Service Wohnen für Senioren: Baustein für demografische Nachhaltigkeit und ESG-Investment 9783748606659

Table of contents :
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
What‘s new?
Summary: Steigender Bedarf an passgenauen Angeboten, ESG Impact
1. Wohnen für Senioren: Vielfalt im Wandel
2. Service-Wohnen: Selbstbestimmtes Leben für Senioren
3. Qualtität: GIF-Kassifizierung nach Sternen
4. Bedarf und Bestand beim Service-Wohnen für Senioren
5. Das Investment-Potenzial bei Service-Wohnen
6. Nachhaltigkeit und ESG
Glossar mit Abkürzungsverzeichnis
Abbildungs-, Tabellen- und Literaturverzeichnis. Weblinks
Anhang

Citation preview

Dr. Walter Zorn und Christoph Huth

Service-Wohnen für Senioren Baustein für demografische Nachhaltigkeit und ESG-Investment REIHE WHITEPAPER

Sämtliche Angaben und Darstellungen in diesem Whitepaper entsprechen dem aktuellen Stand des Wissens und sind bestmöglich aufbereitet. Der Verlag und die Autoren können jedoch trotzdem keine Haftung für Schäden übernehmen, die im Zusammenhang mit Inhalten dieses Buches entstehen. Die Aussagen erfolgen NICHT als Beratung oder Investmentempfehlung und sind nicht als solche zu interpretieren. © VINCENTZ NETWORK, Hannover 2023 Besuchen Sie uns im Internet: http://www.careinvest-online.net/ Vincentz Network GmbH & Co. KG Plathnerstraße 4C, 30175 Hannover T +49 511 9910 – 000 Das Werk ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwendung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für die Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Warenbezeichnungen und Handelsnamen in diesem Buch berechtigt nicht zu der Annahme, dass solche Namen ohne Weiteres von jedermann benutzt werden dürfen. Vielmehr handelt es sich häufig um geschützte, eingetragene Warenzeichen. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird meist auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen im Text gelten gleichermaßen für alle Geschlechter. Titelbild: Composing; Adobe Stock/Irina Strelnikova ISBN 978-3-7486-0664-2

SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

I N H A LT S V E R Z E I C H N I S Autoren: Dr. Walter Zorn und Christoph Huth, Berlin

Vorwort6

Bedarf: Prognose-Szenarien Service-Wohnen und stationäre Pflege 1.600.000

400 % Mind.-Bedarf „stat.“ Pflege

1.400.000

350 % 90+ 300 %

What‘s new?

8

Summary: Steigender Bedarf an passgenauen Angeboten, ESG Impact

9

Mind.-Bedarf „stat.“ Pflege 1.000.000

250 %

Mind.-Bedarf Service-WE

800.000

200 % Mind.-Bedarf Service-WE

90+

600.000

70-79

150 %

80-89

100 %

Alterskohorte rel. zu 2020

Bedarf Service-Wohnen, stat. Pflege

1.200.000

70-79 400.000 80-89 200.000

50 %

0

0% 2020

2025

Modell Terragon Research, linke y-Achse: Destatis 14. koord., rechte y-Achse:

2030

2035

2040

2045

Mindest-Bedarf vollstat. Pflegeplätze Senioren 70-79 i. V. zu 2020

2050

2055

2060

Service-Wohnen Mindest-Bedarf (von HH70+ aus Einkommen finanzierbar) Senioren 80-89 i. V. zu 2020

Abb. 2: Demografische Entwicklung und Bedarfsveränderung Service-Wohnen und Pflege

Senioren 90+ i. V. zu 2020

Quelle: Destatis 2018ff, Terragon Research 2022

1

Schleswig-Holstein Mecklenburg-Vorpommern Hamburg

2

Bremen Berlin

Niedersachsen Sachsen-Anhalt

Nordrhein-Westfalen

Brandenburg

4 Sterne 5 Sterne

1.2 Barrierefreie Service-Wohnungen als wichtige Ergänzung zu anderen Wohnformen

14

1.3 Entscheidungsprozesse für selbstbestimmte Nutzung vielfältiger Angebote

18

1.4 Vielfalt der Wohnangebote für Senioren

21

1.5 Wohnformen in der Bewertung

22

Service-Wohnen: Selbstbestimmtes Leben für Senioren

24

2.2 Die „Kruse-Postulate“

25

2.3 Wie ist Service-Wohnen für Senioren hier definiert?

26

2.4 Rechtlicher Rahmen, Vertrags- und Entgeltmodelle

28

3

Qualtität: GIF-Kassifizierung nach Sternen

29

4

Bedarf und Bestand beim Service-Wohnen für Senioren

32

Bayern Baden-Württemberg

3 Sterne



13

24

Saarland



1.1 Demografischer Wandel prägt Wohnen für Senioren

Sachsen

Rheinland-Pfalz

0-2 Sterne

13

2.1 Vielfältige Situationen und Wünsche führen zu vielfältigen Wohnformen

Thüringen Hessen

Service-Wohnanlagen nach Qualität:

Wohnen für Senioren: Vielfalt im Wandel

Abb. 9: Service-Wohnanlagen nach Qualitäten (gif Sterne)   Quelle: Terragon Research 2022

3 VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN

SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

1 – < 30 WE 30 – < 60 WE 60 – < 120 WE 120 – < 250 WE 250 – < 800 WE

8%; 28.239

19%; 66.109

15%; 53.515

28%; 96.863 30%; 104.466

Grundgesamtheit: 8.101 WA

Abb. 13: Service-Wohnungen nach Größe der Wohnanlage (Wohnungszahl)  Quelle: Terragon Research 2022

5

(Netto-) Investment Potenzial Service-Wohnen für Senioren 2026

4.1 Der Bedarf wird von Altersstruktur und Finanzstatus bestimmt

33

4.2 Das Angebot an Service-Wohnungen ist zu gering für den Bedarf

34

4.3 Bestand: Service-Wohnanlagen

36

4.4 Bedarfsdeckung (Versorgung) mit Service-Wohnen

37

4.5 Strukturen des Bestandes: Größen, Qualitäten, Preise

39

4.6 Qualitätsstruktur

41

4.7 Entgelt-Strukturen bei Service-Wohnen für Senioren

42

4.7.1 Grundlagen der Entgelte

42

4.7.2 Auswertung nach Qualität (Sternen)

45

4.8 Auswertung nach Baujahresklassen und Qualitäten

47

4.9 Der Betreibermarkt

48

4.9.1 Anbieter für 0–3-Sterne-Qualitäten

49

4.9.2 Anbieter für 4–5-Sterne-Premium-Qualitäten

51

Das Investment-Potenzial bei Service-Wohnen

52

(zusätzlich zum Bestand 2022) 180

5.1 Bau- und Investment-Potenzial: Bestand und Zukunft 54

735.000 WE / 164 Mrd. €

160

Investment Potenzial / Mrd. Euro

140

120 364.000 WE / 106 Mrd. € 100

5.1.1 Bautätigkeit

58

5.1.2 Regionalisierung und Projekt-Potenziale

59

80 73.000 WE / 52 Mrd. €

60

212.000 WE / 33 Mrd. €

40 79.000 WE / 21 Mrd. € 20

0 Gesamt-Bedarf 2026 (Rest zu Basis-Preisen)

Aus Einkommen finanzierbare Nachfrage

Abb. 18: Investment-Potenzial Deutschland 2026 für Service-Wohnungen

Premium Qualität

Mittlere Qualität

Basis Qualität

5.2 Transaktionsmarkt

60

5.3 Internationalisierung

61

Quelle: Terragon Research 2022

6

Nachhaltigkeit und ESG

63

6.1 Definitionen

63

6.2 Nachhaltigkeit in der Stadt – Beispiel Köln

64

6.3 Social, economic, environmental impacts

64

6.4 Fazit: Vorteile des Service-Wohnens für Senioren

66

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SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

Glossar mit Abkürzungsverzeichnis 

67

Abbildungsverzeichnis69 Tabellenverzeichnis69 Literaturverzeichnis69 Weblinks71 Anhang72 >

Einkommensverteilung und Einkommens­­­­entwicklung (Rente)

72

>

Einkommens- bzw. Vermögens-Verteilungen im Premium-Service-Wohnen für Senioren

73

>

Premium-Kaltmieten im Vergleich mit normalem Wohnen 

73

>

Service-Wohnen und die Parallele zum Automarkt

76

5 VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN

SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

VORWORT

Dr. Walter Zorn, Berlin E [email protected]

Christoph Huth, Berlin E [email protected]

Anfang 2021 erschien die erste Version des Whitepapers im Fachmedienhaus Vincentz Network (Terragon 2021, Investieren in Service-Wohnen für Senioren: Eine Markteinführung). Seither ist viel geschehen: Autonomes „Service-Wohnen für Senioren“ ergänzt zunehmend die klassischen Angebote an Pflege und Betreutem Wohnen und ist wesentlicher Bestandteil von Health Care Investment-Strategien geworden. Die Terragon und andere entwickelten Bau-, Betriebs- und Markenkonzepte für Standardbzw. Premium-Service-Wohnen weiter. Die TERRA Datenbank wurde neu aufgesetzt und stark erweitert, so dass mehr und präzisere Marktanalysen möglich wurden. Ein Update des Whitepapers war daher für Sommer 2022 vorgesehen. Leider konnte die Vision der Terragon-Gründer für qualitativ hochwertige Service-Wohnanlagen für alle Regionen Deutschlands letztlich nicht wie geplant umgesetzt werden, die Terragon AG meldete Insolvenz an. (s. a. CARE INVEST Heft 21/2022 pp 6–7). Um die erarbeiteten Markterkenntnisse nicht verloren zu geben, sondern dem Markt verfügbar zu machen, beschlossen die Autoren, die Zusammenschau und aktuellste Daten als Update des Whitepapers bereitzustellen, mit Zustimmung und Unterstützung des Terragon Managements und des Insolvenzverwalters. Die Autoren arbeiteten im Terragon Research an strategischen Themen und im Tagesgeschäft. Dr. Walter Zorn als Leiter Research mit dem Schwerpunkt Markt- und Standortanalysen, Datenbanken, Market Education u. a., Christoph Huth führte als Soziologe auch Interviews zum noch besseren Kennenlernen der Strukturen, Lebenshintergründe und Wohnwünsche der Zielgruppe Senioren 70+ durch. Herrn Dr. Michael Held, der nicht mehr als Autor erscheint, gilt unser Dank für stete Unterstützung und fachliche Anregungen, den Kolleg:innen 6 VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN

SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

für Gespräche von Grundstücksakquise und Projektentwicklung über Baukalkulation, Finanzierung und Investment bis hin zu Markenbildung, Betriebsgestaltung, Marketing und Vertrieb für die Zielgruppe Senioren. Viele Informationen des Whitepapers haben Terragon-Hintergrund, die Autoren möchten aber den Blick bewusst für die Gesamtheit des Wohnens für Senioren schärfen. Service-Wohnen für Senioren ist ein wesentlicher Baustein für das selbstständige Wohnen von Senioren in einem barrierearmen und anregenden Umfeld, für eine teilweise Entlastung des demografisch immer stärker werdenden Drucks auf die Pflegebranche sowie für die Rückgewinnung von bezahlbarem Wohnraum im Bestand. Für Investoren und Kommunen eröffnen sich Chancen durch diese sozialen und ökonomischen Impacts im Rahmen der immer wichtiger werdenden Nachhaltigkeits-Konzeptionen (SDG/ESG). Autoren und Verlag möchten den Experten für Politik, Senioren, HealthCare, Immobilien und Finanzierung hilfreiche Fakten für ihr Tagesgeschäft an die Hand geben, um so dazu beizutragen, Senior:innen durch passgenaue Angebote in ihrer autonomen Lebensführung bestmöglich zu unterstützen. Berlin im Dezember 2022 Die Autoren

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SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

WHAT’S NEW? c Neuberechnung des Investment-Potenzials für ein verändertes wirtschaftliches Umfeld

Die vorliegende Version des Whitepapers wurde vollständig überarbeitet und deutlich erweitert.

c Ergänzung zu den Themen Nachhaltigkeit (SDG/ESG) und Internationalisierung

Viele Erkenntnisse beruhen auf der Arbeit der Terragon AG. Eine Analysebasis war u. a. die TERRA Online Datenbank zur Erfassung des Gesamtbestandes an Service-Wohnen in Deutschland, mit einem elaborierten Berechnungsmodell für Entgeltkomponenten und Verbindung zur WIGeoWeb Plattform (WIGeoGIS).

c Erweiterung des Quellen-/Literaturverzeichnisses c Ergänzung durch Anhang mit Glossar, Beispielen für Finanzierbarkeit des PremiumService-Wohnens und vergleichender Diskussion der Preisstrukturen mit denen des Automarktes

U. a. folgende Inhalte wurden im Vergleich zur Erstveröffentlichung neu aufgenommen, erweitert oder aktualisiert:

Caveat: Die Auswertungen entstanden im Herbst 2022 mit aufgrund der kontinuierlichen Aktualisierung der Datenbank teilweise etwas unterschiedlichen Datenbank-Ständen, sodass leichte Abweichungen in der Zahl der Wohnanlagen und den daraus entstehenden Ergebnissen auftreten können.

c Erweiterte Hintergrundinformationen zu demografischer Entwicklung, Zielgruppe und neuem Altersbild c Neuauswertung des Angebots für ServiceWohnen für Senioren in Deutschland (Stand Herbst 2022) c Ergänzung um Betreiber-Gruppen-Auswertung c Erweiterte Grundlagen zu Wohnsegmenten, Vertragsstruktur und gif Sterne-Einstufung c Ergänzung zu Entgelt-Komponenten und Finanzierbarkeit aus Einkommen und Vermögen

8 VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN

SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

SUMMARY: STEIGENDER BEDARF AN PASS­ GENAUEN ANGEBOTEN, ESG IMPACT Service-Wohnen ermöglicht mittels Barrierefreiheit, Begegnungsflächen sowie Services mit Grund- und Wahlleistungen ein qualitätvolles, bei Einzug typischerweise 100  Prozent eigenständiges Leben und Teilhabe bis ins hohe Alter. Gemeinschaft, Barrierefreiheit und Serviceleistungen vermeiden, vermindern und/oder erleichtern die nur bei einem Teil der Bewohner später eintretende Pflegebedürftigkeit. Die Forschung zur Anthropologie des Alterns (u. a. Prof. Andreas Kruse) legt nahe, dass Älterwerdende insbesondere folgende Unterstützungsaspekte schätzen:

350.000 Wohnungen mit Service für Senioren verfügbar, davon 35.000 Premium-Wohnungen. Dies entspricht 1   Prozent bzw. 0,1  Prozent des Gesamt-Wohnungsbestandes oder 3 Prozent bzw. 0,3  Prozent der Seniorenwohnungen. Zum Vergleich: In ca. 30 Prozent aller Haushalte 70+ lebt mindestens ein Leistungsbezieher aus der Pflegeversicherung. Auswertungen der Terragon-Datenbanken zeigen die breite, bedarfsorientierte Vielfalt des Bestandes in qualitativer (Sterne nach gif ) und daraus folgend quantitativer Hinsicht (Wohnflächen, Wohnanlagengrößen, Kaltmieten und Service-Pauschalen).

c Bereitstellung einer fördernden, inspirierenden, motivierenden Umgebung inkl. aktiver Angebote

Der geschätzte Bedarf liegt bei etwa 10  Prozent der Haushalte 70+, das wären derzeit 930.000 Wohnungen, davon 10 Prozent = 93.000 Wohnungen im Premium-Segment (4–5 Sterne). Damit beträgt der (nicht zentral gesteuerte, marktwirtschaftliche) „Bedarfsdeckungsgrad“ nur rund 35  Prozent: Bereits heute würden ca. 600.000 zusätzliche Wohnungen zur Deckung des von Terragon kalkulierten Bedarfs benötigt, davon rund 60.000 in Premium-Qualität (Abb. 1). Diese sind großenteils aus den laufenden Einkommen der Haushalte 70+ finanzierbar.

c Unterstützung bei der weiteren Wahrnehmung einer gesellschaftsrelevanten Aufgabe c Kompensation der nachlassenden physiologischen und mentalen Leistungsfähigkeit bei gleichzeitigem Respekt vor Autonomie und kognitiver Selbstständigkeit c Schaffung eines Raums für Spiritualität und Religiosität ohne Verneinung des Todes. Knapp 10 Mio. Seniorenhaushalte 70+ stellen fast ein Viertel aller ca. 42 Mio. Haushalte dar. In Deutschland sind derzeit mindestens 9

VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN

Versorgung: Service-/Betreute Wohneinheiten pro 100 Senioren-Haushalte (70+) 1

100

200

300

400

Frankfurt am Main Barnim Neutadt an der Aisch-Bad Windsheim Baden-Baden Augsburg (Stadt) Herzogtum Lauenburg Hameln-Pyrmont Deggendorf Ostholstein Dachau Landsberg am Lech Neu-Ulm Friesland Märkischer Kreis Celle Mannheim Fulda Göppingen Nordhausen Bottrop Schwalm-Eder-Kreis Regionalverband Saarbrücken Heidekreis Coesfeld Rottal-Inn Westerwaldkreis Sigmaringen Bautzen Vogtlandkreis Minden-Lübbecke Tuttlingen Wolfenbüttel Kaiserslautern (Landkreis) Kitzingen Holzminden Offenbach am Main Nordfriesland Miltenberg Schmalkalden-Meiningen Freyung-Grafenau Rhön-Grabfeld ø Top-10-Kreise ø Top-50-Kreise ø 50 einwohnerstärkste Kreise

0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0 12,0 13,0 12,7 8,0 7,0 ø Top-10-Kreise 6,2 bei 5% der HH70+ 5,7 5,3 4,7 4,3 Service-Wohnanlagen 4,1 nach Qualität: 4,0 0-2 Sterne 3,7 3,5 3 Sterne 3,3 3,2 4 Sterne 3,1 3,0 5 Sterne 2,9 2,9 2,7 2,7 2,5 2,4 2,4 2,3 2,2 2,1 2,0 1,9 1,8 ø 50 einwohnerstärkste Kreise 1,7 bei 35% der HH70+ 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 ø Top-50-Kreise 1,0 bei 19% der HH70+ 0,9 0,8 0,7 Deutschland 0,5 Durchschnitt 0,1 11,1 8,0 4,9

Abb. 1: Service-Wohnungen: Bedarfsdeckungsgrad nach Landkreisen

Quelle: Terragon Research 2022

Wo nicht, kann meist vorhandenes Vermögen zur erfolgreichen Kostendeckung eingesetzt werden. Selbst ein Premium-Angebot (4 Sterne, 5 Sterne) kann sich eine hohe Anzahl von Senioren-Haushalten leisten. Ein mittleres Premium-Gesamtentgelt von 3.400 Euro (ohne Verpflegung; aus Entwicklersicht projiziert ins Jahr 2026) können voraussichtlich etwa 2,2 Mio. (21 Prozent) der Haushalte 70+ aus der Hälfte ihres Einkommens finanzieren. Ein Einstiegsangebot (kleine Wohnung) von 1.500 Euro ca. 5,2  Mio. (49 Prozent) der dann insgesamt 10,6 Mio. Haushalte 70+.

70+ mit Wohnanlagen in 4-Sterne-Qualität an: Diese bieten hohe Standards, bewegen sich aber in einem Entgeltbereich deutlich unter den 5-Sterne-Einrichtungen, sodass sich ein deutlich höherer Anteil der Zielgruppe das Produkt in Form kleiner (45 m²), mittlerer (65 m²) oder größerer (75+ m²) Wohnungen leisten kann. Einfachere Angebote am Markt (z. B.  1 bis 2 Sterne) beginnen mit einer Wohnfläche von etwa 35 m² und sind sehr viel günstiger mietbar. Den Fortschreibungen der Bevölkerungsstatistik folgend, steigt die Zahl der Haushalte 70+ bis 2040 auf etwa 13 Mio., der spezifische Bedarf bis 2040 um weitere

Die Terragon AG sprach das Nachfragepotenzial der qualitätsorientierten Haushalte

10 VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN

14,0

SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

370.000 Service-Wohnungen (gesamt) bzw. 37.000 (Premium). Damit läge der Zielbestand ab 2040 bei etwa 1,3 Mio. Service-Wohnungen, davon 130.000 in Premium-Qualität (4 bis 5 Sterne nach gif ). Die Deckungslücke ohne Neubau läge dann bei einer Million ServiceWohnungen, davon 100.000 in PremiumQualität.

Zusammenhang mit der deutschlandweiten demografisch-familiären Entwicklung (Singularisierung, Wegfall der direkten Unterstützung vor Ort durch Kinder) sowie die teils hervorragende Einkommens- und Vermögensausstattung zukünftiger Seniorenhaushalte. Insofern kann damit gerechnet werden, dass ein – ggf. bisher fehlendes – Angebot sowohl in Metropolen wie auch regional in Mittelstädten die latente Nachfrage in reale Nutzung überführen kann.

Rechnerisch ermöglicht die Leistungs-Seite ein Investment-Potenzial zu Bau-Preisen 2026 von insgesamt gut 100 Mrd. Euro, davon theoretisch bis zur Hälfte im Premium-Bereich. Sofern deutlich mehr Einkommensanteile, vor allem aber Nutzer-Vermögen (Immobilien u. a.), Familien-Unterstützung (Kinder) bzw. Steuermittel (z. B. aus gefördertem Wohnungsbau) eingesetzt werden, könnte ein noch höheres Umsetzungs- und damit Investment-Potenzial in der Summe aller Qualitäts- und Größenklassen erreicht werden. Allerdings werden derzeit nur 6.000 Service-Wohnungen pro Jahr gebaut, davon ein sehr geringer Teil im Premium-Segment. Selbst bei Verdoppelung der Bauintensität ist das abgeschätzte Potenzial bei weitem nicht bereitzustellen.

Insgesamt sehen wir nicht nur einen hohen und stark steigenden Bedarf bei limitiertem Angebot, sondern zunehmendes Interesse bei Projektentwicklern, Investoren und Kommunen am Markt des Service-Wohnens. Die seit längerem bestehende Grundstücksknappheit bzw. zögerliche Aktivierung von Bauland durch Kommunen sowie die global verursacht deutlich gestiegenen Baupreise behindern bzw. verzögern das Development auch bei SeniorenWohnungen. Sie dürften es jedoch nicht auf Dauer grundsätzlich gefährden, da die Vorteile sowie der Bedarf hoch sind. Die aktuelle Situation bremst die Entwicklung evtl. einige Jahre ab, der Bedarf verringert sich dadurch aber wohl nicht vollständig, sondern verschiebt sich in kommende Jahre, mit „Nachholbedarf“ bei Vermietung.

Andere Autoren kommen zu geringeren Bedarfszahlen für Service-Wohnen, orientiert an der Gleichsetzung, dass der Bedarf dem Deutschland-Mittelwert des derzeitigen Angebotes plus demografisch bedingten Steigerungen entspricht (Schartow et al. 2016). Diese berücksichtigen unseres Erachtens zu wenig die infrastrukturelle Situation auf dem Land im

Vorteile des Service-Wohnens für Senioren beruhen u. a. auf dem hohen ESG-Impact, verstärkt durch den Druck der demografischen Entwicklung (40 Prozent Bedarfsanstieg bis 11

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SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

2040 gegenüber 2020). Neben der Verbesserung der Lebensumstände und des Wohlergehens/Lebensgefühls der Senioren wird durch das aktive Umzugsgeschehen im Zusammenhang mit dem Neubau der Wohnungen auch eine rund 50 Prozent höhere Wohnfläche im besser bezahlbaren Bestand freigesetzt (Stichwort affordable housing, besonders für Familien). Diese setzt auch bei größeren Sanierungsmaßnahmen geringere zusätzliche Emissionen frei als Neubau derselben Größenordnung. Dies ermöglicht Kommunen, ihre Nachhaltigkeitsziele durch aktive Unterstützung von Senioren-Wohnangeboten besser und schneller zu erreichen und macht Service-Wohnen als Solitär oder Nutzungsanteil in Campus- oder Quartiersstrukturen attraktiv für Art. 8/9 Fonds gemäß Offenlegungsverordnung (siehe Kap. 6 zur Nachhaltigkeit).

dann aller Altersklassen mit bidirektionalen Nutzeneffekten, noch attraktiver. Derzeit scheint aber klar, dass auch bei deutlich steigender (verdoppelter) Bautätigkeit das Angebot absehbar viel zu gering bleiben wird: In den letzten Jahren wurden ca. 3.000 bis 7.000 Service-Wohnungen pro Jahr neu erfasst, was die demografische Steigerung (2 Prozent p. a. = ca. 2.000 Service-Wohnungen für Haushalte 70+ p. a.) gut ausgleicht, die erhebliche Bestandslücke (65  Prozent = 600.000 ServiceWohnungen) aber nicht schnell ge­nug füllt. Hier sind deutlich verstärkte Anstrengungen aller kommunalen, sonstigen öffentlichen sowie privaten Marktbeteiligten gefordert. Durch neue Finanzierungsverfahren (etwa Bürger-Fonds) könnte das nötige Kapital sinnvoll, schnell und gesellschaftsstärkend bereitgestellt werden. Denn: Jede (kleine, barrierefreie) Servicewohnung für Senioren hilft diesen bei der Vermeidung und Verminderung von Pflegebedürftigkeit, entlastet den Wohnungsmarkt durch Freigabe größerer Bestands-Wohnungen zu BestandsPreisen und unterstützt somit auch das Ziel des „bezahlbaren Wohnens“.

Detaillierte Marktanalysen, regional angepasste Produkte (Wohnungsschlüssel, Wohnflächen, Preise sowie zielgruppengerechte ServiceAngebote für Senioren) bleiben dabei wesentliche Erfolgsfaktoren für Developments. Alle Kommunen sollten im Rahmen ihres Daseinsvorsorge-Auftrages aktiv Angebote in der Fläche schaffen, damit Senioren dort, wo sie leben, ein inhaltlich und preislich geeignetes Angebot finden. Gezielte Förderungen durch die Länder bzw. den Bund dürften dabei positiv wirken. Es müssen nicht immer solitäre Bauten sein – ggfs. ist ein guter Mix in Quartieren noch effektiver und für die Bewohner,

Unsere Erfahrungen möchten wir Marktteilnehmern und interessierten Laien im Folgenden zugänglich machen und so dazu beitragen, dass Immobilienwirtschaft, Politik und Gesellschaft auf die Herausforderungen der Aufgabenstellung „Wohnen für Senioren“ adäquat und erfolgreich reagieren können. 12

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SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN 2023 VINCENTZ BAUSTEIN FÜR DEMOGRAFISCHE NACHHALTIGKEIT UND ESG-INVESTMENT WHITEPAPER

1. WOHNEN FÜR SENIOREN: VIELFALT IM WANDEL 1.1 Demografischer Wandel prägt Wohnen für Senioren

zu den Kindern oder die Erfüllung von Freizeitwünschen. Angebot und Nachfrage klaffen jedoch weit auseinander, insbesondere im Wohnen mit Service, speziell auch im PremiumBereich.

Die aktuell hohe und weiter wachsende Anzahl von Senioren und daraus resultierende Wohnungsnachfrage folgt dem demografischen Wandel aufgrund steigender Lebenserwartung. In Verbindung mit veränderten Lebensformen und -vorstellungen sowie Familienstrukturen (Singularisierung, Kinderlosigkeit, vermindertes familiäres Unterstützungspotenzial), Wohnpräferenzen, Umzugsbereitschaft und wirtschaftlichen Möglichkeiten verändert sich der Bedarf an situationsangepasstem Wohnraum quantitativ und qualitativ.

Für die soziale und immobilienwirtschaftliche Praxis hat Terragon seine Berechnungsgrundlagen von dem früher üblichen Ansatz 5 Prozent der Einwohner 65+ umgestellt auf 10 Prozent der Haushalte 70+. Grund ist die veränderte Altersstruktur bei Inanspruchnahme spezialisierten Wohnraums durch Senioren, aber auch die Haushaltsentwicklung, die durch Singularisierung relativ stärker wachsen wird als die Einwohnerzahl 70+.

Die heutige Generation 65+ unterscheidet sich dabei deutlich von den früheren. Heutzutage hat jede Person individuelle Vorstellungen vom Älterwerden. Alle verbindet der Wunsch nach einem möglichst langen, möglichst autonomen und freudvollen Leben.

Für die aktuelle Nachfrageentwicklung ist das Zusammentreffen von hoher Lebenserwartung und geburtenstarken Jahrgängen in der sogenannten Babyboomer-Generation wesentlich. Die Anzahl von Haushalten mit mindestens einer Person im Alter von 70 oder mehr Jahren (nachfolgend auch Haushalte 70+ oder HH70+) wird von heute ca. 9,3 Mio. (2020) bis 2040 um etwa 40  Prozent (370.000) auf dann ca. 13 Mio. ansteigen. Noch stärker wächst die Zahl Hochaltriger ab 80 (+20  Prozent bis

Viele Senioren erwägen einen Umzug in stärker altersgerechte Wohnverhältnisse (mittleres Einzugsalter im Premium-Service-Wohnen bei Terragon 75–80 Jahre). Die Motive dafür sind vielfältig: weniger Verpflichtungen, Nähe

13 VINCENTZ NET WORK, HANNOVER | SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN

Bedarf: Prognose-Szenarien Service-Wohnen und stationäre Pflege 1.600.000

400 % Mind.-Bedarf „stat.“ Pflege

1.400.000

90+

300 % Mind.-Bedarf „stat.“ Pflege

1.000.000

Mind.-Bedarf Service-WE

800.000

250 %

200 % Mind.-Bedarf Service-WE

90+

600.000

70-79

150 %

80-89

100 %

Alterskohorte rel. zu 2020

Bedarf Service-Wohnen, stat. Pflege

1.200.000

350 %

70-79 400.000

80-89

200.000

50 %

0

0% 2020

2025

2030

Modell Terragon Research, linke y-Achse:

2035

2040

2045

Mindest-Bedarf vollstat. Pflegeplätze

Destatis 14. koord., rechte y-Achse:

Senioren 70-79 i. V. zu 2020

2050

2055

2060

Service-Wohnen Mindest-Bedarf (von HH70+ aus Einkommen finanzierbar) Senioren 80-89 i. V. zu 2020

Abb. 2: Demografische Entwicklung und Bedarfsveränderung Service-Wohnen und Pflege

Senioren 90+ i. V. zu 2020

Quelle: Destatis 2018ff, Terragon Research 2022

1.2 Barrierefreie Service-Wohnungen als wichtige Ergänzung zu anderen Wohnformen

2040, aber +50  Prozent bis 2050) sowie der Höchstaltrigen über 90 Jahre (+70  Prozent bis 2030/2040, +220  Prozent bis 2060). Letztere leben zunehmend in Ein-Personen-Haushalten und weisen zu einem hohen Anteil höhere Pflegegrade auf. Wegen des durchschnittlich längeren Lebens von Frauen nimmt dabei vor allem die Anzahl der weiblichen Ein-Personen-Haushalte deutlich zu (Singularisierung). (Abb. 2)

Ältere Menschen haben spezifische Ansprüche an Wohnraum, um Gesundheit und Wohlbefinden möglichst lange erhalten und Pflegebedürftigkeit vermeiden zu können. Durch die Alterung der Gesellschaft und die Erweiterung des Pflegebegriffs durch die Pflegestärkungsgesetze ist die Anzahl der „Pflegebedürftigen“ – korrekt eigentlich: „Leistungsbezieher aus der sozialen Pflegeversicherung (SPV) bzw. der privaten Pflegeversicherung (PPV)“ – bereits 2021 auf mehr als 5 Mio. Personen gewachsen.

Der Bedarf an seniorengerechten Wohnungen mit situationsadäquaten Unterstützungsleistungen (Services) steigt daher in den nächsten Jahrzehnten sehr stark.

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„Pflegebedürftige“ (Leistungs-Empfänger SPV*) in Deutschland Ende 2021 [ggü. 2019**] 4,96 Mio. Leistungsempfänger SPV („Pflegebedürftige“) insgesamt [+20%**)]

Zu Hause ambulant versorgt: 4,17 Mio. (84%) [+26%]

Vollstat. Dauerpflege 0,772 Mio. (16%) [-3%] von 0,878 Mio. [+0,1%] Dauerplätzen (Belegung 88%.)

PG 1 Leistungen Angehörige 0,57 Mio. (11%)

(2,5-4 Mio?) Angehörige: 2,55 Mio. (52%) [+20%]

(Angehörige +) Pflegedienst 1,05 Mio. (21%) [+18%]

11%

52%

21%

16%

15.376 ambulante Pflegedienste mit 442.860 Beschäftigten [+8%]

16.115 Pflegeeinrichtungen* mit 814.100 Beschäftigen [+4%]

Teilstationär / Kurzzeit additiv 0,137+0,022 Mio. auf 0,107 Mio. [+16%] TP+KP (Belegung 130% bei TP)

Angehörige > 63%

*davon 11.358 [+0,4%] mit vollstat. 4.757 [+16%] teilstat./Tagespflege

(teil-) professionell < 37%

* SPV = Soziale Pflegeversicherung; ohne PPV = Private Pflegeversicherung, ohne reine Selbstzahler ** 2017 neuer Pflegebedürftigkeitsbegriff: incl. PEA / Demenz, 2021 incl. Nacherfassung für PG 1

Abb. 3: Pflegestatistik 2021 

Quelle: DESTATIS 2022, verändert/ergänzt (Autoren)

Diese wichtigste branchenrelevante Kenngröße sollte in früheren Prognosen – wegen neuer/ abweichender Definition von „Pflegebedürftigkeit“ bzw. den Grundlagen möglichen Leistungsbezugs aus der sozialen bzw. privaten Pflegeversicherung – erst nach 2030 erreicht werden. Der weitere Anstieg der Zahl der Leistungsbezieher zwischen 2017 und 2030 wurde 2019 auf knapp (um) 4,1 Mio. Personen geschätzt, auf etwa 7,5 Mio. im Jahr 2030. (Simon, H., Deiters-Schwedt, A. und Schmidt, M. 2019). Von den Leistungsempfängern in vollstationären Einrichtungen (Pflegeheime) waren 2021 ca. 71 Prozent mindestens 80 Jahre alt, 88 Prozent mindestens 70 Jahre.

waren bei der Sozialen Pflegeversicherung (SPV) ca.  853.000 (17 Prozent) schwer pflegebedürftig (PG4, PG5), was zufällig recht ähnlich der Zahl der vollstationären Pflegeplätze war. Aber mehr als die Hälfte dieser Pflegebedürftigen wurde zu Hause betreut – von Familienangehörigen (2/3) und/oder Einsatz von Profipersonal (1/3) ambulant oder durch Dauerpersonal. Dieser Anteil wird mit abnehmendem Familien-Pflege-Potenzial stark schrumpfen, sodass der Druck auf die vollstationären Pflegeplätze überproportional zunehmen wird. (Abb. 3) Jährlich sind 2 Prozent = 17.000 zusätzliche schwer Pflegebedürftige (PG4, PG5) zu erwarten (Autoren, eigene Berechnungen), während derzeit nur 10.000 vollstationäre

Die Leistungsempfänger weisen unterschiedliche Pflegegrade (PG1 bis PG5) auf. 2021 15

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Pflegeplätze netto  (!) neu gebaut werden (www.pflegemarkt.com). Seit kurzem infolge des Gesundheitsversorgungsweiterentwicklungsgesetzes (GVWG) geltende Erleichterungszahlungen für länger Pflegebedürftige sind dabei eher kontraproduktiv für die Fokussierung vollstationärer Einrichtungen auf schwer Pflegebedürftige, da sie auch Leistungsempfängern mit geringem Pflegegrad (PG2) in den knappen vollstationären Einrichtungen gewährt werden.

Für alle Segmente des Wohnens im Alter – barrierefreie Wohnungen, Service-Wohnen für Senioren, Betreutes Wohnen, Pflegeheimplätze – besteht aktuell eine erhebliche Angebotslücke, die mit der demografischen Alterung der Gesellschaft und der wachsenden Nachfrage der Babyboomer-Generation noch weiter wachsen wird. (Kremer-Preiß, Mehnert 2014; Autoren, eigene Berechnungen). Insbesondere fehlt Fachpflegepersonal, sodass Leerzeiten wie ambulante Fahrzeiten möglichst zu vermeiden sind.

Die politische Priorisierung der ambulanten Versorgung in der eigenen Häuslichkeit entspricht den Präferenzen in der älteren Bevölkerung und begünstigt die wohnungswirtschaftlichen Alternativen monetär gegenüber den unabhängig von Leistungsvorteilen eher „ungeliebten“ stationären Pflegeeinrichtungen. Dabei wäre über ein Viertel der Seniorenhaushalte umzugsbereit, um im Alter möglichst lange selbstständig leben zu können (BMVBS 2011). Die Hoffnung, in ambulanten Settings gleichwertige Leistungen günstiger bereitstellen zu können, hat sich insgesamt wohl nicht 1:1 erfüllt.

Der Bestand an altersgerechten, d. h. weitestgehend barrierefreien Wohnungen wird auf ca. 600.000 geschätzt. Allein um den Bedarf älterer Menschen mit Bewegungseinschränkungen zu decken, müsste das Angebot auf das 4- bis 5-Fache ausgeweitet werden, entsprechend einem Zusatzbedarf von ca. 2,5 Mio., bis 2030 über 3 Mio. Wohnungen (Prognos AG 2014). Nur 2  Prozent aller Wohnungen sind derzeit barrierefrei (Zensus 2018, Sonderauswertung Wohnraum), nur 3 Prozent der Senioren leben in Wohnungen mit allen abgefragten Merkmalen von Barrierefreiheit, 16  Prozent verneinen demgegenüber alle Merkmale für ihre Wohnung (Destatis 2019).

Die bestehende Mangelsituation bei Familienangehörigen und Pflegepersonal wird sich zukünftig so deutlich verschärfen, dass der Vorbeugung, Vermeidung und Erleichterung von Pflege durch Senioren unterstützende Wohnformen eine sehr viel wichtigere Rolle zukommen wird.

Ende 2021 gab es deutschlandweit 16.115 vollbzw. teilstationäre Pflegeheime mit insgesamt 984.000 Plätzen, davon rund 878.000 vollstationären Dauerpflegeplätzen, welche zu 88 Prozent belegt waren.

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Je nach Projektionsvariante liegt die Zahl zusätzlich benötigter Heimplätze von 2017 bis 2030 bei 157.000 (untere Projektion) bis 293.000 (obere Projektion) (Simon, DeitersSchwedt und Schmidt 2019). Bulwiengesa schätzt einen Zusatzbedarf von 472.000 vollstationären Pflegeplätzen bis 2040 (Mehrbedarf und Ersatzbau), das sind ca. 24.000 Plätze oder 300 Durchschnitts-Pflegeeinrichtungen (80 Plätze) pro Jahr (Bulwiengesa 2021). Dies ist baulich kaum zu schaffen (Zorn 2022), obwohl in den 90er-Jahren ähnlich hohe Zahlen erreicht worden waren – bei geringeren Ansprüchen z. B. bzgl. Einzelzimmerquote und Einrichtungs-Gesamtgröße sowie deutlich geringeren Baukosten.

d. h. Notwendigkeit der Unterstützung. Ambulant betreute Wohngemeinschaften (ABWG) zählen bereits zur Sparte der Pflege mit immer geringerer selbstständiger Lebensführung und wachsender Abhängigkeit (s. a. ZIA 2019). Inhaltlich und formal sind die Mindestanforderungen an das Service-Wohnen/Betreute Wohnen in der Dienstleistungsnorm DIN 77800 erfasst (siehe https://nullbarriere.de/din77800_ betreutes_wohnen.htm). In immer mehr Bundesländern sind bei Neubauvorhaben Mindestanteile von barrierefreien und/oder rollstuhlgerechten Wohnungen vorgesehen (z. B. Niedersachsen). Dabei wird jedoch die Nutzung üblicherweise nicht auf Senioren oder Menschen mit Einschränkungen limitiert, sodass dieser positive Aspekt nur einen begrenzten direkten Nutzen für Senioren mit sich bringt.

Service-Wohnen für Senioren (im angelsächsischen Raum Senior Housing, Silver Living), trägt zur bedarfs- und politikkonformen Bewältigung der Herausforderungen bei. Man versteht darunter eine Wohnform, bei der in barrierefreien Wohnungen den Bewohnern durch Grundservices bzw. Wahlleistungen so viel Unterstützung angeboten wird, dass sie in eigener Haushaltsführung ihr Leben autonom und selbstständig gestalten können. Für den Fall der Pflegebedürftigkeit erleichtern Wohnungsstruktur und Serviceangebote sowie enger Kontakt zu frei wählbaren Pflege-Anbietern die Pflegeversorgung. Der Begriff „Betreutes Wohnen“ impliziert unseres Erachtens schon einen Verlust an Selbstständigkeit,

Zudem spielt Barrierefreiheit – sichere und leichte Bewegung innerhalb des eigenen Wohnumfeldes, Möglichkeit selbstständigen Zugangs zur Außenwelt – zwar eine wesentliche Rolle. Die Aspekte der Kontakt-, Beratungs- und Unterstützungsmöglichkeit durch im Haus befindliches Personal werden jedoch ebenfalls als wesentlich empfunden und sind mitentscheidend bei den Überlegungen zu Wohnungsveränderungen bei Senioren, welche Service-Wohnen bevorzugen.

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1.3 Entscheidungsprozesse für selbstbestimmte Nutzung vielfältiger Angebote

sehe, glaube ich nicht, dass ich dafür bereit bin.“ c „Ich möchte überall hin reisen, wo ich noch nicht war.“ c „Wir können alles selber organisieren, aber es hilft, wenn jemand einen Anstoß gibt.“

Bedarfsgrundlage für die noch lange nicht bedarfsdeckend, jedoch zunehmend angebotenen vielfältigen Wohnformen ist gleichzeitig ein verändertes, moderneres Altersbild:

Häufig gestalten Senioren frühzeitig, aktiv und selbstbestimmt einen Neuanfang mit vielfältigen individuellen Wahlmöglichkeiten. Typische Motive für einen WohnungsWechsel sind:

„Man ist so alt, wie man sich fühlt“ (u. a. Queen Elizabeth II; zit. in https://www.welt.de/vermischtes/article234516556/Queen-Elizabethlehnt-Auszeichnung-als-Oldie-des-Jahres-ab. html): Senioren sind in einem bestimmten Alter im Mittel fitter und aktiver als vor einigen Dekaden, fühlen sich auch länger jünger, leben länger in der eigenen Häuslichkeit – häufig im Wohneigentum – und nutzen viele Möglichkeiten aktueller Techniken und Konzepte. Sie denken später über Veränderungen im Alter nach, typischerweise erst nach Beginn des dritten Lebensabschnitts (65 bis 80 Jahre), sodass ein Umzug in speziell für Senioren konzipierte Wohnformen häufig erst nach einer längeren Überlegungsphase im Alter zwischen 70 und 80 erfolgt, wie auch die Bewohner-Interviews der Terragon zeigten. Typische Äußerungen der Zielgruppe mit einem modernen Altersbild sind (Quelle: Interviews der Terragon AG):

c Verbesserung oder Beibehaltung der Lebensqualität c Wahrung von Unabhängigkeit und Souveränität, Sicherheit und Komfort der Barrierefreiheit c Bereicherung durch soziale Kontakte und gesellschaftlichen Austausch c Geborgenheit, Verlässlichkeit bei Versorgung und Betreuung („Versicherung“) c Rechtzeitige Vorsorge, um nicht aus der Krise agieren zu müssen c Aktivierung und Bewahrung von Fähigkeiten und Kompensation bei Einschränkungen bis ins hohe Alter. Konkrete Entscheidungskriterien für eine bestimmte Wohnform bzw. -anlage sind unter anderen:

c „Ich bin eine Online-Oma, aber ein ITCoach wäre super. Ich habe jetzt auch einen.“

c Nähe zum sozialen Umfeld (Kinder, Freunde) c Modernes und barrierefreies Wohnkonzept c Infrastruktur-Angebot und kurze Wege

c „Ich bin 73 und immer noch sehr aktiv, aber wenn ich die Einrichtungen heute 18

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c Freizeitangebot (kulturelle und sportliche Möglichkeiten, Nähe zur Natur etc.)

Wohnung begegnet werden kann. Zusätzlich spielen auch komfortable Angebote, wie etwa Sport- und Wellnessangebote, eine Rolle bei der Überlegung.

c Umfang an Service- und Gesellschaftsflächen und Qualität der Ausstattung c Art, Umfang und Flexibilität des Serviceangebotes

Falls gesundheitliche Einschränkungen in Verbindung mit Barrieren der derzeitigen Wohnung (kein Aufzug, Schwellen, Anonymität/ schwieriges soziales Milieu) eine Rolle spielen, erfolgt die Entscheidung früher, schneller und ggfs. auch für betreuungsintensivere Wohnformen wie Betreutes Wohnen und hybride Angebote, bei denen Wohnen und Pflege benachbart oder teilintegriert angeboten werden. Der alternative seniorengerechte Ausbau des eigenen bzw. gemieteten Wohnraums gestaltet sich dagegen meist kostenintensiv, überfordert manche ältere Menschen und ist im Mietwohnungsbau nicht immer einfach organisierbar.

c Zugang zu Pflegeangeboten. Nicht zuletzt tragen die Gemeinschaftsflächen (Serviceflächen) dazu bei, die oftmals deutliche Reduktion der individuellen Wohnfläche mindestens zu kompensieren bzw. sogar zusätzliche Möglichkeiten zu bieten. Die konkrete Entscheidung von Senior:innen für das Service-Wohnen wird damit von den Aspekten c Barrierefreiheit des Wohnraums, c dem persönlichen (gesundheitlichen) Bedarf an Unterstützung sowie c dem Sicherheitsbedürfnis bzw. dem Grad an Vorausplanung

Erst bei sehr starken gesundheitlichen Einschränkungen und als Ultima Ratio, wenn „ambulant vor stationär“ den Ansprüchen nicht mehr genügen kann, erfolgt heute der Einzug in eine klassische Pflegeeinrichtung. Falls denn zeitnah ein Pflegeplatz zur Verfügung steht, was nicht nur in gefragten Me­ tropolen wie München schon seit Längerem zunehmend nicht der Fall ist.

beeinflusst. Wohnen ältere Menschen bereits barrierefrei, ist die Motivation zum Umzug geringer. Dieser findet dann tendenziell erst mit stärkerem Unterstützungs- bzw. tatsächlichem Pflegebedarf statt. Das Konzept ServiceWohnen spricht Seniorenhaushalte an, die noch nicht barrierefrei wohnen (z. B. ohne Aufzug) und in vorausschauender Weise sicherstellen wollen, dass einem im Alter zunehmendem Unterstützungsbedarf in der neuen

Zur Erforschung zentraler Fragestellungen, wie der Umzugsmotivation und Erwartungen an das Produkt, hat Terragon leitfadengestützte 19

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Interviews mit Bewohnerinnen und Bewohnern von Service-Wohnanlagen durchgeführt. Hierbei wurden nur Personen befragt, die sich FÜR das Produkt entschieden haben, sodass potenziell grundlegend kritische Perspektiven nicht erfasst werden konnten. Eine Befragung von „abgesprungenen“ Interessenten würde dies ergänzen.

Der geographische Umkreis der Suche ist eine sehr individuelle Perspektive und hängt nicht nur vom eigenen Wohnort der Interessenten ab, sondern auch von dem der Kinder oder anderer Angehöriger. Für einen Umzug in die Nähe der Kinder kann auch ein signifikanter Standortwechsel über mehrere 100 Kilometer infrage kommen. Mehrheitlich wurde jedoch ein passendes Angebot im Umkreis des eigenen Wohnorts gesucht, was in Bezug auf den Standort das Stadtgebiet sowie benachbarte Orte umfasste. Nicht eine bestimmte Distanz ist entscheidend, sondern die Möglichkeit, Kontakt zum gewohnten sozialen Umfeld sowie der persönlich relevanten Infrastruktur zu halten.

Gesucht wird von der potenziellen Zielgruppe in vorausschauender Weise ein Angebot, das dem höheren Lebensalter gerecht wird. Der Prozess von der Überlegung, wie man im Alter wohnen möchte, bis zum tatsächlichen Umzug dauert mehrere Jahre, häufig 5–6 Jahre. Zum Teil wird, oftmals aus gesundheitlichen Gründen, auch kurzfristiger gesucht, was 1–2 Jahre bis zum Einzug bedeutet.

Hinsichtlich des Produkts Premium-ServiceWohnen stellt sich aus Sicht eines Anbieters auch die grundsätzliche Frage, inwiefern barrierefreies Wohnen ohne Service eine Alternative darstellt (Substitution) und als Wettbewerb zu betrachten wäre. Nach den Rückmeldungen der befragten Mieter ist Barrierefreiheit allein nicht ausreichend. Neben der Barrierefreiheit wird Sicherheit als eine zentrale Anforderung an das Wohnangebot im Alter benannt. Dies umfasst unter anderem die Verfügbarkeit eines Not- oder Hilferufs sowie die Erreichbarkeit von Personal rund um die Uhr. Somit wäre für manche Mieter ein barrierefreies Wohnen mit schlankerem Serviceangebot als eine Alternative denkbar, jedoch kein Format ohne personalgebundene ServiceElemente.

Die Entscheidung wird von den Mieterinnen und Mietern mehrheitlich sehr informiert getroffen. Zumeist werden Informationen von den infrage kommenden Angeboten in der Region eingeholt, das Service-Angebot zueinander verglichen und persönliche Besichtigungen durchgeführt, fallweise auch Probewohnen genutzt. Die interviewten Bewohner waren – entsprechend dem Ziel-Angebot, das sie explizit wahrnehmen – mehrheitlich auf der Suche nach einem hochwertigen, anspruchsvollen Angebot, das einen gewissen Komfort bietet. Die Preisbereitschaft ist in diesen Fällen zumeist bereits vorab gegeben.

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1.4 Vielfalt der Wohnangebote für Senioren

klassischem Service-Wohnen für Senioren in barrierefreien Wohnungen nach DIN 18040 Teil 1/2/R mit Grund- und Wahlservices entsprechend der DIN 77800. Hybride Konzepte mit direkter Nähe zu Wohn- und Pflegeangeboten, Betreutes Wohnen in anbieterverantworteten Wohngruppen, Pflegewohnen sowie teil- und vollstationäre Pflegeeinrichtungen unterliegen zunehmender Institutionalisierung mit Regulierung in Bau und Betrieb. Die ServiceAngebote reichen von ohne bzw. „help yourself“ bis zu sehr umfangreicher Betreuung mit

Dies alles hat dazu geführt, dass eine Vielfalt unterschiedlicher Wohnformen unter einer Melange von Begriffen angeboten bzw. genutzt wird. Sie reicht im unregulierten Markt vom normalen Wohnen im Bestand über baulich barrierefreie Wohnungen ohne oder mit Zweckbindung für Bewohner nach dem 60.  Lebensjahr, Quartiersmanagement und begrenzte Zusatzdienstleistungen bis hin zu

„Wohnen für Senioren“: Versuch der Sub-Segmentierung

Haushalte 70+: 9,3 Mio. (2020) >> +40% bis 2040?

Medizin. Leistung < Dienstleistung > Wohnraum

Solitäre vs. hybride Konzepte

Wohnform und Lebens-Situation

Autonomie, Diversität

Wohnen (Wohnung, EZFH Quartier, Mehrgenerationen-Wohnen altengerechtes Wohnen (Barriere red./frei)

7,8 Mio. ?

(barrierefreies Premium) Servicewohnen für Senioren Senioren-Wohngemeinschaft „selbst organisiert“

0,2 Mio. ?

Regulierung/Richtlinien

Angebote an Nutzer

Bauordnung (1)

Freie öffentliche Angebote

DIN 18040 Teil 1+2+3 „Barrierefreies Bauen“

Information & Organisation Community-Angebote Dienstleistungen

DIN 77800 „Betreutes Wohnen für Ältere“ „Betreuung“, „Aktivierung“

„Klassisches“ Altenheim Betreutes Wohnen „pflege-nahes“ Pflegewohnen Senioren-Wohngemeinschaft ABWG / Betreiber Vollstat. Pflegeeinrichtung Klinik Hospiz

0,5 Mio. ?

Wohn-/Teilhabe-/ Heimgesetze Bauordnung (2)

0,8 Mio. = 20% d. PB

Med. Dienstleistung: Beobachtung Pflege, Therapie

MDK-Prüfungen Akutmedizin Sterbebegleitung

Bedürftigkeit, Institutionalisierung Kassen-Leistung & Politik-Einfluss Abb. 4: Wohnformen für Senioren

Quelle: Terragon Research 2022

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1.5 Wohnformen in der Bewertung

zunehmend medizinischer Ausrichtung der Leistungen, aber auch der Begrifflichkeiten in der Kommunikation. Dabei darf nicht übersehen werden, dass eine individuelle Altersentwicklung auch in Service-Wohnanlagen weiterhin stattfindet.

Um (Premium-) Service-Wohnanlagen für Senioren sicher bewerten zu können, muss man also die Konzepte und Parameter dieser AssetKlasse verstehen und spezifisch abgrenzen (s. a. HypZert 2018).

Seit den ersten modernen Premium-ServiceWohnanlagen (Augustinum 1962) hat sich, vor allem auch in der letzten Dekade, eine Vielzahl von Konzepten entwickelt, welche sich bzgl. Zielgruppe, Inhalten und Qualität, und dementsprechend auch im Pricing unterscheiden. Reines Service-Wohnen vs. nahe mit Pflege assoziiertem Service-Wohnen (tw. „Betreutes Wohnen“) oder explizitem PflegeWohnen; Einzel-Bauten (VILVIF, Rosenhof ) vs. Campus-Arrangements (Convivo), hybride Konzepte mit Vorauswahl der Bewohner durch Wording (auch bei stärkeren Einschränkungen, z. B. Advita) und Pricing-Strukturen (verpflichtende Vorhalte-Pauschale für Pflege-Infrastruktur entfällt bei Pflegegrad; Convivo) usw. (Abb. 4)

c Zielgruppe: Wie sind Lebenssituation, Gesundheit, Bedarf und Wünsche der typischen Mieter? c Wie wird das Lebensgefühl durch Wohnungsangebot und Dienstleistungen unterstützt? c Abgrenzung von Pflege- und pflegeorientierten Wohnformen c Differenzierung von Qualitäten: Premium vs. non-Premium, bes. Basisqualität, nicht vermischen (gif-Kriterien/Sterne 2018) c Typische Geschäftsmodelle und Angebote/Service-Strukturen unterschiedlicher Anbieter c Preissysteme und typische Preise unterschiedlicher Anbieter, Qualitätsstufen und Business-Konzepte

Dabei unterscheidet sich das qualitative Angebot betreuter Wohneinrichtungen in ähnlicher Weise wie das Hotelangebot. Von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif ) wurden deshalb analog zum Klassifizierungssystem des Hotel- und Gaststättengewerbes Klassifizierungskriterien für die Angebote des Betreuten Wohnens entwickelt und 2018 veröffentlicht (gif e. V. 2018, siehe unten).

c Vergleichspreise: Differenzierung von Investoren-Sicht auf Kaltmiete vs. EndnutzerSicht auf Gesamt-Monats-Entgelt bei der Einschätzung der Markt- und Wettbewerbsfähigkeit c Strikte Abgrenzung der Preissysteme des (Neubau-) Premium-Service-Wohnens vom ggfs. nicht relevanten Standard-  (Gebraucht-) Wohnungs-Markt

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c Regionale und überregionale Einzugswirkung (Entfernung) von PremiumService-Wohnanlagen im Unterschied zu vollstationärer Pflege und pflegenahen Wohnformen

sind Leistungen des Betreuten Wohnens an Pflegekomponenten geknüpft: z. B. erhöht eine Vorhalte-Pauschale für Pflege-Infrastruktur das Gesamtentgelt, solange keine Pflegegrade (und damit erwartbare Leistungsbezüge mit Abrechnung durch die Pflegekasse) vorliegen.

c Bedarfsabschätzung, Nachfrage- und Realisierungspotenzial in Abhängigkeit von regionaler Altersstruktur, Einkommens- und Vermögensverteilung der relevanten Alters- und Einkommensgruppe/Milieu sowie ihre jeweilige Sensitivität bzgl. Leistungen und Entgelten

Insgesamt sind Service-Wohnanlagen viel weniger betreiberabhängig als Pflegeimmobilien, da sie im Vergleich nur relativ wenig Personal (ca. 0,5 bis 10 Vollzeitkräfte pro 100 Bewohner je nach Sterneklasse) für die deutlich geringeren Anbieter-Bewohner-Interaktionen benötigen.

c Umfassende Datenbestände zu den relevanten (Peer-) Wettbewerbern und Einschätzung der gegenseitigen Wettbewerbsfähigkeit in Abhängigkeit von Baulichkeiten, Service-Paketen, Preisstrukturen und Wartelisten-Situation sind essenziell für die Bewertung.

Die Drittnutzung altersgerechten Wohnens ist für Service-Wohnen ggfs. ohne bzw. mit minimalem Aufwand möglich, Serviceflächen können je nach Lage und Ausstattung ggfs. auch Gewerbenutzungen (speziell seniorenorientiert: ambulanter Pflegedienst, Ladengeschäft [Friseur, Apotheke, Sanitätshaus, Optiker, Hörgeräte-Akustiker u. a.], Büro, Bistro/Restaurant usw.) zugeführt werden. Gerade Hersteller bzw. Handelsketten altersrelevanter (Medizin-) Produkte wie Hörgeräte wären hier mögliche Ansprechpartner. In speziellen Fällen wie Ergänzungs- oder Ersatz-Neubauten könnte die Installation eines MVZ erfolgreich sein.

Insofern spielen pflegetypische Bewertungsaspekte wie Einzugsgebiete oder Pflege-Bedarfsplanung für die Bewertung von Service-Wohnen keine oder bestenfalls eine methodische Rolle, die mit spezifisch angepassten oder neu entwickelten Berechnungen erfüllt werden muss. Auch gegenüber pflegenahen Wohnformen ist Service-Wohnen deutlich abzugrenzen: Im pflegenahen Wohnen haben die Bewohner häufig bereits einen (teils höheren) Pflegegrad, die oft nur anteilig wenigen Wohnungen befinden sich im Gebäude von oder in direkter Nähe zu stationären Pflegeeinrichtungen. In manchen Campus-Konzepten

In der Folge müssen Standortanalysen fallweise auch diese multifunktionalen, multi-use Aspekte berücksichtigen.

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2. SERVICE-WOHNEN: SELBST­ BESTIMMTES LEBEN FÜR SENIOREN 2.1 Vielfältige Situationen und Wünsche führen zu vielfältigen Wohnformen

Service-Wohnen für Senioren kann durch das Angebot konsequent nach DIN 18040 barrierefrei konzipierter Wohnungen (WE), ergänzt um zielgruppenkonforme Grund- und Wahlleistungen nach DIN 77800, ein flexibles Lebens- und Gesundheitskonzept optimal unterstützen. Wir verwenden die Begriffe Service-Wohnen (SW) und (Service-) Wohnanlagen (WA), um den Charakter selbstbestimmter und selbst aktiv gestalteter Lebensführung hervorzuheben. „Betreutes Wohnen“ und „Einrichtung“ werden vermieden, da sie unserem Ermessen nach einen reduzierenden Blick auf Selbstbild, Wünsche und Fähigkeiten, insbesondere Selbstbestimmung (Autonomie) der meisten älteren Menschen darstellen bzw. eher zu den pflegenahen Wohnungsangeboten in Pflegeeinrichtungen passen.

Ältere Menschen möchten selbstständig in einer angenehmen, lebendigen und sicheren häuslichen Umgebung wohnen, in der kulturelle und medizinische Infrastruktur leicht erreichbar und perspektivische gesundheitliche Einschränkungen möglichst unproblematisch bzw. kompensierbar bleiben. Paralleles Ziel der Politik ist, die demografisch bedingt stark wachsende Zahl pflegebedürftiger Hochaltriger weniger in stationären Pflegeeinrichtungen, als vielmehr möglichst lange (ambulant) in der eigenen häuslichen Umgebung zu unterstützen. Die Hoffnung, dass das die Pflege für die Pflegeversicherungen preisgünstiger machen würde, hat sich nicht erfüllt. Die Gesamtkosten für Wohnraum, Unterkunft und Verpflegung sind – bei gleichem Gesundheits- bzw. Unterstützungsniveau – auch für die Mieter/Nutzer nicht wirklich günstiger. Einziger Vorteil bleibt, dass weniger öffentliche Pflegeplätze „benötigt“ werden.

Service-Wohnanlagen für Senioren positionieren sich damit zwischen Wohnungsbau, Hotelbetrieb und Pflegeeinrichtung: Der Übergang von normalem Wohnen zu Service-Wohnen ist fließend. Premium-Wohnanlagen ähneln im Betrieb (weniger den Wohnungsgrundrissen) partiell, d. h. in der vorletzten Lebensphase, hochwertigen Hotels. Die letzte Lebensphase bis zum Tod sowie der Spezialfall der Demenz

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wird von etablierten gemeinnützigen Anbietern häufig mit abgedeckt, von „modernen hotelartigen“ Konzepten jedoch nur teilweise. Die Anforderungen bedingen spezifische bauliche und betriebliche Überlegungen sowie gesonderte wirtschaftliche Ansätze bei der Kalkulation von (Kalt-) Mieten, Service-Pauschalen und Gesamtentgelten. Die Investment-Positionierung passt nicht 1 : 1 in die Schubladen „Wohnen“, „Pflege“, „Hotel“ oder „Microappartements“, sondern erfordert eine eigenständige Beschäftigung mit Konzepten der Asset-Teilklasse Service-Wohnen für Senioren und deren Renditechancen, die bei maßvollen Risiken gut sind.

(gut 200 Premium-Anlagen mit ca. 35.000 Wohnungen), sodass heute ein breites Spektrum unterschiedlichster konzeptioneller und baulicher Gestaltungen in Metropolen, Großstädten aber auch in vielen kleinen Gemeinden vorliegt.

2.2 Die „Kruse-Postulate“ Aus der Anthropologie des Alterns: „Altern bedeutet zunehmende Verletzlichkeit in physischer und mentaler Hinsicht und gleichzeitig große verbleibende und entwickelbare Potentiale.“ hat Prof. Andreas Kruse (Uni Heidelberg, emer.; Kruse 2017 ) vier relevante Anforderungen formuliert, welche bei der Ausgestaltung von Wohn- und Leistungsangeboten für Senioren, auch von Service-Wohnen, berücksichtigt werden sollten:

Die Vielfalt sozialer und wirtschaftlicher Situationen führte in Deutschland zur Entstehung von bislang mehr als 8.000 einzeln erfassten Service-Wohnanlagen mit insgesamt mehr als 350.000 Wohnungen (Terragon Datenbanken, Stand September 2022) mit sehr unterschiedlichen Betriebsgrößen und -konzepten, Bau-/ Service-Qualitäten sowie Entgelthöhen. Erfahrungen lassen vermuten, dass weitere, bisher nicht erfasste, bis zu 1.000 vor allem kleinere Wohnanlagen weitere ca. 10 Prozent Wohnungen vor allem in den einfachsten Segmenten zur Verfügung stellen, sodass man von insgesamt etwa 9.000 Wohnanlagen mit 380.000 bis 400.000 Wohnungen ausgehen kann.

1. Kompensation der nachlassenden physiologischen und mentalen Leistungsfähigkeit bei gleichzeitigem Respekt vor der Autonomie und kognitiven Selbstständigkeit. So ist der Grundgedanke der Wohnkonzepte das möglichst lange und selbstbestimmte Leben in der eigenen Wohnung. Grundlage dieser Wohnform ist eine altersgerechte, barrierefreie Konzeption der Räume. Im Rahmen des Service-Wohnens können je nach Bedarf vielfältige Serviceleistungen von fachkundigem Personal in Anspruch genommen werden – ohne dass dabei Privatsphäre oder Selbstständigkeit verloren gehen.

Auch Premium-Service-Wohnanlagen sind schon seit den 1960er-Jahren gebaut worden

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2. Fördernde, inspirierende, motivierende Umgebung und Angebote. Auch im Alter besitzen Menschen noch eine hohe neuronale Plastizität, die gefördert werden kann oder – z. B. bei geringen sozialen Kontakten – mit der Zeit abbaut. In den Wohnanlagen für Senioren werden Service- und Begegnungsflächen, im Premium-Segment auch Fitness- und Wellnessflächen sowie ggfs. ein Restaurant zur Nutzung der Bewohner errichtet. So entstehen Flächen für Kursangebote und gegenseitigen Austausch. Dadurch leben die Senioren in einer inspirierenden Umgebung, in der sie ihren Interessen aktiv nachgehen können. Die Öffnung ins Quartier erweitert die Begegnungsmöglichkeiten aller Beteiligten. Zentrale Lage, Rezeptionsdienst, 24-Stunden-Hilferuf, Unterstützung im Alltag durch geschultes Personal, Betreuung bei leichter Krankheit in der eigenen Wohnung, kostenfreie Nutzung der Gesellschaftsflächen, Vermittlung externer Dienstleistungen, ein monatlich wechselndes Veranstaltungsprogramm, Hausmeisterdienste und das Angebot von Tagespflege, sowie vielfältige Wahlleistungen, die nur bei Inanspruchnahme zu bezahlen sind, ergänzen das Serviceangebot.

Bewohnerbeirat, Vernetzung zu Möglichkeiten des Ehrenamts, etc.) und außerhalb (Kooperationen).

3. Die weitere Wahrnehmung einer Aufgabe, nicht überflüssig werden, im engeren oder weiteren Umfeld. Die Service-Betreiber sollten umfangreiche Möglichkeiten im Bereich des sozialen Austauschs anbieten, darunter auch ein Bewohner-Engagement innerhalb der Wohnanlage (z. B. Organisation von Aktivitäten,

Service-Wohnen für Senioren ist eine Wohnform, bei der durch ein Angebot von Grundund Wahlleistungen eines Serviceanbieters in einem barrierefreien Wohnumfeld der Bewohner bis ins hohe Alter autonom, d. h. selbstständig, eigenverantwortlich und teilnehmend leben kann.

4. Spiritualität, Religiosität. Keine Verneinung des Todes, sondern Auseinandersetzung mit der eigenen Endlichkeit. Auch hier bedarf es sehr guter Angebote, in schwierigen Lebenssituationen den Senior:innen zur Seite zu stehen, sofern das gewünscht wird. Durch die Zentralisierung der Anlaufstellen für die Bewohner:innen erhöht sich deren Sicherheitsempfinden. Natürlich wird so auch eine bei Bedarf verbesserte medizinische Versorgung erreicht und durch eine schnelle Erstversorgung im Ernstfall die Überlebenswahrscheinlichkeit der Betroffenen erhöht. Ziel für die Praxis ist, und im Idealfall wird erreicht: Service-Wohnen ermöglicht qualitätvolles eigenständiges Leben und Teilhabe bis ins hohe Alter und vermeidet, vermindert und/ oder erleichtert Pflegebedürftigkeit.

2.3 Wie ist Service-Wohnen für Senioren hier definiert?

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Die DIN 77800 (z.B. https://nullbarriere.de/ din77800_betreutes_wohnen.htm) definiert sie als

Meist bieten Betreiber von Service-Wohnen ihren Mieter:innen die Möglichkeit, über die Grundservices hinausgehende (Wahl-) Leistungen vom Betreiber und/oder am freien Markt zu beziehen. Dabei werden medizinische Leistungen wie ambulante Pflege meist nicht vom Service-Betreiber der Wohnanlage bezogen, sondern von Mieter:innen nach freier Auswahl an beliebige einschlägige Spezialanbieter (z. B. Pflegedienst) beauftragt. Werden sie dagegen fest an einen hauseigenen Pflegedienst gebunden, wird aus der Service-Wohnanlage eine Pflegeeinrichtung und damit greift eine umfassende gesetzliche Regulierung.

c Wohnanlagen, bei denen die Infrastruktur und die Wohnungen seniorengerecht und barrierefrei nach DIN 18040 Teil 2 gestaltet sind (z. B. https://www.din18040.de), c es ein Angebot an Service- und Begegnungsflächen gibt, c ein Kanon von Grundservices und Wahlservices angeboten wird und c die Mitarbeiter des Serviceanbieters eine Qualifikation im Umgang mit älteren Menschen besitzen.

Typische Konzept-Definitionen und inhaltliche Aussagen am Beispiel der „VILVIF – Zuhause voller Möglichkeiten“ (Wortmarke der SWS Sophienhaus Wohnbetreuungs- und Servicegesellschaft mbH, Berlin):

Zielgruppe für (Premium) Service-Wohnen sind Senior:innen ab etwa 70 Jahre, die zum größten Teil zum Einzugszeitpunkt vital und aktiv sind und 100 Prozent selbstständig den Haushalt führen. Die Wohndauer beträgt häufig 10 bis 20 Jahre im Gegensatz zur Pflege, wo unter einem bis vier Jahre typisch sind. Im PremiumBereich gehören die Bewohner:innen sozioökonomisch eher der oberen Mittelschicht an. Sie erwarten ein weitestgehend autonomes Leben und besitzen bei Einzug meist keinen oder einen niedrigen Pflegegrad.

Was ist Service-Wohnen? Unter dem Begriff des Service-Wohnens verstehen wir eine Wohnform, die bis ins hohe Alter ein unabhängiges, aktives Leben im eigenen Zuhause ermöglicht, in dem kulturelle und medizinische Infrastruktur leicht erreichbar und perspektivische gesundheitliche Einschränkungen kompensierbar sind.

Service-Wohnen wird rein marktorientiert angeboten. Es gibt keine Bedarfsplanung, Zuweisung oder Kontrolle durch amtliche Stellen oder Versicherungen sowie keinerlei Preisvorgaben, aber bisher meist auch keinerlei spezifische Fördermittel.

Service-Wohnanlagen unterscheiden sich untereinander u. a. durch die Architektur, die Ausstattung, das Serviceangebot und die Service- und Gesellschaftsflächen.

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Projektentwicklung, Bau und Betrieb bewähren, so dass die Urgesteine der Branche die Entwicklungen ernst nehmen, zunehmend eigene konzeptionelle Modernisierungen durchführen, insgesamt aber wenig hektisch reagieren. Man darf gespannt bleiben, ob es im Wohnen für Senioren zu einer Disruption kommt, oder eher zu einer Evolution im Rahmen allgemeiner Entwicklungen.

Auf einen Blick: c eigenständiges Wohnen in der eigenen Wohnung c Barrierefreiheit in Anlehnung an die DIN 18040-2 c Angebot eines Grundservices gegen Serviceentgelt c Weiteres Serviceangebot als Wahlservice mit zusätzlicher Vergütung c Service- und Gesellschaftsflächen c Zielgruppenspezifische Wohnungsgrößen und Grundrisse

2.4 Rechtlicher Rahmen, Vertrags- und Entgeltmodelle

c Zielgruppenspezifische Anforderungen an das Wohnumfeld.

„Der rechtliche Rahmen innerhalb des ServiceWohnens für Senioren ist gesetzlich nicht definiert, da keine kommunale Kontrollinstanz (Heimaufsicht) wie bei stationären Pflegeeinrichtungen besteht. Bis heute gibt es keine baurechtlichen Vorgaben zu Einrichtungsgrößen, Wohnungsgrößen, Ausstattung in den Gebäuden bzw. Wohneinheiten noch Regelungen zu Qualitätsanforderungen und zur Personalsituation.“ Gleichermaßen gibt es keine öffentlichen Zuschüsse aus Sozialversicherungen (d. h. Mieter in Service-Wohnungen wären im Sprachduktus der Pflegebranche „Selbstzahler“). „Die DIN 77800 (Qualitätsanforderungen/Dienstleistungsnorm) sowie DIN 18040-2 (bauliche Voraussetzungen zur Barrierefreiheit) stellen lediglich Anforderungen mit Empfehlungscharakter ohne Anspruch auf gesetzliche Durchführung dar. Gut marktfähige Einrichtungen erfüllen jedoch beide Normen in einem hohen Maße, so dass diese

Etliche derartige Konzepte haben sich seit den 50er- bzw. 60er-Jahren erfolgreich im Markt etabliert. Zunehmend erscheinen „neue“ Angebote, die mit frischem Marketing und neuer Begriffs- und/oder Bildsprache sowie Betonung vor allem von Hotel-Aspekten, aber auch von Community und digitalen Elementen, ihre jeweils eigene Zielgruppe suchen. Darunter sind z. B. VILVIF (Agaplesion-Terragon-Umfeld), das Tertianum „Livree“ Konzept, „Lively“, „The Flag“ oder „The Embassies“. Weitere Konzepte stehen in den Startlöchern. Die Anbieter kommen weniger aus der Sozialwirtschaft, sondern bringen aus dem Betreiber-Immobilien- bzw. Nicht-Immobilien-Sektor spezifische Erfahrungen mit. Daher decken z. B. nicht alle neuen Konzepte – bisher – das Alter bis zur allerletzten Lebensphase ab. Die meisten Konzepte müssen sich erst noch in der Realität von 28

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als Grundvoraussetzung angenommen werden sollten.“ (Zitate: Bulwiengesa 2021a, S. 11, ergänzt)

Gesamtentgelte an (ein Gesamtpreis inkl. Kaltmiete, Nebenkosten, Service, ggfs. Mittagessen), sodass die einzelnen Leistungsbestandteile schwer trennbar sind. Meist erfolgt eine Nutzungseinschränkung auf Personen über 60 Jahre (zumindest einer Person pro Wohnung). Bei Eigentumsmodellen mit Untervermietung wird Eigenbedarfskündigung meist mit Bezug auf das hohe Alter der Mieter ausgeschlossen.

Die Vertragsmodelle können individuell sein; dabei treten typische Konstellationen auf. Nach DIN 77800 werden im Wesentlichen zwei gekoppelte Verträge mit den Bewohnern abgeschlossen: c Wohnungsmietvertrag (häufig analog Normalmietverträgen)

Je nachdem, ob ein Generalmieter eingesetzt wird, der „untervermietet“, oder direkte Einzelvermietung an die Endnutzer (Senioren) erfolgt, ergeben sich unterschiedliche Vertragsbeziehungen bzw. Interaktionen zwischen Eigentümer, ggfs. Generalmieter, Betreiber und Endnutzer/Mieter/Bewohner.

c Service-Vertrag für verpflichtende Grundleistungen. Das sogenannte „Stifts-Modell“, das im Premiumbereich v.  a. früher gängig war, gibt nur

3. QUALITÄT: GIF-KLASSIFIZIERUNG NACH STERNEN Service-Wohnanlagen unterscheiden sich von normalem Wohnen sowie untereinander z. B. durch die allgemeine Bauqualität (Größe, Ausstattung, Ausführung), durch Service-Angebote (Beratung, Unterstützung, Restaurant, Veranstaltungen) sowie die dafür angebotenen zusätzlichen (Gemeinschafts-) Flächen. Einfache Beratung zu Kulturangeboten oder Ärztevermittlung kann in Besprechungsecken

stattfinden, während Vorträge, Spa- und Fitness-Angebote, Konzertveranstaltungen und Restaurants teilweise erhebliche, speziell ausgestattete Flächenangebote und ggf. zusätzliches Personal benötigen. Für 5-Sterne-Wohnanlagen ist ein Bewegungsbad, sozusagen ein Mini-Schwimmbad, „Pflicht“. Dabei werden die gif-Sterne nicht von einer Zertifizierungsstelle vergeben (analog LEAD, BREEAM, DGNB o. ä.), 29

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sondern jeder Marktteilnehmer/Stakeholder/ Interessierte kann selbst eine Einstufung vornehmen. Terragon hatte seit 2019 in der TERRA Datenbank praktisch alle Premium(4–5-Sterne-) sowie den überwiegenden Teil der 3-Sterne-Wohnanlagen, insgesamt etwa 1.000, explizit eingestuft. Von den über 7.000 „0–2“-Sterne-Anlagen wurden zusätzlich 1.100 (etwa 16  Prozent) ab 2019 explizit Qualitäten zugeordnet (Neubauten häufig als 2 Sterne).

Differenziertes Angebot: gif Kriterien - Berücksichtigt DIN 77800 (Dienstleistung) und DIN 18040 (Barrierefreiheit) - Fünf Stufen basierendes Bewertungssystem - Fünf Kategorien > Fünf Sterne - Bewertungssystem beruht auf einem Krieterienraster und einem Kriterienkatalog mit den Fokusbereichen:

Standort: 42 Kriterien Gebäude: 197 Kriterien

Service: 64 Kriterien

Insofern stellen die dargestellten Sterne-bezogenen Auswertungen u. E. vor allem im 3-Sterneund 4/5-Sterne-Premium-Bereich eine sehr gute Annäherung an das reale Marktbild dar, ohne dass Anspruch auf absolute Vollständigkeit und Perfektion erhoben würde.

Abb. 5: gif Klassifizierungssystem für Service-Wohnen für Senioren (Auszug) Quelle: Terragon nach gif e. V. (2018) Gebäude: 197 Kriterien

Analog zu Hotel-Klassifizierungen (DEHOGA) sind jene mit fünf Sternen in diesem Schema die höchstwertigen Wohnanlagen. (Abb. 5)

Kriterien: Standort und Umfeld, Gebäude, Wohnungen, Services

Das Klassifikationsschema ist sehr umfangreich (s. u.). Terragon entwickelte eine daraus abgeleitete Arbeitshilfe zur strukturierten umfassenden Einstufung von Wohnanlagen anhand aller rd. 300 Kriterien der gif. Der Übergang zwischen benachbarten Sterne-Klassen ist dabei teils fließend.

Um die Qualitäten von Wohnprojekten mit integrierten Service-Angeboten für praktische Zwecke differenzieren zu können, entwickelten spezialisierte Marktteilnehmer im Rahmen der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., www.gif-ev.de ) ein Klassifizierungssystem (gif e.V. 2018). Dieses vergibt nach etwa 300 Mindest- und freien Kriterien aus den Bereichen Standort, Struktur und Ausstattung von Gebäude bzw. Wohnungen sowie Servicekomponenten Punkte, welche in einer Sterne-Bewertung abgebildet werden.

Die gif unterscheidet dabei zwischen den Standards „einfach“ / 1 Stern, „mittel“ / 2 Sterne, „gehoben“ / 3 Sterne, „hoch“ / 4 Sterne, „höchst“ / 5 Sterne. Ein Beispiel für die Ausprägung von Einzelpunkten für das ServiceKriterium „Rezeption“: 30

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c #240 „nur halbtags an Werktagen“ (2 Pkt.; Mindestanforderung für „gehoben“)

Premium-Service-Wohnen für Senioren bezieht sich auf die Qualitätsklasse von 4–5 Sternen nach gif in einem Spektrum von 0/1 bis 5 Sternen. Im Bestand sind damit derzeit anteilig die höchstwertigen 10 Prozent des Angebotes an Service-Wohnungen (ca. 35.000 von 350.000) einbezogen. Premium-Wohnanlagen müssen eine Mindestgröße aufweisen, um hochwertige und vielfältige Services zu attraktiven Preisen anbieten zu können. Beispiele für Premium-Qualitäten (älterer Baujahre) bei Standort, Baulichkeit, Ausstattung und Services finden sich auf den Websites der jeweiligen Anbieter bzw. in Buchform z. B. in Neureuter (2006–2020).

c #241 „nur tagsüber an Werktagen“ (4 Pkt.; Mindestanforderung für „hoch“) c #242 „nur tagsüber an allen Wochentagen“ (6 Pkt.; Mindestanforderung für „höchst“) c #243 „Tag und Nacht besetzt“ (12 Pkt.). Etliche Kriterien, wie z. B. mindestens externe Notrufbereitschaft rund um die Uhr, jährliche Notfalleinweisung des Personals bzw. der Bewohner:innen, sind für alle Standards als Mindestanforderungen formuliert.

Vereinfachte Klassifizierung für Service-Wohnen für Senioren Steigende Anforderungen von 1* bis 5* (Auswahl aus 300 Kriterien)

„Premium“

Serivices

Wohnungen

Gebäude

Standort

Merkmale

1 Stern

2 Sterne

3 Sterne

4 Sterne

5 Sterne

Wohnlage

einfache

einfache

mittlere

gut bis sehr gut

gut bis sehr gut

Infrastruktur ÖPNV Versorgung

ausreichend

befriedigend

gut

gut

gut

Foyer / Lobby

keines

< 30 m²

> 30 m²

> 60 m²

> 60 m²

Vielfalt des Raumangebotes

keines

Beratungs- und Mehrzweckraum

Beratungs- und Mehrzweckraum, Clubraum

hoch

sehr hoch

Wellnessbereich

keiner

keiner

keiner

vorhanden

vorhanden mit Pool

Ausstattungsstandard

einfach

einfach

gehoben

gut

sehr gut

Bad Größe

4 m²

4 m²

4 m²

6 m²

8 m²

Balkon Größe

2,5 m²

2,5 m²

3 m²

4 m²

6 m²

Vielfalt des Angebots

stundenweise Beratung

Beratung und wenige Veranstaltungen

Beratung, einige Veranstaltungen, Serviceangebote

Beratung, Veranstaltungen, vielfältiges Serviceangebot

Beratung, Veranstaltungen, vielfältiges Serviceangebot

Notruf

Provider

Provider

Provider

im Haus

im Haus

Restaurant

keines

keines

kein eigenes

eigenes

eigenes

Personalschlüssel

0,5 VK / 100 Bewohner

1 VK / 100 Bewohner

2 VK / 100 Bewohner

6 VK / 100 Bewohner

10 VK / 100 Bewohner

Abb. 6: Vereinfachte Klassifizierung für Service-Wohnen für Senioren

Quelle: Terragon Research 2019 nach gif e.V.

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Jedoch lassen sich 3-, 4-, 5-Sterne-Wohnanlagen von deutlich einfacheren (0–2 Sterne) Qualitäten sowie untereinander schon anhand weniger handlicher Kriterien recht gut differenzieren. Terragon hatte dafür ein vereinfachtes Schema entwickelt, das mit relativ gut zugänglichen Informationen arbeitet und per leicht zu bedienendem EXCEL-Arbeitswerkzeug eine vorläufige Einstufung einfach, schnell und recht trennscharf ermöglicht (s. Abb. 6). Dieses berücksichtigt zusätzlich Entgelt-

Einstufungen, Wohntyp-Mix, Wording u. a. (nicht dargestellt).

Marketing-

Üblicherweise folgen im konkreten Projekt für relevante Wettbewerber aufwändigere Recherchen für eine noch präzisere Einwertung. Ähnliche Vereinfachungen finden sich z. B. auch in Bulwiengesa (2021a), mit Abweichungen bzw. Ergänzungen, z. B. bei Stellplätzen und Personal.

4. BEDARF UND BESTAND BEI SERVICE-WOHNEN FÜR SENIOREN c „Zwang“, wie bei einer medizinischen Notwendigkeit von Pflege/Unterstützung, oder als

„Bedarf ist allgemein der als Mangel erlebte Wunsch eines Wirtschaftssubjekts nach dem Erwerb von Gütern und Dienstleistungen, deren Besitz, Gebrauch, Nutzung oder Verbrauch die Befriedigung von Bedürfnissen erwarten lässt. Der durch Kaufkraft gestützte Bedarf heißt Nachfrage.“ (https://de.wikipedia. org/wiki/Bedarf )

c „Wunsch mit Geschmacksfrage“, typisch für „als attraktiv empfundene“ Produktangebote. Bedürfnisse und Bedarf führen nur zu realer „Nachfrage“ in dem Maße, in dem die finanziellen Möglichkeiten gegeben sind. „Realisierung“ findet statt, wenn alle Rahmenbedingungen positiv erfüllt sind, das Produkt verfügbar ist und der Nachfragende für sich eine Entscheidung für ein Produkt trifft und es „kauft“.

Ein „Bedürfnis“ entsteht u. a. bei Senior:innen als mögliche Nachfrager entweder als

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= 6.000 < 30.000 (5)

>= 0,0 < 20,0 >= 20,0 < 28,0 >= 28,0 < 40,0

(0) (4) (7)

>= 40,0 < 80,0 >= 80,0 < 100,0

(4) (1)

Abb. 11: Relativer Bedarfsdeckungsgrad (Bundesländer, gesamt)   Quelle: Terragon Research 2022

Abb. 10: Anzahl Service-Wohnungen auf Landkreisebene (gesamt)  Quelle: Terragon Research 2022

4.5 Strukturen des Bestandes: Größen, Qualitäten, Preise

Übergänge zwischen den Angeboten fließend. Qualitativ sind damit Angebote für jeden Bedarf, Qualitätsanspruch und Geldbeutel verfügbar – allerdings gibt es quantitativ viel zu wenige Service-Wohnungen in Deutschland, bei regional sehr unterschiedlicher Verteilung.

Seit den 1960er-Jahren hat sich im Bereich des Service-Wohnens für Senioren ein großes Angebot mit vielfältigen Größen- und Qualitätsstrukturen entwickelt. In Abhängigkeit von Baualter, baulicher und Service-Qualität sowie regionalen Besonderheiten, aber auch aufgrund der sehr unterschiedlichen Wohnflächengrößen pro Wohnung, besteht eine weit gespreizte Preisstruktur der Gesamtentgelte zwischen wenigen Hundert und etlichen Tausend Euro pro Monat. Dabei sind die

Die meisten Service-Wohnanlagen (ca. 50  Prozent der Wohnanlagen, aber nur ca. 19  Prozent der Wohnungen) weisen weniger als 30  Wohnungen auf und sind häufig mit Komplex-Anlagen (Pflege plus Betreutes Wohnen) vergesellschaftet. Weitere 29  Prozent der Wohnanlagen mit 28  Prozent der Wohnungen 39

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Strukturdatum / Wohnungszahl (Klasse)

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