Das betriebliche Wohnungswesen in Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht [1 ed.] 9783428453702, 9783428053704

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GERHARD RODER

Das betriebliche Wohnungswesen im Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht

Schriften zum Sozial· und Arbeitsrecht Band 68

Das betriebliche Wohnungswesen im Spannungsfeld von Betriebsverfassungsremt und Wohnungsmietrecht

Von

Dr. Gerhard Röder

DUNCKER

&

HUMBLOT

/

BERLIN

CIP-Kurztitelaufnahme der Deutschen Bibliothek

Röder, Gerhard: Das betriebliche Wohnungswesen im Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht / von Gerhard Räder.Berlin: Duncker und Humblot, 1983. (Schriften zum Sozial- und Arbeitsrecht; Bd.68) ISBN 3-428-05370-2 NE: GT

Alle Rechte vorbehalten & Humblot, Berlin 41 Gedruckt 1983 bei Berliner Buchdruckerei Union GmbH., Berlin 61 Printed in Germany

© 1983 Duncker

ISBN 3 428 05370 2

Für Susanne

Vorwort Die vorliegende Arbeit hat der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Freiburg zu Beginn des WS 1982/83 als Dissertation vorgelegen. Literatur und Rechtsprechung sind bis Oktober 1982 berücksichtigt. Das am 1. 1. 1983 in Kraft getretene Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 konnte noch in einem Nachtrag eingearbeitet werden. Zu besonderem Dank bin ich meinem verehrten Lehrer, Herrn Professor Dr. Manfred Löwisch, verpflichtet, der die Bearbeitung des Themas angeregt und gefördert hat. Danken möchte ich auch Herrn Professor Dr. Peter Arens, der die Arbeit als Zweitgutachter betreut hat. Der Wissenschaftlichen Gesellschaft in Freiburg i. Brsg. danke ich für die Gewährung eines Druckkostenzuschusses, Herrn Professor Dr. Dr. h. c. J. Broermann für die Aufnahme der Arbeit in seine Reihe "Schriften zum Sozial- und Arbeitsrecht" . Freiburg i. Brsg., im Januar 1983

Gerhard Räder

Inhaltsverzeichnis

Einführung und Gang der Untersuchung

23

Kapitell

Geschichtliche Entwicklung und Bedeutung des betrieblichen Wohnungswesens Geschichtliche Entwicklung des betrieblichen Wohnungswesens

26

§ 2 Bedeutung des betrieblichen Wohnungsbaus ......................

40

1. Wohnungswirtschaftliche und sozialpolitische Bedeutung..

40

§

I!. Wohnungswesen als Element der betrieblichen Sozialpo-

litik .................................................... 42 1. Vorteile ............................................. 43 2. Kritische Einwände gegen das Werkswohnungswesen 44

§ 3 Erscheinungsformen der überlassung von Wohnraum aufgrund

eines Arbeitsverhältnisses ........................................

48

A. Arten von Werkswohnungen......... . ...... . ................. 1. Begriff .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1. Oberbegriff ........... . ............. . ................ 2. Wohnraum ......... . ........ . ....................... II. Werkmietwohnungen .......... . ......................... 1. Darstellung .......................................... 2. überlassung der Wohnung mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis ....................................... 3. Vertragscharakter ...................................

48 48 48 49 49 49

III. Werksgeförderte Werkmietwohnungen ................ . . 1. Darstellung .............................. . ........... 2. Vertragsgestaltung ................................... 3. Rechtsnatur des Werkförderungsvertrages ............ IV. Werkdienstwohnungen .................................. 1. Darstellung ................................ . ......... 2. Vertragscharakter ... . ......... . ...... . ...... . .......

53 53 54 54 55 55 56

51 52

10

Inhal tsverzeiehnis B. Abgrenzung zu verwandten Arten der Wohnungsüberlassung

58

I. Öffentlicher Dienst ......................................

58

11. Öffentlich geförderte Wohnungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

58

111. Bergarbeiter- und Bergmannswohnungen ................

58

C. Weitere betriebliche Sozialleistungen auf dem Gebiet der betrieblichen Wohnraumbeschaffung ............................. 60 I. Arbeitgeberdarlehen ....................................

60

11. Veräußerung von Bauplätzen, Wohnungen oder Eigenheimen .................................................... 60 IH. Hilfen bei der Wohnungssuche .. . ...... . ................

61

Kapitel 2

Scl1affung und Auflösung von Werkswohnungen § 4 Schaffung von Werkswohnungen ......... . ...... . ...............

62

A. Erwerb von betrieblichem Wohnraum .............. . . . ........

62

B. Betriebsverfassungsrecht und Werkswohnungswesen ..........

63

I. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

63

11. Sozialeinrichtung i. S. des § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG ......

63

1. Zweck der Mitbestimmung über Sozialeinrichtungen gem. § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG ........................ 2. Begriff .............................................. a) Einrichtung .................................... . .. b) Der Sozialcharakter der Einrichtung .............. aa) Uneigennützigkeit der Leistung (subjektiv-finale Betrachtung) .................................. bb) Entgeltcharakter der Leistung ................ ce) Objektiver Vorteil ..................... . ...... 3. Werkswohnungen als Sozialeinrichtungen ............ a) Werkseigene Werkmietwohnungen ................ b) Werksgeförderte Wohnungen...................... c) Werkdienstwohnungen ............................

67 67 68 70 70 73 74

IH. Anwendbarkeit von § 87 Abs.l Nr.9 BetrVG auf Werkswohnungen ............................................. 1. Zweck des § 87 Abs. 1 Nr.9 BetrVG .................. 2. Verhältnis von § 87 Abs. 1 Nr.8 und Nr.9 BetrVG .... 3. Werkseigene Werkmietwohnungen ................... 4. Werksgeförderte Werkmietwohnungen .. . . . . . . . . . . . . .. 5. Werkdienstwohnungen .......................... . . . ..

75 75 76 78 79 79

63 64 65 66

Inhaltsverzeichnis

c.

Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei der Errichtung bzw. beim Erwerb von Werkmietwohnungen ............................ I. Allgemeine Schranken der Mitbestimmungsrechte. . . . . . .. 1. Tarif- und Gesetzesvorbehalt des § 87 Abs. 1 1. HS BetrVG .............................................. 2. Materielle Arbeitsbedingungen ...................... 3. Freiwilligkeitsprinzip ................................ 11. Der Grundsatz: Keine Mitbestimmung bei der Entscheidung über die Errichtung von Werkswohnungen gemäß § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG ..................................... III. Mitwirkungsrechte des Betriebsrats ...................... 1. Mitwirkung des Wirtschaftsausschusses gemäß § 106 BetrVG .............................................. 2. Antragsrecht gemäß § 80 Abs. 1 Nr.2 BetrVG ........

§ 5 Die Beteiligung des Betriebsrats beim Bau von Werkdienstwoh-

nungen ..........................................................

11 81 81 81 81 82 83 85 85 86

86

I. Unterrichtungs- und Beratungspflicht gern. § 90 Abs. 1 Nr. 1 BetrVG ................................................ 86 11. Antragsrecht gern. § 80 Abs. 1 Nr.2 BetrVG .............. 87 § 6 Die Mitbestimmung des Betriebsrats bei Maßnahmen nach der Ent-

scheidung über die Errichtung von Werkmietwohnungen ..........

87

A. Darstellung der Folgernaßnahmen ............................ 87 I. Zweckbestimmung ...................................... 88 II. Dotierung/Festsetzung des Mietertrages .................. 88 III. Leistungsplan über die Mietpreisgestaltung .......... . ... 90 IV. Begünstigter Personenkreis ............................. 90 V. "Nutzungsordnung" (bzw. Vergabeordnung) über die Vergaberichtlinien innerhalb des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises .................................. 91 VI. Gestaltungsformen ...................................... 91 VII. Organisatorische und formelle Belange .................. 92 B. Mitbestimmung ............................................... I. Eindeutig mitbestimmungsfreie Maßnahmen ............. 1. Zweckbestimmung ................................... 2. Dotierung ........................................... a) Festsetzung des Mietertrages ...................... b) Kosten der laufenden Verwaltung und materiellen Ausstattung ...................................... 11. Eindeutig mitbestimmungspflichtige Maßnahmen ........ 1. Wahl der Form ...................................... 2. Ausgestaltung und Verwaltung ... . .................. a) Ausgestaltung ................... . ................ b) Verwaltung ............... . .......................

92 92 92 93 93 94 95 95 96 97 97

12

Inhaltsverzeichnis III. Regelungsbedürftige Maßnahmen im Zwischenbereich 1. Mitbestimmung bei der Mietpreisgestaltung .......... a) Entwicklung der Rechtsprechung .................. b) Recht des Betriebsrats auf "alternative" Mietpreisgestaltung ........................................ c) Erstmalige Mietertragsfestsetzung ................. 2. Mitbestimmung bei der Festlegung des wohnberechtigten Personenkreises .................................. a) Festlegung des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises ...................................... b) Mitbestimmung bei der Erstellung allgemeiner Auswahl- und Vergabekriterien, nach denen die Wohnungen innerhalb des grundsätzlich wohnberechtigten Personenkreises vermietet werden sollen ...... 3. Ausnahmen .......................................... a) Werkmietwohnungen für leitende Angestellte ..... b) Wohnraum für Ruheständler ......................

99 99 99 102 103 104 104

108 109 109 110

§ 7 Nachträgliche Änderungen bei und Schließung von Werkmietwoh-

nungen .......................................................... 111 I. Allgemeines

...................... . ... . ......... . ....... 111

11. Kürzung des Dotierungsrahmens ........................ 111 1. Mitbestimmungsfreiheit der Kürzung ................ 112 2. Mitbestimmung über den "neuen" Leistungsplan .... 113 III. "Auflösung" eines Werkmietwohnungsbestandes ........ 1. Gesetzliche Regelungslücke .......................... 2. Maßnahmen der Schließung bzw. Auflösung bei Werkswohnungen .......................................... 3. Mitbestimmung bei der Regelung der Abwicklung .... a) § 95 Abs. 3 Osterreichisches ArbVerfG .............. b) § 75 Abs. 3 BPersVG .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. IV. Nachträgliche Umwandlungen und Zweckänderung ...... 1. Änderung des berechtigten Personenkreises .......... 2. Bauliche Umgestaltungen und organisatorische Änderungen .............................................. 3. Zweckänderung ...................................... V. Exkurs: Sozialplanregelungen über Werkmietwohnungen 1. Voraussetzungen und Ziel von Sozialplänen .......... 2. Inhalt von Sozialplanregelungen über Werkmietwohnungen .............................................. a) Einräumung von Wohn rechten .................... b) Mietbeihilfen und Abfindungsregelungen .......... c) Einräumung von Vorkaufsrechten und andere Regelungen bei Veräußerung von Werkswohnungen § 8 Geltungsbereich der Mitbestimmung

117 117 117 118 120 121 123 123 126 128 128 128 130 130 131 132 132

I. Sachlicher Geltungsbereich .............................. 132

11. Persönlicher Geltungsbereich ....... . .................... 133

Inhaltsverzeichnis § 9 Durchführung der Mitbestimmung ........ .

13 134

I. Reguläres Mitbestimmungsverfahren .................... 134 1. Mitbestimmung bei einzelnen Verwaltungsmaßnahmen 134 2. Zwei stufiges Verfahren bei juristisch selbständigen Sozialeinrichtungen .................................... 134 II. Zweckmäßige Formen der Verwaltung insbes. bei rechtlich unselbständigen Sozialeinrichtungen .................... 1. Gemeinsame Ausschüsse gern. § 28 Abs. 3 BetrVG .... 2. Vereinbarte Verwaltungsausschüsse .................. III. Selbständige juristische Personen ........................ 1. Organschaftliche Mitbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 2. Betriebsverfassungsrechtliche Voraussetzungen ....... 3. Patt-Situation........................................ 4. Zurechnung ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

135 135 136 136 136 138 140 140

IV. Trägerunternehmen als eigenständiger Betrieb .......... 140 V. Zuständigkeit von Gesamt- und Konzernbetriebsrat .... 141 § 10 Wirkungsweise der Mitbestimmung .............................. 141

I. Theorie der notwendigen Mitbestimmung ................ 141 II. Folgen fehlender Mitbestimmung bei unselbständigen Sozialeinrichtungen ......... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 143 1. Im Kollektivbereich ........ . ......................... 143 2. Gegenüber Dritten .................................. 143

III. Folgen fehlender Mitbestimmung bei einer vom Arbeitgeber gegründeten juristisch selbständigen, tatsächlich aber abhängigen Wohnungsgesellschaft .................. 145 1. Zweistufige Mitbestimmung .......................... 145 2. Organschaftliche Mitbestimmung .... . ................ 146 § 11 Ausübungsformen der Mitbestimmung ............................ 147

Kapitel 3

Vertragsschluß, VertragsgestaItung und Mietgebrauch bei Werkmietwohnungen § 12 Der Mietvertrag bei Werkmietwohnungen .................. . ..... 151

A. Abschluß von Mietverträgen .................................. 151 I. Vertragsschluß .......................................... 1. Mietvertragsparteien ..... . .. . ........................ 2. Form ................................................ II. Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats bei der Zuweisung 1. Gegenstand der Mitbestimmung ...................... 2. Folgen fehlender Mitbestimmung ....................

151 151 151 152 152 154

14

Inhaltsverzeichnis B. Vertragsgestaltung und Mietgebrauch ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1. Mietrechtliche Beurteilung .............................. 1. Vertragsfreiheit ...................................... 2. Pflichten des Vermieters ............................. a) überlassungspflicht ............................... b) Instandhaltung und Instandsetzung ................ 3. Pflichten des Mieters ................................ a) Mietzinspflicht ................ . ................... b) Fälligkeit des Mietzinses .......................... c) Nebenkosten ...................................... d) Aufrechnungsvereinbarung und Lohnsicherung .... e) Duldungspflicht ................................... 4. Gewährleistung ...................................... a) Schadensersatz und Aufwendungsersatz .......... b) Minderung ........................................ c) Ausschluß der Gewährleistungsrechte ............. 5. Wohngeld ........................................... 6. Werkmietwohnung nach der Ehescheidung ........... 7. Verletzungen des Arbeitsvertrages .................... I!. Mitbestimmung bei der allgemeinen Vertragsgestaltung und den Bedingungen des Mietgebrauchs ................ 1. Gegenstand .......................................... 2. Form und Wirkung .................................. 3. Funktion und Grenzen ........... . ............. . ....

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C. Betriebs- und Wohnungsveräußerung .......................... 1. Betriebsinhaber- und Wohnungsinhaberwechsel ......... 11. Betriebsinhaberwechsel ............ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 111. Wohnungsveräußerung ................. . . . ..............

174 175 175 176

168 168 171 172

§ 13 Besonderheiten bei Mietverhältnissen über werksgeförderte Werk-

mietwohnungen .................................................. 177 A. Mietvertragliche Besonderheiten .............................. 177

1. Rechtsbeziehungen Arbeitgeber - Dritter ...... . ........ 11. Rechtsbeziehungen Arbeitnehmer - Dritter . . . . . . . . . . . . .. 1. Mietvertrag .......................................... 2. Werkförderungsvertrag ..............................

177 178 178 179

B. Die Mitbestimmung des Betriebsrats bei der Zuweisung der Wohnung und der Vertragsgestaltung ........................ 180 1. Gegenstand des Mitbestimmungsrechts ...... . ........... 180 I!. Folgen fehlender Mitbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 182 § 14 Besonderheiten bei Werkdienstwohnungen ....................... 182 A. Nutzungsvertrag .............................................. 182

1. Abschluß durch Arbeitsvertrag .......................... 182

Inhaltsverzeichnis

15

II. Rechtsgrundlage für die überlassung der Wohnung 183 1. Anspruch auf überlassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 183 2. Zwingender Charakter .............................. 183 III. Abschluß durch Tarifvertrag ......... . . . ................ 184 IV. Lohnsicherung .............................. . ........... 184 V. Krankheit des Arbeitnehmers ....... . ........... . ...... 185 VI. Gewährleistungsrechte ................. . ................ 1. Minderung ..................... . .................... 2. Schadensersatz ...................................... 3. Anzeigepflicht ........................................

186 186 187 188

VII. Betriebsveräußerung .................................... 188 B. Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei Werkdienstwohnungen 188 I. Mitbestimmung nach § 87 Abs.1 Nr.9 BetrVG aufgrund des gemischten Vertragscharakters? .................... 188 II. Pflicht zur Ausschreibung gern. § 93 BetrVG .............. 189 III. Informationspflicht und Zustimmungsverweigerungsrecht gern. § 99 BetrVG ...................................... 189

Kapitel 4

Mieterhöhungen § 15 Mieterhöhungen bei Werkmietwohnungen ........................ 190

A. Mietrechtliche Beurteilung .................................... 190 I. Einführung ............................................. 190 11. Die einzelnen Mieterhöhungsgründe nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) .......................... 1. Erhöhung der Grundrniete § 2 MHG ... . .... . . . ....... a) Verfahren ........................................ b) Form .................. . .................... . ..... c) Zulässiger Umfang ................................ 2. Mieterhöhung aufgrund Verbesserungs- und Modernisierungsarbeiten gern. § 3 MHG ...................... a) Verbesserungs- und Modernisierungsmaßnahmen .. b) Ausschluß ........................................ c) Duldungspflicht und Erfordernis der Zustimmung des Mieters nach § 3 MHG ........................ d) Zulässiger Umfang der Mieterhöhung ............ e) Wirkung .................................... . ..... f) Verhältnis zu § 537 BGB ....................... . .. 3. Erhöhung der Betriebskosten § 4 MHG .............. 4. Erhöhung der Kapitalkosten § 5 MHG . . . . . . . . . . . . . . .. 5. Öffentlich geförderte Wohnungen ....................

192 192 192 192 192 194 194 195 195 196 197 197 197 198 HI8

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Inhal tsverzeichnis III. Das Sonderkündigungsrecht gern. § 9 MHG .............. 198 IV. Dispositivität ........................................... 199 V. Mietpreisreduzierung als Teilverzicht auf Mieterhöhung gern. § 1 S.3 MHG ...................................... 1. Mieterhöhung nach § 2 MHG ............ . ........... 2. Mieterhöhung nach § 3 MHG ............... . ........ 3. Mieterhöhung nach § 4 MHG ........................ 4. Mieterhöhung nach § 5 MHG ........................

199 201 202 203 203

B. Mitbestimmung bei Mieterhöhungen gern. § 87 Abs. 1 Nr.9 BetrVG ...................................................... 1. Mitbestimmungsrecht bei Mieterhöhung ................ 1. Allgemeine Festlegung der Mieterhöhung ............ 2. Mieterhöhung im Einzelfall .......................... 11. Zulässiger Zeitpunkt der Mieterhöhung ........ . . . . . . . . ..

203 203 203 206 207

III. Form und Ausübung der Mitbestimmung .... . ........... 207 IV. Folgen fehlender Mitbestimmung ........................ 207 § 16 Mieterhöhungen bei werks geförderten Werkmietwohnungen ...... 208

A. Zulässigkeit von Mieterhöhungen .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 208

B. Mitbestimmung des Betriebsrats nach § 87 Abs. 1 Nr.9 BetrVG 210 1. Gegenstand der Mitbestimmung ........................ 210 11. Folgen fehlender Mitbestimmung ....... . .... . .......... 211 § 17 Mieterhöhungen bei Werkdienstwohnungen ...................... 211

1. Anwendbarkeit der Vorschriften des MHG .............. 211 11. Arbeitsvertragsänderung ................................ 212

Kapitel 5

Die Kündigung von Werkswohnungen Einführung vor § 18 ........................ . .... . ........ . ........... 214 § 18 Mieterschutz bei Werkmietwohnungen ............................ 218

A. Mietvertrag 1. Konzeption des Mieterschutzes bei Werkmietwohnungen 11. Allgemeine Grundsätze der Kündigung .................. 1. Selbständige Kündigung des Mietverhältnisses ........ 2. Kündigungserklärung ................................ 3. Ausnahmen ....................... . . . ................ 4. Kündigung von Ehepaaren ..........................

218 218 219 219 220 221 221

Inhal tsverzeichnis IH. Kündigung des Mietverhältnisses vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses .................................... 1. Ausschluß der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses für die Zeiten des Bestehens des Arbeitsverhältnisses ............................................ a) Mietvertrag ...................................... b) Durch Arbeitsvertrag eingeräumtes Wohnrecht .... c) Bei Fehlen einer ausdrücklichen Regelung . . . . . . . . .. d) Wohnrecht von Ruheständlern .................... 2. Kündigung wegen geplanter Veräußerung oder Abbruchs der Werkmietwohnungen .................... a) Kündigungsgrund ................................. b) Kündigung trotz Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts ..................................... 3. Kündigung wegen Betriebsbedarfs .................... 4. Ausnahmen vom Kündigungsschutz .................. 5. Kündigungsfristen ................................... IV. Kündigung des Mietverhältnisses nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses .................................... 1. Sonderkündigungsrecht gern. § 565 c BGB ............ a) Wahlrecht ........................................ b) Zweck des Sonderkündigungsrechts .............. c) Allgemeine Voraussetzungen der Kündigung nach § 565 c Abs. 1 Nr. 1 und Nr.2 BGB ................ aal Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit .......... bb) Beendigung des Arbeitsverhältnisses .......... d) Kündigungsvoraussetzungen bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen § 565 c Nr.2 BGB ........ e) Kündigungsvoraussetzungen bei gewöhnlichen Werkmietwohnungen § 565 c Nr. 1 BGB ................ 2. Außerordentliche fristlose Kündigung ....... . ........ V. Sozialklausel ............................................ 1. Anwendungsbereich der Sozialklausel bei der Kündigung von Werkmietwohnungen nach § 565 d BGB .... a) Anwendung der Sozialklausel ..................... b) Ausschluß der Sozialklausel .................. . ... aal Eigenkündigung .............................. bb) Funktionsgebundene Werkmietwohnungen .... c) Form und Fristen ................................ 2. Sozialklausel bei Kündigung nach den allgemeinen Kündigungsregeln ........... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 3. Inhalt der Sozialklausel ............................. VI. Öffentlich geförderte Wohnungen .................... . ... VII. Räumungsfristen und Vollstreckungsschutz .............. 1. Räumungsfristen gern. § 721 ZPO .................... 2. Vollstreckungsschutz gern. § 765 a ZPO ................

17 221 221 221 222 222 224 225 225 226 228 235 235 235 235 235 236 237 237 238 240 241 242 243 243 243 243 243 245 245 245 246 247 247 247 248

B. Mitbestimmung des Betriebsrats bei der Kündigung von Werkmietwohnungen ............................................... 248 I. Mitbestimmung bei einer Kündigung des Mietverhältnisses vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses ............ 248 2 Räder

18

Inhaltsverzeichnis

II.

III. IV.

V. VI.

1. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ........ 2. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ............ 3. Aufhebungsvertrag .................................. Mitbestimmung bei einer Kündigung des Mietverhältnisses nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses .......... 1. Meinungsstand ...................................... 2. Stellungnahme ....................................... a) Wortlaut ......................................... b) Sinn und Zweck der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr.9 BetrVG bei der Kündigung von Werkmietwohnungen ........................................... c) Systemwidrigkeit der Berücksichtigung des Verlusts der Wohnung bei der Mitbestimmung des Betriebsrats über die Kündigung des Arbeitsverhältnisses .. Kündigung des Mietverhältnisses von Ruheständlern .... Charakter und Inhalt des Mitbestimmungsrechts ........ 1. Zustimmungs-/Initiativrecht .......................... 2. Inhalt ............................................... Durchführung der Mitbestimmung ...................... Wirksamkei tsvoraussetzung

248 249 249 249 250 250 250 250 252 253 253 253 254 255 256

§ 19 Besonderheiten der Kündigung von werksgeförderten Werkmiet-

wohnungen ...................................................... 256 A. Mietvertrag .................................................. I. Anwendbarkeit der Sonderkündigungsregeln ............ II. Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts durch den Vermieter .............................................. III. Berücksichtigung der Arbeitgeberinteressen bei der Kündigung des Vermieters .................................. IV. Sozialklausel ............................... . ............ V. Außerordentliche fristlose Kündigung .................. VI. Ablauf der Belegungsbindung ............................

256 256 257 257 258 258 258

B. Mitbestimmung bei der Kündigung von werksgeförderten Wohnungen gern. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG ........................ 258 § 20 Mieterschutz bei Werkdienstwohnungen .......................... 259

A. Beendigung des Nutzungsverhältnisses bei Werkdienstwohnun-

gen ........................................................... I. Problemaufriß II. Unzulässigkeit einer Teilkündigung der Wohnungsüberlassung ................................................. III. Die Ausnahme: Einheitliche Beendigung von Arbeitsverhältnis und Wohnungsüberlassung ...................... IV. Die Regel: Anwendbarkeit der Mietrechtsvorschriften durch die Begründung eines gesetzlichen Schuldverhältnisses ..

259 259 260 261 262

Inhaltsverzeichnis

19

V. Befristete Arbeitsverhältnisse ............................ 262 VI. Kündigung der Wohnungsüberlassung nach dem Sonderkündigungsrecht (§ 565 c Nr.1 und Nr.2 BGB) bei unbefristeten Arbeitsverhältnissen ........................... 262 VII. Wahlrecht der Kündigung vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses ............................................ 263 VIII. Anwendbarkeit der Sozialklausel ........................ 264 IX. Pflicht zur Entrichtung eines "Mietzinses" für die Zeit nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses ............ 264 B. Beteiligungsrechte des Betriebsrats bei der Kündigung von Werkdienstwohnungen ........................................ 265 I. Anwendbarkeit von § 87 Abs. 1 Nr.9 BetrVG auf die Kündigung des gesetzlichen Nutzungsverhältnisses über Werkdienstwohnungen gem. § 565 d BGB? .................... 265 11. Mitbestimmung bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses gem. § 102 BetrVG .................................. 265 § 21 Streitigkeiten .................................................... 266

A. Einigungsstelle ............................................... 266 B. Gerichtliche Zuständigkeiten .................................. 268 I. Werkmietwohnungen .................................... 1. Werkseigene Werkmietwohnungen ................... 2. Werksgeförderte Werkmietwohnungen ............... II. Werkdienstwohnungen ..................................

268 268 269 269

§ 22 Fazit ............................................................ 271

Nachtrag

Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen I. Modernisierungen ................................................. 275 II. Zeitmietverträge .................................................. III. Mieterhöhungen .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1. Vergleichsmietenverfahren § 2 MHG ................. . .......... 2. Staffelmiete ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

276 277 277 278

IV. Mitbestimmung des Betriebsrats bei Mieterhöhungen .............. 278

Literaturverzeicllnis

279

Abkürzungsverzeichnis a.A. AbbauG

Abs. AcP a.E. a.F. AG Amtsbl. AMVO Anm. AP ArbG ArbGeb. ArbGG AR-Blattei ArbRSlg. ArbuSozR Art. AZO BAG BAGE BArbBl. BAT BB BBG Bd. BetrVG BGB BGBl. BGH BGHZ BIBGW

anderer Ansicht Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I 389, geändert durch Art. 11 des 1. MÄG vom 29.7.1963, BGBl. I 505) Absatz Archiv für die civilistische Praxis (Zeitschrift) am Ende alte Fassung Amtsgericht Amtsblatt Altbaumietenverordnung vom 23. Juli 1958 (BGBl. I 549; BGBl. 111 402-21) Anmerkung Nachschlagewerk des Bundesarbeitsgerichts - Arbeitsrechtliche Praxis Arbeitsgericht Der Arbeitgeber (Zeitschrift) Arbeitsgerichtsgesetz Arbeitsrechts-Blattei (Forkel-Verlag) Arbeitsrechtssammlung, Entscheidungen des Reichsarbeitsgerichts, der Landesarbeitsgerichte und Arbeitsgerichte, früher Bensheimer Sammlung (bis 1945) Arbeits- und Sozial recht (Zeitschrift) Artikel Arbeitszeitordnung Bundesarbeitsgericht Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesarbeitsgerichts Bundesarbeitsblatt (Zeitschrift) Bundes-Angestelltentarif Betriebs-Berater (Zeitschrift) Bundesbeamtengesetz Band Betriebsverfassungsgesetz Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgesetzblatt Bundesgerichtshof Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen (Band und Seite) Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht (Jahr und Seite)

Abkürzungsverzeichnis BlfStSozArbR BMG Breith. BRG BSozG

BT

IIBV

BVerfG BVerfGE BVerwG DB DVO DWW EG Fn. GG GmbH h.M. JArbR JR KG KSchG LAG LG LM LSG MDR MHG

MitbestG MSchG MVerbG m.w.N. n.F. NJW NMV70 PersVG

21

Blätter für Steuer-, Sozialversicherungs- und Arbeitsrecht (Zeitschrift) 1. - 9. Gesetz über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts (Bundesrnietengesetze) Sammlung sozialgerichtlicher Entscheidungen, herausgegeben von Breithaupt (Jahrgang und Seite) Betriebsrätegesetz vom 4. Februar 1920 Bundessozialgericht Bundestag Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II BV) i. d. F. v. 18. Juli 1979 zuletzt durch Art. 1 VO 2. Durchf. d. WohnungsbauänderungsG 1980 v. 1. 7.1980 (BGBL I S.785) geändert Bundesverfassungsgericht Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts Bundesverwaltungsgericht Der Betrieb (Zeitschrift) Durchführungsverordnung Deutsche Wohnungswirtschaft (Jahr und Seite) Einführungsgesetz Fußnote Grundgesetz Gesellschaft mit beschränkter Haftung herrschende Meinung Jahrbuch für Arbeitsrecht Juristische Rundschau (Zeitschrift) Kammergericht Kündigungsschutzgesetz Landesarbeitsgericht Landgericht Nachschlagewerk des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen, hrsg. v. Lindenmaier u. Möhring Landessozialgericht Monatsschrift für deutsches Recht (Jahr und Seite) Gesetz zur Regelung der Miethöhe (Art. 3 bis 8 des 2. WKSchG v. 18. 12. 1974 (BGBL I 3603); zuletzt geändert durch das Wohnungsmodernisierungsänderungsgesetz vom 27.6.1978 (BGBL I 878) Mitbestimmungsgesetz Mieterschutzgesetz vom 15. 12. 1942 (RGBL I 712) Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieurund Architektenleistungen vom 4.11.1971 (BGBL 11745) mit weiteren Nachweisen neue Fassung Neue Juristische Wochenschrift (Zeitschrift) Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundenen Wohnraum (Neubaumietenverordnung 1970) i. d. F. vom 21. 2.1975 (BGBL 1595) Personalvertretungsgesetz

22 Quelle RAG RdA RE RGZ Rdnr. RVO SAE TVG Vorbem. WGG

11. WKSchG

WM WoBauG

WoBindG

WoModG 2.WoGG ZDG ZfA ZMR ZPO

Abkürzungsverzeichnis Die Quelle, Funktionärsorgan des Deutschen Gewerkschafts bundes Reichsarbeitsgericht Recht der Arbeit (Zeitschrift) Rechtsentscheide nach dem 3. MAG Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen (bis 1945) Randnummer Reichsversicherungsordnung Sammlung arbeitsrechtlicher Entscheidungen (Zeitschrift) Tarifvertragsgesetz Vorbemerkung Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz i. d. F. v. 29. Februar 1940 (RGBL I S.438) zuletzt geändert durch § 24 WoModG v. 23.8. 76 (BGBL I 2429) Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz) vom 18. 12. 1974 (BGBL I 3603), geändert durch Gesetz v. 18.8.1976 (BGBL I S.2221) und Gesetz v. 27.6. 1978 (BGBL I S. 878) Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Jahr und Seite) 1. und 2. Wohnungsbaugesetz vom 24.4. 1950 (BGBL I 83) und vom 1. 9. 1965 (BGBL I 1617) zuletzt geändert durch Art.27 Unterart. 3.2. HaushaltsstrukturG v. 22. 12. 1981 (BGBL I S. 1523) Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz) i. d. F. vom 31. 1. 1974 (BGBL I 137), zuletzt geändert durch Art. 27 Unterart. 3.2. HaushaltsstrukturG v. 22. 12: 1981 (BGBL I S. 1523) Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie i. d. Fassung des Ges. vom 18.7.1978 (BGBL I 993) 2. Wohngeldgesetz i. d. F. vom 21. September 1980 (BGBL II1402-27) Zivildienstgesetz Zeitschrift für Arbeitsrecht Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (Jahr und Seite) Zivilprozeßordnung

Einführung und Gang der Untersuchung Der von den Unternehmen für ihre Arbeitnehmer betriebene Wohnungsbau hat einen großen Bestand an Werkswohnungen geschaffen, der zu einem wesentlichen Teil zur Versorgung der Arbeitnehmerhaushalte mit Wohnraum zu erschwinglichen Mieten beiträgt. Treffen nun - wie gegenwärtig in der Bundesrepublik Deutschland - eine Verschlechterung des Arbeitsmarktes mit einer angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt zusammen, so wird dies neben arbeitsmarktpolitischen und wohnungswirtschaftlichen Schwierigkeiten im betrieblichen Wohnungswesen auch zu einer Reihe von rechtlichen Problemen führen. Aus rechtlicher Sicht ist dabei im Werkswohnungswesen besonders auffallend, daß hier die ansonsten im Rechtsleben weitgehend unabhängig nebeneinanderstehenden und sich entwickelnden Rechtsgebiete des Arbeitsrechts und des Wohnungsmietrechts eng miteinander verknüpft sind. Charakteristisch für das Werkswohnungssystem ist es, daß ein Arbeitnehmer aufgrund seines Arbeitsverhältnisses vom Arbeitgeber zugleich seine Werkswohnung erhält, und deren Überlassung regelmäßig vom Fortbestand des Arbeitsverhältnisses abhängig ist. Das daraus resultierende Zusammenspiel von Arbeitsrecht und Wohnungsmietrecht im betrieblichen Wohnungswesen wurde nun durch das Betriebsverfassungsgesetz von 1972 erheblich ausgedehnt. Dort wurde den Werkswohnungen, die unter dessen Vorläufer, dem Betriebsverfassungsgesetz von 1952, nur von der allgemeinen, den betrieblichen Wohlfahrtseinrichtungen geltenden Vorschrift erfaßt waren, erstmals ein eigener Mitbestimmungstatbestand gewidmet, der nun die Zuweisung und Kündigung von Werkswohnungen und die Festlegung der für sie geltenden allgemeinen Nutzungsbedingungen der Mitbestimmung des Betriebsrats unterstellt. Eine Begrenzung der Untersuchung auf den Umfang der Mitwirkungs- und Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats nach dem Betriebsverfassungsrecht, wie es ursprünglich das Ziel der vorliegenden Arbeit war, erscheint danach zwangsläufig zu eng angelegt. Da sich die Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats in vielen Punkten nun auch auf mietrechtliche Fragen erstrecken, können auch die betriebsverfassungsrechtlichen Probleme bei Werkswohnungen nur dann zutreffend erörtert werden, wenn auch die korrespondierende mietrechtliche Rechtslage

Einführung und Gang der Untersuchung

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des jeweiligen Mitbestimmungstatbestandes in die Betrachtung einbezogen wird. Der Schwerpunkt des mietrechtlichen Teils dieser Arbeit liegt demnach insbes. in der Klärung der Rechte und Pflichten eines Arbeitnehmers bezüglich der überlassenen Werkswohnung und in der Zulässigkeit von Mieterhöhungen. Ein besonderes Augenmerk ist sodann der Frage des Kündigungsschutzes bei Werkswohnungen nach dem Wohnraumkündigungsschutzgesetz und dessen Verhältnis zu den Sondervorschriften für Werkswohnungen nach den §§ 565 b - e BGB, in denen der allgemeine Mieterschutz gegenüber normalen Mietwohnungen teilweise erheblich eingeschränkt ist, zu widmen. Aber auch diese primär mietrechtlichen Fragen können ihrerseits nicht getrennt für sich unter völliger Außerachtlassung arbeitsrechtlicher Aspekte, insbes. der Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats zutreffend erörtert und bewertet werden. Vielmehr erscheint für die Beurteilung der Rechtsprobleme bei Werkswohnungen in wesentlichen Fragen eine komplexe, ineinander übergreifende arbeitsrechtliche und mietrechtliche Betrachtung unerläßlich1 • Das bedeutet, daß die Bestimmung des Zwecks und des Umfangs der Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats nach dem Betriebsverfassungsrecht, soweit vorhanden, auch mit Blick auf die korrespondierende miet rechtliche Situation zu treffen ist, wie auch die mietrechtliche Beurteilung zugleich im "Lichte" des Betriebsverfassungsrechts zu erfolgen hat. Mit der vorliegenden Arbeit soll danach der Versuch unternommen werden, neben der allgemeinen Erörterung der Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats bei Werkswohnungen durch die Einbeziehung der wesentlichen mietrechtlichen Fragen das Spannungsfeld von Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht aufzuzeigen und so die dabei aufgeworfenen betriebsverfassungsrechtIichen und mietrechtIichen Probleme abgewogen zu lösen. Dies ist der Gang der Untersuchung:

1. Kapitel: Darstellung der geschichtlichen Entwicklung und Bedeutung des betrieblichen Wohnungswesens; 2. Kapitel: Untersuchung der Mitwirkungs- und Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats im Stadium der Schaffung bis zur Auflösung von Werkswohnungen; 3. Kapitel: Untersuchung von Vertragsschluß, Vertragsgestaltung und Mietgebrauch nach Mietrecht und Betriebsverfassungsrecht; 1

Vgl. dazu schon Schmidt-Futterer I Blank, BB 1976, 1033.

Einführung und Gang der Untersuchung

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4. Kapitel: Erörterung der mietrechtlichen, individualarbeitsrechtlichen und betriebsverfassungsrechtlichen Probleme bei Mieterhöhungen; 5. Kapitel: Untersuchung des Mieterschutzes bei Werkswohnungen nach dem Betriebsverfassungsrecht und Wohnungsmietrecht.

Kapitell

Geschichtliche Entwicklung und Bedeutung des betrieblichen Wohnungswesens § 1 Geschichtliche Entwicklung des betrieblichen Wohnungswesens Die Entwicklung des betrieblichen Werkswohnungswesens ist aufs engste mit der Urbanisierung und raschen Industrialisierung in der Zeit von Mitte bis Ende des 19., Anfang des 20. Jahrhunderts verbunden. Doch findet sich auch schon früher in Bereichen, in denen eine größere Arbeitskräfteansammlung stattfand, die Bereitstellung von Wohnraum durch den Arbeitgeber für die bei ihm Beschäftigten. Zu den allerersten Beispielen einer Wohnraumversorgung im Zusammenhang mit Dienstverhältnissen zählen dabei die Klöster, die für ihr Gesinde und ihre Handwerker Wohnungen zur Verfügung stellten, sowie die Landwirtschaft für ihre Knechte und Mägde. Als erste frühe Vorläufer eines im engeren Sinne betrieblichen Wohnungswesens gilt aber auch schon die Fugger-Siedlung in Augsburg, die durch Jacob Fugger gestiftet und in den Jahren 1516 bis 1523 gebaut wurde. Sie diente der Unterbringung der in den Fugger'schen Fabriken beschäftigten Weber und Heimarbeiter. In die Zeit um 1500 fällt auch der Bau der Weber-Siedlungen in Nürnberg1 . Als Ausgangspunkt einer planmäßigen Wohnungsfürsorge für Werksangehörige kann man den Anfang des Industriezeitalters, insbesondere in den staatlichen Berg-Hütten- und Salzwerken benennen:!. Die daran anschließende Zeit der gewaltigen Industrialisierung Deutschlands und der damit einhergehende explosive Zug der Bevölkerung vom Land in die Stadt auf der Suche nach neuen Arbeitsplätzen führte zu einem un1 Vgl. insgesamt dazu die ausführlichen Beschreibungen bei Spörhase, Wohnungsunternehmen im Wandel der Zeit, 1946, S. 11 ff., mitsamt Darstellungen der architektonischen Grundrisse dieser Siedlungen. :! Spörhase, Wohnungsbau als Aufgabe der Wirtschaft, 1956, S. 15; ders., Wohnungsunternehmen im Wandel der Zeit, S. 97 ff.; vgl. auch Knipping, Art. Werkswohnungen in Handwörterbuch des Wohnungswesens (HdW), 1930, S.755; Jenkins, Ursprung und Entwicklung der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, 1973, S.197.

§ 1 Entwicklung

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wahrscheinlichen Aufschwung des betrieblichen Wohnungswesens. Das enorme Anwachsen der Industriearbeiterschaffl in kürzester Zeit hatte beinahe über Nacht zu einer großen Wohnungsnot und zu sozialem Konfliktstoff geführt~. Die sog. "soziale Frage" der damaligen Zeit war daher zu einem ganz wesentlichen Teil auch durch die allgemeine Wohnungsnot bestimmt, die fast nur die Arbeiterschaft als die wichtigste Gruppe betraf5. So bemerkte etwa auch die Essener Handelskammer im Jahre 1870: "Der Mangel an Wohnungen für Arbeiter in den am stärksten bevölkerten Teilen unseres Gebietes ist eine wahre Kalamität6 ." Von staatlicher Seite erfolgte in diesen Phasen der Industrialisierung noch keine planmäßige Lösung der Arbeiterwohnungsfrage, und die rein private Bauherrschaft war fast ausschließlich erwerbswirtschaftlich ausgerichtet und versuchte, aus vielgeschossigen Mietskasernen einen möglichst hohen Mietertrag zu erzielen. Die Industrie mußte daher die Arbeiterwohnungsfrage weitgehend selbst regeln, indem sie als Wohnungsunternehmer auf den Baumarkt trat und Werkswohnungen und Unterkünfte errichtete. Insbesondere im Gefolge von Alfred Krupp, der für die unternehmerische Sozialpolitik dieser Zeit allgemein eine repräsentative Funktion besitzt, entwickelte sich in fast allen Industriebereichen ein umfangreicher Werkswohnungsbau 7 • Beteiligt waren da3 Vgl. nur das Beispiel Krupp, dort waren 1844 100 Arbeitnehmer (AN), 1851 704 AN und 1873 16 000 AN beschäftigt. Zitiert nach Wilhelm Bredow, Alfred Krupp und sein Geschlecht, Berlin 1943, S.43 ff.; vgl. auch Kley, Bei Krupp, eine socialpolitische Reiseskizze unter besonderer Berücksichtigung der Arbeiterwohnungsfrage, Leipzig 1899. 4 Exemplarisch seien hier einige Zahlen zum Wachstum Essens genannt, das sich mit Krupp in wenigen Jahren vom Dorf zur Großstadt entwickelte: 1816 4000 Einwohner, 1840 6000 Einwohner, 1910 410 000 Einwohner; Zahlen nach Fischer / Dieskau, Einführung in die Wohnungs- und Siedlungspolitik, Sammlung Göschen Nr.1118, 1938; ähnlich sprunghafte Entwicklungen finden sich in vielen anderen deutschen Großstädten, vgl. auch noch Preller, Praxis und Probleme der Sozialpolitik, Bd. II, 1970, S. 567. 5 Vgl. dazu insgesamt Herkner, Die Arbeiterfrage, Bd. 1, Arbeiterfrage und Sozialreform, 6. Aufl., Berlin 1916, S. 489 - 502 (m. weit. Lit. Nachw. S. 489 f.); Engels, Wohnungsfrage, in: Karl Marx / Friedrich Engels, Ausgewählte Schriften in 2 Bänden, Bd. 1, Berlin (Ost), 1971, S. 516 - 598; Trüdinger, Die Arbeiterwohnungsfrage und die Bestrebungen zur Lösung derselben, 1940, S. 22 ff.; Engel, Die moderne Wohnungsnoth, 1873; sowie von Miquel, Die Wohnungsnot der ärmeren Volksklassen in deutschen Großstädten, in Schriften des Vereins für Socialpolitik, Jg. 30 - 33, 1886; vgl. dort auch Arnecke, Die Arbeiterwohnungsfrage in Dortmund (Jg.31) 1886, S.l72; Enke, Private, genossenschaftliche und städtische Wohnungspolitik in Essen, 1912, S. 16 ff.; Heinrichsbauer, Industrielle Siedlung im Ruhrgebiet, 1936, S. 56 ff. G Zitiert nach Walter Neumann, Die Gewerkschaften im Ruhrgebiet, 1951, S.31. 7 Zu den Krupp-Siedlungen siehe zuletzt R. Günter, Krupp in Essen, in M. Warnke (Hrsg.), Das Kunstwerk zwischen Wissenschaft und Weltanschauung, 1970, S. 128 ff.; kritisch J. Schlandt, Wohnungsbau im Interesse eines Industriekonzerns, in H. G. Helms, J. Janssen: Kapitalistischer Städte-

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Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

bei sowohl die Großindustrie als auch mittelständische und kleinere Unternehmens. Einige Zahlen mögen diese Wohnungsexplosion verdeutlichen: Die Firma Krupp besaß im Jahre 1900 3869 Werkswohnungen und im Jahre 1921 schon 83809 • Bei den Farbwerken Hoechst (damals noch Meister Lucius & Brüning) erbaute man schon 1874 Arbeiterwohnungen, so daß bereits um die Jahrhundertwende jeder 10. Betriebsangehörige in einem werkseigenen Haus wohnte (1899 380 Werkswohnungen, 1903 536 Werkswohnungen)1°. Nach einer Erhebung aus dem Jahre 1898 wurden von den industriellen Arbeitgebern in Deutschland bis dahin 143000 Arbeiterwohnungen (= durch den Arbeitgeber zugunsten seiner Arbeitnehmer vermietete oder veräußerte Wohnungen) errichtet, was im damaligen Reichsdurchschnitt bedeutete, daß auf je 1000 Arbeitnehmer schon 18 Wohnungen kamen11 • An reinen Werkswohnungen, also durch den Arbeitgeber über das Arbeitsverhältnis vermietete Wohnungen nennt Lütge 12 1873 1901 1914

6772, 25151, 94027 Werkswohnungen.

Nach dem Ersten Weltkrieg 13 entwickelte sich der Ausbau des betrieblichen Wohnungsbaus weiter. Allerdings hatte er nun gegen gewisse Schwierigkeiten anzukämpfen. Trotzdem geben Lütge 14 und Spörhase 16 bau, 1971, S. 95 ff.; Sturm, Fabrikarchitektur, Villa, Arbeitersiedlung, 1977, S.133; zur Arbeiterwohnungsfrage im Ruhrgebiet vgl. zuletzt F. J. BTÜggemeier und L. Niethammer, Schlafgänger, Schnapskasinos und schwerindustrielle Kolonie, in: Fabrik, Familie, Feierabend, 1978, S. 135 ff. S Vgl. die ausführliche und nach Gebieten aufgeschlüsselte Darstellung bei Spörhase, Wohnungsbau als Aufgabe der Wirtschaft, S. 15 ff. 11 Vgl. Bues, Freiwillige betriebliche Sozialleistungen, 1969, S.46; sowie Knipping, HdW des Wohnungswesens, Art. Werkwohnungen, S.756 jeweils mit weiteren statistischen Angaben über andere Unternehmen. 11' Bues, S.46. 11 Vgl. dazu Albrecht in Verhandlungen des Vereins für Socialpolitik, 1901, Bd. XCVI, (Hrsg. C. J. Fuchs), S. 9,32; für weitere statistische Nachweise vgl. Spörhase, Wohnungsbau als Aufgabe der Wirtschaft, S. 248. 12 Lütge, Wohnungswirtschaft, 1949, S.312. 13 Erst gegen Ende des 1. Weltkrieges setzte ein spürbarer von den berufsständischen Arbeitnehmerorganisationen und Gewerkschaften getragener Wohnungsbau durch die Arbeitnehmer selbst - meist in der Form von Baugenossenschaften - ein. Vorläufer dieser "Arbeiterselbsthilfe" finden sich zwar schon vor 1900, doch hatten diese in jener Zeit mit erheblichen tatsächlichen (Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung, fehlende bauwirtschaftliche Kenntnisse und nicht zuletzt das Sozialistengesetz) und ideologischen (Erwerbshaus-Miethausbaugenossenschaft; Selbsthilfe-Staatshilfe) Schwierigkeiten zu kämpfen. Vgl. H. Albrecht, in Handbuch der socialen Wohlfahrtspflege in Deutschland, 1902, S. 187 ff., Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 274 ff.; Jenkins, Ursprung und Entwicklung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, S. 160 - 196. 14 Lütge, Wohnungswirtschaft, S.312.

§

1 Entwicklung

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übereinstimmend für 1937 die imposante Zahl von 466434 Werkswohnungen an. Ursache für die Schwierigkeiten beim Werkswohnungsbau in diesen Jahren waren zum einen die allgemeinen wirtschaftlichen Schwierigkeiten bis zum Ende der Inflation. Die mit dem Ausgang des Ersten Weltkrieges einsetzende Wohnungsnot und daraus folgende Zeit der Wohnungszwangswirtschaft führten dazu, daß die Werkswohnungen auch mit Werksfremden belegt wurden (von den rund 200 000 Werkswohnungen der Kohlen- und Eisenindustrie waren rund 40000 durch Werksfremde belegt)16. Zum anderen waren aber vor allem eine geänderte sozialpolitische Einstellung zum Werkswohnungsbau unter dem Gesichtspunkt einer unerwünschten Bindung des Arbeitnehmers an das Unternehmen maßgebend. In dessen Folge blieben den Unternehmen staatliche Subventionen, insbesondere die sog. Hauszinssteuerdarlehen und -hypotheken versagt (ab 1924), über die nun eine inzwischen staatlich gelenkte Wohnungswirtschaft ansonsten Anreize für den Baubereich gab. Hinzu trat eine erhöhte Besteuerung des Grundvermögens und des Wohnungsbestandes (insbes. Hauszinssteuer)17. Diese Umstände führten nun neben dem unmittelbaren eigentlichen Werkswohnungsbau zum Aufschwung einer als mittelbar zu bezeichnenden, bis dahin weniger praktizierten Art der betrieblichen Wohnungs förderung: dem sog. werkgeförderten (oder werksgebundenen) Wohnungsbau18. Um wieder in den Genuß von öffentlichen Mitteln auch für den Bau von Wohnungen für Betriebsangehörige zu kommen, wurden von den Unternehmen selbst entweder selbständige gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften gegründet, die die Wohnungen selbst bauten (eigene Bauherrschaft der Unternehmen) und in der Regel auch verwalteten, oder die Unternehmen beteiligten sich durch eine Kapitalbeteiligung oder den Abschluß von Werkförderungsverträgen unter gleichzeitiger Gewährung von Arbeitgeberdarlehen an fremden, meist gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und sicherten sich auf diese Weise Wohnungen für ihre Beschäftigten19 . So wurde unter der Voraussetzung, 15 16

Spörhase, Wohnungsbau als Aufgabe der Wirtschaft, S. 248. Lütge, Wohnungswirtschaft, S.299; Knipping, Art. Kohlenbergarbeiter-

siedlungen, in: HdW des Wohnungswesens, S. 431,432. 17 Zum sog. Hauszinssteuerdarlehen vgl. insbes. Lehmann, HdW des Wohnungswesens, Art. Hauszinssteuerdarlehen, S. 437 ff.; vgl. auch J. Gerhardt, Deutsche Arbeits- und Sozialpolitik, 1939, 8. 13, 266 ff. (mit Darstellung der geplanten nationalsozialistischen Vorstellungen zum Werkswohnungsbau); Bobrowski, Werk- und werkgeförderte Wohnungen in Recht und Praxis, 1955, 8.2 f.; Weiss / Pergande, Handbuch des betrieblichen Wohnungswesens, 1953, 8.14. 18 Für diesen Begriff insbes. schon Lütge, Wohnungswirtschaft, 8.302 Fn. 532; zur betriebsverfassungs- und miet rechtlichen Einordnung vgl. noch unten § 3 II 1,3. 19 Vgl. dazu Jenkins, Ursprung und Entwicklung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, 8.202 ff.

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Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

daß sich die Unternehmen an der Finanzierung angemessen beteiligten, auch der Werkswohnungsbau wieder durch die öffentliche Hand gefördert. Kleinere und mittlere Betriebe dürften sich aber auch schon damals am Wohnungsbau privater dritter Bauherren beteiligt haben. Die von den Unternehmen gewährten Arbeitgeberdarlehen konnten dann sogar auch zur Spitzenfinanzierung, also an letzter Stelle hinter den als 2. Hypotheken gegebenen öffentlichen Mitteln gewährt werden20 • Interessanterweise wurde in dieser Zeit besonders in den wirtschaftlichen Ballungszentren (wohl aufgrund der Schwierigkeit, in den Genuß der Gemeinnützigkeit zu kommen und mit dem Vorteil, so Hauszinssteuermittel zu erhalten) vielfach die besonders damals kritisierte unmittelbare Verbindung zwischen individuellem Arbeits- und Mietvertrag zugunsten einer rein berufsgebundenen Wohnungsvergabe gelokkert. Wegbereiter dieser Methode war der Kohlenbergbau, wo die Wohnungen nicht als Werkswohnungen einer bestimmten Zeche vermietet wurden, sondern die Vergabe allein an die Berufszugehörigkeit zum Kohlebergbau geknüpft wurde:!1. Besonders zu erwähnen ist hier die Gründung der Ruhrwohnungsbau-AG vom 10. März 1928, einer Gemeinschaftsgründung von 7 führenden Stahl- und Kohlenbergbaugesellschaften des Ruhrgebiets"22 gemeinsam mit der Westfälischen Heimstätte in Dortmund und der Rheinischen Heimstätte in Düsseldorf. Dem folgte im Jahre 1933 ein weiterer Zusammenschluß von 4 Wohnungsunternehmen aus Werken, die zu den Vereinigten Stahlwerken-AG gehörten, nämlich der Rheinischen Wohnstätten Duisburg, Rheinisch-Westfälischen Wohn stätten Essen, Westfälische Wohnstätten Dortmund, Westdeutsche Wohnhäuser Düsseldorf, die heute mit der Ruhrwohnungsbau-GmbH zur VEBA-Wohnstätten AG 20 Vgl. dazu Spörhase, Wohnungsbau als Aufgabe der Wirtschaft, S.211. 21 Ursächlich hierfür waren die Deutschland durch den Versailler Vertrag auferlegten Kohlelieferungen. Die dadurch erforderliche wesentliche Ausdehnung der Produktion machte die Neueinstellung von Bergarbeitern und damit den Neubau von Wohnungen für diese erforderlich. Finanziert wurde dies durch einen Preisaufschlag pro Tonne Kohle und verschiedenste Reichszuschüsse. Vgl. näher Knipping, Art. Kohlenbergarbeitersiedlungen, in HdW des Wohnungswesens, S. 431 - 435 (m. w. stat. Nachw.); Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 302 f.; die Berufsgebundenheit wurde durch das Gesetz zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaus im Kohlenbergbau vom 4. 5. 1957 bis heute festgeschrieben. Vgl. dazu noch § 2 B 3. 22 Es waren dies: Vereinigte Stahlwerke-AG, Hoesch AG, Klöckner-Werke AG, Krupp, Essener Steinkohlenbergwerk-AG, Harpener Bergbau AG und Mannesmann Röhrenbergwerke AG; vgl. dazu Sieb er, Wohnstätten und Arbeitsstätte im Rahmen der betrieblichen Sozialarbeit, in Schriften für Sozialökologie, (Hrsg. V. Heuer) Bd.13 (1975), S.33, 39; vgl. weitergehend insbes. Lütge, Wohnungswirtschaft, S.304; Knipping, Art. Kohlenbergarbeitersiedlungen, HdW des Wohnungswesens, S.435; Spörhase, Wohnungsunternehmen im Wandel der Zeit, S.100 f. Die Vermietung und Verwaltung der Wohnungen wurde dann der Ruhrwohnstätten GmbH übertragen.

§ 1 Entwicklung

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verschmolzen ist23 • In der Montanindustrie war damit schon damals zu einem großen Teil ein bis heute fortbestehender Wechsel vom eigentlichen Werkswohnungsbau zugunsten eines nur berufsgebundenen Wohnungsbaus vollzogen worden. Neben der Vermietung von Werkswohnungen an die Arbeitnehmer wurde von den Arbeitgebern oft auch die Eigentumsbildung der Arbeitnehmer gefördert, indem sie die Wohnungen gleich oder nach gewissen Zeiten der Betriebsbindung an die Arbeitnehmer zu günstigen Bedingungen veräußerten24 • Die auflebende sozialpolitische Diskussion über das betriebliche Wohnungswesen führte auch erstmals zu rechtlichen Regelungen über Werkswohnungen auf betriebsverfassungs rechtlichem und mietrechtlichem Gebiet: So erhielt der Betriebsrat durch das Betriebsrätegesetz vom 4.2.1920 in § 66 Ziff.9 ein Mitwirkungsrecht bei der Verwaltung von Werkswohnungen25 • Und in den §§ 20 ff. MietSchG vom 1. 6.1923 wurde auch für Werkswohnungen ein, wenn auch sehr gelockerter, Mieterschu tz geschaffen26 • Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde nach einer relativ geringen Phase der Stabilisierung der Wirtschaft mit dem allgemeinen Aufschwung der Bautätigkeit auch der Werkswohnungsbau wiederbelebt, und zwar sowohl in der Form des werkseigenen, als auch des sog. werksgeförderten Wohnungsbaus. Hieran beteiligten sich beinahe alle Industriebereiche bis hin zur Mittel- und Kleinindustrie27. Häufig wurde dabei die Verwaltung der Wohnungen auf zusätzliche vom Unternehmen gegründete rechtlich selbständige Wohnungsverwaltungsgesellschaften übertragen. Die werkseigenen Wohnungsgesellschaften28 der 23 Vgl. dazu "Wohnstätten an Rhein und Ruhr", (Hrsg. v. Wilhelm Steinberg), 1958, S.7 ff., diese bauten von 1933 - 1958 allein insgesamt 63 000 Wohnungen, ausf. auch Heinrichsbauer, Industrielle Siedlung im Ruhrgebiet, 1936, S. 124; Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 311. 24 Vgl. dazu noch unten § 2 B 5. 25 Vgl. dazu die Kommentierung bei Flatow / Kahn-Freund, Betriebsrätegesetz, 13. Aufl., 1931, zu § 66 Ziff. 9, S. 346 ff. 23 Vgl. dazu insbes. die Kommentierung bei Bettermann, Kommentar zum Mieterschutzgesetz, und bei Roquette, Mietrecht, 4. Aufl., 1954, jeweils die Anm. zu §§ 20 - 23 MietSchG. 27 Vgl. dazu die Untersuchungen von Spörhase, Wohnungsbau als Aufgabe der Wirtschaft (bis ins Jahr 1956); sowie die nach Beobachtungen der Gewerbeaufsicht zusammengestellte, umfangreiche, wenn auch nicht vollständige Darstellung bei Bues, Freiwillige betriebliche Sozialleistungen, S. 43 ff. (bis ins Jahr 1955). 28 Dadurch erhielten sie insbes. die Steuervorteile des § 7 c Einkommensteuergesetzes vom 10. 8. 1949, wonach steuerlich anerkannte, vom Gewinn absetzbare "Betriebsausgaben" voraussetzten, daß die ,,7 c-Mittel" an Dritte vergeben wurden; vgl. Frank, Betriebliches Wohnungswesen, Betriebliche Wohnungspolitik, 1967, S. 10.

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Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

Unternehmen erhielten teilweise die Gemeinnützigkeit nach dem Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau (WGG) vom 29. 2.1940 und den hierzu ergangenen Durchführungsverordnungen (WGGVO)21I. Durchaus üblich war insbesondere für mittlere und kleine Unternehmen die Beteiligung am Wohnungsbau privater Dritter durch den Abschluß von Werkförderungsverträgen. Insbesondere in der Anfangszeit wurden neben dem Neubau auch in größerem Umfange die im Krieg durch die Luftangriffe auf die Industriewerke hauptsächlich mitzerstörten Wohngebiete der Arbeiter wieder aufgebaut. Auch dies mögen besonders drastisch wieder einige Zahlen aus dem Ruhrgebiet illustrieren: Von den etwa 310 000 Bergarbeiterwohnungen im Ruhrkohlenbezirk waren etwa ein Viertel vernichtet und blieben zunächst nur 74000 bewohnbar30 • Der Werkswohnungsbau war in dieser Nachkriegszeit nicht mehr von der Bauförderung durch die öffentliche Hand ausgeschlossen und konnte insbesondere auch von Steuervergünstigungen bei der Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Körperschaftsteuer profitieren. So wurden in den Zeiten der wirtschaftlichen Prosperität der 50er bis in die Mitte der 60er Jahre bei manchen Unternehmen wahre Großbauvorhaben von bis zu 1000 Wohneinheiten durchgeführt. Zur Verdeutlichung sei der Wohnungsbau bei der HoeschHüttenwerke AG genannt. Dort wurden in den Jahren 1948 bis 1973 etwa 10000 Wohnungen gebaut; davon von 1948 bis 1960 jährlich 465 Wohnungen, insgesamt also über 6000, von 1961 bis 1973 jährlich etwa 300, insgesamt also über 4 000 Wohnungen31 • Und die jetzt in der VEBAS2 zusammengeschlossenen Wohnungsgesellschaften des Stahl- und Ruhrkohlenbergbaus bauten von der Währungsreform (1948) bis 1958 allein 54000 Wohnungen. Eine von der Bundesvereinigung der Arbeitgeberverbände Anfang des Jahres 1952 durchgeführte Zählung ergab einen Gesamtbestand von 374117 Werkswohnungen und werksgeförderten Wohnungen33 • Davon waren allerdings noch 31,6 Ufo durch betriebsfremde Mieter belegt. 29 Vgl. dazu insbes. Jenkins, Ursprung und Entwicklung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, 1973. Die Beschränkung des § 5 WGG, nach der eine Beschränkung des betreuten Personenkreises auf die Gefolgschaft eines Unternehmens unzulässig ist, greift nicht ein, wenn nur 10 Ofo des Wohnungsbestandes mit werksfremden Mietern besetzt wurden. Vgl. auch § 5 der DurchführungsVO zu § 5 WGG; vgl. auch Bodien, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, 1952, S. 61. 30 Zahlen aus "Wohnstätten an Rhein und Ruhr", S.32; vgl. auch Briam, Betriebliche Wohnungspolitik: Ein Element aktiver Sozialpolitik?; Spezialprobleme der Wohnungswirtschaft, in Schriften für Sozialökologie, Bd.21, (1978), S.3, 6. 31 Sieber, Wohnstätte und Arbeitsstätte im Rahmen der betrieblichen Sozialarbeit, Schriften für Sozialökologie, Bd. 13 (1975), S. 33, 43. S2 Dazu bereits vorne, Zahlenangaben zitiert nach "Wohnstätten an Rhein und Ruhr", S. 8.

§ 1 Entwicklung

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Allgemeine statistische Erhebungen über die Entwicklung und den Bestand von Werks- oder werksgeförderten Wohnungen liegen für die Zeit danach nur bedingt vor. Soweit ersichtlich, geben die folgenden statistischen Erhebungen Aufschluß. Der Anteil der reinen (= werkseigenen ohne Wohnungen von unternehmenseigenen Wohnungsgesellschaften und von werksgeförderten Wohnungen) Werkswohnungen (einschl. Dienst- und Stiftswohnungen) betrug nach den "Hauptergebnissen der Wohnungszählung" vom 13.9. 1950 insgesamt 289500 Wohnungen, was 2,9 Ofo des Gesamtwohnungsbestandes entspricht (werksgeförderte oder wenigstens verbilligt überlassene Wohnungen wurden in dieser Wohnungszählung leider nicht getrennt ausgewiesen). Wohnungen im Bundesgebiet nach Mietverhältnissen

Mietverhältnis

Eigentümerwohnungen Mietwohnungen ....... davon: Reine Mietwohnungen Dienst- und Werkswohnungen') .. Berufs- und Geschäftsmietwohnungen Stiftswohnungen ..... Mietfreie Wohnungen .. Sonstige Wohnungen ... Insgesamt .............

Normalwohnungen

Not-

Wohnungen

I wohnungen I zusammen I Anzahl

Anzahl I vH

Anzahl

vH

3901300 5285800

41,3 56,0

123500 375600

22,8 4024800 69,5 5661400

40,3 56,7

4760000

50,4

344900

63,8

5104900

51,1

269800

2,9

19700

3,7

289500

2,9

250300 5700 236300 14200

2,6 0,1 2,5 0,2

10800 200 37000 4400

2,0 0,0 6,9 0,8

261100 5900 273300 18600

2,6 0,1 2,8 0,2

9437600

100

540500

100

1

I

vH

I

9978100 I 100 I

Abweichungen in den Summen erklären sich durch Runden der Zahlen. a) in vH der Gesamtzahl der Wohnungen. QueUe: Statistik der BundesrepUblik Deutschland. - Bd. 42: Mietpreise und Mietaufkommen, S. 7.

Nach der 1 %-Wohnungsstichprobe von 1965 war der Anteil von reinen Werkswohnungen (einschl. Dienst- oder Stiftswohnungen) schon auf 908000 oder 5,1 Ofo des Gesamtwohnungsbestandes gestiegen. Auch dabei wurden aber nur die werkseigenen Werkswohnungen erfaßt, so 113 Veröffentlicht in: Der Arbeitgeber, 1952, S. 1052 mit weiteren interessanten Angaben zum Investitionsverhalten und Investitionsvolumen der Arbeitgeber im betrieblichen Wohnungsbau.

3 Röder

34

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

daß angenommen werden muß, daß ein großer Prozentsatz der in der Wohnungsstichprobe unter der Rubrik "kostenlos überlassen" (462000 oder 2,6 0/0) und "verbilligt überlassen" (844000 oder 4,7010) zu den sog. werksgeförderten Wohnungen gehört. Rechnet man diese Werte korrekterweise zum großen Teil hinzu, so würde sich der Anteil der an ein Arbeitsverhältnis gekoppelten Wohnungsüberlassungen für diese Zeit auf etwa 8 bis 10 Ofo erhöhen. Bewohnte Wohnungen und Wohngelegenheiten nach dem Besitzverhältnis Endgültiges Ergebnis der Wohnungsstichprobe 1965 Besitzverhältnis Bewohnte Wohnungen Reine Mietwohnungen Kostenlos überlassen Verbilligt überlassen ....................... . Nicht kostenlos oder verbilligt ............. . Sonstige Mietwohnungen ..................... . Wohnungen für Bedienstete der öffentlichen Hand ....................................... . Dienst-, Werks- oder Stiftswohnungen ..... . Berufs- oder Geschäftsmietwohnungen ..... . Wohnungen mit Dauerwohnrecht ........... .

1000

9887 462 844 8581

55,5 2,6 4,7 48,2

1724

9,7

237 908 114 466

1,3 5,1 0,6 2,6

11611

35,2

Eigentümerwohnungen

6203

34,8

Wohnungen insgesamt

17814

Mietwohnungen insgesamt .................... .

100

Bewohnte Wohngelegenheiten Mietwohngelegenheiten ....................... . Eigentümerwohngelegenheiten ................ .

496

78,7

134

21,3

Wohngelegenheiten insgesamt ................. .

630

100

Quel!e: Fachserle Entwicklung, Bauwirtschaft, Bautätigkeit, Wohnungen, Heft 1 der 1 '/o-Wohnungsstichprobe 1965, S. 18.

In den nach 1965 durchgeführten Wohnungsstichproben von 1972 und 1978 waren Werkswohnungen nicht mehr getrennt von anderen Mietwohnungen, sondern diese nurmehr ganz allgemein mit "verbilligten oder kostenlos überlassenen Mietwohnungen" erfaßt. Für 1972 wurden dabei ca. 2,5 Mio. 34 und für 1978 ca. 2,9 Mio.3 5 dieser Wohnungen nach34 Quelle: Das Wohnen in der Bundesrepublik, Ausgabe 1975; Hrsg. v. Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Bonn-Bad Godes berg, 1975.

§ 1 Entwicklung

35

gewiesen. Dabei dürfte es sich jedoch zum großen Teil wiederum um Werkmietwohnungen und werksgeförderte Mietwohnungen handeln. Eine ungefähre Entwicklung des Werkswohnungsbaus läßt sich deshalb für diesen Zeitraum aus Statistiken über die allgemeine Entwicklung auf dem Bausektor nur mittelbar ablesen: Exakte statistische Daten liegen, soweit ersichtlich, nur für den Teilbereich von "Bewilligungen im sozialen Wohnungsbau" über die nach § 53 2. WobauG geförderten Werkswohnungen vor. Diese betrugen: 1964

1966

1968

1970

1972

1974

1976

1978

1979

1980

18644

7749

4272

5 904

5 226

1 855

509

259

245

489

Quelle: Fachserie E, Bautätigkeit und Wohnungen, dort jeweils die Reihen, - Bewilligungen im sozialen Wohnungsbau - Hrsg. v. Statistischen Bundesamt Wiesbaden.

Mangels einer genaueren Aufschlüsselung läßt sich aus den vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Statistiken3G über "Fertiggestellte Wohnungen in Wohngebäuden nach Bauherren in der Bundesrepublik Deutschland" allenfalls ungefähr die Entwicklung des betrieblichen Wohnungsbaus ablesen. Immerhin sind die dort angegebenen Werte in diesem Zusammenhang insoweit besonders interessant, als diese Statistiken nicht nur den drastischen Rückgang der gesamten Bauentwicklung (von 674260 im Jahre 1973 auf 349965 im Jahre 1979), sondern auch die Entwicklung des Bauverhaltens der verschiedenen Bauherrengruppen im einzelnen aufzeigen. Für die Bauherrengruppe der "Unternehmen" (ohne Wohnungsunternehmen - erfaßt sind solche erwerbswirtschaftlichen Unternehmen, die Wohnungsbauleistungen erbringen, diese jedoch nicht ausschließlich als alleinigen Unternehmenszweck betreiben)37 ist danach festzustellen, daß deren Beteiligung am Wohnungsbau einen überdurchschnittlich starken Rückgang aufweisen (von 10,3 % 1973 auf 7,3 % allein bis 1977 und bis 1979 auf 5,9 %)38. Diese Ergebnisse scheinen mir auch auf den Spezialbereich des Werks- und werksgebundenen Wohnungsbaus übertragbar zu sein. 35 Quelle: Fachserie 5, Bautätigkeit und Wohnungen, 1 % Wohnungsstichprobe 1978, Heft 2, Allgemeine Strukturdaten, Verlag: W. Kohlhammer, Stuttgart und Mainz, 1978. 36 Vgl. jeweils die Statistischen Jahrbücher v. 1975 - 1981. 37 Erfaßt sind dort aber auch Wohnungen, die die Unternehmen ausschließlich zur Kapitalanlage etc. errichten und z. B. unter normalen Bedingungen an jeden Bewerber vermieten oder veräußern. 38 So im Ergebnis auch Heuer / Kühne / Nordalm / Drevermann, Lehrbuch der Wohnungswirtschaft, insbes. S. 99 - 112 mit umfangreichem statistischen Material.

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

36

FertiggestelIte Wohnungen in Wohngebäuden nach Bauherren in der Bundesrepublik

1973

1975

1979 _~

1977

I

1_ _ _ _

absolut I v.H.

absolut

I v.H.

absolut

v.H.

69255

10,3

32113

8,0

27538

7,3

20614

5,9

I absolut I v.H.

Unternehmen (ohne Wohnungsunternehmen) ............ . Gemeinnützige Wohnungs- und ländliche Siedlungsunternehmen Sonstige Wohnungsunternehmen ....... . Öffentliche Bauherren .. Private Haushalte ..... . davon: Selbständige ........ . Beamte und Angestellte .............. . Arbeiter ............ . Sonstige Private

119252

17,7

66468

16,5

51019

13,5

29768

8,5

113 252 11 435 361 066

16,8 1,7 53,6

58 655 11 741 235 889

14,5 2,9 58,3

49401 12466 238 185

13,0 3,2 62,9

52 391 3686 243 506

15,0 1,0 69,0

124771

18,5

71192

17,7

111 101 65870 59 324

16,5 9,8 8,8

80144 45565 38988

19,8 11,3 9,7

Insgesamt ............ .

674260

I 405 866

i

I I 1

378607

I 349965

Aufschlußreich ist in diesem Zusamenhang auch noch ein Blick auf die Beteiligung von Unternehmen an der Bautätigkeit von Gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Allerdings läßt sich aus den Statistiken über "Kapital und Gesellschafter der Wohnungsbaugesellschaften" (gemeint sind nur gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften), die in den vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen herausgegebenen Jahrbüchern enthalten sind, aus der Rubrik "Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft" wiederum nur ein ungefähres Bild über die Beteiligung der Arbeitgeber am Wohnungsbau und an der Wohnungsvermietung zugunsten von Betriebsangehörigen ablesen. Zwar sind dort Investoren, die sich am Wohnungsbau- und der Wohnungsvermietung primär mit dem Ziel der Bildung von Immobilienvermögen beteiligen (wie private Versicherungen, Sozialversicherungen etc.) getrennt ausgewiesen, doch beteiligen sich inzwischen auch Gesellschaften, an denen die Unternehmen maßgeblich beteiligt sind, nach Aussagen von Heuer / Kühne / Nordalm / Drevermann39 auch außerhalb des Werkwohnungsbaus am Baumarkt. 39

Lehrbuch der Wohnungswirtschaft, S. 108.

I

I

3,7

1,8

2,2

3,5

2,7

50,1

3,2

3,5

2,5

11,8

8,0 I

4,7

2,3

2,0

1,0

4,6

1,3

0,3

0,7

28,9

22,1

6,1

4,7

6,3

4,3

17,7

4472 4071100,0

44212

203869

60400

15616

33389

1290930

988045

271 275

210769

279905

192465

791100

90432

absolut I v.H.

1 000 DM

Gr~~a::{tal

1977

I

3,0

3,1

2,0

0,8

1,6

32,9

13,6

4,7

3,4

11,9

7,2

14,4

1,4

v.H.

22897681100,0

68796

71161

46524

17713

36497

753578

312 139

107482

77 076

272 894

165555

329 171

31182

absolut

Wohnungsbestand

Mehrheitsbeteiligung -

und AG

I

I

bestand

4,0

2,0

2,2

3,4

2,9

50,2

3,2

3,5

2,3

11,7

7,4

4,9

2,3

v.H.

I

44610,8

205219,9

60400,0

14651,4 1

35509,0

1323701,6

1003,395,0

271 374,4

213,447,6

258997,8

175087,1

860 100,0

92432,5

absolut

1,0

4,5

1,3

0,3

0,8

29,0

22,0

6,0

4,7

5,7

3,8

18,9

2,0

v.H.

I

67837

71151

46798

17076

37749

752438

311 394

107037

79401

283422

144900

345057

32408

absolut

3,0

3,1

2,0

0,7

1,6

32,8

13,6

4,7

3,5

12,3

6,3

15,0

1,4

v.H.

5961100,0 14558927,11100,0 2296668 100,0

24

12

13 I

20

17

299

19

21

14

70

44

29

14

abs.

1 000 DM

~~b;~-I Gr~~::{~al· -1- wo~n~~gs--·

1978

Quelle: Wohnungswirtschaftliche Jahrbücher 1977/1978. Hrg. v. Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e. V. Köln.

5991100,0

22

überwiegende Beteiligung privat .....................

Insgesamt ...................

11

Überwiegende Beteiligung öffentlich ..................

300

Gemeinden und Gemeindeverbände ..................

13

19

Bund und Länder ...........

Zu gleichen Teilen beteiligte Anteilseigner ..............

21

Bundesbahn und Bundespost

16

15

Sozialversicherung, öffentlichrech tUche Versicherungen/ KörperschafteniKreditinstitute ...................

21

71

Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft .................

Natürliche Personen.........

48

Wohnungsuntemehmen und Heimstätten ...............

Private Versicherungen, Kreditinstitute, sonstige juristische Personen .......

28

14

abs. I v.H.

GmbH und AG

.............

.....................

Gewerkschaften

Kirchen

10 Prüfungsverbände

-

Kapitalgeber der WohnungsbaugeseIIschaften

~

w

...;J

IIQ

::l

~

~

::l

M

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

38

Nach schriftlicher AuskunfVo des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau weist eine im Jahre 1981 ergänzend durchgeführte maschinelle Sonderaufbereitung aus den Daten der l0f0-Wohnungsstichprobe 1978 einen Bestand von ca. 1,3 Mio. Dienst-, Werks-, Stifts-, Berufs- sowie Geschäftsrnietwohnungen und Wohnungen mit Dauerwohnrecht aus. Dies entspricht 5,6 Ofo der 23,4 Mio. Wohnungen. Auch bei diesen Angaben sind aber diejenigen "Werkswohnungen", die über selbständige vom Arbeitgeber gegründete Wohnungsunternehmen oder Wohnungsunternehmen, an denen dieser beteiligt ist, sowie diejenigen Wohnungen, an denen ein Belegrecht des Arbeitgebers zugunsten seiner Belegschaft besteht (werksgebundene Wohnungen), nicht erfaßt 41 • Versucht man ausgehend von diesen Werten eine annähernde Schätzung des gegenwärtigen Bestandes an solchen werks gebundenen Wohnungen, so wird man entsprechend den Ergebnissen der l0f0-Wohnungsstichprobe von 1965 eine Erhöhung von etwa 50 - 100 Ofo vornehmen müssen. Der gegenwärtige Anteil von Werkswohnungen am Gesamtwohnungsbestand in der Bundesrepublik Deutschland dürfte daher in etwa bei 7 - 10 Ofo liegen. Seit Anfang der 70er Jahre läßt sich damit eine Stagnation bis hin zu einem deutlichen Rückzug der Industrie bzw. der Arbeitgeber aus dem betrieblichen Wohnungsbau feststellen42 • Einige Unternehmen sind sogar ganz dazu übergegangen, ihren Werkswohnungsbestand unter Mitnahme eines teilweise ganz erheblichen Spekulationsgewinns an die jeweiligen Mieter oder an betriebsfremde Dritte zu veräußern43 • Letzteres hat verständlicherweise in den jeweiligen Unternehmen zu ganz beträchtlichen Konflikten zwischen der Belegschaft und dem Arbeitgeber und darüber hinaus zu sozialen und gesellschaftlichen Spannungen in der jeweiligen Gemeinde und oft noch weiter geführt. Für den Beginn der 80er Jahre kann sogar ein gegenüber der allgemeinen Rezession der Bautätigkeit überproportionaler Rückgang des Wohnungsbaus durch die Unternehmen bzw. Arbeitgeber und daher auch speziell des Werkswohnungsbaus am allgemeinen Wohnungsbau konstatiert werden, obwohl immer noch steuerliche Vergünstigungen in Anspruch genommen werden können, und in vielen Fällen prinzipiell Datum vom 11. 1. 1982 liegt dem Verf. vor. Vgl. Fachserie 5, Bautätigkeit und Wohnungen, Heft 1, sowie das Interviewer-Handbuch der 10f0 Wohnungsstichprobe von 1978, S.27, 64 f. 42 So auch Grätz / Mennecke, .•. zuzüglich zum Gehalt, Handbuch der betrieblichen Zusatz- und Sozialleistungen, 1974, S. 83. 43 Als eindrucksvolles Beispiel der letzten Jahre sei der Fall des Duisburger Stahlkonzerns Klöckner genannt, der seine werkseigenen Wohnungen und Häuser in Hagen, Castrop-Rauxel, Osnabrück und Troisdorf seinen 2 000 Mietern zum Kaufe anbot, um den Stahlkonzern aus "finanzieller Notlage" zu befreien; so "Der Spiegel", Ausgabe v. 10. Okt. 1977 (Heft 42), S.97. 40

41

§ 1 Entwicklung

39

auch kommunale, Landes- oder Bundesmittel oder sogar spezielle Förderungsmittel der Bundesanstalt für Arbeit zur Förderung auch des Werkwohnungsbaus in Frage kommen dürften«. Maßgebend für diese Entwicklung des Werkswohnungsbaus von Beginn der 70er Jahre bis heute dürften verschiedene Gründe sein: Dazu zählen das überproportionale Ansteigen der Boden- und Baupreise sowie die erheblichen Kosten der Werterhaltung und der Kosten des Verwaltungsaufwandes, die mit einer Wohnungsverwaltung verbunden sind. Diesen Faktoren steht eine Minderung der Steuervorteile gegenüber. Wichtig erscheint auch, daß der Staat sich seinerseits durch den Bau von Sozialwohnungen (Objektförderung) und die Gewährung von Wohngeld (Subjektförderung) intensiver der allgemeinen Wohnraumversorgung der Bevölkerung widmete. Für Teilbereiche besteht im Gegensatz zu früheren Jahren kein Bedarf an Neubauten mehr"6. Entscheidend dürfte sein, daß bei der derzeitigen angespannten Situation auf dem Arbeitsmarkt bei gleichzeitig geringer werdender Kapitaldecke der Unternehmen die Vergabe von Werkswohnungen nicht mehr in dem früheren Maße erforderlich ist, um geeignete Arbeitskräfte anzuwerben und an das Unternehmen zu binden. Nur dort, wo noch Neugründungen oder Betriebsverlegungen "in die grüne Wiese" vorkommen, ist in der Regel auch die Bereitstellung von Wohnraum durch die Arbeitgeber erforderlich, um diese Neugründungen oder Betriebsverlegungen überhaupt durchführen zu können46 • Die Vergabe einer Werkswohnung stellt vor allem aufgrund der dargelegten gewaltigen Anstrengungen und Leistungen früherer Jahre neben der betrieblichen Altersversorgung immer noch eine der wesentlichsten betrieblichen Sozialleistungen quer durch die verschiedenen Branchen von Groß-, Mittel- und Kleinindustrie dar. Die Vergabe von an das Arbeitsverhältnis geknüpften Wohnungen, seien es Werks- oder werksgeförderte Wohnungen, gehört daher aufgrund des vorhandenen Bestandes zum Standardprogramm innerhalb unseres allgemeinen betrieblichen Sozialleistungssystems.

Grätz / Mennecke, ... zuzüglich zum Gehalt, S. 84. Nach Heuer / Kühne / Nordalm / Drevermann, Lehrbuch der Wohnungswirtschaft, S.100 war bei uns erstmals im Jahre 1976 ein statistischer Ausgleich zwischen der Anzahl der Haushalte und der Anzahl der Wohnungen gegeben. Dennoch besteht insbes. in den Ballungszentren weiterhin ein erheblicher Bedarf an billigen und trotzdem familiengerechten Wohnungen. 46 Zum ganzen vgl. noch Briam, Betriebliche Wohnungspolitik: Ein Element aktiver Sozialpolitik?, in Spezialprobleme der Wohnungswirtschaft III, Schriften für Sozialökologie, Bd.21, (1978), S.3, 9; Grätz / Mennecke, '" zuzüglich zum Gehalt, S. 83. 44 45

40

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

§ 2 Bedeutung des betrieblichen Wohnungsbaus I. Wohnungswirtschaftliche und sozialpolitische Bedeutung

Das betriebliche Wohnungswesen stellt einen Spezialbereich innerhalb unserer allgemeinen Wohnungswirtschaft dar. Es gehört damit zugleich zu einem der wesentlichen Elemente unserer sozialpolitischen Ordnung: Denn Wohnungspolitik ist Sozialpolitik. Ein anderer, mindestens ebenso wichtiger Faktor unserer (wie übrigens jeder) Sozialpolitik ist die Versorgung der Bürger mit ausreichenden, den Prinzipien menschengerechter Ausgestaltung (vgl. § 91 BetrVG) entsprechenden Arbeitsplätzen. Die Befriedigung dieser zwei überragenden menschlichen Bedürfnisse gehört zu den wesentlichen Aufgaben jeder Gesellschaftsordnung. Der Arbeitsstätte, als dem Ort der gesellschaftlich produktiven und kreativen Existenz und des Aufenthalts des Menschen, steht die Wohnung als der Ort der privaten Lebensverwirklichung gegenüber. Hier verbringt der Mensch im Kreise der Familie die immer größer werdende Zeit der Wiederherstellung der Arbeitskraft, der Ruhe und Entspannung und der Entfaltung und Verwirklichung seiner Lebensvorstellungen1 . Beim betrieblichen Wohnungswesen, wo die Wohnungen ja aufgrund eines Arbeitsverhältnisses zur Verfügung gestellt werden, sind diese beiden Faktoren aufs engste miteinander verzahnt. Sie sind daher in besonderem Maße von dem Unternehmen bzw. Arbeitgeber und dessen Führungsfähigkeit, Verhalten und Verantwortungsbewußtsein am Arbeits- und Wohnungsmarkt abhängig. Im Rahmen dieser Arbeit kann und soll die allgemeine sozialpolitische und wohnungswirtschaftliche Bedeutung des betrieblichen Wohnungswesens nicht eingehend untersucht werden. Zwei Punkte seien jedoch erwähnt: Betrachtet man die potentiellen Bauherren oder Investorengruppen, die den Baumarkt bestimmen, so sind dies die folgenden: Private Haushalte, freie Wohnungsunternehmen, gemeinnützige Wohnungsunternehmen, die öffentliche Hand im weitesten Sinne (Bund, Länder, Kommunen, Bundesbahn, Bundespost, Sozialversicherungen ... ) sowie die Unternehmen bzw. die Arbeitgeber2 • Dabei konnte festgestellt werden, daß sich in den letzten Jahren gerade die Investorengruppe der Unternehmen überdurchschnittlich stark aus dem Bausektor zurückgezogen hat, wobei beachtet werden muß, daß sich gerade die Unternehmen schon 1 Vgl. hierzu noch Städtebauliche Forschung, Zusammenhang von gebauter Umwelt und sozialem Verhalten, in Schriftenreihe des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, 1978, S. 9 ff. 2 Vgl. Heuer / Kühne / Nordalm / Drevermann, Lehrbuch der Wohnungswirtschaft, S. 94 - 112 und auch schon Lütge, Wohnungswirtschaft (1949), S. 229 - 314.

§ 2 Bedeutung

41

immer auch nicht unerheblich an der Bautätigkeit der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und auch am sozialen Wohnungsbau beteiligt haben. Für einen im übrigen stagnierenden Baumarkt, dessen Ankurbelung zusammen mit der des Arbeitsmarktes vorrangig erstrebt wird, darf diese Entwicklung nicht unterschätzt werden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, daß es neben dem Neubau vor allem um die Erhaltung und Modernisierung des vorhandenen Wohnungsbestandes gehen wird. Auch für Werkmietwohnungen kommt eine Förderung nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz in Betrachfl. Damit ist zugleich der zweite wohnungswirtschaftlich relevante Punkt angesprochen: Der betriebliche Wohnungsbau gehört grundsätzlich zusammen mit dem der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften und dem der öffentlichen Hand zu der Gruppe der sog. "sozial verpflichteten Investoren"'" d. h. zu den Investoren, deren Tätigkeit und Verhalten am Wohnungsmarkt nicht durch eine primäre Ausrichtung auf Gewinnerzielung, sondern durch soziale Vorgaben, mögen diese bei den Unternehmern auch in der Bindung von Arbeitskräften bestehen, bestimmt sind. Diesen Rückgang mag man bei einem an günstigen, für die Durchschnittsbevölkerung erschwinglichen und trotzdem qualitativ ansprechenden Wohnungen gesättigten Wohnungsmarkt aus Gründen einer unerwünschten Bindung des Arbeitnehmers wenig bedauern. Von einer solchen Sättigung des Wohnungsmarktes kann aber heute (und wohl auch in nächster Zeit) keine Rede sein6 • Das wohnungswirtschaftliche Problem unserer Zeit besteht vielmehr vor allem in einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen zu erschwinglichen Mieten, die nicht zu einer Bindung zu großer Teile des Haushaltseinkommens führt (sog. Belastungsnotstand)e. Diesem Umstand wird aber gerade das Werkswohnungswesen gerecht, bei dem die Werkswohnungen mit erheblichen Mietpreisreduzierungen, wenn auch von den einzelnen Unternehmen in jeweils unterschiedlichem Umfange vergeben werden. Mietvergünstigungen gegenüber den ortsüblichen Mieten von bis zu 30 % sind dabei keine Ausnahme. Führt man sich noch vor Augen, daß vor allem die Arbeitnehmerhaushalte in einer Mietwoh3 4

Vom 24. August 1976 BGBl. II 2437 i. d. F. v. 12.7.1978 BGBl. I 994. Heuer / Kühne / Nordalm / Drevermann, Lehrbuch der Wohnungswirt-

schaft, S.97. 6 Vgl. hierzu näher Heuer / Kühne / Nordalm / Drevermann, Lehrbuch der Wohnungswirtschaft, S. 102 ff. ~ Vgl. Burghardt, Lehrbuch der allgemeinen Sozialpolitik, S.449. Für die aktuelle Mietpreisdiskussion muß beachtet werden, daß neben der dem Gewinn des Eigentümers dienenden Grundmiete insbes. ein überproportionales Ansteigen der Nebenkosten zu einer Verteuerung der Gesamtmietbelastung geführt hat.

42

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

nung wohnen7 , so zeigt sich, daß gerade für die Arbeitnehmer der Rückzug der Arbeitgeber aus dem Baumarkt am ehesten spürbar wird. Die Auswirkungen einer Verbilligung der Mieten durch einen größeren Werkmietwohnungsbestand geht dabei volkswirtschaftlich weit über den unmittelbaren Kreis der Mieter von Werkswohnungen hinaus. Denn sie erschöpfen sich nicht darin, daß die Bewohner von Werkswohnungen indirekt eine nicht unerhebliche Steigerung ihrer Konsumkraft erhalten, sondern es kann von ihr ein Druck auch auf das allgemeine Mietniveau einer Gegend ausgehens . 11. Wohnungswesen als Element der betrieblichen Sozialpolitik

Kennzeichnend für das Werkswohnungswesen ist die Vergabe der Wohnungen über das Arbeitsverhältnis. Darin zeigt sich zugleich die eigentliche Funktion des betrieblichen Wohnungswesens für ein Unternehmen, nämlich die einer freiwilligen betrieblichen Sozialleistung. Die Vergabe von Werkswohnungen und der Umfang der Mietverbilligung gehört heute in noch nahezu allen Industriebereichen, neben der betrieblichen Altersversorgung zu den wesentlichsten Elementen der betrieblichen Sozialpolitik9 • Wieviele Arbeitnehmer tatsächlich in einer Werks- oder werks gebundenen Wohnung leben, läßt sich aus amtlichen Statistiken, soweit ersichtlich, nicht entnehmen. Nach einer Repräsentativbefragung von Schreib- und Bürokräften10 und von leitenden Angestellten11 in der Bundesrepublik Deutschland aus dem Jahre 1973 ergab sich, daß aus diesen Arbeitnehmergruppen immerhin 12 Ufo der weiblichen Schreib- und Bürokräfte und 5 Ufo der leitenden Angestellten in einer Werkmietwohnung wohnen. Die Frage, ob und für welche Arbeitnehmer Werkswohnungen zur Verfügung gestellt werden und welcher Mietpreis für die Wohnung festgesetzt wird, ist ausschließlich von der durchaus unterschiedlichen Bewertung und sozialpolitischen 7 Die Eigentumsquote an Wohnraum liegt in der Bundesrepublik Deutschland mit Schätzwerten von 35 - 39 % ganz deutlich unter den Quoten anderer europäischer Länder vgl. näher Hausbau-Information 9/78; Heuer I Kühne / Nordalm I Drevermann, Wohnungswirtschaft, S.142. Vgl. hierzu auch den Bericht der Bundesregierung über "Die ökonomischen Lebensbedingungen der Familien in der BRD" BT-Drucks. V 2532, 214 f.; vgl. auch H. J. Vogel, in Presse und Informationsdienst der BRD, Bulletin, Nr.99 vom 28.8. 1973, S.993. Ein bes. Problem stellt dabei insbes. auch die Versorgung der ausländischen Arbeitnehmer mit Wohnraum dar, vgl. Briam, S. 12 ff. S Vgl. auch schon Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 297. 9 Zur Diskussion um den Entgelt- oder Fürsorgecharakter des sog. "Soziallohns" vgl. ausf. unten § 4 B 11 3 und § 15 A I. Hl Vgl. Kienbaum, Gehaltsreport Schreib- und Bürokräfte, Bundesrepublik Deutschland 1973, S. 12. 11 Kienbaum, Gehaltsstrukturuntersuchung leitende Angestellte, Gummersbach 1973.

§ 2 Bedeutung

43

Versorgungskonzeption des jeweiligen Unternehmens bzw. Arbeitgebers über die Verteilung der sog. betrieblichen Zusatzleistungen an seine Arbeitnehmer abhängig12 • Im folgenden werden unter a) die regelmäßigen Vorteile einer Werkswohnung für die Arbeitnehmer und unter b) die kritischen Einwände gegen die betriebliche Sozialleistung "Werkswohnung" erörtert. 1. Vorteile

Die Vorteile einer Werkswohnung für den Arbeitnehmer liegen auf der Hand: Erhält er sofort mit Abschluß seines Arbeitsvertrages eine Wohnung, entfallen ein oftmals langwieriges Suchen über Zeitungsannoncen und Makler und die damit verbundenen Kosten. Meist sind diese Wohnungen in Größe und Ausstattung auf die Anforderungen und Wohnbedürfnisse der jeweiligen Arbeitnehmergruppen zugeschnitten und liegen in günstiger Entfernung zum Arbeitsplatz. Der für den Arbeitnehmer wesentliche materielle Vorteil einer Werkswohnung besteht in der Regel in einer besonders günstigen Miete. Mietvergünstigungen von 20 % bis 30 Ofo oder sogar noch darüber hinaus13 im Vergleich zur ortsüblichen Miete sind dabei keine Seltenheit und bewirken auf diese Weise eine spürbare Reallohnerhöhung des Haushaltseinkommens des Arbeitnehmers 14 • Bis zur Höhe von DM 40,- monatlich sind 12 Zu den betrieblichen Sozialleistungen in der Bundesrepublik Deutschland vgl. etwa Bues, Freiwillige betriebliche Sozialleistungen in der Bundesrepublik Deutschland, 1969; Huhle, Die betrieblichen Sozialleistungen, 1957, S. 32 ff.; 38 ff.; Pleiß, Art. "Sozialleistungen, betriebliche", in: Handwörterbuch des Personalwesens, Hrsg. von GaugIer, 1975, Sp. 1821 ff.; Löwisch, Leistungen eines Unternehmens an seine Lohn- und Gehaltsempfänger außer Löhnen und Gehältern, in: Deutsche zivil-, kollisions- und wirtschaftsrechtliche Beiträge zum X. Internationalen Kongreß für Rechtsvergleichung in Budapest 1978; Grätz I Mennecke, ... zuzüglich zum Gehalt; Eckert, Die Personalzusatzkosten in der Wirtschaft, in: Beiträge für Wirtschaft und Sozialpolitik (1977); Haberkorn, Betriebliche Sozialpolitik, 1975. Speziell zum betrieblichen Wohnungswesen vgl. Sieber, Wohnstätte und Arbeitsstätte im Rahmen der betrieblichen Sozialarbeit, in: Schriftenreihe für Sozialökologie, Wohnungsmarkt und Wohnungsbedarf, Bd. 13 (1975), S. 33 ff.; Briam, Betriebliche Wohnungspolitik: Ein Element aktiver Sozialpolitik, in: Schriftenreihe für Sozialökologie, Spezialprobleme der Wohnungswirtschaft III, Bd. 21 (1978), S.3 ff.; Frank, Betriebliches Wohnungswesen, Betriebliche Wohnungspolitik, 1967. 13 Vgl. BAG AP Nr. 1 zu § 56 BetrVG Wohlfahrtseinrichtungen, wo der Mietabschlag der Werkswohnungen gegenüber dem normalen Mietzins z. T. 50 Ofo betrug. 14 Der hiergegen vor allem früher erhobene Einwand (vgl. Adol! Günther, Die Wohlfahrtseinrichtungen der Arbeitgeber, in: Schriften des Vereins für Socialpolitik, Bd. 114 (Leipzig 1905, S.34), daß die billigen Mieten durch niedrigere Löhne oder andere Regelungen der Arbeitsbedingungen wieder ausgeglichen würden, dürfte heute erwiesenermaßen nicht zutreffen und auch schon für die damalige Zeit zu bezweifeln sein. Vgl. auch Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 298.

44

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

diese Mietvergünstigungen nicht als steuerpflichtiger Arbeitslohn anzusehen15 • Hinzu kommt häufig die Übernahme der Kosten für Renovierungen und kleinere Reparaturen und eines Teils der anfallenden Nebenkosten durch die Unternehmen. Es kann auch davon ausgegangen werden, daß die Mietverträge und diesen angeschlossene Hausordnungen mieterfreundlich ausgestaltet sind. Dabei muß es ganz allgemein als Vorteil angesehen werden, daß dem Betriebsrat in bezug auf das betriebliche Wohnungswesen ein weitgehendes Mitbestimmungsrecht zusteht (§§ 87 Abs. 1 Nr. 8, 9 BetrVG), und daher die Interessen der Arbeitnehmermieter im Regelfall Beachtung finden werden. Häufig wird auch den Arbeitnehmern nach dem Ausscheiden aus dem aktiven Berufsleben die Werkswohnung weiter überlassen oder ein Wechsel in eine betriebliche "Altenwohnung" angeboten.

2. Kritische Einwände gegen das Werkswohnungswesen Trotz dieser unbestreitbaren Vorteile muß sich das betriebliche Wohnungswesen auch berechtigten Einwänden aussetzen. Dabei sollte bei einer heutigen modernen Betrachtung weniger die Kontroverse der früheren Jahre und der Entstehungszeit über die Frage eine Rolle spielen, ob der Bau und die Vergabe von Werkswohnungen aus patriarchalisch fürsorgerischen und sozialen bzw. altruistischen oder aus betriebswirtschaftlichen und betrieblich notwendigen bzw. egoistischen Motiven durch den Arbeitgeber erfolg(t)en16• Besonders in den Anfangsjahren und auch in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg, in denen ja jeweils ein gewaltiger Aufschwung des betrieblichen Wohnungs wesens zu verzeichnen war, stellte die Zurverfügungstellung von Wohnraum geradezu eine Notwendigkeit für die Unternehmen dar. Denn ohne ausreichende Versorgung der Belegschaft mit Wohnraum war ein sinnvoller produktiver Betrieb eines Unternehmens nahezu unmöglich17 • Die Heranziehung einer Stammbelegschaft und die Gewinnung und Bindung von gesuchten Arbeitskräften, insbesondere von Facharbeitern, war und ist wesentlich davon abhängig, ob in günstiger Entfernung zweckmäßiger und erschwinglicher Wohnraum angeboten wird 18 • Daß 15 Vgl. Abschn.50 Abs.2 Nr.3 LStR; insgesamt hierzu Funke, Bewertungen von Werks- und Dienstwohnungen sowie von Wohnheimplätzen beim Lohnsteuerabzug, 1980. 16 Vgl. dazu einerseits Günther, Die Wohlfahrtseinrichtungen der Arbeitgeber, S.34; L. Dalbert, Verkaufte Freiheit, Freiwillige Sozialleistungen kritisch betrachtet, 1956, S.l, 20 ff. und andererseits Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 296 ff.; Knipping, Art. Werkwohnung, in HdW des Wohnungswesens, S. 755 ff. 17 Vgl. Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 296 ff. sowie Fn. 511 (S.293); Knipping, Art. Werkwohnung in HdW des Wohnungswesens, S. 755 ff.

§ 2 Bedeutung

45

daneben aber auch schon immer in mehr oder weniger großem Umfange humanistische, fürsorgerische und soziale Motivationen eine Rolle gespielt haben, sollte ebensowenig bezweifelt werden19 • Betriebliche Leistungen und insbesondere die Vergabe von Werkswohnungen erfolgen nahezu immer in einer engen Verflechtung beider Motivationsbünde12ll. Wenn auch in der heutigen Arbeitsmarktsituation die Seßhaftmachung und Gewinnung einer Stammbelegschaft nur noch in den Fällen einer Betriebsverlegung in die grüne Wiese eine Rolle spielen dürfte, muß doch, wenn darüber auch keine Untersuchungen existieren, angenommen werden, daß die Koppelung der Wohnungsüberlassung an das Arbeitsverhältnis zu einer erheblichen Betriebsgebundenheit und Abhängigkeit des Arbeitnehmers führt und damit zum Vorteil des Unternehmens eine betriebswirtschaftlich schädliche Fluktuation verhindert2 1 • Darüber hinaus kann angenommen werden, daß das Betriebsklima und die Arbeitsfreudigkeit innerhalb der Belegschaft und die Bewältigung von Konflikten verbessert, soziale Spannungen abgebaut und eine hohe Identifikation der Belegschaft mit dem Unternehmen erzielt wird. Gerade bei einem fortbestehenden Mangel an preisgünstigen und trotzdem qualitativ ansprechenden Wohnungen kann auch davon ausgegangen werden, daß die Möglichkeit, in den Genuß einer Werkswohnung zu gelangen, zu den modernen Sozialleistungen eines Unternehmens gehört, die bestimmend für die Gewinnung und Bindung gesuchter Fachkräfte sein können. Dies kann zu einer Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit führen. Zwei Untersuchungen aus den Jahren um 1900 mögen in diesem Zusammenhang auch heute noch interessant und aufschlußreich sein.

18

Vgl. dazu schon den frühen Kritiker des betrieblichen Wohnungswesens

Adol! Günther, Die Wohlfahrtseinrichtungen der Arbeitgeber, S.33; insoweit zust. Sieber, Wohnstätte und Arbeitsstätte im Rahmen der betrieblichen

Sozialarbeit, S. 36; Briam, Betriebliche Wohnungspolitik: Ein Element aktiver Sozialpolitik? S.4. Ein Stichwort aus den Anfangsjahren lautete: "Ohne Wohnung gibt es keinen Bergmann und ohne Bergmann wird keine Kohle gefördert." 19 a. A. wenigstens für die Krupp-Siedlungen J. Schlandt, Die Krupp-Siedlungen - Wohnungsbau im Interesse eines Industriekonzerns, in: Kapitalistischer Städtebau, S. 95 ff. 20 Das standhafte Beharren in Rspr. und Lit. (vgl. näher unten § 4 B H 3) auf der Uneigennützigkeit, auf denen die Gewährung von betrieblichen Sozialleistungen beruhen sollte, dürfte vor allem aus dem gutgemeinten Versuche heraus zu erklären sein, auf diese Weise ein Mitbestimmungsrecht bei der Verwaltung von Wohlfahrtseinrichtungen nach § 56 Abs. 1 lit. e BetrVG 1952 zu ermöglichen für das, selbst bis zu § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG von 1972 (dort Sozialeinrichtungen) die Uneigennützigkeit der Arbeitgeberleistungen als Voraussetzung der Mitbestimmung nach diesen Tatbeständen angesehen würde. Vgl. dazu insgesamt unten § 4 E H. 21 So auch Briam, S. 5.

Werkswohnungen und Belegschaftswechsel 1900 Preis Anlage- einer kosten fremden Zahl pro Woh- Wohnder nung ist nung Wohhöher nungen

Zeche

fJ/o

M

Neu-Essen ............. Kölner BergwerksVerein Prosper ............... Concordia ............. ••••••••••

0

•••

GHH-Bergbau: Hugo .................. Osterfeld .............. Oberhausen ........... Schacht I, 11 und Ir! .. Deutscher Kaiser ......

Belegschaftswechsel

I

GesamtBelegschaft ,%

Kolonie Bewohner '%

509

1842

20

49,9

3,0

385 643 222

5000* 2651 3515

100 20 30

58,2 101,9 72,3

12,0 10,5 5,0

32 230

9000 3653

10 60

77 1507

3298 4476

40-50 100

,

i

78,2

II I

1

77,9

I

kein 1,57 kein 5,0

QueHe: G. Adetmann, Quellensammlung zur Geschichte der sozialen Betriebsverfassung, Bd. 2, Bonn 1965, S. 66.

Arbeitskräftewechsel in der Montanindustrie 1896 - 1908 Bochumer Verein AbZuAbgang I gang gang % I '% '%

Krupp * Jahre

Zugang '%

1896 1897 1898 1899 1900 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908

36 47 49 52 45 24 14 31 54 59 48 34 36

Zechen im Ruhrgebiet ZuAbgang gang '% I '%

I, I

25 32 39 44 45 33 21 23 35 40 45 44 33

60 58 62 63 58 23 18 47 45 66 79 82 41

40 52 51 59 65 40 26 40 40 56 64 69 60

49 59 59 63 68 54 48 58 54 38 57 71

I

63

50 45 49 51 52 47 44 48 48 34 49 56 58

Bergrevier Duisburg* AbZugang gang % '%

87 83

96

-

52 60

-

74

-

-

72

69 62 48 68 70 67

98 86 78 61 82 86

73

*) Krupp ist hier als Unternehmen mit "geringem" Arbeitskräftewechsel, das Bergrevier Duisburg mit zahlreichen jungen Zechen als ein stark flukturierender Bereich ausgewählt. QueHe: R. Ehrenberg, Schwäche und Stärke neuzeitlicher Arbeitsgemeinschaften, in: Archiv für exakte Wirtschaftsforschung (Thünen Archiv), Jg. 3, 1911, S. 450.

§ 2 Bedeutung

47

Allein die Tatsache, daß durch die Vergabe von Werkswohnungen bzw. durch betriebliche Sozialleistungen in der Regel auch handfeste betriebliche Interessen verfolgt werden, sollte heute als legitim anerkannt sein und die Vorteile, die diese Leistungen zugleich für die Belegschaft bewirken, nicht in Frage stellen. Der auch heute noch22 entscheidende Einwand gegen das Werkswohnungssystem richtet sich gegen die Verknüpfung des Mietvertrages mit dem Arbeitsvertrag. Denn auch heute erfolgt die Vergabe von Werkswohnungen typischerweise durch eine Verknüpfung von Arbeits- und Mietverhältnis. Bei keiner anderen betrieblichen Sozialleistung droht daher bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses ein so unmittelbarer und intensiver Eingriff in ein solch elementares Lebensbedürfnis und die private Lebenssphäre des Arbeitnehmers und dessen Familie wie bei Werkswohnungen23 • Zwar ist es heutzutage nicht mehr möglich, daß der Arbeitgeber grundlos Arbeitsplatz und Wohnung entzieht. In seinem Grundprinzip besteht aber nach den mietrechtlichen Sondervorschriften der §§ 565 b - e BGB eine nicht unerhebliche Einschränkung des allgemeinen Mieterschutzes, so daß weiterhin die Möglichkeit besteht, daß die Beendigung des Arbeitsverhältnisses auch zu einem Verlust der Werkswohnung als dem Mittelpunkt der privaten Lebenssphäre des Arbeitnehmers und seiner Familie führt. Besonders schwerwiegende Bedenken drängen sich dabei in Fällen von (ja unverschuldeten) Massenentlassungen auf, sei es etwa infolge von allgemeinen Wirtschaftskrisen, Rationalisierungsmaßnahmen oder von Betriebsstillegungen. Müssen die entlassenen Arbeitnehmer mit ihren Familien nach dem Verlust der Arbeitsstelle zwangsläufig auch mit dem Verlust der Werkswohnung rechnen ohne die Chance, einen neuen Arbeitsplatz und eine neue Wohnung oder wenigstens einen finanziellen Ausgleich zu erhalten, so sind dies gewichtige Einwände. Demgegenüber ist indes zu bedenken, daß auch Werkswohnungen in einem beschränkten Umfange in den Mieterschutz miteinbezogen sind (vgl. nur §§ 565 c, d BGB). Vor allem aber besteht heute eine weitgehende im einzelnen näher zu erörternde Beteiligung des Betriebsrats auf dem Gebiete des Werkswohnungswesens (vgl. § 87 Abs.l Nr.8, 9 Vgl. insges. schon Lütge, Lehrbuch der Wohnungswirtschaft, S.298; Art. Werkwohnung, HdW des Wohnungswesens, S.757; Sieber, S.39; aus ablehnender Sicht vgl. schon Günther, S. 34. 23 Die Arbeitnehmerseite stand besonders früher dem gesamten Bereich der betrieblichen Sozialleistungen mit großer Skepsis gegenüber, so formuliert etwa noch Flatow / Kahn-Freund, BRG, 13. Aufl., 1931 in Anm. zu § 66, S.348 "Die Arbeiterschaft aller Richtungen erblickt in den Betriebswohlfahrtseinrichtungen vielfach nur ein Mittel zur Fesselung der Arbeiterschaft an den Betrieb. Besonders richtete sich die Kritik von jeher gegen die Werkswohnungen und Pensionskassen." 22

Knipping,

48

Kapitel 1: Entwicklung und Bedeutung

BetrVG). Die Rechtsgebiete des Arbeits- und Wohnungsmietrechts, die bei der Vergabe von Wohnungen über das Arbeitsverhältnis aufs engste miteinander verknüpft sind, haben in besonderem Maße einen starken Wandel von der liberalistischen zu einer sozialen Rechtsentwicklung vollzogen. Sie sind heute die beiden klassischen Rechtsgebiete, die von dem Grundgedanken des Schutzes des Schwächeren gegenüber seinem mächtigeren Kontrahenten geprägt sind24 • Die Frage, inwieweit heute eine Beteiligung der Arbeitnehmer auf dem Gebiet des betrieblichen Wohnungswesens reicht, und inwieweit dabei eine Sicherung der Interessen von Arbeitgeber und des Schutzes der Arbeitnehmer möglich ist, soll im folgenden durch eine Untersuchung der betriebsverfassungsund mietrechtlichen Rechtslage näher nachgegangen werden. Unabhängig davon sei hier aber schon als Zwischenergebnis festgestellt, daß der betriebliche Wohnungsbau ein geradezu klassisches Mittel der Ankurbelung des Wohnungs- und Arbeitsmarktes darstellen kann.

§ 3 Erscheinungsformen der lJberlassung von Wohnraum aufgrund eines Arbeitsverhältnisses A. Arten von Werkswohnungen I. Begriff

1. Oberbegriff

Der Begriff der Werkswohnung wird im Schrifttum nicht völlig identisch verwendet. Im Rahmen dieser Arbeit wird in übereinstimmung mit der h. M. in Lehre und Rechtsprechung davon ausgegangen, daß der Begriff der "Werkswohnung" einen Oberbegriff für mehrere einzelne betriebliche Wohnungsverhältnisse darstellt. Danach versteht man unter Werkswohnung jeden Wohnraum, der vom Arbeitgeber zur Unterbringung seiner Arbeitnehmer errichtet oder erworben wurde, oder über den er aufgrund eines sonstigen Rechts- oder Rechtsverhältnisses verfügen kann l . Ein anderer die Funktion beschreibender Ausdruck ist der Begriff der Arbeitnehmerwohnung2. 24 Zu den unterschiedlichen Funktionen und Gestaltungsmitteln von Mietund Arbeitsrecht vgl. die umfassende Untersuchung von v. Stebut, Der soziale Schutz als Regelungsproblem des Vertragsrechts, 1982. 1 Nikisch, Arbeitsrecht, Bd.3, S.409; Staudinger I Sonnenschein, §§ 565 b - e Anm. 5; Dtto, ZMR 1972, 325. 2 So Jauernig I Teichmann, Vorbem. §§ 565 b - c BGB Rz. 1.

§ 3 Erscheinungsformen

49

2. Wohnraum Es muß sich um Wohnraum handeln. Dies ist jeder zum Wohnen bestimmte Raum einschließlich der Nebenräume wie Bad, Flur, Abstellräume. Auf die Anwendbarkeit der Mieterschutzvorschriften kommt es nicht an. Auch Wohnheimplätze und Massenschlafsäle sind daher ausreichend3 . Es muß nur der Innenteil eines Gebäudes vorliegen, auch wenn dieses nicht notwendig ein wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks ist. Deshalb fallen auch alle Wohnheime, Behelfsräume, transportable Baracken, die mit dem Erdboden wieder fest verbunden werden, und andere Schlafstellen hierunter4 • Je nach den Rechtsbeziehungen der Beteiligten und der rechtlichen Ausgestaltung wird im einzelnen zwischen Werkmietwohnungen, werksgeförderten (bzw. werksgebundenen, werksfremden) Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen unterschieden. 11. Werkmietwohnungen

1. Darstellung Werkmietwohnungen sind nur solche Wohnungen, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses vermietet werden (vgl. § 565 b BGB). Voraussetzung ist also stets der Abschluß eines besonderen Mietvertrages über die Wohnung neben dem Arbeitsverhältnis. Wenn das Gesetz in § 565 b BGB statt des Begriffes des Arbeitsverhältnisses den des Dienstverhältnisses verwendet, so kommt dem nur noch rechtshistorische Bedeutung zu. Dies erklärt sich aus der Übernahme dieser Regelung aus den §§ 20 ff. MSchG. Entscheidend ist das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses und daher die Verpflichtung des Dienstverpflichteten, weisungsgebundene abhängige Arbeitsleistung zu erbringen5 • Hierunter fallen auch Arbeitsverhältnisse der leitenden Angestellten. Den Werkmietwohnungen zuzurechnen sind in der Regel auch die sog. Betriebswohnungen. Eine ausdrückliche Unterscheidung der Be3 VgI. BAG v. 3.6. 1975 AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972 Werkmietwohnungen, wo dies für Zweibettzimmer bejaht wurde; Schmidt-Futterer / Blank, DB 1976, 1233; dies., Mietrecht, B, 58 f.; Lappe, Das Arbeitsrecht der Gegenwart, Bd.16 (1978), 79; abI. Dütz, in: Anm. zu BAG v. 3.6.1975 AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972 Werkmietwohnungen. 4 VgI. nur Galperin / Löwisch, § 87 Anm.201; Palandt / Putza, Einf. vor § 535 Anm. 8 a; Erman / Schapp, § 580 Anm. 4; Staudinger / Sonnenschein, § 580 Anm. 6 sowie die umfassenden Lit.- und Rspr.-nachweise bei §§ 535, 536 Vorbern. Anm. 24 ff. und 564 b Anm.9. 5 VgI. zu den nicht unumstrittenen Merkmalen des Arbeitnehmerbegriffes Dietz / Richardi, § 5 Anm. 37 ff.; Galpenn / Löwisch, § 5 Anm. 4 - 12.

4 Räder

50

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

griffe fand sich speziell für das Mietrecht noch in den §§ 23, 23 a, 23 b des MSchG6. Unter Betriebswohnungen versteht man Wohnungen, die nach ihrer Zweckbestimmung durch den Arbeitgeber der Untel-bringung von Betriebsangehörigen gewidmet sind7 • Im Unterschied zu den Werkmietwohnungsverhältnissen liegt eine Betriebswohnung nicht schon mit der Verknüpfung von Arbeitsverhältnis und Mietvertrag vor, sondern erst durch die Zweckbestimmung durch den Arbeitgeber, daß der Wohnraum grundsätzlich zur Vermietung an seine Belegschaft zur Verfügung stehen solle. Andererseits bleiben diese Wohnungen aufgrund dieser allgemeinen Zweckbestimmung weiterhin Betriebswohnungen, auch wenn sie im Einzelfall an einen Betriebsfremden vermietet werdens. Demgegenüber setzt ein Werkmietwohnungsverhältnis immer die überlassung der Wohnung mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis voraus. Sofern eine Betriebswohnung unabhängig von einem Arbeitsverhältnis an einen Betriebsfremden vermietet ist, gelten für dieses Mietverhältnis die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften9 • Heute findet sich der Begriff der Betriebswohnung nur noch in § 24 des 1. und § 53 des II. WoBauG mit Regelungen für sog. öffentlich geförderten WohnraumH' • In der betrieblichen Wohnungspraxis ist es, wie bereits dargestellt, vielfach üblich, daß der Arbeitgeber für den Bau und/oder die anschließende Vermietung seiner Werkmietwohnungen eigene, juristisch selbständige Wohnungsgesellschaften gründet. Faktisch stellen diese Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaften nur den verlängerten Arm des Arbeitgebers dar und gehören daher sachlich in mietrechtlicher und betriebsverfassungsrechtlicher Hinsicht zu den werkseigenen Wohnungen11 •

6 Vgl. Roquette, Mietrecht, 4. Aufl. (1954), Anm. zu §§ 20 - 23 b; Gramse, Das neue Mieterschutzgesetz, § 23 Anm. 11 ff.; kritisch zu diesem Begriff Bettermann, Kommentar zum Mieterschutzgesetz, § 23 Anm. 52; ders., in Bettermann / Haarmann, Das öffentliche Wohnungsrecht, systematischer Grundriß der Wohnungszwangswirtschaft, § 23 Anm. 33, 52 ff. 7 Vgl. aber auch Roquette (MDR 1958, 467), der unter Betriebswohnungen auch die werksgeförderten Wohnungen versteht, ihm folgend Schmidt-Futterer / Blank, B 659. 8 Vgl. nur Staudinger / Sonnenschein, §§ 565 b - 565 e Anm.19; Erman / Schopp, §§ 565 b - e Anm. 10. 11 Roquette, § 565 b Anm. 10 f.; Hans, § 565 b Anm. 2 c. 10 Dazu gleich noch unten B II. 11 So auch Frerk / Sondermann / Störner, Art. Sozialeinrichtung, betriebliche, in HdW des Personalwesens S.1820; Schmidt-Futterer / Blank, ARBlattei, Werkwohnung, I, A; sowie gleich noch unter 3.

§ 3 Erscheinungsformen

51

2. Überlassung der Wohnung mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis

Für die für Werkmietwohnungsverhältnisse vorausgesetzte Verknüpfung von Miet- und Arbeitsverhältnis (vgl. § 565 b BGB) ist erforderlich aber auch ausreichend, daß ein innerer Zusammenhang zwischen bei den Verträgen besteht. Das Arbeitsverhältnis muß daher quasi die Geschäftsgrundlage für den Abschluß des Mietvertrages bilden. Dabei wird der Abschluß des Mietvertrages nicht erst nach Abschluß des Arbeitsvertrages vorausgesetzt, sondern er liegt auch vor, wenn das Mietverhältnis für die Mieter aus den gesamten Umständen erkenntlich bereits vorher im Hinblick auf den erst bevorstehenden Abschluß des Arbeitsverhältnisses geschlossen wird 12 • Handelt es sich bei der überlassenen Wohnung um eine Sozialeinrichtung (§ 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG), die unter Wahrung der Beteiligungsrechte des Betriebsrats geführt wird, so spricht eine starke Vermutung für einen solchen inneren Zusammenhang, sofern die Verknüpfung von Arbeits- und Mietverhältnis nicht ausdrücklich ausgeschlossen wird. Wird eine Wohnung nicht als Werkswohnung überlassen, kann sich der Arbeitgeber auch nicht auf die besonderen Vorschriften über Werkmietwohnungen berufen13 • Dagegen wird eine besondere Mietpreisreduzierung im Vergleich zur ortsüblichen Miete für die Begründung eines Werkmietwohnungsverhältnisses nicht vorausgesetzt1 4 • Zwar ist dies in der Praxis in der Regel der Fall, vom Gesetz - § 565 b BGB und § 87 Abs.l Nr.9 BetrVG vorausgesetztes Merkmal ist dies jedoch nicht. Der Arbeitgeber kann sich daher auch bei einer Vermietung der Wohnung zur Marktrniete auf die besonderen Vorschriften der §§ 565 b - d BGB berufen. Allerdings stellt auch die Vereinbarung einer Marktrniete, sofern keine ausdrückliche gegenteilige Vereinbarung vorliegt, ein starkes Indiz gegen eine innere Verknüpfung von Arbeitsverhältnis und Mietverhältnis dar 10 • Vermietet etwa ein Unternehmen seine als Vermögensanlage gebauten Wohnungen, wie es bei Versicherungsgesellschaften häufig vorkommt, 12 LG Itzehoe, WM 1969, 10; AG Oberhausen, WM 1973, 98; Schmidt-Futterer I Blank, B, 637; Sternel, IV, 163; Roquette, § 565 b Anm. 6; Staudinger / Sonnenschein, §§ 565 b - 565 e Anm.lO; MünchKomm / Voelskow, Vorbem.2 vor §§ 565 b - e; Erman / Schapp, §§ 565b - e Anm. 2. 13 Vgl. AG Oberhausen, WM 1973, 98; Sternel, IV, Anm. 163. 14 Schmidt-Futterer / Blank, B 637; dies., AR-Blattei, Werkwohnung, I, A; Staudinger / Sonnenschein, §§ 565 b - e Anm. 10; MünchKomm / Voelskow, Vorbem.2 vor §§ 565 b - e; Erman / Schapp, §~ 565 b - e Anm.2; Sternel, IV, 163; Roquette, § 565 b Anm. 6; Bobrowski, S. 14. 15 Stege / Weinspach, § 87 Anm.149 unter Berufung auf Fitting / Auffarth / Kaiser, § 87 Anm. 50.

52

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

unter ganz normalen Bedingungen auch an seine Arbeitnehmer, fehlt es an der inneren Verknüpfung von Miet- und Arbeitsverhältnis l6 • 3. Vertragscharakter

Für den Abschluß eines "Nutzungsvertrages" über die Werkmietwohnung gelten keine Besonderheiten. Es handelt sich um einen selbständigen und reinen Mietvertrag, der ausschließlich den Regeln des Mietrechts untersteht. Dabei ist es unschädlich, wenn die Parteien die vertragliche Vereinbarung über die zeitweilige überlassung der Wohnung nicht korrekt als Mietvertrag bezeichnenl7 • Ergänzend können aber auch arbeitsvertragliche Vereinbarungen für die Beurteilung des Mietverhältnisses ausschlaggebend sein. So kann der Anspruch auf Abschluß eines Mietvertrages im Arbeitsvertrag enthalten sein. Es können aber auch arbeitsvertragliche Zusagen in bezug auf Mieterhöhungen oder über ein Wohnrecht bestehen18 • Die Rechte und Pflichten des Mieters sind meist in betrieblichen Einheitsmietverträgen festgelegt. Daneben gelten die speziellen Kodifikationen des Mietrechts und der Mietvertragsregelungen des BGB, soweit im Mietvertrag für die in Rede stehende Frage keine Regelung getroffen wurde oder sie nicht zulässigerweise durch den abgeschlossenen Mietvertrag abgeändert oder ausgeschlossen wurden. Erfolgt die Vermietung der Wohnungen durch ein vom Arbeitgeber gegründetes und beherrschtes juristisch selbständiges Trägerunternehmen, so liegt rechtlich ein Dreiecksverhältnis vor: Der begünstigte Arbeitnehmer erhält die Leistung der selbständigen juristischen Person, nämlich den Anspruch auf Abschluß des Mietvertrages zu ganz bestimmten Bedingungen aufgrund seines Arbeitsverhältnisses mit dem Arbeitgeber. Dessen Inhalt wird meist durch eine gern. § 87 Abs. 1 Nr.9 BetrVG abgeschlossene Betriebsvereinbarung mit dem Betriebsrat über die Nutzungsbedingungen näher gestaltet, die so den Rechtsgrund für die Leistungen dieser Wohnungsgesellschaft bildetl9 . Das Trägerunternehmen schließt den Mietvertrag mit dem begünstigten Arbeitnehmer aufgrund seines statutarischen oder schuldrechtlichen Verhältnisses mit dem Arbeitgeberl!o. Obwohl diese Form der Wohnungsüberlassung 87 Anm.50; Galperin / Löwisch, § 87 Anm. 87 Anm. 235. 17 BAG vom 3.6. 1975 AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972 Werkmietwohnung mit zust. Anm. Dütz. 18 Dazu ausf. unten & 12 A III; § 15 A III 1. 19 Vgl. im einzelnen unten § 9, § 12 B II. 20 Vgl. im einzelnen unten § 9,3; sowie Promberger, DB 1970, 1439. 16

Fitting / Auffarth / Kaiser, §

206; Dietz / Richardi, §

§ 3 Erscheinungsformen

53

in der wohnungswirtschaftlichen Literatur2 1 dem werksgeförderten (= werksgebundenen) Wohnungsbau zugerechnet wird, gehört sie doch sachlich - was die mietrechtliche und betriebsverfassungsrechtliche Beurteilung angeht - zu den werkseigenen Werkmietwohnungen. Denn durch diese formale Rechtskonstruktion werden eigenständige Drittinteressen der Wohnungsgesellschaft nicht begründet. Verpflichtungen nach den Mieterschutzvorschriften oder nach dem Betriebsverfassungsgesetz, die ohne diese janusköpfige Rechtskonstruktion gegen den Arbeitgeber bestehen würden, können so nicht umgangen oder ausgehöhlt werden. Vielmehr unterstellt das BetrVG von 1972 in § 87 Abs. 1 Nr.8 die Wahl der Rechtsform, in der eine Sozialeinrichtung verwaltet wird, sogar der Mitbestimmung des Betriebsrats22 • 111. Werksgeförderte Werkmietwohnungen 1. Darstellung

Bei werksgeförderten (= werksgebundenen = werksfremden) Werkmietwohnungen ist im Unterschied zur werkseigenen Werkmietwohnung nicht der Arbeitgeber oder ein von ihm gegründetes und beherrschtes Trägerunternehmen Eigentümer und Vermieter, sondern ein Dritter, oftmals auch ein Wohnungsbauunternehmen23 • Der private als auch der öffentliche Arbeitgeber hat dem Dritten Finanzierungsbeihilfen, etwa Baukostenvorschüsse, Baukostenzuschüsse, zinsverbilligte Darlehen, Hypotheken oder Grundschulden zur Verfügung gestellt und erhält dafür als Gegenleistung dieser Förderung ein Belegrecht, aufgrund dessen der Dritte verpflichtet wird, mit dem vom Arbeitgeber vorgeschlagenen Arbeitnehmer einen Mietvertrag zu begründen, zu beenden oder zu ändern. Dieses Belegrecht wird meist durch den Abschluß eines Werkförderungsvertrages vereinbart. Handelt es sich bei dem Dritten um eine selbständige Wohnungsbaugesellschaft, so erhält der Arbeitgeber über seine Kapitalbeteiligung häufig gleichzeitig die Stellung eines Mitgesellschafters. Werkförderungsverträge erfüllen daher nicht die Funktion einer betrieblichen Kapital- oder Wertanlage, sondern so vor allem einmal die Funktion eines zusätzlichen Finanzierungsmittels für den Wohnungsmarkt. :21 Vgl. schon Lütge, Wohnungswirtschaft, 1940, S. 302 ff., 310; Heuer / Kühne / Nordalm / Drevermann, Lehrbuch der Wohnungswirtschaft, S. 107 f.; vgl. auch Frerk / Sondermann / Störner, Art. Sozialeinrichtung, betriebliche in HdW des Personalwesens, S. 1820. 22 Vgl. ausf. unten &6 B II; § 9 II, III. 23 Vgl. auch Schmidt-Futterer / Blank, AR-Blattei, D, Werkwohnung, II; dies., Mietrecht, B 659, die Roquette (MDR 1958, 467) folgend für werksgeför-

derte Wohnungen auch den Begriff der Betriebswohnung verwenden.

54

Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

Zum anderen haben Werkförderungsverträge für den Arbeitgeber den Vorteil, daß er sich langfristig mit teilweise relativ geringem finanziellem Aufwand Wohnraum für seine Arbeitnehmer sichern kann24 • Denn der Bauherr muß als Gegenleistung die geförderten Wohnungen über die vereinbarte Zeit der Wohnungsbindung zu den mit dem Arbeitgeber vereinbarten Konditionen an Belegschaftsmitglieder des Arbeitgebers vermieten. Dies erfolgt in der Regel durch den Entwurf oder die Verweisung auf betriebliche Musterrnietverträge. Kennzeichnend für den Vorteil des Arbeitgebers ist dabei, daß meist über sog. Mietpreisklauseln ein günstiger Mietzins vereinbart ist. Häufig übernimmt er aber auch im Werkförderungsvertrag das Risiko der konstanten Vermietung durch eine sog. Mietausfallgarantie. Da es an ihm liegt, die Arbeitnehmer rechtzeitig für die Wohnungen zu interessieren, und der Dritte hierauf keinen Einfluß hat, ist dies eine sachgerechte Ergänzung des Werkförderungsvertrages. Desweiteren besteht die Verpflichtung des Dritten bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses, dem Mieter auf Verlangen des Arbeitgebers zu kündigen.

2. Vertragsgestaltung Bei Mietverhältnissen über werksgeförderte Wohnungen sind drei miteinander verknüpfte Verträge zu unterscheiden: a) die Vereinbarung eines Belegrechts zwischen Arbeitgeber und Dritten (Werkförderungsvertrag) b) Arbeitsvertrag zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber c) ein mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis abgeschlossener Mietvertrag zwischen Drittem und Arbeitnehmer. Nur in Ausnahmefällen erfolgt die Anmietung des geförderten Wohnungsbestandes und die anschließende Weitervermietung an die Arbeitnehmer durch den Arbeitgeber selbst. In diesem Fall liegt zwischen dem Arbeitgeber und Arbeitnehmer ein Untermietverhältnis vor, für das insoweit die allgemeinen Regeln des Mietrechts gelten25 • Unter werkgeförderten Wohnungen wird für diese Arbeit und allgemein nur der Fall gefaßt, daß der Dritte der Vermieter ist.

3. Rechtsnatur des Werkförderungsvertrages Zentraler Angelpunkt dieser Verträge ist der Werkförderungsvertrag. Seiner Rechtsnatur nach handelt es sich nicht um einen Mietver24 Sie bieten sich gerade heute wieder als Ausweg gegen die Verknappung billigen Wohnraums an. 25 Vgl. BAG vom 15. 5. 1974 AP Nr. 2 zu § 387 BGB.

§ 3 Erscheinungsformen

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trag, sondern um ein Darlehen mit werkvertraglichen Elementen26 • Der Gewährung des zins freien oder zins günstigen Kapitalbetrages steht als Gegenleistung die langfristige Überlassung der Wohnungen zu den im Werkförderungsvertrag vereinbarten Konditionen an den vom Arbeitgeber vorgeschlagenen Mieter gegenüber. Da der Arbeitgeber nach der Natur der Sache seinen Kapitalbetrag vorleisten muß, handelt es sich nicht um einen nach den Regeln der §§ 320 ff. BGB zu behandelnden gegenseitigen, wohl aber um einen zweiseitigen Vertrag27. Ein weiterer Vertragscharakter des Werkförderungsvertrages ergibt sich aus seinem Inhalt, nämlich aus der Pflicht des Dritten, mit den vom Arbeitgeber benannten Belegschaftsmitgliedern den im Werkförderungsvertrag vereinbarten Mietvertrag abzuschließen (sog. Mieterbenennungsrecht). Das Ziel des Werkförderungsvertrages liegt also darin, den zukünftigen Mieter durch die Möglichkeit eines günstigen Mietvertragsabschlusses zu begünstigen. Damit ist bezweckt, den Belegschaftsmitgliedern nach der Benennung durch den Arbeitgeber28 selbst unmittelbare Rechte gegenüber dem Dritten, der zum Abschluß des Mietvertrages verpflichtet ist, einzuräumen. Deshalb stellt der Werkförderungsvertrag in seiner Drittbegünstigungsfunktion einen echten Vertrag zugunsten Dritter darW. IV. Werkdienstwohnungen 1. Darstellung

Eine weitere Unterart der Werkswohnungen stellen die Werkdienstwohnungen dar. Dies sind Wohnungen, die dem Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienst- bzw. Arbeitsverhältnisses überlassen werden (§ 565 e BGB). Kennzeichnend für diese Wohnungs art ist, daß der Arbeitnehmer die Wohnung vorrangig im Interesse des Betriebes und als Bestandteil seiner Arbeitsvertragspflicht beziehen muß. Die Wohnraumnutzung durch den Arbeitnehmer ist deshalb Bestandteil seines Arbeitsverhältnisses. Sie ist in der Regel, wenn auch nicht naturnotwendig gleichzeitig 26 BGHZ 48, 244, 246 = JZ 1968, 183 m. Anm. Söllner; BGH LM Nr.13 zu §399 BGB. 27 Raquette, MDR 1958, 465; ders., NJW 1967, 2239; Henseler, MDR 1964, 364; a. A. Zunft, NJW 1958, 1330 f. 28 Zur Mitbestimmung über die Zuweisung vgl. unten § 12 A 2. 29 BGH NJW 1967, 2260; OLG Celle NJW 1967, 2264; OLG Köln ZMR 1971, 339; LG Karlsruhe WM 1967, 167; Schmidt-Futterer / Blank, AR-Blattei, Werkwohnung 11, A; Raquette, MDR 1958, 465; Otta, ZMR 1972, 325, 327; a. A. Henseler, MDR 1964, 364, der nur einen unechten Vertrag zugunsten Dritter annimmt, da der Arbeitgeber vor allem seine eigene Position stärken wolle, um so die Arbeitnehmer stärker an den Betrieb zu binden.

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Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

Vergütung bzw. Teil der Vergütung31l • In Betracht kommen etwa die überlassung von Wohnraum aufgrund eines Arbeitsverhältnisses als Pförtner, Hausmeister, Kraftfahrer, Wachpersonal, aber auch Dienstwohnungen für leitende Ingenieure, Werksdirektoren von Industriebetrieben sowie Wohnungen für Heimleiter, Werksärzte und Gutsinspektoren. 2. Vertragscharakter

Die rechtliche Besonderheit bei Werkdienstwohnungen liegt mithin darin, daß nicht lediglich eine Verknüpfung zweier ansonsten selbständiger Verträge vorliegt, sondern nur ein einheitlicher Arbeitsvertrag abgeschlossen wird, auf dessen Grundlage auch die überlassung des Wohnraums erfolgt. Damit handelt es sich seiner Rechtsnatur nach um einen gemischten Vertrag 31 • Mit dieser Feststellung ist freilich für die rechtliche Beurteilung nur wenig gewonnen. Schließlich kann hiermit noch nicht geklärt werden, welche Rechtsnormen im Streitfalle auf den jeweiligen Konfliktspunkt Anwendung finden. Die Beantwortung der Frage, ob ein gemischter Vertrag nur den Vorschriften eines Vertragstyps unterworfen ist - so die Absorptionstheorie _32 oder die Vorschriften der in dem Schuldverhältnis enthaltenen Vertragstypen zu kombinieren sind - so die Kombinationstheorie _a;!, kann sachgerecht nur unter Zugrundelegung der von Enneccerus / Lehmann34 entwickelten Typenbildung der gemischten Verträge entschieden werden. Dieser unterscheidet innerhalb der von ihm gefundenen 4 Vertragstypen am Beispiel der Pförtnerwohnung den sog. doppeltypischen oder Zwittervertrag35. Charakteristisch für diesen Vertragstyp ist, daß Vertragsinhalt grundsätzlich sich gegenüberstehende, zwei verschiedenen Ver30 So auch Schmidt-Futterer / Blank, BB 1976, 1033; Schaub, Arbeitsrecht, § 84 I, 4; unklar insoweit BAG vom 3.6.1975 AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972

Werkmietwohnung. 31 Vgl. nur Staudinger / Sonnenschein, §§ 565 b - e Anm.13; Schmidt-Futterer / Blank, BB 1976, 1033 ff.; Neumann-Duesberg, Anm. zu BAG vom 6.2. 1969 in SAE 1970, 49; vgl. auch Schelp, in Festschrift für Herschel, (1955), S.87; differenzierend Stadler, Rechtsgrundlagen und Beendigung des Werkwohnungsverhältnisses, S.71 ff. 32 Grundlegend Lotmar, Arbeitsvertrag, (1902), S. 176 ff., 686 ff. 33 Grundlegend Rümmelin, Dienst- und Werkvertrag, S. 320 ff.; Hoeniger, Vorstudien zum Problem des gemischten Vertrages, 1906 (Freib. Diss.), ders., Die gemischten Verträge in ihrer Grundform; Schreiber, Iher. Jb. 60, 106 ff., 203 ff., 213. 34 Enneccerus I Lehmann, § 100 B zust. Staudinger / Löwisch, § 305 Anm. 27 ff., 31. 3Ii Weiter untergliedert Enneccerus / Lehmann (Anm.34) noch in Typische Verträge mit untergeordneten andersartigen Leistungen; Kombinations- oder Zwillingsverträge = Verträge mit mehreren aneinandergereihten und nach der Absicht der Parteien gleichgewichtigen Leistungen; Verträge mit Typenvermengung oder gemischte Verträge im engeren Sinne.

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tragstypen angehörende Leistungen darstellen, so daß der gesamte Vertragsinhalt sich sowohl als Vertrag der einen wie der anderen Art darstellt. Dies trifft den Fall der über den Arbeitsvertrag erfolgenden Nutzungsüberlassung einer Werkdienstwohnung. Hier stellt die Nutzung der Wohnung eine Verpflichtung und einen Bestandteil aus dem Arbeitsverhältnis dar. Sie ist in der Regel, aber nicht notwendigerweise Vergütung bzw. Teil der Vergütung aus dem Arbeitsverhältnis. Die Nutzung der Wohnung ist unmittelbarer Bestandteil der Rechte und Pflichten aus dem Arbeitsverhältnis, die für den Teilbereich der reinen Wohnungsüberlassung zugleich alle Merkmale eines Mietvertrages erfüllt. Da sich dieser gemischte Vertragstypus während seiner Durchführung für seine jeweiligen Teilbereiche sowohl als Arbeitsvertrag darstellt als auch den Typenmerkmalen des Mietvertrages entspricht, finden sowohl die Regeln des einen wie des anderen Vertrages Anwendung. Lediglich da, wo sich die Regeln beider Vertragstypen widersprechen, ist nach der Abwägung des Zwecks des Vertrages und der widersprechenden Regelungen eine Abwägung zugunsten einer Vorschrift zu treffen36 • Für die Beurteilung des Schwerpunkts des Vertrages über Werkdienstwohnungsverhältnisse ist zu beachten, daß sich die Nutzung der Wohnung als Recht, aber vor allem auch als Pflicht aus dem Arbeitsverhältnis darstellt. Daher ist im Kollisionsfall in der Regel Arbeitsvertragsrecht anzuwenden. Bezüglich der Auflösung des Dienst- bzw. Arbeitsverhältnisses mußte das Gesetz deshalb in § 565 e BGB eine spezielle gesetzliche Anordnung treffen, um wenigstens teilweise trotz Auflösung des Arbeitsverhältnisses noch den Gedanken des sozialen Mieterschutzes Rechnung zu tragen37 • Im Regelfall sind bei Werkdienstwohnungen Arbeitgeber und Grundstückseigentümer identisch. Jedoch ist auch die Überlassung werkfremder Wohnungen als Werkdienstwohnungen rechtlich möglich. Allerdings besteht dann kein Mietverhältnis zwischen Arbeitnehmer und Drittem. Vielmehr behält sich der Arbeitgeber die Untervermietung der Wohnungen vor und gibt sie dann im Rahmen eines Arbeitsvertrages mit den Elementen eines Untermietverhältnisses an den betreffenden Arbeitnehmer weiter. 36 Enneccerus fLehmann, § 100 B; Staudinger f Löwisch, § 305 Anm.31 im Ergebnis auch die h. M. vgl. oben Fn. 31 Schon aus diesem Grunde kann nicht der von Schelp, S. 94 ff. vertretenen Auffassung gefolgt werden, wonach bei Verträgen mit arbeitsrechtlichen Elementen in Kollisionsfällen die arbeitsrechtlichen Vorschriften wegen deren stärkerem Schutzcharakter stets zur Anwendung kommen müßten. Aber auch bei anderen Fällen der Kollision dürfen die arbeitsrechtlichen Vorschriften nicht allein wegen ihres Schutzzweckes beigezogen werden. Systemgerecht ist es nur dort, wo der festzustellende Zweck und die Interessen und die Bedeutung des arbeitsrechtlichen Elements des Vertrages dies erfordern. Zum Mieterschutz bei Werkdienstwohnungen vgl. ausf. unten § 20.

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Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

B. Abgrenzung zu verwandten Arten der Wohnungsüberlassung I. Öffentlicher Dienst

Auch der öffentliche Dienst kennt die Unterscheidung zwischen Dienstwohnungen und Mietwohnungen. Im Rahmen dieser Arbeit wird die rechtliche Behandlung der für den öffentlichen Dienst typischen Wohnungsüberlassungen nicht näher untersucht. Es sei nur erwähnt, daß § 565 e BGB für Dienstwohnungen aufgrund des öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnisses keine Anwendung findet:!S. Für Mietwohnungen der öffentlichen Hand, die über privatrechtliche Mietverträge vermietet werden und mit dem zugrundeliegenden Dienstverhältnis i. S. des § 565 b BGB verknüpft werden, gelten dagegen die § 565 b bis d BGB3D. Zur personalvertretungsrechtlichen Einordnung dieser Wohnungen sind insbesondere die §§ 75 Abs.3 Nr.2 und Nr.5 BPersVG zu beachten. Die personalvertretungsrechtlichen Probleme decken sich in wesentlichen Punkten mit den Erörterungen zum BetrVG40. 11. Öffentlic:'h geförderte Wohnungen

Dies sind Wohnungen des Arbeitgebers zur Unterbringung seiner Arbeitnehmer, die durch öffentliche Mittel gefördert und deshalb gem. § 24 1. WohnbauG und § 53 II. WohnbauG mit der Auflage verbunden sind, daß das Mietverhältnis nach 5 Jahren vom Arbeitsverhältnis unabhängig wird. Dies gilt auch für werksfremde Werkswohnungen. Nach Ablauf der 5-Jahres-Frist unterfallen diese Wohnungen gem. Art. 4, § 4 Abs. 1 MietRÄndG in mietrechtlicher Hinsicht nicht mehr den Regeln über Werkswohnungen, sondern bei länger dauernder Mietdauer den allgemeinen Vorschriften. Das Gesetz räumt damit den Belangen des sozialen Mieterschutzes den Vorrang vor den Interessen des Arbeitgebers ein41 . 111. Bergarbeiter- und Bergmannswohnungen

Nicht im einzelnen behandelt wird hier die Rechtslage bei Bergarbeiterwohnungen, für die aufgrund des sozialen Wohnraumelends der 38 BGH LM Nr.9 zu § 71 GVG; Sternel, IV, 166; Palandt / Putzo, Vorbem. vor §§ 565 b - e; Staudinger / Sonnenschein, §§ 565 b - e Anm. 8; Burkhardt, WM 1965, 89; a. A. Erman / Schapp, §§ 565 b - e Anm. 11. 3D OVG Münster WM 1975, 154 vgl. hierzu auch BAG v. 17.5.1968 und v. 30.10.1968 AP Nr. 1 und Nr.2 zu § 611 BGB Werkdienstwohnung. 40 Dies gilt im wesentlichen sogar für die Mitbestimmung bei der Auflösung von Sozialeinrichtungen, für die sich eine ausdrückliche Regelung nur in § 75 Abs. 3 Nr. 5 BPersVG findet. Vgl. dazu noch unten § 7 11. 41 Vgl. näher Pergande, § 565 b Anm.5; gem. § 4 Abs.2 MietRÄndG soll dies selbst bei öffentlich geförderten Werkdienstwohnungen gelten.

§

3 Erscheinungsformen

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im Bergbau Beschäftigten durch das Gesetz zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau 42 i. d. F. vom 4.5.1957 geändert durch das 111. ÄndG vom 24. 8. 1965 Sonderregelungen getroffen worden sind. Bergarbeiterwohnungen sind solche Wohnungen, die aus Mitteln der Kohlenabgabe errichtet und an Wohnungsberechtigte im Bergbau vermietet sind 43 • Gemäß § 24 gilt danach das Entsprechende für Bergmannswohnungen nach dem Gesetz über Bergmannssiedlungen vom 10.3.1930. Im Gegensatz zu reinen Werkswohnungen sind diese Wohnungen nicht an einen bestimmten Betrieb oder Arbeitgeber gebunden, sondern allein an die Zuständigkeit zum Bergbau (§ 5 Abs. 3). Erlischt die Wohnungsberechtigung wegen Ausscheidens aus dem Bergbau, so gelten gern. § 7 a die Vorschriften der §§ 565 b bis e BGB entsprechend. Allerdings wird die Wohnungsberechtigung für die in § 5 Abs. 1 des Gesetzes bezeichneten Personen oder Familien ausgedehnt. Im Rahmen der Bildung der Ruhrkohle AG sind mehrere Vereinbarungen zwischen den AltgeselIschaften bzw. Wohnungsbauunternehmen und der Gesamtbelegschaft geschlossen worden, die auch für den Bergmann von Bedeutung sind 44 • Für Mieterhöhungen der etwa 80000 Bergmannswohnungen, die von der Ruhrkohle AG entsprechend der Anlage 8 zum Grundvertrag vom 18. Juli 1969 45 zwischen der Bundesrepublik Deutschland, den vertragsschließenden Bergbauunternehmen und der Ruhrkohle AG bewirtschaftet werden, gilt die Sonderregelung des § 7 MHG. Danach kann die Miete bei einer Erhöhung der Verwaltungskosten und der Instandhaltungskosten in entsprechender Anwendung des § 30 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung und des § 5 Abs. 3 c des Vertrages über Bergmannswohnungen erhöht werden. Eine Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG ist ausgeschlossen46 • Soweit die spezifischen Sonderbedingungen bei Bergarbeiter- und Bergmannswohnungen nicht eingreifen, finden die allgemeinen Grundsätze über Werkswohnungen Anwendung.

42 Die erste Kodifizierung des Gesetzes zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaus im Kohlenbergbau nach dem zweiten Weltkrieg stammt v. 30.10.1951 (BGBL I S. 865); vgl. auch schon vorne § 1. 43 Vgl. BGH NJW 1971, 561 und insbes. Hans, Mietrecht, § 565 b Anm.5 mit Angabe und Kommentierung der wesentlichsten Vorschriften. 44 Vgl. dazu näher Willecke / Turner, Grundriß des Bergrechts. 45 Vgl. Bundesanzeiger Nr. 174 v. 18.9. 1974. 411 Vgl. hierzu Schopp, ZMR 1982, 1 ff.; Günter, WM 1975, 8; Schmidt-Futterer / Blank, Mietrecht, C 354 ff.; Barthelmess, § 7 MHG, Anm. 1 ff.; sowie BGH MDR 1971, 286; 1972, 312; OVG Münster ZMR 1975, 286 (zur Belegungsbindung nach dem WobindG).

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Kapitell: Entwicklung und Bedeutung

C. Weitere betriebliche Sozialleistungen auf dem Gebiet der betrieblichen Wohnraumbeschaffung I. Arbeitgeberdarlehen

Eine andere Art der betrieblichen Förderung der Wohnraumbeschaffung und gleichzeitig der Eigentumsbildung für die Arbeitnehmer besteht in der Vergabe von zinslosen oder doch zinsgünstigen Arbeitgeberdarlehen für den Erwerb von Grundeigentum zum Zwecke der Seßhaftmachung der Arbeitnehmer. Diese betragen heute in der Regel bis zu DM 25 000,-. Es handelt sich um echte Darlehensverträge, deren mittelbare Rechtsgrundlage im Arbeitsverhältnis wurzeJt47. üblich ist auch die betriebliche Förderung privater Baurnaßnahmen von Belegschaftsmitgliedern durch die übernahme von Bürgschaftsdarlehen, wobei in der Praxis oft Zinssatz und Tilgung nach dem Einkommen gestaffelt werden und wesentlich unter dem öffentlichen Zinsniveau liegen. Bei diesen Maßnahmen handelt es sich um eine betriebliche Förderung des privaten Wohnungseigentums zugunsten der Arbeitnehmer. Allerdings zielen auch diese Maßnahmen in der Regel auf eine Betriebsbindung des Arbeitnehmers, indem in den Darlehensverträgen in der Regel vereinbart ist, daß die Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu einer sofortigen oder kurzfristigen Beendigung des Darlehens führt 48 • 11. Veräußerung von Bauplätzen, Wohnungen oder Eigenheimen

Teilweise wird auch die Bildung von Wohnungseigentum zugunsten der Arbeitnehmer durch die Unternehmen gefördert, indem diese selbst günstig in größerem Umfange Bau- oder Bauerwartungsland oder Wohnungs eigentum ankaufen und an ihre Arbeitnehmer zu entsprechend günstigeren Preisen zum Verkauf anbieten. Manche Unternehmen bauen auch in größerem Umfange selbst Eigenheime, die kaufwilligen Belegschaftsmitgliedern zu günstigen Bedingungen angeboten werden. Dabei wird in der Regel das Angebot zum Erwerb solcher Objekte oder von bislang an die Arbeitnehmer vermieteten Werkswohnungen von der Erfüllung einer bestimmten Dauer der Betriebszugehörigkeit abhängig gemacht 49 • Die finanzielle Abwicklung erfolgt meist 41 Zum Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats vgl. jetzt BAG v. 9. 12. 1980 DB 1980, 996, danach ist die Gewährung von Arbeitgeberdarlehen nach § 87 Abs.l Nr.lO BetrVG mitbestimmungspflichtig. Vgl. dazu noch unten § 3 B II. 48 Vgl. nähere Angaben bei Grütz I Mennecke, ... zuzüglich zum Gehalt, S. 78 f. 49 Den Eigentumserwerb der Arbeitnehmer insbes. gefördert hat dabei im süddeutschen Raum von jeher die Firma Robert Bosch GmbH, Stuttgart, sowie die in den 30iger Jahren von der "Bosch-Hilfe" gegründete "Robert-

§ 3 Erscheinungsformen

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über längerfristige zinsverbilligte Arbeitgeberdarlehen oder -bürgschaftenMl • Hier wird der Arbeitnehmer selbst Wohnungs eigentümer. Werkswohnungen liegen daher nicht mehr vor6 1 • 111. Hilfen bei der Wohnungssuclte

Soweit ein Unternehmen keine Wohnungen zur Verfügung stellen kann, wird den wohnungs suchenden Arbeitnehmern in vielen Unternehmen durch Zeitungsannoncen, Anschläge im Betrieb, Einschaltung von Maklern etc. bei der Wohnungssuche geholfen. Teilweise werden auch die anfallenden Inserats- und Maklerkosten ganz oder teilweise vom Arbeitgeber übernommen.

Bosch-Siedlung gemeinnützige Gesellschaft mbH", vgl. Spörhase, Wohnungsbau als Aufgabe der Wirtschaft, S. 94. Ml Ob diese Art der Förderung der Wohnraumversorgung unbedingt zeitgemäßer ist (so Frerk / Sondennann / Störner, Art. Sozialeinrichtung, betriebliche, in HdW des Personalwesens, S. 1819) muß angesichts der Betriebsbindungswirkung des Arbeitgeberdarlehens und der Einschränkung der beruflichen Mobilität der Arbeitnehmer angezweifelt werden. Auf jeden Fall eignet sich dies aber nur zur Wohnraumversorgung einer relativ kleinen Gruppe von begünstigten Belegschaftsmitgliedern, so daß hierdurch die Vermietung von Wohnraum über ein Unternehmen nicht ersetzt werden kann. 51 Zu den Vor- und Nachteilen der Einschränkung der Mobilität der Arbeitnehmer durch die Begründung von Wohnungseigentum vgl. Heuer / Kühne / Nordalm / Drevermann, Wohnungswirtschaft, S.148.

Kapitel 2

Schaffung und Auflösung von Werkswohnungen § 4 Schaffung von Werkswohnungen A. Erwerb von betrieblichem Wohnraum Die einfachste Form der betrieblichen Wohnraumbeschaffung ist der Bau von Werkswohnungen durch das Unternehmen selbst. Soweit auf dem Baumarkt zweckentsprechende Objekte vorhanden sind, erfolgt auch ein Erwerb durch Kauf. Diese Maßnahmen sind allerdings mit einem ganz erheblichen Kapital- und Verwaltungsaufwand verbunden. Insbesondere die Steuergesetzgebung hat dazu geführt, daß viele - besonders kapitalkräftige - Unternehmen für die Beschaffung und Verwaltung von Werkswohnungen eigene, zum Teil mit erheblichem Kapital ausgestattete juristisch selbständige Wohnungsgesellschaften gründeten und diese die Wohnungen errichteten und im Anschluß daran auch den Wohnungsbestand verwalteten. Teilweise wurde die Verwaltung und Vermietung dieser Wohnungen sogar auf rechtlich selbständige Wohnungsverwaltungsgesellschaften übertragen l . Obwohl es sich dabei rechtlich um völlig selbständige Bauherren oder Verwaltungs geseIlschaften handelt, sind diese im Innenverhältnis dem Unternehmen vielfach vollkommen eingegliedert und nur eine Abteilung desselben2 • Oftmals wurde dafür sogar die auch für Werkswohnungen mögliche, mit staatlichen Vergünstigungen verbundene Form der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen gewählfl. Wo ein Unternehmen nicht solch erhebliche Kapitalmittel in den betrieblichen Wohnungsbau investieren kann oder will, besteht die 1 Insbes. die steuerliche Förderung nach § 7 e EStG v. 10.8. 1949 setzt voraus, daß die 7 c-Mittel an einen Dritten vergeben werden mußten, um steuerlich anerkannt und als "Betriebsausgaben" vom Gewinn abgesetzt werden zu können. Die wechselnden steuerlichen Probleme der betrieblichen Wohnungsförderung können hier nicht näher erörtert werden. 2 Vgl. Wolt, Sozialleistungen des Unternehmers, S. 120. 3 Der Beschränkung des § 5 WGG, wonach der betreute Personenkreis sich nicht auf die Gefolgschaft eines Unternehmens beziehen darf, war Genüge getan, wenn nur 10 Ofo der Wohnungen an Werksfremde vermietet wurden. Vgl. Bodien, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, S.61. Wichtig für die Erteilung der Gemeinnützigkeit im Werkswohnungsbau ist bes. auch § 5 der WGGDV v. 24. 11. 1969.

§ 4 Schaffung von Werkswohnungen

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Möglichkeit, betrieblichen Wohnraum durch die Beteiligung am sog. werksgeförderten Wohnungsbau zu sichern. Die meisten Unternehmen besitzen neben eigenen Werkswohnungen auch Belegrechte an werksgeförderten Wohnungen. Eine Verbilligung der Baukosten für betrieblichen Wohnraum kann dabei insbes. auch durch die Beteiligung eines Unternehmens an der Wohnungsbau gesellschaft eines anderen oder durch den Zusammenschluß mit Wohnungsbaugesellschaften anderer Unternehmen erreicht werden. Je nach Beteiligung am Gesellschaftskapital und dem Umfang der Beteiligungsrechte kann dann das einzelne Unternehmen Rechte und Einfluß gegenüber diesen Wohnungsgesellschaften ausüben.

B. Betriebsverfassungsrecht und Werkswohnungswesen I. Einführung

Ein Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats für das betriebliche Werkswohnungswesen hat das Betriebsverfassungsgesetz von 1972 einmal in § 87 Abs. 1 Nr.9 geregelt. Die Vorschrift wurde durch das BetrVG 72 in Anlehnung an § 66 Abs. 1 lit. d PersVG 1955 neu geschaffen. Nach Nr. 9 besteht nun für alle Wohnräume, die den Arbeitnehmern mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses vermietet werden, ein Mitbestimmungsrecht des Betriebsrates bei der Zuweisung und Kündigung sowie der Festlegung der allgemeinen Nutzungsbedingungen. Zum anderen bleibt für das betriebliche Werkswohnungswesen vor allem auch die Regelung der Mitbestimmung über Sozialeinrichtungen von Bedeutung. Dies schon deshalb, weil dort die Mitbestimmung auf die Wahl der Form, Ausgestaltung und Verwaltung erweitert ist. Ergänzend bietet § 88 Nr.2 BetrVG die Rechtsgrundlage zum Abschluß freiwilliger Betriebsvereinbarungen über die Errichtung von Sozialeinrichtungen oder der Errichtung zuzurechnenden Maßnahmen. Eine Erörterung der betriebsverfassungsrechtIichen Probleme im Werkswohnungs wesen muß deshalb zunächst die generelle Anwendbarkeit von § 87 Abs. 1 Nr.8 und Nr.9 BetrVG auf die verschiedensten Arten der vorgenannten Wohnungen bestimmen und abschließend nach dem Verhältnis dieser Vorschriften zueinander fragen. 11. Sozialeinrichtung i. S. des § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG

1. Zweck der Mitbestimmung über Sozialeinrichtungen gern. § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG Die Beteiligung der Betriebsräte an der Verwaltung von Einrichtungen des Arbeitgebers, die zum Vorteile der Arbeitnehmer gereichen, gehört mit zu den ersten Grundpfeilern unseres Betriebsverfassungs-

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Kapitel 2: Schaffung und Auflösung von Werkswohnungen

systems 4 • Bereits in § 66 Nr. 9 des Betriebsrätegesetzes von 1920 war die Mitwirkung der Betriebsräte an der Verwaltung von Pensionskassen, Werkswohnungen sowie sonstigen Betriebswohlfahrtseinrichtungen aufgenommen und im BetrVG von 1952 in der Mitbestimmung über Betriebswohlfahrtseinrichtungen fortgeführt worden. Tragender Grundgedanke der Mitbestimmung gern. § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG über Sozialeinrichtungen ist auch heute die Mitverwaltung durch die Arbeitnehmer5 • Der spezielle Ansatzpunkt der Mitverwaltung über Sozialeinrichtungen ist dabei darin zu erblicken, daß dort die Leistungen aus der Sicht der Arbeitnehmer nicht in direktem transparentem Flusse zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmern erbracht werden; vielmehr sehen sich die letzteren regelmäßig einer gegenüber den eigentlichen regulären Arbeitsbeziehungen faktisch irgendwie verselbständigten oder gar rechtlich völlig selbständigen besonderen Institution gegenüber. Um die Beteiligung der Arbeitnehmer an der Verwaltung dieser in das unmittelbare Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmern zwischengeschalteten Einrichtungen aber geht es letztlich in § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG, wie sich insbesondere auch aus der Ausdehnung der Mitbestimmung in § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG auf die Wahl der Form und Ausgestaltung ergibt6. 2. Begriff

Die ganz h. M. und Rspr. 7 geht im wesentlichen übereinstimmend davon aus, bei dem Begriff der Sozialeinrichtung i. S. des § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG handele es sich lediglich um eine dem modernen Sprachgebrauch entsprechende redaktionelle Anpassung und keine inhaltliche Änderung des schon in § 56 Abs.1 lit. e BetrVG von 1952 enthaltenen Begriffs der Wohlfahrtseinrichtung. Die Auslegung orientiert sich streng entsprechend der Wortzusammensetzung an dem Vorhandensein a) einer Einrichtung, die b) einem gewissen sozialen Zweck dient. 4 Zur geschichtlichen Entwicklung im einzelnen, insbes. auch schon zur Regelung des § 134 h Nr. 1 GewO v. 1. 6. 1881 und von § 12 Abs. 1 S.2 Hilfsdienstgesetz v. 5.12.1916 vgl. Teuteberg, Geschichte der industriellen Mitbestimmung in Deutschland, S. 100 ff. S So auch Galperin / Löwisch, § 87 Anm. 170. 6 In diesem Sinne auch Jahnke, ZfA 1980, 863, 886 f., der noch auf den Gedanken der Machtbeschränkung und auf die Ausführungen der Mitbestimmungskommission (BT-Drucks. VI/334 S.67) verweist, wonach dem Arbeitnehmer das Gefühl des "Ausgeliefertseins" an von ihm nicht beeinflußbare "dritte Gewalten" genommen werden soll. 7 BAG AP Nr.l, 2, 3, 4, 5 zu § 87 BetrVG 1972 Altersversorgung; Dietz / Richardi, § 87 Anm.226; ders., Anm. zu AP Nr. 1 dieser E.; Fitting / Aujjarth / Kaiser, § 87 Anm.44; Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm. 113; Kammann / Hess / Schlochauer, § 87 Anm. 142; Moll, Die Mitbestimmung des Betriebsrats beim Entgelt, S. 80; Dangers, BB 1974, 1076.

§

4 Schaffung von Werkswohnungen

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a) Einrichtung Der Begriff der Einrichtung wird daher auch heute im wesentlichen entsprechend der AuslegungS zu § 56 Abs. 1 lit. e BetrVG 1952 dahingehend verstanden, daß etwas vorhanden sein müsse, was als solches verwaltet werden könne. Hierfür sei erforderlich, daß ein abgesonderter Teil konkreter Mittel mit einer gewissen eigenen Organisation vorliege. Diese Auslegung kann nun nach einigem Hin und Her der Rechtsprechung des BAG9 zur Mitbestimmung bei Arbeitgeberdarlehen als im wesentlichen gesicherte Grundlage für die Auslegung des Merkmals der Einrichtung i. S. des § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG angesehen werden. Denn das BAG hat in seinem Beschluß vom 9.12.1980 10 das Vorliegen einer Sozialeinrichtung ausdrücklich abgelehnt, wenn die Vergabe von Arbeitgeberdarlehen nur aus laufenden eigenen Mitteln des Arbeitgebers gewährt wird, ohne daß diese in einem speziellen zweckgebundenen Sondervermögen zusammengefaßt sind. Einmalige oder wiederkehrende Sonderzuwendungen stellen daher selbst dann, wenn sie aus in der Bilanz ausgewiesenen Rückstellungen erbracht werden, keine Sozialeinrichtung i. S. des § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG dar. Als umstritten ist nach dieser Klärung in der Rechtsprechung nur noch die Frage anzusehen, ob eine Sozialeinrichtung bereits eine gewisse Verwaltungsorganisation voraussetzen müsse oder ob es ausreichen soll, daß sachliche oder finanzielle Mittel auf Dauer für soziale Zwecke verselbständigt und damit einer gesonderten Verwaltung nur zugänglich sind l l • Im letzteren Falle könnte der Betriebsrat gegen den Willen des Arbeitgebers über § 87 Abs.1 Nr.8 BetrVG entsprechend einem ähnlichen Gedanken, der sich in der Rspr. 12 zum betrieblichen Vorschlagswesen findet, die Schaffung einer besonderen Organisation bereits dann verlangen, wenn hierfür nur ein Bedürfnis besteht. Diese erweiternde Auslegung widerspricht jedoch zum einen dem besonderen BAG v. 15.5.1957 AP Nr.5 zu § 56 BetrVG; v. 13.7.1962 AP Nr.3 zu BetrVG; v. 6. 12. 1963 und v. 26. 10. 1965 AP Nr. 6 und Nr. 8 zu § 56 BetrVG Wohlfahrtseinrichtungen; vgl. auch BAG v. 13.7.1978 AP Nr.5 zu § 87 BetrVG 1972 Altersversorgung; Hueck! Nipperdey, Lehrbuch des Arbeitsrechts, 7. Aufl., Bd. I1, 2, S. 1367 f.; Nikisch, Arbeitsrecht, Bd.3 S. 403 f.; Galperin ! Siebert, BetrVG, 4. Aufl., § 56 Anm.46; Fitting! Kraegeloh ! Auffahrt, BetrVG, 9. Aufl., § 56 Anm.34; vgl. auch zu der ähnlichen Vorschrift in § 66 Ziff.9 BRG v. 1920; Flatow! Kahn-Freund, BRG, 13. Aufl., S. 346 ff. 9 Vgl. den Beschluß des 1. Senats v. 13.2.1979 AP Nr.2 zu § 87 BetrVG 1972 Sozialeinrichtung sowie den Beschluß des 3. Senats v. 24. 1. 1980 AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972 Sozialeinrichtung; der dort vertretenen Auffassung folgend Fitting! Auffarth! Kaiser, § 87 Anm.44; ähnlich schon Weiss in Anm. zu LAG Hamburg EzA Nr.2 zu § 87 BetrVG 1972 Sozialeinrichtung; ders., § 87 Anm.22. 10 DB 1981,996. 11 So ausdrücklich Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm. 13. 12 BAG v. 28.4. 1981 EzA § 87 BetrVG 1972 Vorschlagswesen Nr. 2. 8

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5 Röder

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Kapitel 2: Schaffung und Auflösung von Werkswohnungen

Zweck der Mitverwaltung gemäß § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG, der in der Beteiligung der Arbeitnehmer an einer vom Arbeitgeber geschaffenen und mit gewisser Eigenständigkeit erfüllten Verwaltungseinheit besteht 13 • Nachdem inzwischen auch dem Bedürfnis nach einer Mitbestimmung über die sog. freiwilligen betrieblichen Sozialleistungen, die nicht über eine Sozialeinrichtung erbracht werden, durch deren Einbeziehung in die Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 10 Rechnung getragen ist!" wird man zum anderen eine Aufweichung des Tatbestandes der Nr.8 zugunsten einer klaren Abgrenzung zwischen beiden Mitbestimmungstatbeständen auch nicht mehr für erforderlich halten müssen. Dies zumal eine exakte Abgrenzung zwischen Leistungen, die über allgemeine Richtlinien oder aus in der Bilanz ausgewiesenen Rückstellungen und Leistungen aus einem nur zweckgebundenen Sondervermögen häufig schwerfallen wird. Auch das BetrVG selbst unterscheidet nach seiner Systematik, wie sich aus einem Vergleich zwischen § 87 Abs. 1 Nr.8 i. V. m. § 88 Nr.2 und § 88 Nr. 3 ergibt, zwischen Leistungen, die direkt, und solchen, die über die Zwischen schaltung einer Einrichtung erbracht werden. Das Merkmal einer gewissen organisatorischen Verselbständigung ist deshalb weiterhin als konstitutives Merkmal für die Anwendung des § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG anzusehen15 • Dabei sind an das Erfordernis einer gewissen eigenständigen Organisation - wie schon zum BetrVG 1952 - keine besonders strengen Anforderungen zu stellen. Zu Recht wurde dies vom BAG gerade am Beispiel von Werkswohnungen schon bejaht, wenn nur ein einzelner Angestellter eines Unternehmens mit der Verwaltung der Werkswohnungen betraut war H1 • b) Der Sozialcharakter der Einrichtung Zweifelhaft ist aber auch, unter welchen Voraussetzungen einer Einrichtung der Charakter als "Sozial"-einrichtung zukommt. Einigkeit besteht darin, daß eine Sozial einrichtung nach § 87 Abs.l Nr.8 BetrVG (wie schon nach § 56 lit. e BetrVG 1952) einmal dann nicht vorliegt, wenn diese ausschließlich aus betrieblichen Gründen geschaffen und aufrechterhalten wird 17 • Hier stellt sich ein eventueller Vorteil für die Vgl. bereits oben 1. Grundlegend BAG v. 12.6. 1975 AP Nr. 1 zu § 87 BetrVG 1972 Altersversorgung; BAG v. 9.12.1980 DB 1981, 996 für das Arbeitgeberdarlehen, v. 22. 10. 1981 - 6 ARB 69/79 für die Ermäßigung von Elternbeiträgen zu einem Betriebskindergarten; Richardi, ZfA 1976, 15 ff.; Moll, S. 136 ff.; Jahnke, ZfA 1980, 881 ff.; Hanau, BB 1977, 352; Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm. 135 h ff.; Fitting I Auffarth I Kaiser, § 87 Anm. 54 a. 15 So auch Richardi, Gedächtnisschrift für Kahn-Freund, S. 247,253; GalpeTin I Löwisch, § 87 Anm. 171; Kammann I Hess I Schlochauer, § 87 Anm. 142; Jahnke, ZfA 1980,887. 16 BAG v. 15. 1. 1960 AP Nr.3 zu § 56 BetrVG Wohlfahrtseinrichtungen. 13 14

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Belegschaft lediglich als zufällige Reflexwirkung dar, für die der Mitverwaltungsgedanke der Nr.8 nicht greift. Zum zweiten kann ein sozialer Zweck i. S. des § 87 Abs.l BetrVG bei Leistungen, die ausschließlich Entgeltcharakter besitzen, nicht bejaht werden18• Insoweit handelt es sich um das eigentliche Entgelt, für das eine Mitbestimmung ausschließlich nach § 87 Abs.l Nr. 10 und 11 in Betracht kommt. aa) Uneigennützigkeit der Leistung (subjektiv-finale Betrachtung)

Nicht gefolgt werden kann der vor allem von der älteren Lehre vertretenen Auffassung 19 , es müsse sich um uneigennützige, d. h. altruistische Leistungen des Arbeitgebers handeln (subjektiv-finale Betrachtung). Gegen diese Ansicht sprechen bereits erhebliche praktische Bedenken, da anerkanntermaßen bei den meisten Sozialleistungen betriebliche Zwecke mitverfolgt werden, sei es nur, daß Arbeitskräfte angelockt werden, eine die Arbeitsproduktivität einschränkende Fluktuation verhindert oder überhaupt die soziale Befriedigung der Belegschaft angestrebt wird20 • Eine Motivschau danach, ob im Einzelfall gerade betriebliche oder soziale Motive überwiegen, ist letztlich nicht möglich. Jede betriebliche Sozialleistung muß sich an wirtschaftlichen Erwägungen ausrichten, so daß es rein uneigennützige Leistungen, die von jeglichem betrieblichen Vorteilsstreben losgelöst sind, kaum geben wird. Aber auch aus rechtsdogmatischen Gründen kann dieser Auffassung nicht gefolgt werden, weil dann das Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats von der inneren Einstellung und Motivation des Arbeitgebers abhängig wäre. bb) Entgeltcharakter der Leistung

Mit dem Wandel der Auffassung21 , wonach es sich bei den betrieblichen Sozialleistungen nicht um reine Fürsorgeleistungen22 handele, 17 Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm. 115 b; Galperin / Löwisch, § 87 Anm.175; Fitting / Auffarth / Kaiser, § 87 Anm.45; Kamann / Hess / Schlochauer, § 87 Anm. 145; Stege / Weinspach, § 87 Anm. 135. 18 Fitting I Auffarth / Kaiser, § 87 Anm. 45, 54; Galperin I Löwisch, § 87 Anm.173, 175, 226; Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm.115 b; Dütz, Anm. zu BAG v. 3.6.1975 AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972 Werkmietwohnung; vgl. auch Jahnke, ZfA 1980,883 ff. 19 Dietz, § 56 Anm. 128; Galperin I Siebert, § 56 Anm.48; v. Altrock, Rechtsprobleme der Mitbestimmung bei Kantinen, Werkswohnungen, S.27; Sasse, DB 1960, 609; Weiß, BB 1953, 710; Schlessmann, DB 1953, 274; vgl. aber auch noch Stege I Weinspach, § 87 Anm.135; LAG Frankfurt, BB 1973, 1648; LAG Düsseldorf, DB 1974, 97; Dangers, BB 1974, 1076. 20 Vgl. hierzu etwa BAG v. 6. 12. 1963 AP Nr. 6 zu § 56 BetrVG Wohlfahrtseinrichtungen sowie vorne § 2 2 b. :21 Grundlegend BAG v. 12.6. 1975 AP Nr. 1 zu § 87 BetrVG 1972 Altersver-

sorgung; vgl. auch BAG v. 9. 12. 1980 DB 1981, 996, wo in einem obiter dictum ausdrücklich auch einer Umzugskostenerstattung, Witwenrente, Wohngeld, 5·

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sondern der "Soziallohn" stets auch Entgeltcharakter besitze, kann für die Leistungen einer Sozialeinrichtung nicht mehr länger vorausgesetzt werden, es müsse sich um Leistungen ohne Entgeltcharakter handeln. Diese Leistungen stehen, wenn auch nicht in einem unmittelbaren, so doch mittelbaren Austauschverhältnis zur Arbeitsleistung. Daher kann der Entgeltcharakter einer Leistung der Annahme einer Sozialeinrichtung nicht entgegenstehen. Für die Begriffsbestimmung kommt es auch nicht darauf an, ob für die Arbeitnehmer Rechtsansprüche auf die Sozialleistungen - sei es durch Betriebsvereinbarung, Arbeitsvertrag oder nach den Grundsätzen der betrieblichen Übung - erwachsen. Wesentlich für § 87 Abs.l Nr.8 BetrVG ist nur, daß die Einführung und der Umfang der Leistung auf der freiwilligen Initiative des Arbeitgebers beruht, denn über das betriebliche Mitbestimmungsrecht dürfen Ansprüche der Arbeitnehmer gegen den Willen des Arbeitgebers nicht begründet werden:!:!.

ce) Objektiver Vorteil Die heute h. M.24 stellt deshalb darauf ab, ob die Einrichtung objektiv dem Zwecke dient, die Lage der Arbeitnehmer zu verbessern (objektivfinale Betrachtung). Hierbei ist es unerheblich, daß der Arbeitgeber eigene Interessen mitverfolgt. Mit dieser Erkenntnis ist aber auch der notwendige Schritt getan, um heute das Merkmal des "Sozialen" auf das zu beschränken, was ihm eigentlich zukommen soll, nämlich das eines Abgrenzungskriteriums zu solchen Betriebseinrichtungen, deren Zielsetzung auf rein betriebliche oder unternehmerische Funktionen bezogen ist.25, und wo deshalb der Mitverwaltungsgedanke des § 87 Abs. Kindergeld, Ausbildungsbeihilfe, Vergütungscharakter zugeschrieben wird; vgl. in diesem Sinne weiter jetzt auch BAG v. 22.10.1981 6 ARB 69/79 für die Ermäßigung des Elternbeitrages bei der Unterbringung von Kindern in einem Betriebskindergarten; Schwerdtner, Fürsorgetheorie und Entgelttheorie im Recht der Arbeitsbedingungen, S. 145 ff.; Galperin / Löwisch, § 87 Anm.173; Moll, S. 85 ff., 136 ff.; Richardi, ZfA 1976, 15; ders., Gedächtnisschrift für Kahn-Freund, S. 254 ff.; Hanau, BB 1977, 352; Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm. 135 h ff.; Fitting / Auffahrt / Kaiser, § 87 Anm. 54 a; Jahnke, ZfA 1980, 863, 870 ff. 22 BAG v. 15.5. 1957 AP Nr.5 zu § 56 BetrVG; Galperin / Siebert, § 56 Anm.48; Dietz, § 56 Anm.128; WesseIs, (Diss.), S.55; Weiß, BB 1953, 710 aber auch noch Dietz / Richardi, § 87 Anm. 234 f.; Fitting / Auffarth / Kaiser (lI. Aufl.) , § 87 Anm.40. 23 Galperin / Löwisch, § 87 Anm.226; Richardi, ZfA 1976, 14; Fitting / Auffarth / Kaiser, § 87 Anm. 54 a; Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm. 118 b; vgl. gleich noch unten C 1 3. .24 Fitting / Auffarth / Kaiser, § 87 Anm.45; Dietz / Richardi, § 87 Anm.232; Richardi, Gedächtnisschrift für Kahn-Freund, S. 255; Kamann / Hess / Schlochauer, § 87 Anm. 145; Galperin / Löwisch, § 87 Anm. 173; (jeweils m. w. Nachw.). :25 So ausdrücklich Blomeyer in Anm. zu AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972 Altersversorgung, der fordert, den Begriff der Sozialeinrichtung einer überholten "mystifizierenden Wohlfahrtsromantik" zu entziehen.

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1 Nr.8 BetrVG nicht trägt. Beispiele hierfür sind Werkstätten, Buchhaltung, die ausschließlich der betrieblichen Information der Arbeitnehmer dienende Werkszeitung oder auch der schon nach dem Arbeitsvertrag geschuldete Bezug einer Werkdienstwohnung. Damit sind alle Betriebseinrichtungen, deren objektiver Zweck es ist, den Arbeitnehmern zumindest auch Vorteile einzuräumen, als Sozialeinrichtung anzusehen, soweit die Tatbestandsvoraussetzungen des § 87 Abs. 1 Nr.8 BetrVG im übrigen vorliegen. Nichtwirtschaftliche, ideelle Vorteile, die den Arbeitnehmern in irgendeiner Weise zugute kommen, sind deshalb ausreichend26 • Ebensowenig spielt es eine Rolle, daß die Arbeitnehmer für die Leistungen der Sozialeinrichtungen ihrerseits ein Nutzungsentgelt entrichten müssen27 • Dies ist bei mehreren klassischen Sozialeinrichtungen wie Werkskindergärten, Werksküchen und insbesondere auch im Werkswohnungswesen regelmäßig der Fall. Fraglich ist nur, ob der Charakter als Sozialeinrichtung von der Höhe der zu entrichtenden Nutzungsgebühr abhängig sein sol1. Bei einer Beteiligung der Arbeitnehmer in Höhe des Kostendeckungsaufwandes jedenfalls steht noch der objektive Vorteil für die Arbeitnehmer im Vordergrund, die Leistungen zu diesen Bedingungen in Anspruch nehmen zu können28 • Dies muß aber in gleicher Weise für betriebliche Einrichtungen gelten, bei denen über das Nutzungsentgelt auch ein Gewinn erwirtschaftet werden so1129 • Denn in diesem Umfange besteht das von Nr.8 geschützte Mitverwaltungsinteresse durch die Arbeitnehmer. Voraussetzung ist nur, daß der Wirkungsbereich der Leistungen der Einrichtung auf die Belegschaft, einschließlich der des Konzerns beschränkt ist (vg1. § 87 Abs.l Nr.8 26 ArbG Ludwigshafen, BB 1976, 1607; Nikisch, in Anm. zu AP Nr.8 zu § 56 BetrVG Wohlfahrtseinrichtung; Galperin I Löwisch, § 87 Anm. 175; Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm. 115; Fitting I Auffarth I Kaiser, § 87 Anm.45; Blomeyer, (Anm.25); Richardi, Gedächtnisschrift für Kahn-Freund, S.254. 27 Fitting I Auffarth I Kaiser, § 87 Anm.45; Galperin I Löwisch, § 87 Anm. 174; Kamann I Hess I Schlochauer, § 87 Anm.145; Richardi, Gedächtnisschrift für Kahn-Freund, S.247, 255; Dietz I Richardi, § 87 Anm.232; Wiese, GKBetrVG, § 87 Anm. 115 a; Nikisch, Arbeitsrecht, Bd.III, S.404, 410; Nipperdey I Säcker, bei Hueck I Nipperdey, Lehrbuch des Arbeitsrechts, Bd.II, S. 1369 Fn. 18. 28 Galperin I Löwisch, § 87 Anm. 164; a. A. LAG Düsseldorf, BB 1974, 507 aufgehoben durch BAG v. 3. 6. 1975 AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972 Werkmietwohnungen, das eine Mitbestimmungspflicht nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG bejahte. 29 Offengelassen in BAG v. 3.6.1975 AP Nr.3 zu § 87 BetrVG 1972 Werkmietwohnungen; wie hier Nikisch, Arbeitsrecht, Bd.III, S.404; Wiese, GKBetrVG, § 87 Anm. 115 a; einschränkend Galperin I Löwisch, § 87 Anm. 174, der Einrichtungen, die in erster Linie unter Erwerbsgesichtspunkten betrieben werden, wieder ausnimmt, gleichzeitig aber selbst anführt, daß es solche Einrichtungen, wenn sie auf die Arbeitnehmer des Betriebes beschränkt sind, nicht geben wird.

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BetrVG). Deshalb stellen Leistungen, die der Arbeitgeber unter Erwerbsgesichtspunkten zu normalen Bedingungen an jeden verkauft, wie etwa die Vermietung von Wohnungen durch eine Versicherungsgesellschaft an alle Interessenten, keine Sozialeinrichtung dar-'I{). Die Beurteilung des Vorteils i. S. des § 87 Abs.1 Nr.8 BetrVG hat sich jedoch allein nach dem objektiven Vorteil, den die Leistung als solche für die Arbeitnehmer des Betriebes bietet, zu richten. Auch hier stellt sich ähnlich der subjektiv finalen Betrachtung die Schwierigkeit festzustellen, ob der Arbeitgeber die Gewinne erwirtschaftet, um sie für eine Erweiterung oder Verbesserung der Sozialeinrichtung zu verwenden oder aus privatem Gewinnstreben. Wollte man aber im letzten Falle eine Sozialeinrichtung ablehnen, könnte der Arbeitgeber in den genannten Beispielen durch die Festsetzung einer entsprechend hohen Nutzungsgebühr eine ihm mißliebige Mitbestimmung des Betriebsrats unterlaufen. Dies würde eine von dem oben genannten Zweck des § 87 Abs.1 Nr.8 BetrVG nicht gedeckte unnötige Einengung des Mitbestimmungsrechts bewirken. Auch hier gilt der Satz Herschels31 , daß es sich schlecht reimt, daß ein Unternehmer freier gestellt sein soll, wenn er seinem Gewinnstreben, als wenn er einer mehr oder weniger altruistischen Neigung nachgeht. Gegen diese Auffassung spricht auch ein Gedanke, der im österreichischen Arbeitsverfassungsgesetz in § 95 Abs. 3 kodifiziert ist. Dort wird für Einrichtungen des Arbeitgebers, an denen die Arbeitnehmer zum Errichtungs- und Erhaltungsaufwand erheblich beigetragen haben, der gegenteilige Schluß gezogen und dem Betriebsrat gegen die Auflösung einer solchen Einrichtung ein materielles Einspruchsrecht eingeräumt32. 3. Werkswohnungen als Sozialeinrichtungen

a) Werkseigene Werkmietwohnungen Unter Geltung des BetriebsräteG von 1920 wurden Werkswohnungen in § 66 Nr.9 ausdrücklich als betriebliche Wohlfahrts einrichtungen angesehen. Allein aus dieser rechtshistorischen Betrachtung läßt sich heute ein Schluß für das BetrVG 1972 nicht ziehen33 • Doch zeigt dieser Rückblick immerhin nochmals, welche Bedeutung der Beteiligung des 30

J ahnke, ZfA 1980, 863, 868; Galperin / Löwisch, § 87 Anm. 174.

AuR 1966, 96. Vgl. dazu Floretta / Strasser, Komm. zum Arbeitsverfassungsgesetz, § 95 Anm. 6; sowie noch unten § 7 II 3 a. 33 So für das BetrVG von 1952 aber noch Frohn, RdA 1957, 92, 93 f. Für das BetrVG 1952, in dem eine der Nr.9 entsprechende Vorschrift fehlte, wurden aber Werkmietwohnungen ganz allgemein als Wohlfahrtseinrichtungen i. S. des § 56 Abs. 1 lit. e BetrVG angesehen. Vgl. nur BAG v. 6. 12. 1963 AP Nr.6 zu § 56 BetrVG Wohlfahrtseinrichtungen; auch Nikisch, in Anm. zu dieser Entscheidung in SAE 1964, 60, 61; a. A. Schlessmann, DB 1953, 274. 31 32

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Betriebsrats auf dem Gebiet des Werkswohnungswesens und für das betriebliche Geschehen schon damals beigemessen wurde. Indes stellen auch nach § 87 Abs.l Nr.8 BetrVG Werkmietwohnungen, die der Arbeitgeber zur Wohnraumversorgung seiner Arbeitnehmer zur Verfügung stellt, in der Regel eine Sozialeinrichtung dar. Allerdings genügt es für die Voraussetzungen der Einrichtung nach Nr. 8 nicht, daß es sich wie bei der Nr. 9 des § 8734 nur um eine rein kausale Verknüpfung von Wohnungsüberlassungen und Arbeitsverhältnis handelt. Ein zugunsten der Arbeitnehmer zweckgebundenes abgrenzbares Sondervermögen liegt nur vor, wenn die Wohnungen vom Arbeitgeber zu dem speziellen Zweck der Vermietung an Arbeitnehmer, einschließlich der Konzernarbeitnehmer zur Verfügung gestellt sind. Voraussetzung ist also eine dementsprechende Widmung, deren Vorliegen nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen ist. Sie ist immer dann gegeben, wenn der Arbeitgeber in seiner Verfügungsrnacht stehende Wohnungen ausschließlich zur Vermietung an den oben genannten Arbeitnehmerkreis bereithält und vermietet. Solchermaßen gewidmeter Wohnraum bleibt deshalb auch dann eine Sozialeinrichtung i. S. der Nr.8, wenn er etwa wegen geplanter Umbau- und Renovierungsmaßnahmen nicht vermietet ist und längere Zeit leersteht. Betriebswohnungen35 , die an die Arbeitnehmer vermietet werden sollen, stellen deshalb eine Sozialeinrichtung dar. Der bezugsberechtigte Arbeitnehmerkreis kRnn dabei bis zur Konzernbelegschaft reichen. Eine Sozialeinrichtung liegt auch dann vor, wenn ein Unternehmen über einen Werkförderungsvertrag einen Bestand von Wohnräumen zur ausdrücklichen Vergabe an die Arbeitnehmer für einen bestimmten Zeitraum selbst anmietet und diese dann an seine Arbeitnehmer weitervermietefl6. Eine derartige Widmung kann sich aber auch einmal aus der mehrmaligen ausschließlichen Vermietung einer Wohnung aus dem privaten Immobilienbesitz des Arbeitgebers an seine Arbeitnehmer ergeben. Stellt allerdings der Arbeitgeber nur hin und wieder und nur für jeden Einzelfall eine solche Wohnung unter Verknüpfung des Mietverhältnisses mit dem Arbeitsverhältnis auch einem Arbeitnehmer zur Verfügung oder vermietet etwa eine Versicherungsgesellschaft Wohnungen, die sie zur Vermögens anlage baut, auch an Arbeitnehmer der Gesellschaft zu normalen Bedingungen, so erfüllen derartige Wohnungen bereits aus diesem Grunde nicht die Voraussetzungen einer Sozialeinrichtung37. Keine Rolle spielt es dagegen, Vgl. dazu unten III 2. Zur Definition vgl. oben § 3 II 1. 36 Vgl. dazu auch BGH v. 11. 2.1981 NJW 1981, 1377. 37 Ebenso im Ergebnis, allerdings mit abweichender Begründung die h. M., die hier den Sozial einrichtungs charakter und deshalb auch den Tatbestand der Nr. 8 verneint. Vgl. vorne Fn. 30,24 zu § 4. 34

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daß der Arbeitgeber mit der Errichtung oder Beschaffung des Wohnraums auch oder vor allem betriebliche Interessen mitverfolgt, da es auf die innere Einstellung des Arbeitgebers nicht ankommen kann. Auch wenn der Arbeitgeber den Wohnraum nur beschafft, um Arbeitskräfte anzulocken, hat die selbständige überlassung von Wohnraum selbst doch nicht unmittelbar betriebliche oder unternehmensbezogene Funktion. Deshalb stellen insbesondere auch sog. funktionsgebundene Wer kmietwohnungen38 , Ausländerwohnheime, Lehrlingswohnheime, Behelfswohnheime und andere betriebliche Massenschlafsäle3u eine Sozialeinrichtung dar 40 • Die Beurteilung der Frage, ob Werkmietwohnungen eine Sozialeinrichtung darstellen, wird teilweise in der Literatur·41 davon abhängig gemacht, ob die Wohnungen - wie in der Regel - mit einem Mietpreisabschlag oder zur Marktrniete vermietet werden. über die Höhe des geforderten Mietabschlages besteht dagegen keine Einigkeit. Diese Auffassung ist insgesamt abzulehnen. Die Höhe der für die Inanspruchnahme der Leistungen der Einrichtungen zu entrichtenden Nutzungsgebühr bietet aus den oben genannten Gründen kein taugliches Abgrenzungsmerkmal. Im Werkswohnungswesen besteht hier bereits schon wegen der Besonderheiten der Wohnungsbewirtschaftung und des Werkswohnungbaus die Schwierigkeit der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder einer sog. kostendeckenden Miete. So ist es heute durchaus möglich, daß die etwa für öffentlich geförderte Wohnungen geltende Kostenmiete nach der 2. BerechnungsVO teurer als die übliche Marktrniete ist4.2. Ebenso würde es nach dieser Auffassung offen bleiben, ob etwa betrieblicher Wohnraum, der erstmals zur "Marktrniete" vermietet wird, bei einem längeren Unterlassen einer zulässigen Mieterhöhung zur Sozialeinrichtung wird und nach einer eventuellen Mieterhöhung wieder aus dem Mitbestimmungstatbestand nach § 87 Abs.l Nr.8 ausscheidet. Vielmehr stellen betriebseigene Werkmietwohnungen, die zur Vergabe an die Belegschaft einschließVgl. § 18 A IV 1 d. Beachte für Gemeinschaftsunterkünfte das Gesetz über die Mindestanforderungen an Unterkünfte für Arbeitnehmer v. 23. Juli 1973, BGBl. I, 905. 49 GaZperin I Löwisch, § 87 Anm. 201; Kammann / Hess / SchZochauer, § 87 Anm. 172; Fitting / Auffarth / Kaiser, § 87 Anm. 44. 41 Fitting / Auffarth / Kaiser, § 87 Anm. 50 (bei kostendeckender Miete keine Sozialeinrichtung); Dietz / Richardi, § 87 Anm.235 (unter der Marktmiete); GaZperin / Löwisch, § 87 Anm. 174 (kostendeckende Miete unschädlich); Stege / Weinspach, § 87 Anm.149; unklar Wiese, § 87 Anm.128 und 115 a; demgegenüber werden Werkmietwohnungen von der Rspr. seit langem als Sozial- bzw. Wohlfahrtseinrichtungen angesehen, ohne daß das Merkmal eines Mietabschlags einer näheren Prüfung unterzogen wird; vgl. bereits vorne Fn.33 zu § 4 und BAG v. 13.3.1973 AP Nr. 1 zu § 87 BetrVG 1972 Werkmietwohnungen. 4.2 So ausdrücklich erst wieder OLG Karlsruhe RE v. 23.12.1981 NJW 1982, 890. 38

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lich der des Konzerns bestimmt sind, nach dem Zweck der Vorschrift generell und unabhängig von der Miethöhe einen Vorteil für die Belegschaft dar, auch wenn sich in den praktisch seltenen Fällen die Vorteile nicht finanziell in einem niedrigen Mietzins widerspiegeln43 • Schon die Möglichkeit, über die Arbeitsstätte unter Vermeidung einer zeitraubenden Wohnungssuche auf dem freien Markt (Annoncen, Werbungen, Maklergebühr) eine Wohnung zu erhalten, stellt einen ausreichenden Vorteil i. S. der Nr. 8 dar 44 • Der Bestand an betrieblichen Werkmietwohnungen stellt dabei insgesamt nur eine Sozialeinrichtung dar. Die Wohnungen müssen weder räumlich zusammenliegen noch kommt es darauf an, ob sie jeweils nur zur Vermietung für ganz bestimmte Arbeitnehmergruppen bestimmt sind, oder ob es sich um Familienwohnungen, Ein- oder Zweizimmerwohnungen oder gar um Wohnheimplätze hande1t4 5 • Ebensowenig spielt es eine Rolle, ob es sich um einen einheitlichen Bestand nur von werkseigenen Werkmietwohnungen oder um einen "Mischbestand" auch mit werks geförderten Werkmietwohnungen handel t 4.,. b) Werksgeförderte Wohnungen Die Frage, ob werksgeförderte Wohnungen eine Sozialeinrichtung i. S. des § 87 Abs.l Nr.8 BetrVG darstellen, ist streitig. Problematisch ist hier, ob die Voraussetzungen einer Einrichtung, also eines abgrenzbaren zweckgebundenen Sondervermögens gegeben sind. Zum Teil wird diese Voraussetzung für werksgeförderten Wohnraum generell verneint47 und die Mitbestimmung bei nur werksgeförderten Wohnungen ausschließlich der Nr.9 des § 87 BetrVG zugeschlagen. Allein der Unterschied, daß werksgeförderte Wohnungen im Gegensatz zu den werkseigenen nicht im Eigentum des Arbeitgebers, sondern eines Drit43 Ebenso Moll, S.123; a. A. Lappe, Arbeitsrecht der Gegenwart, Bd.16 (1978), 55, 8I. 44 Wohl auch BAG v. 14.2.1967 AP Nr. 9 zu § 56 BetrVG Wohlfahrtseinrichtungen, in dem es beim Umbau mehrerer Dreizimmerwohnungen zu Sammelunterkünften für ausländische Arbeitnehmer nicht darauf abgestellt hat, ob - was nahelag - der Arbeitgeber hier auch aus Gewinnstreben handelte. 45 So BAG v. 14.2.1967, (Anm.44); a. A. Galpenn in Anm. zu dieser E. in AP Nr.9 zu § 56 BetrVG Wohlfahrtseinrichtungen für Wohnheime. Daß Gewerbeunternehmen, die ihren Arbeitnehmern Gemeinschaftsunterkünfte zur Verfügung stellen, das Gesetz über die Mindestanforderungen an die Unterkünfte für Arbeitnehmer v. 23. Juli 1973 (BGBL I 905) zu beachten haben, wurde bereits vorne erwähnt. MI Zu den werksgeförderten Werkmietwohnungen gleich unten b. Dort können die Mitbestimmungsrechte des Betriebsrats jedoch nur in dem Umfang bestehen, indem dem Arbeitgeber selbst Rechte eingeräumt sind. BAG v. 18.7.1978 AP Nr.4 zu § 87 BetrVG 1972 Werkmietwohnungen. 47 Galpenn / Löwisch, § 87 Anm.213; Wiese, GK-BetrVG, § 87 Anm. 117 a; Schlessmann, DB 1953, 274; Weiß, BB 1953, 711; Frohn, RdA 1957, 93.

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ten stehen und in der Regel von diesem vermietet werden, rechtfertigt die Ablehnung der Voraussetzungen einer Einrichtung nicht. Wird dem Arbeitgeber im Werksförderungsvertrag über die "fremden" Wohnungen das Belegrecht für eine längere Dauer - auf meistens 20 - 25 Jahre - eingeräumt, so liegen aufgrund dieser tatsächlichen und rechtlichen Sachherrschaft die Voraussetzungen eines zweckgebundenen, abgrenzbaren und von ihm verwalteten Sondervermögens und damit eine Einrichtung vor4