La locazione di cose nel diritto romano 8870622142, 9788870622140

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STUDIA JURIDICA VII

EMILIO COSTA PROFESSORE ORDINARIO DI DIRirri NELL'UNIVERSITA DI BOLOGNA

LA

LOCAZIONE D[ COSE NEL

l)IRITTO ROMANO

EDIZIONE ANASTATICA

"L'ERMA" di BRETSCHNEIDER 1966

-

ROMA

AL 110 MAESTRO

GτΙUSEΥPE BRI\ I

NEL DÌ 1 1 CUI RIFULGE, DA CINQUE LUSTRI SULLA CATTEDRA D Υ IRΝΕRIO IL SUO 3IAGIS ΤΕΕO INSIGNE PER VIGORIA PER ITALIANITÀ DI PENSIERO PER ALTEZZA DI SENSI CIVILI

XV GENNAIO )IDCCCL%SS% - AV GENNAIOIIDCCCCXV

PREFAZIONE '

Alcune ricerche di carattere storico, ch'ebbi occasione di cmmdurre sopra qualche punto particolare della locazione di cose e di opere; poi le esercitazioni esegetiche, che diressi nella mia scuola sui titoli Locati couducti del Digesto e Be locato et conduoto del Codice, hanno valsi a fermare pizi volte e a lungo la mia a t . tenzione sopra il rapido e nnagnifico svolgimento dato dalla giurisprudenza romana alla locazione di cose, sopra l' eccellenza della cο~ figuraz ~οue a cui questa vi assorse ed il valore perenne ch'essa serba, anche in rapporto coi diritti moderni. All' importanza storica e dogmatica di codesta configurazione, che le font'. criticamente studiate consentono di "rappresentare con tratti in molta parte sicuri, non corrisponde, per quel che mi parso, Fattività rivolta a codesto tema dagli scrittori; nessuno dei quali, all' infuori del Degenkolb (1), il cul libro è per altro ormai troppo antiquato, ha tentato di fissarlo con qualche- larghezza di linee. Le vecchie opere del Carocci (2) e del Pacioni (3) trattano della locazione, quale si era svolta attraverso il diritto comune DEGENKOLB, Platzrecht

und Miethe. $e ~ tr. χιι ihrer Gesch. und Theorie,

Berlin, 1867. CAROCC ι, Tractius locati et conducti, Venetíís, 1592. . (3) Ραετο ~ ι, Tractains de localinue et conductions, Venetüs, 1721.

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Ρ$ΕF∆ΖΙΟΝE

e lo statutario, con deviazioni e degenerazioni non poche dalle linee entro le quali era fissata dal diritto romano; e richiamano i testi romani solamente per quel tanto che a codesto loro assunto poteva occorrere. D' altro lato í lavori più recenti e fin recentissimi (1), che ne toccano con riguardo esclusivo o almeno predominante alle legislazioni positive ed alla giurisprudenza odierna, lo stesso classico libro del Pithier (2), íl trattato eccellente del Siumoncelli (3) e gli acuti Appunti del Polacco (4), non assorgono a cagione del loro assunto alla considerazione dei testi romani . che solo incidentalmente. " Ho creduto per questo che abbia a riuscire di qualche utilità, ad una sfera abbastanza larga di giuristi, un lavoro, il quale si sforzi di ritrarre la figura romana della locazione cou tutti quei soccorsi che lo stato presente delle fonti e della critica di esse consente, con gmilclle riguardo alle vicende eh' essa ebbe colla rinascita del diritto romano, e dopo il lungo stadio di torpore della vita e della coscienza giuridica in cui essa pure, come tanti altri istituti e rapporti si scombuia e si confonde con forme e cou figure arretrate; ed anche con qualche breve cenno agli atteggiamenti, che le discipline desunte dai magistero della romana giurisprudenza vengono assumendo nella vita giuridica odierna.

Cfr. Fumii, Il oint ‚alb di locazione di cose, 2 ediz. iii. 1910.13; ABELLO, Delia locazione, vol. I (Loca:ione di cose) Napoli, 1905; - GUILLITJARD, Trait' du contrat de louage, Paris, 1891 ; BAIJOBYLACANTINERIE ET WARL, Le contract de louage, Paris, 1898; MITTELSTEIN. Die Miete nach dem Rechte des deutschen Reiches, 2 λυfl., Berlin, 1909. POr η IER,

Trait' du con ~rc Ι de louage, Nouvelle ed., Paris, 1820. dei predi urbani e rustici I, Lau-

SIMINCELLI, Trattato delle locazioni

Ciano, 1892. t ~~ sulle locazioni, nella Rieista Ital. per le scienze ,ginr., Pol.Aeeo, 6µµυιι 410 e segg.; I%, 1890, p. 161 e segg.; Ι V, 1887, p. 408 e segg.; VI, 1888, µ. %V, 1903, p. 3 e sogg.

INDICE ANALITICO

CAPITOLO I.

L' origine della locazione di cose. 1. Precisa ricognizione data ai diritti del conduttore cereo il locatore, dagli giuristi repubblicani. 2. L'indipendenza dell a locazione dal precario.

attimi

Cougettnracirca il momento in cui si opera il distacco della locazione dal precario: ragioni per ricollegare codesto distacco alla trasformazione in domini υ~~del rapporto di possessio, in cui il concedente aveva í terreni che ne erano oggetto. 4. Corrispondente consolidamento anche nelle garanzie del locatore : l'actle &rriana. 5. Estendimento del contratto di locazione sorto sui terreni alle concessioni in uso e godimento di ineulae e cen αcele. 6. Obbiezioni alla congettura che ravvisa l' origine della locazione hei contratti conclusi dallo Stato cogli assuntori di oectigaíia. 7. 7nconeludenza delle designazioni di locator e di cenductor a sorprendere l'origine della locazione. 8. L' inapp1icabilit α delle a zioni edilizie alla l οcaz~ οne ed il valore di essa centro- la congettura che ne ravvisa le prime applicazioni nella concessione in uso e godimento di sePal. 1 moventi

CAPITOLO 1I. Elementi e caratteristiche della locaz ione di cose.

1. Due rilievi storici intorno ai soggetti contraenti la locazione. Riealenza in Roma della locazione contratta fra privati. 2. Di talune iueapacith a contrarre la locazione nell'impero tardo. 3. L' oggetto della locazione: l'afa fra i . L' uti /rei costituente attributo del dominio o del possesso; e l'uii frei fondato sopra nu titolo indipendente da questi. 5. Locazione al dominus da parte del eon dominas avente titolo al fra i . 6. Correspettivo dell'ala frai: la merces. 7. Rega ~ sit~~ della mercee. 8. Successiva remissione della nterres ed irrilevanza di gueeta per 1' esistenza della locazione. 9. L' errore nella misera della merces

VIII

INDICE ANALITICO

e regole relative. 10. Se nel diritto classico la merce-E dovesse essere stabilita in danaro. 11. I due rescritti 8 e 25 C. 4, 65 e la loro riferibílíth al .diritto provinciale. 12. h ~ υenz's provinciali sulla ricognizione della mercea in frutti e tracce dello stento incontrato da essa presso igiureconsniti classici. 13. La ratio duubitaadi nel fr. 19 4 3 D. h. 1 . 14. Tracce di realith nello evolgimeuto della locazione. 15. Il consenso e le sue manifestazioni, in rapporto colla 'diffusione della scrittura. 16. La responsabilith dei contraenti la locazione imρr~ntata sul criterio deil'ulilitas ritratta da entrambi in ta l contratto. 17. Ti precario e le sue èaratteristicbe di fronte alla locazione . . . peg. 9

CAPITOLO

111.

Obbligazioni del locators. . 1. L'obbligazione del locators a prestare il godimento della cosa locata. 2. Contenenza del godimento. 3. Conseguenze del mancamento di godimento per fatto immediato o mediató del locatore. 4. Privazioni o diminuzioni del godimento di edilizi locati, corrispondenti a costruzioni poste in atto dal locators sul fondo proprio. 5. Privazione di godimento dipendente dall'alieüazione a titolo particolare del fendo locate. 6. L'evizione della cosa Ideata e le sue conseguenze pel locatore nel diritto romano classico. 7. Informazione della dottrina classica, circa le conseguenze deli' evizione della cosa beata, en quelle persistite fino da ultimo circa l' evizione della cosa venduta. 8. Mutamento sopraggiunto in essa nel diritto giustinianeo. Il riguardo alla buona fede del locatore sull alienitli della cosa locata. 9. Di nu eingolar casa d' sii alone di un edilizio subatúttato e la misura della responsabilith che ne deriva poi locators. 10. La cessazione del diritto del locatore sulla cosa locata, precedentemente al termine prefisso per la locazione. 11. Ini'loneith del feuuds loc'ato a1 godimento pattuito, per 1' inesistenza a suo favore di una servit k necessaria a rendere possibile la ceutenonza di questo. 12. Respousabilith del locatore pci danni patiti dal conduttore a cagione di vizi esistenti nella cosa locata. 13. Ε psi danni patiti per inidoneith della cosa alla destinazione dedtta nel contratto. 14. Migliorie apportate dal conduttore sul fondo locato e l' obbligazione del locators di rimborsarne il valore. 15. Infissi posti in atto negli peg. 27 edilizi locati, a spese del conduttore

CAPITOLO IV.

Obbligazioni del conduttore. 1. L' obbligazione di corrispondere la »,e•ces a correspettivo del godimento. 2. L'esonero di questa, in dipendenza dell' abbandoni inevitabile del fondo

1XI)ICE ANALITÍCO

ΙΧ

locato. 3. E in dipendenza da privazione totale del godimento per caso fortuito. 4. Detrimenti avvenuti nei prodotti della cosa ex ipse re. 5. Privazione parziale del godimento per caso fortuito. ß. Responsabilita del conduttore per male uso della cosa locata. 7. Malo uso importante detrimento ad altre cose del locatore. 8. Resρουsabilità del condutttore psi danni arrecati alla cosa •locata da' suol servi e dipendenti: responsabilità ex re o responsabilità per fatto proprio. 9. Resροnsabilitít del conduttore per l' omissione di custodia. 10. Responsabilità del conduttore per danneggi commessi sulla cosa locate da terzi, per avversione personale a lisi medesimo. 11. Clausole apposto alli locazione, per intensificare o diminuire la responsabilità del conduttore pei deterioramenti a'- venuti nella cosa licita. 12. Clausole relative al rischio dell' incendio e la responsabilità dcl conduttore nel caso di questo. 13. L' obbligazione del conduttore di tollerare l'accesso del locatore sull' immobile locato e di exhibere a lui la cosa mobile locata. 14. La restituzione della cosa locata, al termine del contratto. 15. Sanzioni comminate nel tardo impero contro í conduttori d' immobili inadempienti all'obbligazione di restituirli. 16. Di im singolare caso di distruzione della cosa locate, per fatto dell' amministrazione pubblica: il fr. 13 ¢ 8 D. h. t. pag. 56 .

CAPITOLO V. L' alienazione della cosa locate in rapporto col conduttore. 1. Inesistenza di una tutela del diritto del conduttore al godimento della 2. L'espulsione violenta del colono dal fondo locato, per fatto del compratore; í presupposti classici e quelli giustinianei dell'interdietnnn uncle vi. 3. La fusta et prebabílis cause del fr. 12 D. 43, 16. 4. n patto apposto alla vendita del fondo ]usato, per impegnare il compratore a l rispetto della locazione; gli -bffetti di esso esaurentisi fra venditore e compratore. 5. Interpretazione data ai testi relativi dal Basilici e dalla Glossa. 6. Clausole apposte ad una costituzione d' usufrutto, per imporre a ll ' usufruttuario il rispetto della locazione. 7. La regola romana empliri fandi estese non est stare colenurn nelle legislazioni locali delle città italiane. 8. Legislazioni locali, che riconoscono al conduttore il diritto di ottenere dall'acquirente del fondo locatogli il rispetto della locazione contratta coli' alienante. 9. Di alcune legislazioni, che non comprendono fra le cause risolutive del contratto di locazione la volonta del locators di alienare il fondo locato. 10. Impossibilità d i ricollegare a diverse influenze del diritto romano o del germanico le divergenze esistenti su questo punto nelle varie legislazioni locali. 11. Spedienti escogitati a tutela del conduttore nei paesi retti dalla norme romana: la costituzione tacita d'ipoteca sul fondo boato. 12. Le portata della "orma romana, in seguiti allo sviluppo di tali spedienti. 13. Il diritto del conduttore nel Codice Napoleonico pag. 68 cosa locata, di fronte all'acquirente di quella a titolo particolare.

X

INDICE ANALITICO

CAPITOLO IL

Il conduttore in rapporto coi tersi. 1. II conduttore rappresentante del locatore nel possesso della cosa locata. 2. Persistenza di codesta condizione del conduttore fin nel diritto gin stinianen. 3. Esρeribilità dell'astio furti da parte del conduttore della cosa rubata ed il sue fondamento nella res ροιι sabi ~ ità del conduttore per la custodia di questa. 4. Εsρeribi Ι it dell'echi ci boniram raptorarn. δ. E dell'astio de pan pene. G. Inaccessibilità al conduttore dell'astio legie Agniliae. 7. Azioni concesse al conduttore sulla base della lesione arrecata al suo diritto al godimento. 8. La corraptio di blade contemplata nel fr. 27 § 14 L. 9, 2. 9. I1 furto di frutti pendenti. 10. II diritto del conduttore alla prestazione da parte del vicino della cantio damn ι infesti. 11. L'acne iniuniarum dell' inquilino, clic al,bia patito violazione di d'mieilio, ed íl fondamento di tale adio . . . . paq. 8 7 -

CAPITOLO VI1.

L' estinzione della locazione. 1. Ricordi persistenti nell' e ta storica di uno stadio in cui la locazione si estingueva colla morte del conduttore. 2. Cenno sulle cause d'estinzione c mnaturali all' essenza del contratto. 3. Le cause di risoluzione enumerate nella costituzione 3 C. h. i. 4. L' inadempienza da parte del conduttore dell' obbligazione di corrispondere la mercede. 5. I1 maie uso della cosa locata e la neeessità. d i arrecare urgenti riparazioni allo stabile oggetto delle locazione. 6. La necessith pel locatore d' adoprare per uso proprio lo stabile beato. 7. Richiamo alle singolari condizioni sociali ed economiche che hanno determinato il 4ae ροen ι tend ι nella c. 34, C. h. t. 8. La coal detta relocatio tacita. 9. Rinnovazione tacita di locazioni contratte con atto scritto pa g. 99

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CAPITOLO Ι

.

L' origine della locazione di cose. 1. Il contratto, che ha per oggetto la prestazione temporanea del godimento per uso e fr πizione di una cosa versò υn correspettivo in denaró, ci si presenta già, nettamente configurato presso gli ultimi g~uristi repubblicani. Servio in particolare pronunzia che il conduttore di un' insula ha diritto di ripetere dal locatore un eonngrno risarcimento, in ogni caso in cui sia impedito di goderne per fatto ingi υ stificatο di questo; e che comunque, mancatogli il godimento senza colpa del locatore, ì? esonerato dall'obbligo di prestare la pattuita mercede o ha faeolt di ripetere la mercede duticipata (1). Analogamente pronunzia che il conduttore di un fondo, mentre a esente da ogni obbligazione per la mercede, quando un caso fortuito lo abbia privato dei frutti (2), o quando abbia patito un danno a cagione di u m vizio esistente nel fondo stesso senza che : il locatore ne avesse conoscenza, ha per di più il diritto di ripetere da questo un risarcimento, pei danni che gli siano derivati da vizi del fondo da lui conosciuti e dolosamente taciuti alla conclusione del contratto (3). Da Servio stesso si trova già inoltre considerato il patto, col quale il venditore di un fondo Szsvio, in Ai'iuc., D. 19, 2, 35 pr.; ALF» D. 19, 2, 30 pr. SERvIl, in ULP. D. 19, 2, 15, 2. θ zs νιο, LAB., θαα., in ULP.; D. 19, 2, 19, 1. Cosτs, La τοεα~οπσ di eroi nil diritto romano.

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LA J.00AZIONN DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

o di unα casa locata impegni il bocatore al rispetto della locazione pendente (1); patto, il quale presuppone e comprova già riconosciuta la responsabilità del locatore per la privazione di godimento clic il conduttore patisca per effetto dell'espulsione dall' immobile beato da parte cieli acquirente di questo, se costai nu~i sia così ratteimto dal poi'la in atto. Ripetutamente ed iii varie guise Servio mostra così di riconoscere già ben detinit ο e preciso il diritto del conduttore verso il locatore all'u" fruì, che è oggetto della locazione (2); e di presupporre la figurα di questa ben sciolta da quegli inceppi ed ostacoli, che al suo svolgimento dovette opporre per certo tempo la profonda subordinazione sociale ed "coiiomica del conduttore al locatore. 2. Veramente le tracce di sifiatta subordinazione persistono in Roma, cmnu' è risaputo, tuttora nell'etii storica (3); e fanno supporre che anche in Roma, cline altrove, la funzione economica assmita ad un certo momento dalla locazione sia stata sostenuta invece in precedenza dal ral)porto di precario; e che sugli immobili, e precisamente sui terreni, essa locazione si sia svolta e distaccata dal precario. Sen οncl~, mentre in altri fra gli antichi diritti clic ci son noti, la locazione persiste a lungo improntata sul precario, sia pel carattere personale del rapporto a cui 4ià luogo fra locatore e conduttore, sia per l'incertezza e la sub οrιlinazione della condizione di questo verso quello (4), nel diritto romano invece essa assume molto presto qua perfetta indipendenza ιla tale istituto, che pur le sopravvive a lato tuttora nell' etii avanzata, e concorre e s'intreccia con essa con dißérent' effetti e discipline. Suuvio, in Ujr., D. 19, 1, 13, 30. Cfr. pure A.F., D. 19, 2, 29; Arrnc., D. 19, 2, 35, 1. Cfr. PERNICE, Parerga I, in Zeitsehr. der Sac. Stift.. Rom. Ab'., III, p. 53 e segg.; Parerga VIII, in Zcitschr. cit., XIX. ρ. 89 e · segg. Appeiia occorre ricordare che nel diritto attico la morte del conduttore importa lo scioglimento della locazione. Cfr. BEAUCHET, Histoire du droit prieé de la Republ. Alhdc., IV, pag. 184. Certamente il rescritto di Gou υ ιΑΝΟ, C. 4, 65, 10, che riafferma il principio rοnriuo, circa la successione dell' erede del conduttore nei diritti e nelle obbligazioni nascenti dalla locazione contratta

CAP. L - L' ORIGINE DELLA LOCAZIONE DI

cοsz

3

3. Circa il momento preciso ed il modo con cui avvenne il distacco della locazione dal precario, nulla si può affermare con certezza, e si possono soltanto avanzare congetture. :1 noi sembra probabile ricollegare il mutamento seguito nella eοnfigυrazi οne del rapporto fra il concedente ed il concessionario del fonde in uso e godimento, e la defi υiziοιιe di esso sotto i termini corrispondenti al contratto di locazione, al mutamento sopraggiunto nel rapporto iii cui il concedente stesso si trovava di fronte al fondo oggetto della concessione; doge buon tratto dal momento in cui la condizione personale del concessionario verso il concedente aveva cessato di aderire, così come aderiva in origine, alla clientela; e riteniamo che si debba far corrispondere codesto mutamento colla trasformazione in d&minium optimo iure della pοssesS10 che il concedente aveva dapprima sul fondo. Z veramente che la concessione a titolo di precario, anche a concessiimari estranei dal rapporto di clientela, dovesse trovare le sue applicazioni normali sopra le ampie estensioni di terreno acquistate dai cittadini a titolo di ροssessiο ρer effetto dell'occipatio tollerata dallo Stato, e non dovesse averle sopra i terreni dati adsignati dallo Stato medesimo iii dominium, í quali per la loro limitata estensione dovevano essere assoggettati di solito allo sfruttamento domestico diretto degli stessi assegnatari, non sembra possibile contestare. Sopra cotali terreni oggetto di possessio, e però di un rapporto per sua natura revocabile da parte dello Stato, che ne serbava la spettanza, non poteva trovar luogo che una forma di concessione la quale consentisse, come consentiva appunto il precario, un'estrema mobilità d'azione pei contraenti; ed iii particolare rendesse possibile al concedente revocare il terreno dato in go. dimento, qualora lo Stato esercitasse a sua volta sopra di questo dal suo autore (cfr. pure ULP., D. 19, 2, 19, 8), fu provocato da dubbi e incertezze determinate dal contatto con diritti inspirati, tuttora a quel tempo, a1Y opposto principio. Pei diritti germanici, tra í quali alcuni, come il Norvegese, serbarono fin tardi la regola per cui il rapporto di locazione si scioglieva senz' altro colla morte del locatore o del conduttore, ofr. Βnuν ezc κ, Zur Gesch. der Miei/se und Pacht

in den deutsch. und germen. Red ten des Mittelalters, Zeitschr. der S αriιny St~ftung, G..hth., 1, 1880, p. 141 e segg. ; STOBBE, Ham/b. dee deutsch. Priretrechts neu bem•b. ron L Ε~ΙΝ~ Ανν, § 235, III, p. 330 e segg.

LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

il proprio diritto, senza che il concessionario potesse avanzare verso di lui pretese a risarcimenti ed a compensi. Una forma diversa, e tale da offrire, come offre appunto la locazione, al concessionario una certa fissità di diritti e da tutelare le aspettative di lui al godimento del fondo per un termine certo, non potè sopraggiungere su codesti terreni - che quando il rapporto già intercedente tra essi e l'occupante si fu rafforzato e consolidato; non solamente per effetto dell a d~ ιι tnrnítà della sua durata, ma si cella sua conversione in dominium opti~ο iure, per effetto di apposite ed esplicite ricognizioni legali. Siffatta trasformazione ebbe luogo nel corso del secolo V ΙΙ d. R., precisamente per effetto di quella legge agraria del 643, elle reagendo centro le riforme dei Gracchi assimilò le ροssessiones rispettate dalla lex Sempronia, sopra estensioni di terreno inferiori al limite massimo stabilito da questa per l' ocoupatio, ai domini costituiti sopra í terreni dell'ager dinisus per effetto dell'adsignatio (1). Ed è però in codesto momento che sembra doversi ritenere avvenuto, nella sfera . di terreni accennata dianzi, il distacco della locazione dal precario. 4. In corrispondenza colla definizione avvenuta nei diritti del concessionario sui terreni concessi, per effetto della configurazione della locazione così distaccatasi dal precario, ci sembra verisimile porre l'intens ~ ficaz ~οne seguita pure circa in quel tempo negli strumenti dati a1 locatore a guarentigia dell'adernpime υtο da parte del conduttore delle sue obbligazioni contrattuali; e propriamente la sopprawenienza di un'actio in rem, per ripetere di mano ai terzi gli iuvecta et illa.t -i che il conduttore stesso si fosse impeg nato di lasciarvi fino al totale soddisfacimento di quelle: la sopravvenienza dell' α tiο Serviana a lato deli' jaterdjctum Sal ν iπitu m, esistente probabilmente fin dal tempo in cui le obbligazioni del c οncessionario verso il concedente del terreno nel quale era pattuita la permanenza degli inrecta, aνevαιιο per base il precario (2).

Lez agraria 11. 1-2, 14 ; APP., De bell. oie., 1, 27, e cfr. eu codesti luoghi BEAuDornn, La limitation des fonds de terre dans ses ra; ροrts arec le d, oit de ρrορríeté, Paris, 1894 (estr. dalla Nouvelle revue hisi. du dr. franc , et db'.) p. 178-80. Sopra le varie congetture proposte intorno alla data dallactio Seruiaaa ed il suo rapporto coli' luuterdictum 8 α1ν~αnum, efr. HERZEN, Origine de l'hypolh . rom. Paris, 1899, Ρ. 169 e segg. .

CAP. I. - L'ORIGINE DELLA

LOCAZIONE

DI COSE

B

5. L'affiuenza in Roma di molta parte della plebe lavoratrice delle campagne italiche e di numerosi stranieri di bassa e media fortuna dalle città dell' Italia centrale e meridionale, della Sicilia, della Grecia e dell' Africa settentrionale, amueuza, che, iniziatasi nel secolo VΙ d. R. si venne intensifleaudo via via nel corso del secolo successivo (1), aveva infinito frattanto a creare al contratto di locazione costituitosi sopra i terreni il lustrato di nuove applicazioni cospicue. Codesta affluenza, che aveva reso ben presto insumcienti ai bisogni dell' abitazrnne gli edifìci costrutti tuttora sul tipo della vecchia casa italica ad un sol piano, indusse la necessità di erigerne molti altri a puìi piani, in forma di insulse suddivise in ceuacula; nei quali la nuova popolazione potesse trovar ricetto. evidente che il rapporto fra il proprietario dell' insula ed il concessionario abitatore del cenacuuhum o delle singole stanze in cui questo fosse a sua volta ripartito, non poté rimanere troppo a lungo provveduto soltanto di quelle tutele e discipline che offriva il ricorso ai negozi formali allora esistenti. Nel tempo i n cui 1' erezione di insul0e era considerata dai capitalisti romani come um eccellente impiego di danaro, e in cui l'amministrazione di esse insulse costituiva comunemente per questi una branca distinta della loro amministrazione, andata ad un insulariuus servo o liberto, la ricognizione giuridica del contratto di locazione e l' applicazioiie di questo anche ai fondi urbani doveva essere avvenuta da buon tratto (2).

PoHLMANN, Die Uebervölkerung der antikea Grosstädte, Leipzig, 1884, p. 73 e segg.; BEL0ca, Die Berdlkerung der gr'eeh. r5m. Welt, Leipzig, 1887, p. 319 e segg. Fra le statuizioni di Cesare, a favore della gente minuta delle città italiohe e specialmente della capitale, è da notare la remissione eh' egli οrdinò nel 706 delle pensioni annue d'affitto (annua lwbitatio) fino ad un certo ammontare (Svsro ν., Ιυυ1. Caes., 38; Dtoxu Cess. 42, 22. 32. 51; 47, 14), ripetuta da Cesare Ottaviano nel 713 (DtoNE, 48, 9). Di gratuites habitaheses libertie et clientibus seguitano ad aversi degli esempi (Tens., D. 9, 3, 5, 1), ma del tutto eccezionali. Cfr. Ctc., ad Ait., 15, 17, 1; 16, 1, 5; de fin., 2, 26, 83; Suai., in ULP., D., 14, 3, 5, 1. SigniScante a dimostrare in 1 οma la diffusione delle in sulae, in sullo scorcio della repubblica, ò il fatto, narrato da 8 ι-sro«to, Caes., 41, che Cesare " recenser populi... ricatinn per dominos i nsularum egit. „

ô

LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

ß. Una dottrina molto diffusa,. e sorretta dall' autorità di Teodoro Mommsen, attribuì invero tutt'altra origine alla ricognizione giuridica del contratto di cui ci occupiamo: ravvisando nelle locazioni di terreni e di cose in generale una semplice applicazione ai rapporti privati d ~~ una pratica preesistente nell' amministrazione pubblica, e cioè appunto delle locazioni dei vecti ηaliα alle società dei pubblicani (1). Senοnchè quella singolare condizione, in cui lo Stato è di fronte ai singoli ed alle corporazioni di singoli, e che il I%iommsen medesimo ha da par suo posto in vivida luce, e l inesistenza nel mondo romano, e specialmente nel più antico e puro stadio di questo, del concetto moderno che pone lo Stato quale soggetto patrimoniale in una condizione di uguaglianza di fronte ai privati cittadini e lo assoggetta, per quanto agli efiétti di rapporti contrattuali conclusi tra i suoi rappresentanti ed i privati, ad uno stesso potere; tutto cib sembra costituire in generale un ostacolo assai grave per attribuire a negozi sorti sul terreno della pubblica amministrazione la genesi di rapporti, che procacciano ad entrambe le Parti contraenti dei diritti ugualmente definiti e pari. Sembra pertanto che neppure la ricognizione della locazio ~e, e la determinazione del diritto del conduttore all' u" frisi pattuito, abbia potuto distaccarsi da un assetto, in cui la condizione del concessionario di rectigalia, come quella delN assuntore di pubbliche imprese e del privato datore allo Stato della sua personale attivítà, era rimessa fondamentalmente all' arbitrio del magistrato investito della rappresentanza amministrativa di questo; per quanto sia imicgabile che sopra la fi gura già altrimenti definita della locazione, la pratica preesistente di siffatte concessioni esercitb certa in fl uenza, sia per la costanza che ne derivo del termine quinquennale, sia per certe pattuizioni a ccessorie schematicamente fissate nelle leges locationis (2).

7. D' altro lato dalle denominazioni di locator e di conductor. adoprate a designare rispettivamente il concedente ed il coiieesΜοµ aΙszν, Die röne. 4ufιinge ΙΟ n Keuf und ..Bethe, 1885, .1er. Schrift.,

111, µ. 132e segg.

Esimi, Les bann de cinq ans du droit rom., nelle alélunges d'hist. eu. droit, p. 219 e segg.

CAP. I. - L' ORIGI Ν E DELLA LOCAZIONE DI COSE

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sionario dell' ali frai, non sembra prudente tentar di trarre elementi a rintracciare la genesi del nostro contratto. GiU il fatto stesso che della denominazione di loctrtor data al concedente si valsero il Mommsen ed i suoi seguaci per confortarne la congettura accennata dianzi (1), come se ne valsero ugualmente altri studiosi per proporre la congettura che le prime applicazioni della locazione si siano avute sui mobili e più propriamente sugli animali da lavoro (2), sta a dimostrare l' incertezza e la fallacia di cotali indizi. Locare, nel suo significato letterale e genetico, s'addice ugualmente all' atto di chi concede verso un correspettivo il godimento di u υΡ fondo (3), come a11' atto di chi concede del pari contro una werces degli αninmah da sfruttare. E conducere si presta ad essere riferito tanto all'atto di chi nel fondo assunto a godimento raccoglie la famiglia e le cose proprie e vi si stabilisce ed assetta (4), quanto all' atto di chi trae seco, .fuor della sede in cui erano custoditi dal concedente, gli animali o gli altri mobili noleggiati (5). 8. Contro la cong ~ttura tuttavia che attribuisce alla concessione in usi e godimento di mobili, e píì ι propriamente di animali 3iOMvsEv, op. cit., p. 131-5, Fenrnii, 11auuale di pandetle, p. 695-6. DΕΒνΒι RG, Lehrb. der Pend., 4 110. Anche C. CIIR. BURCKHARDT, Zur Gesch. der Lecchi ιο ndυctiο, Basel, 1889,

congettura che la ricognizione giuridica del nostro contratto si sia avuta pei mobili e che non si sia estesa agli immobili che in nu momento relativamente avanzato. Codesta ricognizione della locazione mobiliare egli pensa che procoda il momento di Pianto e non disti di molto dalle XΙΙ Tavole; e che sia sorta con una disciplina del tutto distinta e indipendente dalla vendita; il che spiegherebbe l' inapplicabilith alla locazione delle azioni edilizie. La locatio di un iumentuunn, la quale, secondo il riferimento di 0,110 4, 28, avrebbe dato luogo già per una statuizione decemvirale a ρignoris cιΙριο, qualira la rnerce8 pattuita a correspettivo dovesse servire per un s αcrifizío, non , pub essere, com'è ovvio, il contratto designato nelle fonti classiche con tal nome. Il negozio, a cui la detta ricognizione si riferisce, dovette essere concluso o con promesse formali, o con un patto di fiducia apposto alla mancipatio del turnentum dato ad usare. Il KARLOWA, Rdm. Rechtsg. II, p. 636, ricollega locare a locus, inteso quale non fendus, sed portio fendi (D. 50, 16, 60). KARLOWA, op. oit., p. 638. Dzm nunG, ορ. cit., 1. cit.

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LA LOCAZΙΟΝ E DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

da lavoro, le prime applicazioni della locazione, e che non può considerarsi sorretta da elementi così malfidi, sussiste per di più un elemento assai grave, nel fatto che nel caso di vizi della cosa beata, i quali la rendessero inidonea al pattuito godimento, non esistettero giammai strumenti corrispondenti o analoghi alle azioni edilizie concesse nel caso di vizi della cosa comprata. Data l a profonda analogia intercedente fra la compravendita e la loca• zΙοn (1), l'inesistenza di cotali strumenti, la quale non mancava di destar meraviglia ai giuristi della età di Ulpiano (2), riuscirebbe addirittura inesplicabile, se veramente la locazione avesse comin ciato ad aver per oggetto il godimento di quegli, stessi animali, per la cui vendita appunto le azioni edilizie furono introdotte, e se sopra codesta applicazione iniziale essa avesse improntate le sue discipline fondamentali e caratteristiche. Tale inesistenza, persistita ignora, e anche quando la cerchia di applicazione delle azioni edilizie del compratore si f ιι distaccata dalla s ιια sfera primitiva, comprova piuttosto che il godimento dei seiuoventi, come quello dei mobili in generale, non costitul giammai, uè in origine, nè durante il successivo svolgimento del contratto, Ι' οggett ο precipuo di questo. Qωτο, 3, 14 2-147; D. 19, 2, 2 . ULP., ad ed. ned., D. 21, 1, 63: α cur autem de lncatimiibus nihil edicattir, mirum videl ιatur; haec tarnen ratio redditur, vel quia numquam ietorum de hae re fnerat iurisdictio, rei qnia zion similiter loeationes ut veuditionee Stint η .

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CAPITOLO

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II.

Elementi e caratteristiche de lla locazione di cose. Intorno ai soggetti contraenti la locazione occorrono soltanto due avvertenze, di carattere e valore prettamente storici. La prima si è che già nel momento in cui il contratto ci si rappresenta giuridicamente costituito esso ha luogo normalmente fra privati, non già fra una corporazione concedente ed un privato concessionario dell'uti frui così come ha luogo per buon tratto, almeno sui terre ~ i, nell'antico diritto greco (1). ,

L'altra riguarda l'incapacità assoluta di contrarre locazioni, cl i e nel periodo avanzato dell'impero colpisce talune classi -di persone, ed in particolare i m i l ites, i fabricenses, í curiales.

L' incapacità dei milites, a costituirsi alienarum rerum conductores sen procuratores aut fideiussores νel mandatores conductorunt, si trova stabilita esplicitamente in due costituzioni di Leone del 458; e giustificata colla convenienza di ovviare a ohe dalle cure dei campi i mil ites siano distratti dal loro amo ο e a che riescano molesti ai vicini, per la violenza, eh' alla professione loro connaturale (2). Ma codeste due costituzioni non introducono una norma Cfr. ΒΕ∆ΙΙCΗΒΤ, Histo~re de droit-prie' de Εα républ. Atiwu. IV, p. 157. Lzonz, C. 4, 6 5 , 31: e ne omisse amiorum ami ad opus rurestre se εοηferant

et vieinis graves praesamptioue cinguli milítaris existant s; 12, 35, 15 pr.

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LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

nuova. Essa esisteva certamente nel momento in cui Modestino pronunziava la facoltà del locatore- di espellere senz'altro dal fondo il conduttore, a cui lo avesse locato ignorando la sua condizione di militare (1); e forse già da quello, in cui Marciano ( 2 ) e Macro (3) discorrevano, coane di cosa comunemente nota e fissata, del divieto imposto ai milites stessi di rendersi acquirenti negli incanti di fondi che non fossero quelli paterni, gi ι stificandel ο parimente col primo degli argomenti addotti nelle costituzioni diauzi ricordate. Secondo ogni verisimiglianza, 1a norma d i cui ci occupiamo si ricollega alle riforme arrecate negli ordini e nelle discipline militari da Settimio Severo. Ai fabriceuses è vietato di assumere fondi in affitto, come di assumere la procuratie da cose altrui, da una costituzione di Arcadio ed ®nonio del 404; la quale, mentre infligge ai fabricenses contravventori al divieto una pena pecuniaria d i due libbre d'ere, pronunzia da piìι, contro il proprietario dei fondi beati ad essi o contro il dominus dei negozi loro arredati, la confisca (4). Una successiva costituzione di Leone ed Antemnio, mentre riconferma la sanzione della confisca contro il locatore o il dominus sciente della condizione di colui col quale contraeva, aggrava la sanzione comminata contro i fι briceυses contravventori al divieto, colpendoli coll'esilio Perpetuo e colla c οιιfisca universale dei patrimoni (5). Ai curiα les il divieto di contrarre locazioni fu imposto, come un corollario del divieto precedente di assumere la proeuuratio d i affari altrui, da mia costituzione di Teodosio II e Valentiniano III; la quale, meiitre espressamente dichiarava la n υl Ι itiι del negozio contratto in contravvenzione a tale divieto, riaffermava a dannQ del locatore la confisca del fondo beato (6). Μοn., I). 19, 2. 50. MARC., D. 49, 16, 9 pr. MACRO, D. 49. 16, 13 ρr. Anc. ed 010E., C. Th. 10, 22, 5. LEONE ed ΑNT., C. 11, 10 (9), 7 pr. TEOD. e VALENT. c. 8; C. 4, 65, 30. Vale tuttavia il principio che « deeurío qui prohibetur conducere quaedaru, si iure euccesserit in conductione, remanet in en » (MARC., D. 50, 2, 4). Gli Ecclesiastici, ai quali 8 interdetto in generale dalla nov. 123, c. 6, di assumere a locazione rectigalia- o terreni, possono tuttavia, quali ammini-

CAP. II. - ELEMENTI

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CARATTERISTICHE DELLA LOCAZIONE DI COSE 11

Per le locazioni di terreni dello Stato o delle citt~, come pet l'assunzione di pubbliche imprese, sono fissate particolari incapacità inspirate a tutt'altro senso dí codeste; e delle quali non occorre qui far parola (1). 3. Oggetto del contratto di locazione è il temporaneo godimento della cosa altrui (frui, perfrui) (2). Questo presuppone che la cosa su cui verte sia suscettiva di una utilizzazione indipendente ed autonoma. Per ciò non è ροsstratori di chiese o monasteri ed in rappresentanza di questi, assumere a siffatto titolo o in enfiteusi terreni a questi adiacenti. Per le locazioni di terreni pubblici e di vectigalia, esistono incapacità « poenae nonmífle » « si negotiatione qu is abstinere inbeatur (ULP., D. 48, 19, 9, 9); e incapacità fissate per procacciare alle citth contraenti piena eic,Irezza del crediti dipendenti dalia locazione, e che colpiscono pertanto i minori di 25 anni, dai quali esse potrebbero temere il ricorso alla restitutio (PAOLO, D., 49, 14, 45, 14). Sznvio in AFRuC. D. 19, 2, 35 pr.: « conductor frui possit »; PoMP. in ULτ>. D. 19, 2, 9 pr. : « ut ei praestetnr fini quid conduxit licere »; AFRiC., D. 19, 2, 33 : « ut frui liceat »; G mó, fr. 25 § 1. D. h. L; TRIPH. fr . 8, D. h. t.; ULF., fr. 15 § 1 D. h. t.; PAOLO, fr. 24 § 4 D. h. - t.; ULP., D. 33, 4, 1, 15 ; UFF., D. 19, 1, 13, 30. L' affermazione d' ULF., D. 19, 2, 39 : « non solei locatio dominium mutare », che di per 58 appare, ovvia e banale, in rapporto col contratto di locazione disviluppatosi a figura autonoma, s' intende forse, consideraisdo che alle funzioni della locazione pith servire dapprima l' alienazione del concedente al concessionario della cosa data a godere, con un patto di ftducia col (male questi s' impegnasse a restituirla nel termine prefisso pel godimento; e che di questa pith persistere il ricordo, o anche potò eccezionalmente aversi qualche pratico ricorso, dopo avvenuto lo svolgimento della detta figure. Forse s i spiega parimente colla possibilità di s~ ffett π ricorso la presenza anche della cοnductio, a lato della νendil ιο e della donatiti, fra i negozi alienativi notati nel noto lungo di (IAVOL., D. 44, 7, 55: « in omn i bus rebus quae dominiurn transferunt ooncurrat ,

ορο rtet gf'eotus ex utrequuc parte contrahenlieu: nana si re ea venditio, sue donaIin, sine condottiti, sire geaelibet all a causa ooetrahendi fui t, n i s i aninnus utriusque cο nsenlit, perduc ι ad riectunι id quid inchoatur flou potent »; presenza che b sorretta dall' autoreti della Fiorentina, benchb manchi in alcuni manoscritti della Vulgata e nell' edizí ο ue Aloandrina, e sia attribuita da qualche interprets all'errore di nu mal destro amanuense. Cfr. SELL, Re u tr. zur Lehre vo rn BHeth und Pachtrertr., Arch. f. cicil. Frax. %I%, p. 333-4. Qualche pratico intese l'affermazione ulpianea citata sopra, in nn riferimento tutto particolare ell' ins ιruιnentanι di nu fondo locato: nel senso eh' essa affermi

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LA LOC ΑZIONE DI (308Ε NEL DIRITTO ROMANO

sibila in genere locazione di servitù prediali (1), ad eccezione dei Basi in cui il beneficio corrispondente all' esercizio di esse sia ci municabile da un fondo ad un altro, come p υò essere quello della presa d'acqua, e del diritto di scavare arena (2). 4. Certamente, nel suo momento iniziale il contratto di locazione dovette essere concluso tra chi si trovasse a poter disporre del godimento della cosa, in dipendenza della spettanza giuridica di cui fosse investito su questa e chi non avesse su questa verun rapporto di pertinenza. Ma nel diritto classico, a lato di chi può disporre del godimento della cosa come di i m attributo del dominio che gli spetti su di essa, o di chi ad ogni modo si comporti rispetto ad essa verso i terzi come un proprietario, salvo rispondere nei suoi rapporti col proprietario vero di siffatto comportamento (3), figura come locatore colui al quale spetti il godimento separatamente dal dominio ed in base ad un titolo distinto da questo. L' usufruttuario può in generale cedere ad altri verso un corrispettivo il godimento cbe gli spetta (4), nei termini obbiettiva,

íl normale trattamento dato al detto instruwie,itu,n, di contro al caso eccezionale in cui esso fosse eestimatum, e passasse in dominio del conduttore. Cfr. PLACENTINO, De act i on. pera. 32, e. 3, in Tract. universi inrls III, 2, e. 42. Esempi di aeetimatio dell' i,,strumeaturn v. píiι• oltre a p. 27, n. 2. ULP., D. 19, 2, 44: t< Locare servitutem nemo potent ». Cfr. in proposito FaRD. BIANCHI, Studi senesi, III p. 89 e segg.; Delle eerrit?) legali, Lanciano, 1888, p. 184; SIMONCELLI, Trattato delle loeez. 1, p. 88-9. Non accorre avvertire ohe se il diritto di presa non assume fi gura di servitù, ma di ragion d' acqua (ULP. D. 43, 20, 1, 12 : s i quidam ductus equarum costituire tanto pHi oggetto non sιt fun di, qiiia quocunnque duci ροssint), asso ρι~~ di locazione, come ogni altra cosa suscettiva di autonomo uso e godimento. Per la esistenza odierna della ragion d' acqua, come di fi gura ben diversa e distinta dalla servitù di presa, sia pure comunicabile fra più fondi, rimangono fondamentali le pagine del Romw ονοsι, Condotta delle acque, ¢§. 524-530; non ostante la contraddizione del GIANZANA, Acque private, nel Digesto italiani, I, p. 565. PAP., D. 12, 6, 55: e Si urbana praedia locaverit praedo, quod mereedie nomine eeperit, ab ei qui sοlvit non repetetur, sed domino erit obligatus. idemque mus erit in veoturis navíum, quas ipse locaverit ant exercuerit, item mereedibus servoram, quorum operae per ipsam fuerint locatore ». ULP. D. 7, 1, 12, 2: e usufrnctuarius vol ipse frui ea re vol al ~~~ fruendum concedere vol locare rei vendere potent »; 7, 1, 15, 5; 10, 6, 7, 10; MaRC. 7, 1, 38. ,

CAP. II. - ELEMENTI E CARATTERISflCHE DELLA LOCAZIONE DI

COSE

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mente prefissi a questo nel suo titolo costitutivo (1), ad eccezione dei casi in cui siffitta facoltà resulti esclusa, o dal titolo stesso, o dalla natura della cosa gravata (2). L' investito del díritt ο sulle operae serrorυ m, trattate come una specie di hοminis υυsusfruet υ8, ρuò analogamente all' usufruttuario cederne ad altri il godimento (3). Ln pari guisa si riconosce che anche il patrono, investito "del diritto alla prestazione di operae da parte del servo manomesso per effetto di un impegni apposito assunto da questo all'atto della manomissione, possa cederlo ad altri; all'infuori del caso in cui la natura tutta personale (1011' attività promessa dal liberto escluda siffatta cedibilità (4). Nel momento giustinianeo si ammette pure che l' in-

ULe. D., 7, 1, 13 ; 8: a Item si doras usus fructus legatus sit, me-

ritoria illic facere fructuarius non debet nec per eenacula dividere domum: atquinn locar© potest, sed oportebit quasi domum locare . nec hahnium ibi faciendnm est . quod :inter dicit meritoria non f&cturum, ita aocipe q»ae volgo deversoria vol fullonica appellant . ego quidem, et si balinenm sit in domo usibus domiuicis solitum vaoaro in intima purte domes vol inter diaetas annoenus, non recta ~ ee ex bon'. viri arbitrate facturum, si id locare eοeperit, nt puubliee lavet, non magie quuaum si domum ad . stationeíu iumentorum locaverit, aut si stabulum quid erat dorons íumnenntis et oarruchis vaeàns, pistrino boavent »; PAOLO, fr. 14: e licet multi minus ex ea re frustes pereipiat». Un criterio determinante la misura delle fac οltà rimesse all' asufruttnario, anche aspetto alla locazione d οΙ1>} cosa oggetto dell' usufrutto, pub essere desunto pere dalla destinazione a cui questa era affetta dal costituente il detto usufrutto. Cfr. ULP., D. 7, 1, 27, 1: 6 Si dominus solitus fuit tabernis ad merces suas titi val ad uegotiationern, utique permittetur fructuario locare me et ad alias merles, et illnd solum observandum ne val abutatur usufruotnarins val cotitumeliose iniurioseve utatur mn frnotu a. Coal è interdetta all' usufruttuario di vesti comuni la facoltà di cederle a nοlo, mentre gli è riconosciuta cotale facoltà per le vesti sceniche e funebri (ULP., D., 7, 1, 15, 4-5). ΡAP., D. 33, 2, 2; Ρ AOLO, D. 7, 7, 3; Glut., D. 15, 1, 37, 3; ΡAP., D. 45, 3, 18, 3: e cum serins fructuuarius operas suas looasset et eo nomine peeuuiam in aune singuulús dari stipulates esset, finito freetu domino residui temporís adquuiri stipnlationem ». , Assunzioni in locazione da parte del servo medesimo delle opere proprie dall' usufruttuario si trovano considerate da GIUL., D. 15, 1, 37, 3 oit.: e nihil interest, operar suas conduxerit serons a fruetuario an pecuniam matuam ab eo aomeperf t »; a lato dl assunzioni di tali opere dal proprietario (ALr., D. 40, 7, 14). hIlL., D. 38, 1, 25: a Patronna, qui operas liberti sui boat, non sta tim intellegendus est meroedem ab eo papere; sed hoo ex genere operarum, ex

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LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIRITTO 1103iANO

vestito di un diritto di habitatlo possa cedere ad alta il godimento dell'edificio su cui questo b costituito (1). L' investito invece di un semplice υατιs non pub cedere ad altri 1' esercizio del suo diritto (2), Glie in quanto siffatta cessione rappresenti un men accessorio od mia conseguenza della destinazione personale della cosa gravata; come è la locazione a terzi di qualche locale della casa abitata dallo stesso tisuario (3) o la destinazione dei cavalli lasciati in uso ad uii auriga a quegli spettacoli del circo, nei quali egli esercita la sua professione (4) , persona patroni atque liberti collígi debet. 1. 1am si ijuis pant οmimυmu vol arebimimmu libertnm habeat et eins mediocris patrimonii sit, ut non aliter opens eins unti posait quam locacerit cas, esigere magia operas gram mercedern capere existimandus est. 2. Item plerumque medici servos eiusdem antis libertos perdnennt, quorum opens perpetro "ti non aliter pissent, quam ut eus loceut . en et in ceteris artiiicibus dici passant. 3. Sad qui opens liberti sυi etí potest et locando pretium earum ennsequi ínallet, is existimandus est nier ceder ex opens liberti sui capere. 4. Nomiuniq"niii autem ipsis libertis post"lantibus patroni operas locant : quo facto prctiii m mugis operarumu quam lue" ceder capere .cxistimaiidi aunt »; Ρλοι.o, 1). 33, 2, 3 : « l ι oιιι~ ιι ~ ε guigne liberi operae legari possunt, aient bearí et in stipnlationenm deduci e. G ι usm., C. 3, 33, 13, 1. Sopra la connfignrazi οΠΠΡ giiistiiiiauea dell'ïiabilatio, eh'. PAMPALONI, Questioni di dirillo giustiui~nieo, "elle Bin. étal. Fer le seieaze qieid. LII, 1913, p. 168 e egg. GA10, D. 7, 8, 11 (Ιn ~ . 2, 5, 1); UIr., D. 7, 8, 8 pr. ; 7, 8, 12, 4 e 6; 7, 8, 14 pr.; PAOLO. D. 10, 3, 10, 1. ~Ιs r., D. 7, 8, 2, 1: a posse hospite m guigne recipere, "am ita libro octavo decimo digester:1ln scr ~ ρ sit (Celai) qniim aententiam et Tubero probat. Sed an etiam inqptilluaiu recipere possit, apud l.abe ιnem remi"! tractatmu.... et ait Labeo enuu, qui ipse habitat inqiiiliiium posse recipere ». ULP., D. 8, 8, 12, 4: u si forte anriga fuit, cui usus equormn relkctus est, non putt) eu'» circensibns his usttrum, fina quasi locare eas vídetur : sed si testator scieras emu h usus esse instítnti et vitae reliquat videtur etiam de hoc nec seusiase ». Secondo il RicewioNO, S%11'usus, Studi in luire di P. Scialoja, I, p. 596, a cui aderisce il PAMPALoNI, guesiioui di diritto giustiniaueo, nella Rio. ital. per le scienze gour. %LIX, 1911, p. 247, in codesto passo sarebbero interpolate le parole sed si testator ecc.; e però la facoltà in esse affermata a pro dell' usuario costituirebbe un' innovazione giustinianea.; improntata alle medesime tendenze a cui s' inspira la sicura interpolazione del fr. 4 pr. D. h. t., colla quale si riconosce all' usnario la facoltà di cedere ad altri a titolo di locazione quella parte della casa gravats, di cui non si valga personalmente. Ion posso consentire cogli illustri colleghi in tale opinione; cisl come non posso consentire cite classici abbiano negato adl' usuario di accogliere presso di sè un iuquiiiaue, nel ,

CAF. II. - ELE IIE \TI

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CARATTERISTICHE DELLA LOCΑΖΙOΝE DI

COSE

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Anche i l creditore pignoratizio pub valersi della dis ροnibilità della cosa spettantegli per effetto del suo diritto reale, cedendone ad altri i l godimento; benchè normalmente in rappresentanza del debitore ed a scomputo di quanto è da lui dovuto (1). Finalmente colui, al (male i l godimento compete in forza di n ι) rapporto contrattuale col proprietario, pub nei termini normali di tal rapporto cederlo ad altri, a titolo di sublocazione, anzichè esercitarlo egli stesso (2). 5. Cοrnisροnd ιυtemeυte pub assumere condizione di conduttore il proprietario medesimo della cosa locata, in ogni caso in cui la spettanza del godimento si trovi disgiunta dal dominio per un titolo legittimo (3). Talehè, pur sussistendo come di regola che « ueque ewptio neque ~οcatiο rei sme consistere potest » (4) e che la locazione si risolve non appena il conduttore acquisti per un fatto estraneo il dominio pieno della cosa locata (5), si trova - espressammente riconosciuto che il dominns propreetatis pub assumere a titolo di locazione le operae del proprio serve (6) o il godimento del proprio fondo (7) da colui clic abbia quello o questo in usufrutto; e ehe lo stesso ιlοminas pub assumere .in locazione la cosa da lui me-

hospes, per l'onerosità della sua coabitazione; e che non abbiano già essi avvertito la differenza profonda esistente fra codesta dest.inazione della cosa, accossoria a quella personale, ch'è comiaturale all' amaees, e le altre, che ne esorbitano, per entrare nei termini d' uno sfruttamento della cosa gravata. Men., 1) . 20, 1, 23 pr.: « Creditor praedia sib! obligata ex causa pignoris bear e rette poterit. » LAB., Ω. 19, 2, 60 pr. ; ALESS. SEI., C. 4, 65, 6. TERTULL., U. 41, 2, 28: « et si rém meam tu possideas et ego emam a te possessionem eins rei vel stipuler, utibis erit et emptio et stipulatio et sequitur, ut et precariurn et conductio speoialiter possesslonis sollns conducendae vel precario rogandae anima interveniat. » UFF., D. 50, 17, 45 pr. Cfr. hAuL, D. 41, 3, 21; Gitut,., D. 16, 3, 15; AFRtIC., D. 41, 2, 40, 3; DueL, e MASS., C. 4,.65, 20 e 23. ULr., D. 19, 2, 9, 6. ULF., D. 9, 4, 19, 1. LLΡ., D. 7, 4, 29. In questo luogo è trattata la fattispecie di nn nudo proprietario, che avendo assunto a locazione l' usufrutto del fondo suo proprio, abbia poi venduto ad nn terzo il fondo come libero, e senza alcuna seυ sο di un coabitante mm gratuito, distinto e diverso da11'

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LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIΕΤΠΓΟ ROMANO

desimo dati a pegno o ad ipoteca, dal creditore a cui spetti su quella il diritto di garanzia, e rispetto alla quale egli si trova nella condizione di qualunque conduttore estraneo (1).

ß. All'esistenza della locazione è necessario che la prestazione dell' uti frul abbia luogo -verso una naerces, che ne rappresenta ii corrispettivo (2). Nella specie di due condomini di uno stesso fondo, i gυali . si accordino di goderlo in anni alterni, Ulpiano disconosce i termini di una locatio, per ciò che vi sussistono due prestazioni cor respettive del fruì, senza che nessuna rivesta ii carattere di nierces; e ρerδ ricusa a quello dei due condomini, che sia impedito dall'altro di godere il fondo nell'anno che a lui spettava, di valersi delj' ootw locati (3); esperibile invece, a lato dell' actío comnmit ni diridiando, nella specie prospettata da Giuliano di due condomini di mi fondo, i quali conve~gano per anni alterni di cedersene a vicenda il godimento certo predo (4). In egual guisa mancano i termini della iocatio, laddove il godimento dell' atti νita personale del servo sia pattuito verso il correspettivo dell'impegno di custodirlo; e però risetla dell' usufrutto 'di citi era gravito. E ví si pronunzia che codesta vendita abbia a produrre l'estinzione dell' usufrutto; e clue 1' usufruttuario abbia però azione contro íl proprietario conduttore che la pose in atto a danno di lui, per ripeterne appunto α quesiti.... interest id factuum stem esse ». PAoLo, D. 13, 7, 37; MARC. D. 41, 2, 37. Il debitore fiduciauite puù dal creditore fiduciario assumere in locazione il fonde, di cui questi Jul ricevuto il dominio: Gαιο 2, 60. GA ι o, 3, 142; Inst. 3, 24, 1. ALE. D. 40, 7, 14 ρ r.: a si fundum a domino condusisset et pro frnetu peouniam dedisset »; ULF., D. 5, 3, 29: e mercedes.... a eolouis acceptae lee() aunt fruetunm a; D. 22, 1, 36: α praediorum urbuinorum pensiones pro fructibus aocipiantur a; ΡΑ V. 7, 7, 3: a in hominis nsf fructn operas sunt et ob operas mercedes a. ULF., D. 10, 3, 23. Le ultime Parole del passo aut certe setjonene incerti ein~lent reddwid«rn, ehe íl Pzntiicz, Zeiteclir. der Sae. Stift. XIX, p. 173, n. 3, ritenne íntetpolate, sono invece ritenute genuine dal Buainn, Zur Emtsriokl usi gsgesch . der Teilungeklageil, Weimar, 1912, p. 120-1, í. n. Di nuovo nel senso del Pernice sta ora Dz FRANCISCI, sυν~λλuτµ u: Storia e dottrina dei coal detti contra"' innonein«ti. Pavia, 1913, I, p. 79 e 246. Aiemc., D. 19, 2, 35, 1. Sopra applicazioni odierne di codesto rapporto efr. Baum, Locazione conduzione fra comyroprietari della cosa. Stadi in ~sοre di P. S~aíója, II, p. 137 e segg. ,

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CAP. II. - ELEMENTI E CARATTERISTICHE DELLA I.00A7,iOEE LI COSE

si nega per codesta specie l'esperibilità dell' ι etiο lucrati (1) e si ammette dai classici solo uunn'aetio in fnet τιin, a cui í Giustiniannei sostituirono l'aaetio praescriptis verbis (2). 7. Ι1 cnrrespettivo costituente 1α merces deν' essere vero ο non fittizio. Se esso f3 meramente formale, o comunque irrisorio, il negozio esula dai termini della locazione e dolle ιl ~ scιρl~ ιιe relative ed assume carattere di donazione, soggiaceudo alle norme e limitazioni imposte α questa dal diritto positivi. 1.. donazione e non locazione la lοευt~ιι fur uno (3) ; talclιò, contro tti fra cnη~ ιιg~ , un negozio di tal fatta incappa nel divieto imposto alle do• nazioni fra essi (4). Oltre che vero e non fittizi ο, il correspettivo dey' eseie determinato, ο , almeno detcrminabile, cou certezza. La locazione contratta verso una merces rimessa α11' arbitrio di iiii terzo (qtut."ti Titius aestimauerit) era nel diritto classico nulla ; mentre nel diritto giustinianco s' intende subordinata alla cοιιλ iz ι n τι e clic ~ 1 terzo eseguisca veramente 1 α determinazione ri messagi i. (5). Se ] α merces i1 pattuita a correspettivo dei gο d ~ ηι entο di COSA, die 1' ossimtore si fosse riserbato di comprare, m±l caso in ciii dall' esperimento fattone riuscissero di suo gradimento, e che restitnisse appunto in seguito alle resultanze τι egative di qucIki (6); oppure a correspettivo ι~~una ιlestinaziu ιιe di CISC assunta cil uLr., D. 16, 3, 1, 9: Cfr. gui iu tal senso ~ 1 Gx λυκ xwrrz, Interpol., p. 143; AimiitzrtT. 3Ιélαιι geε Girurd, p. 34, n. 2; e da ultimo DE FRANCISCI, op. ε41. p. 17.'~-4. Clic eia dovuta ai compilatori 1 α frase clic ricollega il contratto di ciii qui si tratta alla locazione « quasi genus IoeaI t conducli iuierv'mil » ~1 coiigvitura del BESELEx, Beitr., ΙΙ, p. 160, a cui aderisce ora anche il D ιt FxaxClhCl. IJLP. D. 41, 2, 10, 2: « conditetio nulla est clime est in uno fummo a; 19, 2, 46; PAOLO, D. 19, 2, 20, 1: « Sud donationis εαιι sα ( Iocatin) contrahi flou potest ». ΡλΡ., D. 24, 1, 52 pr. G λιυ, D. 19, 2, 25 pr.; G τusT., C. 4, 38, 15, 1-2. ULP., D. 19, 5, 20, 1. Che le ultime parole del pr. α «chiner talem quolem adveraus des ιnitoι•em dati a, le qual i estendono alla fattispecie qui cmiiiderata, sostmizialmente diversa da quella trattata ~ «1 pr., 1' azione praescriplis verbis, siano dn, ιι te agli stessi compilatori eh- nel detto pr. sostituirono codesta azione aili clacy ~ ca ciii iii jnclum, è già riconosciuto. Cfr. GlIADErSWJTZ, Ιι Cυs7a. La Icazioae di ease net diritto lImoni.

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LA LOC Α2ΙΟΝΕ DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

patto di prestare il prezzo di quelle fra esse che ler conseguenza ditale destinazione avessero a perire (1); e sia dunque così pattuita coud izionalmente al mancato avvenimento di una vendita,, i termini della !oc«tic rimaiigono, com'è ovvio, inalterati. 8. Nou esercita per altro alcuna influenza sopra una locazione, già contratta per l' accordo sul godimento e sulla merces, la successiva remissione ili questa, imitervenuta tra locatore e conduttore per effetto di una convenzione che abbia una causa sua propria e distinta dalla locazione conchiusm. All' infuori pertanto della intirmabilít . dell'« ctio locati con la quale in contrasto alla detta convenzione il locatore ripetesse dal conduttore la "terces patt'uita, tutti gli altri effetti del contratto concluso persistono inalterati (2). Lo stesso è a ripetere per la remissione ordinata testamentoriameute dal locatore a pro del conduttore, sia della mercede, sia di quant' altro questi fosse terito a prestargli per ragione del contratto. Il conduttore, impedito ~ι11' erede del locatore nel suo ,

godimento, ρι~ò esperire contro di lui la medesima odio ex cmudueto,

che avrebbe potuto esperire in caso di il locatore stesso; azione clic La

analogo impedimento contro

perciò presupposti diversi di

quella esperibile contro l' erede, per ragione di un suo atto con trarlo alla disposizione di remissione e consistente uell' esercizio dei - crediti nascenti dalla locazione (3). tempel. µ. 139; Dz Ι''RANCISCI. op. cit., p. 299. L π merces patluita a corres µ eter~ ηιent ιι sα dον ette '-et -lamente, m-i pensiero dí Mela e d' Ulpiauo, tiσo dell' eχµ esser ripetibile coil' actío locati. Ιλιο, 3, 146. Gtui.. ex Jlin., 2, 14,56; « Si conveiierit., ne dominus κ coloni quid ρetiret, et iusta causa convention is fuerit, nihilo minus colonus a domino potere potasi»; ULP., Ω. 19, 2, 5: α S~~L~ 1ι ~~ habitυ tionem heaven, mix pensioner remittam, ox beato et c οιιd ιι ct ο agendiim ont ». Naturalmente, perch8 all' ac'io locali sia opponibilo 1' exceplio, occorre che la vol ου t:ì del locatore di rimettere le niercedi arretrate π future rι+ sniti in modi esplicito. Ι.a nomina a suo yrocarιι t οr, chu un giovane uscito 'ii tutela facesse. uella persona di un coloni in arretratti negli umIli Sn dal tempo in cui egli era impubere, non varrebbe di remissione implicita dei suo diritti a pretendui -li, secondi che PAOLO. D. 2δ, 7, 46 pr. pronunzia, iien flua fattispecie ρroí.ostaglí. PAOLO, D . 19, 2, 24, 5: « Qui in plures anno" funduni iocaverat, testamento suo dυ mιιαν ~ t heredem, ιιt. conduclurem liberaret. Si non patiatur heres

CAP. II. -

ELEMENTI E CARATTERISTICHE DELLA LOCAZIONE DI COSE

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9. In case che sopra la misura della merces pattuita fra locatore e conduttore sussista errore, vale la norma stessa che si applica fra promittente e promissario, quando sussista errore sulla misura della somma stipulata: e cioè il contratto di locazione è nullo se il conduttore riteneva di averlo concluso verso la corrisposta di una merces inferiore a quella che il locatore credeva di aver pattuito; mentre valilo se il conduttore reputava di dovere una merces superiore a quella per la quale il locatore credeva di averla locato, e che costituisce la misura di quella effettivamente da esso conduttore dovuta (1). La differenza, fra 1' entità della merces pattuita ed il valore elettivo del godimento di cui essa rappresenta il correspettivo, non dà luogo altrimenti a vizio del contratto; il quale si reputa pieianiente valido, non osta ~te la relativa esiguita della merce., in ogni caso in cui la pattuizione di questa non celi il c οrrespettí~•o di una prestazione avente causa criminosa (2); o non sia stata accettata dal locatore per effetto di dolosi raggiri del ç οnduttοre; ma bensì sia stata fissata in seguito ali' esercizio da parte di costai di quella reciproca circuntscriptio, che si ritiene anche nelle locazioni, come nelle vendite, pienamente tollerabile (3). 14: Se il correspettivo dovesse inoltre essere stabilito in da han, almeno nel diritto classico, o se invece già in questo pi tesse essere stabilito a ~cbe in derrate; o se viceversa il correeum religno tempere frui, est ex conducto actio; quod si patiatur nec mercede s remittat, ex testamento tenetur »; 34, 3, 16: « Ei cui funduni in quinquennium loceverain legavi, quidquid cum mihi dare facere oportet oportebitve ut sineret haras r ~ lι i habere. Nerva Atiliciuna, si ha i- es prohiberet eum frui, ex condueto, si jure Iocatiouis quid retineret, ex testamento fore obligatum aiuut, quia nihil interesset, peteretur an retineret : totain enim locationem legatarn videri ». Pοµ r., ad Q. lui., D. 19, 2, 52. PAOLO, D. 3, 6, 2: e qui» etiam si quis obligatione 111)01tns sit, lotest videri cepisse (scii. caTum»iae causa) : idemque si gratuita pecunia ntenda data sit, ant minons locata venditave rea sit ». PAOLO, D. 19, 2, 22, 3; HsRικoa. D. 19, 2, 23 : « et ideo praetextu minoris pensionis locatione facts, si un dolus adversarü probari posait, rescindi heath non potest ». La giurisprudenza dell' etc di mezzo abbandonò tuttavia il principio formulato recisaanente in codesto luogo, estendendo anche ella locazione, ed iii generale ai contratti di buona fede, la c. 2 C. de rescind. ι nd. 4, 44; relativa alla vendita ed alla risolubilit~~di questa, qualora il

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LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

spettivo in derrate fosse ammesso dai giuristi della et classica ed incontrasse invece opposizioni e contrasti nelle scuole dell' età bizantina; tutto ciò costituisce tra gli studiosi argomento di dubbi e di dissensi. L' opinione oggidì prevalente è nel senso che pei classici la merces potesse essere stabilita così in danaro come in una quantità certa di frutti; e che siffatta dottrina abbia ceduto soltanto nel. diritto giustinianeo ad un'altra prima dominante nella scuola bizantina di Berito; la quale all' esistenza della locazione avrebbe reputato necessaria la determinazione della »terces in danaro (1). Senοnché,. mentre gl'indizi che furono desunti dagli scoli dei Basilici, a sostegno dell' esistenza nella scuola di Berito di una siffatta dottrina, non paiono per verità concludenti (2), d' altra parte è ben lungi dall' essere dimostrato che pei classici la ricognizione della figura di locazione, nei casi hr cui a correspettivo del godimento della cosa fosse pattuita una prestazione differ~ιte da una somma certa di danaro, non desse luogo a diffic οlt ι ed a dubbi. Chè anzi, per contrario, persistono segni ed indizi dello stento, col quale siffatta ricognizione riuscì nel diritto classico a fïssarsi. A parte i passi attinenti la specie, in cui 1' esistenza della locazione di cose o di opere ò negata per l'ovvia ragione che vi si assume a correspettivo di un godimento di cosa la prestazione dell' attivít ~~personale (3), oppure vi ha lu~go la prestazione di una resa correspettivo del •factυ~n quid locori solei (4), sono da considerare precipuamente, per cogliere con esattezza l' attitudine del prezzo pattuito fosse inferiore ad una metà del giusto. Cfr. BAaroLo, In sec.

digest i vet. garter, Venetíis, 1570, 1I, e. 133 : a quae (ex ion scum he eet been,» in cintraciu enmptionis, sed in οmnibus coutractibns home fidei n ; PAOLO CAs'rREisR, In secusdam digests eel. part., Venetíis, 1577, c. 131 i.; e recentemente GLUCK. Erlent. der Pend. 4. 1032 e 1049 (trad. ital., XVIII, p. 948; XIX, p. 122). ion mancarono per altro voci in contrario scisso. Cfr. FASRO, de err. yragsn., dec. 8, err. 8; HuBERo, Prael. 18, 5, 3, Macerata, 1838, II, p. 500. FERRINO, Eendíc. dell'istituto lombardo, serie II, XXVI. 1893, p. 187 segg.; Arch. f. cull. Prax. LXXXI, p. 1 e segg. Io pure accolsi codesta dottrina, nella mia Storia del diritto rom, prin., 1911, p. 392-3 í. n. Cfr. LONGO, Sulla natura della merceg nella lοcatiο conducijo, 3Μélsnges Girard, II, 105 e segg. U ι.r., D. 16, 3, 1, 9. Cfr. sopra a p. 16. PAOLO, D. 19, 5, 5, 2.

CAP. II. - ELEMENTI

E CARATTERISTICHE

DELLA LOCAZIONE Di COSE

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diritto classico, di fronte alle convenzioni aventi ad oggetto il godimento di un fondo verso il correspettivo di una certa qua utitas di derrate, i due rescritti che vi si riferiscono per entro al titolo del Codice 4, 65.

11. Il primo, di Alessandro Severo, stabilisce che nel caso di perdita dei prodotti del fondo, avvenuta per naturale infortuno, anche il conduttore obbligatosi a dare una certa quαntitas debba essere esonerato dall'obbligo di prestarla, così come nello stesso caso sarebbe es οn. rato dal prestare la merces in danaro il conduttore che si fosse obbligato a questa (1). L' altro, di Diocleziano e 1Uassimiano, statuisce che chi abbia pattuito con altri il godimento di un terreno, coltivato probabilmente ad oliveto, verso il correspettivo di una certa quα ntitas d' olio, sia tenuto ad osservare la con veuziolie conclusa, e non possa cedere il fondo gi precedentemente impegnato all' offerente di una quantité maggiore (2). Se il primo dei detti rescritti appare storicamente interessante, per ciò che applica alla specie del correspettivo in derrate una regola che Ier la locazione convenuta verso una merces in danaro esisteva certamente fin dai tempi di Servio (3), e lascia g ~ εì esso stesso intravvedere lo stento con cui si- giunse ad ammettere che la specie predetta potesse essere assunta sotto i termini vigenti persino al secolo III poi contratto di locazione, e valesse a dar luogo a i giuridici effetti di questo; l' altro comprova codesto stento in guisa anche ρíù viva ed eloquente. La questione propostavi ai principi rescriventi, che par tanto semplice e quasi banale, si riferiva certamente alla vita di una regione, in cui dominava 1' affitto annuale, probabilmente l' Egitto, e in cui parimente i l correspettivo era pattuito di solito in derrate (4). Essa non si comprende che in quanto la convenzione di cui v i si trattava, benchè così corrispondente alla pratica della regione ed al diritto locale

ALESS. S ττν., C. 4, 65, 8. DIOCL. e :r1Aes., C. 4, 65, S ειιντο,

21. in TJI.P., D. 19, 2, 15, 2.

Cfr. l e mie Vnore osserιιazto κ i so,:ru le loazioei greco egizie di fondi ruelici uelle Memorie della R. Accademi'e d~dle ecienze dell lei. di Bologna, Classe di scien:c morali. Ses. di scienze gland. 11 Ι, 1913, µ. 3 e segg.

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LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

di questa, contrastasse al diritto romano generale; ed esorbitando dai termini richiesti da questo pel contratto di locazione, non potesse ottenervi ricognizione e tutela, specialmente da principi, che per tanti lati ed aspetti tener ferme di proposito le norme del dritto romano contro al l' urto di elementi improntati ai diritti ellenici. La soluzione, con cui si riafferma 1' obbligatorietà della convenzione proposta, s' inspira tuttavia a quel medesimo senso, a cui s'inspirava circa mezzo secolo innanzi il rescritto di Severo. E però che nel pensiero dei compilatori giu θ tinianei e nella legislazione positiva giastinianea siffatte convenzioni di godimento verso un correspettivo d i generi, assumessero figura di locazione e partecipassero per tutto alla ricognizione ed alle discipline stabilite per la concessione del godimento verso il correspettivo di una merces in danaro, par manifesto dall'accoglimento di codesti due rescritti nel titolo del e οdice relative al contratto di cui 1)8r Ιian10. E par manifesto del pari da•ll'accenno al plr(ia rias colon as. che si riscontra nel fr. 25 § G D. h. 1., e col quale si alferma inniplicabile per lui la regola vigente pel colmnnns privato da caso furtuito di gran parte del prodotto, circa l' esonero da11' obbligo 'li corrispondere la nterces; accenno che esprime una emergenza ovvia dell' αccοmauaιnento del rischio, ehe ha luogo fra locatore e conduttore quando questi s'impegna a corrispondere una pa rs geota, auzichè. una ρ~~ rs quanta, e che anche da segni fοrlmali semina dovuto alla mano degli stessi compilatori. 12. Fra gli indizi delle diftïcοltà incontrate da codesta assin ι ilazione, della merces in derrate alla nuerces in danaro, sembra si debba porre acche quel luogo di Paolo, nel quale si trova concessa l'azione di furto contro il ladro dei frutti pendenti al solo colono qui ,1Nm»ais colnt (1). Al tempo di Sabino l'esperibilità di tale azione da parte del conduttore doveva costituire una novità ardita, cui Labeone per quel che sappiamo contrastava, pronunziando che l'azione di furto spettasse invece al dουiinus; e che il colnnus potesse sοlt~ntο agire coli' azione contrattuale contro di lui , per forzano ad esperire la condietio contro l' autore del furto ( 2 ). Ma PAOLO, D. 47, 2, 26, 1. LAB., D. 19, 2, 60, 5.

CAP. Π. -

ELEMENTI E

CARATTERIBTICEE DELLA LOCAZIONE DI COSA

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una tale n ονit si voleva ammessa così espressamente da Paolo stesso soltanto a pro del conduttore, il 4uale prestasse una merces in danaro; e il cui contratto pertanto entrasse nei termini tuttora vigenti per la locazione. Nella fattispecie prospettata da ~lpiano nel fr. 19 § 3 D. h. t. íl locatore non aveva girl; pattuito col conduttore la merces in una pa.rs quanta di frutti, ma si aveva convenuto di accettare sulla merces fissata in danaro "na certa quantità di derrate,- da valutarsi ad un pi: zzo prestabilito e il cui valore dovesse scomputarsi dal complessivo ammontare di quella (ut frumenti cerium in odu r certo pretio aceiperet). In essa pertanto la ratio dubitand-i non dipende dal riconoscere se la concessione di uso e godimento verso un correspettivo iii frutti partecipi o meni. della ricognizione giuridies, e de ll e discipline della locazione; nia si dall'ammettere o meno che il patto sopraggiunto fra locatore e conduttore, circa la prestazione di derrate per un dato prezzo ed a scomputo della merces, valga a portare alterazione ai termini dei diritti gi'ì costituiti col contratto ed alle azioni else vi- corrispondono. Ε la risoluzione, che rimette alΙ' ο.gicium indicis di teuer canto dell' interesse che il conduttore aveva, a che il locatore si prestasse lealmente all' esecuzi πne del patto, di contro all' azione és ρerita dallo stesso locatore per pretendere 1' intiera somma pii danaro stabilita a titolo di merces (ha be -r i rationem quanti coud actons intererat iu fru» sento potins quam ira ρecuniα sii-cere pensionis excepta.m port -l oner) ; codesta risoluzione, diciamo, non corrisponde pertanto al moto storico che intende a ricondurre la concessione del godimento verso un correspettivo in generi ai termini della locazione, ma sia quello che intende a riconoscere forza e valore ai patti apposti - ai contratti, sia pure noti in continenti. Che nel pu i antico stadio del suo giuridico assetto anche la locazione, come l a compra vendita, abbia valso quale perfetta ed obbligatoria solo quando all' accordo intervenuto tra locatore e conduttore sul godimento e sulla merces si fosse aggiunta anche !'effettiva immissione di questo nel detto godimento, 8 congettura che si presenta assai verisimile a chi consideri in generale lo stento col quale si perviene ad ammettere, nei ρi antichi diritti

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LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

1' obbligatorietà del consenso di per sè, senza veruna anticipazione da parte di uno dei contraenti della prestazione convenuta, e a chi tenga presenti inoltre le forti tracce di siffatto stadio di realith persistite nella compra vendita tuttora nell' età storica avanzata, e consideri insieme le intime analogie esistenti nella contenenza e nella funzione economica di codesti due contratti (1). Si deve tuttavia riconoscere che la locazione si sciolse da codeste stadio più rapidamente che la compra vendita; di tal guisa, da non serbarne pii' nell' età classica altro vestigio, all'infn πri della regola, giusta la quale il locatore non può agire per la merces, che quando abbia per sua parte già immesso il conduttore nel godimento che costituisce 1' oggetto del contratto. 15. Le funti classiche, che rialfermaiio insistentemente il prin-

cipio, giusta . il quale la locazione è giuridicamente perfetta col1' incontro dei consensi sul godimento e sula merces (2), non accennan o pi(i ad altri dubbi, ali' infuori di quello che avesse ad occorrere di pin al Ι ' esiste υ zn di essa, almeno iii certi casi, la redazione di un documento scritto. Un rescritto di Diocleziano e liassimian ι (3), dovuto evidentemente alla pressione che esercitava sul mondo occidentale la larga diffusione della scrittura nelle provincie grec ~zzanti (4), riatl'erina la sumcíenza del nudi COIiseIIso alle perfezione dei nostro contratto; sia per desumerne che il locatore ρι~ò agire contro gli eredi del conduttore per l'e ec υ ziο ne delle obbligazioni contrattuali, senza clic occorra percid l'esibizione di vermi λΡοcument° scritto, a comprovare la locazione conclusa col defunto, sia per desumerne ch' osso locatore pub agire contro la vedova del conduttore, pel tempo in cui successivamente alla morte di costui essa rimase sul fondo locato, in seguito ad una tacita rinnovazione della locazione preesistente, intervenuta fra essa e il locatore. DEGhNSUL6.

liii r'h und ilethe., p, 188 e segg.; PERNICE, LabeO, Ι,

ρ. 466-7.

GΑτο, 3, 135 (ο [nit. 2, 22 pr.); D. 44, 7, 2 pr.; Ροµ.. Ω. 46, 3, 80; NRR., D. 2, 14, 58; PAOLO, D. 44, 7, 48; 45, 1, 35, 2. Dτοει.. e jlAθy., C. 4, 65, 24; Tnstrumi·ntnm iOcRt ~0ni8: DI ο aL. 8 1488., C. 4. 22, 5. Cfr. pore ULP., D. 19, 2, 14 (interpol»to). Cui nell' Epitome Vi. sigotiea di (3 Αιο 2, 14: e ut consensu. etiam verbo, firma permaueiit η. MITTElS, Reichsrecht, p. 516.

CAP. II. - ΕΙ.ΕΜΓΝΤΙ

E C λ RATTERISTICIIE DELLA LOCA7.IORE DI COSE 25

Come negli altri contratti, nei quali utrius que cοntra)hentis •utititα s interrenit (1), anche nella locazione entrambi i c οΙΙ traenti sono tenuti in ugual guisa a rispondere della colpa, oltre che del dolo. ße11' adempimento delle rispettive obbligazioni (2). Se la regola dhe stabilisce così la misura della responsabilità dei contraenti alla stregua deli' utilitas che questi ritraggono in generale dal negozio contratto, benchè formulata precisamente da Giuliano (3), traspare tuttavia, come fu riconosciuto (4), già nelle sentenze di Quinto 31ncio (5), è da credere che l'applicazione . di essa a ll a locazione sia contestuale alla ricognizione stessa di codesto cout.nitto ed al distacco di esso da quel rapporto di precario, che ρ ruseguì tuttora anche di poi a coesistere a lato di esso colla nera tutela dell' interdict una ile precario- del concedente verso il eoncessioneri ο. Quando codesto rapporto tuttavia pervenne ad ass ιunere carattere. e valore obbligatorio, la pressione esercitata sulla diseipliva allora i ι uhressagli dalla s~ιa• genesi familiare e dall' intima adesione che serbò alla sfera dei negozi inspirati a liberalità fu cucì intensa, da impedire che la regola predetta potesse liberamente applicarvisi; e che, in corrispondenza dell' utilita che il precnriste solo ritraeva dal contratto, dovesse egli rispondere, a differe υ za del concedente, della colpa οltrechè del dolo (6). Siffatta resl:oi ι sabilit~~di entrambi i contraenti, limitata soltanto al dolo, persiste così, a late della gratuità della concessione del godimento, tuttora nell' etra recente, cove caratteristico elemento discretivo del

Co((. 10, 2, 1-3. IILP., D. 13, 6, 5, 2: α sed ubi utriusque utilitas vertitnr, ut in empte, > ut in locato.... •et dolns et culpa prestatnr »; 13, 6, 5, 15; 4, 9, 3, 1; 16, 3, 1, 10 ; 50, 17, 23 ; PAOLO, D. 39, 2, 18, 4. Cfr. PERNICE, Labeo, Ii, 2, p. 131; Μιrr ιετs, Prlralr., Ι, p. 324, υ. 35 a. KÜBLRR, Da e UIil Isprinzp als Gruau der Abstufung bei der l'e•tragshιι ftung im λ•lιree. rSm. Rechi, Breslau, 1910, ρ. 37. ULP., Ω. 13, 6, 5, 3. (ii) Utc., D. 43, 26, 8. 3: α nec immerito dolum soliim praestat is qui precario rogavit, eurn totum (hoe). ex liberalitate deseeudat suis qui precario . c.unceesit »; D. 50; 17, 23 cit. MOD.,

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LA LOCAZIONE DI COSE NEL DIRITTO ROMANO

precario di fronte alla locazione, colla quale nella pratica fin tarda

esso concorre e s'intreccia (1). L' assenza di un termine apposto alla concessione del godimento, e la remissione di questo alla sola volontà, dei concedente non si pυò invece additare c ~ ne peculiare alla priuía delle dette fi gure, ed incompatibile colla esistenza della seconda; per quanto sia certamente da riconoscere che le locazioni contratte pel tempo rimesso al mero arbitrio del locatore non ebbero che applicazioni esigue (2), fuori che in qualche regione, come in particolare in Egitto (3). GIUL., D. 41, 3, 33, 6: « sed si utrnmque intercessit et precarii rogatio et conduetio, intellegitiir creditor possidere et precarii rogatio non in hoc interροιι ~ tυ r »; ULP., D. 41, 2, 10 pr.: « sí gnis ante conduxit, postca precario rigavit, videtnr discessisse a conductione, quid si aiite rogavit, posten eondnxit, conduxisso videbitur »; 41, 2. 10, 2; 43, 19, 1, 11 ; TRRT ΓTLt., Ι) . 41, 2, 28. Cfr. PuMr., ad Safi., D. 19, 2, 4: « lncatio precariive rogatio ita facta, qnoad is qui locasset dedissetve, rouet, morte eins qui locavit tullitur ». Ιτι tοrυο alle locazioni greco egizie contratte i ρ ον χρ~νον ο51.ει ( ~1 locatore) efr. WnszY~ss τ, Die Bodeupacht, ιlgrérgeschichfl. Papyrussliul., Leipzig, 1905, p. 91. e le mie .Yuove oeserrazioai sopra le locazioni greco egizie, ecc., pag. 7.

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CAPITOLO III. Obbligazioni del locatore. 1. I1 locatore è tenuto fondamentalmente a procacciare al conduttore il godimento della cosa locata ( 1. ) e dei suoi accessori (2) a l termine pretïsso nel contr, ιtto e per la durata di questo. (1) Uir., D. 19, 2, 9 pr.: e teneri.... ut ei pracetetur frni quod conduait licere »; 19, 2, 9, 1: a teneri ut frai prasstet » A1'RIC . , D. 19, 2, 33 : u teneri te actione ex conduuoto ut mihi frni liceat ». 11 venditore, il quale pattuisca col- compratore che fino al pagamento del prezzo questi abbia a godere i l fondo venduto in condizione di conduttore, ed abbia percib a corrisponderne una data merces, non incontra per conseguenze di tale contratto un' obbligazione pel fremi ρrαestαre, distinta ed autonoma da quella che gli deriva dalla vendita; essendo la prestazione temporanea dipendente da esso assorbita in quella perpetua dipendente dal contratto a cui accede. Ciò esprime appunto il luogo di PAOLO, D. 19, 2, 20, 2: « Interd ιιm locator non obligatur, conductor obligatur, velntí cum emptor fnndum condncit, donec pretium e i solvat » 2 Nelle locazioni di fondi i l locatore b tento a prestare, insieme eel terreno, i mobili che ne costituiscono il normale inslrumeslurn. Un'.epistola di ΝzR λΖιο, al D. 19, 2, 19, 2, informata certamente a pratiche ed a costumanze agricole dell'Italia meridionale, reca una minuta enumerazione dei singoli oggetti che costituiscono 1' instrumentuna di un fondo, e che i l locatore. b tenuto a fornire, comprendendovi gli ordigni occorrenti a ll a pressatura de lle olive, alla pigiatura dell' uva ed ells conservazione dell' olio e del vino. Sabino definiva in generale 1' in«lre neatunn fondi l' insieme delle cose a quae fruetus gn αerendi cogerdi conseruundi g ι•α tí α barata suet» (D. 33, 7, 8 pr.); fra le quali ;

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LA LOCAZIONE DI COSE ILL DIRITTO ROMANO

2. 11 goilirnento dovuto al conduttore si concreta nella somma delle utilità di cui la cosa locata è suscettiva, giusta la suga naturale destinazione: e può consistere nella spettanza delle muore cose prodotte da questa seni' alterazione della sua entità economica, o nelle utilità corrispondenti all'uso diretto e personale di essa da parte del conduttore o de' stili; oppure in quello che il conduttore stesso ritragga cedendone, salvo esplicita convenzione in contrario, lo sfruttamento o l'uso ad altri (1). λlιΥrκ ccia ,

cose taluni volevan comprese anche le sementi (OLI'., D. 33, 7, 12 pr.). Corn' 8 ovvio, poi fondi la sfera delle cose costituenti Ι ' iesirunnentunn uria da regione e regione, e secondo la diversa natura e ']estinuzione del f οι κ ~ο. Per un feudo ad esemplo in cui si eserciti su larga scala la caccia, o in cui tento pii ι il prodotto della caccia rappresenti il reddito uuormale (GIUL. ex M in. D. 22, 1, 26), si comprendono nell' inalrun'entaue i servi rea alicia et restigπΡ torca, na1 ~ eb Α « canes et cetera gnus ad cenπ lionent sazi necessaria » (ULr. I). 33, 7, 12, 12-31. Viceversa pn8 avvenire clic nn fondo sin beato sprovveduto dell' isuslrumenluni, e cbe questo sia fornito dal colon() esclusivamente. Ad uria specie di tal genere accenna p. e. Ρλ vw.u, Ι). 33, 7, 24, a proposito dell' interpretazione di una disposizione .di legato aveuite ad oggetto nn fondo cam instramenlo. L' instrnme n tuum di una casa comprendi' le cose occorrenti a riparare dalle intemperie oda preservare