Bauteile, Ausstattungselemente, Armaturen)
sensorisch(z. B. mangelnde Lesbarkeit und geringe Farbkontraste, Bedienelemente, Kommunikationsanlagen, Piktogramme, taktile Informationen)
Gering (z. B. Erneuerung der Bedienelemente, Anpassung der Farbgestaltung, Erstellen von akustischen Vorrichtungen)
1 vgl. Kohlbecker 2011, S. 27; 2 vgl. DIN 18040-2:2011-09
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
6.2.6 Eingriffstiefe Jede bauliche Maßnahme im Bestand ist ein Sonderfall, da Bauverfahren und -techniken nicht standardisierbar sind. Die Variantenbildung in der Planung ist aufgrund der historischen und technischen Dimension und der sich daraus abzuleitenden Entscheidungsfindung begrenzt. [vgl. Herke/Lechner 2013, S. 177] Die Komplexität wird bei der Integration der einzelnen Aufgabenbereiche deutlich. Der Aufwand und die Einbindung der Planungsbeteiligten unterscheiden sich nach Art der Maßnahme. So müssen Fach- und Objektplaner jeweils unterschiedliche Bereiche des Bestands integrieren und in ihre Überlegungen einbeziehen. In der Abb. 6.3 wird dies am Beispiel einer Erweiterungs- und Umbaumaßnahme (Anbau an ein Bestandsobjekt und Aufstockung eines Bestandsobjekts) aufgezeigt. Die Handlungsoptionen sind bei Planungsbeginn begrenzt. Weiterhin schränken die Bestandsgrundrisse die Nutzungsmöglichkeiten ein. So ist z. B. eine Wohnung mit Fensteröffnungen an gegenüberliegenden Gebäudeseiten optimal, jedoch ist diese Ausführung an den Gebäudeecken nicht möglich.
6.3
Wirtschaftliche Anforderungen
Instandhaltung, Modernisierung sowie Abbruch und Neubau unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich der Bearbeitungstiefe und der technischen Anforderungen. Auch wirtschaftliche Ursachen sind entscheidend und werden oftmals durch Fördermaßnahmen bestimmt. Die Kosten werden von der Qualität baulicher Maßnahmen und den Nutzungskonzepten beeinflusst. In der Planung unterschiedlicher Varianten wird jeweils eine andere Zielgruppe betrachtet, z. B. die Art der Nutzer nach sozialen und gesellschaftlichen Aspekten. Grundsätzlich gilt: je höher der Standard, desto höher die Kosten. Dies bedingt eine differenzierte Analyse der Finanzierung, u. a. des Mietzinses oder der Förderungsmöglichkeiten. Planen und Bauen im Bestand ist in der Regel kostenintensiver als ein Neubau. Dabei werden die Kosten vom Zustand des Objekts beeinflusst. Dies erfordert eine komplexe Betrachtung. Vor allem in den ersten Leistungsphasen kann keine detaillierte Kostenermittlung erfolgen, da geringe Bestandsdaten sowie Kenntnisse zu den Mengen vorliegen. Zusätzliche Kosten ergeben sich durch erschwerte Bedingungen (z. B. Logistik), Schutzmaßnahmen und Maßnahmen zum Erhalt der Bausubstanz. Infolge der Restriktionen für die Nutzer (Mieter) entstehen Mietausfälle oder Kosten für Ersatzwohnungen. Zudem sind der erhöhte Arbeitsaufwand, z. B. durch die Einschränkungen (Baustelleneinrichtung, Arbeitsflächen) und Anpassungen an bestehenden Bauteilen zu beachten. Fertigungstechniken können nicht wie im Neubau eingesetzt werden (Bautoleranzen) und erfordern einen höheren Aufwand, um dieselbe Qualität – z. B. der Oberflächen – zu erzielen. Zusätzliche Kosten entstehen durch: – – – – –
Abbruchmaßnahmen Anpassung der Konstruktion an die allgemein anerkannten Regeln der Technik Anpassung der Planung an den Denkmalschutz oder das Bauordnungsrecht Kontamination der Baustoffe Um- und Anbau an die bestehenden Bauteile
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6.3 Wirtschaftliche Anforderungen
Aufstockung
Anbau oder Erweiterungsbau
Funktionale Einbindung
Tragwerksplanung
Technische Ausrüstung
Abb. 6.3: Erweiterung und Aufstockung eines Bestandsobjekts. [angelehnt an Herke/Lechner 2013, S. 161 f.]
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
6.3.1 Kostenplanung Kosten für bauliche Maßnahmen im Bestand werden oftmals zu gering bewertet, da Objektplaner und Bauherren im Umgang mit dem Bestand fachlich unerfahren sind. Die Kostenplanung wird von der Art der Maßnahme bestimmt. Dabei wird nach Abbruch-, Entsorgungs-, Instandsetzungs- und Neubaumaßnahmen differenziert. [vgl. DIN 276:2018-12, Ziffer 5.2] Bei wesentlichen Eingriffen (Modernisierung, Umbau und Erweiterung) ist die Kostenermittlung nach DIN 276 durchzuführen. Der Wert der vorhandenen Bausubstanz ist gesondert auszuweisen. Problematisch ist die Berechnung der anrechenbaren Kosten als Grundlage für das Honorar, da diese Kosten erst bei fortschreitender Planung und weiteren Untersuchungen vorliegen. Die Kostenermittlung wird im Planungsprozess fortgeschrieben und unterliegt, vor allem in den ersten Leistungsphasen, vielen Änderungen. Auswirkungen auf die Kosten je Einzelmaßnahme oder hinsichtlich des durchgeführten Standards müssen nachvollziehbar dargestellt sein, um Planungsentscheidungen zu unterstützen. In der Tab. 6.2 wird dies an einem Wohngebäude aus dem Baujahr 1930 mit 20 Wohneinheiten verdeutlich. Die Planungskennwerte des Objekts sind: – – – – –
2.000 m2 Brutto-Grundfläche 6.300 m3 Brutto-Rauminhalt 3 Vollgeschosse nach Landesbauordnung Kellergeschoss vorhanden Dachgeschoss nicht ausgebaut
Tab. 6.2:
Kostenvergleich baulicher Maßnahmen im Bestand. Instandsetzung1
Modernisierung2
Abbruch3 und Neubau4
17.500 €
92.500 €
181.000 €
KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen
615.000 €
1.579.500 €
1.595.000 €
KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen
84.000 €
395.000 €
379.500 €
KG 700 Baunebenkosten5
175.000 €
691.000 €
493.500 €
Summe der Kosten
892.000 €
2.758.000 €
2.649.000 €
(KG 200, 300, 400, 700)
€/m2
Kosten KG 200 Vorbereitende Maßnahmen
Abweichung
446
BGF 0%
1.379
€/m2
BGF
1.324 €/m2 BGF
~ 310 %
~ 300 %
KG 100 Grundstück ist vorhanden, KG 500 Außenanlagen und Freiflächen, sowie KG 600 Ausstattung und Kunstwerke gelten als Neubauleistungen, KG 800 Finanzierung wird vernachlässigt Kostenstand 2. Quartal 2017, inkl. Mehrwertsteuer 1 vgl. BKI Baukosten Gebäude Altbau 2016, S. 378/379 2 vgl. BKI Baukosten Gebäude Altbau 2016, S. 324/325 3 vgl. BKI Baukosten Bauelemente Neubau 2016, S. 457 4 vgl. BKI Baukosten Gebäude Neubau 2016, S. 490/491 5 vgl. Kalusche/Herke 2016, S. 89 (Instandhaltung 25 %, Modernisierung 35 %, Abbruch und Neubau 25 %)
6.3 Wirtschaftliche Anforderungen
Ausschlaggebend für die Kostenermittlung sind Art und Umgang mit der genutzten Datengrundlage. Objektplaner verwenden hierfür oft Kostenkennwerte von Neubaumaßnahmen, da keine gesonderten Datensammlungen für Bestandsobjekte zur Verfügung stehen. Diese Kennwerte sind ungeeignet, da im PBiB eine differenzierte Kostenermittlung anzuwenden ist. Erste Ansätze liefern Ruf/Hartmann/Holzmann durch das Landesinstitut für Bauwesen und angewandte Bauschadensforschung im Jahr 1988. [vgl. Ruf/Hartmann/Holzmann 1988] Folgende Datensammlungen weisen gesonderte Werte für bauliche Maßnahmen im Bestand aus: – – –
– –
BKI – Statistische Kostenkennwerte Altbau Hannover Institut für Bauforschung e. V. – IFB Bau-Nutzungskosten-Kennwerte [vgl. Pfeiffer 2006] STLB-Bau (gaeb) – Leistungsverzeichnisse für Bauunterhaltungsarbeiten STLB-BauZ (gaeb) – Standardleistungsbuch für Zeitarbeitsverträge WEKA – Baukosten Atlas [vgl. König 2007]
Des Weiteren sind Fachbücher zur Kostenermittlung erschienen: – – –
Modernisierungshandbuch [Wiechmann 1981] Bauteilkatalog zur Altbaumodernisierung [Hutzelmeyer/Schmitz 1982] Baukosten Instandsetzung [Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel 2015]
Die Kostenplanung sollte detailliert durchgeführt werden. Hierbei sind die Stufen der Kostenermittlung nach DIN 276 und die Leistungsphasen nach HOAI nur bedingt geeignet. Bereits in einem frühen Planungsstadium sollte eine Kostenberechnung in der 3. Ebene vorliegen. Infolge der fehlenden Kenntnisse zum Planungsinhalt ist dies nicht umsetzbar. Eine Kostenermittlung mithilfe von statistischen Daten (z. B. BKI-Baukosten) und Bezugseinheiten (BruttoGrundfläche, Nutzungsfläche) ist ausschließlich bei einem vergleichbaren Referenzgebäude sinnvoll, da die Qualität des Bestands durch den Kostenkennwert nicht dargestellt werden kann. Eine Verwendung von Grobelementen erscheint zweckmäßig, da kostenrelevante Einflussfaktoren berücksichtigt werden. [vgl. Neddermann 2007 (a), S. 40] Die gewählte Datengrundlage (Vergleichswert) sollte den Erhaltungszustand einbeziehen. Die Auswahl des Vergleichsobjekts erfolgt nach Bautyp und -altersklasse. Dennoch kann ein Kostenkennwert ungeeignet sein, wenn u. a. folgende Abweichungen auftreten: – – – – – – –
Ausstattung (Standard) Bauform (Geschossigkeit, Geschosshöhe, Unterkellerung, Dachform) Bauzustand behördliche Auflagen Grundrissänderungen (Art und Umfang) Maßnahmenumfang Nutzer (Mieter)
[vgl. Schmitz 1989, S. 1693] Ermittlungsverfahren und Grundlagen müssen nachvollziehbar dargestellt sein. [vgl. Siemon 2004, S. 20] Maßnahmen werden in verschiedenen Kostengruppen (KG) ausgewiesen. Kosten entstehen für die Sicherungs- und die Abbruchmaßnahmen sowie die Materialentsorgung in der KG 300 (Bauwerk – Baukonstruktionen), der KG 400 (Bauwerk – Technische Anlagen) und der KG 500 (Außenanlagen und Freiflächen) nach DIN 276. [vgl. DIN 276:2018-12]
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
Des Weiteren ist der Wert vorhandener Substanz gesondert auszuweisen. [vgl. DIN 276:201812, Ziffer 4.2.10] Da keine gesetzlichen Regelungen zur Berechnung der mvB vorliegen, sind Beschreibungen und Zeichnungen sinnvoll. Die Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen werden nach DIN 18960 – Nutzungskosten im Hochbau angegeben. Unsicherheiten im PBiB sind mit einer frühzeitigen und detaillierten Kostenermittlung zu begegnen. [vgl. Neddermann 2007 (b), S. 59] Um etwaige Entscheidungen des Bauherrn, nach Art der Ausführung zu erleichtern, sind die Kosten unvermeidbarer Maßnahmen gesondert darzustellen.
6.3.2 Baunebenkosten Der Anteil der Baunebenkosten (KG 700 nach DIN 276) ist beim PBiB höher als beim Neubau und beträgt im Wohnungsbau rund 30 bis 40 Prozent der Bauwerkskosten (KG 300 und 400). [vgl. Kalusche/Herke 2016, S. 89] Nicht betrachtet werden hierbei die Kosten der Finanzierung der KG 800, die gesondert zu berechnen sind. Weitere Kosteneinflüsse ergeben sich bei den Bauherrenaufgaben (KG 710), die bei größeren Wohnungsbauprojekten institutioneller Wohnungseigentümer durch die Mieterbetreuung und die Projektsteuerung entstehen. Diese werden in der Baupraxis nicht projektspezifisch erfasst oder anderen Kostenstellen zugeordnet. Des Weiteren sind umfangreiche Untersuchungen (KG 721) sowie eine Wertermittlungen (KG 722) zum Bestandsobjekt anzufertigen. Aufgrund der abweichenden Architektenhonorare durch Anwendung des Umbauzuschlags und der mvB ergeben sich zusätzliche Kosten in der KG 730. Aufwendungen für die Bewirtschaftung (KG 763) während der Bauzeit entstehen für die Baustellenüberwachung und Nutzungsentschädigungen. Kosten der fortlaufenden Nutzung des Bestands, werden hingegen der KG 250 zugeordnet: – – – –
Einlagerung von Möbeln Entschädigungen Ersatzwohnungen oder Hotelkosten Umzugskosten
6.3.3 Unsicherheiten in der Kostenplanung Die Kostenplanung im Bestand unterliegt schwierigen Bedingungen. Denkmalpflegerische Auflagen können zu Kostenerhöhungen von bis zu 10 Prozent führen. [vgl. Neddermann 2007 (b), S. 57] Weitere Ursachen liegen in: – – – – –
den unzureichenden Datenbanken über die Kosten den versteckten Bauschäden und Unwägbarkeiten bei der Ausführung der komplizierten Mengenermittlung der frühzeitigen Kostenaussage den unklaren Anforderungen zum Denkmalschutz und Bauordnungsrecht
Kosten für Unvorhergesehenes sollten in einer Kostenermittlung nicht auftreten. Vielmehr sind alle möglichen Maßnahmen und Eventualitäten in den Kostengruppen abzubilden. Erforderlichenfalls ist von einem größtmöglichen baulichen Eingriff auszugehen.
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6.3 Wirtschaftliche Anforderungen
6.3.4 Finanzierung Die Abgrenzung von Erhaltungskosten (Instandsetzung), Modernisierung und Umbau stellt für den Eigentümer eine Grundlage für die Finanzierungsentscheidungen dar. [vgl. Kalusche 2007 (a), S. 64] Bei komplexen baulichen Maßnahmen ist eine Trennung der Kosten schwierig. [siehe Tab. 4.3] Dabei wird zwischen Projekt- und Nutzungskosten differenziert. Die Finanzierung der Instandhaltungskosten nach DIN 18960 – Nutzungskosten im Hochbau wird an dieser Stelle nicht vertieft. Instandhaltungskosten sind über die Netto-Kaltmiete (Mietvertrag nach BGB) zu finanzieren, wobei die Instandhaltungsrücklage seitens des Eigentümers gebildet wird. [siehe Kapitel 4.3] Investitionskosten für die Modernisierung hingegen können um bis zu 11 Prozent pro Jahr auf die Netto-Kaltmiete aufgeschlagen werden. [siehe Tab. 6.3] Tab. 6.3:
Berechnung einer Modernisierungsumlage.
Beschreibung umlagefähige Kosten nach Baumaßnahme Modernisierungsumlage pro Jahr
Wert 250,00 €/m2 WFL 27,50 €/m2 WFL
Berechnung Annahme1 250,00 €/m2 WFL x 0,11
zinsverbilligtes Darlehen
0,75 % p. a.
KfW – Altersgerecht Umbauen2
Effektivzins für Darlehen
1,49 % p. a.
Wohnungsbaukredit3
Zinsvergünstigung
0,74 % p. a.
1,49 % p. a. – 0,75 % p. a.
Einsparung durch Zinsvergünstigung Modernisierungsumlage pro Jahr
1,85 €/m2 WFL 25,65 €/m2 WFL
250,00 €/m2 WFL x 0,74 % 27,50 €/m2 WFL – 1,85 €/m2 WFL
Modernisierungsumlage pro Monat
2,14 €/m2 WFL
25,65 €/m2 WFL ÷ 12 Monate
Netto-Kaltmiete vor Modernisierung
6,50 €/m2 WFL
Annahme1
Netto-Kaltmiete nach Modernisierung
8,64
€/m2
Verbot der Mietpreiserhöhung
9,75 €/m2 WFL
WFL
6,50 €/m2 WFL + 2,14 €/m2 WFL Mietwucher bei Erhöhung um mehr als 50 vom Hundert4 5 6
1 siehe Tab. 4.2 2 bis zu 50.000 € pro Wohneinheit, vgl. KfW – Kredit (Nr. 159) 3 vgl. Zinssätze für das Neugeschäft der deutschen Banken – Wohnungsbaukredit, Stand 01.02.2017 4 vgl. Wirtschaftsstrafgesetz 2010, § 5 Abs. 1 5 vgl. OLG Karlsruhe 1983, Az.: 3 RE-Miet 3/83 6 vgl. OLG Köln 1975, Az.: Ss. 147/75
Freie Finanzierungsformen wie Kreditfinanzierungen (Darlehen) oder Beteiligungsfinanzierungen (Immobilienfonds) werden an dieser Stelle nicht betrachtet, da sich diese nicht von den Finanzierungsarten bei Neubauprojekten unterscheiden. Finanzielle Anreize werden als wohnungspolitisches Instrument genutzt. Finanzierungsmöglichkeiten setzen sich aus Subventionen, Steuervergünstigungen und Transferzahlungen zusammen. [siehe Abb. 6.4] Es sind vor allem die Förderprogramme der KfW, Förderungen für städtische Sanierungsgebiete und die Wohnungsbauförderung zu beachten. Zudem gibt es Zuschüsse für die Nutzung erneuerbarer Energien oder für die Erhaltung von Denkmalen. Förderprogramme werden in Form von Fördermitteln zu einem überwiegenden Teil an Privatpersonen ausgezahlt. Dabei handelt es sich um Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen. [vgl. Neddermann/Weber 2016, S. 43 f.] Zu unterscheiden sind Fördergelder von öffentlichen Mit-
6
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
teln der Europäischen Union, der Bundesrepublik Deutschland und den Bundesländern. [vgl. Willwerth 2008, S. 119] Bundesmittel werden über die Förderbanken, Institute und Programme der KfW ermöglicht (z. B. Modernisierungsprogramme, Energiesparprogramme, KfW Förderungen). Landesförderinstitute (Förderbanken) stellen öffentliche Mittel für Investitionen zur Verfügung. [vgl. Investitionsbank Berlin (IBB) oder Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB)] Im Schwerpunkt Wohnen und Umbau werden u. a. Modernisierungsmaßnahmen, altersgerechtes Wohnen und die energetische Modernisierung gefördert. [www.ibb.de] Die Förderprogramme der Länder werden durch Richtlinien [Richtlinie zur Förderung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden in Baden-Württemberg] oder Verwaltungsvorschriften ergänzt [VwV-LWFPr 2015/ 2016 Baden-Württemberg]. Steuerrechtliche Aspekte werden bei privaten Eigentümern, die eine Immobilie eigenständig nutzen oder vermieten, vorrangig betrachtet. [vgl. Michels/Naarmann 1999, S. 20 f.] Es ergeben sich verschiedene Faktoren nach dem Einkommensteuergesetz (EStG), wie die Abschreibung der Herstellungskosten. [vgl. AHO 2006, S. 84–86] Bei Eigentumswohnungen werden zudem Gemeinschafts- oder Sondereigentum unterschieden. Investition (Mittelverwendung)
Finanzierung (Mittelherkunft)
KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen
Eigenleistungen: - Selbsthilfe des Bauherrn - (Bau-)Sparguthaben - Mieteinnahmen Rückstellungen: - Instandhaltungsrücklagen Zuschüsse: - Modernisierungsumlagen - Zins- und Kreditzuschüsse - staatliche Förderungen
KG 500 Außenanlagen und Freiflächen2
Steuervergünstigungen
Bauen im Bestand KG 100 Grundstück1 KG 200 Vorbereitende Maßnahmen1
Eigenkapital (EK)
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen
KG 600 Ausstattung und Kunstwerke2 KG 700 Baunebenkosten KG 800 Finanzierung
1 2
- Aufnahme eines marktüblichen Darlehens zu 1 % bis 5 % Fremdkapital (FK) (Bausparkasse, Landesförderinstitut, Kreditanstalt für Wiederaufbau)
Grundstück und Erschließung sind bereits vorhanden Außenanlagen und Freiflächen sowie Ausstattung gelten als Neubauleistungen
Abb. 6.4: Investition und Finanzierung bei Projekten im Bestand. [angelehnt an Kalusche/Herke 2016, S. 59]
6.4 Terminliche Anforderungen
6.4
Terminliche Anforderungen
Die Planungskonzeption erfordert die Auseinandersetzung mit dem Bestand, wodurch zusätzliche Kapazitäten der Objektplaner gebunden werden. Es sind Untersuchungen zur Lösungsvielfalt und den Konstruktionen (Wiederverwendung der Bauteile, behutsamer Eingriff in die Bausubstanz) zu beachten. Durch vertiefte Sachkenntnisse und höhere Sorgfalt ergibt sich ein zusätzlicher Zeitaufwand. Dieser steigt ebenso durch den erhöhten Arbeitsaufwand in der Bauausführung. Terminprobleme treten bei einer Unterbrechung der Planungs- und Bauprozesse auf. Ursachen liegen in einer unzulänglichen Planung bzw. Vorbereitung in der Bestandsaufnahme, da oftmals erforderliche Untersuchungen nicht durchgeführt wurden. Diese führen in der Bauausführung zu Planungsänderungen oder zu einer Neuplanung. Schon vorab können etwaige „Kapazitätsengpässe von Spezialisten“ bei Bestandsuntersuchungen oder Gutachten auftreten. [Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 13] Die Terminplanung im Bestand erfolgt dynamischer als beim Neubau, da erst mit einer abgeschlossenen Bauplanung alle erforderlichen Leistungen bekannt sind. Vor allem während der LPH 8 kann es aufgrund von Störungen (z. B. Schäden an verdeckten Bauteilen) zu Planungsänderungen kommen. Zu den Besonderheiten im Bestand zählen: – – – – – – –
Bauzustand (z. B. Altlasten, Schadstoffe) kleinteilige Arbeiten kurze Planungs- und Bauzeiten Logistik Nutzer und Grundstücksnachbarn technologische Probleme Vielzahl von Beteiligten und Interessen (z. B. Auflagen zum Denkmalschutz)
[vgl. Preuß 2013, S. 322] Die schnelle Folge von kurzen Arbeitsgängen und die Koordinierung der vielen Leistungsbereiche erfordern konsequente zeitliche Vorgaben und das Ineinandergreifen der Arbeiten. Baumaßnahmen bedingen einander und werden in zeitlicher Abhängigkeit durchgeführt. Einschränkungen für die Nutzer sind zu reduzieren. Gegebenenfalls sind die personellen Kapazitäten aufzustocken. Standardisierte Arbeitsverfahren sind oftmals nicht anwendbar. Bauverfahren und Geräte sind an den Bestand anzupassen. Ebenso werden oftmals Hilfskonstruktionen erforderlich. Dabei sind Zeitreserven einzuplanen, um unvorhergesehene Ereignisse auszugleichen. Um geringe Einschränkungen für die Mieter zur erreichen ist eine kurze Bauausführung erforderlich. Für den Bauherrn ergeben sich ein geringer Mietausfall und wirtschaftliche Konsequenzen. Die Nutzer sind vorab in der Ablaufplanung zu berücksichtigen. So sind z. B. Einschränkungen zu klären oder der Zugang zur Nutzungseinheit zu gewähren. Hierbei eignet sich die Einteilung in Bauabschnitte, wenn aufgrund des laufenden Betriebs oder der Nutzung, die Baudurchführung in einem Vorgang nicht möglich ist. Der Grobablaufplan enthält die Bauabschnitte und differenziert nach Wohneinheiten sowie Hauseingängen (Strangmodernisierung). Als Orientierung dienen dabei rund 10 bis 30 Arbeitstage pro Wohneinheit [vgl. Fahrenholtz 1980, S. 117] Die Mieter sind zeitnah im Projekt einzubinden, da Regelungen des BGB zu beachten sind. Dies betrifft die Modernisierungsankündigung drei Monate vor Beginn der
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
Arbeiten. [vgl. BGB 2018, § 555c] Empfehlenswert ist eine Ankündigung sechs Monate vor Beginn der Bauausführung, um die Mieter in den Planungsprozess zu integrieren. [vgl. Schmitz 1991, S. 543 f.] In der Terminplanung im Bestand können nicht dieselben Aufwandswerte wie beim Neubau angesetzt werden, da der Zeitaufwand für die kleinteiligen Arbeiten oder die Anpassungen an den Bestand zu beachten ist. Durch Abhängigkeiten der einzelnen Arbeitsschritte zueinander sind die Vorgänge beim PBiB störanfällig. Zudem werden die Dauern der Arbeiten unterschätzt, da diese im Bestand aufwendiger sind und Sonderlösungen bedingen. Zusätzliche Maßnahmen und Untersuchungen erhöhen den Zeitbedarf. In der Termin- und Kapazitätsplanung werden überschlägige Zeitangaben wiedergegeben. Der Balkenplan ist dabei als Darstellung übersichtlich und handhabbar. Der Ablauf erfolgt auf Grundlage der Analyse des Bestands nach der „Kapazitäts- und Zeitbestimmung“ und der „zeitlichen Koordination des Projekts“. [Schmitz 1989, S. 1689] Der Fokus liegt auf der Ausführung in Bauabschnitten bei gleichzeitiger Beachtung zusätzlichen Maßnahmen, wie den Abbrucharbeiten und Erweiterungen des Objekts.
6.5
Rechtliche Anforderungen
Rechtliche Anforderungen grenzen den Umfang der Maßnahme ein und sind normativ bestimmt. [vgl. Fuchsbichler 1990, S. 56] Die Pflichten der Vertragsparteien ergeben sich aus Verträgen und Gesetzen. Belange des öffentlichen Rechts (öffentliches Baurecht) und zivilrechtliche Interessen (privates Baurecht) sind zu unterscheiden. [vgl. Locher/Locher 2012, Rn. 1] Dies dient dem Ziel, weitere Lösungen zu entwickeln, um die Genehmigungsfähigkeit des Bestandsobjekts zu gewährleisten. Im privaten Baurecht werden die „Rechtsbeziehungen der [...] Beteiligten“ zueinander geregelt. [Locher/Locher 2012, Rn. 6] Das öffentliche Baurecht hingegen bezieht sich auf die planungsrechtlichen Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB) sowie die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen der Landesbauordnungen (LBO). [vgl. Albrecht/Weiß 2008, S. 61] Die Bauordnung berücksichtigt rechtliche Aspekte wie Genehmigungsverfahren und Regelungen zum Brandschutz. Daneben werden im Baunebenrecht alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften zusammengefasst, die über die Anforderungen des BauGB und der LBO hinausgehen. Detailliert behandelt wird das Denkmalschutzgesetz (DSchG) und die Energieeinsparverordnung (EnEV). Auf die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften u. a. zum Arbeits-, Boden-, Immissionsund Naturschutz wird an dieser Stelle ausschließlich hingewiesen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass Bauherren und Planer die rechtlichen Aspekte oftmals nicht angemessen bewerten. So wird der Bestandsschutz falsch eingeschätzt oder das Urheberrecht nicht genügend beachtet. [vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 5]
6.5.1 Bauplanungsrecht Das Bauplanungsrecht regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans sowie im Außen- und Innenbereich. Anforderungen an Bestandsobjekte sind bei Änderungen oder Erweiterungen zu beachten. [vgl. Ringel/Harlfinger/Schönfeld 2006, S. 5] Wird die Nutzung aufgegeben, ergeben sich weitere Konsequenzen. So ist z. B. der Bestandsschutz nicht anwendbar. [vgl. Hoppe/Bönker/Grotefels 2010, § 2 Rn. 62] Eine Nutzungsände-
6.5 Rechtliche Anforderungen
rung kann ebenso eine Prüfung des Sachverhalts ergeben, „sobald die jeder Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite überschritten wird und der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität zukommt“. [BVerWG 1990, Az.: 4 C 49.89] Unabhängig von der Art der baulichen Maßnahme liegt eine Nutzungsänderung nach Paragraf 29 BauGB vor, wenn eine intensivere Nutzung vereinbart wird. [vgl. BVerwG 2000, Az.: 4 B 28.00] Im Allgemeinen Städtebaurecht werden die Veränderungssperre im Planbereich [vgl. BauGB 2015, § 14 Abs. 4] sowie die Teilung von Grundstücken durch Erklärung des Eigentümers und die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) betrachtet. [vgl. BauGB 2015, § 19 f.] [vgl. Hoppe/Bönker/Grotefeld 2010, § 10 Rn. 46] Im Besonderen Städtebaurecht hingegen werden Maßnahmen zur „Behebung städtebaulicher Missstände“ [BauGB 2015, § 136 Abs. 2], d. h. Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen beschrieben. [vgl. Ringel/Harlfinger/Schönfeld 2006, S. 5]
6.5.2 Bauordnungsrecht Das Bauordnungsrecht ergibt sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen. Im Besonderen sind bauaufsichtliche Regelungen und Genehmigungsverfahren geregelt. Dies betrifft bauliche Maßnahmen wie Modernisierungen und Umbauten. Instandhaltungsarbeiten sind grundsätzlich verfahrensfrei. [vgl. Musterbauordnung 2012, § 62 Abs. 4] Wesentliche Kriterien sind: – –
Abstandsflächen (bei Erweiterung, Aufstockung und Lückenbebauung) Brandschutz
Des Weiteren sind Verwaltungsvorschriften und -richtlinien zu beachten. Hierbei ergeben sich Anforderungen aus Stellplatz- oder Spielplatzverordnungen sowie dem Gestaltungsleitfaden der Städte und Kommunen.
6.5.3 Bestandsschutz Nach dem Grundgesetz besteht die Eigentumsgarantie. Dies umfasst den nicht näher geregelten Bestandsschutz: „Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet.“ [Grundgesetz 2014, Art. 14 Abs. 1] Der Bestandsschutz ist somit nicht an aktuelle technische und rechtliche Anforderungen gebunden. Zu unterscheiden ist zum einen der passive Bestandsschutz, wenn ein „funktionsgerecht nutzbarer Bestand“ die „frühere materiale Legalität“ und die „Fortdauer der Nutzung“ erfüllt. [Giebler 2008, S. 28] Bauliche Anlagen können genutzt werden, obwohl diese als Neubau nicht zulässig wären. Weiterhin ist der formelle und materielle Bestandsschutz zu beachten, der auf die ursprünglich rechtmäßige Errichtung des Objekts – nach der Baugenehmigung und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften – abzielt. [vgl. Hoppe/Bönker/Grotefels 2010, § 2 Rn. 59 f.] Im Gegensatz dazu bedingt der aktive Bestandsschutz die Änderung eines Objekts bei Abweichungen von baurechtlichen Anforderungen, wenn der „Charakter in der wesentlichen Substanz erhalten bleibt“. [Bielefeld/Wirths 2010, S. 201] Dies findet bei Modernisierungs- sowie Umbaumaßnahmen Beachtung und schließt die Instandhaltung i. d. R. aus. [vgl. Gölkel/Schächer 2011, S. 66] Bei Änderungen und Eingriffen in die Bestandsstruktur unterscheiden sich die aktuellen bautechnischen Vorschriften von den geltenden Regelungen zum Errichtungszeitpunkt. Es ist zu klären, wie mit dem Bestand umzugehen ist und welche bautechnischen Nachweise zu erbringen sind. Besteht ein „Funktionszusammenhang“ zwischen Bestandsobjekt und dem Schutz dienenden Maßnahmen, ist der Bestandsschutz anwendbar. [Hop-
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6
6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
pe/Bönker/Grotefels 2010, § 2 Rn. 63] Insbesondere sind Bauteile zu beachten, die nach den nicht mehr geltenden technischen Regeln erbaut wurden. Hierbei sind Nachweise für die unmittelbar von den Änderungen betroffenen Bauteile zu führen. Der Bestandsschutz erlischt, wenn bauliche Maßnahmen umfassend durchgeführt werden, sodass diese einem Neubau entsprechen. [vgl. ARGEBAU 2008, S. 2–4] Eingriffe in das Tragwerk, bauphysikalische und brandschutztechnische Arbeiten sowie Nutzungsänderungen bedingen eine Neubewertung des Bestandsschutzes. Eine Ausnahme bildet die Standsicherheit. Seitens der Bauaufsichtsbehörden werden baurechtliche Verfügungen erlassen und Nutzungen untersagt, wenn eine Gefahr für Gesundheit und Leben besteht. [vgl. ARGEBAU 2008, S. 1] Es gilt der Grundsatz, dass „die ursprüngliche Standsicherheit der baulichen Anlage weiterhin nicht gefährdet“ sein darf. [ARGEBAU 2008, S. 1] Zu nennen ist dabei die Entwicklung der Schnee- und Erdbebenlasten. [vgl. DIN EN 1991-1-3 und DIN EN 1998-1-1]
6.5.4 Baunebenrecht Das Baunebenrecht behandelt alle Anforderungen, die über die öffentlich-rechtlichen Regelungen des BauGB und der LBO hinausgehen und die sich auf die Planung und Nutzung von baulichen Anlagen auswirken. [siehe Tab. 6.4] Tab. 6.4:
Baunebenrechtliche Anforderungen im Bestand. [Auswahl]
Thema
Gesetz oder Rechtsverordnung
Arbeitsschutz
Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG)
Barrierefreiheit
Behindertengleichstellungsgesetz (BGG)
Bodenschutz
Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG)
Denkmalschutz
Denkmalschutzgesetz (DSchG)
Energieeinsparung
Energieeinsparverordnung (EnEV)
Immissionsschutz
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG)
Naturschutz
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
Schadstoffe
Gefahrstoffverordnung (GefStoffV)
Vermessung
Vermessungs- und Katastergesetz (VermKatG)
Im Folgenden werden einzelne Regelwerke auszugsweise erläutert. Aufgrund der besonderen Bedeutung wird die Energieeinsparverordnung detailliert beschrieben. Der Immissionsschutz beinhaltet u. a. den Schallschutz und den Umgang mit Luftverunreinigungen. Zu beachten sind Mindestanforderungen zum Schutz der Nutzer. [vgl. DIN 41091:2016-07] So sind bei fortlaufender Nutzung die Mieter während der baulichen Maßnahme Immissionen (z. B. Baulärm) ausgesetzt. An die Barrierefreiheit gelten dieselben Anforderungen wie beim Neubau [vgl. DIN 180251:1992-12 und DIN 18025-2:1992-12]. Aufgrund der Gegebenheiten im Bestand sind diese meist bautechnisch nicht umsetzbar oder mit hohem Aufwand verbunden. Neben den Maßnahmen zur Vermeidung von motorischen Einschränkungen sind ebenso audiovisuelle Barrieren zu minimieren.
6.5 Rechtliche Anforderungen
In der Gefahrstoffverordnung werden die zu mindernden Schadstoffe und Belastungen in den Bauteilen sowie die Gesundheitsgefahr der Nutzer infolge von Kontaminationen (z. B. Hausschwamm oder Schimmel) dargestellt. Der Denkmalschutz bezieht sich auf den Schutz von kulturhistorisch bedeutsamen Gebäuden oder Anlagen. Es ergeben sich zusätzliche Anforderungen an die Plan- und Datengrundlage: – – – – – –
Rot-Gelb-Plan (Abbruch, Neubau, Änderungen) Bauphasenplan (Darstellung der baulichen Änderungen im Lebenszyklus) Bindungsplan (Bewertung des Bestands) Schadensplan (Kartierung von Schäden an den Bauteilen) Bestandsplan (formtreues Aufmaß) Verlustplan (Abbruch denkmalgeschützter Bauteile)
6.5.5 Energieeinsparverordnung Die Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist für den Objektplaner eine umfangreiche Aufgabe. Es sind nicht ausschließlich die derzeitigen, gesetzlichen Mindestanforderungen zu beachten – ergänzend müssen ebenso zukünftige Entwicklungen berücksichtigt werden. [vgl. Borchert 2008, S. 26] Die Qualifizierung zum Erstellen der Nachweise (Energieausweis) ist föderativ geregelt. [vgl. EnEV 2014 § 21 Abs. 1] [vgl. Jäger/Sohn 2014, S. 10] Die energetische Betrachtung des Objekts betrifft nicht ausschließlich die Fassade. Um die Vorgaben der EnEV umzusetzen, sind u. a. die Technischen Anlagen und die Lüftung einzubeziehen. Im energetischen Planungskonzept werden der gesamte Lebenszyklus des Objekts und die Nutzungskosten betrachtet. Zu unterscheiden sind das Bauteil- und das Referenzgebäudeverfahren. Im Bauteilverfahren gelten die in der EnEV geregelten Höchstwerte für einzelne Bauteile, welche rund 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betreffen. [vgl. EnEV 2014, § 9 Abs. 3] Die Prozent-angabe bezieht sich auf die Ausrichtung der Bauteile (z. B. Nordfassade). [vgl. Jäger/Sohn 2014, S. 9] Jedoch ist es angebracht, das gesamte Objekt in der energetischen Planung zu berücksichtigen. Die „objektbezogene Betrachtung [...]“ erfordert „einen ganzheitlichen Ansatz“ und eine „Bewertung der Gebäudehülle“. [Hirschberger 2013, S. 140 f.] Bei Einzelmaßnahmen sind Schnittstellen und Anschlüsse einzubeziehen. [vgl. Jäger/Sohn 2014, S. 13] Im Referenzgebäudeverfahren wird der Jahresprimärenergiebedarf ermittelt, welcher den Energiebedarf des Referenzgebäudes um nicht mehr als 40 Prozent überschreiten darf. [vgl. EnEV 2014, § 9 Abs. 1] Die zu berücksichtigenden bauphysikalischen Anforderungen [vgl. Haas-Arndt/Ranft 2011, S. 31] gliedern sich in: – Wärme- und Feuchteschutz – Wärmebrücken – Luftdichtheit – solare Wärmegewinne Bei einer Erweiterung des Bestands ist die zusätzliche Nutzungsfläche (NUF) nach DIN 277 ausschlaggebend. Erhöht sich diese um bis zu 50 m2 NUF, gelten die Anforderungen der Bauteile für kleinere Gebäude, wenn kein Wärmeerzeuger eingebaut wird. Beträgt die Erweiterung mehr als 50 m2 NUF, gelten die Anforderungen des sommerlichen Wärmeschutzes nach EnEV. [vgl. EnEV 2014, § 9 Abs. 4]
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
An denkmalgeschützten Objekten ist eine energetische Modernisierung der Fassade nicht möglich ohne die gestalterische Qualität zu beeinträchtigen. In der EnEV sind diesbezüglich potenzielle Ausnahmen und Befreiungen geregelt. „Bei besonders erhaltenswerter Bausubstanz“ sind die Anforderungen der EnEV nicht anzuwenden, wenn – –
das Erscheinungsbild beeinträchtigt wird oder die Maßnahme zu unangemessen großem Aufwand führt.
[EnEV 2014, § 24] Letzteres ist möglich, wenn die Maßnahmen „in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen“. Ein Nachweis ist durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erbringen. [EnEV 2014, § 25] Nach EnEV ist ebenso eine Nachrüstpflicht zu beachten, die folgende Maßnahmen betrifft: – – –
den Austausch der Heizungsanlagen, die vor dem 01. Oktober 1978 errichtet wurden die nachträgliche Dämmung von ungedämmten und zugänglichen Wärmeverteilungsund Warmwasserleitungen die nachträgliche Dämmung von Decken beheizter Räume zum nicht beheizten Dachraum (oberste Geschossdecken)
[vgl. EnEV 2014, § 10]
6.5.6 Privates Baurecht Das private Baurecht bildet die Grundlage für zivilrechtliche Verträge (Bauvertragsrecht) und damit das Rechtsverhältnis der am Bau Beteiligten. Hierzu gehören Regelungen zwischen dem Bauherrn und den Ausführenden Firmen (Unternehmenseinsatzformen) bzw. zwischen dem Bauherrn und dem Objektplaner. Das Rechtsverhältnis zwischen Bauherrn und Ausführender Firma wird hier nicht untersucht, da dies überwiegend in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) behandelt wird. Vielmehr wird das Rechtsverhältnis zwischen Bauherren und dem Objektplaner diskutiert. Zudem sind Vorschriften wie das Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) für private Eigentümer, das Urheberrecht sowie das Miet- und Nachbarschaftsrecht zu beachten. Letztgenannte werden im Anschluss beschrieben.
6.5.7 Vertragsrecht Der Leistungserfolg des Objektplaners ergibt sich aus dem Vertrag mit dem Bauherrn. Jedoch bleiben die Beschreibungen und Regelungen beim PBiB meist unpräzise, was aus den Gegebenheiten des Bestands resultiert. Bei Vertragsabschluss können die Inhalte oftmals nicht ausreichend dargestellt werden, da der Umfang der baulichen Maßnahmen in wirtschaftlicher und technischer Hinsicht nicht ohne Voruntersuchungen zu erfassen ist. Erst nach Auftragserteilung wird das Ausmaß der Arbeiten schrittweise ersichtlich. [vgl. Jansen 2013, S. 1] Eine an das Leistungsbild der HOAI orientierte vertragliche Vereinbarung hat zur Folge, dass der Objektplaner die vereinbarten Arbeitsschritte als Teilerfolg schuldet. [vgl. BGH 2004, Az.: VII ZR 259/02]
6.5 Rechtliche Anforderungen
Eine detaillierte Dokumentation der Vertragsprozesse und der Leistungsinhalte ist erforderlich. Bei der Vertragsgestaltung sind folgende Inhalte zu beachten: – – – – – – – – –
Abgrenzung der Bauherrenaufgaben Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik Beachtung des Denkmal- und Bestandsschutzes Begrenzung der Haftung Besonderheiten im Bestand Einbindung von Sonderfachleuten Festlegen der Honorarberechnung (Umbauzuschlag, mitzuverarbeitende Bausubstanz) Haftungsrisiko bei nicht erbrachten Leistungen Leistungsdefinition (Leistungsbild, Besondere Leistungen)
[vgl. Fahrenbruch/Langen 2012, S. 17] Die werkvertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich der a. a. R. d. T. sind für den Bauherrn von besonderer Bedeutung. Es ist zu vereinbaren, inwiefern von technischen Regelungen abgewichen werden darf, um z. B. die Belange des Denkmalschutzes zu erfüllen. Ungenügende vertragliche Be-stimmungen führen zu juristischen Auseinandersetzungen. [vgl. Albrecht/Weiß 2008, S. 65] Die Rechtsprechung geht bei Mängelschäden und Verjährungsfristen von denselben Erfordernissen wie beim Neubau aus. [vgl. Cuypers/Böhm 1995] Seitens des Architekten liegt eine mangelhafte Leistungserfüllung vor, wenn die Planung nicht: – – –
dauerhaft genehmigungsfähig ist den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht die wirtschaftlichen Grundlagen des Planungsvertrags erfüllt
[vgl. Theißen/Stollhoff 2012, S. 42]
6.5.8 Urheberrecht Änderungen an Bestandsobjekten betreffen das Urheberrecht des Architekten, der das Objekt ursprünglich geplant hat. Der Urheberschutz schließt nicht jedes Gebäude ein. Konflikte treten bei entsprechender Gestaltungshöhe und Würdigkeit auf, was vor allem auf Sonderbauten zutrifft. Der Urheberrechtsanspruch kann sich aus der Planung, als auch aus dem Bestandsobjekt heraus entwickeln. Grundsätzlich ist das Urheberrecht ebenso auf Zweckbauten (Wohnimmobilien) anzuwenden. [vgl. BGH 1957, Az.: I ZR 236/55] Der Urheberrechtsanspruch ist durch individuelle Merkmale definiert, die von der typischen Gestaltung abweichen. Dabei sind u. a. die äußere Gestalt und das Innenraumkonzept entscheidend. Probleme ergeben sich aus den fehlenden Nutzungsrechten des Eigentümers eines Bestandsgebäudes. [vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 57 f.]
6.5.9 Miet- und Nachbarschaftsrecht Das Nachbarschaftsrecht regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer von nebeneinanderliegenden Grundstücken zueinander. Bei Maßnahmen im Bestand auf dem benachbarten Grundstück besteht eine Duldungspflicht. Jedoch gibt es Ausnahmen [vgl. NachbG Bln 2009, § 16a], wenn bei baulichen Maßnahmen einzelne Bauteile (z. B. Wärmedämmverbundsysteme)
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6 Allgemeine Anforderungen im Bestand
über die Grundstücksgrenze hinausragen. [vgl. OLG Karlsruhe 2009, Az.: 6 U 121/09] Zusätzlich ist das Notwegrecht [vgl. BGB 2018, §§ 917, 918] sowie das Hammerschlags- und Leiterrecht gemäß dem privaten Nachbarrecht zu gewährleisten. [vgl. NachbG Bln 2009, §§ 17, 18] Aus dem Mietrecht ergeben sich weitere Regelungen, die bei bauliche Maßnahmen in bewohnten Objekten zu beachten sind: – – – – – –
Duldungspflicht der Mieter Bereitstellung von Provisorien Modernisierungsvereinbarung Mietminderung Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags
[vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 63–65] [vgl. BGB 2018, §§ 549–577]
6.6 Literaturverzeichnis Eine vollständige Auflistung verwendeter Literatur befindet sich im Literaturverzeichnis am Ende dieses Buches. Die folgende Auflistung enthält bedeutende Literatur zum Kapitel 6 (Allgemeine Anforderungen): Brock, Harald; Schilder, Hendrik; Strupp, Daniel: Rechtssicherheit beim Bauen im Bestand. Köln: R. Müller Verlag, 2011. Diederichs, Claus Jürgen: Grundlagen der Projektentwicklung – Teil 1. In: Bauwirtschaft, Jg. 48 (1994), Heft 11, S. 43–49. Diederichs, Claus Jürgen; Streck, Stefanie (Hrsg.): Entwicklung eines Bewertungssystems für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen. Stuttgart: Fraunhofer IRB Verlag, 2003. Herke, Sebastian: Verfahren der Kostenermittlung, Kostenkontrolle, Kostensteuerung – Altbau. In: Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): Handbuch Kostenplanung. BKI: Stuttgart, 2019. Herke, Sebastian; Lechner, Hans: Bauen im Bestand – Grundlagen und Beispiele. In: Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): Handbuch HOAI 2013. Stuttgart: BKI, 2013, S. 159–186. Ringel, Johannes; Bohn, Thomas; Harlfinger, Thomas: Objektentwicklung im Bestand – aktive Stadtentwicklung und Potentiale für die Immobilienwirtschaft. In: Zeitschrift für Immobilienökonomie, Jg. 3 (2004), Heft 1, S. 44–56. Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV), in der Fassung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert am 18. November 2013 (BGBl. I S. 3951).
7
Prozessanforderungen im Bestand
Die in der Planung auftretenden Prozessanforderungen gliedern sich in allgemeine Anforderungen, die keiner spezifischen Leistungsphase zuzuordnen und im gesamten Projekt präsent sind. Zudem treten weitere Anforderungen im Planungs- und Bauablauf auf, die entsprechend den Leistungsphasen nach HOAI beschrieben werden.
7.1
Allgemeine Prozessanforderungen
Neben den besonderen Anforderungen [siehe Kapitel 6] offenbaren Bestandsobjekte Vor- und Nachteile für den Bauherrn. Im Neubau vermitteln ausschließlich Pläne und Darstellungen einen Eindruck vom fertigen Gebäude. Beim PBiB ist das Objekt bereits vorhanden und unterstützt den Bauherrn bei der räumlichen Vorstellung. Jedoch erfordert das vom Architekten eine andere Herangehensweise als beim Neubau und „verlangt in der Regel mehr Können und Erfahrung“ [Neddermann 2007 (a), S. 38], da sich der Objektplaner individuell mit dem Bestand auseinandersetzen muss. Ausgangspunkt ist nicht der Entwurf, sondern der Umgang mit dem bestehenden Objekt. Bei jedem Projekt ist eine differenzierte Vorgehensweise erforderlich. Es ergeben sich bei funktional ähnlichen Projekten Unterschiede, die aus dem Bauzustand resultieren und außerdem die technischen sowie die wirtschaftlichen Möglichkeiten beeinflussen. Die Anforderungen und Ziele des Bauherrn sind mit dem Gebäude abzugleichen und unterliegen objektspezifischen Einschränkungen. [vgl. Neddermann 2007 (b), S. 50] Ein systematisches Vorgehen ermöglicht das Erkennen von Lösungen bei Bestandsobjekten. Die Planung passt sich den Gegebenheiten an. [vgl. Breitling/Cramer 2007, S. 160] So stellen gewachsene Strukturen den Planer vor neue Herausforderungen. Vereinfacht wird dies im Folgenden an einem städtischen Gefüge verdeutlicht. In der Neubauplanung sind dem Architekten die anzuwendenden Prozesse bekannt. Arbeitsschritte werden oftmals entsprechend den Leistungsphasen der HOAI erbracht. Während beim Neubau vom großen zum kleinen Maßstab geplant wird, ist beim Bestandsobjekt das Detail ausschlaggebend. Prozesse variieren im Leistungsumfang, von Einzelmaßnahmen (Instandhaltung) bis zum vollständigen Umbau. Bereits in den frühen Planungsphasen werden Bauteile detailliert betrachtet und es sind vor allem Einzelvorschläge erforderlich, die das gesamte Konzept beschreiben. [vgl. Bundesamt für Konjunkturfragen 1995, S. 24] Unterschiedliche Faktoren beeinflussen die Planungsprozesse: – – – – – –
Anforderungen an den Denkmalschutz und das Bauordnungsrecht Anforderungen an den fortlaufenden Betrieb oder die Nutzung Anwendung der allgemein anerkannten Regeln der Technik Baumethoden und Mischformen Einschränkung hinsichtlich Logistik und Infrastruktur Erhaltungszustand der Bausubstanz
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_7
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7
7 Prozessanforderungen im Bestand
– – – –
Planungs- und Ausführungsänderungen Qualifikation der Auftragnehmer Wiederholung von Planungsleistungen Zugänglichkeit von Informationen für die Projektbeteiligten
[vgl. Pfeiffer et al. 2006, S. 31] [vgl. Herke/Lechner 2013, S. 159] [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 13] Die Erfahrung im Umgang mit dem Bestand ist von entscheidender Bedeutung. Komplexe Vorgänge sind erst durch eine intensive Auseinandersetzung mit dem Objekt und den Austausch aller Beteiligten verständlich. [vgl. Gibbins 1977, S. 81] Dabei sind die Potenziale des Bestands mit dem Bedarf des Bauherrn in der Projektvorbereitung und der Grundlagenermittlung abzugleichen. [siehe Abb. 7.1] Planen und Bauen im Bestand Bestandsuntersuchung Neubau Bedarf
+
Potenziale des Bestands
Strategie für den Bestand
Strategie
Planung
Ausführung
Nutzung
Abb. 7.1: Planungsprozess im Neubau und im Bestand.
7.1.1 Rückkoppelung Im Planungs- und Bauprozess stehen die Leistungen in Beziehung zueinander. Dies betrifft die unmittelbar aufeinander folgenden sowie alle weiteren Leistungen. [vgl. Pfarr 1972 (a), S. 8] Zu unterscheiden sind Vor- und Rückkoppelung, welche jeweils im Regelkreis bearbeitet werden. Rückkoppelung beschreibt den iterativen Planungsprozess. Je komplexer, desto mehr Schleifen werden durchlaufen, um eine optimale Lösung zu finden. In der ursprünglichen Fassung der HOAI wird die Rückkoppelung auf den gesamten Planungsprozess und damit auf alle Objektund Fachbereiche übertragen. [vgl. Pfarr 1999, S. 83] Rückkoppelungen resultieren ebenso aus Planungsänderungen [vgl. Schramm 2004] und sind als Wiederholungen im Projekt fortwäh-
7.1 Allgemeine Prozessanforderungen
rend erforderlich. Die Planung eines Objekts sieht die detaillierte Bearbeitung von einer zur nächsten Leistungsphase vor. Jede Leistungsphase bildet eine Grundlage für die weitere Planung. Die ausgearbeiteten Ergebnisse werden mit der vorherigen Phase überprüft und mit dem Bedarf des Bauherrn abgeglichen. In den „ersten, primär kognitiven Phasen“ werden die Teilaufgaben wiederholt, um die Präzisierung und Konkretisierung der Planungsprozesse zu fördern. [Grochla 1982, S. 45] Die Bearbeitung erfolgt zyklisch. In der HOAI spiegelt sich dies in den Leistungsphasen 2 (Vorplanung), 3 (Entwurfsplanung), 4 (Genehmigungsplanung) und 5 (Ausführungsplanung) wider, in denen ein mehrfaches Wiederholen von Teilleistungen erforderlich ist. [vgl. Grochla 1982, S. 45] Zu unterscheiden sind zum einen die Rückkoppelung in der jeweiligen Leistungsphase und zum anderen Planungsänderungen auf mehrere, bereits abgeschlossene Leistungsphasen. Aufgrund unzureichender Bestandsuntersuchungen sind im Projektverlauf unvorhergesehene Störungen zu berücksichtigen, die bis in die Grundlagenermittlung zurückreichen. Im Neubau werden Leistungen vom Objektplaner vorausgedacht und dann in der Planung umgesetzt. Bei der Anwendung auf das PBiB ergeben sich Einschränkungen, da Erkenntnisse erst in späteren Leistungsphasen gewonnen werden. Die vom Objektplaner erarbeiteten Lösungen werden unbrauchbar und bereits durchgeführte Arbeitsschritte müssen erneut erbracht werden. [vgl. Herke/Lechner 2013, S. 160] Eine Wiederholung von Leistungen ist nicht berechenbar, da diese von undefinierbaren Planungsänderungen abhängig sind. Meisel beschreibt das „fehlertolerante Planen“ als Aufgabe des Objektplaners. [Meisel 2005, S. 114 f.] In den Leistungsphasen werden einzelne Prozesse in unterschiedlichem Detaillierungsgrad durchgeführt. Als Beispiel dienen die Termin- und Kostenplanung, welche entsprechend dem Projektfortschritt erweitert werden, z. B. von der Kostenschätzung bis zur Kostenfeststellung. Beim PBiB sind weitere Leistungen durchzuführen. Entweder werden die Leistungen der Objektplanung am Bestand überprüft (Ortsbesichtigung) oder weitere Informationen über das Objekt ermittelt (Bestandsuntersuchung).
7.1.2 Planungsänderung Planungsänderungen betreffen zum einen die durch den Bauherrn verursachten Änderungen. Diese sind nicht projektspezifisch und somit ebenso bei Neubauprojekten anzutreffen. Zum anderen sind die durch das Objekt hervorgerufenen Änderungen zu nennen, die im Folgenden diskutiert werden. Die durch den Bestand verursachten Planungsänderungen gelten als Störungen und haben Auswirkungen auf den Leistungsumfang sowie das Leistungsbild des Architekten. Sie beschreiben Abweichungen vom Bausoll und erfordern eine wiederholte Bearbeitung bereits abgeschlossener Planungsleistungen. Infolge unzureichender Kenntnisse zum Bestand und durch in späteren Leistungsphasen entdeckte Schäden am Gebäude können Änderungen auftreten. Zudem führen Munitionsfunde oder später festgestellte Bauteilschäden zu Abweichungen in der Planung. Durch umfangreiche Bestandsuntersuchungen können Risiken gemindert werden. Änderungen in der Planung lassen sich nur mit zusätzlichem Aufwand umsetzen [vgl. Herke/Lechner 2013, S. 176], wobei der jeweilige Umfang vom Zeitpunkt des Auftretens der Störung im Planungsprozess abhängig ist. Einzelne Leistungen sind aufgrund neuer Erkenntnisse wiederholt durchzuführen. Planungsänderungen treten vorwiegend nach der Ausführungsplanung auf. In den ersten LPH entstehen wenige Änderungen. Da diese ein Bestandteil der Lösungsvarianten sind, werden größtenteils neue Informationen zum Bestand erarbeitet. [vgl. HOAI 2013, Anlage 10] [vgl. Lechner/Stifter 2012, S. 97] Neue Erkenntnisse, die sich wäh-
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rend der Bauausführung in der LPH 8 herausbilden, führen zu Planungsänderungen in den ersten Leistungsphasen. Infolgedessen wird eine Unterbrechung der Bauausführung erforderlich, da bereits erbrachte Leistungen wiederholt werden. [siehe Abb. 7.2] Die Planungsleistungen sind nicht in der jeweiligen LPH anzuordnen, in der die Störung erstmalig auftritt. Es sind Planungsänderungen in abgeschlossenen Leistungsphasen notwendig, da teils umfangreiche Grundleistungen, z. B. bauordnungsrechtliche Belange in der LPH 4, neu bearbeitet werden. [vgl. Lechner/Stifter 2012, S. 31] Planungsänderungen lassen sich abwenden, indem umfangreiche Untersuchungen zum Objekt durchgeführt werden und das Leistungsbild lückenlos beschrieben wird. Jedoch können nicht alle Leistungen von vornherein erkannt und im Leistungsbild definiert werden. Eine Risikobetrachtung ermöglicht die frühzeitige Identifikation von Problemen. Ursachen hierzu werden analysiert und fließen in die Planungsentscheidung ein. Eine Anpassung der Planung oder der Ausführung vor Ort erfordert ebenso eine hohe Flexibilität von den Auftragnehmern. Änderungen bedürfen einer gesonderten vertraglichen Berücksichtigung. [vgl. AHO 2006, S. 83] Das Änderungsmanagement ist frühzeitig festzulegen, wobei zwischen „Planungsänderungen und Änderungen aus der Bestandssituation“ zu unterscheiden ist. [Preuß 2013, S. 319] Vor allem aus dem Bestand resultiert ein erhöhtes Nachtragsrisiko [vgl. Lippert 2012, S. 59], das sich auf den Leistungsumfang des Objektplaners auswirkt. [vgl. Racky/Federowski 2013, S. 86]
LPH 2 (Vorplanung) LPH 3 (Entwurfsplanung) LPH 4 (Genehmigungsplanung)
Planungsänderung
LPH 1 (Grundlagenermittlung) Rückkoppelung (Lösungsvarianten)
LPH 5 (Ausführungsplanung)
LPH 6 (Vorbereitung der Vergabe) LPH 7 (Mitwirkung bei der Vergabe)
LPH 8 (Objektüberwachung) LPH 9 (Objektbetreuung)
Abb. 7.2: Abgrenzung von Rückkoppelung und Änderung im Planungsprozess.
Rückkoppelung
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7 Prozessanforderungen im Bestand
7.1 Allgemeine Prozessanforderungen
7.1.3 Risiko Risiko beschreibt die Eintrittswahrscheinlichkeit von Abweichungen (Wagnis) zu den Projektzielen und wird als Prognose dargestellt. Diese ist sowohl negativ (Gefahr) als auch positiv (Chance) zu bewerten. [vgl. DIN EN ISO 9000:2015-11, 3.7.9 Risiko] Negative Abweichungen sind Störungen im Planungsprozess und stellen eine reale Bedrohung für den Erfolg des Projekts dar. Eine Auflistung der Risikoarten wird im Kapitel 8.4 vorgenommen. [siehe Tab. 8.12] Im Planungsprozess ergeben sich ebenso Chancen, die aus dem Bestandsobjekt resultieren: – – – –
anwendbarer Bestandsschutz kurze Bauzeit der Teilleistungen unkomplizierte Baugenehmigung vorhandene Erschließung
Rechtliche Risiken bestehen bei der Vertragsgestaltung zwischen dem Bauherrn und dem Objektplaner sowie dem Bauherrn und den Ausführenden Firmen. Seitens der Objektplanung ist das Bausoll detailliert durch Leistungsverzeichnisse zu definieren. Das Planungssoll beim PBiB ist hingegen nicht eindeutig beschrieben. Folgende Risiken bestehen für den Bauherrn: – – – – – – –
Definition des Bausolls Erfüllung des Bedarfs Imagewandel des Bestands Konflikte zwischen den Projektbeteiligten Kosten für die Vorfinanzierung von Gutachten und Untersuchungen Kostensicherheit besteht erst nach den ersten Planungsphasen Mietausfall durch Umzug oder Mietminderung, Kosten für Ersatzwohnung
Für den Objektplaner ergeben sich Risiken hinsichtlich Planungsaufwand und -restriktion sowie der Haftung. Daraus resultieren Leistungs- und Sorgfaltspflichten. So bleiben trotz durchgeführter Bestandsuntersuchungen oft Risiken bestehen. Aufgrund hoher Kosten werden zudem nicht alle erforderlichen Untersuchungen beauftragt. Dies erfordert eine Akzeptanz der Risiken durch den Bauherrn. [vgl. Lippert 2012, S. 49] Unzutreffende Schlussfolgerungen und Planungsentscheidungen auf Grundlage der durchgeführten Untersuchungen können im gesamten Prozess auftreten. Diese Abweichungen vom üblichen Risikoverhältnis und die damit verbundene Schadensanfälligkeit beeinflussen ebenso die Haftungsrisiken. [vgl. Dittert 1989, S. 1290] So liegt das Genehmigungsrisiko grundsätzlich beim Objektplaner, da die Planung als Werk dauerhaft genehmigungsfähig sein muss. Abweichungen im Vertrag sind gesondert zu beschreiben. [vgl. BGH 2011, Az.: VII ZR 8/10] Baugrundrisiken oder auftretende Schäden (z. B. Schimmelbefall) sind vertraglich kaum ausschließbar. [vgl. Schattenfroh 2011, S. 36 S. 42] So muss dem Bauherrn die Bedeutung der Risikoübernahme bewusst sein. Eine einfache Regelung ist in den meisten Fällen nicht ausreichend. [vgl. BGH 2015, Az.: VII ZR 50/15] Zudem ist das Bestandsrisiko zu beachten, welches sich aus dem Bauzustand des Objekts ergibt. [vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 5] Zu nennen sind Altlasten, Bausubstanz und Kontamination des Bestands. Die Störanfälligkeit wirkt sich auf das Projekt sowie die Kosten, Termine und Qualitäten aus. Risiken sind durch eine vorab durchgeführte Analyse zu identifizieren und im Planungsprozess zu berücksichtigen. [siehe Kapitel 8.4]
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7 Prozessanforderungen im Bestand
7.1.4 Komplexität Der Freiheitsgrad in der Planung bei Neubauprojekten ist hoch. Der Bedarf sowie die Ziele des Bauherrn bestimmen die Strategie des Bauprojekts. Dem Objektplaner sind im Neubau hinsichtlich der Umsetzung der Anforderungen im Entwurf wenige Zwänge gesetzt. Eine Ausnahme bilden baurechtliche Einschränkungen oder konstruktive Möglichkeiten in der Bauausführung. Beim Planen und Bauen im Bestand beschreibt die Bestandsanalyse das Potenzial des Objekts und schränkt die Ziele des Bauherrn ein. [vgl. König et al. 2009, S. 19] Wird beim Neubau ausschließlich das Grundstück betrachtet (geringe Komplexität), ist beim PBiB zusätzlich eine Bebauung vorhanden. Eine spezifische Besonderheit ist die Eingriffstiefe in den Bestand, die ebenso die Komplexität steigert. [vgl. BMVBS 2013, S. 126] Eine hohe Schwierigkeit ergibt sich aus den geänderten Ansprüchen an die vorhandene Bausubstanz [vgl. Diederichs/Streck 2003, S. 22 f.] und einer Vielzahl von Beteiligten im Planungsprozess. Infolgedessen erhöhen sich die Störanfälligkeit der Prozesse und das Konfliktpotenzial der Beteiligten. Dies steigert die Risiken für den Bauherrn z. B. in wirtschaftlicher Hinsicht.
7.1.5 Handlungsmöglichkeiten Der Eigentümer des Bestands hat konkrete Ziele für die zukünftige Nutzung. Der Objektplaner ist in die Entscheidungsebene des Bauherrn einzubinden, um die Zieldefinition hinsichtlich möglicher Planungsansätze zu erarbeiten. Er kann in den ersten Leistungsphasen dazu beitragen, eine Entscheidung herbeizuführen. Überlegungen des Bauherrn werden von Gesetzesoder Marktänderungen beeinflusst. Diesbezüglich werden vom Objektplaner zunehmend wirtschaftliche Kenntnisse verlangt. [vgl. Zeitner 2006] Er muss flexibel auf Veränderungen und Unvorhergesehenes reagieren. Neben den baulichen Maßnahmen ist der Projektabbruch ein weiteres Szenario, das in der LPH 1 oder LPH 2 aufgrund der spezifischen Datenlage in Erwägung gezogen wird. In der LPH 1 wird der Abbruch des Objekts aufgrund eines schlechten Bauzustands betrachtet, da die technische Umsetzung nicht gewährleistet ist. Ein Projektabbruch in der LPH 2 kann aufgrund einer geringen Vorteilhaftigkeit der baulichen Maßnahme erfolgen. Ab der LPH 3 (Entwurfsplanung) sollte ein Projektabbruch ausgeschlossen und nur bei wesentlichen Änderungen der Rahmenbedingungen durchgeführt werden.
7.1.6 Aufwand Beim PBiB ist ein hoher technischer Aufwand zur Umsetzung einzelner Maßnahmen erforderlich. Vor allem bei Einhaltung der Rechtsverordnungen und der besonderen Anforderungen, z. B. der Barrierefreiheit oder dem Schallschutz, ergeben sich oftmals aufwendige Lösungen. Einzelne Vorgänge lassen sich nicht standardisieren und sind individuell an das Objekt anzupassen. In der Tab. 7.1 wird der Aufwand am Beispiel einer Fassadeninstandsetzung an einem denkmalgeschützten Gebäude dokumentiert.
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7.1 Allgemeine Prozessanforderungen
Tab. 7.1:
Neubau und Instandsetzung einer Putzfassade mit Holzfenster.
Neubau
Planen und Bauen im Bestand
Grundlagenermittlung –
Bestandsuntersuchung (Putzart, Schichtdicke und Aufbau sowie Farbmuster und Art der Fenster, Türen) Feststellen des Schadensumfangs
Planung Festlegen des Fassadenputzes (freie Gestaltungsmöglichkeit) Festlegen der Fensterelemente (Art und Funktion) – Baugestaltungsrecht
Planen der Maßnahmen Orientierung am Bestand (Putzfarbe, -art, -stärke, -körnung, Wandgliederung, Gesimsbänder usw.) Öffnungen und Laibungen sind zu berücksichtigen (großer Aufwand bei unterschiedlichen Öffnungsmaßen) Zustimmung Denkmalbehörde Zustimmung Bauaufsichtsbehörde
Bauausführung Herstellen der Baustelleneinrichtung
Herstellen der Baustelleneinrichtung (Logistik im Bestand: Lagerflächen und Platzbedarf)
Herstellen der Schutzmaßnahmen für die bereits vorhandenen Neubauteile
Herstellen der Schutzmaßnahmen für die Abbrucharbeiten
–
Entfernen von schadhaftem Putz (nach Putzdicke und Größe der Flächen) alte Fensterelemente ausbauen Entsorgen von Schutt und/oder kontaminierten Materialien Abtransport und Sicherung der Fensterelemente Herstellen von Provisorien Aufarbeiten der Fensterelemente
Liefern und Einbau der Fensterelemente
Rücktransport und Einbau der Fensterelemente
Kalkzementputz vollflächig auftragen
Auftragen vom neuen Putz (nach Dicke und Größe untergliedert)
Prüfen von Farbmustern anhand der Planung
Prüfen von Farbmustern anhand des Bestands
Aufmaß und Abrechnung
Aufmaß (inkl. Kartierung) und Abrechnung
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7 Prozessanforderungen im Bestand
7.1.7 Koordination Der Architekt koordiniert die am Planungsprozess Beteiligten und die Ausführenden Firmen. Durch eine eingeschränkte Logistik ergeben sich Abhängigkeiten in der Durchführung der Maßnahme. Aufgrund der kleinteiligen Arbeiten ist die Terminplanung sorgfältig anzupassen. Hierbei sind die Abstimmungen und Schnittstellen der Ausführenden Firmen entscheidend. Üblicherweise befinden sich mehrere Mitarbeiter der verschiedenen Auftragnehmer zeitgleich auf der Baustelle. Die Arbeiten der Leistungsbereiche sollen sich nicht gegenseitig beeinträchtigen oder gefährden. Somit sind alle Auftragnehmer frühzeitig in den Kommunikationsprozess einzubinden, um einen Zugang zu erforderlichen Informationen zu gewährleisten. Dabei ist der umfangreiche Abstimmungsaufwand unter den Ausführenden Firmen zu berücksichtigen. Wird das Bestandsobjekt fortlaufend genutzt, sind weitere Beteiligte (z. B. Mieter) im Bauprozess zu integrieren. Das Vorgehen unterscheidet sich nach Baumaßnahmen an Ein- (EFH), Zwei- sowie Mehrfamilienhäusern (MFH). Die Motivation zur Durchführung der Maßnahme bei EFH erfolgt durch den Eigentümer, der ebenso Nutzer sein kann. Bei MFH ist der Eigentümer in der Regel kein Nutzer, sondern Vermieter. Dies birgt Konfliktpotenzial, da Mieter gegenüber dem Vorhaben negativ eingestellt sein können und mietrechtliche Auswirkungen zu berücksichtigen sind. Außerdem bestehen Ansprüche an den „Wohnwert [...] und Bedürfnisse, die zur Verbesserung [der] Wohnqualität“ zu beachten sind. [Meisel 1993, S. 73] Das heißt, wohnungswirtschaftliche Aspekte wie die Mietpreissteigerung sind ebenso von Interesse wie die bautechnischen Eingriffe in den Bestand. Dies ist nicht nur im Wohnungsbau maßgeblich, sondern ebenso bei Bauten des Gesundheitswesens oder Produktionsgebäuden, in denen der Betrieb während der baulichen Maßnahme aufrechterhalten wird. [vgl. Preuß 2013, S. 320] Die Koordination der Nutzer ist umfangreich. Zu berücksichtigen sind folgende Aspekte: – – – – – –
Betreuung der Mieter (Ansprechpartner) Mietausfall und Minderungsansprüche Mieterbeteiligung (Information) Modernisierungs- und Instandhaltungskosten (wirtschaftliche Auswirkungen) Terminplan (zeitlicher Ablauf der baulichen Maßnahme) Umzug von Mietern (Ersatzwohnung)
Bauliche Maßnahmen an Wohnobjekten sind Eingriffe in das Grundbedürfnis der Nutzer. Nicht immer entsprechen die Vorstellungen des Bauherrn oder der Planer den Bedürfnissen der Mieter. Bei institutionellen Eigentümern übernimmt eine Hausverwaltung die Mieterbetreuung und koordiniert die Mieterinteressen. Immobilienverwalter besitzen technische Daten über den Bestand (z. B. Schadensmeldungen), zu durchgeführten Maßnahmen am Objekt oder zur Bewirtschaftung. Das Mietermanagement ist eine Bauherrenaufgabe, bei der der Objektplaner den Bauherrn unterstützt. Leistungen des Eigentümers gliedern sich in kaufmännische, technische und juristische Bereiche. [vgl. Kohlbecker 2015, S. 24 f.] Entsprechende Regelungen zum Gebäudemanagement finden sich bei der German Facility Management Association (GEFMA). Nutzer sind überwiegend in der LPH 8 von der baulichen Maßnahme betroffen, jedoch vorab in die Prozesse einzubinden. Dies kann durch Informationen an die Mieter oder durch eine Planungsbeteiligung erfolgen. In Einzelgesprächen oder in einer Mieterversammlung können Konflikte vorab vermieden werden. Zu den schriftlichen Informationen gehören ein Ansprechpartner und die Ausführungstermine. Bleibt das Mietverhältnis nach der baulichen Maßnahme bestehen, sollte eine Planungsbeteiligung der Nutzer erfolgen. Beispielsweise sind folgende Abstimmungen je nach Umfang der Maßnahme möglich.
7.2 Grundlagenermittlung
7.2
Grundlagenermittlung
Der Erfolg der Maßnahme wird maßgeblich in der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) beeinflusst. Diese ist problemorientiert und es werden die Handlungsoptionen in Abstimmung mit dem Immobilienmarkt sowie dem Bedarf des Bauherrn und des Objekts ermittelt. Das systematische Vorgehen der Projektentwicklung wird somit fortgesetzt. Hierbei werden Leistungen in der Due-Diligence und damit vor der Investitionsentscheidung erbracht. Die Vorbereitung der Planung ist ein entscheidender Faktor für die erfolgreiche Durchführung von baulichen Maßnahmen. Jedoch weichen die Erwartungen des Bauherrn vom Bestand von den Möglichkeiten ab, die sich aufgrund der bestehenden Unkenntnisse nicht beantworten lassen. [vgl. Giebeler et al. 2008, S. 25] Die Grundlagenermittlung dient dem Aufstellen eines planungsbezogenen Zielkonzepts in der LPH 2 (Vorplanung). [vgl. HOAI 1996, § 15 Abs. 2] Erforderliche Daten werden zusammengetragen und Risiken analysiert. Die Grundleistungen und Besonderen Leistungen der HOAI sind beim PBiB unzureichend beschrieben. Somit führt die Beauftragung eines Objektplaners nach HOAI und einer reinen Inaugenscheinnahme des Bestands nicht zum gewünschten Ergebnis. Vielmehr muss der Bauherr einen fachkundigen Architekten mit zusätzlichen Besonderen Leistungen beauftragen. Diese beinhalten u. a. Gutachten zu den Potenzialen des Bestands oder zu den Schadstoffen. Der Objektplaner ist zu einer „intensiven Bauwerkserkundung“ verpflichtet. [Fuchs 2016, S. 296] Besonderer Sachverstand ist nachzuweisen: „Fehlen ihm [dem Architekten] die erforderlichen Fachkenntnisse [...], muß er den Auftraggeber informieren und auf die Hinzuziehung der notwendigen Sonderfachleute hinwirken.“ [BGH 2001, Az.: VII ZR 176/99] Beim PBiB bedarf es Leistungen, die von der Neubauplanung abweichen: – – – –
Bestandsaufnahme des Objekts Bedarfsplanung der vorhandenen Nutzer Planungskonzeption zum Bestandsobjekt Zusammenstellen der rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Anforderungen
7.2.1 Bestandsaufnahme und Bauzustandserfassung Untersuchungen bei Neubaumaßnahmen beschränken sich auf die städtebauliche Situation und das Grundstück (Baugrundgutachten). Beim Bauen im Bestand gibt es weitere Maßnahmen, die die Planung nachhaltig beeinflussen. Die Bestandsaufnahme ist ein wesentliches Element der Planung und bildet die Grundlage für zukünftige Entscheidungen. In dieser werden Defizite und Probleme eines abgeschlossenen Planungsprozesses (vom Bestandsobjekt) erfasst und weiterentwickelt. [vgl. Schlote/Lederer/Lemke 2000, S. 140 f.] Umfangreiche Untersuchungen werden durchgeführt, die ein weitreichendes und zielgerichtetes Vorgehen erfordern. Objekte besitzen spezifische Konstruktionsmerkmale und Schadensbilder. Eine pauschale Beurteilung ist nicht ausreichend, da die Strukturen unterschiedlichen baulichen und nutzungsspezifischen Prozessen ausgesetzt sind. Vielfältige Materialien sowie Konstruktionen sind vorhanden und überlagern sich teilweise. Die Bestandsaufnahme ist auf verschiedene Bereiche des Objekts auszuweiten. Es sind nicht nur das bestehende Gebäude, die Bauteile oder die Technischen Anlagen einzubeziehen, sondern ebenso die Außen- und Freianlagen, die Erschließung sowie zugehörige Verkehrsanlagen. Die vorgefundene Situation beeinflusst die Bestandsaufnahme nach Grundstück, Bausubstanz, Grundriss und Nutzer. [vgl. Diederichs/Streck 2003, S. 21]
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7 Prozessanforderungen im Bestand
Der Zweck der Bestandsaufnahme ist das Erfassen der Gegebenheiten, um wirtschaftliche und technische Ziele zu berücksichtigen. [vgl. Locher/Koeble/Frik 2014, S. 836] Die Einflüsse werden zusammengetragen und ausgewertet. Zu unterscheiden sind die Bestandserfassung und -bewertung in: – – – –
maßliche Bestandsaufnahme technische Bestandsaufnahme Analyse der Baustoffe Auswertung der Befunde und Untersuchungen
[vgl. Böhning 2011, S. 26 f.] [vgl. Kirschbaum 2005, S. 23] [vgl. Schmitz 1987, S. 1013] Begründet durch den großen Umfang der Leistungen, bleibt die Bestandsaufnahme oftmals unvollständig. Dies kann zum einen aus der fehlenden Sachkenntnis der Objektplanung, zum anderen aus den finanziellen Interessen des Bauherrn resultieren. Obwohl Untersuchungen durchgeführt werden, können aufgrund einer irrtümlichen Annahme zusätzliche Beeinträchtigungen auftreten. Als Beispiel dienen logistische Bedingungen, die im Bestand zu umfangreichen Einschränkungen führen. In der HOAI wird keine umfassende Bestandsaufnahme gefordert. [vgl. HOAI 2013, Anlage 10.2] Beim PBiB ist diese jedoch erforderlich, da das Ergebnis der baulichen Maßnahme von der Bestandsanalyse beeinflusst wird. Lücken in der Leistungserbringung sowie falsche oder mangelhafte Untersuchungen haben Haftungsansprüche zur Folge. [vgl. OLG Brandenburg 2008, Az.: 12 U 180/07] Der Objektplaner führt eine Vielzahl an Maßnahmen durch. Eine oberflächliche Begutachtung ist oft nicht ausreichend, da z. B. Risse im Mauerwerk ein Anhaltspunkt für eine fehlende Tragfähigkeit sein können. Nur eine detaillierte Analyse kann einen Nachweis erbringen. [vgl. OLG Hannover 2002, Az.: 3 O 65/02] Die Planung ist nicht allein auf Grundlage der Bestandspläne durchführbar, da Abweichungen zwischen Plänen und Objekt auftreten können. Mit dem Bauherrn sind der Detaillierungsgrad der Bestandsaufnahme abzustimmen und die vorhandenen Daten zusammenzufassen, zu prüfen und zu ergänzen. Übernimmt der Objektplaner nicht die maßliche Bestandsaufnahme, sind die bestehenden Unterlagen auf Fehler zu prüfen und unter Umständen anzupassen. Dies findet vor allem bei gewerblichen Bauherren Anwendung, die vorab eine technische Due-Diligence durchführen. [vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 50] Durch eine Bestandsaufnahme werden die spezifischen, dem Bestand entsprechenden Risiken erkannt. Erste Planungsschritte haben das Ziel, die nicht direkt beeinflussbaren Vorgaben zu ermitteln. Der Umfang der Bestandsanalyse wirkt sich auf die Kosten- und Terminsicherheit aus. Je mehr Untersuchungen vorgenommen werden, desto geringer ist das Auftreten von Risiken infolge unentdeckter Probleme. Der Genauigkeitsgrad der Untersuchungen schwankt zwischen geringem sowie großem Aufwand und dem Verhältnis zwischen Informations- oder Kostenrisiko. Im Grundsatz gilt: Je höher die Informationsdichte, desto weniger Komplikationen treten im Prozess auf. Der Umfang der Bestandsuntersuchung und -bewertung ist abhängig vom Alter und Schadensausmaß des Objekts. Dabei wird die maßliche Untersuchung durch das Baualter und die technische Begutachtung durch das Schadensbild bestimmt. [vgl. Arendt 2003, S. 48] Projektgröße und art werden somit durch die spezifische Aufgabenstellung beeinflusst. Eine stufenweise Bearbeitung zum Erhaltungszustand der Bausubstanz wird erforderlich, um schadhafte Bauteile zu entdecken oder nutzbare Bauteile weiterhin zu verwenden. Die Bestandsaufnahme bewirkt somit eine Informationsverdichtung. [vgl. Linhardt 2008, S. 137]
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7.2 Grundlagenermittlung
Der Detaillierungsgrad wird durch den Objektplaner bestimmt. Einflussfaktoren sind z. B. die Standsicherheit sowie die Auswirkungen auf die Gesundheit und die Umwelt. [vgl. Zöller, In: Oswald 2013, S. 26] Unzureichende Voruntersuchungen haben zwar mangelhafte Planungsleistungen zur Folge, jedoch sind zusätzliche Schäden aufgrund eingreifender Untersuchungen (z. B. Bauteilöffnungen) zu vermeiden. [vgl. Zöller 2014, S. 40] Das Drei-Phasen-Modell für eine Bestandsuntersuchung unterscheidet in die Teilschritte: – –
erste Orientierung grundsätzliche Untersuchungen (Ermittlung von Bauteilwertigkeiten, Nutzungseignungen und Reparaturmöglichkeiten) ergänzende Untersuchungen (Gesamtkonzept für eine behutsame Wiedernutzbarmachung)
–
[vgl. Franz 2003, S. 16–19] Erfasste Schäden am Objekt bedingen eine Ermittlung der Ursache, um weiteren Beschädigungen vorzubeugen. [vgl. Lißner/Rug 2000, S. 94 f.] In der Schadensanalyse wird das methodische Vorgehen in vier Arbeitsschritte unterteilt. [siehe Tab. 7.2] Neben der Untersuchung zum Ausmaß des Schadens, werden Anhaltspunkte aufgelistet und mit bekannten Merkmalen verglichen. [vgl. Yuen/Son 1993, S. 3] Gleiche Schadensbilder können aus unterschiedlichen Ursachen resultieren. Bei schwerwiegenden Schäden am Objekt sind detaillierte Betrachtungen erforderlich. Tab. 7.2:
Bauzustandsanalyse. [angelehnt an: Lißner/Rug 2000, S. 95]
Arbeitsschritt
Maßnahme
Erfassen des Bestands
Bauaufnahme, Baugeschichte, Schadensidentifikation [...]
Ermitteln der Schadensursache
Ursachenermittlung, Auswirkung der Schäden auf Standsicherheit oder einzelne Bauteile [...]
Bewerten des Bauzustands
Instandsetzungsdringlichkeit, Variantenuntersuchung [...]
Festlegen bautechnischer Maßnahmen
Instandsetzung, Modernisierung [...]
7.2.2 Recherche In der Recherche werden die Bau- und Nutzungsgeschichte des Objekts betrachtet. Dazu erfolgt eine Auswertung der zusammengestellten Unterlagen des Eigentümers. Archive geben Auskunft über vormalige Nutzungen oder Bauprozesse. In der Bauforschung wird zudem eine historische Analyse durchgeführt, um detaillierte Bauzustände zu erfassen. [vgl. Giebeler et al. 2008, S. 22] Vom Eigentümer werden Abrechnungsunterlagen über den Verbrauch von Medien (z. B. Energieverbrauch) zur Verfügung gestellt. Ebenso werden Unterlagen zur Instandhaltung (z. B. Wartungs- und Reparaturprotokolle) ausgewertet. In Rücksprache mit den Nutzern werden in einem weiteren Arbeitsschritt die Gewohnheiten (z. B. zum Lüftungsverhalten) geklärt und eine Bewertung der Wohnsituation sowie der Nutzerbedürfnisse durchgeführt. Dies kann über die Anfertigung von Kontrolllisten oder einer Befragung der Nutzer erfolgen. [vgl. DIN 18205:2016-11]
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7 Prozessanforderungen im Bestand
7.2.3 Maßliche Bestandsaufnahme Die gesammelten Planunterlagen werden vorab geprüft, ergänzt oder gegebenenfalls neu erstellt. Dazu werden digitale und analoge Pläne zusammengeführt. Nach der ersten Begehung des Objekts wird das weitere Vorgehen festgelegt. Die Entscheidung dazu kann nach den Erfordernissen ebenso in der LPH 2 erfolgen. Es besteht die Möglichkeit der maßlichen Bestandsaufnahme des Objekts oder einer Digitalisierung vorhandener Pläne. Hierzu werden 2D-Geometriepläne oder 3D-Bestandsmodelle angefertigt. [vgl. Donath 2008, S. 134] Eine Digitalisierung der Planunterlagen ist bei umfangreichen Maßnahmen erforderlich. Mangelhafte Eintragungen werden korrigiert. Der Detaillierungsgrad richtet sich nach dem Umfang der baulichen Maßnahmen. In der Vermessung werden u. a. die Genauigkeitsstufen I (grobes Systemaufmaß) bis IV (formtreues Aufmaß) und V (denkmalpflegerisches Detailaufmaß) unterschieden. [vgl. Breitling/Cramer 2007, S. 54–59] Infolge von Lasteinwirkungen biegen sich Decken oder Wände sind nicht lotrecht. Daher sind Bautoleranzen und Verformungen festzustellen. Des Weiteren sind die Fußboden- und Geschosshöhen zu erfassen. Aktuelle Pläne stellen die gegenwärtige bauliche Wirklichkeit dar, in denen Änderungen, der Alterungsgrad der Konstruktionen, die Ausstattung sowie die Funktionsfähigkeit festgehalten werden. [vgl. BAK 1986, S. 20] Das Ziel des Aufmaßes ist eine „planorientierte, korrigierte Beschreibung der Bestandssituation“. [Donath 2008, S. 137] Der bauliche Zustand des Objekts erhöht den Aufwand. Abweichungen zu vorhandenen Planunterlagen haben Einfluss auf spätere Mengenermittlungen. In diesem Zusammenhang wird ein Bau- und Raumbuch erstellt, um bestehende und zukünftige Informationen zuzuordnen. [vgl. Kalusche 2007 (b), S. 133] Hierbei sind Bezeichnungen zu Objektart, Geschossen, Wohneinheiten und Räumen erforderlich. Dem Planer stehen umfangreiche Techniken in der Gebäudeerfassung zur Verfügung. Dafür werden Sonderfachleute eingebunden. Hervorzuheben ist z. B. die Koordination des Vermessungsingenieurs zur Grundstücks- und Gebäudevermessung. [vgl. Donath 2008] Geeignete Verfahren zur Bestandsaufnahme sind u. a. die Fotogrammetrie und Tachymetrie.
7.2.4 Technische Bestandsaufnahme Die technische Bestandsaufnahme beinhaltet die Erfassung konstruktiver und sonstiger Schäden am Gebäude. Hierbei werden die Nutzungsgeschichte und das Erscheinungsbild des Bauwerks betrachtet. [vgl. Diederichs/Streck 2003, S. 21] Die Kriterien richten sich nach: – – – – – – –
Ausbaustandard (z. B. Technische Anlagen, Ausbau der Fassade) Dauerhaftigkeit der Baustoffe (z. B. Schadstoffe, Schädlinge und Technische Lebensdauer) Denkmalschutz Gebrauchsfähigkeit (z. B. Schallschutz, Bauweise, Brandschutz) Nachbarbebauung und Umfeld Statik (z. B. Analyse der Tragfähigkeit und Standfestigkeit) Verkehrssicherheit
[vgl. Bogusch/Brandhorst 2013, S. 21 f.]
7.2 Grundlagenermittlung
Die Auswahl der technischen Systeme zur Bestandserfassung und -untersuchung ist umfangreich. [vgl. Donath 2008, S. 3] Die rein geometrische Erfassung des Bestands dient nicht der Beurteilung des Bauzustands, sondern als Grundlage zur Kartierung. Im Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) werden folgende Schwerpunkte in der Untersuchung unterschieden: – – – –
Tragwerk und Tragfähigkeit (Holz-, Beton-, Stahl-, Mauerwerkskonstruktion und Baugrund) energetische Qualität der Baustoffe und Baukonstruktion Schadstoffe (Bauprodukte und Kontaminationen) Feuchte- und Salzbelastung
[vgl. BMUB 2014, S. 148] Die Bestandsaufnahme erfolgt in Detaillierungsstufen ohne, mit geringen oder mit erheblichen Eingriffen in den Bestand. [vgl. Architektenkammer Hessen 1996, S. 44–46] Rückstandslose Verfahren beschreiben zerstörungsarme oder -freie Untersuchungen. Dazu zählt die optische Prüfung (Inaugenscheinnahme), die Sichtanalyse mittels „haptischer Kontrolle“ sowie die akustische Überprüfung oder Abmessung der Schadensbilder der Bauteiloberflächen. [Giebeler et al. 2008, S. 23] An den Konstruktionen werden Bauteilöffnungen vorgenommen, z. B. für endoskopische Aufnahmen. Infolgedessen werden bautechnische und -physikalische Untersuchungen durchgeführt. Weitere Verfahren zur schadensarmen Begutachtung sind Infrarotfotografie und Ultraschallmessungen. Wärmebildaufnahmen können nur bei einer ausreichenden Temperaturdifferenz zwischen Innen- und Außentemperatur angewendet werden, z. B. in den Wintermonaten und in der Nacht. [vgl. Zöller 2014, S. 41] Ursachen und Auswirkungen eines Schadens werden in der technischen Bestandsuntersuchung analysiert. Oftmals bilden komplexe Problemstellungen die Grundlage für ein Schadensbild. [vgl. Lißner/Ruf 2000, S. 96] Um die Bedeutung und die Streuung des zu untersuchenden Merkmals zu erkennen, werden weitere Maßnahmen erforderlich. [vgl. Zöller 2014, S. 42] Eine Langzeitbeobachtung (Monitoring) kann angewendet werden, um Messungen oder Laboruntersuchungen – z. B. zur Feuchte- und Salzbelastung – in bestimmten Zeitabschnitten zu wiederholen. [vgl. BMUB 2015, S. 160] Diese Untersuchung ermöglicht das Nachvollziehen der Entwicklung von Schäden (z. B. von Rissen). [vgl. Zöller, In: Oswald 2013, S. 26] Des Weiteren werden Raumklimamessungen zur CO2-Belastung, Luftfeuchtigkeit, Luft- und Oberflächentemperatur durchgeführt. Die Anfertigung und Kartierung der Schäden erfolgt auf Grundlage der baufachlichen Richtlinien für die Gebäudebestandsdokumentation [vgl. BMVBS 2012 (c)] und unter Nutzung eines Raumbuchs, bestehend aus Raumnummern sowie der Beschreibungen der Eigenschaften des Bestands. Bei Abbruchmaßnahmen ist die Bausubstanz nach Schadstoffen zu untersuchen, um ggf. die fachgerechte Entsorgung sicherzustellen. Hierfür stehen gesonderte Datenbanken als Arbeitshilfe zur Verfügung. [vgl. Wecobis – Ökologisches Baustoffinformationssystem]
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7.2.5 Wirtschaftliche und soziale Erfassung Die soziale Erfassung berücksichtigt alle Belange der Nutzer. Im Rahmen der Untersuchungen ist die „Zumutbarkeit der Modernisierung“ unter sozialen Aspekten zu klären. [BAK 1986, S. 23] Es werden weitere Kennzahlen zu Belegungsart und -dichte, Nutzerstruktur und Einkommen der Bewohner sowie die persönlichen Vorstellungen, Wünsche und Gewohnheiten ermittelt. Zusätzlich werden die wirtschaftlichen Bedingungen zum Betrieb des Objekts erfasst. Hierbei sind die finanziellen Auswirkungen der Maßnahme auf die Nutzer (Mieterhöhung und Modernisierungsumlage) und den Bauherrn (Ersatzwohnung) zu berücksichtigen.
7.2.6 Diagnostische Bestandserfassung Eine verwertbare Aussage über den Zustand des Bestands ist durch weitere Untersuchungen wie die „diagnostische Bestandserfassung“, d. h. eine Analyse der Daten, zu erbringen. [Donath 208, S. 5] Instandhaltungsintervalle und die durchgeführten Wartungsarbeiten der Technischen Anlagen werden auf Einhaltung geprüft. Zudem werden Reparaturen, Gewährleistungsfristen und bauliche Maßnahmen erfasst. Des Weiteren erfolgen eine Bewertung des Nutzerverhaltens und eine energetische Auswertung des Gebäudes. Zu analysieren sind: – – – –
Baukonstruktion und Statik (z. B. Schwind- und Setzungsrisse) Technische Anlagen (z. B. schadhafte Leitungen) Toxikologie der Baustoffe (z. B. Asbest, Mineralwolle, Holzschutzmittel) Schädlinge
7.2.7 Bewertung Die Bestandsuntersuchungen und -analysen sind abschließend zu bewerten und münden in einem Gutachten, in dem alle Ergebnisse festgehalten werden. Die Beurteilung beschreibt die Potenziale des Objekts und dessen Bauteile. Diese werden hinsichtlich der Erhaltungswürdigkeit analysiert. [vgl. Lißner/Rug 2000, S. 98] Der Objektplaner fasst die Untersuchungen der Sonderfachleute zusammen. Es erfolgt eine Überprüfung der Ziele des Bauherrn und der Vereinbarkeit mit den vorgefundenen Bedingungen. Unterstützend kann zusätzlich eine Stärkenund Schwächen-Analyse zu den Potenzialen durchgeführt werden. In der abschließenden Bewertung werden dann folgende Themen aufgeführt: – –
Qualität der Bauteile (z. B. Tragwerk oder energetische Qualität der Fassade) Ursachen zum jeweiligen Bauzustand (z. B. Schadstoffe, Schäden oder Schädlinge)
[vgl. BMUB 2015, S. 155]
7.2.8 Bedarfsplanung Die Bedarfsplanung ist in Abhängigkeit der Eingriffstiefe der baulichen Maßnahme durch den Bauherrn durchzuführen. Der Objektplaner kann beauftragt werden, um die Anforderungen des Bestands zu erfassen. Grundlegende Vorstellungen des Bauherrn werden zusammengetragen. Folgende Aspekte sind wesentlich:
7.2 Grundlagenermittlung
– – –
Was will, muss, darf und kann der Bauherr? Wann wird die nächste bauliche Maßnahme durchgeführt? Welche Motivation und Ziele hat der Bauherr?
[vgl. Gabriel/Ladener 2014, S. 6 f.] Dem Bauherrn sind die Vor- und Nachteile der Planungsvarianten oft nicht bewusst. Vom Architekten sind mögliche Konsequenzen darzustellen. Entscheidungen des Bauherrn beruhen vor allem auf wirtschaftlichen, terminlichen, quantitativen sowie qualitativen Aspekten. Wie bei Neubauprojekten ist dem Objektplaner das Bausoll vorab meist nicht bekannt. Der Architekt hat einen Informations- und Kenntnisvorsprung gegenüber dem Bauherrn und somit eine Beratungspflicht. Es sind die Potenziale des Bestands zu klären, d. h., welche Nutzungen sind im vorgegebenen Raum- und Funktionsprogramm des Gebäudes realisierbar. Zudem ergibt sich aufgrund des Bauzustands ein Bedarf an erforderlichen Maßnahmen, welche zur weiteren Nutzung des Objekts durchzuführen sind, um z. B. Schäden an den Bauteilen zu beheben.
7.2.9 Planungskonzept Das Planungskonzept wird von der Bausubstanz beeinflusst. Technische und wirtschaftliche Aspekte werden in Szenarien zusammengefasst. Dabei werden Bedingungen wie die Nutzungsperspektiven, der Denkmalschutz sowie das Bauordnungsrecht erfasst und mit dem Bedarf des Bauherrn zusammengeführt. [vgl. Böhning 2011, S. 29] Handlungsmöglichkeiten bedingen unterschiedliche Eingriffstiefen in den Bestand. Eine Entscheidung über die Art und den Umfang der Maßnahme trifft der Eigentümer in Abhängigkeit folgender Kriterien: – – – – – –
Akzeptanz der Maßnahme durch die Nutzer Bauzustand und Schadensbild des Objekts Kosten und Finanzierung der Maßnahme kultureller und denkmalrechtlicher Wert Möglichkeiten der Durchführbarkeit einer baulichen Maßnahme Wohnwert und Vermietbarkeit des Objekts vor und nach der Maßnahme
Weiterhin ist eine Kosten-Nutzen-Analyse erforderlich, um den Substanz- und Ertragswert zu erfassen. Eine Ermittlung der Nutzungskosten ist ebenso dienlich, da eine vorteilhafte Planungslösung den Bauherrn von der Notwendigkeit der baulichen Maßnahmen überzeugt. [vgl. Dittert 1989, S. 1289] Folgende Maßnahmen sind in der Regel begleitend zum Planungskonzept notwendig: – –
Schutzmaßnahmen (z. B. Diebstahlschutz, Schutz vor Witterungseinflüssen) Sicherungsmaßnahmen (z. B. Bauzaun, Absturzsicherung, Bauteilsicherung)
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7.3 Vorplanung Nach abgeschlossener Grundlagenermittlung beginnt die Variantenbildung (Planungsaufgabe), die in der Leistungsphase 2 (Vorplanung) durchgeführt wird. Dazu erarbeitet der Objektplaner Nutzungs- und Veränderungsmöglichkeiten des Objekts. [vgl. Bayerische Architektenkammer 2006, S. 7 f.] Ein Konzept mit den Nutzeranforderungen orientiert sich an den Zielen des Bauherrn und wird am Bestand überprüft. Die in der LPH 1 analysierten sowie bewerteten Probleme und Bedingungen sind zu beachten. Verschiedene Lösungsansätze müssen die Erwartungen des Bauherrn erfüllen, damit dieser eine Entscheidung herbeiführt. Es stellt sich die Frage nach der Umsetzung des Bedarfs. Eine Prüfung der Durchführbarkeit des Raum- und Funktionsprogramms innerhalb des Bestands erfolgt mit der Maßgabe, mögliche Erweiterungen in Form einer Aufstockung oder eines Anbaus zu untersuchen. Geplante Raumnutzungen und funktionale Zusammenhänge sind zu beachten. Bauablaufszenarien wie die Baudurchführung in Bauabschnitten bei fortlaufender Nutzung werden geprüft. Hierzu ist die Einbindung weiterer Beteiligter (z. B. der Fachplaner) erforderlich. Eine Entscheidung für oder gegen einzelne Varianten erfolgt nach den Kriterien: – – – – –
Gebäude (quantitative, technische, rechtliche Durchführbarkeit) Kosten und Nutzen (Vorteilhaftigkeit) Nutzer (organisatorische Durchführbarkeit) Qualitäten (funktionale und architektonische Umsetzung) Termine (Umsetzungszeit)
[vgl. Bogusch/Brandhorst 2013, S. 286 f.] [vgl. Schlote/Lederer/Lemke 2000, S. 199] Soziale und wirtschaftliche Anforderungen sind vorrangig zu beachten, gestalterische (künstlerische) Leistungen bleiben untergeordnet. Zudem ist ein Konzept erforderlich, das bestandserhaltende Maßnahmen einbezieht. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung in der LPH 2 beschreibt detailliert die Planungskonzepte der Varianten aus der LPH 1. Im Ergebnis kann dies dazu führen, dass – trotz aller vorab durchgeführten Maßnahmen (Bestandsuntersuchungen) – ein Abbruch und Neubau durchgeführt wird. So sind bei der Gestaltung der Barrierefreiheit die Bestandslösungen oftmals nicht vorteilhaft und erfüllen nicht die Ziele des Bauherrn. [vgl. Kolbe 2011, S. 13] Die Ergebnisse liegen dem Objektplaner erst in der LPH 2 in entsprechender Detaillierung vor, um dem Bauherrn eine Entscheidungsgrundlage zu geben. In der Vorplanung ist zwischen folgenden Varianten oder Maßnahmenpaketen zu differenzieren: – – – – –
Instandsetzung Modernisierung (Teil- oder Komplettmodernisierung) Rückbau Abbruch und Neubau Verkauf
7.4 Entwurfsplanung
7.4
Entwurfsplanung
Der Zustand des Gebäudes beeinflusst die Handlungsmöglichkeiten des Objektplaners. Wobei die Planung des Architekten Auswirkungen auf den Bestand hat. Der Entwurf und die gestalterischen Aspekte, die in der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) durchgeführt werden, sind meist nur mit großem Aufwand umsetzbar. Gestalterische Qualitäten sind jedoch den technischen, funktionellen, denkmal- und baurechtlichen Kriterien unterworfen. Dem Objektplaner obliegt die Aufgabe, unter „bestmöglicher Wahrung der wertvollen Substanz [...] eine Lösung [...] zu erarbeiten.“ [Fuchsbichler 1990, S. 61] Einschränkungen, die sich aus dem Bestand ergeben, erschweren eine Lösungsfindung. [vgl. Schittich 2003, S. 16] Der Objektplaner muss kreativ mit bereits abgeschlossenen Planungsleistungen eines anderen Architekten umgehen, um die Bestandsstruktur in seinen Entwurf zu integrieren. Der Arbeitsprozess ist vielschichtig und erfordert eine umfangreichere Herangehensweise als beim Neubau. Eine Vielzahl an Lösungen ist zu analysieren sowie übersichtlich darzustellen. Organisatorische Fähigkeiten zum Umgang mit Komplexität sind im hohen Maße notwendig. Die Eigenartigkeit des Bestands verlangt vom Architekten unkonventionell zu denken [vgl. Schittich 2003, S. 20], da Objekte entgegen ihrer vorherigen Nutzung umfunktioniert werden, z. B. von Gewerbe oder Handel zu Wohnen. Dabei erfolgt eine Abwägung zwischen Baukultur und Denkmalschutz, dem Anspruch an architektonischer Qualität des Architekten sowie den Zielen und dem Bedarf des Bauherrn. Nicht in jedem Wohnungsbau ist die Berücksichtigung gestalterischer Aspekte sinnvoll. Im architektonischen Diskurs haben Architekten wie Carlo Scarpa den Umgang mit Bestandsstrukturen geprägt. Gestalterische Herangehensweisen – wie Implantieren, Überformen oder Weiterbauen – sind hierbei zu beachten. [vgl. Hassler/Nerdinger 2010] [vgl. Bielefeld/Wirths 2010, S. 204–209] Architektonische Qualitäten sind durch Interpretation und Weiterentwicklung (Kontrastierung) sowie Trennung der alten und neuen Strukturen (Symbiose) umzusetzen. [vgl. Schittich 2003, S. 17 f.] In Teilbereichen des Bestands werden Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich, um Ertüchtigungsmaßnahmen an den Bauteilen durchzuführen, die nicht unmittelbar im Entwurf beachtet werden. Bei umfangreichen Maßnahmen an der Bestandssubstanz bildet der Rohbauplan die Grundlage für Entwurfsentscheidungen, mit dem Ziel, „störende Eingriffe aus[zu]blenden“. [Giebeler et al. 2008, S. 25] Die Planung ist kleinteilig und orientiert sich am Bauteil. [vgl. Breitling/Cramer 2007, S. 160] Es werden die Grundrisse, die Raumaufteilungen und die Erschließungen als wesentliche Elemente der Bearbeitung neu organisiert. Anpassungen erfolgen auf Grundlage der vorgefundenen (Grundriss-)Strukturen. Der Entwurf wird hinsichtlich der Anforderungen detaillierter und mit einer höheren Genauigkeit zu Konstruktion, Technischen Anlagen und Bauphysik bearbeitet. Bei der Aufteilung des Raum- und Funktionsprogramms sind statische sowie gestalterische Überlegungen in Betracht zu ziehen. Der Eingriff in den Bestand kann nicht beliebig durchgeführt werden, da Raster und Stützweiten oftmals erhalten bleiben und die Planung bestimmen. Die Bearbeitung erfolgt nach der Funktion (intern) und der Gestaltung (extern). Das Vorgehen unterscheidet sich wesentlich vom Neubau. Wird dieser von den Fundamenten und der tragenden Struktur von unten nach oben geplant, kehrt sich dies im Bestand um. Die Verfahrensweise orientiert sich an der äußeren Hülle des Objekts und den Maßnahmen zum Wiederherstellen der Funktionsfähigkeit der Bauteile. Hierzu zählt u. a. der Witterungsschutz oder das Abdichten der Dachkonstruktion vor eindringender Feuchtigkeit.
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7 Prozessanforderungen im Bestand
7.5
Genehmigungsplanung
In der Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) werden alle öffentlich-rechtlichen Belange zum Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sowie der Denkmalschutz geklärt. Der werkvertragliche Erfolg des Objektplaners wird an der genehmigungsfähigen Planung bewertet und ist für ihn von Bedeutung. [vgl. BGH 1999, Az.: VII ZR 397/97] Mögliche Risiken sollten vorab mit dem Bauherrn geregelt werden. In Ausnahmefällen sind Anforderungen zu formulieren, die die Übertragung der Risiken auf den Bauherrn ermöglichen. [vgl. OLG Stuttgart 2003, Az.: 12 U 211/01] In der Genehmigungsplanung werden die bestehenden Anforderungen den aktuellen Anforderungen angepasst. Ist dies nicht möglich, sind Ausnahmeregelungen oder Abweichungen zu beantragen. Umfangreiche Verhandlungen sind bereits im Vorfeld in den LPH 2 und LPH 3 erforderlich. Die Ausnahmeregelungen gehen mit Auflagen einher. Um die Neu- und Altbausubstanz darzustellen, sind die Bauteile im Genehmigungsantrag farblich zu kennzeichnen. Zu beseitigende bauliche Anlagen oder Bauteile sind gelb zu markieren, geplante bauliche Anlagen werden rot dargestellt. [vgl. BauVorlV 2007, Anlage 1 zu § 8 Abs. 4] Darüber hinaus sind nachbarschaftliche Ansprüche, wie Dienstbarkeiten (Wegerecht) oder Einwände aufgrund von Erweiterungen des Bestands, zu klären. Ein weiterer Aspekt ist die Entsorgungsgenehmigung für Baustoffe, die unter das Abfallrecht fällt. Dies betrifft mineralische, gefährliche und überwachungsbedürftige Bauabfälle sowie Recyclingbaustoffe.
7.6
Ausführungsplanung
In der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) wird das Objekt der Planung angepasst, indem Schnittstellen von Bestand und Neubau auf Grundlage der technischen Planung zusammengefügt werden. [vgl. Racky/Federowski 2013, S. 46 f.] Standarddetails finden oft keine Verwendung – individuelle Lösungen werden erforderlich. Wohingegen bei Neubaumaßnahmen umfangreiche Möglichkeiten bestehen, sind im Bestand Einschränkungen bei der Auswahl der Bausubstanz zu beachten. Dies betrifft gleichermaßen das Anpassen der Materialien und der Bauweise an die bestehende Konstruktion. Bei Aufrechterhaltung der Bausubstanz ist eine materialgerechte Durchführung einzuhalten. [vgl. Diederichs/Streck 2003, S. 23] Die Planung sollte im Detail erfolgen, um eine „Anpassung während der Bauzeit“ zu vermeiden. [Diederichs/Streck 2003, S. 21] Fachunternehmer und Baustoffhersteller sind frühzeitig in die Planung einzubinden, um Ausführungsdetails zu spezialisierten Bauverfahren und Konstruktionen zu erörtern. Einzelne Leistungen wie Abbrucharbeiten sind vorab zu klären, um Untersuchungen am Bestand zu ermöglichen. [vgl. Giebeler et al. 2008, S. 25 f.] Sicherungsund Schutzmaßnahmen sind gesondert zu beachten. [vgl. Theißen/Stollhoff 2012, S. 37] Zusätzlicher Aufwand besteht aufgrund der detaillierten Bearbeitung. Ungenauigkeiten des Bestands – wie schiefwinklige Bauteile – sind individuell zu berücksichtigen. An der Schnittstelle vom Neubau zum Bestand ergeben sich verschiedene Öffnungsmaße von Fenstern und Türen sowie nicht lotrechte Bauteile. Zudem werden die Details nach mitzuverarbeitender Bausubstanz und Neubauteilen unterschieden. Zusätzliche Berechnungen z. B. zum Wärmeoder Feuchteschutz von bestehenden und neuen Bauteilen werden erforderlich.
7.7 Vorbereitung der Vergabe
7.7
Vorbereitung der Vergabe
Unterlagen und Ausschreibungstexte zur Vergabe der Bauleistungen werden in der Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe) erstellt. Die Wahl der Unternehmenseinsatzform ist flexibel zu gestalten. Die Einzelvergabe mit Einheitspreisvertrag (EP-Vertrag) ist dem Pauschalvertrag vorzuziehen. [vgl. Preuß 2013, S. 323] Informationen zum Bestand sind nicht ausschließlich in den Plänen zu erfassen, sondern werden in Leistungspositionen umfassend dargestellt. „Die Leistung ist eindeutig und [...] erschöpfend zu beschreiben [...]“. Das heißt, es sind alle „beeinflussenden Umstände festzustellen und [...] anzugeben“, damit dem Auftragnehmer „kein ungewöhnliches Wagnis aufgebürdet“ wird. [VOB/A 2016, § 7 Abs. 1, Nr. 1–3] Dies erfordert das Erfassen des Leistungsumfangs vom Objektplaner, da u. a. die „wesentlichen Verhältnisse der Baustelle“ beschrieben werden. [VOB/A 2016, § 7 Abs. 1, Nr. 6] Alle auftretenden Arbeiten sind in das Leistungsverzeichnis aufzunehmen. Eventualpositionen dienen vermuteten oder unvorhergesehenen Leistungen. [vgl. Giebler 2008, S. 26] Genaue Mengenangaben der Leistungspositionen sind nicht immer ermittelbar. So sind z. B. bei Ausgleichs- und Putzarbeiten lediglich Schätzungen möglich. Die Abrechnung erfolgt beim EP-Vertrag nach Aufmaß, wobei auf die Dokumentation schadhafter Bauteile zu achten ist. Die Ausführungsplanung sollte zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen sein, da spätere Änderungen zu Terminverzögerungen führen. [vgl. Racky/Federowski 2013, S. 47] In den Ausschreibungsunterlagen sind umfangreiche Vorbemerkungen erforderlich. Hinweise zu den Rahmenbedingungen sowie den Erschwernissen und Besonderheiten wie Materiallagerung, Schuttbeseitigung und der Schutz vorhandener Bauteile sind gesondert aufzuführen. Weiterhin werden die vertraglichen Regelungen für bauliche Maßnahmen im Bestand durch folgende Inhalte bestimmt: – – – – – – – – – – –
Ablauf der Baumaßnahme (inkl. Arbeitszeiten) besondere Vertragsklauseln (z. B. Anpassung an die Bestandssubstanz) Haftung des Auftragnehmers hinsichtlich Funktionalität und Gebrauchsfähigkeit Kapazitäten (Mindestbesetzung von Facharbeitern und Subunternehmern) Konzept der Maßnahme Regelungen zum Umgang mit Baustoffen (z. B. Demontage) Regelungen zum Umgang mit dem Bestand (z. B. Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik) technische Regelwerke und Beschreibungen zu Ausführung sowie Abrechnung (z. B. Art und Form des Aufmaßes) Umgang mit den Nutzern (z. B. Schutzmaßnahmen) Verpflichtungen (z. B. Arbeitsweise, Arbeitsabläufe) Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen (ZTV) oder Ergänzungen
Ein einheitliches Verständnis bei den Beteiligten ist im Interesse des Bauherrn. Dafür sind sämtliche Gutachten und Bestandsuntersuchungen den Ausschreibungsunterlagen beizufügen. Neben einer ausführlichen Objektbeschreibung bilden diese die Grundlage für die Ausschreibung. Auftragnehmer müssen sich zusätzlich über die örtlichen Gegebenheiten informieren, um dies in ihrer Kalkulation zu berücksichtigen.
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7 Prozessanforderungen im Bestand
Risiken und bauliche Anforderungen sind eindeutig zu beschreiben. [vgl. Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 53] Die Verwendung von Standardtexten ist unzureichend, da oft nur grundlegende Informationen aus dem Neubauverzeichnis vorliegen und an die Erfordernisse beim PBiB angepasst werden müssen. Der Objektplaner benötigt ergänzende Leistungstexte. Im Standardleistungsbuch für das Bauwesen (StLB) steht dafür u. a. das Leistungspaket Umbau-Sanierung-Renovierung zur Verfügung, siehe z. B. 083 Sanierungsarbeiten an schadstoffhaltigen Bauteilen. Das Erstellen der Ausschreibungsunterlagen erfordert Kenntnisse zu den vorhandenen Konstruktionsweisen, um die Tätigkeiten (Leistungspositionen) inklusive aller Nebenleistungen umfänglich zu beschreiben. Der Objektplaner kann sich hierfür von Fachfirmen unterstützen lassen. An den überwiegend kleinteiligen Arbeiten sind verschiedene Leistungsbereiche beteiligt, was die Komplexität aus Sicht des Architekten erhöht. In den Leistungspositionen sind zusätzlich folgende bestandsspezifische Anforderungen zu beachten: – – –
Abbruch- und Entsorgungsarbeiten (z. B. Schlitz- und Durchbruchsarbeiten) Entnahme von Materialproben Provisorien, Abdeckungen, Schutzmaßnahmen
[vgl. Lechner/Stifter 2012, S. 26] Nachtragsrisiken stellen eine wesentliche Unsicherheit im Bauprozess dar, die durch eine umfangreiche Planung und die Beschreibung des Bausolls zu lösen sind. Im Bestand sind Unwägbarkeiten bei der Erstellung der Leistungsverzeichnisse durch die speziellen Anforderungen zu berücksichtigen, die sich aus den Fertigungstechniken, den nicht vollständig gesicherten Bauzustand und die erforderlichen Mengen ergeben. Die Beauftragung von Eventualpositionen kann nützlich sein, um Risiken zu kompensieren.
7.8
Mitwirkung bei der Vergabe
Die Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) beschreibt das Zusammenstellen der Verdingungsunterlagen sowie das Einholen und die Auswertung der Angebote. Vor allem institutionelle Bauherren sind als kommunale Unternehmen an das Vergaberecht der VOB gebunden. Um die Vergabeschwellen nicht zu überschreiten, werden oftmals Einzelmaßnahmen ausgeschrieben. Die Auswahl der Ausführenden Firmen erfolgt unter besonderen Kriterien. Erfahrene und sachkundige Fachfirmen mit bestandstypischen Kenntnissen zu Baumaterialien, Verfahren und Konstruktionen sind zu bevorzugen. Weitere Besonderheiten sind: – – – –
Einsatz von besonderen technischen Prozessen und Fertigungen Referenzen zu baulichen Maßnahmen im Bestand soziale Kompetenz im Umgang mit den Nutzern Standort der Firma (Nähe zum Auftragsort ist aufgrund der kleinteiligen Arbeiten sinnvoll)
Der Kooperationsprozess der Auftragnehmer wird durch Nebenangebote erhöht. Gleichwertige Maßnahmen, Konstruktionsvergleiche oder andere Ausführungszeiten sind zulässig und können sich in einer Optimierung des Bauablaufs und der Logistik auswirken. [Racky/Federowski 2013, S. 57]
7.9 Objektüberwachung
7.9
Objektüberwachung
Dem Architekten obliegt in der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation) eine gesteigerte Überwachungspflicht bei schadensanfälligen Leistungsbereichen (z. B. Abdichtungsarbeiten) sowohl im Neubau als auch im Bestand. Die höheren Anforderungen an die Bauüberwachung beim PBiB ergeben eine durchgehende Sorgfaltspflicht. [vgl. OLG Celle 2007, Az.: 7 U 188/06] Maßgeblich ist die Qualität der Umsetzung, die Vermeidung von Mängeln sowie die Baudurchführung bei fortlaufender Nutzung. Konflikte sind frühzeitig erkennbar, wenn der Baufortschritt mit der Planung und der Bestandsanalyse abgeglichen wird. Infolge neuer Erkenntnisse sind nach Öffnung verdeckter Bauteile zusätzliche Materialuntersuchungen durchzuführen. Bei neuen Informationen (z. B. Schäden) ergeben sich Änderungen in der Planung, wodurch weitere Leistungen in bereits abgeschlossenen Leistungsphasen z. B. in der Ausführungsplanung erforderlich werden. Der Objektplaner sollte kurzfristig auf den vorgefundenen Bauzustand reagieren. Dazu ist eine Anwesenheit auf der Baustelle notwendig. Dies erfordert ebenso eine schnelle Reaktion der Objektplanung bei Beschwerden und Nutzeranfragen, um Probleme, Schäden, Einschränkungen oder Planungsfragen schnellstmöglich zu bearbeiten.
7.9.1 Qualitäten Die Objektüberwachung trägt wesentlich zum Qualitätsmanagement des Bauvorhabens bei. Der Umfang der Leistung ergibt sich aus den Anforderungen der baulichen Maßnahme. „Schwierige und besonders gefahrenträchtige“ Arbeiten müssen vom Objektplaner intensiv überwacht werden. [Brock/Schilder/Strupp 2011, S. 51] In der LPH 8 treten vermehrt Probleme auf: „Wird ein Gebäude umgebaut und modernisiert, so schuldet der Architekt regelmäßig eine Bauaufsicht, die sich an den Besonderheiten einer Altbausanierung [sic!] zu orientieren hat.“ [BGH 2000, Az.: VII ZR 436/98] Je umfangreicher der Eingriff in die bestehende Bausubstanz, desto komplexer und aufwendiger ist die Objektüberwachung. Bei kleinen Bauvorhaben ist es dem Objektplaner – aufgrund geringer Honorare – oftmals nicht möglich, alle Arbeitsschritte vor Ort zu prüfen. Dennoch ist der ständige Kontakt mit den Nutzern erforderlich. Vor allem die Leistungsbereiche (Gewerke) mit erheblichen Eingriffen in den Bestand sind anfällig für Mängel. Eine detailgenaue Ausführung der Arbeiten ist ein wesentlicher Grundsatz. Der Qualitätsanspruch folgt den Kriterien: – – –
Dauerhaftigkeit gewährleisten Funktionsfähigkeit erhöhen Standsicherheit erhalten
Für die Abrechnung ist ein gemeinsames Aufmaß durch den Objektplaner und die Ausführende Firma anzufertigen. [vgl. Giebeler et al. 2008, S. 27] Nachträgliche Untersuchungen und Messungen belegen die Qualität der Ausführungsarbeiten. [vgl. Lißner/Rug 2000, S. 98]
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7.9.2 Fortlaufende Nutzung Die fortlaufende Nutzung stellt alle am Projekt Beteiligten vor Herausforderungen. Das Arbeiten im Bestand ist mit Nutzungseinschränkungen oder Betriebsausfällen verbunden. Entscheidend für einen störungsfreien Bauablauf ist die frühe Beteiligung der Nutzer. Diese sind bereits vor der Bauausführung einzubeziehen, um Konflikte vorzubeugen. Die Kommunikation beschränkt sich nicht ausschließlich auf Planungsaspekte, sondern beinhaltet Erläuterungen zu notwendigen Maßnahmen sowie zu wirtschaftlichen Gesichtspunkten wie der Mieterhöhung oder der Modernisierungsumlage. Die Bauausführung bei fortlaufender Nutzung verursacht Mehrkosten, ist aber ungeachtet des Aufwands vorteilhaft für den Bauherrn. Der Bauablauf kann beschleunigt werden, wenn die Mieter in den Nutzungseinheiten verbleiben und die Organisation von Umzügen oder Ausweichwohnungen entfällt. [vgl. Schmitz 1991, S. 538] Bei der Durchführung der Modernisierung besteht eine Duldungspflicht seitens der Mieter. Zeitweilige Einschränkungen werden bei einer anzunehmenden Nutzungsverbesserung oftmals als positiv bewertet. Beim PBiB sind in einem kurzen Zeitabschnitt viele verschiedene Auftragnehmer und Leistungsbereiche auf der Baustelle gebunden. Das Verhalten der vor Ort tätigen Mitarbeiter ist zu überwachen. Die Mieterbetreuung ist eine Schnittstelle zwischen den Nutzern sowie den am Bauprojekt Beteiligten und erfordert eine hohe soziale Kompetenz. Einschränkungen in der Nutzung – wie provisorische Sanitäranlagen – sind auf ein Minimum zu reduzieren. Vor allem bautechnische Zusammenhänge können ausschließlich durch den Objektplaner verständlich wiedergegeben werden. Es werden vier Betreuungsklassen (BK) nach Aufwand und Eingriffstiefe der Maßnahme unterschieden. [vgl. Federowski 2013, S. 169] Umfangreiche Maßnahmen führen zu Einschränkungen für die Nutzer und sind u. a. mit dem Umzug in eine Ersatzwohnung verbunden. [vgl. Meisel 2005, S. 104] Mieterumzüge liegen in der Verantwortung des Mietermanagements, d. h. Kosten für den Transport der Möbel, für den Umbau von Einrichtungsgegenständen (z. B. der Küche) sowie für Beschädigungen sind durch den Bauherrn zu tragen. Bei kleinen baulichen Maßnahmen sind Provisorien für Sanitäranlagen bereitzustellen oder der Schutz der Baustelle (Wachdienst) zu gewährleisten. Die Nutzer sind vor Immissionen zu bewahren, die bei Abbruchmaßnahmen und bei der Beseitigung von Schutt auftreten. Dazu zählen der Spritz-, Staub- und Sichtschutz sowie Maßnahmen zur Vermeidung von Lärm oder Gerüchen. [vgl. Racky/Federowski 2013, S. 73] Das Mietermanagement wird vom Bauherrn durchgeführt, jedoch kann der Objektplaner mitwirken. Einzelne Maßnahmen überlagern sich teilweise.
7.9.3 Logistik Der Bauzustand des Objekts verändert sich während der Baumaßnahme, da Bauteile vorübergehend entfernt werden. Vor allem bei einer Bauausführung im Zeitraum von November bis März sind die Gebäudeteile einer schlechten Witterung ausgesetzt. Es sind weitere Maßnahmen zum Schutz der Bestandsstruktur vor Feuchtigkeit (Niederschlag und Schnee), Kälte (Frost) und Wind zu beachten. Dementsprechend sind die Bauzeiten entsprechend zu planen, um Winterbau zu vermeiden. Bestandsmaßnahmen im Innenraum können bei kalter Witterung erfolgen, wenn die Gebäudehülle vollständig geschlossen ist. Der Bauwirtschaft bietet dies einen Vorteil zur Auslastung der Kapazitäten. Winterbaumaßnahmen unterscheiden sich beim PBiB nicht vom Neubau,
7.9 Objektüberwachung
jedoch sind bei einer fortlaufenden Nutzung des Objekts die Einschränkungen für die Nutzer zu reduzieren. Betreffen die Arbeiten nur einzelne Bauteile, können kurzzeitige Öffnungen der Gebäudehülle erfolgen. Logistik und Baustelleneinrichtungen sind störanfällig, da Lagerflächen aufgrund eingeschränkter Platzverhältnisse nur begrenzt zur Verfügung stehen. Dies betrifft beengte Situationen außerhalb (Baustelleneinrichtung) sowie innerhalb des Objekts (Durchführung der Maßnahmen). Erforderliche Materialien können somit nicht gelagert, sondern müssen bei Bedarf angeliefert werden. Ausweichflächen im Keller- oder Dachgeschoss können zweckdienlich sein. Außenanlagen sind im städtischen Raum begrenzt vorhanden oder durch z. B. vorhandene Vegetation eingeschränkt nutzbar. Im innerstädtischen Bereich sind zudem Genehmigungen oder besondere Vorkehrungen zum Schutz der Nutzer erforderlich. Der Zugang zum Grundstück ist oftmals durch eine Nachbarbebauung versperrt. Der Bestand selbst kann ebenfalls ein Hindernis darstellen, der die Zufahrt zur Baustelle einschränkt. Hilfsmaßnahmen wie Baukrane und Hebebühnen ermöglichen das Erreichen der Bauteile. Gerüste oder Hebebühnen sind schon vor der Bauausführung für die Bestandsuntersuchungen erforderlich. Um Einschränkungen für die Nutzer zu vermeiden, können Materialtransporte nicht über die Erschließung des Bestands erfolgen. Hier werden u. a. Außenaufzüge zum Dachgeschoss genutzt. In der Folge ergeben sich Sperrungen von Straßen, Gehwegen oder Parkflächen, wobei Feuerwehrzufahrten freizuhalten sind. [vgl. Racky/Federowski 2013, S. 6]
7.9.4 Dokumentation Ausgeschriebene Mengen in den Leistungsverzeichnissen weichen oftmals von den ausgeführten Mengen ab und sind in einem gesonderten Aufmaß zu ermitteln. Dieses ist frühzeitig zu erstellen, da Bauteile verbaut werden und die Arbeitsschritte im Nachgang nicht ersichtlich sind. Die Archivierung der Dokumente ist für eine spätere Nutzung oder den Eigentümer relevant. Dieser kann die Daten im Gebäudemanagement oder Facility-Management sowie für weiterführende bauliche Maßnahmen nutzen. Eine einheitliche Vorgehensweise ist bei der Dokumentation erforderlich, die über das gesamte Projekt eine lesbare Darstellung erlaubt. Die Systematik der Datenbank ist frühzeitig festzulegen, damit Informationen bereits ab der LPH 1 dokumentiert werden. Zur Überprüfung des Baufortschritts sind weitere Techniken wie Wärmebildfotografie einzusetzen. Zudem kann das Building Information Modeling genutzt werden. Jedoch ist die Anwendung bei kleinteiligen baulichen Maßnahmen im Wohnungsbau oftmals nicht sinnvoll.
7.9.5 Schutzmaßnahmen Schutzmaßnahmen betreffen die Nutzer, die Auftragnehmer und das Objekt. Arbeiten auf beengtem Raum haben Auswirkungen auf das Bauumfeld. So wirken sich die Vibrationen bei Abbrucharbeiten sowie Lärm und Staub auf die Umgebung aus. Nutzer sind vor diesen Immissionen zu schützen. Kritische Arbeiten am Tragwerk und der Fassade (z. B. Abdichtungen) sind oftmals in einem Arbeitsgang durchzuführen. Bei nicht vollständig abgeschlossenen Leistungen sind provisori-
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sche Schließungen vorzunehmen. [vgl. Kalusche 1993] Zur Aufrechterhaltung des Betriebs oder der Nutzung werden Nottreppenhäuser errichtet, um z. B. im Brandfall einen Flucht- und Rettungsweg zu gewährleisten. [vgl. DBV 2008, S. 50] Zudem sind Öffnungen in der Fassade und den Geschossdecken entsprechend den geltenden Vorschriften zu sichern. Der Arbeitsschutz der Auftragnehmer ist ebenso zu beachten. Dies betrifft Arbeits- und Schutzgerüste sowie den Schutz vor Schadstoffen (z. B. Asbest und KMF). In kontaminierten Bereichen ist der Umgang mit Gefahrstoffen und deren fachgerechte Entsorgung zu berücksichtigen. Temporäre Bauzustände – z. B. vorübergehende Bauteilöffnungen – erschweren die Arbeit und erfordern eine besondere Sorgfalt der Ausführenden Firmen. Der Schutz der vorhandenen Bausubstanz wird bei Abbruch- und Demontagearbeiten sowie bei Veränderungen von Bauteilen erforderlich. Bei der Demontage sind rückstandslose Verfahren einzusetzen, um die Bausubstanz nicht zu beschädigen. Die Reihenfolge und die Art sind dabei zu beachten. Ebenso sind die Standfestigkeit, die Belastbarkeit und die Zwischenstände zu erhaltender Bauteile zu berücksichtigen. Dazu werden Gerüste, Baubehelfe zur Baustelleneinrichtung sowie Träger zur Unterstützung oder Aussteifung genutzt. [vgl. DBV 2008, S. 37]
7.10
Objektbetreuung
Die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) dient u. a. der Kontrolle von Bauleistungen zur Feststellung der Mängel vor der Verjährungsfrist. [vgl. Möller/Kalusche 2013, S. 478] Im Besonderen sind Schnittstellen des Bestands und des Neubaus zu prüfen. In dem Zusammenhang ist eine Objektbegehung erforderlich. Wesentlich ist die Vorbereitung der Daten für zukünftige bauliche Maßnahmen. Hervorzuheben ist die Ausarbeitung einer Instandhaltungsstrategie, die in der HOAI 2013 als Besondere Leistungen aufgeführt werden: – –
„Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen“ „Erstellen eines Instandhaltungskonzepts“
[HOAI 2013, Anlage 10.1] Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird der Bauherr durch den Objektplaner bei der Ermittlung der Modernisierungsumlage unterstützt.
7.11 Literaturverzeichnis Eine vollständige Auflistung verwendeter Literatur befindet sich im Literaturverzeichnis am Ende dieses Buches. Die folgende Auflistung enthält bedeutende Literatur zum Kapitel 7 (Prozessanforderungen): Breitling, Stefan; Cramer, Johannes: Architektur im Bestand. Planung, Entwurf, Ausführung. Basel: Birkhäuser, 2007. Fuchsbichler, Manfred: Kostenschätzung Altbaumodernisierung : Ein schnelles und präzises Indexermittlungsverfahren für Österreich, BRD und Schweiz. Berlin Heidelberg New York: Springer-Verlag, 1990.
7.11 Literaturverzeichnis
Gabriel, Ingo; Ladener, Heinz: Vom Altbau zum Effizienzhaus : Modernisieren und energetisch sanieren, Planung, Baupraxis, KfW-Standards, EnEV 2014. 12. Aufl., Staufen: ökobuch Verlag, 2014. Grochla, Erwin: Grundlagen der organisatorischen Gestaltung. Stuttgart: Schäffer-Poeschel, 1995. Herke, Sebastian; Lechner, Hans: Bauen im Bestand – Grundlagen und Beispiele. In: Kalusche, Wolfdietrich (Hrsg.): Handbuch HOAI 2013. Stuttgart: BKI, 2013, S. 159–186. Lißner, Karin; Ruf Wolfgang: Holzbausanierung – Grundlagen und Praxis der sicheren Ausführung. Berlin: Springer-Verlag, 2000. Racky, Peter; Federowski, Martin: GdW Arbeitshilfe 68 – Kooperationsmodelle für Bau- und Wohnungsunternehmen beim Bauen im Bestand. Berlin: GdW, 2013.
155
7
8
Planungskonzeption
In den vorangestellten Kapiteln werden die Leistungsbilder zur Objektplanung (Gebäude) sowie die Anforderungen beim PBiB untersucht. Planungsleistungen im Bestand werden auf Grundlage von spezifischen Prozessen durchgeführt, die für den Neubau von Wohngebäuden konzipiert sind. Hauptmerkmal dieser Prozesse ist eine Vielzahl an Handlungsmöglichkeiten. Die in der HOAI abgebildeten Leistungen sind für die Planung unzureichend. Im vorliegenden Kapitel werden die Grundlagen für ein neues Leistungsbild erarbeitet, das den Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand entspricht. Die angewendete Methodik basiert zum einen auf einer empirischen Untersuchung zu Leistungsbildern sowie Analysen erforderlicher Planungsleistungen im Bestand. [siehe Kapitel 8.1] Der Stand der Forschung wird aufgezeigt und differenziert dargestellt. Zum anderen wird eine Analyse im systemtheoretischen Ansatz durchgeführt. Als Erstes werden Systemgrenzen definiert. Ein hinsichtlich einzelner Leistungen beschriebenes Leistungsbild erfordert die Anpassung an die Planungsanforderungen. Diese Anforderungen lassen sich aufgrund der Merkmale der Bestandsobjekte beschreiben. Hierfür erfolgen eine Abgrenzung des Untersuchungsgegenstands sowie eine Analyse der Ausprägungen und Varianten mittels einer morphologischen Untersuchung. [siehe Kapitel 8.2] Als Zweites werden die Varianten hinsichtlich Bauzustand und Maßnahmenkonzept beschrieben. Dies beinhaltet das Erfassen relevanter Kriterien für das PBiB. Zudem werden durchgeführte Projekte untersucht, die in einer deskriptiven Betrachtung berücksichtigt und bewertet werden. [siehe Kapitel 8.3] Darauf aufbauend folgt eine Risikoanalyse der Prozesse in der Objektplanung von Wohngebäuden. [siehe Kapitel 8.4] Die ermittelten Kriterien bilden den Ausgangspunkt für die Planungsgrundsätze beim Bauen im Bestand, die im Kapitel 9 diskutiert werden.
8.1
Stand der Forschung
Der Stand der Forschung wird am Beispiel verschiedener wissenschaftlicher Publikationen detailliert dargestellt. Die Arbeiten variieren im Umfang und unterscheiden sich hinsichtlich der Betrachtung von einzelnen Leistungen oder Leistungsbildern (Prozessmodellen).
8.1.1 Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand Der überwiegende Anteil der Veröffentlichungen zum PBiB widmet sich den Besonderen Leistungen, die die jeweils gültige Gebühren- oder Honorarordnung der Architekten und Ingenieure ergänzen. Die Publikationen beschränken sich auf den deutschsprachigen Raum und beziehen ebenso Untersuchungen aus der Schweiz und Österreich ein. [siehe Tab. 8.1 und Tab. 8.2]
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_8
158
8
8 Planungskonzeption
Tab. 8.1:
Stand der Forschung – Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand. [1]
Autor(en)/Herausgeber
Jahr
Titel/Anmerkungen
Roth/Gaber
1951
Fachbuch: „Kommentar zur GOA 1950“
Nebel
1985
Fachbuch: „Sanieren und Modernisieren von Gebäuden“
Arendt/Schmitz/Schwarz et al.
1986
Fachbuch: „Modernisierung als Architektenleistung“
Schmitz/Krings/Meisel
1989– 1992
Fachartikel: „Planen und Bauen im Bestand“ im Deutschen Architektenblatt
Pfarr/Koopmann/Rüster
1989
Forschungsbericht: „Leistungsbeschreibungen für das Planen und Bauen im Bestand“ im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft – unveröffentlicht
Fuchsbichler2
1990
Dissertation: „Kostenschätzung Altbaumodernisierung“
Hueber/Schermann et al.2
1994
Forschungsbericht: „Maßnahmenkatalog und Verfahrensschema für die Althaussanierung“
Landesamt für Denkmalpflege/ Architektenkammer Hessen
1996
Broschüre: „Bauen im Bestand“
Rau/Braune
1997
Fachbuch: „Der Altbau“
Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein1
1997
Norm: „SIA 469:1997-09 Erhaltung von Bauwerken“
Schlote/Lederer/Lemke
2000
Fachbuch: „Altbaumodernisierung“
Schulz/Schulz/Schilbach
2001
Fachbuch: „Modernisierung von bewohnten Gebäuden“
Fechner2
2002
Fachbuch: „Altbau Modernisierung“
Bayerische Architektenkammer
2006
Broschüre: „Alte Bauten – Neues Wohnen“
Kalusche
2007
Fachartikel: „Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbau“
Deutscher Beton- und Bautechnik-Verein
2008
Broschüre: „Bauen im Bestand – Leitfaden“
Kaag/Ummenhofer/Fisch
2008
Forschungsbericht: „Energieeffiziente Sanierung von Bürogebäuden der 50er und 70er Jahre“ im Auftrag der Deutschen Bundesstiftung Umwelt
Siemon
2008
Fachartikel: „Planungsleistungen im Bestand“ im Auftrag des Instituts für Wissen in der Wirtschaft
Bayerische Ingenieurkammer-Bau
2008
Broschüre: „Bauen im Bestand – Leistungen von Ingenieuren beim Bauen im Bestand, insbesondere in der Denkmalpflege”
1 Schweiz; 2 Österreich
Im englischsprachigen Bereich liegen aufgrund der geringen Verbreitung des PBiB wenige wissenschaftliche Arbeiten vor. In der Literatur finden sich Fachartikel und -bücher zu Renovation oder Maintenance-Management (Instandhaltungsplanung und -strategie), die dem FacilityManagement zuzuordnen sind. Weitere Publikationen beschreiben die Bauherrenaufgaben bei baulichen Maßnahmen im Bestand. [vgl. Chanter/Swallow 2000]
159
8.1 Stand der Forschung
Tab. 8.2:
Stand der Forschung – Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand. [2]
Autor(en)/Herausgeber
Jahr
Titel/Anmerkungen
Lechner/Stifter
2012
Fachbuch: „Planen und Bauen im Bestand“
Architektenkammer Berlin
2012
Broschüre: „Planen und Bauen im Bestand“
Racky/Federowski
2013
Forschungsbericht: „Kooperationsmodelle [...] beim Planen und Bauen im Bestand“ im Auftrag des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
Böhning
2014
Fachartikel: „Planen und Bauen im Bestand“
Ulmer/Luzcak
2014
Forschungsbericht: „Nachhaltiges Bauen im Bestand“
Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein1
2014
Norm: „SIA 102:2014-11 Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten“ (Abschnitt: 4.62 Bewirtschaftung – Erhaltung)
Bayerische Architektenkammer
2015
Broschüre: „Merkblatt 7“
Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten [...] (AHO)
2016
Broschüre: „Heft 34: Besondere Leistungen bei der Objektplanung Gebäude und Innenräume“
1 Schweiz; 2 Österreich
Die Publikationen dienen als Ausgangspunkt für die strukturierte Darstellung erforderlicher Leistungen. Die Komplexität und der Grad der Auseinandersetzungen der verschiedenen Autoren mit dem PBiB unterscheiden sich erheblich. Einzelne Arbeiten widmen sich detailliert den ersten Leistungsphasen. Vorwiegend betrifft dies die Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) mit der Bestandsuntersuchung und -analyse sowie die Leistungsphase 2 (Vorplanung). Eine umfangreiche Ausarbeitung stellt die Arbeit von Lechner/Stifter [2012] dar, in der die Ergebnisse der Forschungsgemeinschaft Pfarr/Koopmann/Rüster [1989] weitergeführt und dem Stand der Forschung angepasst werden.
8.1.2 Prozessmodelle zum Planen und Bauen im Bestand Im deutschsprachigen Raum sind verschiedene Publikationen erschienen, die sich umfassend mit dem PBiB auseinandersetzen und grundlegende Änderungen der HOAI anregen. Einen Schwerpunkt nehmen die Beiträge aus der Schweiz ein. [siehe Tab. 8.3] Die dargestellten Ansätze werden im Folgenden detailliert erläutert. Im Anschluss erfolgt eine vergleichende Betrachtung mit der aktuellen Fassung der HOAI [2013] sowie eine zusammenfassende Analyse der Modelle.
8
160
8
8 Planungskonzeption
Tab. 8.3:
Stand der Forschung – Prozessmodelle zum Planen und Bauen im Bestand.
Autor(en)/Herausgeber
Jahr
Titel/Anmerkung
Bundesministerium für Wirtschaft
1950
Rechtsverordnung: „Gebührenordnung für Architekten” (GOA 1950)
Gibbins
1977
Fachbuch: „Modernisierungsmaßnahmen beim Altbau“ im Auftrag der Rationalisierungs-Gemeinschaft Bauwesen
Pfarr/Koopmann/Rüster
1989
Forschungsbericht: „Leistungsbeschreibungen für das Planen und Bauen im Bestand“ im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft – unveröffentlicht
Schmitz/Meisel/Krings
1994
Fachartikel: „Planen und Bauen im Bestand“ im Deutschen Architektenblatt
Halter
1995
Informationsbroschüre: „Impulsprogramm Bau“ im Auftrag des Bundesamts für Konjunkturfragen1
Landesamt für Denkmalpflege/ Architektenkammer Hessen
1996
Broschüre: „Planen im Bestand”
Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein
2000
Norm: „SIA D 0163 (2000) Bauerneuerung – Projektieren mit Methode”
Balkowski
2004
Fachbuch: „Handbuch der Bauerneuerung”
Leutner/Famira/Reimann (Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung)
2005
Forschungsbericht: „F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH“
Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e. V. (AHO)
2010
Broschüre: „Heft 8: Planungsbereich Altlasten“
2014
Broschüre: „Heft 18: Planungsbereich Baufeldfreimachung/Rückbau“
2013
Forschungsbericht: „Ganzheitliche Sanierungsstrategien für Wohnbauten und Siedlungen [...]“ (SanStrat)
2015
Forschungsbericht: „Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum zur Vermeidung von Sanierungsstau“ (Luzerner Toolbox)
Hochschule Luzern1 (Kompetenzzentrum Typologie und Planung in der Architektur –CCPT)
1 Schweiz
8.1.3 Bundesministerium für Wirtschaft (GOA 1950) Die GOA 1950 ist die erste Gebührenordnung, die nach Leistungen bei baulichen Maßnahmen im Bestand unterscheidet: – – –
§ 14 Umbau § 15 Erweiterungen und Aufbauten § 16 Wiederherstellungen, Instandsetzungen, Wiederaufbauten
Jede bauliche Maßnahme im Bestand verursacht für den Objektplaner „eine Erschwerung seiner schöpferischen Leistungen, [...] da der vorhandene Bestand stets berücksichtigt werden muss“. [Roth/Gaber 1951, S. 142] Aufgrund der höheren Verantwortung und der Mehrleistun-
8.1 Stand der Forschung
gen ergeben sich andere Honorargrundsätze. Dazu ist es erforderlich, gesonderte Leistungen zu definieren, da die „bestehenden Bestimmungen [...] nicht durch Erläuterungen an den tatsächlichen Verhältnissen anzugleichen“ sind. [Roth/Gaber 1951, S. 174] Aufgrund der ungenügenden Berücksichtigung der Wiederaufbauten in der GOA 1942 und der umfangreichen Kriegsfolgen nach dem Zweiten Weltkrieg, wurde ein separates Leistungsbild formuliert. Folgende Leistungsphasen wurden seinerzeit berücksichtigt: aa) Vorbereitende Arbeiten bb) Anfertigen der erforderlichen Grundrisse, Schnitte und Ansichten cc) Bauvorlagen dd) Massen- und Kostenberechnung ee) Ausführungszeichnungen ff) Künstlerische Oberleitung gg) Technische und geschäftliche Oberleitung [vgl. GOA 1950, § 19]
8.1.4 Gibbins Aufgrund der Einführung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes (WoModG) im Jahr 1976 erhöhte sich die Anzahl baulicher Maßnahmen an Wohngebäuden. Die Publikation dient dazu „Planungs- und Abwicklungsverfahren anzuregen“ sowie „Anleitungen zur wirtschaftlichen und effektiven Abwicklung der Planung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu geben.“ [Gibbins 1977, S. 4] Gibbins beschreibt, dass die Akzeptanz der Nutzer und die „wirtschaftlichen, technischen, organisatorischen und [...] rechtlichen Voraussetzungen“ vorab gegeben sein müssen. Erst nach dieser „Vorklärung“ sind weitere Leistungen, wie Bestandsuntersuchungen und Analysen durchzuführen: A B C D E F G
Vorklärung Bestandsaufnahme Analyse – Auswertung Einfluss der Beurteilungskriterien und Auswirkung der Vorgaben Planung und Organisation der Vorbereitung und Durchführung Durchführung Soll-Ist-Vergleich als Kontrollmaßnahmen
[vgl. Gibbins 1977, S. 53–55]
8.1.5 Pfarr, Koopmann und Rüster Das Bundesministerium für Wirtschaft beauftragte die Forschungsgemeinschaft Pfarr, Koopmann und Rüster im Jahr 1988 mit der Ausarbeitung eines Leistungsbilds zum PBiB. Als Grundlage diente die damals gültige Fassung der HOAI, die in dem Forschungsauftrag Nr. 24/88 um weitere Leistungen zum PBiB ergänzt werden sollte. Im Forschungsbericht werden grundlegende Fragestellungen zur Anpassung der HOAI untersucht. Der Entwurf wurde
161
8
162
8
8 Planungskonzeption
vom Bundesministerium für Wirtschaft nicht umgesetzt und mit einem Sperrvermerk versehen. [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 1] [siehe Tab. 8.4] Der Forschungsbericht und der darin enthaltene Ansatz wurden von Lechner und Stifter [2012] aufgegriffen und spezifiziert. Der Vorschlag beinhaltet eine Anpassung des Prozessmodells und die Ergänzung des Leistungsbilds um die „Leistungsphase 0“. Die Ausarbeitung beschreibt Besondere Leistungen, die beim PBiB zusätzlich erforderlich sind. Tab. 8.4:
Planung nach Pfarr, Koopmann, Rüster.
Pfarr, Koopmann, Rüster 1
Lechner, Stifter 2
1.1
Maßnahmenerklärung
LPH 0
Projektvorbereitung
1.2
Substanzerkundung
LPH 1
Grundlagenermittlung
2
Vorplanung
LPH 2
Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
3
Maßnahmenplanung
LPH 3
Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)
4
Genehmigungsplanung
LPH 4
Genehmigungsplanung
5
Ausführungsplanung
LPH 5
Ausführungsplanung
6
Vorbereitung der Vergabe
LPH 6
Vorbereitung der Vergabe
7
Mitwirkung bei der Vergabe
LPH 7
Mitwirkung bei der Vergabe
8
Objektüberwachung
LPH 8
Objektüberwachung (Bauüberwachung)
9
Objektbetreuung und Dokumentation
LPH 9
Objektbetreuung
1 vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 34 2 vgl. Lechner/Stifter 2012, S. 18–32
8.1.6 Schmitz, Meisel und Krings In den Jahren 1989 bis 1992 wurden von mehreren Autoren Forschungsergebnisse im Deutschen Architektenblatt in der Artikelserie Planen und Bauen im Bestand publiziert. Die Inhalte sind geprägt von grundlegenden Systematiken und Forschungsthemen zum PBiB. Prozesse wie Bestandsaufnahme, Mieterbetreuung, Technologien und Verfahren von baulichen Maßnahmen werden an Projekten detailliert erläutert. Die drei aufgeführten Autoren sind beispielhaft genannt, wobei die redaktionelle Verantwortung bei Heinz Schmitz lag. [vgl. Schmitz 1986, S. 1503–1506] Die Fachartikel wurden im Buch Althausmodernisierung im Auftrag vom Bund Deutscher Baumeister (BDB) des Landesverbands Nordrhein-Westfalen zusammengefasst. [vgl. Schmitz/Meisel/Krings 1992] Die Autoren konzipierten ein Prozessmodell, das eine Zusammenstellung möglicher Leistungspakete für Maßnahmen im Bestand darstellt. Dieses sogenannte „Durchführungssystem“ weist folgende Inhalte auf: – – –
Bestandserfassung und -bewertung Planung und Standardfestlegung Kostenberechnung und Wirtschaftlichkeit
163
8.1 Stand der Forschung
– – – – –
Baugenehmigung Ausschreibung und Vergabe Mieterbetreuung Bauzeitmessung Dokumentation der Baukosten
8
[vgl. Schmitz 1994, S. 78 f.]
8.1.7 Halter Das schweizerische Bundesamt für Konjunkturfragen führte in den 1990er-Jahren das Impulsprogramm (IP) Bau und Energie durch. In Kooperation mit der Wirtschaft und der Wissenschaft wurde ein Beitrag zur „rohstoff-, energie- und umweltschonenden Produktion“ geschaffen. [Bundesamt für Konjunkturfragen 1995, S. 3] Prozesse zum PBiB im Wohnungsbau wurden betrachtet und in Fortbildungsveranstaltungen vertieft. Bis Mitte der 1990er-Jahre wurde das Projekt durchgeführt. Unter der Leitung von Martin Halter, einem der teilnehmenden Wissenschaftler, wurde der Ansatz aus dem Impulsprogramm gegen Ende der 1990er-Jahre in einem neuen Denk- und Arbeitsprozess aufgegriffen. Es erfolgte daraufhin die Veröffentlichung Bauerneuerung – Projektieren mit Methode in der SIA Dokumentation 0163 im Jahr 2000. [vgl. Halter 1998, S. 900] Tab. 8.5:
Vergleich der Planungsprozesse nach Halter und SIA 102.
SIA 1021
Impulsprogramm Bau2
SIA Dokumentation 01633
Strategische Planung
Grobdiagnoseresultat
Strategische Planung (Grobdiagnose)4
verifiziertes Grobdiagnoseresultat
Diagnose
Maßnahmenplan “Standardinstandsetzung”
Instandsetzung
–
Nutzungsdiagnose Optionen
Variante 1, 2, n
Varianten
Vorstudien
Vorprojekt
Vorprojekt
Projektierung
–
Projekt (Erneuerungskonzept) 1
Ausschreibung
–
–
Realisierung
–
–
Bewirtschaftung
–
–
1 vgl. SIA 102:2014-11 Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten 2 vgl. Bundesamt für Konjunkturfragen 1995, S. 99 3 vgl. SIA D 0163 (2000) Bauerneuerung – Projektieren mit Methode, S. 32 4 vgl. alternative Bezeichnung
164
8
8 Planungskonzeption
Die SIA-Dokumentation ist eine Erweiterung der SIA 102. [Anmerkung: Die SIA 102 ist das schweizerische Äquivalent zur HOAI und beschreibt Leistungen der Architekten] In der SIA D 0163 erfolgten eine Präzisierung der ersten Leistungsphasen und eine Anpassung an die Erfordernisse beim PBiB. Der Bestand und dessen Umgebung werden untersucht und zusätzliche Grundlagen erfasst. In den weiteren Arbeitsschritten werden die Leistungen der SIA 102 übernommen, da davon ausgegangen wird, dass sich die Planung nach der Voruntersuchung und der Variantenauswahl nicht wesentlich von der Neubauplanung unterscheidet. [siehe Tab. 8.5] Weitere Bestandteile dieser Methode sind ein EDV-Programm sowie eine Datensammlung, die zur effizienten Lösungsfindung beitragen.
8.1.8 Architektenkammer Hessen Der Ausschuss Architekten in der Denkmalpflege der Architektenkammer Hessen und das Landesamt für Denkmalpflege Hessen entwickelten im Jahr 1996 eine Checkliste für Leistungen bei denkmalgeschützten Objekten, im Besonderen von Kulturdenkmalen. Die Checkliste orientiert sich an den Leistungsphasen der HOAI, wobei lediglich die Leistungsphase 1 als Projektvorbereitung bezeichnet und detaillierter formuliert ist: – – – – –
Vorlauf Untersuchungsstufe I ohne Eingriffe in die Bausubstanz Untersuchungsstufe II mit gezielten geringen Eingriffen in die Bausubstanz Untersuchungsstufe III mit erweiterten Eingriffen in die Bausubstanz Vorgezogene Sicherungsmaßnahmen
[vgl. Architektenkammer Hessen 1996, S. 12–23] In diesem Zusammenhang ist die Verfahrensweise nach der Charta von Burra zu nennen, welche die Untersuchung von Objekten mit kultureller Bedeutung (Denkmalpflege) beschreibt. Um den Forschungsprozess am Denkmal fortzuführen werden die Prozesse „Bedeutung verstehen“, „Konzept entwickeln“ und „Betreiben“ unterschieden. [vgl. Schmidt 2008, S. 162]
8.1.9 Balkowski Balkowski stellt eine Bauablaufplanung vor, die auf kleine Projektgrößen anzuwenden ist. Der Schwerpunkt liegt in der Analyse und der Bewertung der baulichen Maßnahme sowie der detaillierten Planung und Bauüberwachung. [vgl. Balkowski 2004, S. 14] Nach Balkowski werden sechs Arbeitsschritte unterschieden, die im Bestand durchgeführt werden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Bestandsanalyse Anforderungen festlegen Maßnahmen planen Ausführung koordinieren und überwachen Bauleistungen abnehmen Wartungsplan erarbeiten
[vgl. Balkowski 2004, S. 14–16]
8.1 Stand der Forschung
8.1.10 Leutner, Famira und Reimann Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Schweiz) förderte das Forschungsprojekt Bedarfsgerechte Modernisierung von Wohnsiedlungen der 1950er- und 1960er-Jahre. In der Untersuchung beschreiben Leutner, Famira und Reimann bauliche Maßnahmen im Bestand aus der Perspektive des Bauherrn. Es wurde ein Kriterienkatalog für Wohnungsunternehmen entwickelt, der einen strategischen Leitfaden für den Modernisierungsprozess darstellt. In dem Katalog werden sieben Phasen unterschieden, die in weitere Teilabschnitte gegliedert sind.
8.1.11 Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten (AHO) Die Leistungsbilder der AHO regeln die Planungsbereiche Altlasten (AHO Heft 8) und Baufeldfreimachung/Rückbau (AHO Heft 18) für Ingenieurbauwerke. Bei der Durchführung der Leistungen sind zusätzliche technische Regelwerke zu beachten, wie das BundesBodenschutzgesetz. Das Leistungsbild gliedert sich in vier Leistungsstufen: – – – –
„Erhebung von Altstandorten und Altablagerungen/historische Erkundung Technische Untersuchung Sanierungsplanung Sanierungsüberwachung“
[AHO 2010, S. 2] In den Leistungsstufen 1 und 2 werden Voruntersuchungen erbracht, die ein ähnliches Schema wie die HOAI aufweisen. In der Bestandsuntersuchung des Objekts werden eine Grundlagenermittlung sowie die Vergabe und Überwachung der Maßnahmen erforderlich. Grundleistungen der HOAI werden ab der Leistungsstufe 3 in die Systematik der AHO integriert.
8.1.12 Hochschule Luzern (SanStrat) Mit der Forschungsarbeit Sanierungsstrategien (SanStrat) wurde an der Hochschule Luzern ein ergänzendes Leistungsmodell zur SIA 102 erstellt. Das Modell beschränkt sich auf bauliche Maßnahmen im Bestand und auf deren langfristige Auswirkungen. Es werden Leistungen aufgrund der Auftretenswahrscheinlichkeit und möglicher Energieeinsparungspotenziale aufgelistet. [vgl. Ehrbar/ Schwer 2013, S. 96–107] [siehe Tab. 8.6] Der Schwerpunkt liegt in einem ganzheitlichen Prozess, der alle am Projekt Beteiligten einschließt. Dafür wurden die Planungswerkzeuge „Koordinationsmatrix“ und „Wolkengrafik“ erstellt. Die Koordinationsmatrix ermöglicht eine „interdisziplinäre Lösungsfindung“ und die Festlegung von Strategien, die die Interessen der Beteiligten beachtet. [Ehrbar/Schwer 2013, S. 52 f.] Die Wolkengrafik dient als Systematik zur Auswahl von Art und Umfang baulicher Maßnahmen im Bestand.
165
8
166
8
8 Planungskonzeption
Tab. 8.6:
Vergleich Planungsprozess nach SIA 102 und SanStrat.
SIA 1021
SanStrat2
Strategische Planung
Phase 1
Bestandsaufnahme Bedürfnisevaluation Strategieanalyse Zielvereinbarung
Vorstudien
Phase 2
Variantenstudium Gesamtstrategie
Projektierung
Phase 3
Bauplanung (evtl. in Etappen)
Ausschreibung Realisierung Bewirtschaftung
Umsetzung (evtl. in Etappen) Phase 4
Wirkungsanalyse
1 vgl. SIA 102:2014-11 Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten 2 vgl. Ehrbar/Schwer 2013, S. 51
8.1.13 Hochschule Luzern (Toolbox) In dem Forschungsprojekt Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum [vgl. Haase/Mayer/Ehrbar 2015] erfolgt eine Weiterführung und Ausweitung des SanStrat-Modells auf den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden. Die Betrachtung schließt den Erwerb oder die Errichtung des Objekts sowie die Nutzung und den Abbruch ein. Dabei werden Strategien zum Erhalt und zur Erneuerung von Immobilien aufgezeigt. Das Konzept beinhaltet erforderliche Prozesse zum Betreiben von Wohngebäuden aus der Sicht des Eigentümers. Weitere Beteiligte werden hinsichtlich unterstützender Arbeiten beschrieben, z. B. der Planer („Baufachleute“) in den Phasen 2 bis 5.
8.1.14 Zusammenfassung 8.1.15 Auswertung der Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand Aus den Beschreibungen der Leistungen verschiedener Autoren lassen sich folgende Erkenntnisse ableiten. Die vorliegenden Publikationen werden hinsichtlich der Nennung spezifischer Anforderungen zum PBiB untersucht. Die Inhalte sind oftmals verbal beschrieben, d. h., es liegen keine Leistungstexte im eigentlichen Sinn vor. Die Auswertung der zusammengetragenen Informationen erfolgt in einer Datenanalyse. Diese basiert auf dem Erkennen von Mustern in der Abfolge genannter Leistungen – den sogenannten Sequenzen und Sequenzmustern. So lässt sich ein Strang „aufeinanderfolgender Zustände“ darstellen. [Stegmann/Werner/Müller 2013, S. 15] [siehe Abb. 8.1 und Abb. 8.2] Durch die Sequenzanalyse werden „charakteristische Abfolgen“ ersichtlich. [Stegmann/Werner/Müller 2013, S. 32] Eine so betrachtete Sequenz lässt Rückschlüsse auf das Gesamtbild zu, das in der Regel heterogen ausgeprägt ist. Die Deskription von Sequenzen zeigt Überschnei-
8.1 Stand der Forschung
dungen. Zudem werden Strukturen und Cluster ersichtlich. Hierüber lassen sich Muster in den Daten erfassen und Beziehungen der Objekte zueinander feststellen. [vgl. Stegmann/Werner/Müller 2013, S. 58] Defizite im Leistungsbild können dargestellt werden. Die Leistungsphasen der HOAI 2013 werden hinsichtlich der nicht ausreichend beschriebenen Besonderen Leistungen für bauliche Maßnahmen im Bestand untersucht. Auf die ersten drei Leistungsphasen entfallen rund 75 Prozent aller Nennungen. Vor allem die Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) ist mit mehr als der Hälfte der genannten Leistungen signifikant ausgeprägt. Die Nennungen bedürfen einer Zuordnung zu den Leistungsphasen. Es ergibt sich ein spezifisches Bild, das die Verteilung der einzelnen Leistungen im Planungsprozess aufzeigt. In einigen Fällen werden Leistungen außerhalb der Systematik der HOAI angesiedelt. Zum Beispiel in der Publikation von Lechner/Stifter, die beschriebene Leistungsphase 0. Die dort aufgeführten Leistungen werden der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) zugeordnet. Die Herangehensweisen und das Betrachtungsspektrum der genannten Autoren unterscheiden sich. Oft wird nicht das gesamte Leistungsbild analysiert, sondern ausschließlich ein Teilbereich der Leistungsphase. Allein 14 Autoren untersuchen nicht mehr als eine oder lediglich zwei Leistungsphasen der Honorarordnung. Vor allem die in den 1970er- und 1980er-Jahren entstandenen Beschreibungen wenden sich maßgeblich der Grundlagenermittlung zu. Im Besonderen ist hervorzuheben, dass Leistungen mehrfach aufgeführt werden. Bei den 30 untersuchten Publikationen ist ein bis zu 30-faches Auftreten der jeweiligen Leistung möglich. Die Gesamtzahl von 416 Nennungen in der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) ergibt sich somit aus wiederholt genannten Leistungen, z. B. zu den spezifischen Anforderungen an die Bestandsuntersuchung. Eine übereinstimmende Nennung von mindestens sechs Autoren betrifft 11 verschiedene Leistungen. Diese Beispiele werden im Sequenzmuster mit einem Buchstaben gekennzeichnet (A bis K) und betreffen ausschließlich die Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). [siehe Abb. 8.1] Lediglich eine Leistung wurde von 15 verschiedenen Autoren genannt, was einer Verteilung unter den Autoren von 50 Prozent entspricht. Im Folgenden werden die meist genannten Leistungen aufgeführt – im Klammerzusatz erfolgt die Anzahl der Nennungen. A B C D E F G H I J K
baurechtliche Anforderungen (6) Objektbegehung (6) allgemeine Bestandsaufnahme (9) maßliche Bestandsaufnahme (15) Prüfen der Bestandspläne (6) Fotodokumentation (8) soziokulturelle Bestandsaufnahme (7) Nutzerbefragung (9) technische Bestandsaufnahme (9) bauliche Bestandsaufnahme (9) Prüfen der Baustoffe (8)
167
8
8 Gibbins Nebel Arendt/Schmitz/Schwarz et al. Schmitz/Krings/Meisel Pfarr/Koopmann/Rüster Fuchsbichler Hueber/Schermann et al. Landesamt für Denkmalpflege Rau/Braune Schlote/Lederer/Lemke Schulz/Schulz/Schilbach Fechner Balkowski Leutner/Famira/Reimann Bayerische Architektenkammer (2006) Bayerische Ingenieurkammer-Bau Deutscher Beton- und Bautechnik-Verein Kaag/Ummenhofer/Fisch Siemon AHO (2010) Lechner/Stifter Architektenkammer Berlin Racky/Federowski AHO (2014) Böhning Ulmer/Luzcak Halter Bayerische Architektenkammer (2015) Hochschule Luzern AHO (2016)
168 8 Planungskonzeption
A B
C–E F
G H I
J
K
Abb. 8.1: Sequenzmuster der Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand. [1]
LPH 9
LPH 8
LPH 7 LPH 6 LPH 5
LPH 4
LPH 3
LPH 2
Gibbins Nebel Arendt/Schmitz/Schwarz et al. Schmitz/Krings/Meisel Pfarr/Koopmann/Rüster Fuchsbichler Hueber/Schermann et al. Landesamt für Denkmalpflege Rau/Braune Schlote/Lederer/Lemke Schulz/Schulz/Schilbach Fechner Balkowski Leutner/Famira/Reimann Bayerische Architektenkammer Bayerische Ingenieurkammer-Bau Deutscher Beton- und Baut.-Verein Kaag/Ummenhofer/Fisch Siemon AHO (2010) Lechner/Stifter Architektenkammer Berlin Racky/Federowski AHO (2014) Böhning Ulmer/Luzcak Halter Bayerische Architektenkammer Hochschule Luzern AHO (2016)
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8
8 Planungskonzeption
8.1.16 Auswertung der Prozessmodelle zum Planen und Bauen im Bestand Im Vergleich der vorgestellten Prozessmodelle werden spezifische Merkmale ersichtlich. Die Gemeinsamkeiten lassen sich wie folgt zusammenfassen: – – – –
Erstellen eines Maßnahmenkatalogs vor Beginn der Planung Leistungsphasen 1 und 2 sehr umfangreich Unterscheiden der Varianten nach Maßnahmenart zusätzliche Leistungen vor der Leistungsphase 1 (z. B. Leistungsphase 0)
Neben der von verschiedenen Autoren geforderten Leistungsphase 0, liegen die Schwerpunkte in der LPH 1 (Grundlagenermittlung) und LPH 2 (Vorplanung). Zudem werden einzelne Leistungen wie die Bestandsanalyse gesondert aufgeführt und erhalten eine höhere Bedeutung im Planungsprozess. Dazu zählt ebenso eine Untersuchung zum strategischen Vorgehen. Wesentlich ist ein Maßnahmenkatalog zur Behebung von objektbedingten Schwächen (technische und funktionale Einschränkungen). Die Prozessmodelle unterscheiden nach der Art der Maßnahme (Instandhaltung oder Modernisierung).
8.1.17 Leistungsphase 0 Im Lebenszyklus eines Objekts werden weitere Leistungen erforderlich, die vor (Projektentwicklung), während (Projektmanagement und -steuerung) und nach (Gebäudemanagement) den Leistungen eines Architekten einzuordnen sind. In der Objektplanung gibt es teilweise Überschneidungen zu diesen spezifischen Aufgabenbereichen, wodurch eine eindeutige Abgrenzung notwendig wird. In der Literatur werden dazu Verfahren beschrieben [vgl. AHO 2014 (b)], um eine Unterscheidung und Schnittstellendefinition vorzunehmen. Die Leistungsphase 0 ist vor der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) der HOAI zu verorten. Eine Notwendigkeit ergibt sich aus dem Ansatz, dass Leistungen vor der eigentlichen Planung des Architekten zu erbringen sind. Einzelne Entscheidungen – z. B. zum Projektstart durch den Bauherrn – fallen vor dem Planungsbeginn. [vgl. Volkmann 2008] Der Ursprung des Begriffs der Leistungsphase 0 entstammt einem Entwurf für die Honorarordnung aus dem Jahr 1969. In diesem Entwurf werden die „Ermittlung und Erfassung der Planungsgrundlagen aus systemanalytischer Sicht“ beschrieben. [Pfarr 1972 (a), S. 9] Die Leistungen sind in der späteren Fassung der HOAI in keiner eigenständigen Leistungsphase zusammengefasst, sondern wurden in die LPH 1 (Grundlagenermittlung) integriert. In einem Konzept zur HOAI aus dem Jahr 1974 werden in der Leistungsphase 0 zusätzliche Leistungen der Projektsteuerung beschrieben. [vgl. Pfarr/Hasselmann 1984, S. 10] Da damals kein ausreichendes Leistungsbild für die Projektsteuerung hervorgebracht wurde, scheiterte die Umsetzung. Infolgedessen wurden einzelne Tätigkeiten im Paragrafen 31 der HOAI (1977) hinzugefügt. Neben den Bauherrenleistungen wurden zusätzliche Architektenleistungen aufgelistet: – –
„Aufstellen von Zustands- und Bedarfsanalysen z. B. Marktanalyse, Analyse der Nutzerstruktur, Trendstudie, Bedarfsaufnahme Entwicklung von Soll-Vorstellungen bezüglich Standort (wo), Bauwerk (was), Ausführung (wie) [...]“ [Pfarr/Hasselmann 1984, S. 11]
8.1 Stand der Forschung
Durch die zunehmende Komplexität bei Bauprojekten wird derzeit in verschiedenen Publikationen die Idee einer vorgelagerten Leistungsphase wieder aufgegriffen: – – – – –
Bauen im Bestand – Leitfaden [vgl. DBV 2008, S. 31] Planen und Bauen im Bestand [vgl. Lechner/Stifter 2012. S. 3] Baukulturbericht 2014/15 [vgl. Michalski/Strauss/Bunzel 2015, S. 112] Verbietet das Bauen! Eine Streitschrift [vgl. Fuhrhop 2015, S. 105] Zukunft. Klinik. Bau [vgl. Roth/Dombrowksi/Fisch 2015, S. 9]
Von den Autoren werden vorwiegend solche Leistungen aufgeführt, die sich in die Grundlagenermittlung einfügen lassen. Die Stiftung Baukultur fordert beispielsweise: „Klärung der Bauaufgabe, Voruntersuchungen, Einbindung der Öffentlichkeit, erste Planungsszenarien“. [Michalski/Strauss/ Bunzel 2015, S. 112] Weiterhin heißt es: In „der Projektevaluierung, der ‚Phase Null‘, kann eine qualifizierte Ausgestaltung von baulichen Eingriffen bedacht werden [...]“. [Michalski/Nedden/Strauss 2016, S. 106] Die Problem- und Lösungsansätze beschreiben Leistungen der Projektentwicklung, zu denen der Objektplaner einen wesentlichen Beitrag leisten kann. Der Architekt nimmt die Funktion eines Beraters ein, der den Bauherrn bei der Projektvorbereitung unterstützt. [vgl. Hommerich/Hommerich/Riedel 2005, S. 140] Die Leistungsphase 0 wird als eine vorangestellte Leistungsphase begriffen, die im Lebenszyklus eines Bestandsobjekts nach der Nutzung angesiedelt ist und damit ein neues Projekt beschreibt. Weitere von den Autoren in der LPH 0 genannte Leistungen sind: – – –
Auswahl der Planer Festlegen der Leistungsbilder Einordnen in die Honorarzone
[vgl. Lechner/Stifter 2012, S. 14] Ein Vergleich der Vorschläge und eine Analyse der Leistungen des Objektplaners ergeben kein Erfordernis einer gesonderten LPH 0 im Leistungsbild des Architekten. Es ist davon auszugehen, dass alle Leistungen im Rahmen der Leistungsphasen der HOAI zu erbringen sind. Das Werkvertragsrecht nach BGB beinhaltet zusätzliche Vorschriften zum Architekten- und Ingenieurvertrag, die vor der Planung zu beachten sind. „Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer [Architekt] zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen.“ [BGB 2018, §§ 650p–650t] Hierbei wird u. a. eine Kosteneinschätzung erforderlich. [vgl. BGB 2018, § 650p Abs. 2] Im BGB wird nicht die eigentliche Planung beschrieben, vielmehr werden für das zu planende Objekt vertragliche Regelungen zum Schutz des Objektplaners charakterisiert. Es ergeben sich weitere Konsequenzen, z. B. um eine „unentgeltliche[n] Akquise des Architekten“ auszuschließen. [Bundesrat 2016, S. 74] Die Planungsgrundlage ist in der LPH 1 (Grundlagenermittlung) angesiedelt.
171
8
172
8
8 Planungskonzeption
Tab. 8.7:
Prozessmodelle zum Planen und Bauen im Bestand.
HOAI
GOA
Gibbins
Pfarr/ Koopmann/ Rüster
Schmitz/ Meisel/ Krings
Halter (SIA D 0163 / SIA 102)
2013
1950
1977
1989
1994
1995/2000
–
–
Vorklärung
Grundlagenermittlung
Vorbereitende Arbeiten
Bestandsaufnahme
Maßnahmenerklärung
Bestandserfassung und Bestandsbewertung
Analyse – Auswertung
Vorplanung
Anfertigen der erforderlichen Grundrisse, Schnitte und Ansichten
–
Strategische Planung (Grobdiagnose) Technische Diagnose
Einfluss der Beurteilungskriterien und Auswirkung der Vorgaben
Substanzerkundung
Planung und Standardfestlegung
Maßnahmenplan Instandsetzung
Planung und Organisation der Vorbereitung und Durchführung
Vorplanung
Kostenberechnung, Wirtschaftlichkeit
Nutzungsdiagnose Optionen
Entwurfsplanung
Varianten Vorprojekt
Maßnahmenplanung
Projektierung (Erneuerungskonzept)
Genehmigungsplanung
Bauvorlagen
Genehmigungsplanung
Baugenehmigung
Ausführungsplanung
Massen- und Kostenberechnung
Ausführungsplanung
Ausschreibung und Vergabe
Realisierung (Ausführungsplanung)
Ausführungszeichnungen Vorbereitung der Vergabe
–
Vorbereitung der Vergabe
Ausschreibung
Mitwirkung bei der Vergabe
Mitwirkung bei der Vergabe Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation
Künstlerische Oberleitung
Objektbetreuung
–
Durchführung
Objektüberwachung
Mieterbetreuung
Realisierung (Ausführung)
Bauzeitmessung
Technische u. geschäftliche Oberleitung Soll-IstVergleich als Kontrollmaßnahmen
Objektbetreuung und Dokumentation
Dokumentation der Baukosten
Bewirtschaftung
173
8.1 Stand der Forschung
Tab. 8.7:
Prozessmodelle zum Planen und Bauen im Bestand. [Fortsetzung]
Architektenkammer Hessen
Balkowski
Leutner/ Famira/ Reimann
AHO (Heft 8/ Heft 18)
Lechner/ Stifter
Hochschule Luzern (SanStrat)
1996
2004
2005
2010/2014
2012
2013
–
–
Früherkennung
–
Projektvorbereitung (Leistungsphase 0)
–
Projektvorbereitung
Bestandsanalyse
Bestandsaufnahme und Analyse
Erhebung von Altstandorten und Altablagerungen/ historische Erkundung
Grundlagenermittlung
Bestandsaufnahme
Anforderungen festlegen
Vorplanung
Ziele und Handlungsoptionen
Maßnahmen planen
Entwurfsplanung
Bedürfnisevaluation Strategieanalyse
Technische Untersuchung
Sanierungsplanung
Konzept und Maßnahmen
Zielvereinbarung Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
Variantenstudium
Entwurfsplanung (Systemund Integrationsplanung)
Bauplanung (evtl. in Etappen)
Genehmigungsplanung
Genehmigungsplanung
Ausführungsplanung
Ausführungsplanung
Vorbereitung der Vergabe
Vorbereitung der Vergabe
Vorbereitung
Mitwirkung bei der Vergabe
Mitwirkung bei der Vergabe Objektüberwachung
Gesamtstrategie
Ausführung koordinieren und überwachen
Durchführung
Sanierungsüberwachung
Objektüberwachung (Bauüberwachung)
Umsetzung (evtl. in Etappen)
Objektbetreuung
Wirkungsanalyse
Bauleistungen abnehmen Objektbetreuung
Wartungsplan erarbeiten
Nachbereitung
–
8
174
8
8 Planungskonzeption
8.2
Systemgrenzen
Die Systemtheorie beschreibt zielgerichtete Veränderungen bestehender Verhältnisse. [vgl. Wilms 2001, S. 55] Um die Änderungen umzusetzen, sind Systeme gegenüber ihrer Umwelt zeitlich und räumlich abzugrenzen. [vgl. König 2009, S. 11] Im Folgenden wird eine Analyse der Variablen des Systems Planen und Bauen im Bestand durchgeführt. [vgl. Pfarr 1969] Der Untersuchungsbereich beschränkt sich auf den Wohnungsbau, da in Abhängigkeit der Nutzungsart in der Planung unterschiedliche Prozesse anzuwenden und spezifische Anforderungen ausgeprägt sind.
8.2.1 Abgrenzung des Untersuchungsgegenstands Die Gebäudekonfiguration ist ein entscheidender Faktor bei der Klärung des Leistungsbilds von baulichen Maßnahmen im Bestand. Eine Beschränkung auf den Wohnungsbau ist sinnvoll, um wiederholte und standardisierte Prozesse zu analysieren. Bei anderen Nutzungsarten wie im Hotel- oder Flughafenbau vollziehen sich Innovationsprozesse hauptsächlich durch spezialisierte Planungsbüros. Neue Erkenntnisse werden selten veröffentlicht, da entweder ein geringes öffentliches Interesse besteht oder der Markt für diese Leistungen klein ist. Aufgrund der unterschiedlichen Merkmale werden für jede Baualtersklasse andere bauliche Maßnahmen erforderlich. Da Konstruktionen und Schadensbilder in den Baualtersklassen heterogen ausgeprägt sind, ergeben sich spezifische Sichtweisen auf den Planungsprozess. Lösungsansätze sind gleichermaßen auf andere Wohnungstypen und Baualtersklassen übertragbar. Folgende Gründe sind für die Betrachtung der Gebäude der 1920er- und 1940er-Jahre (Baualtersklasse C) relevant: – – – – –
–
Hoher Eigentümeranteil an Wohnungsunternehmen (Modernisierung mit Beteiligung eines Objektplaners) Guter Erhaltungswert der Objekte Wohnbauten der 1920er- und 1940er-Jahre stiften Identität (Denkmalschutz) Die Umsetzung der Maßnahme ist aufgrund vorliegender Grundrisse, verwendeter Materialien und Baustoffe wirtschaftlich vorteilhaft Hohe Leerstandsquote (In Ostdeutschland stehen rund 50 Prozent der Objekte leer – höchster Wert aller Baualtersklassen; In Westdeutschland stehen rund 30 Prozent der Objekte leer – zweithöchster Wert nach den Objekten der 1950er- und 1960er-Jahre) [Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014, S. 24] Heterogene Verteilung in Deutschland (Keine konstruktiven Besonderheiten in Ost- oder Westdeutschland vorhanden)
Die im vorliegenden Kapitel dargestellten Planungsgrundsätze und Besonderen Leistungen können auf weitere Gebäudetypologien wie Nichtwohngebäude übertragen werden, wobei dann die Nutzungsart (z. B. Gewerbe) anzupassen ist. Es ergeben sich objektspezifische Anforderungen, die zu berücksichtigen sind.
8.2 Systemgrenzen
8.2.2 Morphologischer Kasten Die morphologische Analyse nach Zwicky wird im Folgenden zur Untersuchung komplexer Bereiche und zum Erfassen möglicher Lösungsmöglichkeiten eines Problembereichs angewendet. In der Analyse wird der Morphologische Kasten eingesetzt, indem mittels einer mehrdimensionalen Matrix alle Elemente eines Systems vorurteilsfrei betrachtet werden. [vgl. Zwicky 1989, S. 114–117] Im ersten Schritt werden alle Merkmale des Untersuchungsgegenstands Wohnungsbau zusammengetragen und in logische Reihenfolge gebracht. Dies dient der „Verallgemeinerung eines vorgegebenen Problems“. In einem weiteren Schritt werden alle „Lösungen des Problems“ lokalisiert und geordnet. [Zwicky 1989, S. 116 f.] Probleme werden in eine horizontale Liste eingetragen, wobei die Ausprägungen (Lösungsmöglichkeiten) in einer vertikalen Liste erfasst werden. Die folgende systematische Untersuchung verdeutlicht die Aspekte beim Planen und Bauen im Bestand. Der dargestellte Morphologische Kasten zum Wohnungsbau zeigt die Vielfalt der Gebäudetypologien anhand unterschiedlicher Merkmalsausprägungen auf. [siehe Tab. 8.8] Das PBiB wird exemplarisch an Wohnobjekten der 1920er- bis 1940er-Jahre betrachtet, wobei sich der Untersuchungsgegenstand weiter eingrenzen lässt. Die wesentlichen Merkmale der Nutzungsart Wohnen lassen sich wie folgt kategorisieren: – – –
eigentümerspezifisch nutzungsspezifisch objektspezifisch
Eigentümerspezifische Merkmale beschreiben u. a. Strategien des Bauherrn zum PBiB. Dazu zählen Art und Umfang der Instandhaltung sowie Modernisierungsmaßnahmen im Lebenszyklus des Objekts. Es werden Modernisierungen erfasst, die in den Jahren 1945 bis 2000 durchgeführt wurden. Vor dem Jahr 1945 durchgeführte Maßnahmen gelten nicht als Modernisierung und sind zu vernachlässigen. Modernisierungen, die nach dem Jahr 2000 durchgeführt wurden, sind für die folgende Betrachtung nicht relevant, da derzeit kein Handlungsbedarf besteht. Nutzungsspezifische Merkmale kennzeichnen die Nutzungsart oder den Anteil einer vorliegenden Mischnutzung, wie Wohnen und Gewerbe. Die Belegungsart beschreibt die Art des Leerstands und das Vermietungspotenzial. Objektspezifische Merkmale fassen zum einen planungsspezifische Kennzahlen zusammen. Hierzu zählen die Anzahl der Vollgeschosse, der Standort, die Bauform, die Anbausituation und die Größe des Objekts. Dabei wird auf die Gebäudetypologien nach IWU zurückgegriffen. Ebenso gehören dazu die Anzahl der Nutzungseinheiten. Weiterhin werden Merkmale der Wärmeversorgungsanlage und der Energieträger beurteilt. Der Jahresendenergieverbrauch des Objekts nach EnEV gliedert sich in drei Bereiche, die einen geringen, mittleren und hohen Energieverbrauch definieren. Diese Einteilung orientiert sich an modernisierten Objekten, die nach einer baulichen Maßnahme einen durchschnittlichen Jahresendenergieverbrauch von weniger als 100 kWh/m2a aufweisen. [vgl. KfW-Effizienzhaus] Ein weiteres Merkmal ist die Zustandsklasse, welche die Abweichung von der erforderlichen Beschaffenheit des Objekts kennzeichnet. Die Zustandsklasse 1 bezeichnet den mangelfreien Zustand ohne Bauschäden. Die Zustandsklassen 2 – leichter Mangel, 3 – mittlerer Mangel, 4 – schwerer Mangel und 5 – erheblicher Mangel beschreiben differenzierte Abweichungen vom optimalen Bauzustand. Die Zustandsklasse 6 kennzeichnet dahingegen die größtmögliche Differenz zum mangelfreien Zustand mit gravierenden Mängeln an der Bausubstanz. [vgl. BMVBS 2007, S. 79]
175
8
176
Tab. 8.8:
Morphologischer Kasten – Wohnobjekte der 1920er- bis 1940er-Jahre.
Merkmale
Merkmalsausprägung
eigentümerspezifisch
Art des Eigentümers
privat
Art und Umfang der Instandhaltungsstrategie
nutzungsspezifisch
Wohnungsunternehmen
Genossenschaften
kom munal
privatwirt.
Ausfallorientiert (keine)
Zustandsorientiert (unregelmäßig)
Zeitorientiert (periodisch)
Nein (1920–1945)
ja (1945–2000)
ja (ab 2000)
Mod.-maßnahmen
Eigennutzung
Anteil der Mischnutzung Belegungsart (Vermietungspotenzial)
gewerblich Gemeinschaft von Wohnungseigentümern
Privatperson
Nutzungsart
Vermietung
0%
1 % – 15 %
> 15 %
unbewohnt teil- oder vollbewohnt
nichtmarktaktiv
Wohneinheiten
marktaktiv
1–2
3–12
13–20
> 20
Hauseingänge
1
2
3–4
5–10
> 10
Wohneinheiten pro Hauseingang
1
2
3–4
5–12
> 12
Wohnfläche pro Wohneinheit (m2)
< 60
60–80
80–100
100– 120
> 120
1
2
3–4
5–6
>7
Anzahl Vollgeschosse Standort
ländlich/vorgelagert
Anbausituation Gebäudetyp1 (beispielhaft dargestellt) Sonderform
(inner-)städtisch
einzeln
einseitig angebaut
Einfamilienhaus
Reihenhaus
Mehrfamilienhaus
Bungalow
Stadtvilla
Siedlungshaus
zweiseitig angebaut Großes Mehrfamilienhaus
Hochhaus
Werkshaus
keine
Dachgeschosstyp
geneigte Dachform Flachdach
Gauben Kellergeschoss
Gas
Jahresendenergieverbrauch in kWh/m2a 1
vollunterkellert Etagenheizung
Öl
≤ 100
beheizt vorhanden
teilweise unterkellert
Sammelheizung
Energieträger
Zustandsklasse2
nicht beheizt
nicht vorhanden nicht unterkellert
Heizungsanlage objektspezifisch
8
8 Planungskonzeption
Kohle
Fernwärme
> 100 und ≤ 300 2
3
4
> 300 5
6
1 vgl. IWU 2003; 2 vgl. BMVBS 2007 – Zustandsklasse: 1 (erforderlicher Zustand) bis 6 (gravierender Mangel)
8.2 Systemgrenzen
8.2.3 Variantenentwicklung Auf Grundlage des Morphologischen Kastens werden bestimmte, für die weitere Betrachtung eingrenzende Merkmale ausgewählt und analysiert. Für die weiterführende Untersuchung ergeben sich spezifische Wohnobjekte. Eine Zusammenstellung der Merkmalsausprägungen findet sich in der Tab. 8.9. Die dargestellte Variante ist Bestandteil des Immobilienbestands kommunaler Wohnungsunternehmen. Dies schließt die Möglichkeit einer Vermietung der Wohneinheiten ein. Eine gewerbliche Nutzungsart (z. B. Handel oder eine Mischnutzung) liegt nicht vor. Die Objekte sind größtenteils unbewohnt, bieten aber aufgrund der innerstädtischen Lage ein großes Marktpotenzial. Das heißt, bei einer baulichen Anpassung sind die Wohnungen vermietbar. Die aufgezeigten Beispiele entsprechen dem Gebäudetyp eines großen Mehrfamilienhauses in Blockrandbebauung, mit 3 bis 4 Vollgeschossen und einer zweispännigen oder im Ausnahmefall einer dreispännigen Erschließung. Pro Hauseingang ergeben sich somit maximal 6 bis 12 Wohneinheiten. Aufgrund der Blockrandbebauung haben die Objekte mehrere Hauseingänge, wodurch insgesamt mehr als 20 Wohneinheiten erschlossen werden. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohneinheit beträgt 60 bis 80 m2. Der dargestellte Gebäudetyp beschreibt einen unterkellerten Mauerwerksbau mit einem Satteldach als Dachkonstruktion. Das Dachgeschoss ist in der Regel nicht ausgebaut, d. h., es bestehen keine sonstigen Aufbauten wie Gauben. Der funktionale Zustand ist aufgrund fehlender Modernisierungsmaßnahmen mangelhaft. Die Wohnungen sind nicht barrierefrei und sonstige Anbauten wie Balkone oder Terrassen sind nicht vorhanden. Der energetische Zustand ist ungenügend. Andererseits ergeben sich zusätzliche Potenziale aufgrund der Konstruktionsweise. Vielfach sind Sammelheizungen verbaut, jedoch finden sich noch vereinzelt Ofenheizungen, die mit Kohle als Energieträger betrieben werden. Der bauliche Zustand der bewohnten Objekte entspricht der Technischen Lebensdauer der Bauteile. Aufgrund der gewerblichen Funktion des Eigentümers wurden im Lebenszyklus der Gebäude in unregelmäßigen Abständen Instandhaltungen durchgeführt, was der Zustandsklasse 2 oder 3 gleichkommt. Bei leer stehenden Objekten liegt die Zustandsklasse bei 3 bis 5, d. h., es bestehen mittlere bis erhebliche Mängel. Dies ist der fehlenden Instandhaltung bei ungenutzten Objekten geschuldet. Erweitert wird die Variantenentwicklung um planungsspezifische Eigenschaften der Projekte, d. h. es werden Rahmenbedingungen der Planung abgebildet. Die untersuchten Objekte befinden sich überwiegend in einem Denkmalbereich oder werden als Einzeldenkmale betrachtet. Die zu erwartenden Maßnahmen zur Behebung der funktionalen und baulichen Mängel sind nicht durch eine Instandsetzung zu beseitigen, sondern bedingen eine Modernisierung oder einen Umbau. Die zu erwartenden Kosten (Kostenrahmen) betragen durchschnittlich 1.600 €/m2 WFL (KG 300 und 400, inkl. Mehrwertsteuer, Kostenstand: 2. Quartal 2018).
177
8
178
Tab. 8.9:
Merkmalsausprägungen der Beispielobjekte.
Objektspezifisch (Gebäude und Bauteile)
eigentümer- und nutzungsspezifisch
Merkmale
planungsspezifisch
8
8 Planungskonzeption
Merkmalsausprägung Art des Eigentümers
gewerblich
Art der Instandhaltungsstrategie
zustandsorientiert (unregelmäßig)
Modernisierungsmaßnahmen
keine durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
Nutzungsart
Vermietung
kommunales Wohnungsunternehmen
Mischnutzung1 Belegungsart
5
keine Mischnutzung unbewohnt marktaktiv
Anzahl Wohneinheiten
mehr als 20
Anzahl Hauseingänge
5 bis 10
Wohneinheiten pro Hauseingang
5 bis 12
Wohnfläche2
60 bis 80 m2
pro Wohneinheit
Anzahl Vollgeschosse
3 bis 4
Standort
(inner-)städtisch
Anbausituation
teilweise zweiseitig angebaut
Gebäudetyp3
Großes Mehrfamilienhaus (GMH)
Erschließungssystem und Grundrisskonzeption
vorwiegend Zweispänner, 2- bis 3-Raum-Wohnungen inkl. Bad und Küche
Sonderform
keine
Dachgeschosstyp
geneigte Dachform (nicht beheizt)
Gauben
nicht vorhanden
Kellergeschoss
vollständig unterkellert
Heizungsanlage
Sammelheizung oder Etagenheizung
Energieträger
Fernwärme oder Kohle
Jahresendenergieverbrauch 4
100 bis 300 kWh/m2a
Zustandsklasse 6
3 bis 5
Bauwerkskosten 7
1.500 bis 1.600 €/m2 Wohnfläche
Maßnahmenart
Modernisierung und Umbau
Denkmalliste oder Denkmalbereich
ja
1 teilweise Gewerbeeinheiten vorhanden, der Anteil entspricht rund 1 % bis 2 % – vernachlässigt 2 nach Wohnflächenverordnung 3 vgl. IWU 2003 4 vgl. EnEV 2014 5 teilweise Wohneinheiten belegt, der Anteil entspricht rund 1 % bis 2 % – wird vernachlässigt 6 vgl. BMVBS 2007 – Zustandsklasse: 1 (erforderlicher Zustand – Sollzustand) bis 6 (gravierender Mangel) 7 vgl. BKI Baukosten Altbau 2014, S. 356 (KG 300/400, inkl. Mehrwertsteuer, Kostenstand: 2. Quartal 2018)
179
8.3 Beispielprojekte
8.3
Beispielprojekte
8
Die der Praxis entnommenen Beispielprojekte baulicher Maßnahmen verdeutlichen die Notwendigkeit des Themas. Zudem werden Zusammenhänge ersichtlich. Die untersuchten Objekte wurden entsprechend der Variantenbildung des Morphologischen Kastens ausgewählt. Eigentümer der aufgeführten Objekte ist ein institutionelles Wohnungsunternehmen. Eine vollständige Auflistung erfolgt im Anhang, wobei anonymisierte Daten verwendet werden. In der Tab. 8.10 werden vier Projekte der Baualtersklasse C, der 1920er- bis 1940er-Jahre, vorgestellt. Tab. 8.10: Gegenüberstellung der Beispielprojekte. Projekt
C-1
Baujahr(e)
C-2
C-3
C-4 1937–1938
1928
1927 und 1935
1938
Objektanzahl (Objektart)
3 (Blockrand)
3 (Blockrand)
1 (Blockrand)
Wohnfläche 1
3.100 m2
9.000 m2
3.500 m2
2.900 m2
117
172
66
46
8
21
10
7
2,1 Mio. €
10,0 Mio. €
6,5 Mio. €
2,1 Mio. €
2005–2007
2009–2014
2010–2014
2006–2009
Leistungsphasen 3
1–9
1–9
1–4
7–9
Denkmalliste oder Denkmalbereich
ja
ja
ja
ja
Instandhaltung und Umbau
Modernisierung und Umbau
Modernisierung und Umbau
Modernisierung und Umbau
bewohnt
unbewohnt
unbewohnt
unbewohnt
Wohneinheiten Hauseingänge Bauwerkskosten
2
Projektzeitraum
Maßnahmenart Belegungsart
1 (Blockrand)
1 nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) 2 KG 300–400 nach DIN 276:2008-12, inkl. Mehrwertsteuer, Kostenstand jeweils zu Projektabschluss 3 nach § 34 HOAI 2013
Bei den Beispielprojekten handelt es sich um reine Wohnobjekte (ohne Mischnutzung) in Blockrandbebauung mit einer Wohnfläche von rund 3.000 bis 9.000 m2. Die Objekte sind als Zweispänner errichtet und besitzen 3 bis 4 Vollgeschosse. Der Denkmalschutz – in Form eines Denkmalbereichs oder Einzeldenkmals – ist anzuwenden. Die Belegungsart variiert zwischen unbewohnt und bewohnt (voll- und teilbewohnt). Die baulichen Maßnahmen wurden somit teilweise bei fortlaufender Nutzung durchgeführt. Die an den Objekten realisierten Maßnahmen beschreiben eine Instandhaltung oder Modernisierung. Zudem wurden Umbaumaßnahmen z. B. zur barrierefreien Gestaltung realisiert. Die abgerechneten Bauwerkskosten der hier dargestellten Maßnahmen (KG 300 und 400) betragen durchschnittlich 700 bis 1.800 €/m2 Wohnfläche (inkl. Mehrwertsteuer; Kostenstand: Projektabschluss).
180
8
8 Planungskonzeption
Die vorliegenden Daten unterscheiden sich in der betrachteten Projektdauer und den Leistungsphasen. Teilweise wird der gesamte Planungsprozess bis zur Fertigstellung untersucht. Bei einigen Maßnahmen liegen ausschließlich Daten einzelner Leistungsphasen vor.
8.3.1 Baulicher Zustand Der bauliche Zustand der Beispielobjekte weist aufgrund von Umwelteinflüssen und Abnutzungen spezifische Schäden auf, die die Technische Lebensdauer der Bauteile beeinflussen. In der Tab. 8.11 werden die Schadensbilder verallgemeinernd beschrieben. Zu unterscheiden sind die Baukonstruktion, der Innenausbau und die Technischen Anlagen. Hierbei werden technische und funktionale Mängel sowie die Art des Bauteils dargestellt. Tab. 8.11: Baulicher Zustand der Beispielobjekte. Bauteil
baulicher Zustand
Baukonstruktion Balkone oder Terrassen
nicht vorhanden
Fassade
Putzfassade, oberflächliche Schäden
EnEV-Standard1
100 bis 300 kWh/m2a
Dachgeschoss
eindringende Feuchtigkeit, Schwammbefall
Kellergeschoss
feucht, Schimmelbildung
Geschossdecken
schadhaft (oberflächliche Schäden, Durchbiegung)
Innenausbau Innenwände
Mauerwerk mit Putz (oberflächliche Schäden, Schimmelbildung)
Böden
Holzdielen (oberflächliche Schäden), Linoleum-Belag
Fenster
Holzfenster (teilweise Kastenfenster), Einfachverglasung, undicht und schadhaft
Wohnungseingangstüren
Holztüren (kein Brandschutz, geringe Widerstandsklasse)
Treppenhaus
nicht barrierefrei
Aufzug
nicht vorhanden
Dachgeschoss
nicht ausgebaut
Technische Anlagen Heizungsanlage
entspricht nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik (teilweise Ofenheizung)
Lüftungsanlage
nicht vorhanden
Elektroinstallation
entspricht nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik
Sanitärinstallation
entspricht nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik
1 Jahresendenergieverbrauch in kWh/m2a
8.3.2 Maßnahmenpakete Die Anforderungen an die Planung unterliegen der spezifischen Bestandssituation. Räumliche und funktionale Gegebenheiten lassen sich aufgrund der Konstruktion nicht korrigieren. Dies hat Auswirkungen auf die Grundrissvariation und Erschließung. Durch die Ausrichtung der Wohneinheiten sind Zugeständnisse an Belichtung und Belüftung zu gewähren. [vgl. Krings 1987, S. 619–621]
181
8.3 Beispielprojekte
Weiterhin unterliegen die wiederverwendeten Bauteile den besonderen Materialeigenschaften. Anforderungen an die a. a. R. d. T. sind nur bedingt umsetzbar. Vor allem die bauphysikalischen Eigenschaften lassen sich nur mit erheblichem Aufwand verbessern. Als Beispiel ist der Schallschutz zu nennen, wobei Anpassungen an die technischen Regelwerke erforderlich werden. Spezifische Maßnahmen bei Wohnobjekten [siehe Abb. 8.3] der Baualtersklasse C sind: – – – – – – – – – – –
Abwenden möglicher Gefahren für Nutzer und Umfeld (z. B. Standsicherheit, Funktionsverlust, Gefahrstoffe) Anpassen des Brandschutzes und der Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 (z. B. barrierefreie Erschließung, Aufzug) Anpassen der Technischen Anlagen Eingriffe in die Tragstruktur (z. B. Dachkonstruktion) Erneuerung einzelner Bauelemente (z. B. Fenster, Wohnungs- und Hauseingangstüren) Erneuerung der äußeren Bauteile (z. B. Dachdeckung, Fassade) Erneuerung der Oberflächen (z. B. Boden-, Wand- und Deckenbeläge) Erweiterung (z. B. Balkonanbau, Dachgeschossausbau, Anbau, Aufstockung) Grundriss- und Nutzungsänderungen Rückbau (Demontage, Abbruch und Beseitigung) Verbesserung des Feuchte-, Schall- und Wärmeschutzes Technische Anlagen und Versorgung
Wärmeschutz Kellerdecke und Dachgeschoss
Balkonanbau
Dachgeschossausbau Erweiterung
Abb. 8.3: Beispiele baulicher Maßnahmen im Bestand.
Wärmeschutz Gebäudehülle
Aufstockung
8
182
8
8 Planungskonzeption
8.4
Risikoanalyse
Die Einführung eines Qualitätsmanagements (QM) zum wirtschaftlichen Erfolg der Prozesse, wird durch externe Faktoren bestimmt. Kundenwünsche (Bauherr/Nutzer), Wettbewerb und Ansehen sind entscheidend. Interne Faktoren, wie die Verbesserung der Arbeitsprozesse, werden oftmals nachrangig betrachtet. Dabei werden durch das Qualitätsmanagement die Organisationsstruktur und die Transparenz der Prozesse angepasst. [vgl. Bäsler/Woll 2009, S. 67] Der Kunde (Bauherr/Nutzer) bewertet das Produkt (Objekt) meist „als Gesamtpaket und weniger auf Basis von technischen Spezifikationen“. [Woll/Steinberger 2012, S. 163] Qualitätsmanagement „umfasst Tätigkeiten, [...] Prozesse und Ressourcen [...] zum Erreichen der gewünschten Ergebnisse [...]“. [DIN 9000:2015-11, S. 10] Im Bauwesen wird dies vorwiegend in der Baustoffproduktion sowie in Fertigungsprozessen betrieben und weniger in der Planung. [vgl. SIA D 0102] Um die Qualität zu gewährleisten, ist ein Miteinander der Beteiligten und ein planungsbegleitendes QM erforderlich. „Je besser die geprüfte Plan- und Bauqualität sind, umso besser sind die Qualitätseigenschaften [...] bestehender Bauwerke.“ [Pfeiffer et al. 2006, S. 32] Kriterien für ein QM im Bauwesen sind u. a.: – – – –
Festlegen der Ziele (Bauherr) Leistungsbeschreibung (Planungs- und Bauprozess) Produktqualität der Baustoffe (Hersteller) Quantität und Qualität der am Projekt Beteiligten (Auswahl und Eignung)
Risikobasiertes Denken als Teil des Qualitätsmanagements ist eine Voraussetzung, um Anforderungen an die Planung umzusetzen. [vgl. DIN 9001:2015-11, S. 53] Im Folgenden wird eine Risikoanalyse der Planungsprozesse beim PBiB durchgeführt. Risiken werden identifiziert, bewertet und klassifiziert.
8.4.1 Risikoarten Der bewusste Umgang mit Risiken ist bei einer strategischen Vorgehensweise notwendig und ermöglicht objektive Entscheidungen. Das Risiko stellt „eine Abweichung vom Erwarteten – in positiver oder negativer Hinsicht“ – dar. [DIN EN ISO 9000:2015-11; S. 45] [siehe Kapitel 7.1.3] Risiken beim PBiB entstehen durch ungenaue Informationen in den ersten Projektphasen. Schwachstellen sind frühzeitig zu erkennen und Lösungsmöglichkeiten zu schaffen. Dies erfordert ein strukturiertes Vorgehen und vorausschauendes Arbeiten. Eine Risikominimierung ist im PBiB unerlässlich. Sie setzt technische, betriebswirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse des Objektplaners voraus. Es sind verschiedene Risiken im Bauwesen zu unterscheiden. [siehe Tab. 8.12] Risiken, die sich aus dem Bestandsobjekt ergeben (Bestandsrisiken), verteilen sich auf alle Risikoarten. So ist die Realisierbarkeit der Planung aufgrund des vorgegebenen Raum- und Funktionsprogramms unter bestimmten Voraussetzungen nicht umsetzbar und stellt somit ein technisches Risiko dar. Die Prüfung der Zulässigkeit einer Nutzungsänderung (Baugenehmigung) ist hingegen ein rechtliches Risiko.
183
8.4 Risikoanalyse
Tab. 8.12: Risikoarten im Planungs- und Bauprozess. [angelehnt an Girmscheid/Busch 2014, S. 41] Risikoart
8
Beispiel
Projektrisiken
Entwicklung, Standort, Umfeld, Organisation, Durchführung, Bedarf, Management, Nutzer
technische Risiken
Planungs-, Nutzungs- und Funktionsänderung, Objekt (Altlasten, Baugrund, Bausubstanz, Kontamination)
rechtliche Risiken
Vertrag, Haftung, Honorar, Bauordnungsrecht, Denkmalschutz, Genehmigung, Gesetze und Rechtsverordnungen
terminliche Risiken
Terminänderung, -abweichung, -verzögerung
wirtschaftliche Risiken
Kostenabweichung, Finanzierung
8.4.2
Risikoidentifikation und -bewertung
Die Risiken der Prozesse in der Objektplanung von Bestandsgebäuden werden im Folgenden analysiert. Das Vorgehen ist angelehnt an die Fehlerzustandsart- und -auswirkungsanalyse (englisch Failure Mode and Effects Analysis – FMEA). FMEA ist eine Risikoanalyse im Qualitätsmanagement, die auf Produkte oder Prozesse angewendet wird, um in einem „frühen Stadium die Fehlerentstehung zu verhindern“. [Hering/Triemel/Blank 2003, S. 137] [vgl. DIN 60812:2015-08] [vgl. VDA 4 Teil 2, 2011] Im vorliegenden Fall wird eine Prozess-FMEA in abgewandelter Form genutzt, um potenzielle Probleme beim PBiB zu identifizieren. Die Analyse bedient sich der Formblätter nach DIN 60812 und wird den Anforderungen in der Planung angepasst. Als Grundlage dienen die Leistungen (Prozesse) der HOAI 2013, anhand der die Risiken im Planungsprozess von Bestandsobjekten aufgezeigt werden. Dabei wird eine Funktionsanalyse durchgeführt. [siehe Tab. 8.13] In der Risikoidentifizierung nach FMEA werden mögliche Fehler festgestellt, die in den Prozessen auftreten können. Fehler werden als die „Nichterfüllung einer Anforderung“ [DIN EN ISO 9000:2015-11, Ziffer 3.6.9] oder als "Mangel, Schwachstelle, [...] Gefahrenquellen" bezeichnet. [Eberhardt 2015, S. 21] Im Englischen wird der Begriff failure genutzt, was sich als Ausfall (Störung) oder Funktionsverlust (failure mode = Zustandsart) beschreiben lässt. Aufgrund dieser Definition kritischer Prozesse in der Planung und Überwachung wird im Folgenden die Bezeichnung Problem verwendet, da dies eine genauere Abgrenzung ermöglicht. Tab. 8.13: Beispiel der Risikoanalyse zur HOAI 2013. Mögliche Probleme
Auswirkungen
Risikoart
Risikobewertung
Welche Probleme treten im Prozess auf?
Welche Auswirkungen haben die Probleme auf einzelne Prozesse, Beteiligte oder das Projekt?
Welche Risikoart besteht?
Bedeutung (B), Auftretenswahrscheinlichkeit (A), Risikoprioritätszahl (RPZ)
184
8
8 Planungskonzeption
Eine grundlegende Ursache ist die Nichtbeachtung der Anforderungen beim PBiB im Planungsprozess. Des Weiteren werden die Auswirkungen auf das Projekt oder auf die am Projekt Beteiligten dargestellt. Zudem erfolgt eine Zuordnung der Risikoart, wobei mehrere Risiken auftreten können. Abschließend wird eine Risikobewertung vorgenommen. Dazu wird die Risikoprioritätszahl (RPZ) ermittelt, die sich aus zwei Faktoren zusammensetzt: – –
Bedeutung (B) Auftretenswahrscheinlichkeit (A)
Bedeutung beschreibt die „Schwere der Auswirkung auf ein System“ [Eberhardt 2015, S. 87] „hinsichtlich der festgelegten Bewertungskriterien“. [DIN 60812:2015-08, Ziffer 3.1.1] Auftretenswahrscheinlichkeit charakterisiert die „Wahrscheinlichkeit des Eintretens“ oder das „Maß der Häufigkeit, mit der ein [Problem] zu erwarten ist.“ [Eberhardt 2015, S. 31 u. S. 87] Ein dritter Faktor, die Entdeckungswahrscheinlichkeit (E), die in der Prozess-FMEA Anwendung findet, wird in der folgenden Analyse nicht berücksichtigt. Die mögliche Entdeckung eines Problems ist unter wissenschaftlichen Bedingungen nicht ausreichend prognostizierbar und erzeugt eine unzureichende Präzision der Ergebnisse. Jeder der zwei Faktoren (Bedeutung oder Auftretenswahrscheinlichkeit) nimmt einen Wert von 1 bis 10 ein. Die Abstufung der Werte ist in den folgenden Tabellen dargestellt. [siehe Tab. 8.14 und Tab. 8.15] Zur Bestimmung der Werte wird ein Bewertungsmaßstab zugrunde gelegt, welcher der DIN 60812 angelehnt ist. Die RPZ kann somit einen Wert von 1 bis 100 aufweisen. Ein geringer Wert beschreibt ein kleines Risiko, ein hoher Wert ein großes Risiko. Tab. 8.14: Bewertungsmaßstab Bedeutung. [angelehnt an DIN EN 60812:2015-08, S. 69] Bedeutung (Auswirkung auf das Projekt) keine erkennbaren Auswirkungen auf das Projekt
Bewertung 1
geringe bis unbedeutende Auswirkungen
2 bis 4
mittelschwere Auswirkungen (erkennbar bis bedeutend)
5 bis 6
schwerwiegende Auswirkungen (gravierend)
7 bis 8
äußerst schwere Auswirkungen (kritisch)
9 bis 10
Tab. 8.15: Bewertungsmaßstab Auftretenswahrscheinlichkeit. [angelehnt an DIN EN 60812:2015-08, S. 70] Wahrscheinlichkeit des Auftretens fast unmöglich (sehr selten)
Bewertung 1
sehr gering (selten bis sehr selten)
2 bis 3
moderat (manchmal bis regelmäßig)
4 bis 6
hoch (oft bis sehr oft)
7 bis 8
sehr hoch (fast immer bis immer)
9 bis 10
185
8.4 Risikoanalyse
8.4.3 Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand In der Risikoanalyse werden 154 mögliche Probleme und Problemfolgen identifiziert – rund 50 Prozent davon in der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). Die Probleme werden entsprechend den Leistungsphasen der HOAI und den dort aufgeführten Grundleistungen beschrieben. Eine Auswahl wird in der Tab. 8.16 dargestellt. Hierbei werden die Probleme mit den größtmöglichen Auswirkungen auf den Prozess abgebildet. Eine vollständige Auflistung aller Prozesse befindet sich im Anhang, wobei nach Leistungsphasen differenziert wird. Es ist zu beachten, dass die Probleme – entgegen der üblichen Darstellung in der FMEA – nicht nach dem Wert der Risikoprioritätszahl geordnet sind. Tab. 8.16: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. Mögliche Probleme
Auswirkungen
Risikoart
keine vorläufigen Sicherungsmaßnahmen am Bestand
Unfallgefahr
rechtliches Risiko
kein ausreichender Schutz der Nutzer und Einbauten
Schäden am Objekt und den Einrichtungsgegenständen der Nutzer
rechtliches Risiko,
Verletzungsgefahr der Nutzer
rechtliches Risiko
Immissionen durch Staub und Lärm (Gesundheitsschädigung)
rechtliches Risiko,
Bauteilzustände werden bei Rückbau und Demontage nicht mit der Planung abgeglichen
fehlerhafte Annahmen werden nicht erkannt und nicht korrigiert
technisches Risiko
rechtliche Bestandsaufnahme wird nicht durchgeführt
Anforderungen hinsichtlich der Rechtsverordnungen und der Gesetze bleiben ungeklärt
Projektrisiko,
unzureichende Bestandsanalyse
fehlende Informationen zum Objektzustand (z. B. Gründung, Fassade, Decken, Dachkonstruktion)
technisches Risiko,
keine Unterscheidung nach Art der Maßnahme (Instandsetzung oder Modernisierung)
Rechtsstreitigkeiten infolge unzureichender Klärung der Maßnahme
rechtliches Risiko
keine Klärung der Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik
zusätzliche Mängelansprüche
rechtliches Risiko
Risikobewertung RPZ 100 (10–10)
wirtschaftliches Risiko
100 (10–10)
wirtschaftliches Risiko 90 (10–9)
rechtliches Risiko
wirtschaftliches Risiko
90 (10–9)
81 (9–9)
81 (9–9)
81 (9–9)
8
186
8.4.4 Risikoklassifizierung Die Risikobewertung wird in einer Risikoportfolioanalyse (Risikomatrix) visualisiert. Es erfolgt eine Übertragung der ermittelten Risikoprioritätszahl in ein Koordinatensystem. Dieses setzt sich aus der Abszisse „Bedeutung“ und Ordinate „Auftretenswahrscheinlichkeit“ zusammen. Eine Kombination der Werte ergibt 100 verschiedene Positionen im Diagramm. [siehe Abb. 8.4] Auftretenswahrscheinlichkeit
8
8 Planungskonzeption
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 Bedeutung
Abb. 8.4: Risikoportfolioanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand.
Die dargestellten Risiken lassen sich klassifizieren und in Risikogruppen einteilen, wobei sechs Stufen zu unterscheiden sind. Die ersten beiden Stufen beschreiben Risiken, die keine erkennbaren Auswirkungen oder eine geringe Beeinflussung auf das Projekt darstellen. Einen mittleren Stellenwert besitzen die Risikogruppen 3 und 4. Die Risikogruppen 5 und 6 kennzeichnen Risiken mit einer hohen Beeinflussung der Projektergebnisse. Diese können die Projektziele wesentlich gefährden und sind kritisch für den Projektverlauf.
187
8.5 Literaturverzeichnis
Unabhängig von dem Wert der Auftretenswahrscheinlichkeit hat ein hoher Wert an Bedeutung (9 oder 10) eine hohe Haftung für den Objektplaner zur Folge. In der Analyse betrifft dies rund 25 Prozent der untersuchten Prozesse. Die Ergebnisse der Risikoanalyse werden in der Tabelle Tab. 8.17 zusammengefasst. Eine Auswertung der Daten ergibt, dass 40 Prozent der Probleme ein mittleres Risiko darstellen (Risikogruppe 3). Rund die Hälfte (48,7 Prozent) der Probleme sind bedeutende Risiken für das Projekt (Risikogruppe 4). Lediglich 11 Prozent der Probleme stellen schwerwiegende oder kritische Risiken dar (Risikogruppe 5 und 6). Dabei wird zum einen unterschieden in Risiken, die für das Projekt eine unmittelbare Gefahr darstellen und kritisch zu betrachten sind. Zum anderen bestehen Risiken hinsichtlich der Sicherheit der Nutzer oder der Mitarbeiter der Ausführenden Firmen während der baulichen Maßnahme. Tab. 8.17: Risikoklassifizierung der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. Risikogruppe
Risikobeschreibung
Risikoprioritätszahl
Risikoverteilung
1
unbedeutend
90
3,9 %
8.5 Literaturverzeichnis Eine vollständige Auflistung verwendeter Literatur befindet sich im Literaturverzeichnis am Ende dieses Buches. Die folgende Auflistung enthält bedeutende Literatur zum Kapitel 8 (Planungskonzeption): Architektenkammer Hessen (Hrsg.): Bauen im Bestand – Inhalte und Ablauf der Architekturleistungen, Informationsreihe für Architekten 17. Wiesbaden: [o. V.], 1996. Balkowski, Michael: Handbuch der Bauerneuerung : angewandte Bauphysik für die Modernisierung von Wohngebäuden. Köln: R. Müller Verlag, 2004. Ehrbar, Doris; Schwer, Peter; et al.: SANSTRAT Argumentarium Sanierung – Ganzheitliche Sanierungsstrategien für Wohnbauten und Siedlungen der 1940er bis 1970er Jahre. Zürich: Faktor Verlag, 2013. DIN EN 60812:2015-08 – Fehlerzustandsart- und -auswirkungsanalyse (FMEA) – Entwurf Gibbins, Olaf: Modernisierungsmaßnahmen beim Altbau. Hanau am Main: Kitz, 1977. Lechner, Hans; Stifter, Daniela: Planen und Bauen im Bestand (PBiB). Graz: Verlag der TU Graz, 2012. Zwicky, Fritz: Entdecken, Erfinden, Forschen im morphologischen Weltbild. 2. Aufl., Glarus 1989.
8
9
Prozessmodell
In den vorangegangenen Kapiteln erfolgt eine differenzierte Betrachtung für das Planen und Bauen im Bestand gegenüber dem Neubau. Bauliche Maßnahmen erfordern modifizierbare Konzepte, um den spezifischen Anforderungen gerecht zu werden und eine optimale Lösung für das individuelle Objekt zu finden. Die Planungs- und Bauprozesse sind geprägt durch die Definition und Festlegung von Arbeitsschritten, die den Bestandsobjekten im Wohnungsbau entsprechen. Die beschriebenen Leistungen bilden ein Planungsinstrument und können bei der Vertragsgestaltung zwischen dem Objektplaner und Bauherrn sowie als Qualitätsmanagement im Planungsprozess herangezogen werden. Um die Anforderungen für das PBiB im Leistungsbild zu beachten und aktuelle Regelungen anzupassen, ergeben sich mehrere Handlungsschritte: – – –
Definieren und Zusammenstellen von Besonderen Leistungen. Überarbeiten des Leistungsbilds für den Neubau. Erstellen eines eigenständigen Leistungsbilds für das Planen und Bauen im Bestand.
[vgl. Mertes/Schramm et al. 2002, S. 9–36] [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989] Das Vorgehen zur Darstellung eines geeigneten Leistungsbilds folgt zwei unterschiedlichen Verfahrensweisen. Die erste Variante beinhaltet eine Integration der Leistungen (integratives Modell) in die bestehenden Strukturen der aktuellen Fassung der Honorarordnung. Heterogene Anforderungen werden aufgeschlüsselt und erweitern die HOAI. Dabei erfolgt eine Definition und Beschreibung von Besonderen Leistungen. In einem zweiten Schritt werden Ansätze diskutiert, die eine eigenständige Grundlage für bauliche Maßnahmen bilden (anforderungsgerechtes Modell). Die Voraussetzungen zur Darstellung der Leistungen werden vorab detailliert erläutert.
9.1
Darstellung der Leistungen
Das Leistungsbild Objektplanung (Gebäude und Innenräume) sowie die darin aufgeführten Leistungsphasen enthalten keine spezifischen Leistungen für das PBiB. Die Untersuchung hat ergeben, dass lediglich die erforderlichen Leistungen im Rahmen der Neubauplanung des Architekten abgebildet werden. Die Grundleistungen sind inhaltlich allgemein formuliert. Oftmals wird das Leistungsbild der HOAI vertraglich vereinbart, ohne projektspezifische Anpassungen vorzunehmen oder die Erfordernisse der baulichen Maßnahmen im Bestand zu berücksichtigen. Eine genaue Definition ist von Bedeutung. Im Allgemeinen sind die Prozesse in den Leistungsphasen 1, 2 und 8 umfangreicher als bei Neubaumaßnahmen. Der spezifische Umfang ist in einem – auf die Anforderungen des Planungsgegenstands – geeigneten Leistungsbild festzuhalten. Hinsichtlich der Vertragsgestaltung erstreckt sich das Vorgehen auf folgende Maßnahmen:
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_9
190
9
9 Prozessmodell
– – –
Projektanforderungen dokumentieren [siehe Kapitel 6 und 7] Systemgrenzen festlegen und Systemanalyse durchführen [siehe Kapitel 8] Leistungen und Leistungsbild beschreiben [siehe Kapitel 9]
Auf Grundlage der beschriebenen Anforderungen in den Kapiteln 6 und 7, der Metaanalyse vorhandener Verfahrensweisen im Kapitel 8.1, der Auswertung der Beispielprojekte in Kapitel 8.3 und der durchgeführten Risikoanalyse in Kapitel 8.4 erfolgt eine Definition sowie anschließende Beschreibung der erforderlichen Leistungen für bauliche Maßnahmen im Bestand. Dazu werden der Stand der Forschung und die Fachliteratur analysiert und mit den Prozessen aus den dargestellten Beispielprojekten ergänzt. Die Risikoanalyse beschreibt zudem weitere Probleme, woraus sich wiederum Leistungen ableiten lassen. Die notwendigen Leistungen sind als Besondere Leistungen abzubilden. Die Voraussetzungen dafür liefert die Honorarordnung. Im Planungsprozess werden neben den Grundleistungen zusätzlich Besondere Leistungen erforderlich, um das Projekt umfänglich zu bearbeiten. Die in der HOAI 2013 aufgeführten Besonderen Leistungen sind lediglich beispielhaft dargestellt – ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Auf Grundlage der Honorarordnung können weitere Leistungen vertraglich berücksichtigt werden: „Die Aufzählung der Besonderen Leistungen [...] ist nicht abschließend. Die Besonderen Leistungen können auch für Leistungsbilder und Leistungsphasen, denen sie nicht zugeordnet sind, vereinbart werden [...].“ [HOAI 2013, § 3 Abs. 3] Die Leistungen für das Planen und Bauen im Bestand werden in den Tab. 9.3 bis Tab. 9.11 aufgeführt. Vorab werden die Systematik und der Aufbau der Darstellung sowie die Begrifflichkeiten der Leistungen und Tätigkeiten aufgezeigt.
9.1.1 Systematik der Darstellung Die abgebildeten Leistungen werden in den bisherigen Honorarordnungen nicht dargestellt und sind in der Regel im Neubau nicht notwendig. Verdeutlichen lässt sich dies am Beispiel der Grundleistung Ortsbesichtigung der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) der HOAI 2013. In der Annahme, dass die Honorarordnung ausschließlich erforderliche Leistungen eines Neubaus abbildet, ergibt sich folgender Sachverhalt: Bei Projekten im Neubau ist lediglich eine Besichtigung des vorhandenen Grundstücks, einschließlich der Untersuchungen zu Altlasten oder Kampfmitteln notwendig. Beim PBiB sind aufgrund des bestehenden Objekts weitere Leistungen zu berücksichtigen, die nicht Bestandteil der HOAI sind – da das Bestandsgebäude einen Sonderfall darstellt. Die sich daraus ergebenden Prozesse sind als Besondere Leistungen individuell zu formulieren und entstehen u. a. aufgrund der Begehung des Objekts und der Nutzungseinheiten. Zum anderen ist eine frühzeitige Einschätzung infolge einer optischen Analyse des Bauzustands erforderlich, um weitere Maßnahmen vorzubereiten und den Umfang des Eingriffs in den Bestand einzuschätzen. Die über den Regelfall des Leistungsbilds hinausgehenden Anforderungen – z. B. für das Planen und Bauen im Bestand – werden bislang durch den Umbauzuschlag und die mitzuverarbeitende Bausubstanz im Planungsprozess berücksichtigt. Für die Begehung des Objekts kann der Architekt ein höheres Honorar erwarten. Jedoch ergeben sich weitere Schwierigkeiten bei der Umsetzung. Zum einen erfolgt in der Praxis oftmals keine Berücksichtigung der Zuschläge. Zum anderen ergibt sich für den Objektplaner die Notwendigkeit seine Leistungen transparent darzustellen, um z. B. ein gefordertes Honorar zu begründen. Die dargestellte Systematik berücksichtigt nicht die bestehenden Honorarregelungen der HOAI und widmet sich ausschließlich den erforderlichen Besonderen Leistungen.
9.1 Darstellung der Leistungen
9.1.2 Leistungen und Tätigkeiten Die Leistungen des Objektplaners sind inhaltlich eindeutig zu formulieren. In der Tab. 9.1 erfolgt eine Definition der Begriffe hinsichtlich der Abgrenzung der Leistungen. Tab. 9.1:
Abgrenzung der Leistungen und Tätigkeiten eines Objektplaners.
Begriff
Erläuterung
Leistungen der Objektplanung Analysieren3
„Kontrolle eines laufenden [...] Prozesses [...] mit dem Ziel einer Handlungsempfehlung an den Auftraggeber“ (Syn.: einschätzen, beurteilen)
Darstellen1
„etwas grafisch, skizzenhaft [...] darstellen“ (Syn.: abbilden, wiedergeben, schildern)
Dokumentieren1
„durch Dokumente belegen“ (Syn.: aufzeichnen, beweisen, nachweisen)
Erarbeiten2
„[...] ausarbeiten“ (Syn.: durchführen, umsetzen)
Erfassen1
„zu einem bestimmten Zweck ermittlen“ (Syn.: errechnen, feststellen, ermitteln)
Ermitteln1
„errechnen, feststellen, berechnen“
Erstellen2
„ein Gutachten erstellen“ (Syn.: anfertigen, ausarbeiten)
Formulieren1
„ausdrücken, in Worte fassen [...] verbalisieren“
Fortschreiben3
„laufende Aktualisierung“ (Syn.: ergänzen, anpassen)
Klären2
„einen Tatbestand filtern“ (Syn.: aufbereiten, filtern, erläutern)
Überwachen3
„Kontrolle eines abgeschlossenen Arbeitsergebnisses in Stichproben“
Untersuchen1
„etwas genau beobachten [...] in seiner Beschaffenheit [...] erkennen“
Planen1
„etwas ausarbeiten, [einen Plan] aufstellen“
Zusammenstellen1
„etwas unter einem bestimmten Aspekt Ausgewähltes so ordnen, gestalten, dass etwas Einheitliches, Zusammenhängendes entsteht“ (Syn.: zusammenfassen)
Leistungen in Bezug auf die am Projekt Beteiligten Abstimmen3
„Vorlage von Arbeitsergebnissen [...] zur Umsetzung“
Beraten1
„gemeinsam überlegen und besprechen“ (Syn.: klären, durchsprechen)
Bereitstellen1
„zur Verfügung stellen“ (Syn.: vorbereiten)
Einreichen1
„der dafür zuständigen Instanz zur Prüfung oder Bearbeitung übergeben“
Erläutern1
„komplexen Sachverhalt ausführlich [...] erklären oder verständlich veranschaulichen“
Integrieren1
„zu einem übergeordneten Ganzen zusammenschließen“ (Syn.: zusammenführen)
Koordinieren2
„aufeinander abstimmen [...] in Übereinstimmung bringen“ (Syn.: harmonisieren)
Mitwirken3
„zusammenfassen und übermitteln mit eigener Bewertung“ (Syn.: herbeiführen)
Prüfen3
„inhaltliche Kontrolle” (Syn.: kontrollieren, überprüfen)
Übergeben1
„jemandem etwas aushändigen und ihn damit in den Besitz von etwas setzen“
Unterstützen2
„jemandem bei etwas behilflich sein“ (Syn.: helfen, entlasten, übernehmen)
1 Duden 2011, s. v.; 2 Duden 2015, s. v.; 3 AHO 2014 (b), S. 10 f., S. 185–204
191
9
192
9
9 Prozessmodell
9.1.3 Aufbau der Darstellung In den Tabellen werden erforderlicher Leistungen aufgeführt. Dabei wird die Systematik der HOAI als Grundlage verwendet und die Art der Leistungen (Grundleistungen und Besondere Leistungen) sowie die Gliederung der neun Leistungsphasen übernommen. Die Besonderen Leistungen fügen sich in die gegebene Ordnung der HOAI ein. Für die Beschreibung der Leistungen werden geeignete Symbole genutzt, die auf bestehenden und bekannten Strukturen der Honorarordnung aufbauen. Somit lassen sich die Leistungen gesondert abbilden und abgrenzen – was die Anwendung vereinfacht. [siehe Tab. 9.2] Neben der gegenwärtigen Kennzeichnung der Grundleistungen (Buchstaben: a) b) c) etc.) und der Besonderen Leistungen (Geviertstrich) werden weitere Symbole erforderlich, um die ergänzenden Leistungen für das PBiB zu erfassen. Hierbei werden zwei Darstellungen unterschieden. Zum einen sind dies Besondere Leistungen (+) für das Planen und Bauen im Bestand. Zum anderen werden spezifische Planungsänderungen (P) beschrieben, die vorrangig bei baulichen Maßnahmen im Bestand auftreten und im Neubau in dieser Art und Weise nicht existieren. Teilweise sind Leistungen lediglich bei Neubaumaßnahmen notwendig und bei baulichen Maßnahmen im Bestand nicht zwingend anzuwenden. Diese, bisher in der HOAI enthaltenen Leistungen, sind für das PBiB ungeeignet und werden gesondert – als nicht erforderlich (X) – dargestellt. Als Beispiel dient die Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm, da bei baulichen Maßnahmen im Bestand in der Regel ein Leistungsverzeichnis bevorzugt wird. Tab. 9.2:
Symbole für die Darstellung der Leistungen.
Symbol
Beschreibung
a
Grundleistung (nach HOAI 2013)
–
Besondere Leistung (nach HOAI 2013)
X
nicht erforderliche Leistung für das Planen und Bauen im Bestand (nach HOAI 2013)
+
Besondere Leistung für das Planen und Bauen im Bestand
P
Planungsänderung aufgrund von Störungen in späteren Leistungsphasen
Die vorhandenen Grundleistungen haben im PBiB – abhängig von den jeweiligen Anforderungen – eine geringere oder höhere Bedeutung als beim Neubau. Zudem werden die spezifischen Anforderungen bei baulichen Maßnahmen beschrieben. Innerhalb einer Leistungsphase erfolgt keine Hierarchisierung im Sinne einer zeitlichen Abfolge. Ausnahmen bilden Besondere Leistungen, die im Zusammenhang mit einer Grundleistung zu begreifen sind und dieser nachstehend genannt werden. In der Regel erfolgt eine Auflistung am Ende der jeweiligen LPH. Planungsänderungen in den Leistungsphasen 1 bis 5 ergeben sich infolge von Störungen in späteren Leistungsphasen und werden in der Darstellung gesondert berücksichtigt. Sie werden im Projektablauf u. a. aufgrund von Schäden an der Bausubstanz erforderlich. Erkenntnisse dazu werden durch die Freilegung und die Öffnung von Konstruktionen oder Bauteilen gewonnen. Neben der Definition der Leistungen für das PBiB werden die bestehenden Grundleistungen und Besonderen Leistungen der HOAI hinsichtlich der Anforderungen zum Bauen im Bestand erläutert. Zudem werden vereinzelt Beispiele aufgeführt.
193
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung).
Leistungen a
Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers
Erläuterungen und Beispiele Erfassen und Definieren der Rahmenbedingungen Beraten zu den Zielvorgaben und Vorstellungen des Bauherrn (z. B. Nutzung, Qualitäten, kostengünstiges Bauen, Barrierefreiheit, energetischer Standard) Formulieren der Ziele (z. B. Erarbeiten eines Zielkatalogs und -programms)
+
Erstellen einer Problemidentifikation
Mitwirken beim Erkennen der Probleme
+
Formulieren der Anforderungen zum Planen und Bauen im Bestand
Analysieren der erforderlichen Anforderungen für die Erfüllung der Aufgabe in Bezug auf den Bestand (z. B. Nutzung, Grundriss, Energieverbrauch)
+
Klären denkmalrechtlicher Anforderungen
Zusammenstellen der Einflüsse (z. B. Denkmalliste oder Denkmalbereich) Führen von Gesprächen mit Trägern Öffentlicher Belange
+
Klären baurechtlicher Anforderungen
Prüfen der Abweichungen zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik Prüfen des Bestandsschutzes Führen von Gesprächen mit Trägern Öffentlicher Belange
+
Klären der technischen und bauphysikalischen Anforderungen
Stoff- und Materialkunde (z. B. Feuchte- und Schallschutz, Statik)
+
Klären des Detaillierungsgrads der Voruntersuchungen
Zusammenfassen möglicher Risiken beim Unterlassen oder dem Verzicht von Untersuchungen
b
Ortsbesichtigung
inkl. Umfelderkundung (z. B. der Nachbarbebauung)
+
Mitwirken bei und Beraten zu Leistungen der Objektbegehung
Prüfen der Zugänglichkeit und Einholen von Genehmigung für die Objektbegehung sowie der Nutzungseinheiten Prüfen der Risiken einer Objektbegehung Einbinden fachlich Beteiligter
+
Objektbegehung
Einbinden des Eigentümers und des Gebäudemanagements (z. B. Techniker, Hausmeister, Verwaltung)
+
Begehung der Nutzungseinheiten
Einbinden der Nutzer in die Begehung der Nutzungseinheiten (Einholen der Zustimmung)
+
Analysieren der vorhandenen Bausubstanz auf Umsetzung erforderlicher Arbeiten
Analysieren und Bewerten des Objektzustands mittels optischer Einschätzung (z. B. Schäden, zu erwartender Umfang der Arbeiten)
c
Beraten zum gesamten Leistungsund Untersuchungsbedarf
strategische Beratung Beraten zum Umfang der Leistungen der Grundlagenermittlung Formulieren der Aufgabenstellung für die Bestandsaufnahme und -untersuchung Klären der erforderlichen Untersuchungsmethoden
+
Beraten bei der Vertragsgestaltung
Formulieren der Vertragsinhalte (z. B. Leistungsumfang, Honorarbewertung) Klären erforderlicher Grundleistungen und Besonderer Leistungen
9
194
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). [Fortsetzung]
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
Formulieren der Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter
Beraten und Mitwirken bei der Auswahl der Sonderfachleute, Gutachter und Sachverständigen
+
Einholen, Prüfen und Bewerten der Honorarangebote der an der Planung fachlich Beteiligten, Sonderfachleute, Gutachter und Sachverständigen
Beraten bei der Vertragsgestaltung
–
Projektstrukturplanung
Klären der Zusammensetzung des Projektteams insbesondere des Planungsteams
e
Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse
Zusammenfassen der Bestandsuntersuchung, -analyse und -bewertung
d
Klären der Zuständigkeiten der am Projekt Beteiligten und Formulieren von Schnittstellen
Dokumentieren in geeigneter Form inklusive der Quellen (schriftlich, grafisch und zeichnerisch) Zusammenfassen der Auflagen der Träger Öffentlicher Belange +
Formulieren der Anforderungen an die Dokumentation
Klären der Art der Dokumentation (z. B. Format, Lesbarkeit, Datenstruktur) Klären des Einsatzes von Datenservern Klären und Bereitstellen von Schnittstellen
+
Erarbeiten einer Gesamtdokumentation, inkl. Mitwirkung aller an der Planung Beteiligter
Analysieren und Verknüpfen der Ergebnisse der Sonderfachleute, Gutachter und Sachverständigen
+
Dokumentieren und Einlagern von Materialproben
z. B. Materialproben der fachlich Beteiligten und Sonderfachleute
–
Bedarfsplanung
Unterstützen des Bauherrn und Mitwirken beim Erstellen der Bedarfsplanung nach DIN 18205
+
Kostenrahmen nach DIN 276
Bewerten des Kostenrahmens mit den Kosten eines vergleichbaren Neubaus Erstellen des Kostenrahmens unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Möglichkeiten
–
Aufstellen eines Funktionsprogramms
Erstellen eines gebäudeunabhängigen Raum- und Funktionsprogramms und Erfassen des Flächenbedarfs (Nutzungsflächen)
–
Aufstellen eines Raumprogramms
+
Erstellen eines gebäudeabhängigen Raum- und Funktionsprogramms
Prüfen der Bestandsstruktur (quantitativ und qualitativ)
–
Bedarfsermittlung
Bewerten der vorhandenen Raumstruktur Erstellen von Szenarien zur zukünftigen Nutzung
+
Erstellen einer technischen Bedarfsanalyse
Erfassen erforderlicher Maßnahmen aufgrund des Objektzustands
195
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). [Fortsetzung]
Leistungen –
Standortanalyse
Erläuterungen und Beispiele Technische Analyse des Umfelds Prüfen der Umfeldfaktoren Prüfen der Prognosedaten zum Standort (z. B. Marktsituation) Prüfen stadtplanerischer Zielvorgaben (z. B. Sanierungsgebiete)
+
Prüfen der Bestandsobjekte auf den Nachbargrundstücken
Prüfen der Bebauungsabsichten auf den Nachbargrundstücken Prüfen der Nutzungseinschränkungen durch Nachbarn und Erfassen von Sonderregelungen Analyse der nachbarlichen Nutzung am Standort
–
Mitwirken bei Grundstücks- und Objektauswahl, -beschaffung und übertragung
Mitwirken und Beraten bei Teilungserklärungen, Teilungspläne, Anfertigung von Aufteilungsplänen oder Abgeschlossenheitsbescheinigung Zusammenstellen der Planunterlagen zu Widmungsänderungen Bewerten des Objekts vor Erwerb (einschließlich des Grundstücks) Ermitteln des Objektwerts Ermitteln des Erhaltungswerts
–
Beschaffen von Unterlagen, die für das Vorhaben erheblich sind
Klären der Anforderungen an die Bestandspläne Klären der erforderlichen Informationsquellen (z. B. Ansprechpartner) Zusammenstellen von Plan- und Kartenmaterial (z. B. topografische Karten, Luftbilder, Verkehrsplan, Katasterplan, Flächennutzungsplan und Flächenwidmung, Schutzgebiete, Sanierungsgebiete) Zusammenstellen der Daten aus Archiven und Chroniken Zusammenstellen von Verbrauchsdaten und Abrechnungen der Energieversorgungsunternehmen
+
Beraten zu erforderlichen Unterlagen des Bauherrn
z. B. Grundbuchauszug, Genehmigungen, Bestandsunterlagen und Baudokumentation (Ausführungspläne), Unterlagen der Hersteller und Ausführenden Firmen, Berechnungen zum Tragwerk und zu den Technischen Anlagen
+
Zusammenstellen und Bewerten der Unterlagen des Bauherrn auf Vollständigkeit und Aktualität
Erfassen und Prüfen bereits durchgeführter (z. B. technischer) Bestandsuntersuchungen
X
Bestandsaufnahme
+
Ermitteln der Dimensionen des Objekts
Formulieren des Aktualisierungs- und Handlungsbedarfs der Unterlagen des Bauherrn eine differenzierte Betrachtung ist erforderlich Ermitteln der Größe und der Menge der vorhandenen Bausubstanz Ermitteln der Flächen nach DIN 277 Ermitteln der Flächen weiterer Berechnungsvorschriften nach Nutzungszweck (z. B. Wohnfläche, Mietfläche)
9
196
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). [Fortsetzung]
Leistungen +
maßliche Bestandsaufnahme
Erläuterungen und Beispiele Erstellen der Bestandspläne in Abhängigkeit des erforderlichen Umfangs und geeigneter Genauigkeit Zusammenfassen und Aufbereiten der CAD-Daten Erfassen der Maße und Dimensionen der Bauteile Erfassen fehlender Bauteile (Detailmaße) Erfassen baulicher (historischer) Änderungen Erfassen der Technischen Anlagen (z. B. Lage der Leitungen, Dimensionierung der Bauteile) und Zuordnung der historischen Eigenschaften
+
Digitalisieren vorhandener Planunterlagen
Übertragen vorhandener Bestandspläne aus Archiven oder dem Besitz des Eigentümers in CAD-Daten (in Abhängigkeit des erforderlichen Umfangs und geeigneter Genauigkeit) Prüfen der Bestandspläne auf Korrekturen und Einarbeiten von Änderungen
+
Fotodokumentation
Erfassen aller relevanten Bereiche des Bestands (Nutzungseinheiten und Räume) inkl. auftretender Besonderheiten (z. B. Bauzustand, Schäden, Kontaminationen) Erfassen der Leistungen und Ergebnisse der Sonderfachleute und Gutachter
+
Baubeschreibung des Bestands
Erstellen einer Dokumentation mit dem Zugriff auf digitale Daten (Archiv) Erfassen der Bebauung nach Art und Umfang (Bestandsbeschreibung) inkl. der Nutzung und der Gebäudeumgebung Zusammenstellen der allgemeinen Gebäudeinformationen (z. B. Nutzungskonzept, Erschließung, Struktur, Ausbau) Zusammenfassen vorheriger und bestehender Nutzungen nach Art und Umfang Prüfen von Bautyp und Baualter des Bestands Erfassen der konstruktiven Bauteile (z. B. Dachkonstruktion) Erstellen eines Baualtersplans Erfassen durchgeführter Maßnahmen, getrennt nach Maßnahmenart (z. B. Instandhaltung, Modernisierungen, Umbau, Abbruch)
+
wirtschaftliche Bestandsaufnahme
Zusammenstellen von Vermietung und Mieteinnahmen, Leerstand, Instandhaltungsstrategie und Instandhaltungsrücklage Analysieren und Bewerten der wirtschaftlichen Kennwerte Analysieren und Bewerten des Immobilienmarkts (z. B. Nachfragesituation, lokales Baugewerbe, Entwicklungsziele)
197
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). [Fortsetzung]
Leistungen +
soziokulturelle und strukturelle Bestandsaufnahme
Erläuterungen und Beispiele Erstellen von Nutzerlisten (inkl. der Nutzungseinheiten) Klären der Bereitschaft der Nutzer zur Mitwirkung und Kooperation (z. B. Aufstellen von Maßnahmen zur Vertrauensbildung) Mitwirken bei Nutzerbefragungen oder -gesprächen hinsichtlich der Bedürfnisse und Interessen, Mängel und Probleme, Erfahrungen zum Bestand (z. B. Behaglichkeit und Aufenthaltsqualität)
+
rechtliche Bestandsaufnahme
Mitwirken bei der Klärung von Eigentumsverhältnissen, Mietverträgen, Belastungen und Hypotheken Zusammenfassen der grundlegenden technischen Bestimmungen Erfassen der gesetzlichen und baurechtlichen Regelungen (Rechtsverordnungen und Gesetze) bei baulichen Maßnahmen im Bestand (z. B. Duldung, Umlage der Baukosten) Mitwirken bei privatrechtlichen Belangen (z. B. Vorbereiten der Nutzerzustimmungen)
+
planungsrechtliche Bestandsaufnahme
Erfassen der baulichen Möglichkeiten nach dem öffentlichen Baurecht (z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung) Erfassen der Stadtentwicklungsziele
+
gestalterische Bestandsaufnahme
Erfassen des Erscheinungsbilds des Objekts Mitwirken der baugeschichtlichen Untersuchungen (stadtbild- und denkmalpflegerisch), z. B. mit speziellen Angaben zu Baubestand, Baugeschichte und Bauzustand
+
denkmalrechtliche und bauhistorische Bestandsaufnahme
Erfassen und Prüfen restaurativer Anforderungen
–
technische Substanzerkundung
Erstellen einer Grobdiagnose auf Grundlage der maßlichen Bestandsaufnahme (Präzisierung der Ergebnisse) Analysieren des Zustands der Technischen Anlagen auf Schäden und auf Vollständigkeit (inkl. Leitungsbestand) Analysieren der Datenblätter und Aufzeichnungen des Eigentümers und der Nutzer Analysieren von Abrechnungen der Betriebskosten Dokumentieren Technischer Anlagen
+
+
+
Bestandsaufnahme der bauphysikalischen Eigenschaften des Objekts und der Bauteile
Analysieren der vorhandenen Bausubstanz hinsichtlich Brand-, Schall-, Feuchte- und Wärmeschutz (z. B. Messungen, Monitoring)
Bestandsaufnahme der Baustoffe und Materialien
Prüfen des Bauzustands (z. B. der Baustoffe)
Bestandsaufnahme des Grundstücks
Mitwirken bei geotechnischen Bodenuntersuchungen (z. B. geologisch, hydrologisch, hydrogeologisch)
Analysieren des energetischen Bauzustands (z. B. Wärmebrücken)
Erfassen von Schadstoffen und Kontaminationen
Klären der Ver- und Entsorgung des Objekts (z. B. Leitungsinformationen)
9
198
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). [Fortsetzung]
Leistungen +
Bestandsaufnahme der Baukonstruktion und des Tragwerks
Erläuterungen und Beispiele Analysieren der vorhandenen Bausubstanz auf Grundlage vorhandener Unterlagen in der Konstruktion und dem Tragwerk Erstellen der baulichen Bestandsaufnahme: – der Gebäudehülle – der Einbauten – der Gebäudesubstanz – des Bauwerkbestands (inkl. Tragwerk) Analysieren der Tragfähigkeit und Materialfestigkeit (z. B. Standsicherheitsnachweis) Bestandsuntersuchungen hinsichtlich Bauart: – Erfassen der Bauteileigenschaften – Monitoring und Langzeitüberwachung – Bauteilöffnungen (z. B. Probebohrungen) Prüfen des früheren Bauwerksbestands (z. B. Materialwechsel) Erfassen und Zusammenstellen verwendeter Bauverfahren Erstellen gesonderter Bestandsuntersuchungen weiterer Teilbereiche (z. B. Holzschutzgutachten) Erfassen der Bauteilzustände: – Schadenskartierung inkl. Kriegseinwirkungen (Kampfmittel) – Analysieren der Bausubstanz (Schadensursache) Bewerten der Baukonstruktion: – Untersuchen auf Erhaltung und Wiederverwendung – Analysieren auf Durchführung der Demontage und Lagerung der Bauteile
+
Erfassen der Umgebungs- und Nachbarbebauung
Erfassen und Prüfen der Statik der Nachbarbebauung (z. B. Brandwände) Erfassen von Schäden an Nachbargebäuden, Grundstücken und Gehwegen Erfassen angrenzender oder übergreifender Bauteile
+
Unterstützen des Bauherrn bei Nutzer- und Öffentlichkeitsangelegenheiten
Abstimmen mit Ansprechpartnern des Bauherrn (Hausverwaltung und Betreiber, Eigentumsvertreter, Hausmeister, Projektsteuerung) Mitwirken bei Veranstaltungen für die Nutzer (Mieter) und die Öffentlichkeit (Bürgerversammlungen) Mitwirken und Beraten bei Verhandlungen mit den Nutzern Erläutern des Planungskonzepts und -vorhabens Mitwirken bei der Organisation von Betreuungsmaßnahmen für die Nutzer
199
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). [Fortsetzung]
Leistungen +
Analysieren und Bewerten der Bestandsuntersuchung unter technischer, wirtschaftlicher, rechtlicher, gestalterischer und denkmalrechtlicher Hinsicht
Erläuterungen und Beispiele Formulieren einer Prognose zur Zustandsentwicklung des Objekts und der Bauteile Zusammenstellen offener Fragen und Probleme Klären der Potenziale des Objekts Erstellen einer Zukunftsbetrachtung des Objekts getrennt nach Wirtschaftlicher Nutzungsdauer und Technischer Lebensdauer
+
Risikoanalyse
Erfassen und Formulieren der internen und externen Risiken die sich aus: – dem Bestandsobjekt ergeben (technische Risiken) – äußeren Einflüssen ergeben (rechtliche Risiken)
+
+
Erarbeiten einer Maßnahmenplanung anhand des Bedarfs der Bauteile
Formulieren möglicher Anforderungen an die vorhandenen Bauteile und Maßnahmen (z. B. zur Sicherung der bestehenden Bausubstanz)
Handlungsempfehlung
Erarbeiten einer strategischen Handlungsempfehlung anhand des Bedarfs des Bauherrn und der wirtschaftlichen Möglichkeiten (Markt- und Nutzungsmöglichkeiten)
Erstellen einer Abfolge erforderlicher Leistungen zur Beseitigung der Mängel und Schäden an der Bausubstanz (Priorisierung der Maßnahmen nach Dringlichkeit)
Erarbeiten möglicher Szenarien (z. B. Instandhaltung, Modernisierung, Abbruch und Beseitigung, Neubau, Verkauf) Formulieren einer Entscheidungsgrundlage für die weitere Vorgehensweise +
Terminplanung
Erstellen einer Rangfolge durchzuführender baulicher Maßnahmen unter technischen und wirtschaftlichen Aspekten Klären der Bauorganisation (z. B. Beeinträchtigungen, Probleme im Bauablauf, Logistik) Klären der Nutzerorganisation (Zeit- und Organisationsplan)
–
Betriebsplanung
–
–
Prüfen der Umwelterheblichkeit
Erfassen von möglichen Beeinträchtigungen auf die Nachbarbebauung (z. B. nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz)
–
Prüfen der Umweltverträglichkeit
Erarbeiten einer Gefährdungsermittlung und -beurteilung Erstellen eines Entsorgungskonzepts für gesundheits- oder umweltgefährdende Stoffe (biologische Stoffe und Schadstoffe, wie Asbest oder künstliche Mineralfasern)
–
Machbarkeitsstudie
Formulieren von Zielvorgaben nach erreichbaren Planungszielen Klären der Nutzungsmöglichkeiten Erstellen einer Nutzwertanalyse
9
200
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.3:
Leistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung). [Fortsetzung]
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
–
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
hinsichtlich der Erhaltung der Bausubstanz
+
Klären von Finanzierungsmöglichkeiten oder -strategien
Klären und Aufzeigen von: – Zuschüssen (Förderungsmöglichkeiten, Modernisierungsumlagen) – steuerrechtlichen Aspekten – Eigenleistungen Erfassen der Auswirkungen auf die Nutzer (z. B. wirtschaftliche Konsequenzen)
–
+
Zusammenstellen der Anforderungen aus Zertifizierungssystemen
nach DGNB (Wohnen) oder BNB (Büro und Verwaltung) z. B.:
Beraten zu Aspekten der energetischen Versorgung
Beraten unter Beachtung geltender Vorschriften und Erstellen der Ökobilanz (LCA), der Lebenszykluskostenanalyse (LCC) oder gesellschaftlicher Umweltkosten
– – – – –
Erstellen einer Zielvereinbarung Durchführung des Pre-Checks energetische Vorgaben Bericht zur Nachhaltigkeit Integration und Dokumentation der Anforderungen der Nachhaltigkeitsaspekte im Falle eines Planungswettbewerbs
Erstellen der Stoffstromanalyse und des Simulationsmodells zur Planung (Stofftransport) Verfahrensbetreuung, Mitwirken bei der Vergabe von Planungsund Gutachterleistungen
Erarbeiten der Maßnahmen für die Bestandsuntersuchungen
+
Überwachen und Koordinieren der Leistungen der an der Planung fachlich Beteiligten
z. B. Sonderfachleute, Gutachter und Sachverständige
+
Planen und Überwachen von Schutzmaßnahmen
Erstellen von Arbeitsschutzmaßnahmen:
–
Erstellen von Leistungskatalogen und Vorbereitung der Vergabe
– Sicherheits- und Gesundheitsplan – Arbeits- und Sicherheitsplan in kontaminierten Bereichen – Gerüste, Sperrungen, Verstärkungen
+
Planen und Überwachen von Abbruch- und Rückbauarbeiten
z. B. im Rahmen von Bauteilöffnungen oder der Demontage von Bau- oder Gebäudeteilen
P
Fortschreiben der vorhandenen Unterlagen aufgrund neuer Erkenntnisse in späteren Leistungsphasen
wird erforderlich bei Änderungen in späteren Leistungsphasen: zusätzliche Erkenntnisse bei Schäden an der Bausubstanz infolge der Freilegung und Öffnung von Konstruktionen und Bauteilen
P
Planen und Überwachen zusätzlicher Untersuchungen aufgrund neuer Erkenntnisse in späteren Leistungsphasen
P
Fortschreiben der Anforderungen aufgrund des Planungsfortschritts in späteren Leistungsphasen
201
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.4:
Leistungen der Leistungsphase 2 (Vorplanung).
Leistungen a
Analysieren der Grundlagen, Abstimmen der Leistungen mit den fachlich an der Planung Beteiligten
Erläuterungen und Beispiele Analysieren und Bewerten der Szenarien der Grundlagenermittlung (Instandhaltung, Modernisierung, Umbau sowie Abbruch und Neubau) aufgrund der besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand (z. B. Auflagen zum Denkmalschutz, Bauordnungsrecht) nach: – Erfüllen des Bedarfs (Bauherr und Objekt) – Kosten und Terminen – Kombinationsmöglichkeiten
+
Erarbeiten von Entwicklungszielen
Entwickeln von Leitbildern für die bauliche Maßnahme (z. B. Strategie zur Gebäudeerneuerung) Formulieren einer Strategie für die wirtschaftliche Nutzungsdauer unter Berücksichtigung des Nutzungs- und Marktpotenzials Erarbeiten von Zielkorridoren: – Projektskizzen nach Szenarien – ganzheitliche Varianten
+
Formulieren von Handlungsoptionen
Erarbeiten eines Konzepts zur Erhaltung des Bestands Erarbeiten von Verbesserungsmaßnahmen Zusammenstellen alternativer Lösungsmöglichkeiten: – Darstellen der Vor- und Nachteile Zusammenstellen von Betrachtungsszenarien unterschiedlicher Wirtschaftlicher Nutzungsdauern (z. B. 20, 40, 60 oder 80 Jahre) und Wirkungsdauer der baulichen Maßnahme Erstellen einer Nutzungsoptimierung vorhandener Flächen
b
+
Abstimmen der Zielvorstellungen, Hinweisen auf Zielkonflikte
Eingrenzen der Szenarien
Erstellen einer Machbarkeitsprüfung möglicher Szenarien
Risikoanalyse (z. B. aufgrund der Anforderungen zu Schäden am Bestand oder des Denkmalschutzes)
Herbeiführen einer Entscheidung zu den erforderlichen Qualitäten
Zusammenstellen kritischer Themen Prüfen der Realisierbarkeit aufgrund des Bedarfs vom Bauherrn und Objekt Prüfen des Raum- und Funktionsprogramms am Bestand c
Erarbeiten der Vorplanung, Untersuchen, Darstellen und Bewerten von Varianten nach gleichen Anforderungen, Zeichnungen im Maßstab nach Art und Größe des Objekts
Darstellen von Grundrisslösungen: – getrennte Darstellung von Neubau, Abbruch sowie mitzuverarbeitender Bausubstanz – Zeichnungen nach Art und Größe der Maßnahme im Maßstab 1:100 (Bauteilanschlüsse bis 1:10)
9
202
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.4:
Leistungen der Leistungsphase 2 (Vorplanung). [Fortsetzung]
Leistungen +
Erarbeiten und Fortschreiben eines Maßnahmenkatalogs
Erläuterungen und Beispiele Erarbeiten eines detaillierten Modernisierungs- und Instandhaltungskonzepts zu den in der Grundlagenermittlung erarbeiteten Szenarien Analysieren und Bewerten des Maßnahmenkatalogs aufgrund der besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand Erfassen des Umfangs der Maßnahme: – Einzel- oder Teilmaßnahme (Zusammenfassen von Einzelmaßnahmen) – Bewerten der funktionell wiederverwendbaren Baukonstruktion und Bauteile Erarbeiten eines Konzepts zur Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz Prüfen bautechnischer Verfahren auf Eignung und Anwendung im Bestand Darstellen der Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik (z. B. Ausnahmen, Befreiungen) Erarbeiten der Bauteiloptimierung (Anpassen der allgemein anerkannten Regeln der Technik)
+
Erarbeiten von Lösungen auf Grundlage der Realisierbarkeit der Zielvorstellungen und der Anforderungen des Bestandsobjekts
Prüfen der Programmanforderungen auf Realisierbarkeit
+
Begehung des Objekts zur Prüfung der Planung
–
+
Klären der Eigenleistungen der Nutzer und des Bauherrn
Erfassen und Bewerten der Eigenleistungen der Nutzer und Bauherrn (z. B. Planungsleistungen öffentlicher Auftraggeber)
d
Klären und Erläutern der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, bauphysikalische, energiewirtschaftliche, soziale, öffentlich-rechtliche)
z. B. hinsichtlich der technischen, öffentlich-rechtlichen, denkmalrechtlichen und wirtschaftlichen Umsetzung
Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
Einbinden weiterer an der Planung fachlich Beteiligter, Sonderfachleute, Gutachter und Sachverständige
e
Erarbeiten von Projektabbruch- und Projektausstiegspunkten
integrative, fachübergreifende Grobprüfung hinsichtlich der Umsetzung der Maßnahme Erfassen und Bewerten der Überschneidungen und Konflikte der an der Planung fachlich Beteiligten
+
Integrieren der Belange nicht fachlich Beteiligter
z. B. Nutzer, Käufer, Interessenten, Nachbarn, Öffentlichkeit
+
Unterstützen des Bauherrn bei Nutzer- und Öffentlichkeitsangelegenheiten
Mitwirken bei Informationsveranstaltungen für die Nutzer Mitwirken bei Veranstaltungen für die Öffentlichkeit (z. B. Kommissionen, Kuratorien, Beratungen, Versammlungen)
203
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.4:
Leistungen der Leistungsphase 2 (Vorplanung). [Fortsetzung]
Leistungen f
Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
Erläuterungen und Beispiele Einbinden weiterer Träger Öffentlicher Belange (z. B. Denkmalschutz) Darstellen der Eingriffe in den Bestand und eine mögliche Schadensbehebung
–
Erarbeiten und Erstellen von besonderen bauordnungsrechtlichen Nachweisen für den vorbeugenden und organisatorischen Brandschutz bei baulichen Anlagen besonderer Art und Nutzung, Bestandsbauten oder im Falle von Abweichungen von der Bauordnung
Erarbeiten von Nachweisen sowie deren Darstellungen für besondere Anforderungen (z. B. Barrierefreiheit, Denkmalschutz)
–
Durchführen der Voranfrage (Bauanfrage)
hinsichtlich der besonderen Anforderungen (Denkmalschutz, Brandschutz)
+
Klären und Zusammenstellen möglicher Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den aktuellen Rechtsvorschriften
Formulieren von Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen hinsichtlich der allgemein anerkannten Regeln der Technik und den aktuellen Rechtsvorschriften
g
Kostenschätzung nach DIN 276, Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen
Ermitteln der Kosten nach Maßnahmenart (z. B. Instandhaltung, Modernisierung, Neubau, Abbruch) Ermitteln der mitzuverarbeitenden Bausubstanz Ermitteln der Kosten von Bauschäden oder Auflagen des Denkmalschutzes Ermitteln der Kosten für die fortlaufende Nutzung des Objekts
X
Aufstellen einer vertieften Kostenschätzung nach Positionen einzelner Gewerke
eine Kostenschätzung nach Positionen einzelner Gewerke ist aufgrund der Komplexität und fehlenden Bearbeitungstiefe in der Leistungsphase 2 beim Planen und Bauen im Bestand nicht zu empfehlen
+
Aufstellen einer vertieften Kostenschätzung inkl. besonderer Aspekte des Bestands
Ermitteln der Kosten mittels Baukostendatenbanken zu baulichen Maßnahmen im Bestand
h
Erstellen eines Terminplans mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablaufs
Formulieren der Auswirkung bei Durchführung der Bauausführung in Bauabschnitten
+
Erstellen eines Konzepts für die fortlaufende Nutzung
Klären möglicher Abhängigkeiten hinsichtlich der Nutzer während der Bauausführung
+
Erstellen eines Logistik- und Entsorgungskonzepts aufgrund der Anforderungen des Bestands
z. B. Platzbedarf auf beengtem Raum
Prüfen der Bau- und Ablauforganisation unter Berücksichtigung einer fortlaufenden Nutzung Erarbeiten von Organisationsmodellen
i
Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse
–
9
204
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.4:
Leistungen der Leistungsphase 2 (Vorplanung). [Fortsetzung]
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
+
Erarbeiten einer Gesamtdokumentation, inkl. Mitwirkung aller an der Planung Beteiligter
Analysieren und Verknüpfen der Ergebnisse der Sonderfachleute, Gutachter und Sachverständigen
X
Aufstellen eines Katalogs für die Planung und Abwicklung der Programmziele
X
Untersuchen alternativer Lösungsansätze nach verschiedenen Anforderungen einschließlich Kostenbewertung
die Besonderen Leistungen sind für das Planen und Bauen im Bestand nicht zu empfehlen, hierzu eignen sich folgende Leistungen: – Erarbeiten von Entwicklungszielen – Formulieren von Handlungsoptionen
–
Beachten der Anforderungen des vereinbarten Zertifizierungssystems
–
Durchführen des Zertifizierungssystems
+
Weiterführen von Detailuntersuchungen und -analysen
z. B. Tiefenanalyse oder Monitoring
–
Ergänzen der Vorplanungsunterlagen aufgrund besonderer Anforderungen
Formulieren von Handlungsoptionen
–
Aufstellen eines Finanzierungsplanes
Klären von Mittelbereitstellung und Mittelabfluss
–
Mitwirken bei der Kredit- und Fördermittelbeschaffung
Mitwirken bei der Beantragung der Finanzierung
+
Erstellen von Berechnungen für die Modernisierungsumlage
Erstellen des Umlageschlüssels auf die Nutzungseinheiten (z. B. bei Eigentumswohnungen)
nach DGNB (Wohnen) oder BNB (Büro und Verwaltung)
Zusammenstellen der erforderlichen Unterlagen
Erarbeiten von Nachweisen und Darstellungen, die für die Finanzierung erheblich sind (Anteil der Barrierefreiheit, Förderbedingungen) +
Mitwirken bei Leistungen, die für die Finanzierung erforderlich sind
z. B. Preiskalkulation, Vermietung, Verkauf
–
Durchführen von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen
Erstellen möglicher Szenarien (Instandhaltung oder Modernisierung) unter mietrechtlichen Aspekten Erarbeiten von alternativen baulichen Maßnahmen zur Anpassung an den Finanzierungsrahmen
–
Anfertigen von besonderen Präsentationshilfen, die für die Klärung im Vorentwurfsprozess nicht notwendig sind, zum Beispiel - Präsentationsmodelle - Perspektivische Darstellungen - Bewegte Darstellung/Animation - Farb- und Materialcollagen - digitales Geländemodell
–
3-D oder 4-D Gebäudemodellbearbeitung (BIM)
Anfertigen von besonderen Präsentationshilfen, die für die Darstellung des Bestands von Nutzen sind und diesen wiedergeben (z. B. Oberflächenmaterialien, Objektzustand, räumliche Situation)
Erfassen der Daten und Erstellen eines Modells vom Bestandsobjekt
205
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.4:
Leistungen der Leistungsphase 2 (Vorplanung). [Fortsetzung]
Leistungen –
Erläuterungen und Beispiele
Fortschreiben des Projektstrukturplanes
Erfassen aller am Projekt Beteiligter (z. B. Sonderfachleute, Gutachter)
–
Aufstellen von Raumbüchern
Erfassen der Anforderungen des Bestands
+
Mitwirken und Beraten des Bauherrn bei Klage- und Widerspruchsverfahren
z. B. Träger Öffentlicher Belange, Nutzer
P
Erarbeiten von Planungsänderungen und Fortschreiben der Planung aufgrund neuer Erkenntnisse in späteren Leistungsphasen
wird erforderlich bei Änderungen in späteren Leistungsphasen: – zusätzliche Erkenntnisse bei Schäden an der Bausubstanz infolge der Freilegung und Öffnung von Konstruktionen und Bauteilen
9
206
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.5:
Leistungen der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung).
Leistungen a
Erarbeiten der Entwurfsplanung, unter weiterer Berücksichtigung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, soziale, öffentlich-rechtliche) auf der Grundlage der Vorplanung und als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen und die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Zeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:100, [...]
+
Erarbeiten einer Gestaltungsanalyse
+
Planen zusätzlicher Maßnahmen im Bestand
Erläuterungen und Beispiele Erarbeiten der Entwurfsplanung aufgrund der besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand (Auflagen zu Denkmalschutz, Bauordnungsrecht): – Erarbeiten erforderlicher Maßnahmen aufgrund bauphysikalischer, denkmal- und bauordnungsrechtlicher Anforderungen – Erarbeiten der Entwurfsplanung mit detaillierten Grundrissänderungen, zum Beispiel bei Änderungen von Nutzungseinheiten im Maßstab 1:10 – Erstellen von Darstellungen getrennt nach Neubau und Bestand – Darstellen der Einzelmaßnahmen nach Bauteilen (z. B. Veränderungsplan) – Erarbeiten konstruktiver Alternativen Zusammenstellen eines Bauelementekatalogs: – Erarbeiten eines Maßnahmenkatalogs mit Materialwahl und Konstruktionen der Bauteile
z. B. hinsichtlich denkmalrechtlicher Auflagen Planen zusätzlicher Maßnahmen in Abhängigkeit vom Objektzustand: – Ausbau, Erweiterungen, Aufwertung – Schadensbehebungen – Abbruch- und Entsorgungsmaßnahmen (gesundheits- und umweltgefährdende Stoffe) Erarbeiten von Sicherheits- und Schutzmaßnahmen für: – den Bestand und die Nutzer – die wiederverwendbaren Bauteile
+
Einbinden von Nutzern in den Entwurfsprozess
Erfassen der Nutzerwünsche und Integration in die Planung Erfassen der Eigenleistungen der Nutzer –
+
Begehung des Objekts zur Prüfung der Planung
b
Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
Einarbeiten von Darstellungen, Untersuchungen, Planungen in den Bestand
+
Prüfen von Vorleistungen der am Projekt fachlich Beteiligten
größerer Umfang der Arbeiten und frühzeitige Integration der fachlich Beteiligten erfordern mehr Kapazitäten
207
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.5:
Leistungen der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). [Fortsetzung]
Leistungen
c
Objektbeschreibung
d
Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
Erläuterungen und Beispiele Formulieren von Erläuterungen zu den Bauteilen, Materialien, angewendeten Verfahren am Bestand und am Neubau Formulieren der Einzelmaßnahmen Zusammenfassen der Nachweise für die vorhandene Bausubstanz (z. B. Bestandsschutz, Brandschutz, Energieeinsparverordnung, Denkmalschutz) Führen von Gesprächen und Verhandlungen mit den Trägern Öffentlicher Belange über Anforderungen und Befreiungen Antrag auf Vorbescheid
e
Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung
Erfassen der Kosten: – für die mitzuverarbeitende Bausubstanz, Demontage- und Abbruchmaßnahmen, Entsorgungsmaßnahmen – nach Maßnahmenart (Instandhaltung oder Modernisierung) – für die Beseitigung von Bauschäden – für zusätzliche Aufwendungen (Denkmalschutz und Bauordnungsrecht)
f
Fortschreiben des Terminplans
g
Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse
in Bezug auf den Bestand (z. B. Bauverfahren, Bestandsschutz, Ausnahmen, Befreiungen)
+
Erarbeiten einer Gesamtdokumentation, inkl. Mitwirkung aller an der Planung Beteiligter
Analysieren und Verknüpfen der Ergebnisse der Sonderfachleute, Gutachter und Sachverständigen
–
Analyse der Alternativen/Varianten und deren Wertung mit Kostenuntersuchung (Optimierung)
die Analyse beschränkt sich auf die in der Leistungsphase 2 festgelegte Maßnahmenart (z. B. Instandhaltung oder Modernisierung) und betrachtet verschiedene Entwicklungsstufen
– +
Wirtschaftlichkeitsberechnung Mitwirken bei der Beantragung der Finanzierung
Erarbeiten von Nachweisen und Darstellungen für die Finanzierung (z. B. Förderanträge)
+
Mitwirken bei wirtschaftlichen Planungs- und Verwaltungsleistungen
Erarbeiten von Miet-, Eigentums-, Kostenanteilen
–
Aufstellen und Fortschreiben einer vertieften Kostenberechnung
Ermitteln der Kosten mittels Baukostendatenbanken zu baulichen Maßnahmen im Bestand
–
Fortschreiben von Raumbüchern
Erfassen der Anforderungen des Bestands
Erstellen der Terminplanung unter Berücksichtigung der besonderen Anforderungen (Bauablaufplanung inkl. Logistik, Provisorien, fortlaufende Nutzung, Bauabschnitte) Zusammenstellen eines Baudurchführungsmodells
9
208
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.5:
Leistungen der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). [Fortsetzung]
Leistungen +
Erarbeiten zusätzlicher Leistungen des Zertifizierungssystems
Erläuterungen und Beispiele nach DGNB (Wohnen) oder BNB (Büro und Verwaltung) z. B.: – Durchführung einer Zwischenbewertung (BNB Anlagen B2 / B3) – Fortschreibung des Berichts zur Nachhaltigkeit (BNB Anlage B5) Erarbeiten von Maßnahmen zur Verbesserung des Energieverbrauchs und zur Reduzierung von Schadstoff- und CO2-Emissionen Erstellen von Simulationen (Bauteil- und Klimamodelle)
+
Mitwirken bei der Vergabe von Schutz-, Abbruch- und Demontagemaßnahmen
Erstellen von Leistungskatalogen, sowie Vorbereitung der Vergabe (Verfahrensbetreuung) Planen, Koordinieren und Überwachen der: – Schutzmaßnahmen – Einlagern von Bauteilen (z. B. Kachelöfen)
+
Unterstützen des Bauherrn bei Nutzer- und Öffentlichkeitsangelegenheiten
Koordinieren der Ansprechpartner des Bauherrn (z. B. Verwaltung, Eigentumsvertreter, Hausmeister) Mitwirken und Beraten bei Verhandlungen mit den Nutzern Abstimmen der Planung mit den Anforderungen der Nutzer Mitwirken bei der Organisation der Betreuungsmaßnahmen für die Nutzer
P
Erarbeiten von Planungsänderungen und Fortschreiben der Planung aufgrund neuer Erkenntnisse in späteren Leistungsphasen
wird erforderlich bei Änderungen in späteren Leistungsphasen: – zusätzliche Erkenntnisse bei Schäden an der Bausubstanz infolge der Freilegung und Öffnung von Konstruktionen und Bauteilen
209
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.6:
Leistungen der Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung).
Leistungen a
Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen, sowie notwendiger Verhandlungen mit Behörden unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter
Erläuterungen und Beispiele Erarbeiten der Entwurfsplanung aufgrund der besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand (Auflagen zu Denkmalschutz, Bauordnungsrecht) in Hinblick auf Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen Erarbeiten einer gesonderten Darstellung des Bestands (z. B. RotGelb-Plan, Abbruch)
Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für weitere Träger Öffentlicher Belange
Zusammenfassen angewendeter Bauverfahren, verwendeter Baumaterialien und Nachweise (Denkmalschutzbehörde)
+
Begehung des Objekts zur Prüfung der Planung
Mitwirken bei und Koordinieren von Begehungen mit den Trägern Öffentlicher Belange (z. B. Genehmigungs- und Denkmalschutzbehörde)
b
Einreichen der Vorlagen
Einbinden zusätzlicher Träger Öffentlicher Belange
c
Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen
Zusammenstellen denkmalrechtlicher Auflagen
+
Zusammenstellen der Grundlagen zum Schutz des Bestands
Fortschreiben der Planung auf Grundlage der Auflagen
–
Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung
z. B. bei einer Grenzbebauung des Bestands
+
Mitwirken bei der Beschaffung weiterer Zustimmungen
z. B. von Gremien, Nutzern, Eigentümern, Pächtern
–
Nachweise, insbesondere technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art, für die Erlangung behördlicher Zustimmungen im Einzelfall
–
–
Fachliche und organisatorische Unterstützung des Bauherrn im Widerspruchsverfahren, Klageverfahren oder ähnlichen Verfahren
aufgrund der besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand (Denkmalschutz, Bauordnungsrecht)
+
Erarbeiten zusätzlicher Leistungen des Zertifizierungssystems
nach DGNB (Wohnen) oder BNB (Büro und Verwaltung) z. B.:
Mitwirken bei der Beantragung von Förderanträgen
Zusammenstellen der Grundlagen für Förder- und Finanzierungsanträge
– Durchführen einer Zwischenbewertung (BNB Anlagen B2/B3) – Fortschreiben des Berichts zur Nachhaltigkeit (BNB Anlage B5)
+
9
210
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.6:
Leistungen der Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung). [Fortsetzung]
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
+
Unterstützen des Bauherrn bei Nutzer- und Öffentlichkeitsangelegenheiten
Mitwirken bei Grundlagen für die Nutzer (z. B. Modernisierungsvereinbarung und -ankündigung)
P
Erarbeiten von Planungsänderungen und Fortschreiben der Planung aufgrund neuer Erkenntnisse in späteren Leistungsphasen
wird erforderlich bei Änderungen in späteren Leistungsphasen:
Mitwirken bei Verfahren der Sonderfachleute für das Anfertigen von Gutachten
z. B. Sachverständigenverfahren zur Klärung von Auseinandersetzungen
+
– zusätzliche Erkenntnisse bei Schäden an der Bausubstanz infolge der Freilegung und Öffnung von Konstruktionen und Bauteilen
211
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.7:
Leistungen der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung).
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
a
Erarbeiten der Ausführungsplanung mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben (zeichnerisch und textlich) auf der Grundlage der Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis zur ausführungsreifen Lösung, als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen
Erarbeiten der Ausführungsplanung aufgrund der besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand (Auflagen zu Denkmalschutz, Bauordnungsrecht)
+
Darstellen besonderer Ausführungstechniken und -bedingungen
unter Berücksichtigung der Anforderungen und der Situation des Bestands (z. B. Logistik, Arbeitsräume)
+
Planen und Erarbeiten zusätzlicher Maßnahmen im Bestand
Erstellen von Plänen: – für Verbesserungen und Erweiterungen – zu Schadensbehebungen – Abbruch- und Entsorgungsmaßnahmen Erarbeiten planerischer Sicherheits- und Schutzmaßnahmen für den Bestand und die Nutzer Planen der Sicherung der vorhandenen Bausubstanz Planen der Maßnahmen zum Schutz, Demontage und Wiedereinbau der vorhandenen Bausubstanz: – Zusammenstellen von Bauteilen zur Wiederverwendung und Einlagerung
+
Erarbeiten eines Entsorgungskonzepts
+
Prüfen weiterer Maßnahmen zur Sicherung der fortlaufenden Nutzung
+
Örtliche Begehung zur Prüfung der Planung
b
Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:50 bis 1:1, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:20 bis 1:1
+
Erarbeiten von vertiefenden Details
z. B. für gesundheits- oder umweltgefährdende Stoffe Planen von Provisorien und Schutzmaßnahmen Mitwirken bei der Planung der Nutzerumzüge, Ersatzwohnungen Prüfen der Ausführungspläne am Bestand Darstellen individueller Details zum Bestand: – wiederverwendbare Bausubstanz – mitzuverarbeitende Bausubstanz – Schnittstellen Neubau an den Bestand Darstellen der Nutzungseinheiten
Bearbeiten von Schnittstellen und Anschlüssen zwischen Bestand und Neubau: – Gestaltung – Technik, Bauphysik – Denkmalrecht, Restaurierung
9
212
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.7:
Leistungen der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung). [Fortsetzung]
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
+
Erarbeiten von Detailmodellen
Durchführen von Bemusterungen
c
Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten, sowie Koordination und Integration von deren Leistungen
Prüfen der Beiträge fachlich Beteiligter auf Einhaltung der Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand Darstellen der Auswirkungen der Fachplanung auf den Bestand
+
Unterstützen des Bauherrn bei Nutzer- und Öffentlichkeitsangelegenheiten
Vorbereiten von und Mitwirken bei Besprechungen mit Ausschüssen und Expertengruppen
d
Fortschreiben des Terminplans
unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse beim Planen und Bauen im Bestand (z. B. Schutz und Abbruchmaßnahmen): – Erstellen eines Terminplans unter Berücksichtigung der Anforderungen des Bestands – Klären der Arbeitsdauern in Abhängigkeit zum Bestand – Darstellen des Terminplans nach Bauabschnitten und Nutzungseinheiten Klären der Abfolge der Leistungsbereiche Berücksichtigen der fortlaufenden Nutzung: – Klären der Nutzungsbedingungen in der Bauausführung
e
Fortschreiben der Ausführungsplanung auf Grund der gewerkeorientierten Bearbeitung während der Objektausführung
–
P
Erarbeiten von Planungsänderungen und Fortschreiben der Planung aufgrund neuer Erkenntnisse in späteren Leistungsphasen
wird erforderlich bei Änderungen in späteren Leistungsphasen:
f
Überprüfen erforderlicher Montagepläne der vom Objektplaner geplanten Baukonstruktionen und baukonstruktiven Einbauten auf Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung
–
X
Aufstellen einer detaillierten Objektbeschreibung als Grundlage der Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm
eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ist aufgrund der Komplexität beim Planen und Bauen im Bestand nicht zu empfehlen
X
Prüfen der vom bauausführenden Unternehmen auf Grund der Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ausgearbeiteten Ausführungspläne auf Übereinstimmung mit der Entwurfsplanung
–
Fortschreiben von Raumbüchern in detaillierter Form
Darstellen von Farbmustern, Herstellerangaben, Materialqualitäten
–
Mitwirken beim Anlagenkennzeichnungssystem (AKS)
–
– zusätzliche Erkenntnisse bei Schäden an der Bausubstanz infolge der Freilegung und Öffnung von Konstruktionen und Bauteilen
213
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.7:
Leistungen der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung). [Fortsetzung]
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
–
Prüfen und Anerkennen von Plänen Dritter, nicht an der Planung fachlich Beteiligter auf Übereinstimmung mit den Ausführungsplänen (zum Beispiel Werkstattzeichnungen von Unternehmen, Aufstellungs- und Fundamentpläne nutzungsspezifischer oder betriebstechnischer Anlagen), soweit die Leistungen Anlagen betreffen, die in den anrechenbaren Kosten nicht erfasst sind
z. B. Brandschutz im Bestand durch Fachplanung (Technische Ausrüstung)
+
Fortschreiben der Kostenberechnung auf Grundlage der Ausführungszeichnungen
Fortschreiben der Kosten mittels Baukostendatenbanken zu baulichen Maßnahmen im Bestand
+
Klären und Erarbeiten der Bauorganisation
Klären von Beeinträchtigungen und Problemen (z. B. Platzmangel, zusätzliche Wege beim Transport) Erarbeiten von Lösungen (z. B. Provisorien, Logistik, Baustelleneinrichtungsplan)
+
Erarbeiten zusätzlicher Leistungen des Zertifizierungssystems
nach DGNB (Wohnen) oder BNB (Büro und Verwaltung)
9
214
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.8:
Leistungen der Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe).
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
a
Aufstellen eines Vergabeterminplans
Erarbeiten und Formulieren der Arbeitsabläufe und Ausführungsphasen aufgrund der besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand (Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse auf der Baustelle sowie der Auflagen und Zwänge)
b
Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen, Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen auf der Grundlage der Ausführungsplanung unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter
Aufstellen der Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnis aufgrund der besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand (z. B. Bauabschnitte, Förderbedingungen, Nutzungsbereiche) im Hinblick auf die Risikobetrachtung der Auftragnehmer: – Erläutern der vorhandenen Bausubstanz und Eignung zur weiteren Verwendbarkeit – Berücksichtigen und Eingrenzen der Material- und Baustoffauswahl – Unterscheiden zwischen Neubau und Bestand – Erläutern von Unwägbarkeiten – Klären besonderer Verfahren zu Sicherungs- und Schutzmaßnahmen bestehender Bausubstanz – Formulieren der Leistungen zu Demontage, Lagerung und Wiederverwendung von Bauteilen Formulieren von Vertragsbedingungen infolge der Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik: – Ergänzen der Besonderen und Zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen – Erfassen und Zusammenstellen der Mengen nach Maßnahmenart (z. B. Instandsetzung, Modernisierung) Formulieren von Maßnahmenpaketen: – Auswahl der Unternehmensorganisation (Einzel- oder Generalunternehmervergabe) – Formulieren der Auflagen der Träger Öffentlicher Belange (z. B. Denkmalschutzbehörde) – Formulieren von zusätzlichen Pflichten zur Dokumentation der Arbeiten (z. B. Entnahme von Materialproben)
Abstimmen und Koordinieren der Schnittstellen zu den Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten
Erfassen besonderer Vorgänge und Dauern der an der Planung fachlich Beteiligten
d
Ermitteln der Kosten auf der Grundlage vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse
–
e
Kostenkontrolle durch Vergleich der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung
Erstellen der Kostenermittlung auf Grundlage von Kennwerten für Bestandsobjekte
f
Zusammenstellen der Vergabeunterlagen f. alle Leistungsbereiche
–
c
Formulieren der Schnittstellen der an der Planung fachlich Beteiligten (z. B. Denkmalschutz)
215
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.8:
Leistungen der Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe). [Fortsetzung]
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
X
Aufstellen der Leistungsbeschreibungen mit Leistungsprogramm auf der Grundlage der detaillierten Objektbeschreibung
eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ist aufgrund der Komplexität beim Planen und Bauen im Bestand nicht zu empfehlen
–
Aufstellen von alternativen Leistungsbeschreibungen für geschlossene Leistungsbereiche
–
–
Aufstellen von vergleichenden Kostenübersichten unter Auswertung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter
Zusammenfassen und Bewerten ermittelter Kosten der Gutachter und Sonderfachleute
+
Planen, Koordinieren und Mitwirken bei zusätzlichen Maßnahmen aufgrund der fortlaufenden Nutzung
Mitwirken bei der Betreuung von Nutzern Organisieren von und Mitwirken bei Informationsveranstaltungen für die Nutzer Mitwirken beim Erstellen von Belegungsplänen, Umzügen der Nutzer, Entschädigungen, Vereinbarungen (z. B. Modernisierungsvereinbarungen)
+
Fortschreiben der Raumbücher in detaillierter Form
Darstellen von Farbmustern, Herstellerangaben, Materialqualitäten
9
216
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.9:
Leistungen der Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe).
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
a
Koordinieren der Vergaben der Fachplaner
–
+
Koordinieren der Vergabe der Sonderfachleute
in Zusammenhang mit dem Brandschutz oder den technischen Aspekten der Bauteile (z. B. Bauchemiker, -stoffkundler, -sachverständige) in Zusammenhang mit dem Denkmalschutz (z. B. Archäologen, Bauhistoriker, Restauratoren)
b
Einholen von Angeboten
Formulieren von Entscheidungshilfen für die Beurteilung geeigneter Auftragnehmer zum Planen und Bauen im Bestand Bewerten der fachlichen Eignung der Auftragnehmer zum Planen und Bauen im Bestand
c
Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels nach Einzelpositionen oder Teilleistungen, Prüfen und Werten der Angebote zusätzlicher und geänderter Leistungen der ausführenden Unternehmen und der Angemessenheit der Preise
Prüfen und Werten der Maßnahmen und Verfahren hinsichtlich der Besonderheiten der vorhandenen Bausubstanz Prüfen und Werten der Angebote hinsichtlich der denkmalrechtlichen und bauhistorischen Ausführung
+
Auswertung der Referenzprojekte des Bieters
z. B. Mitwirken bei einer Besichtigung der Referenzobjekte
d
Führen von Bietergesprächen
Klären der besonderen Arbeitsverfahren und Vorgehensweisen im Bestand (z. B. zum Schutz oder Erhalt des vorhandenen Bestands) Prüfen der fachlichen Eignung und Erfahrung der Bieter zum Planen und Bauen im Bestand
e
Erstellen der Vergabevorschläge, Dokumentation des Vergabeverfahrens
Erfassen der besonderen Eignung des Bieters hinsichtlich des Planens und Bauens im Bestand
f
Zusammenstellen der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche
–
g
Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung
Formulieren von Kostenabweichungen (Kostenkontrolle) und Klären möglicher Maßnahmen zur Kostensteuerung
h
Mitwirken bei der Auftragserteilung
–
–
Prüfen und Werten von Nebenangeboten mit Auswirkungen auf die abgestimmte Planung
–
–
Mitwirken bei der Mittelabflussplanung
–
217
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.9:
Leistungen der Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe). [Fortsetzung]
Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
–
Fachliche Vorbereitung und Mitwirken bei Nachprüfungsverfahren
–
–
Mitwirken bei der Prüfung von bauwirtschaftlich begründeten Nachtragsangeboten
Prüfen der Nachtragsangebote infolge zusätzlicher Erkenntnisse bei Schäden an der Bausubstanz
X
Prüfen und Werten der Angebote aus der Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm einschließlich Preisspiegel)
eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ist aufgrund der Komplexität beim Planen und Bauen im Bestand nicht zu empfehlen
–
Aufstellen, Prüfen und Werten von Preisspiegeln nach besonderen Anforderungen
z. B. nach der Kleinteiligkeit der Arbeiten
+
Unterstützen des Bauherrn bei Nutzer- und Öffentlichkeitsangelegenheiten zur Vorbereitung der baulichen Maßnahme
Informieren der Nutzer über den zeitlichen Ablauf der Baumaßnahme Mitwirken bei der Organisation von Umzügen der Nutzer
9
218
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.10: Leistungen der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung [...]). Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlichrechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik
Überwachen der Ausführung an der bestehenden Bausubstanz
+
Erfassen der Erkenntnisse der Bauausführung
Untersuchen von Schäden und Objektzuständen an der Bausubstanz, die bei der Bauausführung ersichtlich werden
+
Analysieren der Erkenntnisse der Bauausführung zur Überarbeitung der Planung
Analysieren und Bewerten von Schäden am Bestand
+
Überwachen der Ausführung unter den besonderen Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand
Überwachen aufgrund der besonderen technischen Anforderungen (u. a. Brand-, Schall-, Feuchte- und Wärmeschutz)
a
Prüfen der Schnittstellen von Neubau und bestehender Bausubstanz
Erfassen von Bauzuständen
Formulieren von Planungsänderungen
Überwachen aufgrund denkmalrechtlicher Anforderungen an die bestehende Bausubstanz Überwachen der Organisation und Logistik unter dem Aspekt der fortlaufenden Nutzung Koordinieren der Ausführenden Firmen hinsichtlich der Kleinteiligkeit der Arbeiten Überwachen der Schutzmaßnahmen im Verlauf der Bauausführung: – schonende Arbeitsweise – Vermeidung von Immissionen – Erstellen von Provisorien Koordinieren und Überwachen der Sicherheitsmaßnahmen: – Baustellen-, Sicherheits- und Gesundheitsschutz Überwachen der Abbruch-, Beseitigungs- und Demontagearbeiten: – Einlagern von Bauteilen – Entsorgungsarbeiten (Entsorgungsnachweise) – Überwachen der Bauausführung an kontaminierten Bauteilen – Koordinieren der Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik – Prüfen der Berechnungen im Zusammenhang mit dem Neubau und der bestehenden Bausubstanz (z. B. zum Schallschutz)
+
Überwachen der Funktionsfähigkeit des Bestands
Prüfen und Sicherstellen der fortlaufenden Nutzung des Bestands (z. B. der Technischen Anlagen)
+
Überwachen der Eingriffe in die Bausubstanz
Fachgerechte Ausführung der Arbeiten hinsichtlich der Anforderungen im Bestand (z. B. Oberflächentoleranzen) Anschlussdetails von Neubau und bestehender Bausubstanz
219
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.10: Leistungen der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung [...]). [Fortsetzung] Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
b
Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis
Prüfen der Standsicherheit bestehender Tragwerke bei Eingriffen in die Tragstruktur und bei baulichen Erweiterungen
c
Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
Koordinieren der Sonderfachleute und Gutachter bei zusätzlichen Untersuchungen am Bestand
+
Koordinieren der zusätzlich fachlich Beteiligten
aufgrund denkmalpflegerischer oder restaurativer Arbeiten
d
Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm)
–
e
Dokumentation des Bauablaufs (zum Beispiel Bautagebuch)
Dokumentieren der Abweichungen von der Plangrundlage oder den Berechnungen Dokumentieren der Entsorgungs- und Verwertungsnachweise, Nachweisführung, Deklaration Dokumentieren des Baustellenablaufs
f
Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
Erstellen des Aufmaßes getrennt nach Neubau sowie mitzuverarbeitender Bausubstanz
g
Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen
Prüfen hinsichtlich durchgeführter Maßnahmen an Bestandsbauteilen mithilfe eines Aufmaßes und einer Fotodokumentation
+
Prüfen von Honorar- und Leistungsabrechnungen weiterer am Projekt Beteiligter
z. B. der Sonderfachleute
h
Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen
–
i
Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
–
j
Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276
Prüfen und Zusammenstellen der Kosten nach verschiedenen Aspekten: – Maßnahmenart (Instandhaltung, Modernisierung) – Neubau und mitzuverarbeitender Bausubstanz – besonderen Erfordernissen (Denkmalschutz)
+
Zusammenstellen von Rechnungen entsprechend der besonderen Art und Weise der Finanzierung
z. B. Modernisierungsumlage und -erklärung sowie Finanzierungsprogramme
9
220
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.10: Leistungen der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung [...]). [Fortsetzung] Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
k
Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber
Einbinden von Sonderfachleuten und Gutachtern zur Feststellung von Bauteilzuständen
+
Mitwirken bei Abnahmen aufgrund notwendiger Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik
Einholen der Bescheinigung von Prüfsachverständigen
+
Mitwirken bei besonderen Abnahmen
Durchführen zusätzlicher Abnahmen bezüglich besonderer Anforderungen oder Auflagen z. B. zu denkmalpflegerische, bauhistorische oder restaurativer Leistungen
l
Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran
Koordinieren behördlicher Abstimmungstermine
m
Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts
Zusammenstellen und Übergeben besonderer bauhistorischer oder denkmalpflegerischer Dokumentationen (z. B. Fotodokumentationen, zusätzliche Aufmaße, Farbmuster, Auswertungen bauhistorischer Leistungen und Analysen)
+
Dokumentieren besonderer Maßnahmen
z. B. für das Zertifizierungssystem oder für Träger Öffentlicher Belange (Denkmalschutz)
n
Übergabe des Objekts
–
o
Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
–
p
Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
–
–
Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplans
–
–
Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen
–
–
Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit diese Tätigkeit nach jeweiligem Landesrecht über die Grundleistungen der Leistungsphase 8 hinausgeht
–
221
9.1 Darstellung der Leistungen
Tab. 9.10: Leistungen der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung [...]). [Fortsetzung] Leistungen +
Dokumentieren von Schäden an der Bausubstanz und Erkenntnissen infolge einer Freilegung und Öffnung von Bauteilen und Baukonstruktionen
Erläuterungen und Beispiele Erfassen der Schäden und Erkenntnisse an der vorhandenen Bausubstanz Bewerten der Schäden und Erkenntnisse auf mögliche Abweichungen zur bestehenden Planung
+
Mitwirken bei zusätzlichen Leistungen infolge von Störungen des Bauablaufs
Erfassen der Planungsänderungen als Grundlage für zusätzliche Leistungen in bereits durchgeführten Leistungsphasen
+
Mitwirken bei der Betreuung von Nutzern
Mitwirken bei der Durchführung von Betreuungsmaßnahmen für die Nutzer während der Bauausführung Mitwirken beim Krisenmanagement
9
222
9
9 Prozessmodell
Tab. 9.11: Leistungen der Leistungsphase 9 (Objektbetreuung). Leistungen
Erläuterungen und Beispiele
Fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung, einschließlich notwendiger Begehungen
Prüfen der von der baulichen Maßnahme betroffenen Bauteile
b
Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen
Prüfen der Bauteilzustände von Neubau und Bestand (Schnittstellen)
c
Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen
–
–
Überwachen der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist
–
–
Erstellen einer Gebäudebestandsdokumentation
Zusammenstellen von Ausnahmen und Befreiungen
–
Aufstellen von Ausrüstungs- und Inventarverzeichnissen
–
–
Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen
Erfassen von Kontrollabständen und Wartungsintervallen
–
Erstellen eines Instandhaltungskonzepts
Beraten zum Instandhaltungskonzept (z. B. Werterhalt, Kosteneinsparung)
–
Objektbeobachtung
Durchführen einer Objektbegehung und optische Kontrolle der baulichen Maßnahme
+
Analysieren und Bewerten der Planung
a
Prüfen der Schnittstellen von Bestand und neu eingebauten Bauteilen und Baumaterialien
Zusammenstellen bauhistorischer oder denkmalpflegerischer Dokumentationen
Erstellen eines Handbuchs für den Betrieb oder die Nutzung Erstellen eines Notfallplans
Prüfen des Erfolgs der Planung Durchführen von Nutzerbefragungen Analysieren von Kennwerten zur Nutzung (z. B. Energieverbrauch)
–
Objektverwaltung
–
–
Baubegehungen nach Übergabe
optische Prüfung der Bauteilzustände von Neubau und Bestand (Schnittstellen)
–
Aufbereiten der Planungs- und Kostendaten für eine Objektdatei oder Kostenrichtwerte
–
–
Evaluieren von Wirtschaftlichkeitsberechnungen
Auswerten und Beurteilen der Wirtschaftlichkeit der Investitionsund Nutzungskosten durchgeführter baulicher Maßnahmen
+
Dokumentieren des Zertifizierungssystems
nach DGNB (Wohnen) oder BNB (Büro und Verwaltung)
223
9.2 Zusammenfassung
Tab. 9.11: Leistungen der Leistungsphase 9 (Objektbetreuung). [Fortsetzung] Leistungen +
+
Mitwirken bei der Inbetriebnahme der Nutzungseinheiten
Fortschreiben der Objektdokumentation
Erläuterungen und Beispiele Analysieren der Schäden an Gegenständen der Nutzer Mitwirken bei der Organisation der Nutzer (z. B. Anrechnung von Nutzeransprüchen) Zusammenstellen und Fortschreiben der Daten für die Bestandsdatei Erarbeiten eines Konzepts zur kontinuierlichen Bauzustandserfassung
9.2 Zusammenfassung Die HOAI 2013 beschreibt 129 Leistungen, wobei der Anteil von Grundleistungen und Besonderen Leistungen ausgeglichen ist. Für das Planen und Bauen im Bestand ergeben sich weitere 125 Leistungen. Vor allem in den Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung), 3 (Entwurfsplanung) und 8 (Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation) sind die meisten Ergänzungen zu finden. Insbesondere auf die ersten drei Leistungsphasen entfallen rund zwei Drittel der Leistungen für bauliche Maßnahmen im Bestand. Die Anpassung erfolgt entsprechend planungsübergreifenden Anforderungen, die im Projektverlauf wiederkehrend mit einer detaillierten Bearbeitungstiefe durchgeführt werden. Dazu zählen nach HOAI 2013 u. a. die Kosten- und Terminplanung. Ergänzend sind die Dokumentation und die Objektbegehung, Leistungen nach den Zertifizierungssystemen und das Mitwirken bei der Betreuung der Nutzer zu berücksichtigen. Planungsänderungen werden wiederum aufgrund von Erkenntnissen bei Schäden an der Bausubstanz und infolge der Freilegung oder Öffnung von Konstruktionen sowie Bauteilen erforderlich. Hierunter sind nicht die Änderungen aufgrund des Entwurfsprozesses (Variantenentwicklung) zu verstehen, sondern Rückgriffe in bereits abgeschlossene Leistungsphasen. Vor allem im frühen Planungsprozess sind Änderungen zu berücksichtigen. Die Leistungsphasen 1 bis 5 sind als jeweils abgeschlossene Leistungsphasen zu verstehen. An deren Ende wird ein Zwischenergebnis vorgelegt, das je nach Leistungsphase variiert. Die LPH 1 (Grundlagenermittlung) dient dem Erstellen einer Zielvereinbarung und dem Festlegen von Rahmenbedingungen für die Planung. Hierbei werden Szenarien beschrieben, die sich nach der Art der Maßnahme unterscheiden – z. B. Instandhaltung oder Modernisierung. Zudem dienen die Leistungen der umfangreichen Bewertung des Bestands hinsichtlich verschiedener Aspekte wie u. a. der Wirtschaftlichkeit, der Bautechnik und -physik oder den sozialen Aspekten. In der LPH 2 (Vorplanung) wird ein Szenario detailliert betrachtet und hinsichtlich eines Planungs- und Maßnahmenkonzepts untersucht. Hierbei werden die Lösungsmöglichen einer Variante analysiert und herausgearbeitet. Das Herbeiführen einer Entscheidung durch den Bauherrn ist ein wesentlicher Schritt, um eine zielgerichtete Ausarbeitung zu ermöglichen. In den Leistungsphasen 3 bis 5 erfolgt die Umsetzung der Planung aufgrund festgelegter Kriterien. Es sind die jeweiligen Anforderungen nach Art der Maßnahme zu beachten. Die Ergebnisse orientieren sich an der Planungstiefe, z. B. die erfolgreiche Genehmigung in LPH 4 (Genehmigungsplanung). Die Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) sollte abgeschlossen sein, bevor die Leistungsphasen 6 bis 9 in enger Folge stufenweise erbracht werden. Eine gleichzeitige Bearbeitung der
9
224
9
9 Prozessmodell
Leistungsphasen 5 (Ausführungsplanung) und 6 (Vorbereitung der Vergabe) kann vorteilhaft sein, jedoch ist eine Vergabe erst bei abgeschlossener Planung durchzuführen. In der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation) ergeben sich zusätzliche Leistungen aufgrund der besonderen Sorgfaltspflichten und der zusätzlichen Anforderungen an die Objektüberwachung. Die hohe Abweichung gegenüber der Anzahl Besonderer Leistungen in der HOAI 2013 besteht aufgrund der geringen Anzahl vorhandener Leistungen. Die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) dient der Vorbereitung weiterer baulicher Maßnahmen im Bestand. Dazu werden bestehende Dokumentationen überarbeitet und gegebenenfalls mit zusätzlichen Informationen erweitert, die sich aus der Nutzung ergeben.
9.3
Planungsgrundsätze
Im vorherigen Kapitel werden die Besonderen Leistungen in die bestehende Honorarordnung integriert. Jedoch ist eine Anpassung der planungsübergreifenden Prozesse an das PBiB notwendig. Dieses anforderungsgerechte Vorgehen berücksichtigt die spezifischen Anforderungen bei baulichen Maßnahmen im Bestand und wird gleichermaßen von anderen Autoren als vielversprechend bewertet. [vgl. Pfarr/Koopmann/Rüster 1989 (a), S. 81] Die Notwendigkeit einer individuellen Betrachtung ergibt sich aus der Überlagerung von Architektenleistungen im Planungsprozess, welche nicht Bestandteil des Leistungsbilds der Objektplaner sind und ebenso von anderen Projektbeteiligten abzugrenzen sind. Zum einen betrifft dies die vorgelagerte Projektentwicklung. Zum anderen bezieht sich dies auf nachgelagerte Leistungen des Eigentümers – die dem Facility-Management zuzuordnen sind. Der bisherige Ansatz eines aufeinander aufbauenden Leistungsbilds entspricht nicht dem durchschnittlichen Vorgehen beim Planen und Bauen im Bestand. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, ist eine Anpassung der Prozesse erforderlich. Als Ausgangspunkt werden die komplexen Zusammenhänge bei baulichen Maßnahmen im Bestand einbezogen. Leistungen zum PBiB werden integriert und eng auf die vorhandene Darstellung der HOAI ausgerichtet. Grundsätzlich erfordert die Umsetzung einen höheren Zeitaufwand, da vorab Untersuchungen zu erbringen sind. Die spezifischen Anforderungen beim PBiB, wie die Bestandserkundung oder die Komplexität, sind gesondert zu berücksichtigen. Eine hohe Termin- und Kostensicherheit kann im Allgemeinen gewährleistet werden, indem Planungsänderungen und eine erneute Bearbeitung abgeschlossener Leistungsphasen vermieden sowie eine Risikominimierung durchgeführt werden.
9.3.1 Übergeordnete Grundsätze Die Integration des Bestandsobjekts im Planungsprozess und im Bauablauf sind für den Objektplaner von Bedeutung. Zu erwarten sind sich wiederholende und vertiefende Leistungen, die das gesamte Spektrum der Planungsaufgaben betreffen. Die Leistungen gliedern sich in projekt- und objektbezogene Bereiche: –
Berücksichtigung unternehmerischer Herangehensweisen (z. B. Risikobetrachtung, Wirtschaftlichkeitsuntersuchung)
9.3 Planungsgrundsätze
– – – – – –
Bewertung rechtlicher Aspekte (z. B. Bestandsschutz, Denkmalschutz) Dokumentation der Planungs- und Bauprozesse Koordinieren der an der Planung Beteiligten (Vielzahl an Sonderfachleuten und Fachlich Beteiligten) Koordinieren des Bauablaufs (z. B. Logistik, Auftragnehmer) Mitwirken bei Bauherrenaufgaben (Betreuung und Koordination der Nutzer) Berücksichtigen der Qualitäten (Anwendung der allgemein anerkannten Regeln der Technik)
Weiterhin ergibt sich eine hohe Komplexität aufgrund der Kleinteiligkeit durchzuführender Arbeiten und der oftmals geringen Projektgrößen. Aus diesem Grund kommen besondere Methoden – wie das Building Information Modeling – nicht zur Anwendung oder sind nur eingeschränkt nutzbar. Unsicherheiten bezüglich auftretender Störungen im Projektverlauf, hauptsächlich in der Bauausführung infolge nicht erkannter Bauschäden, haben Planungsänderungen zur Folge.
9.3.2 Leistungsbild Das hier behandelte Leistungsbild basiert auf verschiedenen Grundsätzen. Die beschriebenen Leistungsphasen der HOAI sind inhaltlich zwar relevant – die Anordnung entspricht jedoch nicht den Anforderungen des Planens und Bauens im Bestand, sondern ist auf den Neubau ausgerichtet. Zur Entwicklung eines systematischen Ansatzes werden die spezifischen Anforderungen auf das Leistungsbild übertragen. Im Folgenden erfolgt eine Visualisierung der wesentlichen Aspekte und damit eine Konkretisierung der Leistungsphasen. Folgende Standards zur Gestaltung von Planungsprozessen werden berücksichtigt: Eindeutigkeit, Vollständigkeit, Klarheit, Nachvollziehbarkeit und Genauigkeit. [vgl. Martin 2014, S. 450] Durch diese Standards wird ein methodisches Vorgehen für die strategische Bearbeitung von baulichen Maßnahmen im Bestand möglich. Die einzelnen Bestandteile (Leistungsphasen) sind als „logische, räumliche und zeitliche Folgen [...] zur zielgerichteten Transformation von Material, Energie und Information“ zu begreifen und beschreiben das „Prozessverhalten von Systemen – das gewollte wie das im Versagens- und Störfall“. [Daenzer/Huber 1992, S. 432] Dies geschieht mit dem Ziel, abgrenzbare und strukturierte Leistungsphasen zu gestalten. Die Abb. 9.1 zeigt die einzelnen Bestandteile und den unterschiedlichen Aufbau im Vergleich zur Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die vorgelagerten Leistungen, die Grundlagenermittlung und die Variantenermittlung mit der Maßnahmenplanung bestimmen das Leistungsbild. Eine Gliederung des Planungs- und Bauprozesses in Leistungsphasen ist sinnvoll, da Prozesse strukturiert werden. Eine vorgelagerte Leistungsphase – die nicht in der Verantwortung des Architekten liegt – ergänzt diese Struktur. Aufgrund der Kenntnisse zu den Planungsprozessen und der späteren Integration in die Planung, erscheint eine Einbindung des Objektplaners jedoch sinnvoll. Zudem erfolgen weitere Bearbeitungen nach der Leistungsphase 9 des Architekten. In der Nutzungsphase wird z. B. die Instandhaltung durchgeführt. Gegen Ende der Wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Objekts werden erneut Maßnahmen – wie die Due-Diligence – erforderlich, um ein neues Projekt einzuleiten.
225
9
226
9 Prozessmodell
NEUBAU
9 Bauherr
Objektplaner Grundlagenermittlung Vorplanung
PLANEN UND BAUEN IM BESTAND + Verwaltung + Nutzer + Sonderfachleute + Gutachter
Gebäudemanagement Due-Diligence Grundlagenermittlung Bedarfsplanung Bauherr und Bestandsobjekt
Maßnahmenplanung Variantenermittlung
Entwurfsplanung
Entwurfsplanung
Genehmigungsplanung
Genehmigungsplanung
Ausführungsplanung
Ausführungsplanung
Vorbereitung der Vergabe
Vorbereitung der Vergabe
Mitwirkung bei der Vergabe
Mitwirkung bei der Vergabe
Objektüberwachung – ...
Objektüberwachung [...]
Objektbetreuung
Objektbetreuung
Eigentümer
Abb. 9.1: Planungsgrundsätze für das Planen und Bauen im Bestand.
9.3.3 Vorgelagerte Leistungen Vorgelagerte Leistungen werden von der Strategie des Eigentümers bestimmt. Geprägt sind diese Entscheidungen meist von wirtschaftlichen Überlegungen (z. B. den rechtlichen Rahmenbedingungen oder Fördermitteln). Es sind Leistungen des Gebäudemanagements oder – handelt es sich um den Erwerb einer Immobilie – unterstützende Prozesse zum Portfoliomanagement des Bauherrn zu beachten. Des Weiteren sind die Leistungen des Eigentümers separaten Leistungsbildern zuzuordnen: – – – –
Due-Diligence/ Portfoliomanagement kaufmännisches Gebäudemanagement (z. B. Mieterbetreuung und -koordination) strategische Planung (z. B. Instandhaltungsstrategie) technisches Gebäudemanagement (z. B. Wartung)
9.3 Planungsgrundsätze
Eine Entscheidung für das Planen und Bauen im Bestand erfolgt nicht unmittelbar mit dem Planungsbeginn des Architekten, sondern beginnt in der Nutzung oder mit der Investitionsentscheidung des Käufers einer Bestandsimmobilie. Oftmals sind vorab Leistungen notwendig, die Architekten erbringen können. Jedoch sind diese nicht eindeutig voneinander abzugrenzen und überschneiden sich mit anderen Leistungsphasen. Dies lässt sich am Beispiel der Projektentwicklung verdeutlichen. In der frühen Phase der strategischen Konzeption ergeben sich Überschneidungen mit der Grundlagenermittlung des Architekten, da Bestandsuntersuchungen erforderlich werden. Vorgelagerte Leistungen sind von Bedeutung und mit in die Planung einzubeziehen, da sie die Planung bestimmen und den Bauzustand beschreiben.
9.3.4 Grundlagenermittlung Die Grundlagenermittlung ist ein umfangreicher Bestandteil des Leistungsbilds und gibt die überwiegende Anzahl an Prozessen vor. „Verbindliche und richtige Planungsdaten sind die entscheidende Grundlage“ für alle Projekte. [Martin 2014, S. 451] Beim PBiB werden die Grundlagen für das Projekt erst durch die in der LPH 1 durchgeführten Untersuchungen und Leistungen erbracht. Der Bauherr kann – auf Basis dieser Informationen – erst nach der Grundlagenermittlung eine Entscheidung hinsichtlich der Art der Maßnahme treffen. So sind Vorstellungen des Bauherrn zum Ziel der baulichen Maßnahme erst in der LPH 2 (Vorplanung) prüfbar und berücksichtigen die Möglichkeiten, die sich aus dem Objekt ergeben.
9.3.5 Maßnahmenplanung und Variantenermittlung Die Aufgabe des Architekten umfasst die Prüfung aller möglichen Varianten und das Schaffen einer Entscheidungsgrundlage für den Bauherrn. Die zentrale Fragestellung liegt in der – Beschaffen von Informationen, – Einbinden der Beteiligten und – Ermitteln von möglichen Varianten. Die ersten Leistungsphasen sind entgegen einem Neubauprojekt anders strukturiert, da der Bestand Einfluss auf die Handlungsoptionen nimmt. Eine Aufteilung in Problemdefinition inklusive Maßnahmenplanung und Variantenermittlung ist erforderlich. Inhaltlich gibt es eine Überschneidung bei den ersten beiden Leistungsphasen nach HOAI – der Grundlagenermittlung und der Vorplanung. In diesen beiden Phasen werden Leistungen durchgeführt, um folgende übergeordnete Handlungsschritte zu ermöglichen: – – – –
Grundlagenermittlung zum Projekt und zum Bestandsobjekt Bedarf des Bauherrn und des Bestandsobjekts Maßnahmenplanung (erforderliche Maßnahmen) zum Bestandsobjekt Variantenermittlung (mögliche Varianten) zum Projekt und zum Bestandsobjekt
Die Maßnahmenplanung bezieht sich dabei auf Leistungen, die erforderlich sind, um das Bestandsobjekt zu erhalten und eine weitere Nutzung zu gewährleisten. Das heißt, aus den Anforderungen und dem entsprechenden Bauzustand der Bauteile ergeben sich zwingend durchzu-
227
9
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9
9 Prozessmodell
führende Leistungen. Als Beispiel gelten Arbeiten zur Erhöhung der Technischen Lebensdauer einzelner Bauteile. Diese Maßnahmen sind gesondert zu berücksichtigen, beschreiben aber kein umfängliches Konzept, welches im Projekt angewendet werden kann. Eine Strategie zum Planen und Bauen im Bestand wird durch die verschiedenen Varianten erfasst. Diese Variantenbildung ist zwar ebenso in der Neubauplanung erforderlich, beinhaltet aber lediglich eine Ausgangssituation: den Neubau. Beim PBiB werden verschiedene Varianten gegenübergestellt. Diese gliedern sich in: – Instandhaltung – Modernisierung, Umbau und Erweiterung – Abbruch und Neubau Eine Entscheidung zu den Varianten kann bereits vorab in der Projektentwicklung gefällt werden, jedoch liegen die Grundlagen erst nach den Untersuchungen durch den Objektplaner vor. Die Vielfalt der Lösungsmöglichkeiten ist gegenüber einem Neubau höher, da zu jeder einzelnen Variante weitere Untersuchungen folgen. So sind bei einer Modernisierung z. B. die Eingriffstiefe in das Objekt oder die Umsetzung der verschiedenen Anforderungen – wie Barrierefreiheit oder energetische Standards – zu prüfen und in einer eigenständigen Variante abzubilden. [siehe Kapitel 6.2.5] Aufgrund dieser Vielfalt können bis zu zehn verschiedene Varianten entstehen, die sich im Konzept und der Planung wesentlich unterscheiden. Werden lediglich die oben beschriebenen Möglichkeiten berücksichtigt und jeweils zwei verschiedene Eingriffstiefen beschrieben, ergeben sich z. B. fünf mögliche Varianten: – – – – –
Instandhaltung (geringer Eingriff) Instandhaltung inkl. einer Erweiterung (z. B. Ausbau des Dachgeschosses) Modernisierung Modernisierung inkl. einer Erweiterung (z. B. Ausbau des Dachgeschosses) Abbruch und Neubau (nach denkmalrechtlichen Anforderungen zum Bestandsobjekt
9.4 Literaturverzeichnis Eine vollständige Auflistung verwendeter Literatur befindet sich im Literaturverzeichnis am Ende dieses Buches. Die folgende Auflistung enthält bedeutende Literatur zum Kapitel 9 (Prozessmodell): Martin, Heinrich: Transport- und Lagerlogistik. Wiesbaden: Springer-Verlag, 2014. Mertes, Rainer; Schramm, Clemens; et al.: Statusbericht HOAI 2000plus. [o. O.], 2002. Pfarr, Karlheinz; Koopmann, Manfred; Rüster, Detlef: Forschungsvorhaben Nr. 24/88 : Leistungsbeschreibungen für das Planen und Bauen im Bestand in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Berlin, 1989 (a).
10
Schlussbetrachtung
Im vorliegenden Werk werden verschiedene Fragestellungen vertieft, die das Planen und Bauen im Bestand hinsichtlich bestehender Gebäude im Wohnungsbau, der Bautätigkeit sowie baulicher Maßnahmen und deren Leistungsbild in der Objektplanung betrachten. Im folgenden Kapitel werden die Thesen abschließend dargestellt und es wird ein Überblick gegeben, der die Ergebnisse zusammenfasst.
10.1 Zusammenfassung In Deutschland existieren rund 20 Mio. Bestandsgebäude. Davon beinhalten rund 19 Mio. Objekte eine oder mehrere Wohnungen. Aufgrund der hohen Wirtschaftlichen Nutzungsdauer von Wohnobjekten verteilt sich dieser Bestand auf verschiedene Bauepochen und Baualtersklassen. Drei Viertel der Gebäude wurden vor mehr als 30 Jahren errichtet. In Anbetracht der Einflüsse auf Bestandsgebäude und der anzunehmenden Technischen Lebensdauer der Bauteile, werden bauliche Maßnahmen erforderlich. Der Bestand ist somit weiterhin nutzbar. Die Analyse der Bautätigkeit verdeutlicht eine Zunahme des Bauvolumens durchgeführter Leistungen im Bestand seit den 1980er-Jahren. Derzeit werden rund zwei Drittel der baulichen Maßnahmen an Bestandsobjekten im Wohnungsbau erbracht. Vor dem Hintergrund energiepolitischer Ziele des Gesetzgebers und der Anpassung des Bestands an die gestiegenen Anforderungen hinsichtlich Barrierefreiheit und Funktionalität, ist nicht von einem Rückgang, sondern von einem Anstieg baulicher Maßnahmen an bestehenden Gebäuden auszugehen. Neben Deutschland betrifft diese Entwicklung ebenso das europäische Ausland. Neben dem Umfang des Bauvolumens ändern sich gleichermaßen die Arten der Leistungen. Diese sind verschiedenartig und bedürfen einer gesonderten Betrachtung. Es ist zwischen erhaltenden (Instandhaltung) und wertverbessernden Maßnahmen (Modernisierung) zu unterscheiden. Dabei wird eine Vielzahl an Begrifflichkeiten benutzt, jedoch teilweise fehlerhaft verwendet. Es braucht fähige Architekten, welche die Potenziale und Auswirkungen der Maßnahmen kennen und anwenden können. Die sich ergebenden Handlungsalternativen unterliegen strategischen, technischen sowie wirtschaftlichen Gegebenheiten und stellen besondere Anforderungen an den Objektplaner. Zur Umsetzung des Planungssolls sind vertragliche Regelungen erforderlich. Die HOAI als preisrechtliches Instrument ist bedingt anwendbar. Das darin enthaltene Leistungsbild ist lediglich für den Neubau ausgelegt. Um jedoch den hier betrachteten Anforderungen gerecht zu werden, bedarf es geeigneter Mittel und eines eigenen Leistungsbilds für das Planen und Bauen im Bestand. In den bisher durchgeführten Untersuchungen wird der Forschungsgegenstand auszugsweise analysiert. Seitens des Verordnungsgebers gelang es bis heute nicht, eine Anpassung umzusetzen. Dies liegt ebenso an den differenzierten Anforderungen, welche sich aus den Bestandsobjekten und den Prozessen in der Bauplanung und -ausführung ableiten lassen. Zudem ergeben sich komplexe Zusammenhänge, die aus der Vielzahl, der am Projekt Beteiligten resultieren. © Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6_10
230
10
10 Schlussbetrachtung
Im Neubauprozess finden anerkannte und erprobte Methoden Anwendung. Dementgegen werden bei baulichen Maßnahmen im Bestand andere Herangehensweisen erforderlich. Dies wirkt sich auf die Gestaltung des Leistungsbilds der Architekten aus. Es ergibt sich das Erfordernis, bauliche Maßnahmen abzugrenzen und eine Definition notwendiger Leistungen vorzunehmen. Die Art der durchgeführten Leistung orientiert sich an den gegebenen Anforderungen und wird systematisch betrachtet. Anschließend erfolgt eine Anwendung auf die Prozesse in der Objektplanung. Die Analyse verdeutlicht, dass bisher angewendete Prozesse nicht auf das Planen und Bauen im Bestand übertragbar sind. Bestandsgebäude sind ein bedeutender – die Planung beeinflussender – Teil des Projekts und durch die anzuwenden Prozesse bestimmt. Aus diesem Grund müssen sie gesondert betrachtet werden. Es bedarf einer Abweichung und Anpassung der Regelwerke. Die Forschungsarbeit zeigt Defizite im Planungsprozess auf und liefert Lösungsansätze zur strategischen Betrachtung der Bestandsobjekte. Die Vielzahl der dargestellten Probleme verweisen darauf, dass vertragliche Vereinbarungen und die darin enthaltenen Leistungen unzureichend formuliert werden. Daraus ergeben sich zusätzliche Risiken für den Objektplaner. Aufgrund bestehender Leistungslücken hat dies Auswirkungen auf die Haftung. Um das Defizit zu identifizieren, werden verschiedene Untersuchungen durchgeführt. Die systematische Auswertung der Beispielprojekte, die Durchführung einer Risikoanalyse und die Untersuchung der Prozessmodelle zum Planen und Bauen im Bestand verdeutlichen ein hohes Auftreten von Risiken (Problemen) und besonderen Anforderungen im Planungsprozess. Diese sind in einem gesonderten Leistungsbild zu berücksichtigen, welches sich aus Besonderen Leistungen zusammensetzt und die Regelungen der HOAI ergänzt. Insgesamt werden rund 130 Leistungen beschrieben. Die bestehenden Grundleistungen werden hinsichtlich der Anforderungen an bauliche Maßnahmen an Bestandsobjekten kommentiert und vervollständigt. Jedoch sind die Besonderen Leistungen nicht ausreichend, um ein gesondertes Leistungsbild zu definieren. Weiterhin werden Voraussetzungen und Grundlagen zu einem eigenständigen Leistungsbild zum Planen und Bauen im Bestand veranschaulicht. Die Grundsätze beziehen sich auf Planungsänderungen, vorgelagerte Untersuchungen, Grundlagenermittlungen sowie verschiedene Lösungsvarianten und den Umgang mit selbigen. Die Analyse zeigt, dass unterschiedliche Probleme im Planungsprozess auftreten und vor allem die Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) und Leistungsphase 2 (Vorplanung) beeinflussen. Aus diesem Grund ist es erforderlich, beide Leistungsphasen gesondert darzustellen, da übliche Herangehensweisen zusätzliche Schwierigkeiten verursachen. Hervorzuheben ist die Bedarfsanalyse zum Bestand, in der die Potenziale zusammengestellt werden und aus der sich die möglichen und erforderlichen Maßnahmen ableiten lassen. Zudem erfolgt eine Variantenermittlung zur Darstellung möglicher Handlungsspielräume. Die Besonderheit des vorliegenden Buches liegt in der umfangreichen Betrachtung der Anforderungen beim Planen und Bauen im Bestand. Vor allem die ersten Leistungsphasen sind entscheidend, um Risiken zu minimieren und strategische Maßnahmen angemessen umzusetzen. Störungen – welche sich aus dem Bestandsrisiko ergeben – können weiterhin im Planungsprozess auftreten. Es geht jedoch vielmehr um eine Risikominimierung und um eine Verringerung der auftretenden Haftungsansprüche. In den Ergebnissen werden alle erforderlichen Leistungen im Planungs- und Bauprozess bei Bestandsmaßnahmen berücksichtigt. Architekten und gleichermaßen Bauherren benötigen konkrete Inhalte zur Vertragsgestaltung. Die Untersuchung zum Leistungsbild bietet eine wesentliche Grundlage, den am Projekt Beteiligten eine fachkundige Unterstützung für Problemlösungen zur Verfügung zu stellen.
10.2 Ausblick
Das Leistungsbild kann von Bauherren oder Objektplanern für die Gestaltung individueller Prozesse genutzt werden, um ein für die spezifische Bauaufgabe geeignetes Leistungsbild zu definieren. Dem Architekten ermöglicht dies, seine vertraglich geschuldeten Leistungen aufzustellen und zu kalkulieren. Entscheidungen werden somit für alle am Projekt Beteiligten transparent und nachvollziehbar dargestellt. Dahingegen können Bauherren den Leistungsumfang und die Honorarforderung beurteilen. Der Beitrag zur Forschung liegt in der Darstellung von Leistungen zum Planen und Bauen im Bestand. Zwar werden seit den 1980er-Jahren Untersuchungen zu den Leistungsbildern durchgeführt, jedoch erfolgt erstmalig eine wissenschaftliche Analyse der Prozesse. Die Erarbeitung erfasst erforderliche Leistungen und legt Grundsätze für die Planung fest. Somit wird ein Bewusstsein für die Risiken und Probleme bei baulichen Maßnahmen im Bestand geschaffen.
10.2 Ausblick Aufgrund der zukünftigen Relevanz baulicher Maßnahmen im Bestand sind neben den durchgeführten Untersuchungen weitere Themen zu berücksichtigen, die in diesem Fachbuch lediglich eingeschränkt betrachtet werden. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Ergebnisse durch weitere Analysen zum Leistungsbild zu ergänzen sind. Hierzu zählen die prozentuale Verteilung der Leistungsphasen oder die Bewertungsproblematik. Vor allem die Bewertung der Leistungen wird seit einigen Jahren von den Interessenvertretern der Architekten aufgegriffen und näher betrachtet. Das Planungshonorar und der Umbauzuschlag sind weiterhin ungeklärt und in einer wissenschaftlichen Untersuchung zu prüfen. Abgesehen davon sind mögliche Leistungsbilder für die Fachplanung zu diskutieren. Die Ergebnisse können weitere Forschungsinitiativen anregen, die zu Veränderungen in der Betrachtungsweise des Verordnungsgebers oder in der Praxis führen. Vor dem Hintergrund des Klageverfahrens der EU-Kommission vor dem Europäischen Gerichtshof ist die Zukunft der Honorarordnung in seiner jetzigen Form ungewiss. Aufgrund einer möglichen Entkoppelung des Preisrechts infolge des Vertragsverletzungsverfahrens gegen die Dienstleistungsrichtlinie der Europäischen Union, ergeben sich vielfältige Nutzungsmöglichkeiten zur Anwendung der dargestellten Leistungen und Planungsgrundsätze. Eine Abkehr von der Preisverordnung könnte neue vertragsrechtliche Alternativen ermöglichen, die auf bestehenden Regelungen aufbauen. In den Worten von Professor Pfarr, als einen der Mitbegründer der HOAI, bedeutet dies: „Selbst, wenn die heute existierende Gebührenordnung ersatzlos aufgehoben würde und die Architekturbüros für jeden Auftrag ein neues Preisangebot unterbreiten müßten, dann würde diese Gebührenordnung als Anhaltspunkt [...] dienen.“ Karlheinz Pfarr, Mitbegründer der HOAI [Pfarr 1973 (b), S. 109]
231
10
Anhang
Anhang 1:
Studiengänge mit dem Schwerpunkt Planen und Bauen im Bestand.
Einrichtung
Studiengang
Schwerpunkt
Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen
Architektur
Entwerfen im Bestand
Hochschule Augsburg
Energieeffizienz Design
Bauen im Bestand
Beuth Hochschule für Technik Berlin
Architektur
Bauen im Bestand und Bauerhaltung
Technische Universität Berlin
Architektur
Architektur im Bestand
Hochschule Bochum
Architektur: Projektentwicklung
Bauen im Bestand
Technische Universität Braunschweig
Sustainable Design
Bauen im Bestand
Fachhochschule Coburg
Architektur
Bauen im Bestand
Brandenburgische Technische Universität Cottbus-Senftenberg
Architektur
Bauen im Bestand
Hochschule Darmstadt
Architektur
Bauen im Bestand
Hochschule Ostwestfalen-Lippe Detmold
Architektur
Bauen im Bestand
Fachhochschule Dortmund
Ressource Architektur
Bauen im Bestand
Hochschule für Technik und Wissenschaften
Architektur
Bauen im Bestand
Hochschule Düsseldorf/Peter Behrens School of Architecture
Architektur
Bauen im Bestand
Fachhochschule Erfurt
Architektur
Bauen im Bestand
Technische Hochschule Mittelhessen Gießen
Architektur
Baubestand, Bestandspflege
Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, Hochschule Hildesheim, Holzminden, Göttingen
Architektur
Bauen im Bestand
Bauingenieurwesen
Sanierung im Bestand, Energetische Instandsetzung
SHR Hochschule Heidelberg
Architektur (B.Sc.)
Bauen im Bestand
Hochschule Kaiserslautern
Architektur
Bauen im Bestand
Innenarchitektur
Bauen im Bestand
Datengrundlage: Bund Deutscher Architekten 2015; CHE 2017; FBTA 2016 Stand: Sommersemester 2017
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6
234
Anhang
Anhang 1: Studiengänge mit dem Schwerpunkt Planen und Bauen im Bestand. [Fortsetzung] Einrichtung
Studiengang
Schwerpunkt
Karlsruher Institut für Technologie
Architektur
Bauen im Bestand
Fachhochschule Karlsruhe
Architektur
Bauen im Bestand
Universität Kassel
Stadt- und Regionalplanung
Bestandsentwicklung und Stadtmanagement
Hochschule Koblenz
Stadt- und Regionalplanung
Bestandsentwicklung und Stadtmanagement
Technische Hochschule Köln
Architektur
Bauen im Bestand
Green Building Engineering
Optimieren im Bestand
Fachhochschule Lübeck
Architektur
Planen und Bauen im Bestand
Hochschule Mainz
Architektur: Integrierte Wohnungsbauentwicklung
Bestandsentwicklung und Wohntypologien
Bauingenieurwesen
Bauen im Bestand
Technische Universität München
Architektur
Bauen im Bestand
Ostbayerische Technische Hochschule Regensburg
Bauingenieurwesen
Bauen im Bestand
Hochschule für Technik und Wirtschaft des Saarlands
Architektur
Bauen im Bestand
Universität Siegen
Architektur
Bauen im Bestand
Universität Stuttgart
Bauphysik
Bauen im Bestand
Bauhausuniversität Weimar
Management [Bau, Immobilien, Infrastruktur]
Bauen im Bestand
Hochschule RheinMain/Wiesbaden
Architektur
Bauen im Bestand
Hochschule Wismar
Architektur
Bauen im Bestand
Bauingenieurwesen
Bauen im Bestand
Datengrundlage: Bund Deutscher Architekten 2015; CHE 2017; FBTA 2016 Stand: Sommersemester 2017
235
Anhang
Anhang 2: Gegenüberstellung der Beispielprojekte. Projekt Baujahr(e)
C-1
C-2
C-3
C-4
1928
1927 und 1935
1938
Objektanzahl
3
3
1
1
Wohnfläche1
3.100 m2
9.000 m2
3.500 m2
2.900 m2
117
172
66
46
Wohneinheiten Hauseingänge Bauwerkskosten2 Leistungsphasen3 Projektzeitraum Denkmalliste oder Denkmalbereich Maßnahmenart Belegungsart
1937–1938
8
21
10
7
2,1 Mio. €
10,0 Mio. €
6,5 Mio. €
2,1 Mio. €
1–9
1–9
1–4
7–9
2005–2007
2009–2014
2010–2014
2006–2009
ja
ja
ja
ja
Instandhaltung und Umbau
Modernisierung und Umbau
Modernisierung und Umbau
Modernisierung
bewohnt
unbewohnt
unbewohnt
bewohnt
1 nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) 2 KG 300–400 nach DIN 276:2008-12, Kostenstand jeweils zu Projektabschluss 3 nach § 34 HOAI 2013
Anhang 2: Gegenüberstellung der Beispielprojekte. [Fortsetzung] Projekt Baujahr(e)
B-1
D-1
D-2
D-3
1891
1953–1954
1957
Objektanzahl
1
2
2
1
Wohnfläche1
360 m2
3.500 m2
1.800 m2
400 m2
4
54
30
6
Wohneinheiten Hauseingänge Bauwerkskosten2 Leistungsphasen3 Projektzeitraum Denkmalliste oder Denkmalbereich Maßnahmenart Belegungsart
1958
1
9
4
1
0,5 Mio. €
0,5 Mio. €
0,9 Mio. €
0,4 Mio. €
1–9
1–9
1–9
1–9
2012–2014
2005–2007
2010–2012
2010–2015
ja
ja
nein
nein
Modernisierung
Modernisierung
Modernisierung
Instandhaltung
unbewohnt
bewohnt
unbewohnt
unbewohnt
1 nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) 2 KG 300–400 nach DIN 276:2008-12, Kostenstand jeweils zu Projektabschluss 3 nach § 34 HOAI 2013
236
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. Mögliches Problem
Auswirkung
Risikoart
Risikobewertung B
A
RPZ
unvollständige Abgrenzung der Aufgabenstellung
Anforderungen an den Bestand sind nicht identifizierbar
Projektrisiko rechtliches Risiko
8
5
40
Objektauswahl erfolgt unter ungeeigneten Kriterien
erforderliches Raum- und Funktionsprogramm im Bestand ist nicht realisierbar
Projektrisiko
8
4
32
unzureichende Vorbereitung der Planung
erforderliche Untersuchungen werden nicht durchgeführt
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
9
6
54
Ziele des Bauherrn werden nicht auf Konformität mit dem Bestandsobjekt geprüft
Realisierung des Projekts ist gefährdet
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko Projektrisiko
10
5
50
keine oder unzureichende Berücksichtigung der Risiken beim Umgang mit dem Bestand und Anforderungen an das Bauen im Bestand
Denkmalschutz wird nicht beachtet
Projektrisiko technisches Risiko
10
8
80
Förderungen werden nicht bewilligt
wirtschaftliches Risiko
9
7
63
keine oder unzureichende Einbindung der Nutzer
geringe Nutzerzufriedenheit oder Akzeptanz des Projekts
Projektrisiko rechtliches Risiko
10
5
50
Bedarfsplanung erfolgt nicht am Bestandsobjekt
erforderliche bauliche Maßnahmen werden nicht durchgeführt
Projektrisiko technisches Risiko
9
8
72
Umsetzung im Bestand ist eingeschränkt möglich
Projektrisiko
9
7
63
keine Abgrenzung der Ziele von den besonderen Anforderungen an den Bestand
Umsetzung der Planung ist nicht möglich
technisches Risiko terminliches Risiko rechtliches Risiko
9
6
54
keine Prüfung des Bestands auf zukünftige Nutzungen
nutzerspezifische Ziele werden nicht untersucht oder erfasst
Projektrisiko technisches Risiko
8
3
24
keine Analyse der Motivation und Ziele des Bauherrn
Abgrenzung der Aufgabenstellung ist nicht möglich
Projektrisiko
6
6
36
Instandhaltungs- und Modernisierungsintervalle werden nicht berücksichtigt
Umfang durchgeführter Maßnahmen ist zu gering
Projektrisiko technisches Risiko
6
6
36
Nutzungsänderungen werden nicht betrachtet
ungenügende Variantenbildung in der Planung
Projektrisiko technisches Risiko
5
8
40
237
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Auswirkung
Risikoart
Risikobewertung B
A
RPZ
erneuerungsbedürftige Bauteile werden nicht erkannt
dauerhafte Mängel oder Schäden am Bestand
technisches Risiko
7
8
56
vorgesehene Nutzung ist im Bestand nicht realisierbar
Erweiterung oder Anbau werden erforderlich
Projektrisiko wirtschaftliches Risiko
10
7
70
Objektbesichtigung wird nicht oder eingeschränkt durchgeführt
Zugänglichkeit des Objekts ist ungeklärt
technisches Risiko
9
3
27
Lage des Objekts auf dem Grundstück wird nicht erfasst
technisches Risiko
6
6
36
keine Besichtigung der Nutzungseinheiten
Nutzerstruktur und Zustand der Nutzungseinheiten bleiben ungeklärt
Projektrisiko rechtliches Risiko
7
6
42
keine Besichtigung des Objektumfelds
nachbarschaftsrechtliche Anforderungen bleiben ungeklärt
rechtliches Risiko
6
5
30
Ortsbesichtigung erfolgt ohne Einbindung der Fachplaner oder Sonderfachleute
Aufgabenstellung und Informationen zum Bestand bleiben ungeklärt
technisches Risiko
6
7
42
erforderliche Untersuchungen werden nicht erkannt
technisches Risiko
8
6
48
unzureichende Definition der Vertragsinhalte
ungenügende Abgrenzung der Leistungsinhalte
rechtliches Risiko
5
10
50
3
9
27
5
9
45
5
8
40
Berechnungsgrundlagen für das Honorar bleiben ungeklärt (z. B. mitzuverarbeitende Bausubstanz) erforderliche Leistungen werden nicht durchgeführt
rechtliches Risiko
keine Einbindung weiterer Beteiligter (z. B. Fachplaner, Sonderfachleute)
Leistungsumfang wird nicht vollständig erfasst oder beauftragt
technisches Risiko
8
8
64
Auswahl weiterer am Projekt Beteiligter erfolgt anhand ungeeigneter Kriterien (z. B. Eignung, Ausbildung oder Erfahrungen)
Bearbeitung wird unzureichend durchgeführt
technisches Risiko
6
5
30
Leistungsumfang und bild sind unvollständig Besondere Leistungen werden nicht erfasst
238
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Bestand und Neubau werden nicht gesondert in der Planung berücksichtigt
Auswirkung
Risikoart
Risikobewertung B
A
RPZ
Nachweise erbrachter Leistungen sind nicht möglich
rechtliches Risiko
5
7
35
Probleme bei der Honorarermittlung (mitzuverarbeitende Bausubstanz)
rechtliches Risiko
8
5
40
erschwerte Zugänglichkeit (z. B. Logistik, Lagerung, Erschließung, Untersuchungen)
technisches Risiko
5
9
40
Aufmaß ist nicht auf die bauliche Maßnahme abgestimmt
Aufmaß ist zu umfangreich
wirtschaftliches Risiko
4
3
12
Aufmaß ist zu gering
technisches Risiko
6
6
36
Planunterlagen werden nicht auf Übereinstimmung mit dem Bestand untersucht
Änderungen der Planunterlagen und des Bestands werden nicht erfasst
technisches Risiko
2
9
18
unzureichende Bestandsanalyse
fehlende Informationen zum Objektzustand (z. B. Gründung, Fassade, Decken, Dachkonstruktion)
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
9
9
81
bereits durchgeführte Bestandsuntersuchungen werden nicht beachtet
zusätzlicher Aufwand für weitere Gutachten
terminliches Risiko wirtschaftliches Risiko
6
5
30
Bauherr hat keinen Bezug zum Bestand – nicht selbst genutztes Eigentum
Bestand ist dem Bauherrn unbekannt
Projektrisiko
6
6
36
rechtliche Bestandsaufnahme wird nicht durchgeführt
Eigentumsverhältnisse bleiben ungeklärt
rechtliches Risiko
8
3
24
Urheberrechtsansprüche bleiben ungeklärt
5
3
15
nachbarschaftliche Interessen bleiben ungeklärt
6
6
36
Anforderungen hinsichtlich der Rechtsverordnungen und der Gesetze bleiben ungeklärt
Projektrisiko rechtliches Risiko
10
9
90
Grunddienstbarkeiten bleiben ungeklärt
Projektrisiko rechtliches Risiko
5
3
15
fortlaufende Nutzung während der baulichen Maßnahme ist nicht gewährleistet
Projektrisiko wirtschaftliches Risiko
8
5
40
239
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Auswirkung
Risikoart
Risikobewertung B
A
RPZ
Bestandsaufnahme ist nicht auf das Bestandsobjekt ausgerichtet
Untersuchungen werden nicht fachgerecht durchgeführt
Projektrisiko technisches Risiko
9
7
63
keine zielgerichtete Bestandsaufnahme
Ergebnisse nicht verwertbar
technisches Risiko
6
8
48
unnötige (destruktive) Untersuchungen
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
5
5
25
Kontaminationen und Altlasten werden nicht erkannt
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
7
6
42
Kampfmittel werden nicht erkannt
technisches Risiko terminliches Risiko
6
8
48
archäologische Funde bleiben unentdeckt
terminliches Risiko
6
2
12
keine Bestandsaufnahme der Bausubstanz
Kontaminationen und Altlasten werden nicht erkannt
technisches Risiko
8
7
56
keine vorläufigen Sicherungsmaßnahmen am Bestand
weitere Schäden am Bestand
technisches Risiko
10
8
80
Unfallgefahr
rechtliches Risiko
10
10
100
keine schonende Arbeitsweise der Sonderfachleute und Gutachter
weitere Schäden am Bestand
technisches Risiko
6
5
30
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
4
5
20
erforderliche Untersuchungen werden nicht erkannt (Verschlechterung des Objektzustands)
technisches Risiko
6
6
36
7
4
28
6
5
30
keine oder unzureichende Beachtung des Denkmalschutzes
zusätzliche Auflagen und Planungsänderungen
rechtliches Risiko
8
8
64
unsachgemäße Bauteilöffnungen
Bauteilöffnungen an ungeeigneten Bauteilen
technisches Risiko
8
5
40
zu kleine oder ungenügende Bauteilöffnungen
technisches Risiko
8
7
56
Bauteile werden nicht erneuert, obwohl ein Funktionsverlust zu erwarten ist
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
5
7
35
keine Bestandsaufnahme des Baugrunds
keine behutsame Demontage oder sichere Einlagerung der zu erhaltenden Bauteile pauschale Zustandsbewertung der Bauteile sichtbare Schäden werden vernachlässigt Kontaminationen werden vernachlässigt
240
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Auswirkung
Risikoart
B
A
RPZ
Objektumfeld wird nicht in die Untersuchung einbezogen
rechtliche Anforderungen (z. B. kommunale Satzungen) bleiben ungeklärt
rechtliches Risiko
6
6
36
das öffentliche Interesse am Projekt wird unterschätzt
fehlende Zustimmung und Widerstand von Projektgegnern
Projektrisiko terminliches Risiko
8
3
24
ungenügende Berücksichtigung von Rechtsverordnungen (z. B. zur Energieeinsparung – EnEV)
hohe Nutzungskosten
wirtschaftliches Risiko
7
7
49
8
8
64
Zertifikate werden nicht erteilt
Risikobewertung
Baugenehmigung wird nicht bewilligt
rechtliches Risiko
10
8
80
Schäden werden nicht (vollständig) erfasst und kartiert
keine zielgerichteten Maßnahmen zur Behebung der Schäden (Verschlechterung des Objektzustands)
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
9
8
72
Bauzustände und Umbauphasen werden nicht erkannt oder erfasst
aufgrund unterschiedlicher Baumaterialien ergeben sich Probleme bei der Anpassung von Bestand und Neubau
technisches Risiko
7
8
56
Bestandspläne stehen nicht zur Verfügung oder sind unzureichend angefertigt
Anpassen der Bauteile an den Bestand ist nicht möglich
technisches Risiko
6
8
48
technisches Risiko
7
5
35
unzureichend detaillierte Darstellung der Plangrundlagen keine Analyse der Projektgrundlagen
keine Eingrenzung möglicher baulicher Maßnahmen (zu viele Lösungsmöglichkeiten)
technisches Risiko
5
8
40
Abbruch und Beseitigung des Bestands wird nicht betrachtet
keine ausreichende Variantenbildung
wirtschaftliches Risiko
8
9
72
keine Klärung von Abweichungen und Auflagen zum Bauordnungsrecht (z. B. Bestandsschutz)
aufgrund eines falschen Planungsansatzes werden nicht erforderliche Maßnahmen durchgeführt
technisches Risiko rechtliches Risiko
6
5
30
mögliche Erweiterung des Bestandsobjekts wird nicht ausreichend diskutiert (Planungsrecht nach BauNVO)
keine Klärung der Abstandsflächen bei Erweiterung des Bestands
rechtliches Risiko
5
5
25
241
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Kostenermittlung erfolgt auf Basis ungeeigneter Datengrundlagen
Kostenermittlung erfolgt mit unzureichender Bearbeitungstiefe
Auswirkung
keine Anwendung von Kostenkennwerten für den Bestand
Risikoart
wirtschaftliches Risiko
Kostenaussagen sind zu ungenau oder nicht verwertbar
Risikobewertung B
A
RPZ
9
8
72
8
7
56
7
7
49
7
7
49
keine Beachtung von besonderen Kosteneinflüssen im Bestand
Kostenermittlung sind nicht verwertbar
Grobablaufplan enthält nicht alle erforderlichen Planungsschritte der Fachplaner
keine fristgemäße Einbindung der Fachplaner oder Sonderfachleute
terminliches Risiko
5
5
25
Keine Anfertigung von Details für den Bestand
Schnittstellen zwischen Bestands- und Neubausubstanz werden nicht geklärt
technisches Risiko
6
7
42
keine (Vor-)Anfragen an die Genehmigungsbehörden
Planungsänderungen infolge nicht ausreichender Erfüllung der rechtlichen Anforderungen
technisches Risiko rechtliches Risiko
9
4
36
eingereichte Unterlagen nehmen nicht ausreichend Bezug auf die vielfältigen Anforderungen im Bestand
Planungsänderungen in bereits abgeschlossenen Leistungsphasen werden erforderlich
technisches Risiko
10
8
80
keine Berücksichtigung erforderlicher Träger Öffentlicher Belange
unzureichende Erfüllung der Auflagen und Anforderungen
Projektrisiko rechtliches Risiko
8
8
64
Bestandsschutz wird nicht beachtet
nicht erforderliche Eingriffe in die Bausubstanz werden durchgeführt
rechtliches Risiko wirtschaftliches Risiko
7
6
42
9
8
72
Bestandsschutz entfällt infolge einer Umnutzung des Objekts Fehleinschätzung zu Umfang und Art behördlicher Auflagen
zusätzliche Planungsänderungen in abgeschlossenen Leistungsphasen werden erforderlich
Projektrisiko technisches Risiko rechtliches Risiko
6
8
48
keine Beachtung der Auflagen zum Denkmalschutz
Einschränkungen in der Planung
technisches Risiko rechtliches Risiko
8
6
48
242
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Auswirkung
B
A
RPZ
erforderliche Eingriffe in die Bausubstanz werden nicht durchgeführt
Planung zusätzlicher Maßnahmen (z. B. Verstärkungen von Bauteilen)
technisches Risiko
4
6
24
Abbruchplanung wird nicht fachgerecht und im entsprechenden Umfang durchgeführt (z. B. Untersuchungen der Baustoffe)
zusätzlicher Aufwand für die Entsorgung und das Recycling kontaminierter Baustoffe
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
6
8
48
konstruktive Planung ist mangelhaft
Verschlechterung des Objektzustands
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
6
6
36
zusätzliche Schäden nach Inbetriebnahme
wirtschaftliches Risiko
4
4
16
unnötiger Eingriff in die Bausubstanz (Ersatz von Bauteilen)
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
6
5
30
erforderliche Eingriffstiefe in den Bestand wird nicht erkannt
Planungsänderung
technisches Risiko
6
4
24
keine Definition der Planungsanforderungen je Nutzungseinheit (raumweises Vorgehen)
Planungsänderung aufgrund fehlender Detaillierung
technisches Risiko
6
7
42
Überprüfen der Planung am Raum- und Funktionsprogramm des Bestands
zusätzliche Planungsänderungen infolge nicht anpassungsfähiger Grundrisse
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
7
8
56
Anwendung der allgemein anerkannten Regeln der Technik im Bestand ist nicht möglich
Erfüllen der Anforderungen und des Bedarfs ist nicht möglich
technisches Risiko rechtliches Risiko wirtschaftliches Risiko
7
8
56
Grobablaufplan enthält nicht alle erforderlichen Vorgänge
keine Klärung der Schnittstellen und ungenügende Abstimmung der Leistungsbereiche
terminliches Risiko
6
8
48
keine Berücksichtigung der bestandsspezifischen Vorgänge
terminliches Risiko
7
7
49
keine Berücksichtigung von schiefwinkligen Bauteilen
technisches Risiko
6
7
42
Objektzustand wird nicht (ausreichend) berücksichtigt
Risikoart
Risikobewertung
243
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Auswirkung
Risikoart
Risikobewertung B
A
RPZ
keine Berücksichtigung der Schnittstellen der Ausführenden Firmen und Koordination der kurzen Arbeitsdauern im Bestand
Qualitätsmängel bei der Ausführung
technisches Risiko
7
6
42
Schäden aufgrund von Anpassungsarbeiten
technisches Risiko
7
6
42
erhöhte Unfallgefahr Ausführender Firmen
Projektrisiko rechtliches Risiko
5
6
30
fehlerhafte Instandhaltung bestehender Bauteile
Objektzustand verschlechtert sich, Schäden an bestehenden Bauteilen
technisches Risiko
8
6
48
zusätzliche Haftung des Objektplaners
rechtliches Risiko
7
7
49
Bauzustand wird nicht erfasst und bleibt in der Planung unberücksichtigt
Mängel werden nicht behoben
technisches Risiko rechtliches Risiko
8
7
56
Schadensursachen sind nicht ermittelbar
rechtliches Risiko
8
7
56
keine Klärung der Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik
zusätzliche Mängelansprüche
rechtliches Risiko
9
9
81
keine Unterscheidung nach Art der Maßnahme (Instandsetzung oder Modernisierung)
mietrechtliche Probleme bei der Umlage der Kosten (Modernisierungsumlage)
rechtliches Risiko wirtschaftliches Risiko
9
8
72
Rechtsstreitigkeiten infolge unzureichender Klärung der Maßnahme
rechtliches Risiko
9
9
81
Terminverzögerungen
terminliches Risiko
9
5
45
terminliches Risiko
7
8
56
keine Berücksichtigung von zeitlichen Reserven für Ausführungsarbeiten keine zusätzlichen Reserven für Abbrucharbeiten und Arbeiten in kontaminierten Bereichen Vergabeterminplan enthält nicht alle Anforderungen (z. B. hinsichtlich der fortlaufenden Nutzung)
entsprechende Fristen werden nicht eingehalten (z. B. Modernisierungsankündigung)
rechtliches Risiko terminliches Risiko wirtschaftliches Risiko
9
8
72
Schnittstellen zwischen den Ausführenden Firmen bleiben ungeklärt
zusätzliche Koordinierung erforderlich
terminliches Risiko
7
9
63
keine Berücksichtigung zusätzlicher Maßnahmen und Eventualpositionen
Nachträge in der Bauausführung
wirtschaftliches Risiko
9
9
81
244
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Auswirkung
Risikoart
Risikobewertung B
A
RPZ
Folgearbeiten werden nicht erfasst oder ungenau beschrieben
technisches Risiko terminliches Risiko
7
8
56
Schnittstellen vom Bestand und Neubau werden nicht erfasst
technisches Risiko
8
7
56
Objektbeschreibung wird nicht angefertigt und den Ausschreibungsunterlagen beigelegt
Ausführende Firmen können die spezifischen Erfordernisse des Bestands nicht in die Kalkulation einbeziehen
wirtschaftliches Risiko
9
8
72
Leistungsverzeichnisse erfüllen nicht die Anforderungen des Bestands
Leistungen seitens der Ausführenden Firmen sind nicht kalkulierbar
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
9
8
72
keine Ortsbesichtigung durch die Bieter (Ausführenden Firmen)
Besonderheiten des Bestands werden nicht erkannt und nicht in den Angeboten berücksichtigt
wirtschaftliches Risiko
7
8
56
Auswahl ungeeigneter Ausführender Firmen
Beeinträchtigung des Bauablaufs
technisches Risiko terminliches Risiko
8
8
64
Nebenangebote sind nicht prüfbar
zusätzliche Maßnahmen, die sich vorteilhaft auf das Projekt auswirken, werden nicht erkannt
wirtschaftliches Risiko
7
7
49
Referenzen der Bieter werden nicht abgefragt oder geprüft
Bieter sind ungeeignet für die bauliche Maßnahme
Projektrisiko technisches Risiko
8
6
48
Projektrisiko terminliches Risiko
8
8
64
Haftungsrisiken aufgrund verdeckter Mängel
rechtliches Risiko
7
8
56
Bauausführung ist nicht fachgerecht durchführbar
technisches Risiko
8
8
64
Objektüberwachung erfolgt nicht hinsichtlich der Vielzahl an öffentlich-rechtlichen Genehmigungen (z. B. Bestandsschutz oder Denkmalschutz)
Abnahmen sind nicht durchführbar
rechtliches Risiko
10
7
70
Kosten für Instandhaltung werden nicht nach DIN 18960 ausgewiesen
Abgrenzung der Kostenanteile für die Modernisierung ist nicht möglich
wirtschaftliches Risiko
7
10
70
Erfassen und Beschreiben der erforderlichen Bauleistungen am Bestand
ungenügende Prüfung der Bieter auf die technische Realisierbarkeit der baulichen Maßnahme Leistungsverzeichnisse sind unzureichend angefertigt
245
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Auswirkung
Risikoart
Risikobewertung B
A
RPZ
fehlende Ankündigung der baulichen Maßnahmen bei fortlaufender Nutzung
aufgrund gesetzlicher Vorschriften werden Termine nicht eingehalten
terminliches Risiko rechtliches Risiko
9
8
72
Ausführende Firmen sind mit dem Bestand nicht vertraut und besondere Technologien werden nicht erkannt
Schädigung der Bausubstanz
rechtliches Risiko
8
9
72
Anwendung nicht fachgerechter Techniken und Methoden
technisches Risiko rechtliches Risiko
8
8
64
keine Vorkehrung bei Demontage und Lagerung wiederverwendbarer Bauteile
Schädigung von Bauteilen
technisches Risiko rechtliches Risiko
8
7
56
zusätzliche Maßnahmen sind erforderlich
wirtschaftliches Risiko
9
8
72
keine Koordination und fehlende Abstimmung der Leistungsbereiche
Ineinandergreifen der kleinteiligen Arbeiten mit erhöhtem Aufwand
terminliches Risiko wirtschaftliches Risiko
8
8
64
fachgerechtes Aufmaß wird nicht erstellt
Einzelabrechnung ist nicht prüfbar
wirtschaftliches Risiko
7
6
42
Nutzer werden in der Baudurchführung nicht ausreichend berücksichtigt
Nutzer lehnen die Maßnahme ab
technisches Risiko
9
8
72
Beeinträchtigung der weiteren Nutzung, z. B. durch fehlende Provisorien
rechtliches Risiko
9
7
63
Mieterbetreuung wird nicht oder eingeschränkt durchgeführt
Informationsdefizite der Nutzer
Projektrisiko
5
7
35
fehlende Kooperation der Nutzer
Projektrisiko
9
8
72
kein Zugang zu Nutzungseinheiten
terminliches Risiko
9
8
72
kein ausreichender Schutz der vorhandenen Bausubstanz
aufgrund der Schäden am Objekt werden zusätzliche bauliche Maßnahmen erforderlich
technisches Risiko wirtschaftliches Risiko
6
10
60
kein ausreichender Schutz der Nutzer und Einbauten
Schäden am Objekt und den Einrichtungsgegenständen der Nutzer
rechtliches Risiko wirtschaftliches Risiko
10
10
100
Verletzungsgefahr der Nutzer
rechtliches Risiko
10
10
100
Immissionen durch Staub und Lärm (Gesundheitsschädigung)
rechtliches Risiko wirtschaftliches Risiko
10
10
100
246
Anhang
Anhang 3: Risikoanalyse der Prozesse baulicher Maßnahmen im Bestand. [Fortsetzung] Mögliches Problem
Auswirkung
Risikoart
Risikobewertung B
A
RPZ
kein ausreichender Arbeitsschutz (z. B. Provisorien werden nicht errichtet oder genutzt)
Verletzungsgefahr vor Ort
technisches Risiko rechtliches Risiko
10
8
80
verzögerte Rechnungslegung und Rechnungsprüfung
Nachweise für die Modernisierungsumlage fehlen
rechtliches Risiko wirtschaftliches Risiko
7
6
42
Bauteilzustände werden bei Rückbau und Demontage nicht mit der Planung abgeglichen
fehlerhafte Annahmen werden nicht erkannt und nicht korrigiert
technisches Risiko
10
9
90
zusätzliche Erkenntnisse bei Schäden an der Bausubstanz infolge der Freilegung und Öffnung von Konstruktionen und Bauteilen
Planungsänderungen in bereits abgeschlossenen Leistungsphasen werden erforderlich
Projektrisiko technisches Risiko
8
10
80
zusätzliche Sonderfachleute zur Beurteilung der Situation werden erforderlich
technisches Risiko
7
8
56
kurze Technische Lebensdauer der Bauteile und des gesamten Objekts
technisches Risiko
6
8
48
Instandhaltungsmaßnahmen (Wartungspläne) werden nicht auf die Anforderungen des Objekts ausgerichtet
Literaturverzeichnis
Gesetze Baugesetzbuch (BauGB), in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert am 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722). Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbG Bln), in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. September 1973, zuletzt geändert am 17. Dezember 2009 (GVBl. S. 870). Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738.), zuletzt geändert am 12. Juli 2018 (BGBl. I S. 1151). Einkommensteuergesetz (EStG), in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. Juni 1979 (BGBl. I S. 721). Einkommensteuergesetz (EStG), in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3366, 3862), zuletzt geändert am 24. Februar 2016 (BGBl. I S. 310). Erstes Wohnungsbaugesetz (WoBauG), in der Fassung vom 25. August 1953 (BGBI. I. S. 1047). Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WoEigG), in der Fassung vom 15. März 1951 (BGBl. III 403-1), zuletzt geändert am 5. Dezember 2014 (BGBl. I S. 1962). Gesetz über den Schutz und die Pflege der Denkmale im Land Brandenburg (Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz – BbgDSchG), in der Fassung vom 24. Mai 2004 (GVBl. I/04, Nr. 09, S. 215). Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG), in der Fassung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), zuletzt geändert am 2. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1610). Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), in der Fassung vom 21. Februar 1990, zuletzt geändert am 21. Dezember 2015 (BGBI. I S. 2490, 2491). Gesetz über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden (Städtebauförderungsgesetz), in der Fassung vom 27. Juli 1971 (BGBI. I S. 1125). Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln), in der Fassung vom 24. April 1995 (GVBl. S. 274), zuletzt geändert am 02. Februar 2018 (GVBl. S. 160). Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundes-Bodenschutzgesetz – BBodSchG), in der Fassung vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert am 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474). Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnlichen Vorgängen (Bundes-Immissionsschutzgesetz), in der Fassung vom 15. März 1974 (BGBI. I S. 721), zuletzt geändert am 26. Juli 2016 (BGBl. I S. 1839, 1841). © Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6
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Literaturverzeichnis
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249
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Literaturverzeichnis
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Literaturverzeichnis
DIN 32736:2000-08 – Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen DIN 32736:2008-08 Beiblatt 1 – Begriffe und Leistungen – Gegenüberstellung von Leistungen DIN 69901-1:2009-01 – Projektmanagement – Projektmanagementsysteme – Teil 1: Grundlagen DIN 69901-5:2009-01 – Projektmanagement – Projektmanagementsysteme – Teil 5: Begriffe DIN EN 752:2017-07 – Entwässerungssysteme außerhalb von Gebäuden – Kanalmanagement DIN EN 1356-6:2006-05 – Technische Produktdokumentation – Bauzeichnungen – Teil 6: Bauaufnahme-zeichnungen DIN EN 60812:2015-08 – Fehlerzustandsart- und -auswirkungsanalyse (FMEA) – Entwurf DIN EN 1991-1-3:2010-12 – Eurocode 1: Einwirkungen auf Tragwerke – Teil 1–3: Allgemeine Einwirkun-gen, Schneelasten DIN EN 1998-1-1:2010-12 – Eurocode 8: Auslegung von Bauwerken gegen Erdbeben – Teil 1: Grundla-gen, Erdbebeneinwirkungen und Regeln für Hochbauten DIN EN ISO 9000:2015-11 – Qualitätsmanagementsysteme – Grundlagen und Begriffe
Technische Regelwerke SIA 102:2014-11 Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten SIA 469:1997-09 Erhaltung von Bauwerken SIA D 0102 (1993) Qualitätssicherungssysteme und deren Zertifizierung im Bauwesen SIA D 0163 (2000) Bauerneuerung Projektieren mit Methode SIA Merkblatt 2032 (2010) Graue Energie von Gebäuden VDA 4 (2011) Sicherung der Qualität in der Prozesslandschaft VDI 5200-1:2011-02, Fabrikplanung – Blatt 1: Planungsvorgehen VDI 5200-3:2016-05, Fabrikplanung – Blatt 3: Phasenmodell zur Gestaltung globaler Produktionsnetz-werke VDI 6200:2010-02, Standsicherheit von Bauwerken – Regelmäßige Überprüfung VDI/GVSS 6202:2013-10, Schadstoffbelastete bauliche und technische Anlagen – Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten VDI 6210:2016-02, Abbruch von baulichen und technischen Anlagen
Rechtsprechung Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. September 2001 (Az.: IX R 52/00). In: BStBI. 2003 II, S. 574. Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. März 1957 (Az.: I ZR 236/55). In: BGHZ 24, S. 55. Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Oktober 1984 (Az.: VIII ARZ 1/84). In: NJW 1985, S. 480.
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Stichwortverzeichnis
Abbruch 43, 60
Charta von Venedig 19
Allgemein anerkannte Regeln der Technik 112
Demografie 46
Altbau 19
Denkmal 20
Architekturausbildung 3, 102, 243
Denkmalbereich 21
Asimow 71
Denkmalpflege 57
Auftragnehmer 14
Eigentümer 49
Ausführende Firmen 14
Eingriffstiefe 116
Ausführungsplanung 148, 214, 216, 218
Energieeffizienzstrategie 40
Baualtersklasse 22, 24, 26, 175
Energieeinsparverordnung 127
Baudenkmale
Entwurfsplanung 147, 207, 208, 210
Denkmal 20
Erweiterung 60
Bauforschung 5
Europa 95
Bauherr 7
Fachplanung 13
Bauherrengemeinschaft 11
FMEA 184
Baukultur 46
Forschung 4, 157
Baunebenkosten 120
fortlaufende Nutzung 15
Bauökonomie 6
Fortlaufende Nutzung 152
Baurecht 124
Gebäudebestand 114
Bausubstanz 25
Gebäudetypologie 22
Bauvolumen 31, 35
Genehmigungsplanung 148, 211
DDR 39
GOA 76, 160
Bauwirtschaft 44, 67
Grundlagenermittlung 139, 193, 237
Bauwirtschaftslehre 6
Haushalte 28
Bedarfsplanung 144
HOAI 75, 77, 78, 80, 92, 94, 99
Bertalanffy 67
Immobilie 17
Besondere Leistungen 91
Innenräume 64
Bestandsaufnahme 139, 142
Instandhaltung 58, 62
Bestandsgebäude 239
Instandhaltungsstau 42
Bestandsschutz 125
Komplexität 136, 235
Betreiber 11
Koordination 138
Bewertungsproblematik 87
Kostenplanung 63, 118
Bund Deutscher Architekten 77
Kreditinstitute 16
Bundesarchitektenkammer 2
Leerstand 48
Charta von Athen 19
Lehre 3
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019 S. Herke, Das Leistungsbild des Architekten beim Planen und Bauen im Bestand, https://doi.org/10.1007/978-3-658-26370-6
280
Stichwortverzeichnis
Leistung 83, 191
Schadensbilder 25
Leistungen 157, 167, 235, 236
Schutzmaßnahmen 153
Leistungsbild 81, 103, 159, 168, 172, 235
SIA 163
Logistik 152
Sonderfachleute 14
Maßnahmen 181
Stadterneuerung 19
Maßnahmenplanung 237
Stakeholder 15
mitzuverarbeitende Bausubstanz 88
Strategie 5, 65
Modernisierung 58, 62
Studiengang 102
Modernisierungsrate 41
Systemanalyse 168
Modernisierungswellen 40
Systemgrenzen 175
Morphologie 176, 177
Systemtheorie 67, 175
Nachhaltigkeit 47, 115
Technische Lebensdauer 45, 53
Neubau 36
Terminplanung 123
Nichtwohngebäude 18
Träger Öffentlicher Belange 15
Nutzer 50
Umbau 59
Objektbetreuung 154, 231
Umbauzuschlag 90
Objektplaner 11
Urheberrecht 129
Objektüberwachung 151, 224, 226, 228, 230
Variantenermittlung 237
Penther 75
Vergabe 150, 219, 220
Pfarr 6, 69, 78, 98, 161, 241
Vertrag 92, 128
Planungs- und Bauökonomie 6, 67
Vorplanung 146, 202
Planungsänderung 133
Wärmeschutzverordnung 38
Planungsgrundsätze 234
Weltklimakonferenz 38
Planungsleitfaden 74
Werterhalt 45
Planungstheorie 68
Wiederaufbau 60
Planungsvertrag 84
Wiener 68
Portfoliomanagement 236
Wirtschaftliche Nutzungsdauer 9, 55
Projekt 67
Wirtschaftlichkeit 48, 116, 121
Projektentwicklung 103, 107
Wohnobjekte 17
Projektmanagement 104
Wohnraumbedarf 29
Qualität 111, 115
Wohnungsbau 31
REFA 74
Europa 34
Regelwerke 1
Wohnungsbestand 27
Risiko 135, 183, 187
Wohnungsmangel 30
Risikoanalyse 183, 186, 246
Wohnungsmarkt 27
Rückkoppelung 132
Zangemeister 73
Sanierung 61
Zwicky 176
SanStrat 165