Sozialimmobilien-Report 2016 9783748601494

Table of contents :
Inhalt
Vorwort
1. Wer wo was baut – Analyse der Bautätigkeit im Sozialimmobiliensektor
Einleitung
Wachsender Pflegebedarf und Professionalisierung der Pflege
Die CARE INVEST-Baudatenbank
Zusammenfassung
Literatur
2. Best Practice Sozialimmobilien
Was bedeutet Wohnlichkeit heute?
Wie kann Architektur die Mitarbeiter entlasten?
Ist Gestalt überhaupt wichtig?
Vom Heim zum Haus im Quartier?
Wird jetzt alles anders?
Beispiel-Projekte
Fazit
3. Trendreport
1. Trends – Aus Sicht der Betreiber
2. Trends – Aus Sicht der Architekten. Planer
3. Trends – Aus Sicht der Investoren
4. Trends – Aus Sicht der Industrie
4. Aktuelle Finanzierungsoptionen und Fördermöglichkeiten für Sozial- und Pflegeimmobilien
Schuldscheindarlehen
Darlehensprogramme der Förderbanken
Immobilienleasing
Investorenlösung
Darlehen der Bank
Und welche ist nun die beste Alternative?

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Detlev Döding, Eckhard Feddersen, Jörg Fischer, Dörte Heger

Sozialimmobilien-Report 2016

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar. Sämtliche Angaben und Darstellungen in diesem Buch entsprechen dem aktuellen Stand des Wissens und sind bestmöglich aufbereitet. Der Verlag und die Autoren können jedoch trotzdem keine Haftung für Schäden übernehmen, die im Zusammenhang mit Inhalten dieses Buches entstehen. © VINCENTZ NETWORK, Hannover 2016 Besuchen Sie uns im Internet: www.careinvest-online.net Das Werk einschließlich seiner Einzelbeiträge und Abbildungen ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwendung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für die Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Warenbezeichnungen und Handelsnamen in diesem Buch berechtigt nicht zu der Annahme, dass solche Namen ohne Weiteres von jedermann benutzt werden dürfen. Vielmehr handelt es sich häufig um geschützte, eingetragene Warenzeichen. Foto Titelseite: Collage | Unter Verwendung eines Fotos von Lukas Roth, Köln ISBN 978-3-74860-149-4

Detlev Döding, Eckhard Feddersen, Jörg Fischer, Dörte Heger

Sozialimmobilien-Report 2016

VINCENTZ NETWORK

Inhalt

Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Holger Göpel, Branchendienst CARE INVEST 1 || Wer wo was baut – Analyse der Bautätigkeit im Sozialimmobiliensektor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Dr. Dörte Heger, Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

1 | Trends – Aus Sicht der Betreiber

Wachsender Pflegebedarf und Professionalisierung der Pflege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Zukunftsfähige Altenhilfeeinrichtungen erfordern mehr als innovative Pflegekonzepte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Sarah-Lena Israel und Dr. Tettinger, CBT – Caritas-Betriebsführungs- und Trägergesellschaft mbH

Die CARE INVEST-Baudatenbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1 | Deutschlandergebnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2 | Regionale Ergebnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

2 || Best Practice Sozialimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Eckhard Feddersen und Jörg Fischer, Feddersen Architekten Berlin Was bedeutet Wohnlichkeit heute? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Wie kann Architektur die Mitarbeiter entlasten?. . . . . . . . . . . . 24 Ist Gestalt überhaupt wichtig? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Vom Heim zum Haus im Quartier? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Wird jetzt alles anders? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Beispiel-Projekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 1 | Seniorenwohnen Am langen Bürgel, Kahla . . . . . . . . . . . . . 28 2 | Ferdinand-Heye-Haus, Düsseldorf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 3 | Franz-Jordan-Haus, Warburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 4 | Gustav-Schatz-Hof, Kiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 5 | Tönebön am See, Hameln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6 | domino-world Club Treptow, Berlin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 7 | Altenwohnheim Petrusheim, Weeze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 8 | Seniorenzentrum St. Anna-Stift, Ulm. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 9 | Ev. Altenhilfe- und Pflegezentrum Elisabethenhof, Marburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 10 | Kompetenzzentrum Beraten – Wohnen – Pflegen, Forchheim. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Fazit

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3 || Trendreport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Clubkonzept statt Heim. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Lutz Karnauchow, domino-worldTM Passgenauigkeit von Sozial- und Pflegeimmobilien im örtlichen Versorgungsmix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Dr. Bodo de Vries, Evangelisches Johanneswerk Die Pflegeeinrichtung der Zukunft ist ein quartiernahes, flexibles Service- und Dienstleistungszentrum . . . . . . . . . . . . 73 Marc Hildebrand, Orpea Deutschland 2 | Trends – Aus Sicht der Architekten | Planer Neuordnung der Pflegeinfrastruktur mit klaren Zielen aber vielen Unwägbarkeiten! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Rolf Gennrich, GEWIA – Beratung Sozialer Unternehmen Wohnformen für Senioren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 Jörn Pötting, Pötting Architekten Berlin Eine Branche im Fluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Prof. Dipl.-Ing. Kurt Dorn, Soleo Wohnst du schon oder wirst du nur gepflegt? . . . . . . . . . . . . . 77 Prof. Dr.-Ing Ulrike Scherzer, WOHN_KONZEPTE SCHERZER

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

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3 | Trends – Aus Sicht der Investoren Der Pflegemarkt in Bewegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Georg Heinze, Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Voraussetzungen für ein langfristiges Investment im Pflegeheimbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Oliver Radünz, HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft Das Investoren-Betreiber-Modell kann sehr erfolgreich sein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Thomas F. Roth und Dr. Jorgen H. Feldmann, IMMAC Holding AG Die Pflegeimmobilie von morgen – Mehr Wohnen, weniger Heim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Jan-Hendrik Jessen, PATRIZIA Immobilien AG

4 || Aktuelle Finanzierungsoptionen und Fördermöglichkeiten für Sozial- und Pflegeimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 Detlev Döding, Bremer Landesbank Schuldscheindarlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Darlehensprogramme der Förderbanken . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Immobilienleasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

4 | Trends – Aus Sicht der Industrie Lebensraum Pflegeheim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 Markus Grubauer, Erlau AG Wohnkultur als Spiegel gesellschaftlicher Werte . . . . . . . . . . . 83 Georg Wittenbrink, mauser einrichtungssysteme

Investorenlösung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Darlehen der Bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Und welche ist nun die beste Alternative? . . . . . . . . . . . . . . . . 91

Einfach „nur“ Licht reicht oft nicht mehr . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Michael Doser, Waldmann Lichttechnik Neue Herausforderungen im Pflegealltag . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Uwe Deckert, wissner-bosserhoff GmbH

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Vorwort Der Branchendienst CARE INVEST berichtet nahezu täglich über die Planung, den Bau und die Fertigstellung von Pflegeimmobilien. In den letzten Jahren haben sich die Konzeptionen und Entwürfe wahrnehmbar gewandelt. Wo früher solitäre Pflegeheime den Bedarf an stationär organisierter Pflege von älteren Menschen decken konnten, sind heute eher Kombinationen von Pflege und Wohnen gefragt. Warum? Die simple Trennung von ambulant und stationär ist nicht mehr zeitgerecht. Die Ansprüche neuer Bewohnergenerationen werden sich deutlich unterscheiden von denen der duldsamen Vorkriegsgeneration. Die Pflegepolitik in Bund und Ländern favorisiert den Ausbau ambulanter Betreuungs- und Pflegesettings und bringt neben Kostengründen auch immer wieder die Wünsche der Betroffenen ins Spiel. Aber ohne den Ausbau bedarfsgerechter stationärer Angebote wird man der in den nächsten Jahrzehnten schon absehbar wachsenden Zahl an Menschen mit Betreuungs- und Pflegebedarf nicht gerecht werden können. Die Entwicklung bedarfsgerechter Strukturen wird künftig in größerer Angebotsbreite erfolgen. Das beginnt bei einer ausreichenden Zahl alternsgerechten Wohnungen. Der zusätzliche Bedarf wird auf über 2 Millionen Wohnungen geschätzt. Werden diese nicht bereitgestellt, ausgestattet mit den geeigneten assistiven Technologien, scheitern die Bemühungen um ein längeres Verbleiben in der häuslichen Wohnung auch bei steigendem Betreuungsbedarf schon im Ansatz.

Wir haben namhafte Betreiber und Investoren und ein Wirtschaftsforschungsinstitut dazu befragt. An welchen herausragenden Bestandsbauten kann man sich in seiner Entscheidungsfindung für neue Angebote und erfolgreiche Investments orientieren? Wir haben ein führendes Architektenbüro gebeten, zehn Best Practice-Beispiele vorzustellen. Wie lassen sich komplexere Projekte finanzieren? Auf welche Trends setzen diejenigen, die Pflege- und Sozialimmobilien planen, entwickeln, entwerfen und ausstatten? Auch auf diese Fragen finden Sie in diesem ersten Trendreport Sozialimmobilien in der Schriftenreihe CARE INVEST die passenden Antworten. Wir möchten ausdrücklich allen denjenigen danken, die an diesem Werk mitgearbeitet und die Diskussion mit ihren Anregungen und fundierten Überlegungen bereichert haben. Nehmen Sie sich die Zeit zum Stöbern oder zum vertiefenden Lesen. Es wird sich lohnen.

Die erforderlich neue Angebotsvielfalt reicht von den bekannten Modellen des Betreuten Wohnens über ambulant betreuten Wohngemeinschaften bis zum Leben und Wohnen in Seniorenresidenzen, Wohnstiften und einer neuen Form von Heimen als Versorgungszentren im Quartier bis zu Spezialpflegeeinrichtungen, Palliativpflege und Hospizen. Die breite Angebotskette ist für Betreiber wie Investoren gleichermaßen vielversprechend wie herausfordernd. Wie sind die Bedarfe? Wie schätzen sie die Marktentwicklung ein?

Holger Göpel Branchendienst CARE INVEST

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1 || Wer wo was baut – Analyse der Bautätigkeit im Sozialimmobiliensektor Dr. Dörte Heger1

Einleitung Die demografische Entwicklung und der damit verbundene Anstieg der Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland stellt eine große politische und gesellschaftliche Herausforderung dar. Bereits im Jahr 2013 waren in Deutschland 2,63 Millionen Menschen pflegebedürftig (Statistisches Bundesamt 2015). Diese Zahl dürfte bis zum Jahr 2030 auf 3,17 bis 3,37 Mill. ansteigen (Augurzky et al. 2013). Dies entspricht einem prozentualen Zuwachs von 21 bis 28 %. Dieser Anstieg lässt sich insbesondere durch die Alterung der Bevölkerung begründen, da sich die Wahrscheinlichkeit Pflege zu benötigen mit dem Alter stark erhöht. Gleichzeitig geht der Anteil der jüngeren Bevölkerung zurück und die Erwerbstätigkeit von Frauen, die traditionell den Großteil der Pflegeleistung erbringen, steigt, sodass das familiäre Pflegepotenzial rückläufig ist. Es ist daher zu erwarten, dass es verstärkt zu einer Betreuung und Pflege älterer Menschen durch professionelle Pflegekräfte kommen wird. Diese Entwicklung wird zu einer zusätzlichen Nachfrage nach ambulanten und stationären Leistungen führen.

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Um den wachsenden Bedarf an stationären Pflegeplätzen zu decken, werden neue Einrichtungen gebaut, bestehende Einrichtungen werden umgebaut oder saniert. Für Investoren und Bauplaner sind dabei die Standorte der neuen bzw. sanierten Einrichtungen von großem Interesse, um den Bedarf und die Wettbewerbssituation eines Standortes einschätzen zu können. Um eine deutschlandweite Übersicht über die Bautätigkeiten zu bekommen, liefert die CARE Invest Baudatenbank Informationen zu neuen Bauvorhaben sowie Umbauund Sanierungsvorhaben von Sozialimmobilien. Zu diesen gehören neben Einrichtungen zur Pflege älterer und pflegebedürftiger Menschen auch Heime für Behinderte. Diese spielen zahlenmäßig aber nur eine untergeordnete Rolle. Zum Zeitpunkt der Datenabfrage lagen Informationen zu insgesamt 3 010 Bauvorhaben im Betreuungsmarkt vor, die zwischen dem 15. Juli 2013 und dem 3. September 2015 erhoben wurden. Dieser Beitrag geht zunächst näher auf die eingangs erwähnten Gründe für eine zunehmende Tendenz zur Professionalisierung der Pflege und die damit verbundenen Konsequenzen für die Pflegebranche ein. Anschließend werden die verschiedenen Bauvorhaben der CARE Invest Baudatenbank hinsichtlich wichtiger Kennzahlen analysiert. Neben den Standorten der Neubauten und Sanierungs-/ Umbauvorhaben wird das Investitionsvolumen, die Platzzahl und das Investitionsvolumen pro Platz nach Art der Sozialimmobilie und nach Region näher untersucht.

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Wachsender Pflegebedarf und Professionalisierung der Pflege Bisher wird mit 71 % die große Mehrheit der Pflegebedürftigen zu Hause gepflegt. Dies geschieht entweder ausschließlich durch Angehörige (1,25 Mill. Pflegebedürftige) oder zusammen mit ambulanten Diensten bzw. durch ambulante Dienste (616 Tsd. Pflegebedürftige). Knapp ein Drittel der Pflegebedürftigen (764 Tsd.) wird in vollstationären Heimen versorgt (Statistisches Bundesamt 2015). Der Trend „ambulant vor stationär“ entspricht dabei sowohl der politischen Zielsetzung als auch den Wünschen der Menschen, die im Alter möglichst lange in der eigenen Wohnung leben und gepflegt werden wollen (Compass 2010). Steigt der Pflege- und Betreuungsbedarf, ist der Verbleib in der eigenen Wohnung jedoch oft schwierig, weil die Wohnung nicht altersgerecht eingerichtet ist, spezielle ambulante Pflegeangebote fehlen oder kein Familienmitglied die zeitaufwendige Pflege übernehmen kann oder will. Auch wenn Pflegepausen und andere Unterstützungsangebote es pflegenden Angehörigen erleichtert, Pflege und Beruf besser zu vereinbaren, wird durch die wachsende Zahl an Einpersonenhaushalten das derzeitige hohe Niveau der Familienpflege langfristig kaum beizubehalten sein. Neben der demografisch bedingten Zunahme der Zahl der Pflegebedürftigen führt diese Entwicklung zu einer zusätzlichen Steigerung des Bedarfs an professioneller Pflege: Verringert sich die durch Angehörige erbrachte Pflege, wird der Bedarf an professioneller Pflege zunehmen.

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Mit einem wachsenden Professionalisierungsgrad der Pflege muss auch die Zahl der Einrichtungen, in denen pflegebedürftige Personen betreut werden, steigen. Aus Sicht der Anbieter von professionellen Pflegeleistungen stellt die Pflege trotz knapper finanzieller und personeller Ressourcen somit einen Markt mit erheblichem Wachstumspotenzial dar. Dies lässt sich auch an einer regen Bauund Sanierungstätigkeit für neue Pflegeeinrichtungen erkennen. Dabei zeigt sich, dass die Trennung von Pflege zu Hause durch Angehörige, zusammen mit oder durch ambulante Dienste, oder in einem Pflegeheim immer mehr verschwimmt. Es existiert bereits ein vielfältiges Angebot an Wohnformen, welches es älteren oder pflegebedürftigen Menschen ermöglicht, weitestgehend selbstbestimmt zu leben. Dazu gehören z.B. Betreutes Wohnen oder an Pflegeheime angegliederte Wohngruppen. Auch Tagespflege und Kurzzeitpflege können genutzt werden, um pflegende Angehörige zu entlasten. Somit bieten auch stationäre Pflegeangebote eine Ergänzungsmöglichkeit zur Pflege zu Hause. Die verschiedenen Einrichtungen können unter dem Sammelbegriff Sozialimmobilien zusammengefasst werden. Neben Einrichtungen für ältere und pflegebedürftige Menschen, welche den Großteil dieser Einrichtungen ausmachen, zählen zu Sozialimmobilien u.a. auch Heime für Behinderte. Neue Bauvorhaben und Sanierungs-/Umbauvorhaben in diesem Bereich werden ebenfalls bei der nachfolgenden Auswertung berücksichtigt. Ebenso wie die Anzahl Pflegebedürftiger ist auch die Zahl der schwerbehinderten Menschen in den letzten Jahren gestiegen (Destatis 2015). Zahlenmäßig machen Bauprojekte für Heime für Behinderte aber nur einen geringen Anteil der in der CARE Invest Baudatenbank enthaltenen Bauvorhaben aus.

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Die CARE INVEST-Baudatenbank Die CARE INVEST-Baudatenbank liefert einen umfassenden Überblick über die Bautätigkeit im Betreuungsmarkt. Sowohl Neubauten als auch Sanierungs-/Umbauvorhaben sind erfasst. Die Baudatenbank enthält Informationen zum Standort der Immobilie, um welche Art von Sozialimmobilie es sich handelt, zur Platzzahl und zur Investitionssumme, welche im Folgenden näher analysiert werden. Zusätzlich werden detaillierte Informationen zur Ausstattung (z.B. ob eine Cafeteria vorhanden ist oder Zimmer über eine eigene Küche verfügen), zum Betreiber, Architekten und Investor gesammelt, welche insbesondere für eine regionale Auswertung und Standortanalyse von Interesse sein können. Für die hier im Vordergrund stehende Auswertung auf Deutschlandebene bzw. für den Vergleich verschiedener Kennzahlen nach Art der Sozialimmobilie oder Region ginge eine Auswertung dieser einrichtungsspezifischen Informationen jedoch zu weit. Zunächst wird die Bautätigkeit auf Deutschlandebene untersucht. Die Ergebnisse werden getrennt nach Art der Sozialimmobilie und unterteilt in Neubauten und Sanierungen/Umbauten dargestellt. Anschließend erfolgt eine regionale Analyse, um lokale Unterschiede näher zu beleuchten. Dabei werden sechs Regionen betrachtet 2: Bayern (BY), Baden-Württemberg (BW) und NordrheinWestfalen (NW) bilden je eine eigene Region. Die weiteren Bundesländer werden wie folgt zusammengefasst: Hessen (HE), Rheinland-Pfalz (RP) und das Saarland (SL) bilden die Region „Mitte“, Schleswig-Holstein (SH), Hamburg (HH), Niedersachsen (NI) und Bremen (HB) bilden die Region „Nord“ und Berlin (BE), Brandenburg (BB), Mecklenburg-Vorpommern (MV), Sachsen (SN), Sachsen-Anhalt (ST) und Thüringen (TH) bilden die Region „Ost“. Bei der Betrachtung nach Regionen kann aufgrund der kleineren Fallzahl nur nach Neubau und Umbau/Sanierung unterschieden werden.

1 | Deutschlandergebnisse Tabelle 1.1 fasst die wichtigsten Kennzahlen für alle der zwischen dem 15. Juli 2013 und dem 3. September 2015 erfassten Bauprojekte für das gesamte Bundesgebiet zusammen. In Tabelle 1.2. sind diese Kennzahlen separat für Neubauten und Sanierungen/Umbauten dargestellt. Bei den 3 010 Beobachtungen handelt es sich um 2 145 Neubauten und 865 Umbauten oder Sanierungen.3 Die durchschnittliche Investitionssumme aller erfassten Bauprojekte beträgt 5,64 Mill. Euro. Im Median liegt die Investitionssumme bei 4 Mill. Euro, d.h. je bei der Hälfte der Bauprojekte liegt die Investitionssumme über bzw. unter diesem Wert. Die durchschnittliche Investitionssumme pro Neubau beträgt dabei rund 6,48 Mill. Euro, der Medianwert liegt bei 5 Mill. Euro.4 Die Investitionssumme pro Sanierung-/Umbauvorhaben ist mit rund 3,60 Mill. Euro im Durchschnitt und 2,5 Mill. Euro im Median somit deutlich geringer, was den Erwartungen entspricht, da es sich bei diesen Vorhaben um kleinere Projekte handeln dürfte als bei neuen Bauprojekten. Da die Investitionssumme nicht bei allen Bauvorhaben öffentlich bekannt ist, musste diese zum Teil geschätzt werden. Betrachtet man nur die nicht geschätzten Werte, so erhöht sich die durchschnittliche Investitionssumme auf 6,57 Millionen Euro und der Medianwert auf 5 Mill. Euro. Ein Grund für diese Differenz könnte sein, dass Informationen zu großen Bauvorhaben sowie für Neubauten häufiger öffentlich verfügbar sind. Die Einrichtungsgröße gemessen an der Platzzahl ist bei Umbauten und Sanierungen mit durchschnittlich 45 Plätzen (31,5 im Median) kleiner als bei Neubauten. Neu geplante Einrichtungen verfügen im Durchschnitt über ca. 60 Plätze (48 im Median). Dividiert man die Investitionssumme einer Einrichtung durch die Anzahl der

Tabelle 1.1 Kennzahlen der Bauprojekte Investitionssumme und Investitionssumme/Platz in Euro Durchschnitt

Median

Anzahl Beobachtungen Investitionssumme Platzzahl Investitionssumme/Platz

N 3 010

5 643 946

4 000 000

2 683

55,9

42,0

2 552

114 696

100 000

2 413

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Beobachtungszahl variiert aufgrund zum Teil fehlender Angaben. Investitionsvolumen teilweise geschätzt.

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Plätze, erhält man die Investitionssumme pro Platz. Die durchschnittliche Investitionssumme pro Platz ist mit 119 Tsd. Euro für Neubauten und 103 Tsd. Euro für Sanierungen/Umbauten bei neuen Projekten ebenfalls etwas höher; im Median liegt die Investitionssumme pro Platz bei 100 Tsd. Euro für Neubauten und 80 Tsd. Euro für Sanierungen/Umbauten. Da bei der Investitionssumme pro Platz Unterschiede in der Größe der Einrichtung bereits berücksichtigt sind, fällt der Unterschied jedoch deutlich geringer aus als bei der Investitionssumme. Die Medianwerte liegen stets unterhalb der Durchschnittswerte, da die Investitionssumme und Platzzahl einer Einrichtung zwangsläufig positiv sein müssen und daher nach unten begrenzt sind. Abweichungen nach oben durch große Bauvorhaben mit hoher Investitionssumme und großer Platzzahl beeinflussen die Durchschnittswerte daher stärker als relativ kleine Einrichtungen mit geringer Investitionssumme und Platzzahl. Zur einfacheren Verständlichkeit beschränkt sich die nachfolgende Betrachtung jedoch auf die Darstellung von Durchschnittswerten.

Wo sich die neuen Bauvorhaben befinden, ist in Karte 1.1 dargestellt. Die Standorte der Einrichtungen sind mit Punkten markiert. Eine dunklere Färbung gibt an, dass in einem Postleitzahlengebiet mehrere Einrichtungen gebaut oder renoviert werden bzw. in Planung sind. Neue Vorhaben sind über ganz Deutschland verteilt. Eine Verdichtung der Bauvorhaben in städtischen Regionen, z.B. in der Metropolregion Rhein-Ruhr, im Großraum Frankfurt am Main oder Stuttgart, in Berlin und Hamburg, ist aber deutlich erkennbar. Karte 1.2 zeigt die Standorte der Umbauten bzw. Sanierungen. Hier liegen weniger Beobachtungen vor. Während auch hier regionale Unterschiede bestehen – insbesondere in Nordrhein-Westfalen und in Sachsen gibt es viele Umbauten oder Sanierungen – sind die Unterschiede nicht so deutlich mit der Ländlichkeit einer Region korreliert wie bei den Neubauten. Inwieweit Faktoren wie Bevölkerungsdichte, Bevölkerungsstruktur, Einkommensverteilung und existierende Einrichtungen die Standortwahl neuer Einrichtungen beeinflussen, müsste in einer weiterführenden Studie analysiert werden. Pflegeeinrichtungen betreffend wären hierbei u.a. auch Unterschiede in den Heimgesetzen der einzelnen Bundesländer zu beachten, da diese ebenfalls die Attraktivität eines Standortes beeinflussen können.

Tabelle 1.2 Kennzahlen der Bauprojekte nach Neubau und Sanierung/Umbau Investitionssumme und Investitionssumme/Platz in Euro Neubauten Durchschnitt

Median

Anzahl Beobachtungen Investitionssumme Platzzahl Investitionssumme/Platz

Sanierungen/Umbauten N

Durchschnitt

Median

2 145

N 865

6 481 783

5 000 000

1 902

3 603 529

2 500 000

781

59,7

48,0

1 868

45,4

31,5

684

118 866

100 000

1 759

103 479

80 275

654

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Beobachtungszahl variiert aufgrund zum Teil fehlender Angaben. Investitionsvolumen teilweise geschätzt

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Karte 1.1 Standorte neuer Sozialbauten

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Darstellung auf Postleitzahlebene.

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Karte 1.2 Standorte der Umbau- und Renovierungsvorhaben

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Darstellung auf Postleitzahlebene.

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2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

Schaubild 1.1 Anzahl Beobachtungen nach Art der Sozialimmobilie

549 295

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Mehrfachnennungen möglich. 1185

114

1111

452 Pflegeheim

79

133 217

Pflegeheim mit Wohngruppe

Betreutes Wohnen

Tagespflege

38 132 Kurzzeitpflege

342 Heim für Behinderte

9

Schaubild 1.2

8 6

Durchschnittliche Investitionssumme nach Art der Sozialimmobilie

5

in Mill. Euro

4

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Beobachtungszahl geringer als in Schaubild 1.1 dargestellt aufgrund fehlender Werte. Werte zum Teil geschätzt.

7

3 2 1 0 Pflegeheim

Pflegeheim mit Wohngruppe

Betreutes Wohnen

Tagespflege

Kurzzeitpflege

Heim für Behinderte

80

Schaubild 1.3

70

Durchschnittliche Platzzahl nach Art der Sozialimmobilie

60 50

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Beobachtungszahl geringer als in Schaubild 1.1 dargestellt aufgrund fehlender Werte.

40 30 20 10 0

Pflegeheim

Betreutes Wohnen

Tagespflege

Kurzzeitpflege

Heim für Behinderte

140

Schaubild 1.4

120 100

Durchschnittliche Investitionssumme pro Platz nach Art der Sozialimmobilie

80

in Tsd. Euro

60

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Beobachtungszahl geringer als in Schaubild 1.1 dargestellt aufgrund fehlender Werte. Werte zum Teil geschätzt.

40 20 0 Pflegeheim

Betreutes Wohnen

Neubauten

16

Tagespflege

Kurzzeitpflege

Heim für Behinderte

Sanierungen

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Die Fallzahl je Art der Sozialimmobilie ist in Schaubild 1.1 dargestellt. Pflegeheime machen dabei sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen/Neubauten die größte Gruppe aus, gefolgt von Einrichtungen für Betreutes Wohnen. Etwa ein Drittel der Pflegeheime ist mit einer Wohngruppe ausgestattet. Schaubild 1.2 zeigt die durchschnittliche Investitionssumme nach Art der Sozialimmobilie getrennt für Neubauten und Sanierungen. Die durchschnittliche Investitionssumme ist für Pflegeheim-Neubauten mit 8,41 Mill. Euro am höchsten und für Sanierungen/Umbauten von Heimen für Behinderte mit 2,86 Mill. Euro am niedrigsten. Für alle Einrichtungsarten gilt, dass das Investitionsvolumen für Neubauten größer ist. Bei Pflegeheimen ist die Investitionssumme bei neuen Vorhaben sogar ca. doppelt so groß wie bei Sanierungen/Umbauten. Bei Heimen für Behinderte existiert dagegen nur ein sehr geringer Unterschied (350 Tsd. Euro). Ein wichtiger Grund für diese Unterschiede dürfte insbesondere die Größe der Einrichtung sein. So sind Pflegeheime meist deutlich größer als Heime für Behinderte, was sich an der Platzzahl zeigt. Schaubild 1.3 zeigt die durchschnittliche Platzzahl nach Art der Sozialimmobilie. Ein neues Pflegeheim beinhaltet ca. 72 Plätze, ein neues Heim für Behinderte dagegen nur 24 Plätze. Neue Einrichtungen für Betreutes Wohnen bieten im Durchschnitt Platz für 28 Pflegebedürftige, Tagespflegeeinrichtungen für 16 und Kurzzeitpflegeeinrichtungen für sieben pflegebedürftige Personen. Da Tagespflegeplätze und Kurzzeitpflegeplätze häufig einem Pflegeheim angegliedert sind, ist ein Rückschluss auf die Größe der Einrichtung anhand der Platzzahl schwierig, erklärt aber die ebenfalls hohe Investitionssumme für diese Einrichtungen. Bereits bestehende Pflegeheime, die umgebaut oder saniert werden, sind mit durchschnittlich nur 51 Plätzen deutlich kleiner als neue Einrichtungen. Der Trend bei Neubauten scheint hier in Richtung größere Heime zu gehen. Bei anderen Sozialimmobilien ist die Platzzahl für Neubauten und Sanierungen/Umbauten jedoch ähnlich.

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Aus der Investitionssumme und Platzzahl einer Einrichtung lässt sich die Investitionssumme pro Platz errechnen. Diese ist in Schaubild 1.4 nach Art der Sozialimmobilie dargestellt. Die Investitionssumme pro Platz ermöglicht eine bessere Vergleichbarkeit zwischen den einzelnen Einrichtungen, da die Einrichtungsgröße herausgerechnet wird. Um das Problem der „zusammengeschlossenen“ Einrichtungen, z.B. wenn Pflegeheime auch Plätze für Tages- oder Kurzzeitpflege anbieten, zu beheben, wird die Investitionssumme durch die gesamte Platzzahl geteilt. Die durchschnittliche Investitionssumme pro Platz bei Pflegeheimen beträgt 107 Tsd. Euro für Neubauten und 98 Tsd. Euro für Umbauten/Sanierungen. Einrichtungen für Betreutes Wohnen befinden sich mit 127 bzw. 111 Tsd. Euro darüber, Tagespflege- und Kurzzeitpflegeeinrichtungen mit einer durchschnittlichen Investitionssumme pro Platz von jeweils 102 Tsd. Euro für Neubauten und gut 70 Tsd. Euro für Umbauten/Sanierungen liegen darunter. Die durchschnittliche Investitionssumme pro Platz für Heime für Behinderte beträgt 119 Tsd. Euro für Neubauten und 122 Tsd. Euro für Sanierungen/Umbauten. Heime für Behinderte bilden somit die Ausnahme, da hier die Investitionssumme pro Platz für Sanierungen/Umbauten leicht höher ist als für Neubauten.

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2 | Regionale Ergebnisse Regionale Unterschiede in der Bevölkerungsstruktur und verschiedene gesetzliche Vorgaben auf Landesebene (wie z.B. durch die verschiedenen Länder-Heimgesetze), können sich sowohl auf das Angebot als auch auf die Nachfrage von Sozialimmobilien auswirken. Eine ältere Bevölkerung benötigt unter sonst gleichen Bedingungen z.B. mehr Sozialimmobilien als eine jüngere Bevölkerung. Auch das Ausmaß an familiärer Pflegeleistung ist regional verschieden. Hinzu kommen gesetzliche Regelungen, die eine Region für Anbieter von Sozialimmobilien als (potenziellen) Standort von Einrichtungen mehr oder weniger attraktiv erscheinen lässt. Weitere mögliche Gründe für regionale Unterschiede sind außerdem das durchschnittliche Haushaltseinkommen einer Region oder das Vorhandensein eines ausreichenden Angebots von Arbeitskräften. Während aus diesen Gründen eine möglichst feingliedrige Auswertung von Interesse ist, muss auch die Aussagekraft der Ergebnisse berücksichtigt werden. Regionen wurden deshalb so zusammengefasst, dass die Fallzahl in jeder Region eine Auswertung noch möglich macht. Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Bayern können dabei einzeln betrachtet werden. Die weiteren Bundesländer wurden in drei Regionen – Mitte, Nord und Ost – zusammengefasst. Pro Region liegen Beobachtungen von 323 bis 427 Neubauten und 106 bis 210 Umbau- oder Sanierungsvorhaben vor (Schaubild 1.5). Eine weitere Untergliederung nach Art der Sozialimmobilie ist jedoch auf der regionalen Ebene nicht mehr möglich, sodass im Folgenden stets alle Sozialimmobilien zusammengefasst dargestellt werden.

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Schaubild 1.6 zeigt die durchschnittliche Investitionssumme nach Region. Die durchschnittliche Investitionssumme für Neubauten liegt zwischen 5,9 Mill. Euro in Baden-Württemberg und 7,2 Mill. Euro in der Region „Mitte“ (Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland). Bei Umbauten/Sanierungen ist die durchschnittliche Investitionssumme in Nordrhein-Westfalen am höchsten (4,3 Mill. Euro) und in der Region „Nord“ (Schleswig-Holstein, Hamburg, Niedersachsen und Bremen) am niedrigsten (2,8 Mill. Euro). Dabei ist der Unterschied in der durchschnittlichen Investitionssumme zwischen Neubauten und Umbauten/Sanierungen in der Region „Ost“ (Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen) mit knapp 4 Mill. Euro am größten. Auch bei der durchschnittlichen Platzzahl lassen sich regionale Unterschiede beobachten. Die durchschnittliche Platzzahl nach Region ist in Schaubild 1.7 dargestellt. Die kleinsten neuen Einrichtungen finden sich in Baden-Württemberg (52 Plätze), die größten in der Region „Ost“ (65 Plätze). Neubauten haben in allen Regionen eine höhere Platzzahl als Umbauten/Sanierungen. Am größten ist dieser Unterschied wie auch bei der Investitionssumme in der Region „Ost“. Wie schon für die Deutschlandergebnisse empfiehlt es sich auch auf regionaler Ebene die durchschnittliche Investitionssumme pro Platz zu berechnen, um eine bessere Vergleichbarkeit zu erreichen (Schaubild 1.8). Für Neubauten liegt die Investitionssumme pro Platz in Bayern mit 131 Tsd. Euro am höchsten, gefolgt von Baden-Württemberg mit 128 Tsd. Euro. Deutlich geringer ist sie dagegen im Osten mit 94 Tsd. Euro. Etwas höher, aber ebenfalls unter dem Durchschnitt, liegt die Investitionssumme pro Platz in Nordrhein-Westfalen. Dort beträgt sie 114 Tsd. Euro.

Sozialimmobilien-Report 2016

Schaubild 1.5 Anzahl Beobachtungen nach Region Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI.

700 600 500

177 119

138

367

NW

400

210 106

115

357

335

323

336

BW

BY

HE RP SL

SH HH NI HB

BE BB MV SN ST TH

NW

BW

BY

HE RP SL

SH HH NI HB

BE BB MV SN ST TH

NW

BW

BY

HE RP SL

SH HH NI HB

BE BB MV SN ST TH

NW

BW

BY

HE RP SL

SH HH NI HB

BE BB MV SN ST TH

300 200

427

100 0

Schaubild 1.6 Durchschnittliche Investitionssumme nach Region in Mill. Euro Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Beobachtungszahl geringer als in Schaubild 1.5 dargestellt aufgrund fehlender Werte. Werte zum Teil geschätzt.

8 7 6 5 4 3 2 1 0

Schaubild 1.7 Durchschnittliche Platzzahl nach Region Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Beobachtungszahl geringer als in Schaubild 1.5 dargestellt aufgrund fehlender Werte.

70 60 50 40 30 20 10 0

Schaubild 1.8 Durchschnittliche Investitionssumme pro Platz nach Region

140 120 100

in Tsd. Euro

80

Quelle: CARE Invest Baudatenbank, RWI. – Anmerkung: Beobachtungszahl geringer als in Schaubild 1.5 dargestellt aufgrund fehlender Werte. Werte zum Teil geschätzt.

60 40 20 0

Neubauten

Sozialimmobilien-Report 2016

Sanierungen

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Zusammenfassung Die Auswertung der CARE Invest Baudatenbank zeigt eine rege Bautätigkeit im Sozialimmobilienbereich in den letzten Jahren. Insbesondere Pflegeheime und Einrichtungen für Betreutes Wohnen wurden neu gebaut bzw. umgebaut oder saniert. Zum Zeitpunkt der Auswertung enthielt die Datenbank 3 010 Bauvorhaben mit einem durchschnittlichen Investitionsvolumen von 5,64 Mill. Euro. Bei dem Großteil der Bauvorhaben handelt es sich um neue Bauprojekte, welche insbesondere in städtischen Regionen entstehen. Der Trend geht dabei hin zu größeren Einrichtungen: neue Einrichtungen haben im Durchschnitt 14,3 mehr Plätze als Einrichtungen, die umgebaut oder saniert werden. Im Median beträgt die Differenz sogar 16,5 Plätze. Neben Unterschieden in den Kennzahlen von Neubauten und Sanierungen/Umbauten sind auch regionale Unterschiede zu beobachten. So entstehen gemessen an der durchschnittlichen Platzzahl die größten neuen Einrichtungen in Ostdeutschland. Allerdings ist die durchschnittliche Investitionssumme pro Platz dort am geringsten. Die höchste durchschnittliche Investitionssumme pro Platz ist bei neuen Einrichtungen in Bayern und Baden-Württemberg zu beobachten.

Die große Mehrheit der analysierten Bauvorhaben kommt aus dem Bereich der Altenpflege. Aufgrund der Alterung der Gesellschaft wird die Zahl der Pflegebedürftigen und somit auch der Platzbedarf in stationären Einrichtungen weiter steigen. Neben traditionellen Pflegeheimen werden auch alternative Wohnformen, teilstationäre Pflege und Kurzzeitpflege immer mehr an Bedeutung gewinnen, denn durch die verschiedenen Angebote erhalten Pflegebedürftige und ihre Angehörigen eine auf die eigene Situation passende pflegerische Versorgung. So nahm z.B. die Zahl der teilstationär betreuten Personen zwischen den Jahren 2011 und 2013 um 31 % zu (Statistisches Bundesamt 2015). Neben dem demografisch verursachten Anstieg der Zahl der Pflegebedürftigen ist durch einen Rückgang des familiären Pflegepotenzials ein zusätzlicher Bedarf an professioneller Pflege zu erwarten. Insofern werden auch zukünftig neue Einrichtungen benötigt. Die Betrachtung regionaler Entwicklungen in der Bautätigkeit bleibt dabei spannend, denn neben einer regional unterschiedlichen Altersstruktur und Unterschieden in der Inanspruchnahme von stationärer Pflege sind viele bürokratische Vorgaben für Sozialimmobilien in Landesgesetzen geregelt. Je nach Bundesland bestehen somit unterschiedliche Anreize für Investoren im Sozialimmobiliensektor tätig zu werden.

Dr. Dörte Heger

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Sozialimmobilien-Report 2016

Literatur Augurzky, B., C. Hentschker, S. Krolop und R. Mennicken (2013), Pflegeheim Rating Report 2013 – Ruhiges Fahrwasser erreicht. Hannover: Vincentz Network. COMPASS Private Pflegeberatung (2010), Studie zu Erwartungen und Wünschen der PPV-Versicherten an eine qualitativ gute Pflege und an die Absicherung bei Pflegebedarf, http://www.paritaet-alsopfleg.de/index.php/downloadsnew/pflegerische-versorgung/ qualitaetsentwicklung/1773-compass-versichertenbefragung/file, abgerufen am 03. Juli 2015. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2015), Pflegestatistik 2013 – Pflege im Rahmen der Pflegeversicherung – Deutschlandergebnisse. Wiesbaden. Destatis (2015) Schwerbehinderte Menschen – Betroffene nach Geschlecht, Alter und Schwerbehindertenquote, https://www.desta tis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Gesundheit/Behinderte/ Tabellen/SchwerbehinderteAlterGeschlechtQuote.html, abgerufen am 18.09.2015.

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Sozialimmobilien-Report 2016

Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung, Hohenzollernstr. 1–3, 45128 Essen Eine Betrachtung auf Bundeslandebene ist aufgrund der geringen Fallzahl von Bauvorhaben in manchen Bundesländern nicht für alle Bundesländer möglich. 433 Einträge stammen aus dem Jahr 2013, 1 234 Einträge aus dem Jahr 2014 und 1 343 Einträge aus dem Jahr 2015. Da es sich bei der Investitionssumme stets um auf 100 000 gerundete Werte handelt und der betrachtete Zeithorizont von zwei Jahren relativ kurz ist, wird auf eine Anpassung der Werte über die Zeit verzichtet.

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2 || Best Practice Sozialimmobilien Eckhard Feddersen und Jörg Fischer

Was zeichnet heute ein gutes Pflegeheim aus? Nur wer die richtigen Fragen stellt, kann gute Antworten erwarten. Welche Bausteine von Wohnen, ambulanten Angeboten und stationärer Pflege werden gebraucht und in welcher Architektur passen sie zusammen? Dies sind einige der wichtigen und grundlegenden Fragen, mit denen sich Entwickler, Betreiber und vor allem Architekten von Sozialimmobilien immer wieder auseinandersetzen müssen. Jedes Projekt entsteht unter anderen Voraussetzungen, hängt von spezifischen lokalen Gegebenheiten ab. Allgemein gültige Standards für eine „gute“ Architektur von Sozialimmobilien kann es daher nicht geben. Doch es gibt Erfahrungen mit Aufgaben, die sich immer wieder stellen und Lösungen, die sich bewährt haben. Dieser Beitrag wird sich solchen Fragen der Architektur widmen und die dabei gefundenen „guten“ Antworten vorstellen. Was bedeutet Wohnlichkeit heute? Ein zentrales Kriterium für eine zukunftsweisende Pflegeimmobilie ist deren Wohnlichkeit. Damit sind in erster Linie nicht schöne Tapeten und Bodenbeläge, auch nicht unbedingt stilvolle Möbel gemeint. Vielmehr geht es um die wohnungsähnlichen Dimensionen der Innenräume und um eine klare Unterscheidung zwischen gemeinsamen Wohn- und eher privaten Schlafbereichen. Beispielsweise sollte die Entfernung von der Tür des Bewohnerzimmers bis zur Wohnküche der Gruppe so kurz wie möglich sein – niemand empfindet Wohnungen mit langen Korridoren als angenehm. In der Architektur der Pflege kollidiert dieses Ziel oft mit funktionalen Erfordernissen und den wirtschaftlichen Kennzahlen, die zu möglichst rationalen Grundrissen führen. Die Gruppengröße ist daher nicht nur für das alltägliche Zusammenleben der Bewohner wichtig, sie hat auch großen Einfluss auf das räumliche Empfinden, das im besten Fall zwischen dem einer Wohnung und im schlechtesten dem eines Krankenhausflurs pendelt. Wie ein Architekt gerade in funktionalen Strukturen möglichst alltäglich-gewohnte, angenehme Raumfolgen realisiert, ist daher entscheidend für die Qualität eines Hauses.

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Wie kann Architektur die Mitarbeiter entlasten? Übersichtlichkeit und kurze Wege kommen nicht nur Bewohnern zugute, auch den Mitarbeitern erleichtern möglichst kompakte Gemeinschaften die Arbeitsabläufe. Allerdings sollten auch in familiäre Gruppen unterteilte Häuser in personell schwächer besetzten Zeiten wie bspw. im Nachtdienst praktikabel bleiben. Um Gruppen zeitweise miteinander verbinden zu können liegen Dienstplätze am günstigsten an Übergängen zwischen den Gruppen. Pflegeheime, Wohngemeinschaften und auch Tagespflegen sind nicht nur Wohn-, sondern auch Arbeitsorte. Diese Doppelfunktion führt immer wieder zu Zielkonflikten zwischen einer möglichst wohnlichen und gleichzeitig auch funktionalen Gestaltung. Wie einige der Beispiele zeigen werden, können diese Widersprüche auch durch gute Architektur in Einklang gebracht werden. Ist Gestalt überhaupt wichtig? Wie bei der Qualität im Innern sollte auch im äußeren Erscheinungsbild einer Sozialimmobilie nie der funktionale Charakter überwiegen. Hierzu braucht es den richtigen Maßstab. Im Verhältnis zu ihrer Nachbarschaft wirken Pflegeheime oft unangemessen groß. Daher ist es auch für die Akzeptanz besonders wichtig, die Baukörper zu gliedern, so dass sie sich gut in ihre Umgebung einfügen. Nach Möglichkeit ist jeder Funktion innerhalb einer Anlage – bspw. in einem gemischten Konzept den Wohngruppen, der Tagespflege und dem Betreuten Wohnen – eine eigene, klar erkennbare Adresse zu geben. Werden verschiedene Angebote in einer Anlage kombiniert gilt es die Balance zwischen unterstützender Nachbarschaft und Zusammengehörigkeit auf der einen und baulich erkennbare Eigenständigkeit auf der anderen Seite zu finden. So zeigt die Erfahrung dass Gäste einer Tagespflege diese ungern aufsuchen wenn sie Teil eines Pflegeheims ist, insbesondere wenn beide Angebote sich einen Eingang teilen.

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Wird jetzt alles anders?

Vom Heim zum Haus im Quartier? Der Verknüpfung mit dem sozialen Umfeld wird bei Sozialimmobilien eine wachsende Bedeutung beigemessen. Im Idealfall handelt es sich um einen „gewachsenen“ Standort, der in eine Dorfmitte, einen Quartiersmittelpunkt oder ein Stadtzentrum integriert ist oder diese Mitte selbst neu bildet. Die Nähe zu öffentlichen Einrichtungen, zu medizinischer Versorgung und Kulturangeboten ist eine wichtige Voraussetzung, die Bewohnern Teilhabe am gesellschaftlichen Leben ermöglicht. Nur in diesen integrierten Lagen kann ein Haus auch selbst einen Beitrag zu einem lebendigen Sozialraum leisten, bspw. durch das Angebot eines offenen Mittagstischs oder als Veranstaltungsort für Vereine aus der Nachbarschaft. Statt einer vereinzelten Lage soll ein Geben und Nehmen entstehen. Um dieser Aufgabe gerecht werden zu können, ist auch architektonisch eine Öffnung in die Umgebung notwendig. Eingänge und Foyers sind Schnittstellen zwischen dem öffentlichen und den halböffentlichen Bereichen eines Hauses und können durch ein einladendes Café oder ein Nachbarschaftszentrum diese Brückenfunktion übernehmen. Auch die Freiraumgestaltung kann den Bewohnern einen abwechslungsreich angelegten und anregenden Platz „vor der Tür“ bieten und gleichzeitig zum Besuch des Hauses animieren.

Sozialimmobilien-Report 2016

Sozialimmobilien waren in der Vergangenheit wenig Veränderungen unterworfen, da die Rahmenbedingungen und damit die Nutzung der Häuser mehr oder weniger konstant geblieben sind. Doch seit einigen Jahren beschleunigt sich der Wandel – konzeptionell, gesetzlich und vor allem durch die demographische Entwicklung. Diese hat Auswirkungen auf die Bewohner, die vereinfacht gesagt immer älter und mit Mehrfacherkrankungen die eigene Häuslichkeit verlassen. Und es wirkt sich auf die Mitarbeiter aus, die immer schwieriger zu gewinnen und auch zu halten sind. Ein Pflegeheim, das 2016 eröffnet, wird aller Wahrscheinlichkeit nach keine 30 Jahre mehr unverändert in seiner Struktur bestehen können. Anpassbarkeit an neue Rahmenbedingungen, an veränderte Wünsche von Bewohnern und Angehörigen sowie Finanzierungsmodelle sollten in der Planung immer mitgedacht werden. Im Vorteil sind Projekte, die von Beginn an keine Monostrukturen abbilden, sondern vielfältige Wohnformen und Pflegesettings anbieten. Innerhalb eines Spektrums etablierter Angebote fällt es auch leichter, Innovationen zu wagen und neue Konzepte auszuprobieren. Dies gilt vor allem für Neubauten, die im Vergleich zu älteren Häusern mehr Gestaltungsspielraum zulassen können. Zumindest sollte die statische Struktur mehrere Lösungen zwischen Pflege und Wohnen ermöglichen. Nichts veranschaulicht und überzeugt besser als gute Beispiele. Daher wurden für diese Publikation zehn Projekte ausgesucht, die – so unterschiedlich sie auch in ihrer Erscheinung sind – einen wichtigen Beitrag zu einem zeitgemäßen Wohnen im Alter leisten. Jedes der Häuser setzt andere Schwerpunkte, aber jedes zeichnet sich durch eigene Qualitäten aus. Eines allerdings haben alle Bauten gemeinsam: Sie finden – jedes für sich – nachahmenswerte Antworten auf die Frage nach guter sozialer Architektur.

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Beispiel-Projekte

Kahla

Fotos: Jörg Lammert Gerotekten

N° 1

Seniorenwohnen Am langen Bürgel Kahla Sechs Hausgemeinschaften für 60 Bewohner, 20 betreute Wohnungen Betreiber: DO Diakonie Ostthüringen Schlegelstraße 1 07747 Jena Architekt: Jörg Lammert GEROTEKTEN Hegelstraße 22 99423 Weimar Fertigstellung: 2010

AUF DEN ZWEITEN BLICK: Das Seniorenzentrum in Kahla verbindet in seiner Anlage Appartements mit hoher Wohnqualität und Hausgemeinschaften in einer zeitgemäß kleinteiligen Pflegestruktur. Die Wohnungen können durch ihre kompakte Größe zu einer günstigen Miete angeboten werden und erfüllen damit neben baulichen Standards wie bspw. Barrierefreiheit auch das für das Wohnen im Alter zentrale Kriterium der Bezahlbarkeit. Besonders hervorzuheben sind die Gartenhöfe als gemeinsame, die ebenerdige Wohnung erweiternde „grüne Zimmer“. Die attraktive Verknüpfung von Innen- und Außenraum kennzeichnet auch die Wohngemeinschaften, die von intimen Höfen und Gärten umgeben sind. In ihrem ausgesprochen wohnlichen Maßstab sind die Gruppen für die Bewohner überschaubar und können den Rahmen für ein familienähnliches Zusammenleben bilden. Durch die Zentralisierung der Funktionsräume in der offenen Mitte sind die Wege für die Mitarbeiter kurz. Damit verbindet die Architektur des Wohngemeinschaftshauses gestalterische und funktionale Aspekte auf gelungene Weise. So kann sich Maßstäblichkeit zeigen.

Das bereits mehrfach ausgezeichnete Projekt liegt am Rand der Carl-Zeiss-Werksiedlung, einige Gehminuten vom alten Stadtkern im thüringischen Kahla entfernt. An der Stelle eines alten Kindergartens errichtete die Diakonie Ostthüringen hier ein Ensemble aus kubischen Baukörpern, das Hausgemeinschaften und kleine Appartements beherbergt. Die Gruppen sind in einer windmühlenartigen Grundrissform angeordnet. Ihre Flügel scheinen um ein offenes Atrium zu kreisen, das den Dreh- und Angelpunkt des zweigeschossigen Wohngemeinschaftshauses bildet. Grüne Höfe gliedern die Anlage und schaffen eine unmittelbare Verknüpfung von Innen und Außen, von privatem mit halböffentlichem Raum. Das Zentrum jeder der sechs Gemeinschaften bildet eine Wohnküche, die von zwei Seiten Tageslicht erhält. Ein besonderes Angebot stellt das separate Gästezimmer dar. Als zweiter Bauteil reihen sich drei Wohnhäuser in einer linearen Anordnung auf. Die eingeschossigen Pavillonbauten umfassen 20 barrierefreie Ein- und Zweizimmerwohnungen, die sich an zwei Gartenhöfen jeweils gegenüber liegen. Eigene kleine Terrassen vor jeder Wohnung gehen in gemeinschaftlich nutzbare Gärten über.

Grafik: Feddersen Architekten

Grafik: Jörg Lammert Gerotekten

AUF DEN ERSTEN BLICK:

Wohnen um eine grüne Mitte

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Düsseldorf

Fotos: Veit Landwehr, Köln

N° 2

Ferdinand-Heye-Haus Düsseldorf Pflegeheim für 89 Bewohner, davon zehn Plätze in der Tagesoase, zwei Hausgemeinschaften mit elf bzw. zwölf Bewohnern. Tagespflege für 16 Gäste, Kindergarten mit vier Gruppen, Stadtteilcafé, Beratung Betreiber: Diakonie Düsseldorf Platz der Diakonie 1 40233 Düsseldorf Architekt: Schilling Architekten Prof. Dipl.-Ing. Johannes Schilling Gereonswall 75 50670 Köln Fertigstellung: 2014

AUF DEN ZWEITEN BLICK: Das Ferdinand-Heye-Haus weist eine inhaltlich beeindruckende Vielfalt an Angeboten auf, die unterschiedliche Gruppen an diesem neuen Quartiersmittelpunkt zusammenführt. Das Haus profitiert von seiner Integration in ein städtebaulich wie sozial gewachsenes Umfeld und bildet diese Vernetzung bereits durch seine Hinwendung zum Platz aus. Nicht zuletzt ist die moderne, klare Gestalt des selbstbewussten Neubaus hervorzuheben, der städtische Offenheit, aber auch Schutz ausstrahlt. Varianz kennzeichnet die Wohngruppen in den Obergeschossen des Hauses. Hier zeigt sich, wie unter einem Dach die Pflege nochmals ausdifferenziert und damit Angebote für verschiedene Phasen des Alters unterbreitet werden können. In seiner eindeutigen, urbanen Erscheinung dokumentiert das Haus welche hohe Wertschätzung soziale Architektur hier erfährt. So kann eine neue Mitte entstehen.

Mitten im bunt gemischten Düsseldorfer Stadtteil Gerresheim liegt der Apostelplatz als neuer sozialer Treffpunkt des Quartiers. An seiner Nordseite wurde 2014 das Ferdinand-Heye-Haus eröffnet. Seine kubische Form lässt einen von allen Seiten klar erkennbaren Mittelpunkt entstehen. Der Neubau vereint vielfältige Angebote in sich: Neben dem Stadtteilcafé „Frau Heye“ umfasst das diakonische Zentrum eine Tagespflege, eine Kindertagesstätte, ein Beratungszentrum für Familien sowie eine Jugendfreizeiteinrichtung. Den größten Teil des Neubaus nehmen die verschiedenen Angebote der stationären Pflege ein. Sechs Wohngruppen liegen im ersten und zweiten Obergeschoss, davon eine als geschützte Kurzzeitpflege in einem separaten Abschnitt. Eine Etage höher können zwei der drei Wohngruppen autark als Hausgemeinschaften betrieben werden. Besonderen Schutz bietet die dritte Wohngruppe, die mit ihrem großen Gemeinschaftsbereich und einer geräumigen Terrasse als Tagesoase für Menschen mit fortgeschrittener Demenz ausgelegt ist.

Grafik: Feddersen Architekten

Grafik: Schilling Architekten

AUF DEN ERSTEN BLICK:

Flexible Strukturen für innovative Angebote: Die Tagesoase

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Warburg

Fotos: Lukas Roth, Köln

N° 3

Franz-Jordan-Haus Warburg Vier Wohngruppen für 64 Menschen mit Demenz Betreiber: Seniorenzentrum Sankt Johannes Warburg GmbH Landfurt 31 34414 Warburg Architekt: Matern Architekten Eva Matern Dipl. Ing. Architektin BDA Grünebaumstraße 2 33098 Paderborn Fertigstellung: 2011

Foto: Matern Architekten

AUF DEN ERSTEN BLICK:  

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Grafik: Matern Architekten

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Das 2011 fertiggestellte Franz-Jordan-Haus in Warburg richtet sich vorwiegend an Menschen mit Demenz. Seine symmetrische, klar gegliederte Anlage erleichtert Bewohnern die Orientierung. Nahezu identisch in der Struktur befinden sich auf jedem der beiden Geschosse zwei spiegelbildlich angelegte Gruppen. In den vier Wohngemeinschaften leben jeweils 16 Bewohner in zwölf Einzelund zwei Doppelzimmern. Jede Gruppe umschließt einen Gartenhof, so erhalten angrenzende Flure und Gemeinschaftsräume unmittelbar Tageslicht. Ausgangs- und Zielpunkt der Rundwege bildet der gemeinschaftliche Bereich im Zentrum des Hauses. Jede Gruppe besitzt hier ihre eigene Wohnküche und einen intimen Wohnraum, der zum grünen Innenhof orientiert ist. Großzügige Terrassen im Parterre und ein beiden Gruppen gemeinsamer Balkon im Obergeschoss verbinden Innen- und Außenraum. Auf beiden Etagen sind die Gruppen durch einen Dienstplatz funktional verbunden, auch die Pflegebäder und Nebenräume sind zentral in der Mitte des Hauses angeordnet.

AUF DEN ZWEITEN BLICK:

Grafik: Feddersen Architekten

Das Franz-Jordan-Haus überzeugt durch seine angenehme Maßstäblichkeit und ein ausgewogenes Verhältnis zwischen dem flachen Baukörper mit seiner differenziert gegliederten Fassade und dem abwechslungsreich gestalteten Garten. Die zwei Gartenhöfe sorgen für eine optimale Belichtung der Flure. Eine zusätzliche architektonische Qualität entsteht durch die Führung der Wege um zwei Atrien. In den Gruppen leiten alle Flure ins Helle und stellen damit auch für Bewohner mit erhöhtem Bewegungsdrang attraktive Ziele dar. Da die Funktionsräume alle im verbindenden Trakt zwischen den beiden Gebäudeflügeln angeordnet wurden, bleiben die Gruppen dem Wohnen vorbehalten. Besonders hervorzuheben ist die ruhige, sehr gut abgestimmte Innenausstattung der Wohngruppen, die eine wohnliche Normalität schafft, ohne dekoriert zu sein. Ein Haus mit einem guten Innenleben. Das Haus wurde 2013 mit dem Gestaltungspreis der Erich und Liselotte Gradmann-Stiftung für Vorbildliche Milieugestaltung für Menschen mit Demenz ausgezeichnet.

Zwischen Atrium und Garten liegen die hellen Gemeinschaftsräume

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Kiel

Fotos: FRANK-Gruppe

N° 4

Gustav-Schatz-Hof Kiel Betreutes Wohnen in 94 Wohnungen, Tagespflege für zwölf Gäste, ambulant betreute Wohngruppe mit zwölf Wohnungen, Kindertagesstätte mit 96 Plätzen, Sozialstation, Mietertreff Diakonisches Werk Altholstein GmbH Betreiber: Am Alten Kirchhof 16 24534 Neumünster Architekt: bbp : architekten bda Dänische Straße 44 24103 Kiel Fertigstellung: 2013

AUF DEN ERSTEN BLICK:

Eine neue Wohnanlage mit geförderten Wohnungen, die mit mehreren Bausteinen sozialer Nutzungen nicht nur sinnvoll ergänzt wird, sondern eine eigene soziale Mitte erhält – mit dieser Konzeption besitzt der Gustav-Schatz-Hof in Kiel-Gaarden eine Vorbildfunktion. Der Angebotsmix aus niedrigschwelliger Unterstützung und ambulanten Wohnformen entspricht dem Ziel einer wohnortnahen, eng mit dem sozialen Umfeld verknüpften Begleitung. Insbesondere in einem Stadtteil, der von sozialen Umbrüchen und Migration geprägt ist, leistet die Anlage einen wertvollen Beitrag zur gesellschaftlichen Integration verschiedener Bevölkerungsgruppen. Gerade die Verbindung von Betreutem Wohnen, Tagespflege und ambulanter Pflege mit einer offenen, auch in den umgebenden Stadtteil gerichteten Migrations- und Seniorenarbeit kann als Beispiel für viele Quartiere in Großstädten dienen. Baulich drückt sich dieser integrative Ansatz in einem kleinteiligen, städtebaulich gut eingepassten Ensemble von drei ortstypischen Neubauten aus, die jeder der Funktionen eine eigene Adresse geben. So kann Integration aussehen.

Grafik: Feddersen Architekten

AUF DEN ZWEITEN BLICK:

Auf dem Gelände einer ehemaligen Kaserne realisierte die FRANK-Gruppe seit 1994 im multikulturellen Kieler Stadtteil Gaarden das Wohnquartier „Gustav-Schatz-Hof“. In einer hufeisenförmigen Anordnung wurden 375 öffentlich geförderte Mietwohnungen errichtet. In dieses Ensemble ist nun eine neue Anlage mit sozialen Angeboten integriert worden. Die 94 Mieteinheiten des Betreuten Wohnens richten sich an Menschen mit niedrigem Alterseinkommen und sind nur mit Wohnberechtigungsschein zu beziehen. Die barrierefreien Wohnungen verteilen sich auf 79 Appartements mit 46 qm und 15 Zweizimmerwohnungen mit je 60 qm. Ergänzend umfasst die neue Anlage noch einen Mietertreff, eine Sozialstation, eine Kindertagesstätte sowie eine Tagespflege. Die ambulant betreute Wohngemeinschaft im Erdgeschoss besteht aus zwölf Einzimmerwohnungen, einem Gemeinschaftsbereich mit offener Wohnküche, einem beschützten Innenhof und einer nach Süden orientierten Terrasse. Entsprechend der unterschiedlichen Herkunft der Bewohner des Gustav-Schatz-Hofes und seiner Umgebung liegt ein Schwerpunkt der Angebote auf kultursensibler Beratung und Betreuung.

Soziale Angebote als gut integrierter Stadtbaustein

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Hameln

Fotos: Julius Tönebön Stiftung 44

N° 5

Sozialimmobilien-Report 2016

Tönebön am See Hameln Vier Hausgemeinschaften für 52 Menschen mit Demenz Betreiber: Julius Tönebön Stiftung Fischbecker Straße 31 31785 Hameln Architekt: GSP Gesellschaft für Projektentwicklung und Management mbH Goethestr. 6 31785 Hameln Fertigstellung: 2014

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Sozialimmobilien-Report 2016

AUF DEN ERSTEN BLICK: In unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Naturschutzgebiet liegt am Stadtrand von Hameln die 2014 eröffnete stationäre Pflegeeinrichtung „Tönebön am See“. Das Projekt bietet 52 Menschen mit Demenz Wohnen und Pflege in einer geschützten, überschaubaren Lebenswelt. Vier ebenerdige Häuser fassen einen abwechslungsreich gestalteten Garten, der allen Bewohnern offen steht und als zentraler Erschließungsraum der Anlage dient. Jede der vier Hausgemeinschaften besteht aus einem Wohn- und Küchenbereich und 13 Einzelzimmern. Bei Bedarf können alle Gruppen über im Alltag geschlossene Verbindungsgänge erreicht werden. Entsprechend der eigenständigen Haushaltsführung in den Gemeinschaften ist der „Töneböns Minimarkt“ im Empfangsgebäude ein zentraler Baustein im alltagsnahen Konzept der Einrichtung. Begleitet von Mitarbeitern kaufen Bewohner der vier „Villen“ hier Zutaten für das gemeinsame Kochen ein. Wie der Supermarkt können auch der Friseur und das Café von Bewohnern, Angehörigen und Nachbarn genutzt werden.

AUF DEN ZWEITEN BLICK:

Grafik: Feddersen Architekten

Die ebenerdigen „Villen“ bieten ein familienähnliches Zusammenleben in häuslichen Gruppen. Das Ensemble formt seine eigene Nachbarschaft, deren Bewohner sich untereinander in ihren Wohnungen Besuche abstatten, „über den Hof“ zum Einkaufen gehen oder sich mit Gästen im Café treffen. Dazu müssen sie – wie in der eigenen Häuslichkeit – nicht nur ihre Wohnung, sondern auch das Haus verlassen. Neben der auch architektonisch konsequenten Umsetzung des Hausgemeinschaftskonzeptes überzeugt vor allem der assistenzfreie, beschützte Garten. Der Innenhof ist zur gleichen Zeit Erschließungs-, Aufenthalts- und Sozialraum. Damit kann die Anlage im Vergleich zu Geschossbauten Bewohnern auch unbegleitet einen weiten Bewegungsradius und mehr Wahlmöglichkeiten zwischen Aufenthaltsorten bieten. So großzügig kann es im ländlichen Garten sein.

Wohnen in der beschützten Nachbarschaft

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Berlin

Fotos: domino e.v. Gesundheitsund Soziale Dienste 48

N° 6

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domino-world Club Treptow Berlin Pflegeheim für 201 Bewohner Betreiber: domino e.v., Gesundheits- und soziale Dienste Karl-Marx-Straße 84–86 16547 Birkenwerder Architekt: Dieter Schaarschmidt Dipl.-Ing. Architekt Mankhauser Straße 1 42699 Solingen Fertigstellung: 2014

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AUF DEN ERSTEN BLICK:

Grafik: Dieter Schaarschmidt

Im Berliner Ortsteil Baumschulenweg, unmittelbar am Britzer Zweigkanal gelegen, wurde 2014 der Neubau des Pflegeheims errichtet. Der fünfgeschossige Baukörper nimmt die Dimensionen der Nachbarbebauung auf. Vor dem Haupteingang fasst er einen Vorplatz, der die Adresse deutlich erkennbar werden lässt und respektvoll Abstand zu einer denkmalgeschützten Villa auf dem angrenzenden Grundstück hält. Das großzügige Foyer leitet über in die öffentlichen Bereiche des Cafés und des Restaurants, das 100 Gästen Platz bietet. Eine Kaminecke und das Meerwasseraquarium unterstreichen den Hotelcharakter der Aufenthaltsräume. Bereits im Erdgeschoss befinden sich zwei Wohngruppen mit insgesamt 33 Plätzen. In den Obergeschossen leben jeweils 56 Bewohner in drei Wohngruppen mit 17, 21 und 18 Plätzen. Das Staffelgeschoss nimmt Schulungsund Personalnebenräume, Lagerflächen und die Haustechnik auf.

AUF DEN ZWEITEN BLICK:

Grafik: Feddersen Architekten

Das Haus besitzt in seiner schlichten Modernität eleganten Charakter. Die Fassaden wirken durch die Größe der gewählten Fensterformate sehr offen und sorgen für eine ausgesprochen gute Belichtung in den Wohngruppen. Diese Großzügigkeit setzt sich im Inneren fort. Die Gebäudetypologie in Form eines geknickten Ypsilons lässt die Größe des Hauses nicht auf Anhieb erkennen. Das Foyer ist dem eines gehobenen Hotels ebenbürtig. Ganz besonders bemerkenswert sind die kleinen quadratischen Höfe in den Knickpunkten des Gebäudes. Hier verbinden sich interessante Durchblicke mit hoher Aufenthaltsqualität und Wohnlichkeit. So komfortabel kann es in der Stadt sein.

Transparente Winkel lockern die Struktur auf

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Weeze

Fotos: Jens Kirchner 52

N° 7

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Altenwohnheim Petrusheim Weeze Pflegewohnheim für 108 Bewohner Betreiber: Rheinischer Verein für Katholische Arbeiterkolonien e. V. Kapitelstraße 3 52066 Aachen Architekt: HAHN HELTEN + ASSOZIIERTE Schurzelter Straße 27 52074 Aachen Fertigstellung: 2014

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AUF DEN ZWEITEN BLICK: Unverkennbar ist der Neubau von der Tradition klösterlicher Kreuzgänge inspiriert. Seine Strenge wird durch großzügige Fenster und eine hochwertige Gestaltung des Außenraums aufgelockert. Die bewusste Zweiteilung des Hauses in eine Fassade nach außen und eine Fassade nach innen erzeugt für Bewohner und Besucher einen lebendigen Kontrast. Die Wohngruppen in den Obergeschossen sind als klassisch funktionale Struktur organisiert. Dabei wurde Wert auf eine optimale Lage der Gemeinschaftsräume als Zielpunkte der Flure gelegt. Die konsequente Symmetrie des Grundrisses zeugt von einer starken Berücksichtigung der Bedürfnisse der Mitarbeiter, so sind außergewöhnlich viele Personalräume natürlich belichtet. Der Neubau des Petrusheims stellt städtebaulich wie funktional eine ideale Ergänzung des Dorfplatzes dar. Mit seinen in den öffentlichen Raum gerichteten Funktionen im Erdgeschoss verknüpft er das Pflegeheim mit den benachbarten Wohnheimen, Werkstätten und der Kirche. Hier findet sich jeder zurecht. Hier findet man Schutz.

Das 1902 errichtete Petrusheim in Weeze versteht sich seit seiner Gründung als Zufluchtsstätte für hilfsbedürftige Menschen. Die dorfähnliche Anlage umfasst neben dem Pflegeheim noch Wohn- und Beschäftigungsmöglichkeiten für rund 100 Menschen mit Suchterkrankungen und Wohnungslose. Im Zuge einer geplanten umfassenden Neuorganisation des gesamten Areals soll ein Dorfplatz als Mittelpunkt geschaffen werden, an dessen Südseite das neue Pflegeheim eine klare Raum- und Gebäudekante bildet. Der dreigeschossige Ringbau umfängt einen grünen Innenhof, der sich im Erdgeschoss nach Süden zur Landschaft öffnet. Richtung Norden, zum geplanten Dorfplatz hin orientieren sich das Foyer, der Speisesaal und das Café. Verwaltungs- und Personalräume, Küche und die Gebäudetechnik nehmen den Rest des Erdgeschosses ein. Beide Obergeschosse sind jeweils diagonal in zwei gleich große Wohngruppen aufgeteilt.

Grafik: Feddersen Architekten

Grafik: HAHN HELTEN + ASSOZIIERTE

AUF DEN ERSTEN BLICK:

Ein Pflegeheim als passende Ergänzung

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Ulm

Fotos: Steffen Vogt 56

N° 8

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Seniorenzentrum St. Anna-Stift Ulm Pflegeheim für 150 Bewohner, Tagespflege für 15 Gäste, elf Betreute Wohnungen, ­Ambulanter Dienst Betreiber: St. Anna-Stift Zeitblomstraße 43/1 89073 Ulm Architekt: h4a Gessert + Randecker Generalplaner GmbH Immenhofer Straße 47 70180 Stuttgart Fertigstellung: 2012

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AUF DEN ERSTEN BLICK:

Speisesaal

Friseur/ Fußpflege

Büro

Büro

Gymnastikraum

Kapelle

Büro

Abstell

Clubraum

Teeküche

Büro

Cafeteria

Haus meister

ZEITBLOMSTRASSE

Büro

Büro

KEPLERSTRASSE

KARL-SCHEFOLD-STRASSE

Grafik: h4a Gessert + Randecker Generalplaner GmbH

ROTHSTRASSE

Das Alten- und Pflegeheim St. Anna-Stift liegt nördlich des Ulmer Stadtzentrums in einem grünen Wohnviertel. Der 2012 fertiggestellte Neubau ergänzt das bestehende Heim und bildet gemeinsam mit einem neuen Gebäudeflügel für Betreutes Wohnen ein rechteckiges Ensemble, das einen ruhigen Innenhof mit Kapelle umschließt. Im winkelförmigen Neubau sind auf jeder Etage zwei Pflegebereiche verteilt, die sich in stationäre Pflege, Kurzzeitpflege und Tagespflege sowie ambulanten Dienst aufteilen. Die in den Gebäudeecken angeordneten Gemeinschaftsräume und Dienstzimmer sind von jeder Stelle des Wohnbereichs aus wahrnehmbar. Eine klare Grundrissstruktur mit vielfältigen Blickbeziehungen zum Außenraum vermittelt Bewohnern das Gefühl von Sicherheit und unterstützt die Orientierung. Im Parterre stehen das Café, der Frisör und auch die Kapelle im Innenhof Bewohnern, Besuchern und Nachbarn offen.

AUF DEN ZWEITEN BLICK:

Grafik: Feddersen Architekten

Eingebunden in ein gemischtes, innerstädtisches Wohnquartier entwickelt der Ergänzungsbau des St. Anna-Stiftes einen etablierten, urbanen Standort in zeitgemäßen Formen weiter. Der Neubau greift elegant die Maßstäblichkeit der Umgebung auf, schließt den Blockrand bis auf eine überraschende Öffnung an der Zeitblomstraße und schafft damit einen intimen Innenhof. Gleichzeitig verzahnen die Cafeteria und die Kapelle im Erdgeschoss das Gebäude mit seiner Nachbarschaft. Mit der einladenden Passage in den grünen Innenhof, seiner abwechslungsreich gegliederten Fassade und der eindeutigen Erkennbarkeit der beiden Funktionen Wohnen und Pflege wirkt das Haus positiv in den Stadtraum. Die Offenheit zum Hof und der Durchblick auf die Straße macht das Haus zu einer Besonderheit. Erreicht wird dies mit klaren, winkelförmigen Gruppen, die sich durch eine sehr gut gewählte Eckausbildung ihrer Wohnräume auszeichnen. Diese Mittelpunktbildung erzeugt auch kurze Wege für das Personal. Bemerkenswert ist die lebendige innere Gestaltung der Dienstplätze, deren Einbauten zur Decke und zum Fußboden hin abgesetzt sind. Die Appartements in Form eines Laubengangtyps ermöglichen ruhiges Wohnen, da sie größtenteils zum Hof gerichtet sind. Dies kommt auch dem Sicherheitsbedürfnis der Bewohner entgegen. Ein Stück Stadt, wie es überall sein sollte.

Wohnen und Pflege im städtischen Kontext

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Marburg

Fotos: BG Immobilien Projektmanagement GmbH/Ulrich Baumhögger 60

N° 9

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Ev. Altenhilfe- und Pflegezentrum Elisabethenhof Marburg Sechs stationäre Wohngemeinschaften für 78 Bewohner, 37 barrierefreie Wohnungen, 32 Residenz-Wohnungen, ­Tagespflege für zwölf Gäste sowie eine KiTa mit zwei Gruppen Ev. Altenhilfe Gesundbrunnen Betreiber: gemeinnützige GmbH und e.V. Hofgeismar Brunnenstraße 23, 34369 Hofgeismar Projektentwickler/ BG Immobiliengruppe Generalplaner/ Bahnhofstraße 115 Projektmanager: 82223 Eichenau Architekten: von Wallis & Weiss (Neubau), Herzogstraße 75, 80796 München Lange und Schneider-Lange (Bestand) , Frankfurter Str. 48, 35037 Marburg Fertigstellung: 2013 – 2015

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AUF DEN ZWEITEN BLICK: Das Ensemble aus Alt und Neu stellt den denkmalgeschützten Bestandsbau eindeutig in den Mittelpunkt. Dabei wirkt die ruhige Form des Pflegeheims wohltuend zurückhaltend und der Umgebung angemessen. Sein geradliniger Grundriss überzeugt durch seine Funktionalität und seine klare Struktur. Hier ist eine Lösung gefunden worden, die die Anlage gelungen weiterentwickelt. Im Gegensatz zu vielen historisch gewachsenen Komplexstandorten sind die Maßstäbe hier kleiner und damit angenehmer ausgebildet. So wachsen Tradition und Moderne zusammen.

Keimzelle der Anlage ist der „Elisabethenhof“, ein denkmalgeschütztes Gebäude aus dem Jahr 1912, das seit 30 Jahren von der Evangelischen Altenhilfe Gesundbrunnen e.V. als Altenpflegeheim und Hospiz genutzt wurde. Um ein breites Angebot an Wohn- und Betreuungsformen für ältere und auch pflegebedürftige Menschen schaffen zu können, entwickelte man ein Nutzungskonzept für das gesamte Areal mit einem Ersatzneubau für das Pflegeheim. Das neue Haus beherbergt 78 Plätze in sechs Wohngruppen. Durch seine Hanglage verfügt jedes Geschoss über einen ebenerdigen Ausgang in den Garten. Mit seiner Cafeteria, der Kapelle, einem Frisör und einem Kiosk unterbreitet das Pflegeheim auch Angebote für Bewohner und Besucher aus den benachbarten Wohnhäusern. In einem weiteren Bauabschnitt wurden drei viergeschossige Punkthäuser mit 37 barrierefreie Wohnungen und 26 Tiefgaragenstellplätzen realisiert. Sie richten sich auch an Menschen mit Behinderung und ältere Mieter Der alte Elisabethenhof kann nach der denkmalgerechten Sanierung 32 Betreute Wohnungen, eine Tagespflege für 12 Gäste und den Stützpunkt des Ambulanten Dienstes beherbergen. Eine überdachte Brücke verbindet den Altbau mit dem neuen Pflegeheim.

Grafik: Feddersen Architekten

Grafik: BG Planen + Bauen GmbH

AUF DEN ERSTEN BLICK:

Gelungene Weiterentwicklung des Bestandes

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Forchheim

Fotos: Gerhard Hagen/poolima 64

N° 10

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Kompetenzzentrum Beraten – Wohnen – Pflegen Forchheim Pflege und Betreuung für 95 Menschen mit Demenz 22 Wohnungen Betreiber: Diakonie Neuendettelsau Wilhelm-Löhe-Str. 16 91564 Neuendettelsau Architekt: Feddersen Gesellschaft von Architekten mbH Reuchlinstraße 10–11 10553 Berlin Fertigstellung: 2014

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AUF DEN ERSTEN BLICK:

Grafik: Feddersen Architekten

Das Kompetenzzentrum im oberfränkischen Forchheim vereint Wohnen, Pflege und Beratung in einer Anlage. Nur wenige Gehminuten von der Altstadt entfernt entstanden zwei freistehende Wohnhäuser mit 22 Appartements. Die Satteldächer der beiden Gebäude passen sich dem gestalterischen Duktus des umgebenden Wohnquartiers an. Eine kleine Passage führt zu einem begrünten Platz, der von einem dreigeschossigen Pflegewohnheim flankiert wird. Das Gebäude gliedert sich in drei kubische Baukörper, die teils direkt ineinander übergehen. 95 Menschen mit Demenz leben hier in überschaubaren familiären Gruppen von je zwölf Bewohnern. Unter den acht Wohngruppen entstanden zwei beschützte Wohnbereiche im Erdgeschoss. Die drei Gebäudeteile gruppieren sich um einen Atriumhof in der westlichen Nische und einen geschützten Garten im Nordosten des Grundstücks. In den Gartenhöfen können sich die Bewohnerinnen und Bewohner jederzeit ohne Assistenz aufhalten.

AUF DEN ZWEITEN BLICK:

Grafik: Feddersen Architekten

Das Kompetenzzentrum Forchheim profitiert von einer exzellenten städtebaulichen Lage, unmittelbar an einer Torstraße zur Altstadt. Die Anlage umschließt zwei hintereinander liegende Höfe, die sowohl eine gute Erreichbarkeit als auch ausreichend Schutz für Menschen mit Demenz gewährleisten. An Hausgemeinschaften orientierte Gruppen stellen für Betreiber von Pflegeheimen oft eine wirtschaftliche Herausforderung dar. So ist bspw. in der Nacht mehr Personal erforderlich als in der herkömmlichen Funktionalpflege. In Forchheim ist es gelungen, diesen Zielkonflikt zwischen vergleichsweise kleinen autarken Gemeinschaften und ökonomischen Zwängen zu lösen. Die tagsüber eigenständigen Gemeinschaften können nachts miteinander verbunden und damit größere Einheiten hergestellt werden. Auch können die Bewohner leicht die benachbarten Gruppen besuchen. Am Tag Wohnen in der Gruppe, nachts funktionale Betriebsstruktur: Die Mischung macht’s.

Hybride Struktur zwischen Hausgemeinschaftsund Funktionalpflege

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Fazit Unser herzlicher Dank gilt den Kolleginnen und Kollegen, die mit ihrem Einverständnis zur Veröffentlichung diesen breiten Überblick ermöglicht haben. Die vorgestellten Projekte zeigen, dass es keine standardisierten Antworten auf die Frage nach dem „richtigen“ Konzept geben kann. Jenseits von Schlagworten entscheidet sich die Qualität an der eingehenden Auseinandersetzung mit dem Ort, dem Umfeld und damit auch mit den zukünftigen Nutzern des Hauses. Aus diesen angemessenen Lösungen ergibt sich automatisch eine immer größere Vielfalt – in der Kombination der Angebote wie in der Gestalt. Die intensiven Bemühungen von Bauherren und Architekten spiegeln sich in allen gezeigten Projekten wider. Sie haben ganz eigene Antworten auf den jeweiligen Ort, auf die Bedürfnisse der Bewohner wie der Mitarbeiter und auf die wirtschaftlichen Erfordernisse gefunden. Möglichst vielfältig zu planen, ohne ein beliebiges Potpourri zu schaffen, darin liegt die zentrale Qualität sozialer Architektur.

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3 || Trendreport

1 | Trends – Aus Sicht der Betreiber Zukunftsfähige Altenhilfeeinrichtungen erfordern mehr als innovative Pflegekonzepte Eine erfolgreiche Immobilienstrategie können Träger nur bei verbesserten Rahmenbedingungen entwickeln Betreiber von stationären Altenhilfeeinrichtungen müssen bei der Neuausrichtung ihrer Pflegeimmobilien nicht nur konventionelle Planungsparameter wie Pflegekonzepte oder lokale Marktlagen in den Blick nehmen. Zukunftsfähige Altenhilfeeinrichtungen müssen vielmehr auch die Auswirkungen der nachfolgenden Trends berücksichtigen: – Demografisch bedingter Anstieg der Leistungsempfänger, – Trend zur Ausweitung ambulanter Angebote, – rückläufiges Erwerbskräftepotenzial, – Fachkräftemangel in Pflegeberufen, – steigende Immobilienpreise in attraktiven Stadtlagen. Diese Trends haben maßgeblichen Einfluss auf die Rahmenbedingungen, innerhalb derer zukünftig Pflegeimmobilien betrieben werden: – Aus dem Anstieg der Empfänger von Pflegeleistungen bei gleichzeitig rückläufigem Erwerbskräftepotenzial resultiert mit hoher Wahrscheinlichkeit, dass die Ressourcen pro Leistungsempfänger zurückgehen werden. – Die Ausweitung ambulanter Angebote wird dazu führen, dass in stationären Einrichtungen vor allem Menschen mit besonders herausforderndem Pflegebedarf verbleiben. – Der Wettbewerb um gute Mitarbeiter wird auf dem Arbeitsmarkt branchenübergreifend zu einer deutlich höheren Orientierung an den Interessen der Arbeitnehmer führen. Für die Pflegewirtschaft wird es darüber hinaus erfolgskritisch sein, Rahmenbedingungen für ihre Mitarbeiter zu schaffen, die die körperlichen und psychischen Belastungen optimal abfedern. – Steigende Immobilienpreise in attraktiven Stadtlagen führen dazu, dass aus Kostengründen stationäre Einrichtungen zunehmend in Randlagen errichtet werden. An diesen Standorten ist der Rückgriff auf bürgerschaftliches Engagement aufgrund unterentwickelter sozialräumlicher Strukturen nur bedingt möglich. Es zeichnet sich somit ab, dass Pflegeimmobilien zukünftig mit geringeren Budgets betrieben werden müssen und dabei weniger Arbeitskräfte und ehrenamtliche Ressourcen zur Verfügung stehen. Entlastend könnte aus der Immobilienperspektive demgegenüber wirken: – Eine höhere Flexibilität der Raumgestaltung an die Bedarfe der Bewohner (z.B. Anpassung der Badausstattung an den Mobilitätsgrad der Bewohner, was gleichzeitig auch zu einer Entlastung des Pflegepersonals führt).

Konsequente Einbindung pflegerischer Kompetenz in die Immobilienplanung, um optimale Raumstrukturen für Pflegeprozesse zu schaffen (z.B. Vermeidung von unnötigen Laufwegen infolge ungünstiger Raumanordnungen). – Verstärkter Einsatz von Technologie (z.B. Deckenliftsysteme zur physischen Entlastung des Pflegepersonals). – Zeitgemäße Ausrichtung der Refinanzierungsbedingungen zur Förderung des Einsatzes von Technologie (z.B. Berücksichtigung von Kosten für Deckenliftsystemen in den Pflegesätzen oder in den Investitionskosten pro Platz). Es wird deutlich, dass diesen Herausforderungen aus Trägersicht allein nicht begegnet werden kann. Vielmehr ist auch die Politik gefordert, sich der geschilderten Komplexität zu stellen. Ein konkreter Ansatzpunkt wäre z.B. die Berücksichtigung technischer Investitionen in die Gebäudeinfrastruktur, die mittelfristig bei gleicher oder besserer Pflegequalität einen geringeren operativen Ressourceneinsatz ermöglichen.

Dr. Tettinger, CBTGeschäftsführer, SarahLena Israel, Leitung Unternehmensentwicklung, CBT – Caritas-Betriebsführungs- und Trägergesellschaft mbH

Die CBT ist ein modernes Sozialunternehmen, das sich aus christlicher Überzeugung der sozialen Arbeit verpflichtet hat. Wir verantworten 21 Einrichtungen in 16 Städten im Rheinland und auf Borkum. Mehr als 5.000 Menschen leben in den CBT-Häusern, über 1.800 Mitarbeitende haben hier einen anspruchsvollen und sicheren Arbeitsplatz. Unterstützt werden sie von über 1.000 ehrenamtlich Mitarbeitenden.

» Flexible, bedarfsorientierte Raumgestaltung. Hohe Mitarbeiterorientierung bei der Konzeption einer Pflegeeinrichtung. Stärkung der Innovationsfähigkeit durch angemessene Refinanzierungsbedingungen nur gemeinsam mit Politik zu erreichen. «

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Clubkonzept statt Heim Anspruchsvolles Wohnen und Rehabilitation ohne Mehrkosten Kunden werden immer anspruchsvoller – Gesundheitsbewusstsein nimmt zu. Diese beiden gesellschaftlichen Trends haben uns veranlasst, unsere stationären Pflegeeinrichtungen als domino-world™ Clubs auszulegen, in denen Kundenorientierung und Rehasport groß geschrieben werden. Unsere drei Clubs sind eine Mischung aus Hotel und Reha-Einrichtung. Wir lehnen es ab, sie als „Heime“ zu bezeichnen. Dabei treten wir immer als Investor, Bauherr und Betreiber auf und bauen mit einem Eigenkapitalanteil von 60% – 80%. Wir sind nie teurer als der Wettbewerb. Die Standorte sind urban und liegen verkehrsgünstig. Sie besitzen gute Einkaufsmöglichkeiten. Die Grundstücke sind 9.000 – 16.000 m² groß. Die Häuser verfügen über 180 – 200 Einzelzimmerappartements mit ca. 25 m² Wohnfläche und französischen Balkonen. Häuser unter 140 Plätzen würden wir nicht bauen. Die moderne Architektur der Häuser setzt auf Glas, Holz und Natursteinböden. Farben spielen im Haus eine besondere Rolle, ebenso die Ausstattung mit interessanten Bildern. Die Wohnbereiche sind in Gruppen gegliedert und gruppieren sich um begrünte Atrien. Jede Wohngruppe (etwa 20 Bewohner) verfügt über einen Clubraum, eine Mischung aus kleinem Restaurant, Wohnzimmer und Therapieecke. Im Erdgeschoss der Häuser befindet sich das große BuffetRestaurant und die hotelähnliche Lobby mit Cafe, Bistro und Friseur. Großen Wert legen wir auf unsere Küche: Wir sind nach DGE „Fit im Alter“ zertifiziert. Hier ist auch jeweils ein ganz besonderer Raum gelegen, z. B. die Bibliothek, der französische Salon oder das Kapitänszimmer. Jedes Haus hat sein eigenes Thema (z. B. „Frankreich“ oder „Wasser“), das die Inneneinrichtung bestimmt. Wir legen großen Wert auf die Gärten unserer Häuser. Auch hier gibt es Themen: z. B. japanischer Garten, französischer Garten. Alle Gärten haben Springbrunnen, Wasserläufe oder Teiche. Noch wichtiger als die „Hardware“ ist allerdings die „Software“ in unseren Häusern: Wir arbeiten mit einem völlig neuen Betreuungskonzept, dem domino-coaching™. Es ist ein therapeutisches Reha-Verfahren, das ausschließlich von Pflegekräften praktiziert wird, und die Selbständigkeit der Bewohner signifikant erhöht und ihre Pflegestufen senkt. Sinnbild dafür sind unsere Sprossenwände auf den Wohnetagen, an denen die Bewohner täglich ihre Kraft und Balance üben und Qi Gong praktizieren.

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Lutz Karnauchow, domino-worldTM

Lutz Karnauchow hat domino-worldTM 1982 in Berlin gegründet und leitet das Unternehmen seitdem als Vorstand. domino-worldTM betreibt 7 ambulante Einrichtungen, 2 Tagespflegeeinrichtungen und 3 stationäre (Clubs) in Berlin und im nördlichen Umland. 600 Mitarbeiter kümmern sich um 1.500 Patienten und Bewohner täglich. Der jährliche Umsatz beträgt ca. 25 Mio €.

» Die domino-worldTM Clubs sind eine Mischung aus modernem Hotel und Reha-Einrichtung. Es sind keine Residenzen, das Preisniveau orientiert sich am Wettbewerb der umliegenden Pflegeheime. Es werden ausschließlich Einzelzimmerappartements angeboten. Die hotelähnliche Lobby und ein ansprechendes Restaurant mit eigener Küche prägen den Charakter der Häuser. Noch entscheidender für den Erfolg aber ist das Alleinstellungsmerkmal domino-coachingTM: ein therapeutisches Reha-Verfahren, das die herkömmliche Pflege ersetzt und die Bewohner wieder fitter und selbstständiger macht. Das erhöht Kundenzufriedenheit und hilft Kosten sparen. «

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Passgenauigkeit von Sozial- und Pflegeimmobilien im örtlichen Versorgungsmix Mehr pflegebedürftige ältere Menschen, staatliche Maßnahmen und ein gesellschaftlicher Wandel der Versorgungszielgruppe bedeuten neue Anforderungen aber auch Entwicklungschancen für die Träger von Sozial- und Pflegeimmobilien. Die Umsetzung bundesweiter Veränderungen und neuer Möglichkeiten für die ambulante Versorgung realisieren sich in den Bundesländern durch die Unterschiedlichkeiten der Ländervorgaben und differenzieren die deutsche Altenhilfe zunehmend: Teilweise werden trägergesteuerte ambulante Wohngemeinschaften als ordnungsrechtlich wenig reglementierte Kleinstheime zur dezentralen Versorgung im Wohnquartier konzipiert und akzeptiert, woanders als pflegerisches Langzeitangebot mit weitgehend stationärem Versorgungsstandard umfassend reglementiert und damit erschwert. Die Funktion ambulanter Wohngemeinschaften als Angebot im deutschen Versorgungsnetz ist noch nicht absehbar. Ein regional großes ambulantes Angebot senkt bereits heute in einigen Städten die „Heimquote“ und verändert Funktion und Zielgruppe der Altenheime. Für das deutlich höhere wirtschaftliche Risiko in der stationären Versorgung bedeuten diese deutschlandweite Dynamisierung und uneinheitliche Gesetzespositionierungen zu Wohngemeinschaften eine spezifische Fragilität für die Investition in stationäre Versorgung. Teilweise soll der Bau zusätzlicher stationärer Plätze wohl vollständig ge- und verhindert werden. Andererseits entstehen für Sozialstationen neue und ergänzende Handlungsbereiche. Es lässt sich jedoch auch belegen, dass stationäre Einrichtungen längst unterschiedliche Funktionen der Versorgung alter Menschen entwickelt und übernommen haben. Zu diesem Ergebnis kommt eine Zeitreihenbetrachtung des Ev. Johanneswerks, die deutlich die Bedeutung von Sozial- und Pflegeimmobilien in der Altenhilfe konkretisiert. Ihre ausdifferenzierte Funktion im kommunalen Pflegeangebot als Residenzen oder Schwerpunkte für Palliativversorgung oder Betreuung bei Demenz belegt die Untersuchung des Alters-Institutes über 7 Jahre in 34 Einrichtungen. Aufgezeigt werden konnte z. B. eine relativ konstante zweijährige Differenz der höchsten und niedrigsten Verweildauer zwischen den Einrichtungen. Lokal betrachtet stellt sich nicht nur die Frage nach ergänzendem stationärem Pflegebedarf, sondern eher nach der Notwendigkeit palliativer Ergänzungsangebote oder Pflegeanforderungen bei Demenz oder der Bedeutung von Einrichtungen mit Residenzcharakter. Betriebswirtschaftliche und oberflächliche Ergebnisse der Bevölkerungsentwicklung sind damit für Investitionen unzureichende Maßstäbe. Sozialwissenschaftliche, gerontologische und pflegewissenschaftliche Positionierungen auf der Grundlage landesrechtlicher Vorgaben gewinnen an Bedeutung für die Passgenauigkeit örtlicher Versorgungsangebote, an denen sich Investitionen in Sozial- und Pflegeimmobilien ausrichten müssen.

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Dr. Bodo de Vries, Evangelisches Johanneswerk

Das Ev. Johanneswerk ist einer der großen diakonischen Träger Europas mit Sitz in Bielefeld. Rund 6.500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind in mehr als 70 Einrichtungen tätig. Die diakonischen Angebote richten sich an alte und kranke Menschen sowie Menschen mit Behinderung, Kinder und Jugendliche. Gegründet wurde das Werk 1951. Der Vorsitzende des Vorstands ist Pastor Dr. Ingo Habenicht, sein Stellvertreter Dr. Bodo de Vries.

» Die Funktion ambulanter Wohngemeinschaften als Angebot im deutschen Versorgungsnetz ist aufgrund sehr unterschiedlicher Umsetzung in den Ländern noch nicht absehbar. Stationäre Einrichtungen wandeln sich und übernehmen spezielle Funktionen im kommunalen Pflegeangebot. Investitionen in Sozial- und Pflegeimmobilien sind vor dem Hintergrund der Entwicklung einer Passgenauigkeit im örtlichen Versorgungsmix zu betrachten. «

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Die Pflegeeinrichtung der Zukunft ist ein quartiernahes, flexibles Service- und Dienstleistungszentrum Die Herausforderung ist, von Anfang an intelligente Konzepte zu entwickeln. Und dann auf oft schwer kalkulierbare politische Trends Antworten zu finden. Unumstößlich ist zunächst einmal: Doppelt so viele Menschen wie heute werden hierzulande in 20 Jahren Pflege brauchen: Fünf Millionen. Der Anteil besonders alter Menschen wird stark steigen und immer mehr leben dann allein. Eine zukunftsfähige Pflegeeinrichtung ist ein quartiernahes Service- und Dienstleistungszentrum. Es bietet Wohnung, Verpflegung im und außer Haus, Beratung und Information, Veranstaltungen und ein abgestuftes Pflegeangebot, das die Eigenständigkeit der Pflegebedürftigen so lange wie möglich erhält. Dazu gehören stationäre Dauerpflege, ambulante Versorgung Zuhause, teilstationäre Kurzzeit- und Verhinderungspflege und spezielle Angebote. Etwa für demenziell Erkrankte in Hausgemeinschaftskonzepten. Und darüber hinaus muss die Pflegeeinrichtung der Zukunft so flexibel sein, dass sie auf immer neue, teils schwer kalkulierbare Anforderungen aus der Politik reagieren kann. Das alles wird in der heute noch überwiegenden Praxis, in der Immobilienfirmen die Projekte entwickeln und an Betreiber vermieten, nicht gelingen. Denn erstens wird das Know How des Betreibers nicht genügend in die Entwicklung eingebunden, und zweitens stehen Investitionen in mögliche Änderungen während der Mietzeit schon per se im Widerspruch zu den Interessen des Vermieters. Deshalb wird die Orpea Deutschland in Zukunft noch viel mehr als bereits heute nicht nur Betreiber, sondern auch Eigentümer der Immobilien sein. So können wir unsere Häuser viel besser den aktuellen Trends anpassen. Als Betreiber und eigener Bauherr haben wir ganz einfach das bessere Know-How und sind viel näher an den Anforderungen dran, als es ein Projektentwickler je sein kann. Die Herausforderung ist, von Anfang an intelligente Konzepte zu entwickeln, die etwa stationäre Pflege, Tagespflege, ambulante Pflege, Wohngruppen oder betreutes Wohnen zusammen auf einem Grundstück beinhalten. Vom Thema „reversibles Bauen“ einmal ganz abgesehen. Als Bauherr können wir auch operativ fremde Nutzungen mit einbinden, je nachdem, was der Standort gerade erfordert und ob es sich um eine Kita, ein Restaurant oder eine andere Gewerbeeinrichtung handelt. Ich sehe darin das Zukunftsmodell für einen modernen Pflege-Anbieter.

Marc Hildebrand, Orpea Deutschland

Die ORPEA-Gruppe ist der führende Betreiber von Pflegeeinrichtungen in Europa mit 655 Einrichtungen* und über 63.000 Betten*. In Deutschland betreibt sie 121 Einrichtungen* mit über 11.000 Betten*. ORPEA wurde 1989 gegründet und ist an der Pariser Börse notiert. Zur ORPEA Deutschland gehören die Pflegegruppen Comunita, Fürsorge im Alter, Haus Edelberg, Hildegard von Bingen, MediCare, Peter Janssen Gruppe, Residenz Gruppe Bremen*, VitaCare und Zur Buche. * vorbehaltlich der Freigabe des Erwerbs der Residenz Gruppe Bremen durch die Kartellbehörden.

» Die Pflegeimmobilie der Zukunft muss so flexibel sein, dass sie auf kurz- und mittelfristige Trends reagieren kann. Sie muss unterschiedliche Formen der Pflege an einem Ort vorhalten können. Das heute übliche Investor-Betreiber-Modell ist dafür nicht ausgerichtet.

ORPEA Deutschland wird in noch viel größerem Maße selbst Immobilien entwickeln und im Eigentum haben. «

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2 | Trends – Aus Sicht der Architekten | Planer Neuordnung der Pflegeinfrastruktur mit klaren Zielen aber vielen Unwägbarkeiten! Es braucht keinen Blick in die Glaskugel, um zu erkennen, dass die Politik und die Sozialleistungsträger in einer vorrangig ambulant organisierten Pflege den Königsweg für die Lösung der sich abzeichnenden, dramatisch anwachsenden Finanzierungsprobleme in der Pflege sehen. Die Ambulantisierung der Pflege ist also kein kurzlebiger Trend, sondern eine langfristig angelegte Weichenstellung zur vermeintlich dauerhaften Finanzierung der Pflege. Heime werden zukünftig in direkter Konkurrenz zu den sich entwickelnden „hybriden“ Wohnformen treten, die barrierefreies Wohnen mit ambulanten und teilstationären Angeboten baulich, strukturell und finanziell intelligent kombinieren und diese in sogenannte „Quartiere“ und Nachbarschaften integrieren. Die Landesheimgesetze fordern und die Pflegeversicherung fördert eine langfristig ambulant ausgerichtete Hilfestruktur u.a. mit dem Ziel ist, die zahlenmäßig bedeutsame Gruppe der Pflegebedürftigen mit niedrigem Pflegegrad möglichst kostengünstig (für die Sozialhilfeträger) zu versorgen. Für die Kommunen wird es darauf ankommen, die propagierten „Wunsch-Quartiere“ zu aktivieren und dauerhaft zu stimulieren, damit die gewünschten, leistungsfähigen Nachbarschaften Wirklichkeit werden können. Diese können, vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung, auch nur durch eine Aktivierung und partnerschaftliche Einbindung der Älteren selbst realisiert werden. Dies kann/sollte zu Gründung von professionellen, regionalen Nachbarschaftsvereinen oder besser noch Sozialgenossenschaften führen, die in Ergänzung zu den professionellen Anbietern zukünftig die erforderlichen Betreuungs- und Entlastungsangebote erbringen und auch abrechnen können. Investoren und Betreiber sind gut beraten, statt in den überregulierten Pflegeheimmarkt in kleinräumige, barrierefreie Wohnhäuser für Pflegebedürftige mit flexibel abrufbaren Pflege- und Betreuungsleistungen zu investieren bzw. sich zu engagieren.

Leitung: Rolf Gennrich, Diplom-Sozialgerontologe (GHK Kassel), GEWIA – Beratung Sozialer Unternehmen

GEWIA – Beratung Sozialer Unternehmen: Beratungsbüro für die Entwicklung, Begleitung und Evaluation innovativer Wohn- und Pflegekonzepte für ältere Menschen. 25 Jahre Beratungspraxis bei der Entwicklung, Neugestaltung, Umsetzung und Refinanzierung von zeitgemäßen Betriebs- und Personalkonzepten in der Alten- und Behindertenhilfe.

» „Hybride“ Wohnformen werden den Markt bestimmen. Bürgerschaftliches Engagement zur Sicherung funktionierender Nachbarschaften und Quartiere muss von den Kommunen zukünftig stärker unterstützt und gefördert werden. Pflegeheime werden für Pflegebedürftige mit einem niedrigen Pflegegrad unattraktiv. «

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Wohnformen für Senioren Moderne Senioren haben hohe Ansprüche an Individualität, Nachbarschaft und Versorgungssicherheit. Sie wünschen sich möglichst lange Selbstständigkeit und eine stärkere Ausdifferenzierung der Wohn- und Pflegeangebote. Die Integration des KDA Quartierskonzeptes mit der Einbindung von Öffentlichkeit in die bestehende Pflegekonzeption beschäftigt das Management vieler Pflegeinrichtungen. Neben der Etablierung eines Privatbereichs für die Bewohner (Angehörige und Bewohner fordern Einbettzimmer als Mindeststandard) sowie unterschiedlicher Gemeinschaftskonzepte bemühen sich stationäre Einrichtungen auch um eine Erhöhung des Anteils von Öffentlichkeit in ihren Häusern. Die Konzepte reichen von der Vermietung von Gewerbeflächen für Kioske und Tante-Emma-Läden bis hin zu anspruchsvollen kulturellen Veranstaltungsprogrammen. Barrierefreie Wohnungen mit Service- und Hilfsangeboten (Betreute Wohnungen) und ambulante Wohngemeinschaften sind ein weiteres Thema, sowohl für stationäre Pflegeeinrichtungen als auch für die klassische Wohnungswirtschaft. So steigt die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen in der Nähe stationärer professioneller Pflegeeinrichtungen, und viele Einrichtungen möchten ihr Angebot für noch nicht pflegebedürftige Senioren erweitern. Auch für die klassische Wohnungswirtschaft sind barrierefreie Wohnungen mit Pflege- und Hilfsangeboten sowie ambulante Wohngemeinschaften zunehmend interessante Sonderwohnformen. Die Kooperation zwischen ambulanten Pflegediensten und der Wohnungswirtschaft ist für eine erfolgreiche Umsetzung dieser Wohnformen von besonderer Bedeutung. Zu erwähnen ist hier die Verzahnung von Gewerbeflächen, zum Beispiel für Tagespflege und ambulante Pflegedienste, in der Nähe von Gebäuden mit betreuten Wohnungen. Insgesamt steigt der Bedarf an Kooperation und Abstimmung zwischen den Branchen. Die Moderation dieses Prozesses durch Architekten ist dabei ein wichtiger Bestandteil im Vorfeld von Bauaufgaben. Wir versuchen, die Interessen der unterschiedlichen Beteiligtengruppen zu Synergien zu bündeln und sie in baulichen Nutzungskonzepten zu synchronisieren.

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Jörn Pötting, Pötting Architekten Berlin

PÖTTING ARCHITEKTEN entwickeln, planen und errichten seit 2002 Immobilien für Senioren. Das Portfolio umfasst klassische Pflege in der stationären Hausgemeinschaft ebenso wie selbstständiges Wohnen in der Apartmentresidenz, 65+ Baugruppen oder kostengünstiges Seniorenwohnen zum Hartz-4-Mietbudget. Die wichtigsten Trends bei der Planung zukunftsgerechter Wohnformen für Senioren:

» Umsetzung der drei Eckpfeiler des KDA Quartierskonzeptes: Privatheit, Gemeinschaft und Öffentlichkeit. Erweiterung von Pflegeeinrichtungen um Angebote für noch nicht pflegebedürftige Senioren. Kooperation zwischen ambulanten Pflegediensten und Wohnungswirtschaft. «

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Eine Branche im Fluss Zur Entwicklung der Seniorenimmobilie – viele Akteure, Zeitgeist und Politik bestimmen die Branche Seniorenimmobilen, also Wohnformen für die Generation 65+, unterliegen seit Jahren einer starken Entwicklung. Eine Großzahl der Nutzer des Gebäudetyps „Seniorenimmobilie“ entstammt einer Generation, die ihre Sozialisierung in den 60er erhalten hat. Sie ist mit entsprechenden Lebensmodellen groß geworden. Persönliche Freiheit und die Entfaltung des Einzelnen standen im Vordergrund und werden als erkämpftes gesellschaftliches Gut angesehen. Entsprechende individuelle Lebensmodelle werden folgerichtig auch im Alter gepflegt. Konzepte wie Senioren-WG, Mehrgenerationenhaus, Hausgemeinschaften sind baulich umgesetzte Belege dafür. Von der Politik werden diese „Leuchtturm-Projekte“ nicht selten als allgemein übertragbar propagiert, Zweifel sind erlaubt. Politisch gewollt ist die Reduzierung der stationären Pflege. Vergessen wird dabei, die Notwendigkeit in vielen Einzelfällen, die solche Einrichtungen erforderlich machen. Die Akteure der Banken und Investoren, besonders auch aus dem Ausland, drängen wieder verstärkt auf den Markt. Gesucht wird die Anlageform stationäre Pflege. Die Sicherheit dieser Investition verspricht ein vergleichsweise risikoarmes Engagement. Die Betreiber, als Executive im Markt, sind gut beraten, möglichst alle Trends zu bedienen oder sich zu spezialisieren. Als Fazit bleibt festzuhalten: Es gibt zunehmend individuelle Wohnkonzepte, bedingt durch die betreffende Nutzergeneration, gefördert durch die Politik. Stationäre Pflege wird weiterhin starken Bedarf haben, ist aber politisch nicht gewollt und daher schwierig zu realisieren. Neubauprojekte werden hier sinnvollerweise als Hybride Konzepte also z.B. mit Betreutem Wohnen umgesetzt werden. Aber auch die Differenzierung der stationären Pflege wird zunehmen. Beatmungspflege, Wachkomapatienten, Schwerstpflege als Stichwort. Ebenso die Zunahme von alterstypischen Krankheitsbildern wie Parkinson, multiple Sklerose, und Demenz sind die neuen Herausforderungen für die Branche. Und dies im Bewusstsein eines heraufziehenden enormen Fachkräftemangels und leerlaufender Kassen.

Prof. Dipl.-Ing Kurt Dorn, Soleo

Die soleo GmbH ist ein bundesweit tätiges Planungs- und Beratungsunternehmen für Sozial- und Gesundheitsimmobilien. soleo plant und realisiert Neubauten von Senioreneinrichtungen, erstellt Gutachten, Standort- und Wettbewerbsanalysen und unterstützt den Bauherrn als Bauabteilung auf Zeit.

» Die 68er Generation bestimmt den Trend für individuelle Seniorenimmobilien. Landflucht durch Rückkehr gutsituierter Senioren in die Großstadt. Im Portfolio wieder gefragt, stationäre Pflege als Liebling der Investoren. Neue Senioren-Krankheitsbilder differenzieren die stationäre Pflege. Den Mangel managen: der Seniorenpflegemarkt bei Fachkräftemangel und leeren Kassen. «

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Wohnst du schon oder wirst du nur gepflegt? Wohnbedürfnisse sollten Priorität bei der Entwicklung von Pflegeimmobilien haben So oder so ähnlich könnte man den bekannten Werbespruch für Pflegebedürftige umdefinieren. Hintergrund ist der in vielen Studien nachgewiesene Wunsch, im Pflegefall so lange wie möglich selbstbestimmt wohnen zu können oder, wenn dies in der eigenen Häuslichkeit nicht mehr möglich ist, zumindest nicht vom Pflegealltag einer Einrichtung dominiert zu werden. Wenn ein Umzug dorthin unabweisbar ist, ist dies immer ein gravierender Einschnitt: Die eigene Wohnung ist über Jahrzehnte Lebensraum und Seelenheimat geworden, das sozialräumliche Umfeld ein vertrautes Setting. Die große Herausforderung, die dann mit einem Wechsel einhergeht, ist, vom Lebensraum Wohnung so viel wie möglich in das neue Wohnen mit Pflege zu übertragen. Was bedeutet dies konkret?

Kleine Pflegeeinrichtungen auf Quartiersebene etablieren Das Lebensgefühl von Pflegepatienten ist in überschaubaren Gebäudekonstellationen nachweislich besser. Ein Umzug in eine nahegelegene Einrichtung hilft, bestehende Sozialkontakte zu erhalten, vielleicht sind sogar der Blick aus dem Fenster und die Geräuschkulisse vertraut. Um dies zu fördern, sollten Kommunen als Partner agieren und Projekte durch Grundstücksangebote unterstützen.

Kleine Pflegeeinrichtungen in den normalen Wohnungsbestand integrieren Diese Option ist so effektiv wie naheliegend und steigert kontinuierlich die Anzahl dezentraler Pflegeplätze. Weitsichtige Wohnungsunternehmen setzen dies bereits erfolgreich um. So implantiert z.B. eine Immobiliengesellschaft in Köln Pflegewohngruppen in diversen Erdgeschossetagen ihrer Neubauprojekte, eine Dresdner Genossenschaft bietet Kurzzeitpflege und betreutes Wohnen im Wohnungsbestand an.

Grundrisse planen, die trotz Pflegebedürftigkeit das autonome Wohnen fördern Bei Pflegeimmobilien ist dies immer noch die Ausnahme, hier dominierten die üblichen Grundrisstypologien, die das Wohnen eher nachrangig beachten. Dort jedoch, wo Fachberater, Architekten und Auftraggeber kooperativ planen, haben sich hervorragende Beispiele etabliert. Wenn es gelingt, diese und weitere Aspekte in der Abstimmung zwischen Planern, Wohlfahrts- und Wohnungswirtschaft sowie der öffentlichen Hand kooperativ zu entwickeln, können heutige und zukünftige Wohn-Bedürfnisse der zu Pflegenden im Mittelpunkt stehen: dann wird wieder mehr gewohnt!

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Prof. Dr.-Ing Ulrike Scherzer, WOHN_KONZEPTE SCHERZER

Prof. Dr.-Ing Ulrike Scherzer leitet das Büro WOHN_KONZEPTE SCHERZER, Dresden und ist Honorarprofessorin an der Universität Stuttgart (Fakultät Architektur und Stadtplanung, Institut Wohnen und Entwerfen) Schwerpunkte der Arbeit sind Beratung, Fortbildung, Forschung und Lehre zu sozial-räumlichen Fragen rund um das Wohnen im Alter. Mehr Information dazu unter: www.ulrike-scherzer.de

» Trend für die Entwicklung künftiger Pflegeimmobilien werden kleinräumige Lösungen mit Sozialraumbezug sein, in denen das Wohnen statt der Pflege im Vordergrund steht. Wohnbedürfnisse von Pflegebedürftigen sollten für die Entwicklung dieser Projekte Leitlinie einer kooperativen Planung aller beteiligten Akteure sein. Die sozial-räumliche Fachberatung ist für die nutzerorientierte nachhaltige Entwicklung von Pflegeimmobilien ein wesentlicher strategischer Baustein. «

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3 | Trends – Aus Sicht der Investoren Der Pflegemarkt in Bewegung Investitionen in neue Wohn- und Betreuungsformen Mit dem Pflegeneuausrichtungsgesetz (PNG) hat der Gesetzgeber den Grundsatz „ambulant vor stationär“ deutlich gestärkt. Dieser Paradigmenwechsel sowie die sich wandelnden Anforderungen und Wünsche der Hilfe- und Pflegebedürftigen führen dazu, dass nicht mehr das Pflegeheim den Kern der Versorgungs- und Immobilienstruktur der alternden Gesellschaft bildet, sondern eine Vielzahl anderer Wohn- und Betreuungsformen das künftige Bild prägen werden. Daher müssen adäquate Immobilienstrukturen entwickelt und angeboten werden, die dem verbreiteten Wunsch der Menschen nach einem Leben in einem möglichst normalen Wohnumfeld gerecht werden. Hierzu zählen u.a. Quartierskonzepte, die eine Vielzahl unterschiedlichster Betreuungsmöglichkeiten vorsehen. Betreutes Wohnen, Servicewohnen, ambulant betreute Wohngruppen sowie Tagesund Kurzzeitpflege. Insgesamt werden die neuen ambulanten und vorstationären Konzepte die steigende Anzahl der Pflegebedürftigen nicht auffangen können. Deshalb wird die vollstationäre Dauerpflege auch weiterhin eine wichtige Rolle im Versorgungsmix spielen. Für zahlreiche Träger und deren stationäre Einrichtungen besteht deshalb aufgrund der notwendigen Weiterentwicklung der Geschäftsmodelle sowie des Alters der Immobilien ein erheblicher Sanierungs- und Investitionsbedarf. Um weiterhin wettbewerbsfähig bleiben zu können und die gestiegenen gesetzlichen Anforderungen bauseits zu erfüllen, ist die Sanierung des Bestandes mit den damit verbundenen Nachteilen mit der wirtschaftlicheren Lösung eines Ersatzneubaus abzuwägen. Diesen neuen Herausforderungen stellen wir uns als Investor sehr gerne und nutzen die Veränderungen im Markt als Chance zur Weiterentwicklung unseres Anlagesegmentes.

Georg Heinze, Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Die Aachener Grundvermögen ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Köln. Sie wurde 1973 unter Beteiligung kirchlicher Stellen gegründet und verwaltet aktuell 15 Sondervermögen mit einem Fondsvolumen von rd. 5,8 Mrd. Euro. Seit 2007 investiert die Aachener Grundvermögen sehr erfolgreich in Altenpflegeeinrichtungen und künftig auch in neue Wohn- und Betreuungsformen in Deutschland.

» Der Paradigmenwechsel „ambulant vor stationär“ erfordert neue Wohn- und Betreuungskonzepte mit dem Ziel, ein möglichst normales Wohnumfeld zu schaffen. Vollstationäre Einrichtungen werden weiterhin eine wichtige Rolle im Angebotsmix spielen, vielerorts besteht aber ein hoher Sanierungs- und Investitionsbedarf. Neue Herausforderungen als Chance nutzen. «

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Voraussetzungen für ein langfristiges Investment im Pflegeheimbau Pflegeheimbau und Investment in zentralen Lagen der Städte Aus Sicht der HBB ist die Wahl des richtigen Standortes für den dauerhaften Erfolg eines Pflegeheimprojektes unerlässlich. Ein Standort kann für einen Betreiber und den Investor der Immobilie nur dann erfolgreich sein, wenn dieser auf die Bedürfnisse der künftigen Bewohner eingeht und aus Investorensicht dauerhaft werthaltig ist. Die HBB realisiert daher ausschließlich Premium-Standorte im gewachsenen Umfeld einer Stadt: Bei Großstädten in zentralen Lagen der Bezirke (wie z. B. unsere Objekte in Berlin-Pankow, Pestalozzistraße oder München-Haidhausen, Einsteinstraße) oder bei kleineren Städten mit hoher Zentralität nahe des Stadtzentrums. Der Standort muss zudem alle notwendigen Infrastruktureinrichtungen einer Stadt bereithalten, sozial stabil und gesellschaftlich anerkannt sein. Solche Standorte ermöglichen den künftigen Bewohnern, ihr bisheriges persönliches und soziales Umfeld zu behalten. Zudem ist eine Architektur erforderlich, die für die Bedürfnisse der Bewohner und der Mitarbeiter maßgeschneidert ist – und darüberhinaus die sowohl pflegerischen wie auch städtebaulichen Anforderungen des jeweiligen Standortes erfüllt. Aus unserer Sicht ist dies nur durch Neubauten und eine enge Abstimmung zwischen Betreiber und Investor möglich. Die Planung wie auch die Ausstattung sollten aus unserer Sicht zwar die funktionalen Anforderungen uneingeschränkt erfüllen, vor allem aber ein wohnliches Ambiente schaffen und einen Mehrwert auch für die Nachbarschaft bieten. Eine gute Qualität ist hierbei unverzichtbar, um dauerhaft die Betriebskosten gering zu halten und die Qualität des Hauses und des Betriebes auf dem gewünschten Niveau sicherzustellen. Die HBB hat in den vergangenen 12 Jahren bundesweit 30 Pflegeheime an innerstädtischen Standorten in enger Abstimmung mit unserem Betreiber der DOMICIL errichtet und hält diese im Bestand. Die Architektur und die Ausstattung werden für jeden Standort individuell und dennoch mit einer klaren Linie und Konzeption realisiert. Weitere 15 Projekte befinden sich in der Entwicklung bzw. im Bau.

Oliver Radünz, HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft

Die HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft ist ein familiengeführtes hanseatisches Unternehmen mit Sitz in Hamburg. Neben der Entwicklung von Pflegeheimen betreibt die HBB Wohnungsbauprojekte und komplexe Handelsimmobilienentwicklungen. Die HBB hat in den vergangenen Jahren 30 Pflegeheime als Neubauten in zentralen Lagen mit insgesamt ca. 5.000 Betten für die DOMICIL errichtet; weitere 2.500 Betten befinden sich in Planung und Realisierung. Das Investitionsvolumen aller Objekte beläuft sich auf mehr als 500 Mio. Euro. Alle Objekte befinden sich im Eigentum der Gesellschaft bzw. der Gesellschafterfamilie. Die HBB ist somit im Pflegeheimbereich ein nachhaltig und sehr langfristig orientierter Investor.

» Investition ausschließlich in Großstädten und zentralen Orten. Ausschließlich Makrostandorte mit Nachfrage und Potential. Zentrale Lagen innerhalb einer Stadt oder eines Bezirkes. Wohnortnahe Versorgung mit ergänzenden Nutzungen, die den Bewohnern und dem Umfeld des Standortes dienen. Nur Neubauten. Individuelle Planung mit klarem Konzept. Hohe Qualität und Dauerhaftigkeit in der Ausstattung. « Sozialimmobilien-Report 2016

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Das Investoren-Betreiber-Modell kann sehr erfolgreich sein Pflegeheime im Teileigentum sind problematisch Ein Investment kann nur langfristig tragfähig sein, wenn es die bauseitigen Ansprüche des Betreibers erfüllt und aus betriebswirtschaftlicher Sicht gesunde Rahmenbedingungen für den Betrieb liefert. Das setzt bereits in der Planung des Projekts eine enge Zusammenarbeit mit gegenseitigem partnerschaftlichem Verständnis von Betreiber und Investor voraus. Beide Seiten müssen für sich erkennen, gleichgerichtete Interessen zu verfolgen. Der Trend geht dabei weg vom reinen Pflegeheim hin zu der Kombination von Betreutem Wohnen und Pflegeheim mit Demenzstation, wobei letzterer mehr und mehr Gewichtung zuzumessen ist. Daher müssen Investor und Betreiber schon bei der Planung berücksichtigen, dass zu einem späteren Zeitpunkt räumliche Veränderungen zur quotalen Erhöhung des Demenzbereichs oder sogar ein Erweiterungsbau mit möglichst wenig Aufwand durchführbar sind. Investorenseitig bietet die Kombination von Pflege und Betreutem Wohnen in unmittelbarer Nähe, am besten auf angrenzenden Grundstücken, facettenreiche Möglichkeiten. Die Investition kann insgesamt von einem Fonds oder einem anderen institutionellen Investor getragen werden, es kann aber auch das Betreute Wohnen nach WEG aufgeteilt und im Teileigentum an Eigennutzer oder Kapitalanleger veräußert werden. Hingegen ein Pflegeheim in Teileigentum aufzuteilen, wie es mehr und mehr zu beobachten ist, ist eine mehr als fragwürdige Vorgehensweise, die für die übrig bleibenden beiden Beteiligten, nämlich Teileigentümer und Betreiber, zu schwer lösbaren Problemen führen muss. Heimrecht und Wohnungseigentumsgesetz passen einfach nicht zusammen. Die berechtigten Bedürfnisse des Betreibers, durch Umbau auf Nachfrageveränderungen zu reagieren, können z.B. nicht oder nur bedingt umgesetzt werden, erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen bedürften der Beschlussfassung einer sich u.U. uneinigen Eigentümergemeinschaft usw. Dieses Modell dient ausschließlich den Interessen der Projektentwickler und Bauunternehmer, die sich lange vorher mit vollen Taschen aus solchen fragwürdigen Projekten verabschieden und die Beteiligten alleine lassen.

Thomas F. Roth (li.) Dr. Jorgen H. Feldmann (re.) Vorstand, IMMAC Holding AG

IMMAC ist seit 1997 auf Investitionen in Sozialimmobilien spezialisiert und mit einem Investitionsvolumen von über 1,2 Mrd. Euro und mehr als 120 Objekten (Pflegeheime, Betreute Wohnanlagen und Reha-Kliniken in Deutschland und Österreich) Marktführer in Deutschland.

» Der Grundstein zum langfristigen Erfolg wird in der Planungsphase gelegt, wenn Betreiber und Investor sich als Partner auf Augenhöhe verstehen. Der Trend geht eindeutig zur Kombination aus Betreutem Wohnen und Pflege, wobei Demenz an Bedeutung gewinnt. Das betreute Wohnen eignet sich hervorragend zur Vermarktung im Teileigentum, wohingegen Pflegeheime nicht aufgeteilt werden sollten, weil unlösbare Konflikte eintreten können. «

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Die Pflegeimmobilie von morgen – Mehr Wohnen, weniger Heim Deutschland altert und die Demografie wird zunehmend zur Herausforderung. 2030 werden neun Prozent der Deutschen über 80 Jahre alt sein. Aktuell sind es nur fünf Prozent. Daher wird die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen sowie ambulanten und stationären Pflegedienstleistungen in den kommenden 15 Jahren deutlich ansteigen. Neben einem steigenden Platzbedarf zeichnen sich zudem weitere Veränderungen ab. Kleine stationäre Pflegeeinrichtungen mit maximal 80 Plätzen oder weniger, die mit ambulanten Settings baulich verknüpft sind, werden künftig stärker nachgefragt werden. Damit verbunden ist der Trend zu einem – falls möglich – hundertprozentigen Anteil von Einzelzimmern. Vision: Die Pflegeimmobilie soll zu einer Art Plattform für eine umfassende Pflegeinfrastruktur werden, die voll- und teilstationäre sowie ambulante Angebote verknüpft, so dass ein fließender Übergang zwischen beiden Bereichen gegeben ist. Eine starke Integration in das umliegende Wohnquartier ist ausdrücklich gewünscht. Aus Sicht von Investoren bedeuten diese neuen Anforderungen, dass sie die Investitionskriterien entsprechend der neuen Entwicklungen anpassen müssen, zum Beispiel durch das Zulassen eines größeren Anteils von Nutzungen außerhalb der vollstationären Pflege. Dies schafft aber auch ein Spannungsfeld zwischen den Renditeanforderungen der Investoren und dem Ausbau und der Verknüpfung von stationärer und ambulanter Pflege. Generell gilt: Die Wettbewerbsfähigkeit von Pflegeheimprojekten um geeignete Grundstücke mit anderen Nutzungsarten wie Wohnen, Einzelhandel oder Hotel muss weiterhin gegeben sein, um den steigenden Bedarf ausreichend decken zu können. Daher muss die Politik die Anforderungen der Investoren stärker in den Blick nehmen. Die vollstationäre Pflege wird auch in 20 Jahren einen festen Platz in der Versorgungslandschaft haben, damit der zu erwartende Bedarf abgedeckt werden kann. Bereits heute gibt es einen hohen Anteil nicht mehr wettbewerbsfähiger Heime. Insofern ist das System auf die Bereitstellung privaten Kapitals angewiesen, um alte Pflegeimmobilien auf den neuesten Stand zu bringen und neue Pflegeheimplätze zu schaffen. Das bedeutet allerdings auch, dass die Verlässlichkeit der politischen Rahmenbedingungen langfristig gegeben sein muss.

Jan-Hendrik Jessen, Head of Fund Management Operated Properties, PATRIZIA Immobilien AG

Die PATRIZIA Immobilien AG ist seit über 30 Jahren in 15 Ländern Europas als Investment-Manager auf dem Immobilienmarkt tätig. Das Spektrum der PATRIZIA umfasst dabei den Ankauf, das Management, die Wertsteigerung und den Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien über eigene lizensierte Investmentplattformen. Als eines der führenden Immobilien-Investmenthäuser in Europa agiert das Unternehmen europaweit gleichermaßen für große institutionelle Investoren wie auch für Privatanleger national und international. Derzeit betreut das Unternehmen ein Immobilienvermögen von rund 17 Mrd. Euro, größtenteils als Co-Investor und Portfoliomanager für Versicherungen, Altersvorsorgeeinrichtungen, Staatsfonds, Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Weitere Informationen finden Sie unter www.patrizia.ag

» In Deutschland wird die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen sowie ambulanten und stationären Pflegedienstleistungen in den kommenden 15 Jahren deutlich ansteigen. Kleine stationäre Pflegeeinrichtungen mit Einzelzimmern als Plattform für eine umfassende Pflegeinfrastruktur werden künftig verstärkt in den Fokus von institutionellen Investoren treten. Die Politik muss die Anforderungen der institutionellen Investoren stärker in den Blick nehmen, da ihr Kapital für die Sicherstellung einer ausreichenden Zahl von Pflegeheimplätzen unverzichtbar ist. «

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4 | Trends – Aus Sicht der Industrie Lebensraum Pflegeheim Intelligente Objekteinrichtung für Sanitär- und Außenbereiche kombiniert Funktionalität und Design Der Bedarf an Pflegeheimplätzen in Deutschland ist groß und wird aufgrund des demographischen Wandels in den nächsten Jahren weiter steigen. Die erwartete Sättigung im Neubaubereich ist noch nicht eingetreten, weiterhin haben Einrichtungen, die seit mehr als 30 Jahren bestehen, einen großen Sanierungsbedarf. In den nächsten Jahren werden also nach wie vor viele Bau- und Umbauprojekte anstehen. Wir, die Erlau AG, als Hersteller von barrierefreier Sanitäreinrichtung, Bewegungsgeräten und Außenmobiliar reagieren auf diesen Trend mit kontinuierlichen Neuentwicklungen, welche den Pflegeeinrichtungen von langfristigem Nutzen sein sollen. Der Markt ist sehr preisumkämpft, nichtsdestotrotz stellen wir fest, dass die Zeit der reinen Funktionalität von Sanitär- und Außenmobiliar vorüber ist: Bei der Farbgebung wird darauf geachtet, dass sich das Mobiliar harmonisch in das Bad anpasst. Man möchte weg von der sterilen Krankenhauseinrichtung und hin zum Lebensraum Bad. Ein höherer Preis ist dann gerechtfertigt, wenn ein langfristiger Nutzen gegeben ist: Unser Stützklappgriff hat z. B. eine Schrägstellung mit zwei Griffholmen, welche den Nutzer beim Hinsetzen und Aufstehen unterstützen. Für das Pflegepersonal bedeutet das eine enorme Entlastung und häufig weniger Krankheitstage durch mögliche Rückenprobleme. Im Außenbereich stellen wir eine klare Tendenz zur Individualität fest. Die Sitzmöglichkeiten sollen auf die Bedürfnisse der Bewohner angepasst werden, z. B. durch zusätzliche Armlehnen, radiengerechte Stellweisen oder eine verstellbare Sitzhöhe. Mit unserem Bank-Konfigurator können wir diese Anforderungen erfüllen. Unsere Bewegungsgeräte VitaGym® werden längst nicht mehr nur zur Bewegungsförderung angeschafft, sondern dienen den Bewohnern als Begegnungsstätte. Für uns gilt es in den nächsten Jahren, mit individuellen, kundenspezifischen Lösungen den Anforderungen des Marktes gerecht zu werden und weiterhin intelligente Kombinationen aus Funktionalität und Design anzubieten.

Markus Grubauer, Account Manager Gesundheit & Pflege, Erlau AG

Über die Erlau AG: Dem Gedanken universellen Designs verpflichtet, definiert der Fachbereich Erlau Objekteinrichtung Maßstäbe in Qualität, Funktionalität und Ergonomie für die moderne Ausstattung in Innen- und Außenbereichen. Darunter fallen barrierefreie Ausstattungen von Sanitärbereichen, mobile Tischbeete, Außenmöbel und Bewegungsgeräte. Das 1828 gegründete Unternehmen hat bis heute seinen Sitz im schwäbischen Aalen.

» Die Zeit der reinen Funktionalität von Sanitär- und Außenmöbeln ist vorüber. Produkte sollen eine langfristigen Nutzen aufweisen und gleichzeitig dem heutigen Designanspruch gerecht werden. Individuelle, kundenspezifische Lösungen sind gefragt, um sich abzuheben und im Wettbewerb mit anderen Pflegeheimen zu punkten. Die Erlau AG begegnet diesem Trend mit modularer Bauweise, sowohl im Bereich der Griffsysteme als auch bei den Bänken und Sitzgruppen. «

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Wohnkultur als Spiegel gesellschaftlicher Werte Es ist zu beobachten, dass stationär geführte und ambulant versorgte Wohn- u. Sozialimmobilien zusammenwachsen. Das zeigt sich insbesondere im Mix der Immobilientypen und Wohnformen, die sich im Sinne ganzer Quartiersentwicklungen mit örtlichen Strukturen und Dienstleistungen verzahnen. Die zunehmenden Angebote im ambulanten Bereich erwarten auf der stationären Seite mehr Serviceorientierung, Spezialisierung und Differenzierungen. Der größtenteils sehr eng gesteckte Kostenrahmen und die immer komplexer werdenden gesetzlichen Rahmenbedingungen und Interessensbereiche machen eine erlebbare Qualität in der Gesamterscheinung leider nicht zum Regelfall. Eine besondere Herausforderung liegt grundsätzlich in der interdisziplinären Entwicklung hybrider Wohn- u. Pflegeimmobilien und einer bezahlbaren modularen Wohnraumanpassung im Bestand. Möglich wird dies durch eine nachhaltige Gestaltung, die sich neben grundsätzlicher Funktionalität an den Anforderungen unterschiedlicher Lebenszyklen und Alltagswelten orientiert. In einer ganzheitlichen Konzeption geht es darum, den Komfortbedarf und die Lebensqualität aller und nicht das Defizit einzelner Gruppen in den Vordergrund einer mitwachsenden Lebensumgebung zu stellen. Das fordert insbesondere die Innenarchitektur auf, neben jeder Funktion und Wirtschaftlichkeit auch den emotionalen Bedürfnissen an Behaglichkeit, Sicherheit und intuitivem Nutzen Rechnung zu tragen. Gute Gestaltung verkörpert innere Werte und Wohnkultur. Sie wirkt sich einerseits auf das Wohlbefinden und soziale Miteinander sowie auf die Identifikation in und um eine Einrichtung aus und hat einen direkten Effekt auf die Bewohner und auf die Akzeptanz des Arbeitsumfeldes von Pflege und Dienstleistung. Die Grundsätze des Universal design bieten wichtige Orientierungshilfen und Perspektiven, um nicht nur energetisch nachhaltige Projekte, sondern darüber hinaus sozial integrierte und generationsübergreifende Lebenswelten für jedermann zu schaffen.

Georg Wittenbrink, Dipl.-Ing. (FH) Innenarchitektur und Produktmanager bei universal social room, mauser einrichtungssysteme

mauser einrichtungssysteme berät und betreut seine Kunden von der ersten Idee bis zur fertig ausgestatteten Pflegeeinrichtung. Als Kompletteinrichter bietet das Unternehmen das umfangreichste Leistungsspektrum im Pflegemarkt: Entwicklung, Herstellung, Dienstleistung und Service erhält der Kunde im Direktvertrieb aus einer Hand.

» Nachhaltige Wohn- u. Pflegeimmobilien sollten bestenfalls einen hybriden Charakter haben. Die Möglichkeit einer modularen Veränderbarkeit gilt hierfür genauso wie für die Herausforderungen der Wohnraumanpassung im Bestand. Die Anforderungen an Immobilien sollten sich an Lebenszyklen und Alltagswelten seiner Nutzer orientieren. Mithilfe intelligenter Planungskonzepte können Immobilien bestenfalls mit dem sich verändernden Komfortbedarf wachsen. Räume müssen den emotionalen Bedürfnissen und intuitivem Nutzen Rechnung tragen. Die Maxime des Universal design ist die Leitlinie für generationsübergreifende nachhaltige Lebenswelten. «

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Einfach „nur“ Licht reicht oft nicht mehr Die Verbraucher haben heute ein sehr viel größeres Wissen zum Thema Licht als noch vor ein paar Jahren. Die Bedeutung einer guten Beleuchtung rückt dadurch mehr und mehr ins Bewusstsein der Anwender. Einfach nur Licht reicht in den meisten Anwendungsbereichen schon längst nicht mehr aus. Der Trend geht seit einigen Jahren immer mehr in Richtung vernetzte Lösungen und intergierte Beleuchtungssysteme. Besonders in Sozial- und Pflegeimmobilien ergeben sich aufgrund der neuen Pflegereform und dem Anzahl älterer Menschen immer wieder neue Herausforderungen durch neu entstehende Wohnformen. Dadurch ergeben sich komplexe Anforderungen an Lichtlösungen. Denn das Bewohnerzimmer ist ein multifunktionaler Bereich: Es ist der eigentliche Wohnbereich, in dem gleichzeitig auch die Pflege und medizinische Versorgung stattfinden. Oft beeinflussen Unsicherheit und Angst die Bewegungen im Alltag von Menschen mit Demenz, Seh- oder Hörbehinderung. Statistisch betrachtet, ereignen sich im Bewohnerzimmer die häufigsten Stürze. Das richtige Licht, in der richtigen Menge, am richtigen Ort und zur richtigen Zeit kann den Bewohnern wieder mehr Sicherheit im Alltag zurückgeben. Ein erkennbarer Trend ist auch die stetig wachsende Nachfrage nach biodynamischer Beleuchtung. Besonders für Menschen, die sich viel in geschlossenen Räumen aufhalten und nur wenig Tageslicht zu Gesicht bekommen, bietet die biodynamische Beleuchtung eine gute Möglichkeit, den natürlichen Tagesverlauf unterbewusst mitzuerleben und das Wohlbefinden damit nachhaltig zu steigern. Die LED-Technik ermöglicht mittlerweile vieles, was in der Vergangenheit mit herkömmlichen Leuchtmitteln nicht zu realisieren war. Durch den Einsatz von kleinen, leistungsstarken LEDs sind die Möglichkeiten insbesondere auch für das Design der Leuchten heute sehr viel vielfältiger als noch vor einigen Jahren. Die stetig sinkenden Preise, die gute Ökobilanz und die immer bessere Lichtqualität von LEDs lässt die Nachfrage nach LEDs enorm steigen.

Michael Doser, Vertriebsleiter Pflege & Gesundheit, Waldmann Lichttechnik

Waldmann, ein Unternehmen der Waldmann Group, entwickelt und produziert hochwertige Leuchten für die Anwendungsbereiche Industrie, Büro und Gesundheit sowie Systeme für die medizinische Phototherapie.

» Der Trend geht hin zu mehr Technik im Gebäude, funktionalen Lösungen und umweltschonender Beleuchtung in allen Bereichen. Beleuchtungssysteme mit LED Technik sind auf dem Vormarsch. Biodynamisches Licht wird künftig verstärkt in Räumen mit geringer Tageslichtversorgung zum Einsatz kommen. «

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Neue Herausforderungen im Pflegealltag Mit intelligenten Produktlösungen für die Zukunft gerüstet. Das wichtigste Ziel bei der Herstellung und Entwicklung unserer Produkte ist es, innovative Lösungen zu bieten, die den Pflegealltag nachweislich einfacher und sicherer gestalten. Bei den Gesprächen mit unseren Kunden ist deutlich geworden, dass das Thema Sicherheit für Pflegeeinrichtungen eine immer größere Bedeutung bekommt. Dabei zählt die Sturzprävention zu den wichtigsten sicherheitserhaltenden Maßnahmen. Immerhin stürzen von den über 65-Jährigen fast ein Drittel jährlich mindestens einmal. Bei den über 80-Jährigen sind es sogar mehr als die Hälfte. Das sind umgerechnet bundesweit über 5 Millionen Stürze.1 Daher haben wir diesem Thema besondere Aufmerksamkeit gewidmet und verschiedene Lösungen entwickelt, die zur nachhaltigen Sturzprävention beitragen. So folgt die mehr als 300.000-fach praxiserprobte SafeFree®-Seitensicherung der Empfehlung des Expertenstandards Sturzprophylaxe und hat sich u.a. auch als Aufstehhilfe zur Förderung der Mobilität der Bewohner bewährt. Gerade jedoch bei Nacht- und Wochenendschichten ist es aufgrund der reduzierten Personalbesetzung oft schwierig ,Stürzen vorzubeugen oder bei Stürzen schnell zu reagieren. Eine Lösung für dieses Problem stellt unser intelligentes Bed-Exit-System SafeSense® dar. Das System verfügt über ein flexibles Schwesternruf-Timing und damit über die Möglichkeit das Zeitintervall nach Verlassen des Bettes den individuellen Mobilitätsabstufungen der Bewohner anzupassen. Ein weiteres Problem, mit dem Pflegeeinrichtungen künftig immer mehr konfrontiert werden, sind Freiheitsentziehende Maßnahmen (FeM). Allein im Jahr 2012 wurden bundesweit über 85.000 FeM in der Pflege richterlich genehmigt. Aus unserer Sicht wird es jedoch immer das Ziel sein, für mehr Bewohnersicherheit und mehr Pflegequalität zu sorgen, ohne dass dies zu Lasten der individuellen Freiheit des Bewohners geht. Wir haben uns daher bei der Produktentwicklung in den letzten Jahren stets an den Leitprojekten „ReduFix“ oder dem „Werdenfelser Weg“ orientiert. Unser Bed-Exit-System SafeSense® in Kombination mit den Niedrigpflegebetten sentida und den SafeFree®Seitensicherungen sind in diesem Sinne ein wertvoller Beitrag. Übrigens sind SafeFree®-Seitensicherungen – so ist auch der Typisierung im Argumentationsleitfaden auf der Homepage des Werdenfelser Weges zu Bettseitengittern entnehmbar – vom Grundsatz her keine Freiheitsentziehende Maßnahme (FeM). Spätestens seit der Einführung von Fallpauschalen im deutschen Gesundheitswesen ist es keine Seltenheit mehr, dass ältere Patienten nach einer Behandlung im Krankenhaus umgehend zurück ins Alten- oder Pflegeheim überwiesen werden. Daher erstaunt es auch nicht, dass Pflegeeinrichtungen zunehmend Probleme mit MRSA oder anderen Erregern beklagen, denn sie verfügen in der Regel über unzureichende hygienische Voraussetzungen, um eine Keimübertragung auf andere Heimbewohner zu verhindern. Wir bieten eine durchdachte hygienische Lösung für dieses stetig wachsende Problem an. Die im Pflegealltag durch Bewohner und Pflegepersonal am häufigsten berührten Bett- und Nachttischbereiche werden durch eine antimikrobielle Beschichtung imprägniert. Der Wirkstoff auf ionischer Basis ist hochwirksam gegen Bakterien, Viren, Pilze und Algen.

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Uwe Deckert, Leiter Marketing und Produktmanagement, wissner-bosserhoff GmbH

Die wissner-bosserhoff GmbH und die LINET spol. s r. o. werden von der Konzern-Holding LINET Group SE mit Sitz in den Niederlanden geführt. Mit Produktionsstandorten in Wickede/Ruhr und in Slany bei Prag sowie Vertriebsgesellschaften in Europa und den USA wird das operative Geschäft der LINET Group in mehr als 100 Ländern mit über 1.055 Mitarbeitern abgewickelt. Im Geschäftsjahr 2014/15 erwirtschaftete die LINET Group SE einen Umsatz von rund 177 Mio € und ist mit über 73.000 hochwertigen Pflege- und Klinikbetten Europas führender Anbieter.

» Sturzprävention zählt zu den wichtigsten sicherheitserhaltenden Maßnahmen. Die Reduzierung von FeM bleibt eine der größten Herausforderungen. MRSA oder andere Erreger sind für Pflegeheime ein stetig wachsendes Problem. «

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Quelle: Gesundheit und Krankheit im Alter. Herausgeber: Karin Böhm, Statistisches Bundesamt/ Clemens Tesch-Römer

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4 || Aktuelle Finanzierungsoptionen und Fördermöglichkeiten für Sozial- und Pflegeimmobilien Detlev Döding, Bremer Landesbank

Demografische Entwicklung, neue Konzepte für die Betreuung und Pflege, erhöhte Qualitätsstandards, höhere Anforderungen an Einzelzimmerquoten, Kernsanierung oder der Kauf einer Betriebsgesellschaft mit den betriebenen Objekten führen neben diversen anderen Gründen zu Investitionsentscheidungen in diese Branche. Investitionsvolumina, die häufig dazu führen, dass die im Unternehmen bzw. beim Investor vorhandenen Eigenmittel nicht ausreichen, so dass zusätzliche Finanzierungsmittel benötigt werden. In den letzten rund 10 Jahren ist für Investoren die Attraktivität der Branche deutlich gestiegen. Einhergehend mit einer Professionalisierung der Beteiligten führt dies auch zu vielfältigeren Möglichkeiten, die oben angesprochenen Investitionen zu finanzieren. Natürlich, und das ist auch in anderen Branchen so, sind die Finanzierungsoptionen zum Teil davon abhängig, über welche Größe gesprochen wird. Hierbei spielen für bestimmte Alternativen die damit zusammenhängenden Transaktionskosten eine erhebliche Rolle. Die Motivation des Investors und die damit einhergehende Verbundenheit zu dem Investitionsgegenstand können zu ganz anderen Überlegungen führen. Und wie bei vielen Entscheidungen dieser Art üblich, kommen dann auch noch Fragen zu steuerlichen Strukturen und Gestaltungsmöglichkeiten hinzu. Nachfolgend sollen einige Optionen dargestellt werden, die für Immobilieninvestitionen am Markt angeboten werden:

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Schuldscheindarlehen Für mittelständische Unternehmen sind Schuldscheindarlehen eine Alternative, um Beträge von ca. € 50 Mio. bis € 200 Mio. aufzunehmen. Häufig werden Schuldscheine auch von Banken den entsprechenden Kunden angeboten. Nicht unüblich ist dabei, dass diese Schuldscheine von der arrangierenden Bank an Investoren verkauft werden. Hierfür kommen beispielsweise Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen oder andere professionelle Investoren infrage. Was ist anders als beim Bankdarlehen? Diese Schuldscheine werden weniger auf eine konkrete Investition und damit die Absicherung an diesen Objekten abgestellt, sondern vielmehr wird die Bonität des Unternehmens in den Vordergrund gestellt. Im Ergebnis eignet sich dieses Finanzierungsinstrument zunächst einmal nur für Unternehmen, die über ein gutes Rating, basierend auf einer guten Ertragslage und einer guten Substanz im Unternehmen, verfügen. Also Unternehmen, die überzeugend sind, werden hier als Zielkunden angesprochen. Die Laufzeit eines solchen Schuldscheines ist in der Regel maximal 10 Jahre. Bei der Grundkonstruktion wird die Rückzahlung/ Tilgung in einer Summe am Ende der Laufzeit vorgenommen. Die Zinssätze liegen in der Regel über denen von sonstigen Wertpapieren mit ähnlicher Laufzeit, da sie nicht an der Börse gehandelt werden und somit hinsichtlich der Liquidierbarkeit eingeschränkt sind. Aber ganz wesentlich wird der Zinssatz von der Bonität des Unternehmens beeinflusst. Die zuvor genannte Endfälligkeit eines Schuldscheins klingt verlockend, da es die Liquidität des Unternehmens „schont“. Zu bedenken ist aus unserer Sicht allerdings, dass während der Laufzeit keine Entschuldung des Objektes stattfindet – da wir ja davon ausgehen, dass es eine Alternative für Immobilieninvestitionen ist. Mit der Endfälligkeit ist verbunden, dass entweder so viel Liquidität im Unternehmen aufgebaut wird, dass zurückgezahlt werden kann. Oder der Investor verlässt sich darauf, dass die Möglichkeit zur Neuaufnahme eines Schuldscheindarlehens mit gleicher oder ähnlicher Struktur und vertretbaren Modalitäten möglich sein wird. Die Frage, die sich daraus ableiten lässt, ist denn auch, ob dieses Finanzierungsinstrument als Alternative für Immobilieninvestitionen passt.

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Darlehensprogramme der Förderbanken Allseits bekannt sind die vielfältigen Möglichkeiten, die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für die unterschiedlichsten Investitionszwecke bieten. Im Sozialimmobiliensegment kommen in der Praxis allerdings nur wenige Programme regelmäßig zum Einsatz. Dies sind die Programme, die bei Neubauvorhaben oder Sanierungen auf eine Verringerung des Energieverbrauches – Stichwort: Energieeffizienz – fokussieren. Daneben die Programme, die unter der Rubrik „Sozial Investieren“ eine Palette von Programmen für die kommunalen Träger und die Träger der freien Wohlfahrtspflege bereitstellen. Bei den zahlreichen Neubauten, die von uns in den letzten Jahren mitfinanziert wurden, sind bei grundsätzlich jedem Objekt, je nach Ausprägung der Energieeffizienz, Mittel der KfW zum Einsatz gekommen. Wenn auch bei diesen Programmen das Kreditausfallrisiko bei der Hausbank liegt, so führen die günstigen Zinssätze dieser Programme regelmäßig zu einem Zinsvorteil für den Kunden. Dieser Zinsvorteil wirkt sich letztlich auch wieder positiv auf die Kapitaldienstfähigkeit des Investors aus, was wiederum auch ein positiver Anreiz für die Bank ist. Diese Programme decken den (Fremd-) Finanzierungsbedarf aber grundsätzlich nicht in vollem Umfang, es sei denn, der Investor bringt ein erhebliches Eigenkapital in die Finanzierung ein. Hinzu kommen nunmehr auch Programme der Förder-/Investitionsbanken der Länder, die, wie zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen, auf regulatorische Anforderungen reagieren. Dies bedeutet, dass mit diesen Darlehensprogrammen das (Um-)Bauen im Bestand unabhängig von energetischen Maßnahmen finanziert wird. Letztlich ist auch bei diesen Programmen in der Regel ein Zinsvorteil gegenüber Kapitalmarktmitteln zu unterstellen. Regional unterschiedlich und für besondere Vorhaben auch aus Bundesmitteln mag es möglich sein, den einen oder anderen Fördertopf (Zuschüsse und Zulagen) anzuzapfen. Eine erschöpfende Aufstellung sprengt hier den Rahmen. In den Hauptinvestitionsfeldern ist aber davon auszugehen, dass grundsätzlich keine Fördermittel zur Verfügung stehen.

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Immobilienleasing Die Finanzierungsalternative Immobilienleasing gibt es schon seit langer Zeit. Für Pflegeheime bzw. weitere Sozialimmobilien kommt sie grundsätzlich immer dann in Betracht, wenn der Betreiber, der in der Regel der Leasingnehmer ist, auch für die direkte Finanzierung als Bonitätsträger infrage kommt. Ein Grund, um sich mit dieser Form intensiver auseinanderzusetzen, liegt häufig in der Alternative zu einem Investorenmodell. Es kann dabei ein Neubau oder auch eine Bestandsimmobilie sein. Wenn diese Alternative mit einem Investorenmodell verglichen wird, gibt es eine Reihe von Punkten, die zu berücksichtigen sind. Im Kern ist aber der wesentlichste Punkt, dass der Leasingnehmer letztlich derjenige ist, der hinsichtlich der Gestaltung des Objektes während der Bauphase, der Mietzeit und auch zum Vertragsende im Vordergrund des Interesses steht.

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Investorenlösung Unter Berücksichtigung der hohen Investitionssummen, die regelmäßig beim Neubau eines Pflegeheimes oder auch größerer Wohnanlagen für betreutes Wohnen bis hin zu speziellen Sozialimmobilien zu kalkulieren sind, ist das Eigenkapital meistens der Engpass. Zumindest wird es in Expansionsphasen eines Betreibers früher oder später zum Engpass. Dass Eigenkapital einzubringen ist, ist grundsätzlich bei jeder der Finanzierungsalternativen zu unterstellen. Insofern ist die Alternative für viele Betreiber auch in den vergangenen Jahren gewesen, die entsprechenden Immobilien über ein Investorenmodell unter Beteiligung des Betreibers oder durch Investoren, die in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Betreiber stehen, zu realisieren. Der Raum würde hier nicht reichen, um eine ausführliche Diskussion über das Für und Wider der unterschiedlichen Ausgestaltungsmerkmale vom Mietvertrag für das Objekt, über die darin zu regelnden Instandhaltungs- und Investitionsverpflichtungen bis hin zu Indexierungsvereinbarungen bei der Miethöhe darzustellen. Hinzu kämen Fragen, ob es sich um einen Investor oder um eine Eigentümergemeinschaft handelt. Aufgrund der derzeitigen Marktsituation für anlagewilliges Kapital gibt es für die Verkäufer von Immobilien sicherlich gute Alternativen. Ob Preis und Mietvertrag in die jeweilige Kalkulation passen, ist Verhandlungssache und die Abwägung der Interessenslagen. Im Hinblick auf die hohen Investitionen, die in den nächsten Jahren zu erwarten sind, gehen wir davon aus, dass diese Alternative in der Bedeutung für die Branche stabil bleibt, wenn nicht sogar an Bedeutung gewinnt.

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Da diese Alternative nur dann in Betracht kommt, wenn die Investoren eine Renditeerwartung auf ihr einzusetzendes Kapital haben, werden sie nur dann weiter in diesen Markt investieren, sofern sie die Branche realistisch einschätzen können bzw. diese Rendite auch realisierbar ist. Da sind wir aber auch sicherlich schon bei einer Kernthematik angekommen. Wie gut sind die Investoren über dieses Marktsegment informiert? Wie reagieren sie auf branchentypische Fragestellungen? Wird bei all den gesetzlichen Vorgaben und den damit einhergehenden Anforderungen an den Betreiber, der Absicherung des Pflegebedürftigen durch die Sozialversicherungssysteme und natürlich der viel zitierten demografischen Entwicklung in Deutschland berücksichtigt, dass es sich letztlich bei dem Betreiber, der die Miete verdienen muss, um ein Unternehmen mit unternehmerischen Chancen und Risiken handelt? Wieso ist dies eine Kernfrage bei der Investorensuche? Nun, weil wir glauben, dass bei allen Veränderungsprozessen dieser Branche ein Investor sinnvoll ist, der mit diesen Chancen und Risiken umgehen kann und sie versteht. Ein Investor, der auch nicht „wegläuft“, wenn kritische Phasen eintreten oder Investitionen anstehen, um die Immobilie zukunftssicher zu machen. Wir unterstellen hierbei zunächst ein gemeinsames Interesse mit dem Betreiber. Ob dies bei jedem Investor und bei jeder Konstruktion gegeben ist, bleibt eine Bewertungsfrage. Oder der Betreiber und der Investor verlassen sich auf eine gute vertragliche Konstruktion und Dokumentation.

Sozialimmobilien-Report 2016

Und welche ist nun die beste Alternative?

Darlehen der Bank Der „Klassiker“! Dahinter steckt allerdings eine ganze Menge an Gestaltungsspielraum, der unabhängig von den vorgenannten Förderprogrammen oder dem Grundmodell eines Schuldscheindarlehens sehr individuell auf das Investitionsobjekt oder -projekt abgestimmt werden kann. Insbesondere ein Tilgungskonzept, das die Liquiditätsanforderungen aus ggf. mehreren Finanzierungsbausteinen berücksichtigt. Zusammen mit sinnvollen Zinsbindungsfristen bzw. Zinsabsicherungsalternativen bilden diese Komponenten in der richtigen Struktur die Grundlage für eine nachhaltig erfolgversprechende Kalkulationsgrundlage. Die Möglichkeiten der Gestaltung sind vielfältig. Bei den Banken, die in diesem Segment über eine gute Branchenexpertise verfügen, haben sich im Laufe der Jahre bestimmte Anforderungen und Standards herausgebildet; so natürlich auch in unserem Haus. Um die wesentlichen Aspekte bei der Kreditentscheidung zusammenzufassen: Grundlage ist ein Betreiber, dem wir die erfolgreiche Umsetzung bzw. den nachhaltig erfolgreichen Betrieb einer zeitgemäßen Immobilie zutrauen und somit ein Investment, bei dem die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist. Letztlich aber eine Anforderung, die bei allen Alternativen angestrebt wird und insofern nichts Besonderes darstellt.

Finanzierungsalternativen: » Neben dem „Klassiker“, dem Bankdarlehen mit Einbindung von Förderprogrammen der KfW und ggf. speziellen Darlehensprogrammen der Förderbanken der Länder ist die Alternative heute vielfach, das Vorhaben über einen Investor realisieren zu lassen. Egal für welche Variante sich die Beteiligten entscheiden: Es sollte darauf geachtet werden, dass sie die speziellen Anforderungen der Branche kennen. Eine Lösung für alle gibt es hier genauso wenig, wie in anderen Segmenten oder Branchen. Ob modern oder klassisch hängt von der Ausgangslage ab. «

Sozialimmobilien-Report 2016

„Kommt drauf an“ ist die diplomatische aber sicherlich auch richtige Antwort. Bei der Vielfalt der Betreiber, deren Strukturen und wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, den sehr unterschiedlichen Objekten und deren Qualität, bis hin zu der Motivation von Investoren und Anlegern gibt es aus unserer Sicht nicht die eine Lösung, die für alles passt. Viel bedeutsamer ist zurzeit die Möglichkeit, in Alternativen denken zu können, um dann zu einer Entscheidung zu kommen, welches das passende Paket ist. Dies betrifft sowohl die Finanzierungsalternativen als auch die Partner, mit denen das Vorhaben konkret umgesetzt werden soll. Eine generelle Empfehlung kann man aus unserer Perspektive aber immer geben: Die Partner sollten ein gemeinsames Verständnis und ein gegenseitiges Vertrauen haben. Letzteres mag eine vielleicht antiquierte Sichtweise oder auch überstrapaziert sein. Aber ob wir über eine 10-jährige, eine 25-jährige oder eine noch längere Partnerschaft reden, kann dieser lange Zeitraum sehr gewinnbringend für beide bzw. alle Seiten sein oder aber auch quälend lang und energieraubend. Ein weiterer und für viele ein wesentlicher Aspekt ist der Preis. Über eine lange Zeitachse betrachtet haben wir noch nie eine über mehrere Jahre andauernde Niedrigzinsphase in Deutschland gesehen. Eine Reihe von Investitionen rechnen sich dadurch viel besser und andere nur durch dieses niedrige Zinsniveau. Andererseits sind die Erwerbspreise für Grundstücke und Objekte sowie die Baukosten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Beides Faktoren, die für oder gegen eine Investitionsentscheidung sprechen. Bei einigen Alternativen ist aber auch zu berücksichtigen, dass neben dem eigentlich monatlichen oder vierteljährlichen „Preis“ bei der Umsetzung auch noch Transaktionskosten hinzukommen, die sich in zusätzlichen Beratungskosten und Kosten für die Verträge niederschlagen. Aber ungeachtet dessen wird man – mit Ausnahme einiger weniger (glücklicher) Marktteilnehmer – wohl nicht regelmäßig den günstigsten Zeitpunkt, also das niedrigste Zinsniveau und die günstigsten Einstandspreise für die Entscheidung finden. Wichtiger erscheint uns, dass die Tragfähigkeit und die Perspektiven, die sich in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigen, nicht nur unter diesen optimalen Bedingungen gegeben sind, sondern eine gute Elastizität ausweisen. Schwankungen im eigentlichen Kerngeschäft, dem operativen Betrieb des jeweiligen Objektes, kommen nun mal vor. Diese sind – wie schon beschrieben – ein normales unternehmerisches Risiko. Im Laufe eines langen Betrachtungszeitraumes wäre es ein ausgesprochener Glücksfall oder unternehmerisches Können, dass jede Planung aufgeht.

Zur Person: Detlev Döding, Abteilungsdirektor, Bremer Landesbank Seit 1987 bei der Bremer Landesbank tätig, seit 1999 im Segment Sozialimmobilien und seit 2002 leitet er die Gruppe Sozialimmobilien.

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