Die Schätzung von industriellen Grundstücken und Fabrikanlagen sowie von Grundstücken und Gebäuden zu Geschäfts- und Wohnzwecken [1. Aufl.] 978-3-662-27425-5;978-3-662-28912-9

Table of contents :
Front Matter ....Pages I-V
Einleitung (E. Heideck)....Pages 1-4
Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen (E. Heideck)....Pages 4-70
Die Schätzung in Schadensfällen (E. Heideck)....Pages 70-74
Schlußwort (E. Heideck)....Pages 74-74
Back Matter ....Pages 75-146

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Die Schätzung von industriellen Grundstücken und Fabrikanlagen sowie von Grundstücken und Gebäuden zu Geschäfts- und Wohnzwecken Von

Erich Heideck VDI Leiter der Bau· und maschinenteebniscben Abteilung der AEG-Fabriken Oberleitung Gerlebtlieb vereidigter Sachverständiger für Fabrikanlagen für das Kammergericht und die Gerichte des Landgerlchtabezirkes Berlin

Mit 67 Abbildungen im Text und in 62 Zahlentafeln

Springer-Verlag Berlin Heidelberg GmbH 1935

ISBN 978-3-662-27425-5 ISBN 978-3-662-28912-9 (eBook) DOI 10.1007/978-3-662-28912-9 Alle Rechte, insbesondere das der Übersetzung in fremde Sprachen, vorbehalten

Vorwort. Das Wesen der Schätzung liegt in der nachträglichen Ermittlung des Wertes eines zu schätzenden Objektes in richtiger Erkenntnis und Beurteilung aller den Wert bestimmenden Faktoren. Der schätzende Fachmann muß daher nicht nur über die entsprechenden technischen Kenntnisse verfügen, sondern soll auch in der Lage sein, in jedem Falle die wirtschaftlichen Zusammenhänge klar zu erkennen. Bildet doch eine Schätzung immer die Grundlage für irgendwelche - oft recht folgenschwere - Entschlüsse bzw. Verpflichtungen, ganz gleich, ob es sich um Vermögensfeststellungen oder um Wertbestimmungen zu Versicherungs-, Beleihungs-, Veräußerungs- oder Steuerzwecken, zu Bilanzprüfungen, für Zusammenschlüsse od. dgl. handelt. Bei der wirtschaftlichen Bedeutung der Schätzungen sollte daher ein subjektiver Einfluß soweit wie möglich ausgeschaltet und eine objektive Grundlage, welche in der Gleichmäßigkeit der Betrachtungen und Überlegungen und in der gründlichen Durcharbeitung der Unterlagen für die Wertbildung zu erblicken ist, angestrebt werden. Ganz besonders gilt dies für Schätzungen von industriellen Grundstücken und Fabrikanlagen. Der Fabrikbau hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einem Sondergebiet herausgebildet, das nicht nur die einschlägigen Gebiete des Hochund Tiefbaues, sondern auch die entsprechenden Sonderaufgaben aus Maschinenbau und Elektrotechnik, Verkehrswesen und Energiewirtschaft, Gewerbehygiene und Betriebsorganisation umfaßt. Hierdurch und durch die Fabrikation selbst bedingt, ergeben sich bei der Vielgestaltigkeit der Ausführungen immer wieder neue Zusammenhänge, zu deren Beherrschung einerseits wohl ein vielseitiges technisches Wissen, gepaart mit wirtschaftlichem Verständnis, notwendig ist, andererseits aber eine objektive Grundlage nicht entbehrt werden kann. Die einschlägige Literatur, die an und für sich sehr spärlich ist und den nach objektiven Erkenntnissen strebenden Schätzer nicht befriedigen kann, enthält keinerlei Hinweise auf die Wertbestimmung von Fabrikanlagen in dem angedeuteten Sinne. Der verantwortungsbewußte Fachmann wird es daher begrüßen, daß er in der vorliegenden Arbeit Unterlagen erhält, die ihm Richtlinien für ein objektives und unangreifbares Ergebnis seiner Tätigkeit auf diesem Sondergebiet sein wollen. Da aber auch Grundstücke und Gebäude zu Wohnzwecken eingehend berücksichtigt sind und Gebäude bzw. Anlagen für Handel, Verkehr und Verwaltung nach den für Fabrikgebäude bzw. -anlagen geltenden Grund-

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Vorwort.

sätzen errichtet und benutzt werden, so ist mit der vorliegenden Veröffentlichung die Grundlage für eine einheitliche und auf sichtbarer Basis stehende Behandlung des gesa.mten Schätzungswesens geschaffen worden. Der Leserkreis, an den sich das Buch wendet, dürfte sich von den selbständig schaffenden Baumeistern, Architekten und beratenden Ingenieuren, vereidigten Sachverständigen, technischen Experten, Organisatoren, Treuhändern und Wirtschaftsprüfern über die Leiter industrieller, gewerblicher und sonstiger Wirtscha.ftsunternehmungen, sowie die hier angestellten Fachleute und Sachbearbeiter bis zu den Beamten der an derartigen Schätzungen interessierten Behörden spannen. Ich danke an dieser Stelle allen denen, die mich durch Oberla.ssung von Material, durch Gedanken- und Erfahrungsaustausch oder bei der Bearbeitung der Zahlentafeln unterstützt haben. Der Verlagsbuchhandlung danke ich für die sorgfältige Anfertigung der Abbildungen und für die vorbildliche Ausstattung des Buches. Ber lin, im Januar 1935.

E. Beideck.

Inhaltsverzeichnis.

Seite

I. Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Die Grundstücksbewertung. Einteilung und Verwendungszweck der Grundstücke. - Richtlinien für die Bewertung. - Ermittlung des wirtschaftlich tragbaren Höchstwertes. - Kaufkosten. - Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . 2. Die Bauwerte. Neuwert. - Mittlere Baukosten für Gebäude verschiedener Form, Ausführung und Ausstattung. - Mittlere Preise für bautechnische Nebenanlagen. - Mittlere Preise für Gebäudeausrüstungen und allgemeine Betriebsanlagen. - Errechnung der bebauten Fläche und des . . . . . . umbauten Raumes von Gebäuden . . . . . . 3. Die Wertschwankung. Indexziffern der Baukostenindexziffern. Preisbewegung. Maschinenpreise . . . . . . . . . . . . . . 4. Die Wertverminderung. Zeitwert.- Technische und wirtschaftliche Lebensdauer.- Wertverminderung von Baulichkeiten. - Wertverminderung von maschinellen Anlagen . . . . . . . 5. Die Wertbestimmung. Versicherungswert (Ersatzwert) Vermögenswert (Sachwert, Realwert, Substanzwert). Ertragswert (Kapitalwert) . . . . Beleihungswert ( Gegenwartswert) Verkaufswert (Verkehrswert) . . Einheitswert (Steuerwert) . . . . III. Die Schätzung in Schadensfällen IV. Schlußwort Zahlentafeln . . . . . . . . . . . . .

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I. Einleitung. Im Gegensatz zum Wohnungsbau ist der Fabrikbau, trotz seiner Bedeutung bei der hohen industriellen Entwicklung Deutschlands, sowohl lehrhaft als auch schriftstellerisch bisher verhältnismäßig nebensächlich behandelt worden. Unter "Fabrikbau" sind nicht allein die Baulichkeiten als Einzelbauwerke zu verstehen, sondern vielmehr ihre Zusammenfassung zu einem einheitlichen Ganzen, der "Fabrikanlage". Die Aufgabe des Fabrikbauers ist es also, unter strenger Beachtung aller fabrikatorischen Erfordernisse die Produktionsstätten in wirtschaftlichster Vollendung und mit dem Blick in die Zukunft zu gestalten, folgerichtig aneinander zu reihen und mit allen Einrichtungen zu versehen, die die toten Baukörper erst zu einer lebendigen Anlage werden lassen. Wenn auch der Fabrikbau seinen Ursprung im allgemeinen Bauwesen hat, so ist er doch erst durch die Angliederung und Einordnung vieler Elemente der Nachbargebiete zu einem Spezialgebiet geworden. Eine erstmalige zusammenhängende Betrachtung dieses Sondergebietes, dessen umfassende Kenntnis sich bisher nur bei einem verhältnismäßig kleinen Kreis von Personen befand, ist in dem kürzlich erschienenen zweibändigen Werk "Der Industriebau" 1 erfolgt. Besonders der zweite Band enthält die für die Planung und Ausführung von Fabrikanlagen zu beachtenden Grundsätze und berücksichtigt auch eingehend die fast überall vorkommenden allgemeinen Betriebseinrichtungen. Im Schätzungswesen liegen die Verhältnisse ähnlich. Dieses Gebiet ist lehrhaft bisher so gut wie gar nicht behandelt worden; auch das einschlägige Schrifttum muß als spärlich und unzulänglich bezeichnet werden. Trotzdem haben sich doch gewisse Auffassungen und Gepflogenheiten herausgebildet, deren Ursprung in der Schätzung von Wohnanlagen liegt. Diese Auffassungen und Gepflogenheiten aber auch bei der Schätzung von Fabrikanlagen anzuwenden, bedeutet vielfach eine Gefahr für das Ergebnis, da sie ja einer dieses Spezialgebiet umfassenden Grundlage entbehren. Es ist nicht allein mit der Betrachtung der Gebäude, Baulichkeiten und Einrichtungen in technischer Hinsicht getan; vielmehr ist eine Bewertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten und eine vorausgegangene Einfühlung in die gegenwärtigen und zukünftigen Betriebsnotwendigkeiten meistens von ausschlaggebender Bedeutung. 1 Der Industriebau. Berlin: Julius Springer 1932 und 1933. 1. Band: "Die bauliche Gestaltung von Gesamtanlagen und Einzelgebäuden" von Hermann Maier-Leibnitz. 2. Band: "Planung und Ausführung von Fabrikanlagen unter eingehender Berücksichtigung der allgemeinen Betriebseinrichtungen" von Erich Heideck und Otto Leppin.

Heideck, Schätzung.

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Einleitung.

Das vorliegende Buch behandelt nun in festen Umrissen die für die Anfertigung von Schätzungen maßgeblichen Gesichtspunkte. Neben den Richtlinien für die Bewertung der Grundstücke und für die rechnerische Ermittlung eines wirtschaftlich tragbaren Höchstwertes werden zahlreiche Preise für Gebäude und bautechnische Nebena.nlagen, sowie für allgemeine Betriebsanlagen zur Bestimmung der Bauwerte gebracht. Diese Preise, die sich teils aus den statistischen Auswertungen von Ausführungen, teils auf Grund sorgfältiger Kostenermittlungen ergeben haben, können unmittelbar oder vergleichend zur Feststellung der Neuwerte benutzt werden. Bei der Anfertigung von Schätzungen sind solche Anhaltspunkte immer von großem Wert; sie sollen dazu beitragen, a.llzu große Unterschiede bei der Feststellung der Neuwerte zu vermeiden. Damit die Preisangaben stets ihre Bedeutung behalten, wurde die Vorkriegsbasis zugrunde gelegt. In der Errechnung des umbauten Raumes von Stockwerksbauten ist eine a.llen Fachkreisen genügende Form bisher noch nicht gefunden worden. Der Deutsche Normenausschuß hat nun kürzlich das Normblatt DIN 277: Umbauter Raum von Hochbauten1, herausgebracht. Dieses Normblatt ist wohl allgemein geha.lte:r, läßt aber doch erkennen, daß bei der Abfa.ssung hauptsächlich an Wohnungsbauten gedacht war; die besonders gearteten Verhältnisse bei Büro-, Verwaltungs-, Geschäftsund Fabrikgebäuden sind größtenteils unberücksichtigt geblieben. Unabhängig hiervon sind daher fest umrissene Hinweise für die Errechnung des umbauten Raumes gegeben worden. Von Bedeutung ist auch die Ermittlung der Wertschwankung, deren Kenntnis bei den seit 1913 immer in Bewegung gewesenen Preisen die Voraussetzung für die einwandfreie Feststellung der Neuwerte an einem bestimmten Stichtag bildet. Neben den vom Statistischen Reichsamt nach der alten und neuen Berechnungsweise herausgegebenen Baukostenindexziffern sind auf Grund weitgehender Untersuchungen Baukostenindexziffern für Fabrik- und Bürogebäude gebracht. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen sollen zeigen, wieweit die für dieses Spezialgebiet zutreffenden Baukostenindexziffern von den amtlichen Zahlen, die für Wohngebäude gelten, abweichen. Ein Schema zur Ermittlung von Baukostenindexziffern für Fabrik- und Bürogebäude ermöglicht die jederzeitige Feststellung weiterer Zahlen. Die zu dem Schema. gehörigen Zahlentafeln über die durchschnittlichen prozentualen Anteile der Kosten der Teilausführungen an den Gesa.mtkosten, sowie über die Material- und Lohnanteile an den Kosten der Teilausführungen und am Gesamtobjekt bei Flach- und Ha.llenbauten, bei Stockwerksbauten zu industriellen und gewerblichen Zwecken, bei Bürogebäuden 1 Im Zusammenhang hiermit steht das Normbla.tt DIN 276: Kosten von Hochbauten und damit zusammenhängenden Leistungen, sowie das Beiblatt zu DIN 276 und 277.

Einleitung.

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als Stockwerksbauten und bei mehrgeschossigen Wohngebäuden sind auch bei der Schätzung nur teilweise ausgeführter Gebäude bzw. von einzelnen Teilausführungen von Wert. Für maschinelle Anlagen und für Einrichtungen mit maschinellem Charakter gelten die amtlichen Indexziffern für Maschinenpreise, deren Entwicklung seit dem Jahre rl924 ebenfalls vor Augen geführt wird. In der richtigen Ermittlung der Wertverminderung eines zu schätzenden Objektes liegt das Kernstück der Schätzung. In den meisten Schätzungen wird die Wertverminderung in einem Abschlag von dem am Stichtage der Schätzung gültigen Neuwert ausgedrückt. Gerade hierin ist der subjektive Einfluß bei der Wertbildung zu erblicken. Für die Ermittlung der Wertverminderung von Gebäuden und Baulichkeiten wird vielfach die Rosssehe Tabelle 1 benutzt. Diese Tabelle gibt aber nur die progressive Wertverminderung infolge Alter an. Eine zusätzliche Wertverminderung infolge Zustand kommt hierbei nicht zum Ausdruck. Auch fehlen in den Schätzungen meist Hinweise, ob die Abschläge in wirtschaftlicher oder technischer Hinsicht vorgenommen worden sind. Bei Maschinen oder maschinellen Anlagen muß die Wertverminderung mit Rücksicht auf das Alter, die Beanspruchung, den Zustand und die Konstruktion festgestellt werden. Alle bei der Ermittlung der Wertverminderung sich ergebenden Gesichtspunkte sind entsprechend ihrer Bedeutung behandelt worden. Neben der klaren Fassung der Begriffe "Technische Lebensdauer" und "Wirtschaftliche Lebensdauer" sind zahlreiche Anhaltspunkte für die anzustellenden Betrachtungen gegeben, die sich auch auf die Berechnung der Rentabilität geplanter Neuanlagen erstrecken oder die auch kaufmännischer Art sein können. Die Wertverminderungsgrundsätze sowohl für Gebäude und Baulichkeiten als auch für Maschinen und maschinelle Anlagen sollen Richtlinien für die auf sichtbarer Basis aufzustellenden Schätzungen sein. Auch die Schemata zur Ermittlung des Zeitwertes stellen eine Erleichterung für den schätzenden Fachmann dar. Der Abschnitt "Die Wert bestimm ung" enthält Angaben über die bei den verschiedenen Schätzungen anzustellenden Einzelbetrachtungen. Wenn es auch abzulehnen ist, mit der Schätzung ein gewünschtes Ergebnis erzielen zu wollen, so muß doch der Zweck einer Schätzung festliegen bzw. darf nicht aus den Augen gelassen werden. In erster Linie muß bekannt sein, ob die Schätzung in technischer Hinsicht oder auf wirtschaftlicher Basis anzufertigen ist. Handelt es sich um eine Schätzung zu Versicherungszwecken, so treten wirtschaftliche Momente in den Hintergrund, weil es ja lediglich auf den gleichwertigen Ersatz der versicherten Objekte im Schadensfall ankommt. Andererseits ist eine Schätzung zur Feststellung des Vermögenswertes nur auf wirtschaftlicher Basis anzufertigen. Bei der Ermittlung des Ertragswertes dagegen sind nur die 1

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Die Schätzung von Grundstücken. Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Einnahmen und Ausgaben ausschlaggebend. Der Beleihungswert, der auch als theoretischer Verkaufswert anzusprechen ist, stellt wieder eine Kombination des Vermögenswertes mit dem Ertragswert dar und bildet immer die Grundlage für geschäftliche Transaktionen, wie Beteiligung, Beleihung; Verkauf usw. In vielen Fällen sind auch gesetzliche Bestimmungen wertbeeinflussend. Auch in Schadensfällen bildet eine Schätzung fast immer die Grundlage für die Regulierung des Schadens. Obgleich die Tätigkeit der vom Versicherer und vom Versicherungsnehmer bestimmten Sachverständigen unbeeinflußt auszuüben ist, so sind doch gewisse Vorschriften und Gepflogenheiten zu beachten. Eine Anpassung an diese Vorschriften und Gepflogenheiten wird immer von gutem Einfluß auf das Verhältnis zwischen den Parteien sein. Die vorliegende Arbeit behandelt hauptsächlich Fabrik- und Wohnanlagen; sie bezieht sich aber auch auf Anlagen für Handel, Verkehr und Verwaltung, für die die gleichen Schätzungsgrundsätze gelten. Die Betrachtungen in maschinentechnischer Hinsicht erstrecken sich nur auf die allgemeinen Betriebseinrichtungen; trotzdem können die dargelegten Grundsätze auch bei der angenäherten Wertermittlung von Arbeitsmaschinen und Fabrika.tionseinrichtungen, die in manchen Fällen genügen wird, angewandt werden. Voraussetzung ist natürlich, daß die Zahlen für die technische und wirtschaftliche Lebensdauer der einzelnen Maschinen bekannt sind. Kommt es aber auf eine genaue Wertfeststellung von Arbeitsmaschinen an, so ist bei der unterschiedlichen Eigenart der zahlreichen Maschinengruppen und Sonderausführungen eine weitergehende Betrachtung und eine durchaus individuelle Behandlung notwendig, die sich z. B. auch mit den Fragen der Leistungsfähigkeit, der Genauigkeit im abgenutzten Zustand usw. befassen muß. A~rdem kann sich aber auch der einen Neubau planende Bauherr an Hand der angegebenen Neuwerte über die entstehenden Kosten orientieren und sich rechtzeitig ein Bild über die finanzielle Seite seines Vorhabens machen; mancher Ärger und Verdruß und vor allem unnötige Planungskosten bleiben ihm unter Umständen hierdurch erspart.

II. Die Schätzung von Grundstücken, Gebänden und maschinellen Anlagen. 1. Die Grnndstü.cksbewertong. Einteilung und Verwendungszweck der Grundstücke.- Richtlinien für die Bewertung.- Ermittlung des wirtschaftlich tragbaren Höchstwertes.-Kaufkosten.Nebenkosten.

Die Feststellung des Grundstückswertes setzt bei dem schätzenden Fachmann eine gute Kenntnis des Grundstücksma.rktes, gepaart mit bester Vorstellungsgabe über die Verwendbarkeit und Ausnutzungs-

Die Grundstücksbewertung.

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möglichkeit eines Grundstückes, die Entwicklungsmöglichkeiten der Gegend und die derzeitigen und zukünftigen Ertragsmöglichkeiten, voraus. Da die Grundstückspreise durch die verschiedensten, in jedem Falle und zu jedem Zeitpunkt anders gearteten Faktoren beeinflußt werden, lassen sich allgemein gültige Werte nicht aufstellen. Auch die Ergebnisse statistischer Auswertungen können immer bloß für bestimmte Bezirke und meist nur für bestimmte Zeiträume Geltung haben. Trotzdem ist es sowohl in der Vorkriegszeit als auch in neuerer Zeit unternommen worden, Zahlenmaterial für die Grundstücksbewertung herauszubringen 1 • In der Vorkriegszeit, in der die Schwankungen auf dem Grundstücksmarkt infolge der Stetigkeit bzw. der sich ruhiger vollziehenden Entwicklung des Wirtschaftslebens verhältnismäßig gering waren oder sich meist in bestimmten Bahnen bewegten, stellten solche Veröffentlichungen ein anerkennenswertes Hilfsmittel für den Schätzer dar. Die neueren Veröffentlichungen haben aber nur eine bedingte Bedeutung, weil durch die wechselnde konjunkturelle Beeinflussung des Wirtschaftslebens der Nachkriegszeit und besonders durch die weltanschauliche Gestaltung desselben in letzter Zeit sich vielfach die Voraussetzungen für die Wertbildung geändert haben und noch ändern. Die Richtlinien für die Erkenntnis und für die Beurteilung der die Wertbestimmung beeinflussenden Faktoren bleiben aber immer die gleichen. Die Grundstücke sind allgemein einzuteilen in 1. Unbebaute Grundstücke: a) Rohland oder Terrain, d. h. unreguliertes Land, b) Parzellen, d. h. unreguliertes Land nach Abzweigung des erforderlichen Straßenlandes, c) Baugrundstücke oder baureifes Land, d. h. Baustellen bzw. Grundstücke, die bereits an regulierten Straßen liegen, 2. Bebaute Grundstücke. Dem Verwendungszweck nach sind die Grundstücke hauptsächlich zu gliedern in I. Wohngrundstücke, 2. Geschäftsgrundstücke, 3. Fabrikgrundstücke. Bei der Wertbildung sind die Lage, die Form und die Bodenbeschaffenheit des Grundstückes sowie im Zusammenhang hiermit die Ausnutzbarkeit, die Verkehrsverhältnisse, die Oberflächengestaltung und die Untergrundverhältnisse von Einfluß. Landwirtschaftlich genutzte oder 1 Für Groß-Berlin unter anderem: Taxator, Bodenwerte und Beleihungen Groß-Berlins von Richard Bloos. Berlin: Taxator-Verlag 1914. -Karte zur Berechnung des Grund- und Bodenwertes in Berlin, Charlottenburg, Westend von Gustav Müller. Berlin: Deutscher Verlag G. m. b. H. 1914.- Die Baustellenwerte in Berlin von Ferdinand Kalweit. Berlin W: Ermo-Verlagsges. m. b. H. 1930.

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und muchinellen Anlagen.

beeinflußte Grundstücke scheiden aus dem Kreis der Betrachtungen aus, da. ihre Beurteilung nach ganz anderen Gesichtspunkten erfolgen muß. Eigenheimgrundstücke (Siedlungs-, Landhaus-, Villengrundstücke) können im allgemeinen nicht als Ertragsgrundstücke angesprochen werden. In manchen Fällen kommen sogar Liebhaberpreise in Frage. Wenn hiervon jedoch abgesehen wird, so bestimmt sich der Wert in erster Linie nach der Lage des Grundstückes. Daneben sind auch die Verkehrsverhältnisse und die Möglichkeit der Bedarfsdeckung von Bedeutung. Bei ausgesprochenen Villengrundstücken ist die Wertbildung noch abhängig von Sonderbedingungen, als da sind: gute Zufahrtstraßen zu Hauptstraßen oder Chausseen, Wassernutzbarkeit und Industrieverbot. Eine gute Form erhöht im allgemeinen den Wert; die Ausnutzbarkeit des Grundstückes fällt meist weniger ins Gewicht. Mietsgrundstücke sind reine Ertragsgrundstücke. Der Wert wird in erster Linie durch den Ausnutzungsgrad bestimmt. Ausschlaggebend hierfür ist die Bauklasse, der das Grundstück angehört, die Länge der Straßenfront und der Schnitt des Grundstückes. Aber auch der Charakter der Straße, an der das Grundstück liegt, die Art der näheren Umgebung und die Verkehrsverhältnisse üben einen nicht unbeträchtlichen Einfluß aus. Bei tiefen Wohngrundstücken, besonders in Gegenden mit hohen Bodenpreisen, ist eine Unterteilung in Vorderland (bis 50 m Entfernung von der Baufluchtlinie) und in Hinterland vorzunehmen; gegebenenfalls ist auch noch Mittelland einzuschalten. Hinterland hat einen geringeren Wert als Mittelland und dieses wieder einen geringeren Wert als Vorderland. Die Unterteilung in Vorder- und Hinterland kommt häufig auch bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken in Frage. Der Wert von Geschäftsgrundstücken, d. h. von Grundstücken, auf denen Geschäftshäuser stehen oder errichtet werden sollen, richtet sich in erster Linie nach der Lage und dann erst nach der Ausnutzbarkeit. Für die Beurteilung der Lage hat sich in der Praxis folgende Unterteilung herausgebildet: l. Beste Geschäftslage, das sind in der Regel die Straßen des Stadtkerns (City), 2. Gute Geschäftslage, das sind meist die Hauptverkehrs- und die Ausfallstraßen, 3. Mittlere Geschäftslage, das sind die Wohnstraßen mit lebhaftem Verkehr (Ladengegend, Laufseite), 4. Schlechte Geschäftslage, das sind die reinen Wohnstraßen, besonders, wenn sich in ihnen vorwiegend kleine Wohnungen der minderbemittelten Bevölkerungskreise befinden. Für die Ausnutzung des Grundstückes ist die Bauklasse, die Länge der Straßenfront und die Form ausschlaggebend. In besonderem Maße bestimmen auch die Verkehrsverhältnisse den Wert von Geschäftsgrundstücken.

Die Grundstückebewertung.

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Bei Fabrikgrundstücken ka.nn für die Bewertung der eine oder der andere Faktor vorherrschend sein. Günstige Verkehrswege (Zufa.hrtstra.ßen) und Transportverhältnisse (Gleis- und Wasseranschluß bzw. nahegelegene Güterbahnhöfe und Wasserverla.destellen) sind immer von Vorteil. Die Kosten für die Ausführung eines Zustellungsgleises müssen jedoch bei der Wertbildung beachtet werden; ein Grundstück ist umso wertvoller, je kürzer das Zustellungsgleis wird und je geringer sich die Kosten hierfür stellen. Da.sselbe trifft auch zu, wenn ein Zustellungsgleis schon vorhanden ist. Ist aber die Genehmigung hierfür auf jederzeitigen Widerruf erfolgt oder zeitlich begrenzt, so wird der Bodenwert wiederum ungünstig beeinflußt. Unter Wasseranschluß ist die Möglichkeit der Warenverla.dung auf Fahrzeugen zu verstehen, die für den Verkehr auf schiffbaren Wasserläufen in Frage kommen. Wenn auch ein Wasseranschluß im allgemeinen den Wert eines Abb . l. Grundstückes erhöht, so ist eine sehr lange Wasserfront infolge der hierdurch bedingten großen Kosten für den Bau und die Unterhaltung der Uferbefestigung doch oft wertmindemd. Für die Wertermittlung ist es Abb. 1 und 2. Das sohletwinklig geschnittene auch wichtig, ob bzw. wieweit FabrlkgrundBtück kann in verkehnltoohnlecber Hinsiebt dem recbtwlnldlg geschnittenen ein Fabrikgrundstück mit Gas, GrundBtück überlegen eein. Wa.sser und elektrischer Energie versorgt ist oder versorgt werden kann und die Möglichkeit der Schmutzwasser (Abwasser-, Fäkalien-) Beseitigung besteht. Die aufgewendeten oder noch aufzuwendenden Kosten für Zu- und Ableitungen sowie für Baulichkeiten und Einrichtungen etwaiger eigener Anlagen sind auch hier zu beachten (s. auch Anliegerbeiträge, S. 9). Ferner spielt die Arbeiterfrage eine nicht zu unterschätzende Rolle. Fabrikgrundstücke in bevölkerten Landbezirken sowie in oder nahe den Arbeitervierteln der Städte verdienen in der Regel eine höhere Bewertung als Grundstücke in isolierter Lage. Sind nämlich genügend Arbeitskräfte vorhanden, so wird sich bald ein qualifizierter Arbeiterstamm herausbilden, wodurch dann die Güte und die Herstellungskosten der Erzeugnisse meist nicht unwesentlich beeinflußt werden. Im Zusammenhang mit der Arbeiterfrage sind auch die Verkehrsverhältnisse zu betrachten. Die Form der Fabrikgrundstücke ist vielfach nach anderen Gesichtspunkten wie bei Wohn- und Geschäftsgrundstücken zu beurteilen. Der

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maachinellen .Anlagen.

Unterschied ist meistens durch die organische Aneinanderreihung der einzelnen, in den .Abmessungen und im .Aufbau oft verschiedenen Betriebsstätten und durch die Transportverhältnisse bedingt. Führt z. B. ein Hauptgleis an der hinteren Grundstücksgrenze vorbei, so kann unter Umständen ein schiefwinklig geschnittenes Grundstück mit einer großen Tiefe und einer verhältnismäßig kurzen Straßenfront dem rechtwinklig geschnittenen Grundstück mit verhältnismäßig geringer Tiefe und langer Straßenfront überlegen sein. Im erstgenannten Falle begünstigt die Form des Grundstückes die Einführung und Verteilung der Gleise (s . .Abb. I und 2). Ein ebenes Grundstück verdient im allgemeinen den Vorzug, was in den guten Transportmöglichkeiten, in der leichten Verlegung bestimmter Rohrleitungen usw. begründet liegt . .Aber auch hier können .Ausnahmen gegeben sein . .Abb. 3 zeigt an dem Beispiel

Abb. 3. Auenutzung von Höhenunterschieden :tl1r Transportzweake.

eines Kesselhauses, wie ein hügeliges Gelände für die Anfuhr der Rohstoffe nutzbar gemacht werden kann. Der Wert solcher Grundstücke braucht also durch die Lage nicht immer ungünstig beeinflußt zu werden. Die Ausnutzbarkeit eines Fabrikgrundstückes ist von besonderer Bedeutung. In Groß-Berlin z. B. dürfen Grundstücke, die den Bauklassen V und Va angehören, mit 12 ma Baumasse je ms Grundstücksfläche bebaut werden, während für die Grundstücke der niedrigeren Bauklassen, sofern eine industrielle Benutzung gestattet ist, nur 8 m 3Jm 2 zugelassen sind. Unter sonst gleichen Voraussetzungen ist also ein Grundstück, das eine größere Ausnutzbarkeit hat, entsprechend höher zu bewerten. Bei allen Grundstücken, ganzgleich welchen Verwendungszweckes, sind auch die Bodenbeschaffenheit, die Oberflächengestaltung und die Grundwasserverhältnisse in den Kreis der Betrachtungen zu ziehen. Künstliche Gründungen, besonders wenn dieselben sehr tief ausgeführt werden müssen, teure .Abschachtarbeiten bzw. Geländeauffüllungen, Sicherheitsmaßnahmen gegen aggressives Grundwasser und .Abdichtungen von Kellern und sonstigen Hohlraumbauten, bedingt durch zu hohen Grundwasserstand, mindern den Grundstückswert. Ein Grundstück kann nahezu wertlos sein, wenn alle angeführten widrigen U mstä.nde zusammentreffen. Ferner ist zu prüfen, ob mit dem zu bewertenden Grundstück nicht etwa wertmindernde Dienstbarkeiten verbunden sind. Diese Dienstba.rkeiten können zugunsten einer Person oder zugunsten eines Grund-

Die Grundstücksbewertung.

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stückes bzw. seines jeweiligen Besitzers bestehen und sich in Wegegerechtigkeiten, Baubeschränkungen, Nießbrauch usw. ausdrücken. Die Abteilung II des Grundbuches gibt hierüber Auskunft. Im allgemeinen ist es von Vorteil, wenn das Grundbuch möglichst frei von Eintragungen in Abteilung II ist. Das Grundbuch gibt aber nicht über alle auf dem Grundstück ruhenden Lasten Auskunft. Die sog. öffentlichen Lasten sind der Eintragung nicht zugänglich. Hierzu gehören in erster Linie die Anliegerbeiträge (§ 15 des Straßen- und Baufluchtlinien-Gesetzes). Jedes Grundstück ist in Länge der Straßenfront mit der Freilegung der Straße und mit den halben Kosten für die Herstellung derselben sowie mit den halben Anlagekosten für Kanalisation, Wasser-, Gas- und elektrische Leitungen belastet. Die Freilegung erstreckt sich auf die kostenlose Abtretung des Straßenlandes in halber Straßenbreite. Ist die Straße breiter als 26m, so sind nur 13 m der Straßenbreite kostenlos abzutreten; für diesen Streifen sind dann auch nur die Kosten für die Herstellung der Straße aufzubringen. Je nach dem Ausbau der Straße bzw. nach den schon an die Gemeinde gezahlten Beiträgen erhöht sich der Wert des Grundstückes um den vollen Wert aller bisherigen Leistungen. Auch wenn eine Straße vorerst nur auf dem Fluchtlinienplan ausgewiesen ist, so ist bei der Grundstücksbewertung hierauf doch schon Rücksicht zu nehmen. Bei bebauten Grundstücken wird der Wert des Grund und Bodens durch die vorhandenen Bauwerke mitunter stark beeinträchtigt. Gebäude, die in ihrem Aufbau unzweckmäßig sind und nur ungünstig genutzt werden können, mindern den Wert. Dasselbe gilt auch von einer ungünstigen Anordnung der Gebäude und von einer hierdurch bedingten Beeinträchtigung der weiteren Bebaubarkeit. Ferner kann eine Minderung des Wertes noch darin liegen, daß durch die vorhandenen Gebäude und Baulichkeiten eine Ausnutzung des Grundstückes in der Höhe verhindert oder nur in unvollkommenem Maße möglich ist. Vielfach kann der wirkliche Wert des Grund und Bodens erst durch den Abbruch aller oder eines Teiles der Baulichkeiten wiederhergestellt werden, besonders wenn es sich um baufällige bzw. schlecht gepflegte oder um Spezialbauwerke handelt, die bei einer Veräußerung des Grundstückes nicht mehr zu verwenden sind. In solchen Fällen sind die Abbruchkosten, sofern sie den Altwert der Baulichkeiten übersteigen, bei der Grundstücksbewertung zu berücksichtigen. Im allgemeinen kann sich der schätzende Fachmann bei den zuständigen Kataster- und Vermessungsämtern über die derzeitigen Grundstückswerte unterrichten. Auch Hypothekeninstitute, Grundstücksmakler, Baugeschäfte usw. sind meist in der Lage, mindestens für gewisse Gegenden Auskünfte zu erteilen, die für die Wertbestimmung eines Grundstückes, d. h. des Grund und Bodens, zweckdienlich sind. Auch die voraufgegangene Bewertung eines Vergleichsobjektes oder der bei

10 Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

einem Verkauf desselben erzielte Preis ist oft aufschlußreich. Von Fall zu Fall müssen dann die Angaben entsprechend den jeweils vorliegenden Verhältnissen, die in den vorstehenden Richtlinien angedeutet sind, abgewandelt werden. Diese Abwandlungen hängen nun aber immer von dem Einfühlungsvermögen des Schätzers ab. Deshalb wird eine rechnerische Grundlage für die Ermittlung des Grundstückswertes (Bodenwertes) die Urteilsbildung wesentlich erleichtern. Die Möglichkeit zur Konstruktion eines wirtschaftlich tragbaren Höchstwertes bietet der durch Vermietung vorhandener oder gedachter Gebäude und etwa verbleibender freier Grundstücksflächen erzielbare tatsächliche oder angenommene Ertrag. Ist ein Grundstück durch eine zweckentsprechende Bebauung ausgenutzt, so können die wirklichen Verhältnisse zugrunde gelegt werden. Zur Zeit der Schätzung nicht benutzte Räume und freie Grundstücksteile sind natürlich als vermietet anzunehmen. Dasselbe gilt auch von den Räumen und freien Grundstücksteilen, die sich in Eigenbenutzung befinden. Die erzielbaren Normalmieten sind meist leicht festzustellen. Für schlecht bzw. nicht genügend ausgenutzte oder für unbebaute Grundstücke ist je nach Lage des Falles eine zusätzliche oder eine vollkommen neue Bebauung mit bestem Ausnutzungsgrad anzunehmen. Es kann natürlich auch vorkommen, daß sich die unvorteilhafte Bebauung mancher Grundstücke weder tatsächlich noch fiktiv korrigieren läßt. Hier muß dann gleichfalls mit den wirklichen Verhältnissen gerechnet werden. Der Grundstückswert läßt sich aus folgender Formel ableiten: E = (G

worin bedeuten

+ B) • Z + B · A + U 100

'

E =Jahres-Bruttoertrag, G = Grundstückswert, B = Bauwert einschließlich Kosten für Neben- und Außena.nla.gen, Z = Durchschnittlicher Zinssa.tz, .A = Durchschnittlicher Abschreibungssatz, U = Jährliche Unkosten durch steuerliche Bela.stungen und sonstige Ausgaben, durch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten u. dgl. (s. Abschnitt 5 dieses Kapitels: Ertragswert).

Hieraus ergibt sich dann der Grundstückswert zu

G=

(E-U) ·100 -B·A

Z

-B.

Voraussetzung ist natürlich, daß die mögliche Ausnutzung richtig erkannt und auch die etwaigen technischen Erfordernisse richtig beurteilt werden. Bei schlechten Bodenverhältnissen drücken sich z. B. die Mehraufwendungen an Gründungskosten in einem höheren Bauwert aus. Da der Ertrag hierdurch aber nicht beeinflußt wird, so ergibt sich zwangsläufig ein niedrigerer Grundstückswert. In vielen Großstädten befinden sich z. B. in Gegenden mit hohen Bodenpreisen sehr schmale Häuser aus längst

Die Grundatücksbewertung.

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vergangenen Zeiten. Der Bodenwert eines solchen, nach heutigen Begrifien praktisch nicht ausnutzbaren Grundstückes kann bei weitem nicht mit dem Bodenwert eines daneben liegenden Grundstückes gleicher (ausreichender) Tiefe, jedoch mit langer Straßenfront, verglichen werden. Bei einer neuen Bebauung würde der mögliche Ertrag in gar keinem Verhältnis zu dem relativ hohen Bauwert stehen, so daß der Grund und Boden entsprechend gering bewertet werden muß. Bei der Veräußerung eines Grundstückes bildet der durch eine Schätzung ermittelte Wert meistens nur die Basis für die Verhandlungen über die Kaufkosten, die durch Angebot und Nachfrage bestimmt oder von Sonderabsichten beeinflußt werden. Nähere Ausführungen siehe Abschnitt 5 dieses Kapitels. Bei einem Besitzwechsel entstehen aber noch steuerliche und andere Ausgaben, sog. Nebenkosten, die teils von dem Veräußerer, teils von dem Käufer oder auch nur von einem der beiden allein getragen werden. Wenn auch diese Nebenkosten keinen Einfluß auf die Grundstücksbewertung haben dürfen, so wird ein Überblick doch von allgemeinem Interesse sein. Die Nebenkosten können sich zusammensetzen aus 1. Vermessungsgebühren, 2. Kosten für Baugrunduntersuchung, 3. Schä.tzungsgebühren, 4. Vermittlerprovision, 5. Notariatsgebühren, 6. Gebühren für Grundbucheintragungen, 7. Grunderwerbssteuer, 8. WertzuwachSBteuer. Wichtig ist die GrunderwerbSBteuer und von besonderer Bedeutung die Wertzuwachssteuer. Die GrunderwerbBBteuer gilt als ReichSBteuer. Sie beträgt 3% vom Einheitswert oder vom Veräußerungspreis, falls derselbe den Einheitswert übersteigt. Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände dürfen bis zu 2% Zuschläge erheben. Sofern eine Wertzuwachssteuer nicht in Frage kommt, dürfen die Zuschläge bis zu 4% betragen. Je nach den Abmachungen im Kaufvertrage kann sowohl der Veräußerer als auch der Käufer oder auch beide für die Zahlung der GrunderwerbSBteuer in Frage kommen. Steuerschuldner sind aber der Veräußerer und der Käufer als Gesamtschuldner, jedoch mit der Maßgabe, daß die ganze Schuld nur einmal eingezogen wird. Die Wertzuwachssteuer ist eine Gemeindesteuer und in den einzelnen Gemeinden verschieden. Sie erlaßt den Unterschied zwischen dem seinerzeitigen Erwerbspreis und dem Veräußerungspreis, d. h. den Wertzuwachs. Bei manchen Wertzuwachssteuerordnungen wird eine Steuer nur dann erhoben, wenn der Grundstücksveräußerer das Eigentum an dem Grundstück nach dem 31. Dezember 1918 erworben hat. In gewissen

12 Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Fällen des Eigentumserwerbes (z. B. Erwerb durch bestimmte Verwandte) wird von einer Besteuerung abgesehen. Bei der Errechnung des Wertunterschiedes können die seinerzeitigen Erwerbsunkosten (auch Vermittlergebühren), Aufwendungen für Bauten und die bei der Veräußerung dem Veräußerer zur Last f~llenden Kosten berücksichtigt werden. Die Sta.Helung der ab I. Juli 1933 für Groß-Berlin gültigen Wertzuwachsateuersätze geht aus Zahlentafel I hervor. Die angegebenen Steuersätze erhöhen sich bei einem Besitz bis zu l Jahr um 100% 80% " 2 Jahren " 60% " .. 3 " 40% .. 4 " 20% " 5

"

"

"

"

jedoch mit der Maßgabe, daß die Steuer nicht größer als 30% des Wertzuwachses sein darf. Für das siebente und jedes weitere vollendete Besitzjahr ermäßigen sich die Steuersätze um l%. Je nach den Abmachungen im Kaufvertrage kann sowohl der Veräußerer als auch der Käufer oder auch beide für die Zahlung der Wertzuwachssteuer in Frage kommen. Der Steuerbehörde gegenüber ist aber der Veräußerer der Schuldner. Kann die Steuer von dem Veräußerer nicht beigetrieben werden, so haftet der Erwerber bis zu 25% des Veräußerungspreises.

2. Die Banwerte. Neuwert.- Mittlere Baukosten für Gebäude verschiedener Form, Ausführung und Ausstattung. - Mittlere Preise für bautechnische Nebena.nla.gen. - Mittlere Preise für Gebäudeausrüstungen und allgemeine Betriebsa.nlagen. - Errechnung der bebauten Fläche und des umbauten Raumes von Gebäuden.

Der Ausgangspunkt bei der Wertbildung ist die Feststellung des Neuwertes. Bei der Vielgestaltigkeit der Anlagen und bei der Verschiedenartigkeit der Ausführungen bedeutet die Ermittlung des Neuwertes immer wieder ein Einfühlen in die Grundlagen der Preisbildung. Die Einfühlung ist um so leichter, je inniger die Verbindung mit der gestaltenden Praxis ist und je mehr Material hierdurch gesammelt werden kann. Viele Fachkreise haben aber nicht die Möglichkeit, ihr Wissen nach dieser Richtung hin ständig zu berichtigen und zu erweitern. Deshalb wird es erwünscht sein, richtungsweisende Werte als Anhalt zu besitzen. Die Zahlentafeln dieses Abschnittes enthalten zahlreiche Preise, die sich teils aus der statistischen Auswertung von Ausführungen, teils auf Grund sorgfältiger Kostenermittlungen ergeben haben. Die Zahlen können unmittelbar oder vergleichend zur Feststellung der Neuwerte benutzt werden. Bei der Aufstellung der Zahlentafeln war weniger beabsichtigt, bis ins kleinste ausgeklügelte Preise zu bringen, als vielmehr

Die Ba.uwerte.

13

Zahlen zu nennen, die gute Durchschnittswerte darstellen; weisen doch auch bei Ausschreibungen die Angebotspreise oft Unterschiede auf, die es gerechtfertigt erscheinen lassen, dem mittleren Preis zuzustimmen. Der Fachmann, der für die eine oder die andere Sparte besondere Erfahrungen besitzt, wird leicht in der Lage sein, die betreffenden Preise den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend zu berichtigen. Bei der Schätzung von ganzen Fabrikanlagen z. B. gleichen sich die Preise aber meist aus, so daß das Endresultat nicht gefährdet wird. Wie schon in der Einleitung gesagt, sollen die Preise auch dazu dienen, den einen Neubau planenden Bauherrn bzw. seinen Berater oder Vertreter über die finanzielle Seite seiner Absicht rechtzeitig zu orientieren, damit er die Größenordnung, in der sich sein Vorhaben bewegt, erkennen kann. Die im Bauwesen so häufig zu beobachtende Überschreitung der angenommenen Summen kommt vielfach nur daher, daß über die Kostenfrage von vornherein nicht volle Klarheit bestanden hat. Es ist eine bekannte Tatsache, daß aus Freude am Bauen, besonders beim Fehlen eines Maßstabes, die Vorkalkulation oft allzu optimistisch aufgemacht wird. Die Zahlentafeln dieses Abschnittes beziehen sich sowohl auf Gebä.ude und Baulichkeiten verschiedenster Art als auch auf bautechnische Nebenanlagen und auf allgemeine Betriebsanlagen. Den Preisen für Gebäude und für bautechnische Nebenanlagen sind Berliner Verhältnisse zugrunde gelegt worden, d. h. es wurden nicht nur die für Berlin gültigen Materialpreise und Lohnsätze angenommen, sondern auch die Arbeitsleistung der Berliner Bauhandwerker und die in Berlin üblichen Arbeitsmethoden hierbei berücksichtigt. Den besonderen Wertverhä.J,tnissen in anderen deutschen Großstädten kann durch Umrechnung nach Za.hlenta.fel34 des Abschnittes 3 dieses Kapitels: Die Wertschwankung, bzw. auf Grund der weiteren Veröffentlichungen des Statistischen Reichsamtes entsprochen werden. Die maschinellen Anlagen und die Einrichtungen mit maschinellem Charakter sind meistens nicht ortsgebundene Fabrikate; die Preise hierfür sind deshalb als Durchschnittspreise nach den Angaben gleichwertiger, in den verschiedensten Gegenden De,utschla.nds ansässiger Spezialfirmen ermittelt worden. Als Frachtbasis wurde eine mittlere Entfernung von Berlin zugrunde gelegt. Die in den betreffenden Zahlentafeln angegebenen Werte gelten deswegen auch in anderen deutschen Großstädten, wenn von den verhältnismäßig geringen Unterschieden in den Kosten für bautechnische Hilfsa.rbeiten, wie Fundamente usw., abgesehen wird. Alle Preise sind Vorkriegspreise, d. h. sie sind auf die als wertbeständig anzusehende Preisbasis von 1913 zurückgeführt worden. Um die für einen bestimmten Stichtag zutreffenden Preise zu erhalten, müssen die Vorkriegspreise also mit dem zu dem Zeitpunkt gültigen Baukosten- oder Maschinenpreisindex oder mit einem kombinierten

14

Die Schitzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Index (s. Abschnitt 3 dieses Kapitels: Die Wertschwa.nkung) vervielfältigt werden. Auf diese Weise sind auch die Werte für einen zurückliegenden Stichtag einwandfrei zu ermitteln; denn bei bester Kenntnis der Materie ist die Rekonstruktion der Preise für eine zurückliegende Zeit immer mit Schwierigkeiten verbunden. Es muß zugegeben werden, daß in vielen Fällen nicht von Vorkriegepreisen gesprochen werden kann. Durch die stürmische Entwicklung der Technik in der Nachkriegszeit haben sich zum Teil grundlegende Änderungen der Konstruktionen bzw. Ausführungen ergeben. Für Gebäude sind Bauweisen entwickelt worden, die von den Vorkriegsbauweisen oft erheblich abweichen. Durch Verbesserung der Ba.ustofie und durch Vervollkommnung der Untersuchungsmethoden hat sich in Verbindung mit wirtschaftlichen Erfordernissen eine viel größere Materialausnutzung herausgebildet. Wohnräume werden heute wesentlich kleiner gebaut als sie vor dem Kriege ausgeführt wurden. Die Höhe und die Tiefe der Wohnhäuser ist im allgemeinen verringert worden. Dadurch hat, auf die Raumeinheit bezogen, der Aufwand an Baustoffen und Arbeitsleistung zugenommen. Andererseits ist aber die Wohnkultur gestiegen, was sich in den Bauformen, in der allgemeinen Ausstattung der Wohnungen und im Zubehör, wie Ba.deeinrichtungen, zentraler Wa.rmwa.sserversorgung. Zentralheizung, Zentralwäscherei usw., ausdrückt. Bei Fabrikgebäuden haben sich die Ansprüche vielleicht noch grundlegender geändert. Es sei nur an die neuzeitlichen Fertigungsmethoden und an die gesteigerten Bedürfnisse in bezugauf Gewerbehygiene, Betriebssicherheit und Betriebsorganisation gedacht. Dasselbe gilt auch von Maschinen, maschinellen Anlagen und Einrichtungen mit maschinellem Charakter. Hier haben sich vielfach umwälzende Neuerungen herausgebildet, die mit den gleichen Anlagen und Einrichtungen der Vorkriegszeit kaum noch verglichen werden können. Es sei nur auf die Umwälzungen auf dem Gebiete der Energiewirtschaft und auf die Veränderungen, die die Einrichtungen auf dem Gebiete des Transportwesens (Aufzüge, Krane, Hebezeuge usw.) erfahren haben, hingewiesen. Trotzdem ist es mit Rücksicht auf die mit diesem Buch verfolgte Absicht zweckmäßig, a.lle Neuwerte erst auf die wertbeständige Vorkriegsbasis zu bringen. Um den geschilderten Verhältnissen gerecht zu werden, ist der BegriH "Preise auf Vorkriegsbasis" eingeführt worden. Die Nachteile, die dieses Verfahren in sich birgt, und die nicht verkannt werden, werden aber durch die Vorteile einer auf sichtbarer Grundlage angefertigten Schätzung aufgewogen. Zahlentafel2 enthält mittlere Preise auf Vorkriegsbasis für Gebäude und Baulichkeiten zu industriellen und gewerblichen Zwecken. Es sind hier Kleinbauten, Anbauten, Flachbauten, Ha.llenbauten, Stockwerksbauten und Kesselhäuser mit den verschiedensten Querschnittsformen und in verschiedenster Ausführung behandelt. Die Preise verstehen sich ohne Krane und Aufzüge, da diese Einrichtungen den Preis entstellen

Die Bauwerte.

15

können. Auf einer Kranbahn können z. B. ein Kran oder mehrere Krane verkehren. Wenn auch die Aufzüge sich meist in oder an den Treppenhauskörpern, für die der Höchstabstand voneinander behördlicherseits festgelegt ist, befinden, so werden oftmals auch noch an beliebigen anderen Stellen des Gebäudes Aufzüge vorgesehen. Die zu den Gebäudekonstruktionen zu rechnenden Kranbahnen und die Schleifleitungen 1ä.ngs derselben, sowie die ma.BBiven Aufzugschächte sind jedoch in den betreffenden Preisen enthalten. Die Aufzugschächte beeinflussen den Einheitspreis nur unmerklich, da. hierfür wieder andere Bauteile fortfallen bzw. einfacher ausgeführt werden. Preise für Krane und für Personen- und Lastenaufzüge sind den Zahlentafeln 24--29 zu entnehmen. Bei den einzelnen Gebäuden sind auch die Mindestlängen, d. h. diejenigen Längen, die bei der Ermittlung des Einheitspreises zugrunde gelegen haben, angegeben. Ändern sich diese Längen nennenswert, entfallen also die Kosten für die Giebelwände auf einen kürzeren oder längeren Baukörper, so mÜBBen sich selbstverständlich auch die Einheitspreise entsprechend ändern. Bei allen Gebäuden sind einfache Betonfußböden angenommen. Kommen andere Fußbodenbeläge in Frage, so muß der Differenzpreis für die betreffenden Flächen gesondert berücksichtigt werden. Zahlentafel 7 enthält die Einheitspreise auf Vorkriegsbasis für zahlreiche Fußbodenbeläge. Im übrigen sind bei den einzelnen Gebäuden nähere Hinweise über die Gestaltung, Ausführung und AUBBtattung gegeben. Im Rahmen der Beschreibungen verstehen sich die Preise für eine sachund fachgemäße Herstellung unter Berücksichtigung der behördlichen Vorschriften. Außenanla.gen, z. B. Hof- und Straßenregulierungen, Pflasterungen u. dgl., sind in den Preisen nicht enthalten. Sind Gebäude in veränderter Ausführung zu betrachten, so sind die Preise entsprechend abzuwandeln. Um Zweifel bei der Beurteilung der gebrachten Zahlenwerte auszuschließen, sei außer den Erklärungen, die bei jedem Gebäude gegeben sind, noch kurz auf die weiteren Annahmen hingewiesen, die bei der Preisermittlung von Einfluß waren. So sind guter Baugrund und normale Gründungsverhältnisse vorausgesetzt, sodaß also besondere Tiefbauarbeiten und Grundwasserhaltungen entfallen. "Ober die Einheitspreise für künstliche Gründungen gibt Zahlentafel 6 Auskunft. Die elektrische Lichtinstallation versteht sich als gute Allgemeinbeleuchtung, jedoch ohne Beleuchtungskörper; Spezialanla.gen, wie sie z. B. über Wandertischen vorgesehen werden, sind nicht enthalten und müssen - ebenso wie die Beleuchtungskörper- besonders bewertet werden. Unter Heizung sind die Heizkörper mit allen Rohrleitungen usw. zu verstehen, jedoch ohne Kessel. Es ist angenommen, daß in einem Fabrikbetrieb der Dampf von einer zentralen Kesselanlage geliefert wird. Die Fernleitungen bis zu den Gebäuden sind in den Preisen ebenfa.lls nicht enthalten. Kommt für eine Heizungsanlage eine besondere Kesselanlage in Frage, so muß der

16

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Preis hierfür getrennt ermittelt werden. Bei den Hauptverteilungsleitungen für die Betriebsmittel (Gas, Preßluft, Frischwasser, Schmutzwasser, Strom) ist angenommen, daß in den durchgehenden Fabrikationsräumen Hauptleitungen mit normalen Abmessungen (für Gas, Preßluft, Frischwasser z. B. im Mittel 50 mm I. W.) und mit den entsprechenden Absperr- bzw. Schalteinrichtungen verlegt sind. Die Zuleitungen für die Gebäude sind eingeschlossen unter der Annahme, daß die Außenleitungen, von denen die Gebäude-Anschlußleitungen abzweigen, sich in üblicher Entfernung von den Gebäuden befinden. Arbeitsmaschinen- oder Werkplatz-Anschlußleitungen, die von den Hauptverteilungsleitungen in den einzelnen Räumen abgehen, sind nicht enthalten, da sie als Zubehör der Maschinen bzw. der Werkplätze anzusehen sind. Bis zu einem gewissen Grade findet meist ein Ausgleich statt, falls einzelne Anschluß- und Hauptverteilungsleitungen größer bemessen sind. Beim Fehlen mancher Leitungen und bei abnormalen Abmessungen müssen allerdings entsprechende Abschläge bzw. Sonderbewertungen vorgenommen werden. Bei Stockwerksbauten (Fabrik- und Bürogebäuden) sind in den Preisen besondere Steigeleitungen zu Feuerlöschzwecken in den Treppenhäusern und eingebaute Feuerlöschschränke mit Schläuchen und Strahlrohren auf den Stockwerkspodesten enthalten. Auch einzelne Trinkwasserstellen in den Arbeitsräumen sind eingeschlossen. Abortanlagen sind immer nur der Belegschaftsziffer für das betreffende Gebäude entsprechend angenommen. Gehen Anlagen in ihrer Größe über diese Annahme hinaus, sind sie z. B. auch für die Belegschaft benachbarter Gebäude bestimmt, so müssen die zusätzlichen Objekte und Einrichtungen, ebenso wie die Objekte und Einrichtungen von Wasch- und Garderobenanlagen, besonders bewertet werden. Auch Fernsprech- und sonstige Schwachstromanlagen sind getrennt zu bewerten, da der Umfang solcher Einrichtungen in jedem Falle verschieden ist. Aus Zahlentafel 3 sind mittlere Preise für Garagen und Pferdeställe, aus Zahlentafel 4 mittlere Preise für Bürogebäude und aus Zahlentafel5 solche für Wohngebäude ersichtlich. Die übrigen Zahlentafeln dieses Abschnittes geben mittlere Preise für bautechnische Nebenanlagen und für allgemeine Betriebsanlagen an. Sofern diese Zahlentafeln nicht besondere Hinweise über die Ausführung enthalten, verstehen sich die Preise für den gebrauchs- bzw. betriebsfertigen Zustand, also einschließlich aller Nebenarbeiten. Die in Zahlentafel5 unter Punkt 2-5 angegebenen Preise für Wohngebäude beziehen sich auf ganz unterkellerte Häuser mit drei Vollgeschossen und Nutzboden als Dachgeschoß und verstehen sich ohne Aufzüge, Außenanlagen und Nebenkosten. Für Gebäude mit Kriechboden sind die Preise zu berichtigen. Bei Wohnhäusern mit weniger oder mehr als drei Vollgeschossen ist in jedem Falle eine Umrechnung vorzunehmen, da der Dachanteil bei niedrigeren Gebäuden größer und bei höheren

17

Die Ba.uwerte.

Gebäuden kleiner wird. Anhaltspunkte für Umrechnungen und sonstige Betrachtungen bieten die Ergebnisse der an Wohnhäusern nach Punkt 3a der Zahlentafel 5 durchgeführten Untersuchungen, die sich sowohl auf Gebäude mit Nutzboden, als auch auf Gebäude mit Kriechboden erstreckten; die Werte gehen aus Abb. 4 hervor. Die untersuchten Gebäude hatten eine Tiefe von 10 m; die Geschoßhöhen, gerechnet von Fußbodenoberfläche bis Fußbodenoberfläche, waren folgende: . . m. . . . 2,20 . . . . . . . . . . . . Kellergeschoß . . . . Erdgeschoß, 1. und 2. Obergeschoß, d. h. drei Vollgeschosse 9,90 m . . . . . . . . . von je 3,30 m 12,10 m

Gesamthöhe des Hauptbaukörpers l!e!Jituo'e mil Kri«l!boo'en D

N 7,7o/'m4 Htt,Jt;"m 4 HfD.f4!m 4 Hf7,W/m" Hft,9G/m 4

Dtrchonleii-H t,$5/m.' Allb. '· Querschnittsformen von Wohngebäuden mit gei!Ohoßwel.se ermittelten Herstellungakosten von Häusern nach Punkt 3a der Zahlentafel 5 .

Bei einem Gebäude mit abweichender Höhe des Hauptbaukörpers ist der für die jeweilige Bodenart (Nutz- oder Kriechboden) in Frage kommende Dachanteil im Verhältnis der Höhen der Hauptbaukörper umzurechnen. Wird z. B. ein unterkellertes Wohnhaus mit drei Vollgeschossen und Nutzboden nach Punkt 3 der Zahlentafel5 mit RM 18,je m 3 umbauten Raumes bewertet, so ändert sich dieser Wert bei einem Wohnhaus in gleicher Ausführung mit nur zwei Vollgeschossen (Höhe des Hauptbaukörpers 8,80 m) auf 18 00- 1 65 + 1•65 . 12' 10 = RM 18 60 '

,

~M

,

und mit vier Vollgeschossen (Höhe des Hauptbaukörpers 15,40 m) auf 18 00 '

I 65 '

. 12•10 = + 1'6515,40

RM 17 65 '

•

Abweichungen von den hier angegebenen Geschoßhöhen beeinflussen den zu ermittelnden Preis nur unwesentlich. Deshalb kann auch nach der Geschoßzahl umgerechnet werden, wobei natürlich das Kellergeschoß zu berücksichtigen ist. Die Höhe des Kellergeschosses beträgt im allgemeinen 2/ 3 der Höhe eines Vollgeschosses, die Höhe des Hauptbaukörpers des untersuchten Gebäudes (Kellergeschoß und drei Vollgeschosse), das ja den Ausgangspunkt für die Umrechnung darstellt, somit ll/3 der He ldeck, Schätzung.

2

18

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Höhe eines Vollgeschosses. Wenn nun die Höhen der Hauptbaukörper von Gebäuden mit weniger oder mehr als drei Vollgeschossen auf den gleichen Nenner gebracht werden, so ergeben sich folgende Umrechnungszahlen, die an Stelle der Hauptbaukörperhöhen angewendet werden können: Für Gebäude mit nur einem Vollgeschoß . . . . . . . . " " Kellergeschoß und einem Vollgeschoß . " , , Kellergeschoß und zwei Vollgeschossen " Kellergeschoß und drei Vollgeschossen . " Kellergeschoß und vier Vollgeschossen . " " " Kellergeschoß und fünf Vollgeschossen.

"

3 5 8

11

14 17

Auch die Gebäudetiefe ist auf den Anteil des Daches am Einheitspreis für das Gebäude ohne nennenswerten Einfluß. Die Häuser nach Punkt 2 der Zahlentafel5 haben in der Regel eine geringere Tiefe und demzufolge einen geringeren umbauten Raum als die Häuser nach Punkt 3 und diese wieder eine geringere Tiefe und einen geringeren umbauten Raum als die Häuser nach Punkt 4 bzw. 5. Die Gesamtkosten für das Dachgeschoß, das ja bei allen Wohnhäusern vorwiegend demselben Zweck dient und deshalb eine wenig voneinander abweichende Ausführung aufweist, verringern bzw. vergrößern sich fast in dem gleichen Verhältnis wie sich der umbaute Raum des Hauptbaukörpers verringert bzw. vergrößert. Die Preise je m 3 umbauten Raumes für Wohngebäude verschiedener Tiefe, aber sonst gleicher Geschoßzahl bzw. gleicher Höhe des Hauptbaukörpers, gleicher Dachform und gleicher Deckungsa.rt, enthalten also alle den nahezu gleichen Dachanteil. Die Deckung der untersuchten Häuser entspricht den in Groß-Berlin hauptsächlich vorkommenden Ausführungen, d. h. doppelter Pappbelag für die flachen, Flachziegeldeckung für die geneigten Dachteile. Bei Gebäuden mit mehr oder weniger als drei Vollgeschossen muß der Wertänderung infolge stärkeren oder schwächeren Mauerwerks durch eine entsprechende Berichtigung der Preise Rechnung getragen werden. Die Wertangaben für Flach- und Hallenbauten beziehen sich auf 1 m• bebauter Fläche. Hierdurch ist eine einwandfreiere Charakterisierung der einzelnen Gebäude als bei einer Bewertung nach umbautem Raum möglich. Die bebaute Fläche errechnet sich nach den äußeren Rohbaumaßen, gemessen in Fußbodenhöhe. Die Wertangaben für Unterkellerungen und für Gebäude mit mindestens zwei Vollgeschossen beziehen sich dagegen auf 1m3 umbauten Raumes. Wie schon in der Einleitung gesagt, ist in den Anna.hmen für die Errechnung des umbauten Raumes eine allen Fachkreisen genügende Form bisher noch nicht gefunden worden. Da die Ermittlung der Einheitspreise aber mit der Anwendung derselben in einem untrennbaren Zusammenhang steht, so ist es zum Verständnis der in den entsprechenden Zahlentafeln angegebenen Werte unerläßlich, die bei ihrer Ermittlung

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Die Bauwerte.

in der Frage der Errechnung des umbauten Raumes angestellten Betrachtungen zu kennen. Grundsätzlich sind Wohngebäude (1. Gebäudegruppe) von Büro-, Verwaltungs-, Geschäfts- und Fabrikgebäuden (2. Gebäudegruppe) zu trennen, damit den wesentlichen Unterschieden in der Art der Keller- und Dachgeschosse der beiden Gebäudegruppen Rechnung getragen wird. Die zweite Gebäudegruppe kann durch Fabrikgebäude repräsentiert werden, da die hierfür angestellten Betrachtungen sinngemäß auch für die anderen Gebäude gelten. Wie schon gesagt, dient bei Wohnhäusern das Dachgeschoß in der Regel demselben Zweck; die grundsätzliche Ausführung ist deshalb in den meisten Fällen nahezu gleich. Dasselbe gilt auch von dem Kellergeschoß. Daher läßt sich der Wert eines Wohngebäudes ohne weiteres in einem durchschnittlichen, von Fall zu Fall natürlich verschiedenen Einheitspreis ausdrücken, der sich auf den umbauten Raum des Hauptbaukörpers (s. Abb. 4) bezieht. In dem durchschnittlichen Einheitspreis ist also sowohl der Keller- als auch der Dachanteil enthalten. Der Hauptbaukörper setzt sich aus den Baukörpern der Vollgeschosse und des Kellergeschosses zusammen. Der umbaute Raum jedes Geschoßbaukörpers ergibt sich durch Vervielfältigung seiner bebauten Fläche, errechnet nach den äußeren Rohbaumaßen, mit der Geschoßhöhe, gemessen von Fußbodenoberfläche bis Fußbodenoberfläche. Hat die bebaute Fläche aller Vollgeschosse gleiche Umrisse, so ergibt sich der umbaute Raum des Hauptbaukörpers durch Vervielfältigung der bebauten Fläche in Höhe des Erdgeschoßfußbodens mit der Gesamthöhe, gemessen von der Oberfläche des Kellergeschußfußbodens bis zu der Oberfläche des Dachgeschoßfußbodens. Voraussetzung ist, daß auch die Umrisse des Kellergeschosses den Umrissen der Vollgeschosse entsprechen. Vielfach wird die Gesamthöhe auch auf das Hauptgesims bezogen. Diese Annahme ist jedoch irreführend, da das Hauptgesims eine beliebige Lage zu der Oberfläche des Hauptbaukörpers haben kann. Ist ein Gebäude nur teilweise unterkellert, so rechnet die Gesamthöhe für den nicht unterkellerten Teil von der Oberfläche des Erdgeschoßfußbodens an, oder der umbaute Raum der Unterkellerung wird überhaupt besonders festgestellt. Alle die Gebäudeumrisse des Kellergeschosses überbauenden Bauteile, wie z. B. Lichtschächte, Lichtgräben, Kelleraußentreppen u. dgl., die in der Mehrzahl der Fälle auch nicht in voller Höhe des Kellergeschosses ausgeführt werden, sind getrennt zu errechnen. Für die Errechnung des umbauten Raumes gibt Abb. 5, die sich auf Kelleraußentreppen bezieht, nähere Hinweise. Bei Lichtgräben ist es bedeutungslos, ob dieselben abgedeckt oder offen sind. Bei offener Ausführung stellen die Umwehrung oder der Laufrost und eine bessere Ausführung der dann sichtbaren Frontwand des Gebäudes den Ausgleich für die Abdeckung, z. B. Prismenoberlicht, dar. 2*

20

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Für Balkone ist der dem Hauptbaukörper hinzuzurechnende umbaute Raum wie folgt zu ermitteln: a) offen, auf Kragträgern b) offen, mit Pfeilern . . c) verglast (Wohnlauben)

2/6 ·F ·H, 3J6·F ·H, 6J6·F·H,

wobei F die bebaute Fläche und H die Geschoßhöhe bedeutet. Der Faktor drückt das Verhältnis des der Ausführung entsprechenden tatsächlichen Einheitspreises zu dem durchschnittlichen Einheitspreis des Gebäudes aus. Für Veranden und Terrassen mit und ohne darüber

Abb. 5. Belspiel für die Errechnung des umbauten Raumes von Bautellen vor den Kellerumrissen: Kellere.ullentreppe.

befindlichem Balkon, sowie für Freitreppen usw. ist der dem Hauptbankörper hinzuzurechnende umbaute Raum sinngemäß festzustellen, wobei der jeweiligen Ausführung durch die Wahl eines entsprechenden Faktors Rechnung getragen werden muß. Ist der Dachbaukörper ganz oder teilweise ausgebaut, so muß der umbaute Raum des Hauptbaukörpers einen entsprechenden Zuschlag erfahren. Der umbaute Raum des ausgebauten Dachbaukörpers ergibt sich durch Vervielfältigung der bebauten Fläche, gemessen in halber Raumhöhe, mit der Raumhöhe zuzüglich der Deckenstärke. Der Errechnung der bebauten Fläche sind die äußeren Rohbaumaße zugrunde zu legen. Während bei nicht ausgebauten Dachbaukörpern mit schrägen Dachflächen niedrige, stehendeDachfester, die an Stelle der üblicherweise in der Dachfläche liegenden Fenster vorgesehen sind, unberücksichtigt bleiben können, muß bei ausgebauten Dachbaukörpern auch der umbaute Raum des über die schräge Dachfläche hinausragenden Teiles vollwertiger Fenster hinzugerechnet werden. Sind derartige Fenster auch bei nicht ausgebauten Dachbaukörpern vorhanden, so ist ihr umbauter Raum gleichermaßen zu berücksichtigen. Ferner sind auch die aus dem Dachbaukörper ragenden Aufbauten, Frontspieße mit anschließenden Dachteilen u. dgl. durch die Ermittlung des umbauten Raumes oder, falls

Die Bauwerte.

21

der umbaute Raum nicht im Einklang mit den tatsächlichenKosten steht, durch besondere Schätzung zu erfassen. Im übrigen wird auf das Normblatt DIN 277: Umbauter Raum von Hochbauten, verwiesen. Anders ist die Errechnung des umbauten Raumes von StockwerksFabrikbauten. Die wesentlichen Merkmale bestehen hier in der getrennten Erfassung sowohl des Kellergeschosses als auch des Dachgeschosses; der Hauptbaukörper erstreckt sich also lediglich auf die Vollgeschosse. Bei Fabrikgebäuden dienen Keller- und Dachgeschoß zur

Abb. 6. Querschnittsformen von Stockwerks·Fabrikbauten.

Lagerung mehr oder minder wertvoller Gegenstände und Güter, die sowohl Rohstoffe als auch Halb- und Fertigfabrikate sein können, zur Unterbringung von Wasch- und Garderobenanlagen, zur Unterbringung von allgemeinen Betriebseinrichtungen, zu Fabrikationszwecken od. dgl. Die Anforderungen, die an die Räume gestellt werden, sind also mannigfacher Art. Deshalb kann auch nur durch eine getrennte Betrachtung des Keller- und des Dachgeschosses den durch die verschiedensten Verwendungszwecke bedingten Ausführungen und Ausstattungen Rechnung getragen werden. Der für einen Stockwerks-Fabrikban anzunehmende Einheitspreis (s. auch die entsprechenden Angaben in Zahlentafel 2) bezieht sich auf den umbauten Raum des Hauptbaukörpers. Der gleiche Einheitspreis gilt zwar auch für den Keller- und den Dachbaukörper, jedoch unter Anwendung eines Faktors. Der Faktor drückt das Verhältnis

22

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

des für den betreffenden Baukörper gemäß seiner Ausführung und Ausstattung in Frage kommenden tatsächlichen Einheitspreises zu dem Einheitspreis des Hauptbaukörpers aus. Der Faktor kann kleiner, gleich oder größer als 1 sein. Aus Abb. 6 sind verschiedene Querschnittsausbildungen von Stockwerks-Fabrikbauten ersichtlich. Es bedeuten B D- D 1 K

= Hauptbaukörper

D2

=

Dachbaukörper

= Kellerbaukörper.

Der umbaute Raum des Hauptbaukörpers wird nach den gleichen Grundsätzen wie bei Wohngebäuden errechnet, nur daß das Kellergeschoß außer Ansatz bleibt. Auch bei Fabrikgebäuden dürfen die Höhen nicht auf das Hauptgesims bezogen werden. Balkone kommen häufig in Gestalt von Rettungslaufgängen vor; Hochhäuser, d. h. Gebäude mit mehr als sechs Vollgeschossen, müssen nach den baupolizeiliehen Bestimmungen in jedem Stockwerk nach außen offene, loggiaähnliche Räume zwischen den Arbeitsräumen und den Treppenhäusern aufweisen, um im Gefahrenfalle ein Verqualmen der Treppenhäuser zu verhindern. Der umbaute Raum solcher Bauteile ist wie bei Wohngebäuden zu ermitteln. Für stählerne Nottreppen vor den Front- und Giebelwänden gilt ebenfalls der Einheitspreis des Hauptbaukörpers; der umbaute Raum ist mit einem Faktor zu multiplizieren, der je nach der Ausführung zwischen 4/6 und 6/6 liegt. Bei der Wahl des Faktors muß das Urteil des schätzenden Fachmannes mitsprechen. Der umbaute Raum ergibt sich durch Vervielfältigung der bebauten Fläche bzw. der Horizontalprojektion mit der Höhe, gemessen vom Antritt bis zum Austritt bzw. bis zur Oberfläche des letzten Podestes. Wie Abb. 6 zeigt , wird der Querschnitt eines Gebäudes hauptsächlich durch die Form und die Ausbildung des Dachbaukörpers beeinflußt. Bei Falll ist ein Dachgeschoß nicht vorhanden; über dem letzten Vollgeschoß ist in der Regel eine massive Decke mit Pappbela.g, gegebenenfalls mit Gefällebeton über der Deckenplatte, angeordnet. Die anzunehmende Höhe muß den Dachumriß berücksichtigen und läßt sich meist durch einen Mittelwert ausdrücken. Bei Fall 2 gibt es kein eigentliches Dachgeschoß mehr, obwohl die zurückgesetzten Geschosse innerhalb der baupolizeilich vorgeschriebenen Dachneigungslinie liegen müssen. Solche Dachgeschosse sind als vollwertige Geschosse anzusprechen, die deshalb vorwiegend in der Bauweise der Vollgeschosse ausgeführt werden. Die Rücksprünge weisen fast immer und das Dach meist eine massive Decke mit Pappbelag, gegebenenfalls mit Gefällebeton über der Deckenplatte, auf. Allerdings können der innere Ausbau und die installationsmäßige Ausstattung von der Ausführung der Vollgeschosse abweichen. Als umbauter Raum gilt das

23

Die Bauwerte.

tatsächliche Volumen der Dachba.ukörper, errechnet nach den äußeren Abmessungen. Um den umbauten Raum in Beziehung zu dem für das ganze Gebäude anzunehmenden Einheitspreis zu bringen, ist er mit einem Faktor zu multiplizieren, der für die verschiedenen Fälle wie folgt anzunehmen ist: 1. Bei einer Ausführung der Tragkonstruktion in Holz a) ohne nennenswerten inneren Ausbau und ohne Ausstattung 7/12 b) mit innerem Ausbau, aber ohne Ausstattung . . . . . . 9/12 c) mit innerem Ausbau, mit Ausstattung (vollwertiger Lichtinstallation, Heizung, Steige- und Hauptverteilungsleitungen für die Betriebsmittel, Aborte) . . . . . . . . . . . . 10/12 2. Bei einer Ausführung der Tragkonstruktion in Stahl oder Eisenbeton a) ohne nennenswerten inneren Ausbau und ohne Ausstattung 8/12 b) mit innerem Ausbau, aber ohne Ausstattung . . . . . . 10/12 c) mit innerem Ausbau, mit Ausstattung (siehe 1 c) . . . . 11/12 Weitergehenden Unterschieden kann durch die Anwendung von Zwischenwerten Rechnung getragen werden. Der umbaute Raum des zu den Dachbaukörpern gehörenden Teiles der Treppenhauskörper ist unverändert in Ansatz zu bringen, wobei für besonders ausgebildete Dächer der umbaute Raum unter Zuhilfenahme entsprechender Faktoren getrennt festzustellen ist. Um einen Aufenthalt auf Flachdächern zu ermöglichen, werden dieselben häufig mit einem besonderen Belag versehen. In solchen Fällen ist es zweckmäßig, den Belag bei der Errechnung des umbauten Raumes außer Betracht zu lassen und den Mehrpreis gegenüber einer üblichen Dacheindeckung zusammen mit den Kosten für Schutzgeländer u. dgl. gesondert zu ermitteln. Anhaltspunkte bietet Zahlentafel 7. Fall3 stellt ein Gebäude mit Kriechboden als Dachbaukörper dar. Über dem letzten Vollgeschoß befindet sich meist eine Ma.ssivdecke, auf dessen Oberfläche sich die Höhe des Hauptbaukörpers bezieht. Von dieser Oberfläche an rechnet auch die den Dachumriß berücksichtigende Höhe des Dachbaukörpers. In der Regel werden Kriechböden in Holzkonstruktion ausgeführt; die Höhen können jedoch verschieden sein. Um den umbauten Raum des Dachbaukörpers in Beziehung zu dem für das ganze Gebäude anzunehmenden Einheitspreis zu bringen, ist der Faktor, mit dem der tatsächlich umbaute Raum zu multiplizieren ist, wie folgt anzunehmen: bei einer mittleren Höhe von 0,40 m 0,45m " " " " 0,55m " " " 0,70m " " " " 0,90m " " " 1,25m "

"

"

"

"

8/6 7/6 6/6 5/6 4/6 3/6

24

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Häufig haben auch Fabrik-Stockwerksbauten nach Fall 2 einen Kriechboden über dem (letzten) sonst in Massivbauweise ausgeführten Dachgeschoß. Es gilt dann die gleiche Errechnungsmethode, da die Gebäudebreite ohne Bedeutung ist. Die Kosten für Entlüftungsaufbauten in besonderer Ausführung sind gegebenfalls getrennt zu ermitteln. Der umbaute Raum des Dachbaukörpers nach Fall 4-6 wird ebenfalls nach den äußeren Umrißmaßen errechnet. Im allgemeinen gelten die für Fall 2 gegebenen Erklärungen. Die Tragkonstruktion solcher Dachbaukörper wird sowohl in Holz als auch in Stahl oder Eisenbeton ausgeführt. Die für Fall 2 genannten, den verschiedenen Ausführungen und Ausstattungen Rechnung tragenden Faktoren können auch hier angewandt werden. Je nach den näheren Umständen sind Zwischenwerte anzunehmen. Auf den schrägen Dachflächen angeordnete stehende Fenster sind wie die gleichen Fenster von Wohngebäuden zu behandeln (s. S. 20). Der umbaute Raum ist aber noch mit einem Faktor zu multiplizieren, welcher der Ausführung der Fenster entspricht und nicht mit dem Faktor des Dachbaukörpers übereinzustimmen braucht. Im Fabrikbau weisen solche Fenster die verschiedenartigsten Ausbildungen auf, die oft nicht im Einklang mit der Ausführung des Dachbaukörpers stehen. Wenn z. B. die Fronten aus Kunststein bestehen bzw. Doppelverglasung, Notaustritte, besondere Lüftungseinrichtungen od. dgl. vorhanden sind, kann der Faktor unter Umständen größer als I sein. Gegebenenfalls ist auch eine Sonderbewertung am Platze. Bei Gebäuden mit Steildach und geringer Breite sind die Dachbankörper in der Höhe meist nicht unterteilt (Fall 7). Da das Verhältnis der Baukosten des Dachbaukörpers zur Ausnutzungsmöglichkeit des Hohlraumes mit zunehmender Gebäudebreite immer ungünstiger wird, werden in dem Dachbaukörper von Gebäuden mit größerer Breite meist zwei Dachgeschosse vorgesehen (Fall 8 und 9). Die Tragkonstruktion der Dachbaukörper nach Fall 7 besteht vorwiegend aus Holz, nach Fa.ll 8 und 9 sowohl aus Holz als auch aus Stahl oder Eisenbeton. Der nach den äußeren Umrißmaßen zu ermittelnde umbaute Raum des Dachbaukörpersmuß auch hier durch einen Faktor dem für das ganze Gebäude anzunehmenden Einheitspreis angepaßt werden. Für die verschiedenen Ausführungsarten ist der Faktor wie folgt anzunehmen: Fall 7: Ausführung der Tragkonstruktion in Holz a.) ohne nennenswerten inneren Ausbau und ohne Ausstattung b) mit innerem Ausbau, aber ohne Ausstattung . . . c) mit innerem Ausbau, mit Ausstattung (s. Fall 2, 1 c) FallS und 9: I. D1 (I. Dachgeschoß): Massive Ausführung a) ohne nennenswerten inneren Ausbau und ohne Ausstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6/12 8/12 9/12

9/12

Die Ba.uwerte.

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b) mit innerem Ausbau, aber ohne Ausstattung . . . . . . 11/12 c) mit innerem Ausbau, mit Ausstattung (s. Fall 2, 1 c) . . 12/12 2. D 2 (2. Dachgeschoß): a) ohne nennenswerten stattung . . . . . b) mit innerem Ausbau, c) mit innerem Ausbau,

Ausführung der Tragkonstruktion in inneren Ausbau und ohne Aus. . . . . . . . . . . . . . . aber ohne Ausstattung . . . . . . mit Ausstattung (s. Fall 2, 1 c) . .

3. D 2 (2. Dachgeschoß): Ausführung der Tragkonstruktion in oder Eisenbeton a) ohne nennenswerten inneren Ausbau und ohne Ausstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) mit innerem Ausbau, aber ohne Ausstattung . . . . . . c) mit innerem Ausbau, mit Ausstattung (s. Fall 2, 1 c) . .

Holz 6/12 8/12 9j12 Stahl

7/12 9/12 10/12

Gegebenenfalls sind Zwischenwerte anzuwenden. Auf den Dachschrägen angeordnete, stehende Fenster sind, wie auf S. 20 beschrieben, zu beh&ndeln. Bei den Kellergeschossen von Fabrikgebäuden liegt der hauptsächlichste Unterschied in der Geschoßhöhe, gemessen von der Oberfläche des Kellerfußbodens bis zur Oberfläche des Erdgeschoßfußbodens, und in der Nutzlast, für die die Decke bemessen sein muß. Die Abweichung von den Nutzlasten der übrigen Vollgeschosse ist manchmal recht beträchtlich, da schwere Betriebe fast ausnahmslos im Erdgeschoß untergebracht werden. Außerordentliche Abmessungen der Pfeiler und Stützen, das Vorh&ndensein von Zwischenpfeilern und Zwischenstützen und ungewöhnliche Tiefenlagen der Fundamente sind naturgemäß von Bedeutung für die Bewertung des Kellergeschosses. Daneben kommen wieder der Ausbau und die Ausstattung in Frage. Der umbaute Raum des Kellerbaukörpers ergibt sich durch Vervielfältigung seiner bebauten Fläche, errechnet nach den äußeren Rohbaumaßen, mit der Geschoßhöhe. Alle die eigentlichen Gebäudeumrisse des Kellergeschosses überbauenden Bauteile, wie Lichtschächte, Lichtgräben, Transportschächte, Kelleraußentreppen u. dgl., sind hinzuzurechnen. Der umbaute Raum ist auch hier mit einem Faktor zu multiplizieren, der das Verhältnis des für den Kellerbaukörper zutreffenden Einheitspreises zu dem für das ganze Gebäude anzunehmenden Einheitspreis ausdrückt. Bei den vielen Ausführungs-, Ausbau- und Ausstattungsmöglichkeiten können aber nur Faktoren genannt werden, die sich auf die Ausführung, auf den Ausbau und auf die Ausstattung getrennt beziehen. Der schätzende Fachmann muß also die seinem Urteil entsprechenden Einzelfaktoren addieren und den so erhaltenen Gesamtfaktor der weiteren Errechnung zugrunde legen. Die einzelnen Faktoren sind folgende:

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

I. Ausführung des Kellerbaukörpers ohne nennenswerten inneren Ausbau (ohne Wand- und Deckenputz), mit Fenstern einfacher Bauart, je nach Höhe und Zahl der Geschosse des Hauptbaukörpers, die Deckennutzlast nicht größer als etwa die doppelte durchschnittliche Nutzlast der Obergeschosse . . . . . . . . . . . . . . . . . 7/12-9/12 2. Ausbau a) mit Wand- bzw. Deckenputz, gut konstruierten und solide gebauten Fenstern, Prismenabdeckung über Lichtschächten u. dgl. . . . . . . · · · · · · · · · · · · b" 2/12 18 b) wie vor, Lichtschächte und Lichtgräben noch mit Glasuroder ähnlicher Verblendung sowie sonstiger besserer Ausbau des Kellerbaukörpers . . . . . . . . . . . . 3. Ausstattung, d. h. gute Allgemeinbeleuchtung, Heizung, Verteilungsleitungen bzw. Sammelleitungen für das ganze Gebäude, und zwar für Heizung, Gas, Wasser, Preßluft, Strom, Schmutzwasser, ferner Hauptanschlußleitungen für diese Betriebsmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . bis 2/12 Die Faktoren berücksichtigen keine Betriebseinrichtungen mit Umfassungswänden, Umwehrungen usw., auch keine Maschinenfundamente, Wasch- und Garderobenanlagen mit den Zu- und Abflußleitungen von den Verteilungsleitungen bzw. bis zu den Bammelleitungen für das ganze Gebäude u. dgl. Hierfür sind Einzelbewertungen vorzunehmen. Diese· Einschränkungen gelten sinngemäß auch für die Faktoren der Dachbaukörper. In den Faktoren für den Kellerbaukörper drücken sich aber, ebenso wie in den Faktoren für die Dachbaukörper, die behördlich vorgeschriebenen feuerbeständigen Trennwände aus. So läßt z. B. die Baupolizei der Stadt Berlin in den Dach- und Kellergeschossen in der Regel nur Räume von höchstens 500m2 Fläche zu. Die vorstehenden Betrachtungen über die Ermittlung des umbauten Raumes von Stockwerks-Fabrikbauten und besonders über die angegebenen Faktoren können natürlich nur den Rahmen für die bei jeder Aufgabe immer wieder erneut anzustellenden näheren Überlegungen bilden. Bei der Vielgestaltigkeit der Gebäude und bei der Verschiedenartigkeit der Ausführungen ist es unmöglich, weitergehende Angaben zu machen. Es muß daher dem schätzenden Fachmann überlassen bleiben, nach Lage der Dinge bzw. auf Grund seiner Kenntnisse und Erfahrungen die als Richtlinien aufzufassenden Werte den jeweils vorliegenden Verhältnissen anzupassen. Ferner sei noch auf die Schätzung unfertiger Bauwerke hingewiesen. Meistens werden ja Zeichnungen und sonstige Unterlagen vorliegen oder Angaben gemacht werden können, die den beabsichtigten fertigen Zustand des Bauwerkes vor Augen führen. Der Neuwert ist

Die Wertschwankung.

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zuerst wie bei einer fertigen Ausführung zu ermitteln; der Wert der noch fehlenden Lieferungen und Leistungen ist dann abzusetzen. Für die Feststellung des prozentualen Verhältnisses der noch nicht ausgeführten Arbeiten zu dem Gesamtobjekt enthalten die Zahlentafeln 37-40 des Abschnittes 3 dieses Kapitels: Die Wertschwa.nkung, wertvolle Hinweise. Dort sind die durchschnittlichen prozentualen Anteile der Kosten der Teilausführungen an den Gesamtkosten sowie die Material- und Lohnanteile an den Kosten der Teilausführungen und am Gesamtobjekt bei Flach- und Hallenbauten, bei Fabrik-Stockwerksbauten, bei Bürogebäuden als Stockwerksbauten und bei mehrgeschossigen Wohngebäuden angegeben. Sofern ganz besonders schwere oder sehr leichte Gebäude bzw. Gebäude mit außergewöhnlichen Teilausführungen zu betrachten sind, müssen die Prozentsätze der Teilausführungen eine entsprechende Abwandlung erfahren.

3. Die Wertschwanknng. Preisbewegung. -

Ba.ukostenindexziHern. - Indexziffern der Maschinenpreise.

Das Wertverhältnis ein und derselben Sache zu verschiedenen Zeitpunkten wird üblicherweise durch eine Indexziffer ausgedrückt; sie läßt die Veränderung des Preises bei gleicher Ausführung bzw. Zweckbestimmung erkennen. Als Wertbasis für fast alle Indexziffern wird die Vorkriegszeit, und zwar das Jahr 1913 angenommen, da in diesem Zeitraum wesentliche Wertschwankungen nicht zu verzeichnen waren; die Indexziffern beziehen sich also auf 1913 = l. Das Wertverhältnis der Baukosten wird durch die vom Statistischen Reichsamt monatlich festgestellten Baukostenindexziffern vor Augen geführt. Die bisherige Berechnung bezog sich auf Wohngebäude von einem Bautyp, der den Baugewohnheiten der Vorkriegszeit entspricht. Ihr lag der Bauaufwand für eine Vierzimmerwohnung (ohne Speicherund Kelleranteil) von 110 m 2 nutzbarer Fläche in einem oberen Stockwerk eines städtischen Wohnhauses zugrunde. Zur Indexberechnung wurden in der Hauptsache die Preise für das Berliner Marktgebiet herangezogen; doch galten diese Preise zum Teil auch für das übrige Deutschland (z. B. die Preise für Eisen) bzw. die Bewegung der Preise am Berliner Markt war als weitgehend repräsentativ für die Preisbewegung im Reich anzusehen (z. B. beim Holz) 1 . Die Indexziffern, die sich hiernach seit 1924 ergeben haben, sind aus Zahlentafel 33 ersichtlich. In den Indexziffern sind Grundstückskosten und die mit dem Grundstück verbundenen Aufwendungen, wie Anliegerbeiträge usw., nicht enthalten. 1 Die Ausführungen über die Indexziffern für Wohngebäude sind dem Aufsa.t:~: "Ba.uma.rkt und Baukosten, Neuberechnung der Indexziffer der Baukosten" in Wirtschaft und Statistik, herausgegeben vom Statistischen Reichsa.mt, 1933, Heft 14, entnommen bzw. in Anlehnung a.n diese Veröffentlichung erfolgt.

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Seit Mitte 1933 werden vom Statistischen Reichsamt andere Indexziffern bekanntgegeben, die sich gleichfalls auf den städtischen Wohnhausbau beschränken. Die neue Berechnung erstreckt sich aber auf einen Bautyp, der der Bauweise der Nachkriegszeit entspricht. Ihr liegt der Bauaufwand für ein Reihenhaus mit 6 Wohnungen zu je 21/ 2 Zimmern zugrunde. Auf diesen Haus- und Wohnungstyp entfiel in den Jahren der stärksten Bautätigkeit der verhältnismäßig größte Anteil der Neubauten. Die hierfür aufzuwendenden Leistungen sind durch die statistischen Ämter und unter Mitwirkung der Hochbauämter von 15 deutschen Großstädten festgestellt worden. Als Wertbasis wird aber nicht die Vorkriegszeit (1913), sondern, da es sich um eine Bauweise der Nachkriegszeit handelt, die Nachkriegszeit angenommen. Als Ausgangspunkt der neuen Indexberechnung dient der Durchschnitt der Jahre 1928/30, in denen die verhältnismäßig größte Zahl von Neubauwohnungen erstellt worden ist. Für die Basiszeit 1928/30 spricht weiter, daß die Preise und Kostenverhältnisse am Baumarkt in diesen Jahren nicht sehr geschwankt haben, so daß der durchschnittliche Preisstand der Basiszeit einen durch annähernd gleichartige wirtschaftliche Verhältnisse gekennzeichneten Ausgangspunkt darstellt. Aus Zahlentafel 34 sind die Indexziffern der Baukosten in 15 Großstädten, bezogen auf 1928/30 =I, ersichtlich. Die Indexziffern sind rückwärts bis 1928 ermittelt worden. Wenn es auch berechtigt erscheint, als Basis der neuen Indexziffer für Wohngebäude einen Zeitraum der Nachkriegszeit zu wählen, so kann mit Rücksicht auf die Gepflogenheiten des Baumarktes doch nicht auf einen Vergleich mit der Vorkriegszeit verzichtet werden. In Zahlentafel35 sind daher die nach der neuen Berechnungsweise ermittelten, aber auf 1913 zurückgeführten Baukostenindexziffern wiedergegeben. Die Zahlen ab 1928 sind durch Umrechnung der Durchschnittswerte der Zahlentafel34 festgestellt worden, während die Zahlen für 1924/27 nach der Bewegung der bisherigen Indexziffer und der Indizes mehrerer Bauämter zurückgerechnet wurden. Der schätzende Fachmann kann also an Hand der Zahlentafeln 33 und 35 für jeden beliebigen Zeitpunkt ab 1924 die allgemeine Wertschwankung bei Wohngebäuden der Vor- und Nachkriegszeit feststellen und durch Umrechnung nach Zahlentafel 34 diese Feststellungen auch auf die besonderen Wertverhältnisse in den angeführten 15 Großstädten ausdehnen. Überdie Wertschwankung bei Fabrikgebäuden und bei Gebäuden, die nach gleichen oder ähnlichen Gesichtspunkten errichtet werden, werden vom Statistischen Reichsamt keine Erhebungen angestellt. Um auch hierüber zu Erkenntnissen zu gelangen und somit das Gesamtbild über die Schwankung der Baukosten abzurunden, sind im Rahmen dieser Arbeit weitgehende Untersuchungen angestellt worden. Das Ergebnis dieser Untersuchungen, die sich auf Fabrikgebäude (Stockwerks-, Flach- und Hallenbauten) und Bürogebäude

Die Wertachwankung.

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als Stockwerksbauten erstrecken und bis auf das Jahr 1924 zurückgehen, ist in Zahlentafel 36 zusammengestellt. Den Ausgangspunkt der Erhebungen bildete die Feststellung der in den Za.hlentafeln 37-39 wiedergegebenen durchschnittlichen prozentualen Anteile der Kosten der Teilausführungen an den Gesamtkosten sowie der Material- und Lohnanteile an den Kosten der Teilausführungen und am Gesamtobjekt. Diese Feststellung geschah an Hand zahlreicher ausgeführter Bauwerke mit den verschiedensten Formen und Abmessungen, in den verschiedensten Bauweisen und zu den verschiedensten Zwecken unter Berücksichtigung des ungefä.hren Vorkommens der einzelnen Gebä.udearten. Die durchschnittliche prozentuale Unterteilung der Gesamtkosten ist auch bei der Schätzung nur teilweise ausgeführter Gebäude bzw. von einzelnen Teilausführungen von Bedeutung. Aus diesem Grunde ist in Zahlentafel 40 noch eine ä.hnliche Unterteilung für Wohngebäude gegeben. Die prozentualen Anteile der Kosten der Teilausführungen an den Gesamtkosten sowie die Material- und Lohnanteile an den Kosten der Teilausführungen und am Gesamtobjekt sind unter Zugrundelegung normaler Bauverhältnisse ermittelt worden. Die Voraussetzungen waren also guter Baugrund, normale Untergrundverhältnisse, normaler Baufortgang usw. Bei den Trag- und Dachkonstruktionen sind die verschiedenen Bauformen und die verschiedenen Bauweisen: Stahl-, Eisenbeton-, Holzbauweise, bei den Zwischen- und Dachdecken sowohl Steineisen- als auch Eisenbetondecken, bei den Fußbodenbelägen solche in mittlerer Preislage, z. B. bei Fabrikgebäuden zwischen den Preisen für einfachen Betonfußboden und das relativ teure Holzklotzpflaster liegend, bei den Dacheindeckungen die verschiedenen in Frage kommenden Deckungsarten berücksichtigt worden. Unter Rohrinstallationen sind die Heizungseinrichtungen, die sanitären Anlagen und die Anschlußund Hauptverteilungsleitungen für die verschiedenen Betriebsmittel (Gas, Preßluft, Frischwasser, Schmutzwasser) und unter Elektroinstallationen die gesamte Lichtanlage sowie die Steige- und Hauptverteilungsleitungen mit Schalt- und Verteilungseinrichtungen für Kraft zu verstehen. Ferner ist angenommen worden, daß Kesselanlagen in den einzelnen Gebäuden nicht vorhanden sind, der Heizdampf vielmehr in einer zentralen Anlage erzeugt und mittels Fernleitungen herangeführt wird. Das gleiche gilt auch von den Preßlufterzeugungsanla.gen. Krane und Aufzüge sind gleichfalls llnberücksichtigt geblieben, da sie in der Zahl schwanken können und das Bild entstellen würden, außerdem auch als Maschinen bzw. maschinelle Anlagen angesehen und besonders bewertet werden müssen. Wohl aber sind die Kranbahnen und die Aufzugsschächte in den betreffenden Teilausführungen der entsprechenden Gebäude enthalten. Für die Teilausführungen wurden dann ab 1924 die durchschnittlichen jährlichen Preisverhältnisse für den Material- und Lohnanteil,

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen .Anlagen.

bezogen auf 1913 =I, bestimmt, wobei die ausschlaggebenden Baustoffe und ihr anteiliger Wert sowie die Lohnsätze der hauptsächlichen Handwerkerkategorien zugrunde lagen. Die Baukostenindexziffern (Jahresdurchschnitte) sind dann unter Benutzung des Schemas nach Zahlentafel41 ermittelt worden. Zahlentafel 36, die die Baukostenindexziffern für Fabrik- und Bürogebäude enthält, ist noch ergänzt durch die Jahresdurchschnitte der Baukostenindexziffern für Wohngebäude sowohl nach der alten als auch nach der neuen Berechnungsweise. Aus einem Vergleich der einzelnen Jahresdurchschnitte ergibt sich, daß in den Jahren 1924/26 gewisse Abweichungen bestanden, daß dann aber eine immer stärkere Angleichung stattfand. Die Untersuchungen haben jedenfalls ergeben, daß in der Folgezeit von besonderen Feststellungen für Fabrik- und Bürogebäude Abstand genommen werden kann; die vom Statistischen Reichsamt nach der neuen Berechnungsweise für Wohngebäude bekanntgegebenen Bankostenindexziffern sind in Zukunft auch bei der Schätzung derartiger Bauwerke anzuwenden. Über die Wertschwankung bei Maschinen gibt das Statistische Reichsamt ebenfalls monatlich die Indexziffern der Maschinenpreise, getrennt nach Maschinen insgesamt und gewerblichen Arbeitsmaschinen, bekannt. Aus Zahlentafel42 sind die Werte ab 1924 ersichtlich. Für Gebäudeausrüstungen (Krane und Aufzüge) sowie für Maschinen und Einrichtungen zu allgemeinen Betriebszwecken gelten im großen und ganzen die Zahlen der Spalte "Maschinen insgesamt". Weisen solche Anlagen aber größere Teilausführungen mit mehr bautechnischem Charakter auf, z. B. die Stahlkonstruktion bei Kranen, die Sta.hlkonstruktion, die Abdeckung und die Grube bei Drehscheiben usw., so kann je nach dem Anteil zwischen der Indexziffer für Maschinen insgesamt und der Baukostenindexziffer vermittelt werden.

4. Die Wertvermindernng. Zeitwert.- Technische und wirtschaftliche Lebensdauer.- Wertverminderung von Baulichkeiten. - Wertverminderung von maschinellen .Anlagen.

Der Zeitwert, d. h. der Wert an einem bestimmten Stichtage, ergibt sich aus dem Neuwert abzüglich der Wertverminderung. In der Ermittlung der Wertverminderung liegt die wesentliche Bedeutung einer Schätzung. In erster Linie beeinflußt die anzunehmende Lebensdauer das Ergebnis der Feststellungen. Deshalb ist es erst einmal notwendig, anstatt des allgemeinen Begriffes "Lebensdauer" klarere Bezeichnungen, und zwar "Technische Lebensdauer" und "Wirtschaftliche Lebensdauer" zu gebrauchen.

Die Wertverminderung.

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Der Begriff "Technische Lebensdauer" gibt den mutmaßlichen Zeitraum an, in dem ein Bauwerk ohne Schaden für die mit demselben in Berührung kommenden Personen oder Sachen benutzt werden kann. Bei maschinellen Anlagen wird der Zeitraum bezeichnet, nach dessen Ablauf ein betriebsfähiger Zustand voraussichtlich nicht mehr vorhanden ist. Unter dem Begriff "Wirtschaftliche Lebensdauer" ist der Zeitraum zu verstehen, in welchem ein Bauwerk mit Rücksicht auf die fortschreitende Entwicklung der Technik und seine hierdurch mögliche Überalterung, auf seine wahrscheinliche Verwendbarkeit in der Zukunft, auf seinen Inhalt in bezug auf Auswirkung und Veränderlichkeit, auf unvermeidliche äußere Einflüsse u. dgl. abgeschrieben sein muß. Bei maschinellen Anlagen wird der Zeitraum bezeichnet, während dessen mit einer wirtschaftlichen Benutzung zu rechnen ist und nach dessen Ablauf mit Rücksicht auf die fortschreitende Entwicklung der Technik, auf Betriebsveränderungen, auf Änderung der Fabrikationsmethoden und der Voraussetzungen für die ursprüngliche Rentabilitätsberechnung und auf sonstige Möglichkeiten eine Abschreibung erfolgt sein muß, auch dann, wenn durch sachgemäße Pflege sich das Schätzungsobjekt noch in einem brauchbaren Zustand befinden sollte. Zahlentafel43 gibt die technische Lebensdauer von Gebäuden und Baulichkeiten zu industriellen und gewerblichen Zwecken an. Diese Zahlen stellen vorsichtige Annahmen dar, weil für eigentliche Fabrikgebäude noch keine abgeschlossenen Erfahrungen nach dieser Richtung hin vorliegen. Erst um die kommende Jahrhundertwende wird man zu klareren Erkenntnissen über die technische Lebensdauer von Fabrikgebäuden gekommen sein. Die Angaben der Zahlentafel sind selbstverständlich nur als Richtlinien aufzufassen. Bei der Verschiedenartigkeit der Bauformen, der Baustoffe, der Ausführung und sonstiger Umstände muß es dem Fachmann überlassen bleiben, je nach Lage des Falles Abwandlungen vorzunehmen. Aus Zahlentafel 44 ist die wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäuden und Baulichkeiten zu industriellen und gewerblichen Zwecken ersichtlich. Für gewisse Fälle (Punkt 1-3) sind bestimmte Zahlenwerte genannt, während sich die Angaben über Gebäude zu allgemeinen Fabrikationszwecken (Punkt 4) auf den technischen Lebensdauerzahlen aufbauen. Für Büro- und Verwaltungsgebäude gelten sinngemäß die Angaben der beiden Zahlentafeln. Unter Bürogebäuden sind die nach den im Fabrikbau üblichen Grundsätzen errichteten Baulichkeiten, also solide, aber sonst einfach ausgeführte Gebäude zur Unterbringung von Büros zu verstehen. Mit Verwaltungsgebäuden sind Bauwerke mit besonders repräsentativem Charakter und dementsprechend gediegener Ausführung - etwa in der Art öffentlicher Monumentalbauten - gemeint.

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Bei der Festlegung einer wirtschaftlichen Lebensdauer darf sich der Schätzer nicht von dem guten Zustand eines Bauwerkes beeinflussen lassen. Ein Kesselhaus z. B. muß im allgemeinen trotz bester Pflege doch in der gleichen Zeit abgeschrieben sein, in der die Kesselanlage abgeschrieben wird. Infolge der Entwicklung des Kesselbaues oder veränderter Bedürfnisse wird ein Kesselhaus bei der Beschaffung neuer Kessel nur sehr selten ohne Änderungen beibehalten werden können; viellach ergeben sich erhebliche Umbauten, die einem Neubau nahezu gleichkommen. Wenn auch solche Umbauten das Gebäude verjüngen und in manchen Fällen bei einer zu lang angenommenen wirtschaftlichen Lebensdauer der noch nicht abgeschriebene Teil des ursprünglich investierten Betrages mit den Umbaukosten zu einem erträglichen Neuwert vereinigt werden kann, so sollte bei der Unübersichtlichkeit des Umfanges der bei der Aufstellung neuer Kessel zu erwartenden Änderungen die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes doch nie länger als diejenige der Kesselanlage selbst angenommen werden. Bei der Schätzung von Fabrikgebäuden zu a.llgemeinen Zwecken (Flach-, Hallen- und Stockwerksbauten) kann ein guter Zustand die Überlegungen über die festzulegende wirtschaftliche Lebensdauer noch leichter beeinflussen. Besonders ältere Bauwerke sind immer nur daraufhin zu betrachten, ob nicht durch ungenügende Abmessungen und veraltete Einrichtungen dem Bestreben des Betriebes, sich die Errungenschaften der Technik nutzbar zu machen, harte Bindungen auferlegt, unter Umständen in diese Richtung zielende Absichten hinfällig gemacht werden. Einem Bauwerk, dessen Nutzungsmöglichkeit zur Zeit der Schätzung nur beschränkt ist oder von dem angenommen werden kann, daß es in Zukunft nur ungenügend zu nutzen sein wird, muß also aus wirtschaftlichen Gründen eine den jeweilige~ Verhältnissen entsprechende geringere Lebensdauer als die technische zuerkannt werden. Nähere Angaben s. unter Punkt 4 der Zahlentafel 44. Ähnlich verhält es sich auch mit Bauwerken, die im Zuge der etwaigen späteren Erweiterung übergeordneter Baulichkeiten stehen oder einer verkehrstechnischen oder sonstigen Entwicklung des Werkes im Wege sein können. Za.hlentafel45 enthält Angaben über die technische Lebensdauer von Wohngebäuden. Auch diese Zahlen stellen vorsichtige Annahmen dar. Trotzdem bei Wohnhäusern im allgemeinen die technische Lebensdauer maßgebend ist, sollte doch stets die Frage der wirtschaftlichen Lebensdauer geprüft werden. Geringe Raumabmessungen, mangelnder Komfort, Verschlechterung der Gegend, günstigere anderweitige Wohnmöglichkeit u. dgl. können die Festsetzung einer wirtschaftlichen Lebensdauer geboten erscheinen lassen. Manchmal wird ein Teil des Gebäudeausbaues getrennt bewertet und die Wertverminderung unter Zugrundelegung besonderer Lebensdauerzahlen ermittelt. Zu diesem Gebäudezubehör rechnen Blitzableiter-

Die Wertverminderung.

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anlagen, Heizungsanlagen, sanitäre Einrichtungen, Lichtinsta.lla.tionen, Betriebsleitungen (Hauptleitungen) u. dgl. Die technische Lebensdauer solcher Einrichtungen ist a.llerdings meist geringer als die technische Lebensdauer des betreffenden Bauwerkes; die wirtschaftliche Lebensdauer kann noch wesentlich geringer sein, wenn z. B. bei einem Fabrikgebäude 'tnit einer gewissen Veränderlichkeit des Betriebes zu rechnen ist. Trotzdem sollte aber von der Annahme besonderer Lebensdauerzahlen für solche Einrichtungen abgesehen werden, da ja beispielsweise auch der Außenputz, die Dacheindeckung, die Fußbodenbeläge u. dgl. vor Ablauf der Lebensdauer des Bauwerkes selbst entweder durch die laufenden Insta.ndsetzungen oder im Ganzen erneuert werden. Streng genommen, wäre dann jedes Bauwerk nach den verschiedenen Bauelementen, für die ja verschiedene Baustoffe mit voneinander abweichender Lebensdauer in Frage kommen, aufzuteilen. Wenn das Normblatt DIN 276: Kosten von Hochbauten und damit zusammenhängenden Leistungen, sagt, daß als Bestandteile der Bauten alle innerhalb der Bauten eingebauten, fest angebrachten oder ortsfest aufgestellten oder durch feste Leitungen mit den Bauten verbundenen Gegenstände, Apparate und Maschinen gelten , so ist dies eine Bestätigung für die hier vertretene Auffassung. Die technische Lebensdauer eines Bauwerkes kann nach dem Schema. gemäß Zahlentafel 46, das selbstverständlich den jeweiligen Teilausführungen angepaßt werden muß, als Durchschnitt aus den prozentualen Anteilen der einzelnen Arbeiten am Gesamtobjekt und der geschätzten Lebensdauer jeder für sich betrachteten Arbeit ermittelt werden. Lediglich die zu den Gebäuden gehörenden Aufzüge und Krane, die als Gebäudeausrüstungen zu bezeichnen sind, sind getrennt zu behandeln. Diese Gebäudeausrüstungen stellen maschinelle Anlagen, deren Wertverminderung nach anderen Gesichtspunkten zu bestimmen ist, dar. Massive Aufzugsschächte und Kranbahnen rechnen jedoch zu den Gebäuden. Ferner besitzt jede Fabrikanlage, jede Anlage für Handel, Verkehr, Verwaltung usw., sowie jede Wohnanlage noch sog. Nebenanlagen, die teils bautechnischer, teils maschinentechnischer Art sind. In Zahlentafel 47 sind technische und wirtschaftliche Lebensdauerzahlen von baulichen Nebenanlagen und von Nebenanlagen mit vorwiegend bautechnischem Charakter, in Zahlentafel 48 solche von Gebäudeausrüstungen und von maschinellen Nebenanlagen bzw. Einrichtungen mit maschinellem Charakter angegeben. Die nachstehenden Erläuterungen mögen zeigen, in welcher Richtung sich die Überlegungen bei der Bemessung der wirtschaftlichen Lebensdauer von Nebenanlagen bewegen müssen. Uferbefestigungen können durch Zunahme der Belastung des Uferstreifens vor Ablauf der technischen Lebensdauer überholt werden; Schwerkraft- und Winkelstützenmauem haben aber meist eine größere Heideck, Schätzung.

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Belastungsreserve als verankerte Wände und können deshalb auch eine größere wirtschaftliche Lebensdauer zuerkannt erhalten. Kanalisationen werden von der Entwicklung der Technik kaum beeinflußp bzw. die Entwicklung der Technik auf diesem Gebiet wird nicht dergestalt sein, daß bestehende Anlagen überholt werden können; einer Vergrößerung der Abwassermenge kann durch neu zu verlegende Leitungen Rechnung getragen werden. Die wirtschaftliche Lebensdauer ist deshalb im allgemeinen gleich der technischen anzunehmen oder unter Umständen durch einen Sicherheitsabschlag auszudrücken. Sinngemäß gelten diese Überlegungen auch für Schmutzwasserkläranlagen und für Versickerungsanlagen. Bei Rohr-, Kabel- und Transportbrücken richtet sich die wirtschaftliche Lebensdauer nach den darauf verlegten Rohren und Kabeln, hauptsächlich jedoch nach den möglichen Veränderungen in betriebstechnischer Hinsicht; sie kann im allgemeinen doppelt so groß wie die durchschnittliche wirtschaftliche Lebensdauer der in Frage kommenden Rohrleitungen und Kabel angenommen werden. Anschlußgleisanlagen können durch Kraftwagenverkehr oder durch Wasserverfrachtung, Schmalspurgleisanlagen durch gleislose Fördermittel vor Ablauf der technischen Lebensdauer überholt werden. Bei Kranen, Aufzügen, Drehscheiben, Schiebebühnen, Rangieranlagen, Waagen u. dgl. ist die wirtschaftliche Lebensdauer durch einen Sicherheitsabschlag von der technischen Lebensdauer auszudrücken, damit der etwaigen Steigerung der Lasten und sonstigen Betriebsänderungen sowie der Entwicklung der Technik Rechnung getragen wird. Dasselbe gilt sinngemäß auch für Kesselanlagen, Kraftanlagen, Umformeranlagen usw. Bei Dampfmaschinen und Dampfturbinen dürfte die stürmische Entwicklung vorerst als beendet anzusehen sein, während Kesselspeisewasser-Aufbereitungsaulagen durch die weitere Entwicklung neuartiger Verfahren, z. B. mittels Trinatriumphosphat, gänzlich überholt werden können; die wirtschaft1iche Lebensdauer solcher Anlagen ist daher entsprechend niedrig anzunehmen. Für gemauerte Schornsteine ist eine wirtschaftliche Lebensdauer zugrunde zu legen, die höchstens der technischen Lebensdauer der Kesselanlage entspricht. Transmissionen können durch Umstellung auf Einzelantrieb gänzlich überholt werden. Bei Generatorgasanlagen dürfte die Entwicklung nicht mehr sehr groß sein; die technischen Lebensdauerzahlen lassen die Entwicklungsmöglichkeit übersehen, sodaß die gleichen Zahlen auch für die wirtschaftliche Lebensdauer in Frage kommen. Dasselbe gilt auch zum Teil für Wasserversorgungsanlagen und für Preßlufterzeugungsanlagen. Bei Rohrnetzen ist die wirtschaftliche Lebensdauer meist gleich der technischen; zum Teil drückt sie sich in einem mehr oder weniger großen Sicherheitsabschlag von der technischen Lebensdauer aus. Rohrleitungen für Leuchtgas können durch Umstellung der betreffenden Verbraucher auf Generatorgas oder Elektrizität überholt werden; die wirtschaftliche Lebensdauer muß hierauf Rücksicht nehmen. Rohr-

Die Wertverminderung.

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netzen für Sauerstoff und Azetylen ist die für Erzeugungs- und Abfüllanlagen zutreffende wirtschaftliche Lebensdauer beizumessen. Kabelnetze können durch Änderung der Stromart und der Spannung überholt werden. Müllverbrennungsanlagen ändern häufig ihren Standort; sie können auch durch günstige Abfuhrbedingungen unwirtschaftlich werden. Tankanlagen in Fabrikbetrieben sind meist zeitlich bedingt, d. h. die wirtschaftliche Lebensdauer ist nur so hoch zu bemessen, solange die betreffende oder eine ähnliche Flüssigkeit voraussichtlich gebraucht wird. Bei der Wertverminderung von Baulichkeiten ist zwischen einer Wertverminderung infolge Alter und einer solchen infolge Zustand zu unterscheiden. Bei der erstgenannten muß festliegen, ob der Abschlag in technischer oder wirtschaftlicher Hinsicht zu ermitteln ist. Näheres über die Nutzanwendung besagt der Abschnitt 5 dieses Kapitels: Die Wertbestimmung. Der Verlauf der bei Bauwerken vorzunehmenden prozentualen Altersabschreibung für die jeweilige technische Lebensdauer geht aus Zahlentafel (Kurventa.fel) 49 hervor. Die dargestellten Kurven haben die bekannte Rosssehe Tabelle 1 zur Grundlage. Die sich nach dieser Tabelle ergebenden polygonalen Linienzüge sind zu Kurven ausgeglichen worden. Die Erfahrung hat gelehrt, daß die hiernach vorgenommenen Abschreibungen der Wirklichkeit am nächsten kommen. Wie die Kurven zeigen, nehmen die prozentualen Abschreibungen von Jahr zu Jahr in steigendem, dem jeweiligen Lebensalter angepaßtem Maße zu. Vielfach wird auch die Wertverminderung nach der Formel 2 Verhältnis der Entwertung = Lebe~rz z a.uer bestimmt. Zum Vergleich der sich hiernach ergebenden Abschreibungswerte mit den Abschreibungswerten nach Ross sind in Zahlentafel (Kurventa.fel) 49 für die Lebensdauer von 100 und 200 Jahren die Kurven nach dieser Formel punktiert dargestellt. Aus dem Verlauf der Kurven ist ersichtlich, daß die Abschreibungssätze, besonders im anfänglichen und im mittleren Lebensalter zu gering sind. In manchen Schätzungen findet man auch geradlinige Altersa.bschreibungen, d. h. die Wertverminderungen nehmen von Jahr zu Jahr um den gleichen Betrag zu. Dieses Verfahren ist aber, wenn die technische Lebensdauer zugrunde gelegt wird, falsch, weil die mit zunehmendem Alter immer größer werdende, also fortschreitende Wertverminderung hierbei unberücksichtigt bleibt. Interessant ist, daß die als richtig erkannte Abschreibungslinie nahezu auf der Mitte zwischen der geraden Linie und der Kurve nach der vorher angegebenen Formel liegt. Für die rechnerische Bestimmung der durch 1 Leitfaden für die Ermittlung des ß&uwertes von Gebäuden von F. W. Ross, 13. Aufl. Hannover: Sohmorl u. v. Seefeld Na.ohf. 2 Gebäudewertebereohnung, Kaufwert, Rentabilität von Architekt Georg Kuentzle. Karlsruhe: Kommissionsverlag C. F. Müller. 3*

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

das Alter bedingten Wertverminderung in technischer Hinsicht kann somit mit hinreichender Genauigkeit folgende Formel benutzt werden: Entwertung

=

Alter 2

1/2 · ( Lebensdauer2

) Alter · + Lebensdauer

Die Altersabschreibung muß aber geradlinig, d. h. von Jahr zu Jahr um den gleichen Betrag steigend verlaufen, wenn wirtschaftliche Gesichtspunkte maßgebend sind, wenn also die wirtschaftliche Lebensdauer in Frage kommt. Ist ein Bauwerk durch Um- oder Erweiterungsbauten verjüngt worden, so ist ein Alter anzunehmen, das dem Grad der Verjüngung entspricht. Wurde ein Bauwerk in mehreren Abschnitten zu verschiedenen Zeitpunkten errichtet, so ist, wenn die einzelnen Bauteile nahezu gleiche Konstruktion und Ausführung haben, ein mittleres Alter anzunehmen, das den gewogenen Durchschnitt aus Bauwert und Alter der einzelnen Bauteile darstellt. Können die einzelnen Bauteile aber als selbständige Bauwerke angesehen werden, die unabhängig voneinander umzugestalten oder durch Neubauten zu ersetzen sind, so sind sie getrennt zu behandeln. Für die Ermittlung der zusätzlichen Wertverminderung auf Grund des Zustandes muß zunächst eine möglichst gleichmäßige Auffassung über den Zustand eines Bauwerkes bestehen. Die Gleichmäßigkeit der Auffassung wird in der nachstehend aufgeführten Einteilung, die sich aus der Praxis heraus ergeben hat, erblickt. Die einzelnen Zustandsnoten bedeuten: Note 1 =neu, ohne Reparaturen, 2 =normale Unterhaltung geringen Umfanges, 3 = reparaturbedürftig, 4 = große Reparaturen erforderlich, 5 =wertlos. Für noch feinere Abstufungen sind die Zwischenwerte 1,5, 2,5 usw. anzuwenden. Der nach vorgenommener Altersabschreibung verbleibende Restwert ist zu vermindern bei Note l um 1,5 " 2 2,5 "

3

0% 0,032% 2,52% 8,09% 18,1%

bei Note 3,5 um 33,2% 52,6% " " 4 75,2% " 4,5 " " 100% 5

Die Entstehung dieser zusätzlichen prozentualen Zustandsabschreibungen zeigt Zahlentafel (Kurventafel) 50; die angegebenen Werte werden durch eine Zykloide bestimmt. Diese Kurve ist nicht willkürlich gewählt worden, sondern hat sich aus den Resultaten vieler Schätzungen und aus einem weitgehenden Erfahrungsaustausch ergeben. Andere Kurvenformen

Die Wertverminderung.

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waren mit den empirisch gefundenen Werten nicht so in Einklang zu bringen wie die Zykloide. Eine wesentliche Vereinfachung in der Feststellung der gesamten Wertverminderung, also der Alters- und der Zustandsabschreibung zusammen, ist durch die Zahlentafeln 51 und 52 gegeben. Die eine Zahlentafel ist anzuwenden, wenn die technische Lebensdauer' die andere, wenn die wirtschaftliche Lebensdauer zugrunde gelegt wird. Nach Ermittlung des prozentualen Verhältnisses des Alters zur Lebensdauer kann in der entsprechenden Zustandsspalte die gesamte prozentuale Wertverminderung abgelesen werden; Einzelberechnungen für Alter und Zustand erübrigen sich also. Ein Altwert kommt für Gebäude und Baulichkeiten, die ihre höchste technische Lebensdauer erreicht haben oder denen vorzeitig die Zustandsnote 5 (wertlos) zuerkannt werden muß, im allgemeinen nicht in Frage, da. ein etwaiger Erlös aus dem Verkauf der beim Abbruch gewonnenen Materialien meist durch die Kosten des Abbruches aufgezehrt wird. Zahlentafel 53 zeigt ein Schema zur Ermittlung des Zeitwertes von Gebäuden und Baulichkeiten. Das Schema ist als Zusa.mmenstellung anzusehen, enthält also keine Hinweise auf Abmessungen, Ausführung u. dgl. Da aber eine kurze Beschreibung des zu schätzenden Objektes für die Feststellung der bebauten Fläche bzw. des umbauten Raumes und für die Ermittlung des Neuwertes unerläßlich ist, so empfiehlt sich die Verwendung des in Zahlentafel 54 angegebenen Schemas einer Gebäudebeschreibung. Bei der Wertverminderung von maschinellen Anlagen ist zwischen einer Wertverminderung infolge Alter und Beanspruchung und einer solchen infolge Zmtand und Konstruktion zu unterscheiden. Bei der erstgenannten muß festliegen, ob der Abschlag in technischer oder wirtschaftlicher Hinsicht zu ermitteln, also eine technische oder wirtschaftliche Lebensdauer anzunehmen ist. Ferner ist noch die durchschnittliche tägliche Arbeitsstundenzahl oder die durchschnittliche jährliche Benutzungsdauer zu beachten. Näheres über die Nutzanwendung besagt der Abschnitt 5 dieses Kapitels: Die Wertbestimmung. Der Verlauf der bei Maschinen, maschinellen A.nla.gen und Einrichtungen mit maschinellem Charakter vorzunehmenden prozentualen Wertverminderung infolge Alter und Beanspruchung geht aus Zahlentafel (Kurventafel) 55 hervor. Der Verlauf der endgültigen prozentualen Wertverminderung unter Berücksichtigung des Zustandes und der Konstruktion ist aus Zahlentafel (Kurventafel) 56 ersichtlich. Die sich aus diesen Kurventafeln ergebenden Werte setzen aber eine normale Benutzungsdauer, als welche durchschnittlich täglich 8 Stunden oder bei manchen allgemeinen Betriebsa.nlagen, z. B. Kesselanlagen od. dgl., eine der Anlage entsprechende durchschnittliche jährliche Betriebsstundenzahl angesehen wird, voraus. Weicht die wirkliche Benutzungsdauer von

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

der normalen ab, so ist der die durchschnittliche tägliche Arbeitsstundenzahl berücksichtigende Stundenfaktor aus der Zahlentafel (Kurventafel) 57 zu entne-hmen. Die Kurve ist sinngemäß anzuwenden, wenn sich der Grad der Benutzung nur durch eine jährliche Betriebsstundenzahl ausdrücken läßt. Alle drei Kurventafeln sind in Anlehnung an ähnliche im Jahre UH9 von der amerikanischen Regierung unter Mitarbeit führender Fachleute aufgestellte Tafeln angefertigt worden. Die Haupttafel ist auch anzuwenden, wenn die Wertverminderung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten, d. h. unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Lebensdauer ermittelt werden soll. Von einer geradlinigen, von Jahr zu Jahr um den gleichen Betrag steigenden Altersabschreibung kann, wie der Verlauf der Beanspruchungskurven zeigt, Abstand genommen werden. Bei Maschinen, maschinellen Anlagen und Einrichtungen mit maschinellem Charakter braucht somit dem wirtschaftlichen Gedanken nur durch die Annahme einer entsprechenden wirtschaftlichen Lebensdauer Rechnung getragen zu werden. Bei günstigerer Beanspruchung als sie durch eine der 4 Kurven der Haupttafel zum Ausdruck gebracht werden kann, sind die sich nach der betreffenden Kurve ergebenden prozentualen Wertverminderungen bis zu 5% zu verringern, bei ungünstigerer Beanspruchung bis zu 10% zu erhöhen. Jede Maschine, maschinelle Anlage usw. hat auch bei größter Wertverminderung immer noch einen Alt- oder Materialwert, der im allgemeinen 5-10% des Neuwertes beträgt; im Mittel können 8% angenommen werden. Die Kurven der Haupttafel gehen deshalb in eine waagerechte Linie über, die bei 92% Wertverminderung liegt; auch auf der Nebentafel ist die Wertverminderung in gleicher Weise begrenzt. Fällt da.s prozentuale Verhältnis des Lebensalters zur angenommenen Lebensdauer bei einem noch benutzten Objekt über die gewählte Beanspruchungskurve (s. Haupttafel) hinaus, ergibt sich also eine Wertverminderung von 92%, so liegt entweder ein Fehler in den Annahmen vor oder das Objekt ist praktisch als verbraucht anzusehen. Unter Umständen kann auch, wie schon gesagt, die Wertverminderung um 5% verringert werden, so daß dieselbe statt 92 nur 87% beträgt. Der Alt- oder Materialwert ist nicht mit dem Schrottwert, der in der Regel unter 8% des Neuwertes liegt, und sich nach den jeweiligen Marktverhältnissen richtet, zu verwechseln. Es muß dem Schätzer überlassen bleiben, zu beurteilen, ob zutreffendenfalls der Alt- oder Materialwert oder der Schrottwert anzugeben ist. Für die Ermittlung der Wertverminderung von Maschinen, maschinellen Anlagen usw. ist ebenfalls Voraussetzung, daß über den Grad der Beanspruchung sowie über den Zustand und die Konstruktion eine möglichst gleichmäßige Auffassung besteht. Die Gleichmäßigkeit der Auffassung wird in den nachstehend aufgeführten Einteilungen, die sich aus der Praxis heraus ergeben haben, erblickt. Die Noten für den Grad der Beanspruchung (s. Zahlentafel 55, Haupttafel) bedeuten

Die Wertverminderung.

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Note 1 = leicht beansprucht, " 2 = normal beansprucht, 3 = bis zur zulässigen Grenze beansprucht, " 4 = überlastet (mißhandelt). Die Noten für den Zustand und die Konstruktion (s. Zahlentafel 56, Nebenta.fel) bedeuten Note 1 =guter Zustand, neuzeitliche Konstruktion, 2 = mittelmäßiger Zustand, neuzeitliche Konstruktion, 3a. =schlechter Zustand, neuzeitliche Konstruktion, 3 b = guter Zustand, veraltete Konstruktion, 4 = mittelmäßiger Zustand, veraltete Konstruktion, " 5 = schlechter Zustand, veraltete Konstruktion. Kann von einer eigentlichen neuzeitlichen oder veralteten Konstruktion nicht gesprochen werden, so sind nur die Noten 1, 2 und 3a anzuwenden. Ist eine Maschine, maschinelle Anlage usw. durch einen Un\bau verjüngt worden, so ist ein Alter anzunehmen, das dem Grad der Verjüngung entspricht. Vielfach wird bei Maschinenschätzungen ein "ideeller Betriebswert" angewandt. Diesen ideellen Betriebswert soll ein noch ständig benutztes Objekt ohne Rücksicht auf sein Alter bis zur Betriebsunbrauchbarkeit behalten. Nach Mora.l 1 liegt er bei etwa. 30% des Neuwertes und kann bei guter Instandhaltung und sonstigen günstigen Verhältnissen bis 331/3 % erhöht werden. Ein solcher ideeller Betriebswert kann für Wertbestimmungen, die nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorgenommen werden, nicht in Frage kommen. Lediglich bei Schätzungen zu Versicherungszwecken ist die Begrenzung der Wertverminderung durch einen durchschnittlichen ideellen Betriebswert angebracht. Einen gewissen Nutzungswert haben auch Maschinen usw., die zwar veraltet sind und unwirtschaftlich arbeiten, aber gelegentlich doch noch benutzt werden. Für solche Maschinen ist ein durchschnittlicher Mindestwert anzunehmen, der naturgemäß geringer als der ideelle Betriebswert ständig benutzter Maschinen sein muß. Die untere Grenze liegt bei 8% Altoder Materialwert zuzüglich 5% Erhöhung, das sind 13%, und die obere Grenze je nach den besonderen Umständen bei 20-25% des Neuwertes. Bei der Wertbestimmung von Maschinen, maschinellen Anlagen und Einrichtungen mit maschinellem .Charakter sind auch die meist vorkommenden Fundamente und Unterbauten zu berücksichtigen. Im allgemeinen ist nach folgenden Gesichtspunkten zu verfahren: a) Wird ein Fundament oder ein Unterbau bei der Ersatzbeschaffung der Maschine usw. nicht mehr zu verwenden sein, bildet also das Fundament oder der Unterbau einen untrennbaren Bestandteil der Anlage, 1 Die Taxation maschineller Anlagen von Dr. Fclix Moral. Berlin: Georg Siemens 1930.

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Die Schätzung von Grundstücken. Gebäuden und maschinellen Anlagen.

so ist mit der gleichen prozentualen Wertverminderung wie bei der Maschine usw. selbst zu rechnen. b) Wird ein Fundament oder ein Unterbau auch bei der Ersatzbeschaffung der Maschine usw. unverändert weiter zu verwenden sein, so ist das Fundament oder der Unterbau als selbständiger baulicher Teil der Anlage zu betrachten, auf den die Wertverminderungsgrundsätze für Baulichkeiten anzuwenden sind. Für den zweiten Fall möge das Standgerüst der hochliegenden Laufbahnen einer Hofkrananlage als Beispiel dienen. Kann also bei der Ersatzbeschaffung des Kranes die Laufbahnkonstruktion voraussichtlich unverändert beibehalten werden, so ist dieselbe als baulicher Teil der Anlage aufzufassen; Laufbahnkonstruktion und Kran sind demnach getrennt zu bewerten. Auch die Kosten für Verpackung, Fracht und Montage sind zu beachten; hierfür gilt die gleiche prozentuale Wertverminderung wie für das Objekt selbst. Es sei noch darauf hingewiesen, daß diese Kosten nicht mit einem bestimmten Prozentsatz von den Kosten des Objektes anzunehmen, vielmehr immer getrennt zu ermitteln sind. So können z. B. zwei voneinander grundverschiedene Anlagen den gleichen Preis ab Fabrik haben, ohne daß die Kosten für Verpackung, Fracht und Montage nur im entferntesten übereinzustimmen brauchen. Zahlentafel 58 zeigt ein Schema zur Ermittlung des Zeitwertes von Maschinen, maschinellen Anlagen und Einrichtungen mit maschinellem Charakter. Die Spalte "Herstellungsfirma" ist wichtig, da von der Herstellungsfirma oft auf Bauart und Güte des Objektes geschlossen werden kann. Die Gewichtsangabe soll zur Ermittlung des Schrottwertes in Schadensfällen dienen, sofern die Schätzung eine Vortaxe zu Versicherungszwecken darstellt.

5. Die Wertbestimmnng. Versicherungswert (Ersatzwert). - Vermögenswert (Sachwert, Realwert, Substanzwert).- Ertragswert (Kapitalwert).- Beleihungswert (Gegenwartswert).Verkaufswert (Verkehrswert). - Einheitswert (Steuerwert).

Versicherungswert. Der Abschluß einer Versicherung bedingt zumeist die Anfertigung einer Schätzung - von den Versicherungsgesellschaften Vortaxe genannt- die die Feststellung des Versicherungsoder Ersatzwertes bezweckt. Hauptsächlich handelt es sich um Schätzungen für Feuerversicherungen, welche vielfach noch die Versicherung gegen Explosion einschließen. Der Versicherungsschutz erstreckt sich nicht nur auf das Ereignis selbst, sondern auch auf die Folgeschäden hieraus, wie Einsturz, Einwirkung von Hitze, Rauch, Löschwasser, Erschütterungen usw. Der festzustellende Versicherungswert muß alle Objekte erfassen, die der Zerstörung im Sinne der Versicherung ausgesetzt sein können.

Die Wertbestimmung.

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Bei Wohngebäuden, vielfach auch bei Geschäftshäusern und Einzelfabrikgebäuden läßt sich der Versicherungswert in einer Summe ausdrücken. Bei industriellen oder gewerblichen Anlagen muß jedoch der Versicherungswert, auch wenn eine summarische Versicherung beabsichtigt ist, nach Hauptgruppen unterteilt werden. Die Unterteilung ist zweckmäßig wie folgt vorzunehmen: l. Gebäude, Baulichkeiten und Nebenanlagen mit vorwiegend bautechnischem Charakter, 2. allgemeine Betriebsanlagen und Einrichtungen mit vorwiegend maschinentechnischem Charakter, 3. Arbeitsmaschinen und Fabrikationseinrichtungen. Position 3 kann sich noch auf Modelle, Utensilien, Vorräte u. dgl. erstrecken; meist werden aber hierfür besondere Positionen vorgesehen. Im Rahmen dieser Arbeit interessiert jedoch nur die Wertbestimmung der in den Positionen l-3 zum Ausdruck kommenden Objekte. Bei der Aufstellung der Schätzungen sind die von den Versicherungsgesellschaften herausgegebenen Richtlinien für Gebäude- und Maschinellvortaxen zu beachten. In diesen Richtlinien werden die Schätzungsgebiete gegeneinander abgegrenzt. In Zweifelsfällen empfiehlt sich eine Verständigung zwischen den Schätzern, sofern die einzelnen Gebiete von verschiedenen Personen bearbeitet werden. Die Abgrenzung in den Richtlinien ist jedoch in manchen Punkten nicht folgerichtig. Gleichartige Einrichtungen werden teils als bauliches Zubehör angesehen, teils zu Maschinen gerechnet. Zur klaren Unterscheidung sollte der Umfang der einzelnen Positionen wie folgt angenommen werden: Position l. Gebäude, Bauwerke aller Art und Nebenanlagen mit vorwiegend bautechnischem Charakter, wie Uferbefestigungen, Grundstückseinfriedigungen, gemauerte Gruben, begehbare, bekriechbare oder unzugängliche Rohr- und Kabelkanäle, Silos und Bunker sowie auch andere Behälter, die ihrer baulichen Ausführung und ihrem Zusammenhang mit den Gebäuden nach als dessen Bestandteile unzweifelhaft gelten können, Kanalisationen für Schmutzwasser und Regenwasser, Schmutzwasserkläranlagen, Versickerungsanlagen, Gleisanlagen in N ormal- und Schmalspur (Drehscheiben, Schiebebühnen und Rangieranlagen s. Position 2) mit Unterbau (Schwellen usw.), aber ohne Bettung und Schotterung, Hof- und Straßenbefestigungen, Standgerüste hochliegender Laufbahnen von freistehenden Hofkrananlagen, Hängebahnen usw., sofern diese Konstruktionen als selbständiger baulicher Teil der ganzen Anlage aufgefaßt werden können, Rohr-, Kabel- und Transportbrücken, Verbindungsbrücken und Laufstege, Kühltürme, Wasserhochbehälter. Aufzüge und Krane gehören nicht zu Position l, wohl aber die Aufzugsschächte, sofern dieselben in Massivbauweise ausgeführt sind und konstruktiv als Gebäudeteil zu gelten haben, sowie die Kranbahnen in

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anl.a.gen.

Gebäuden. Als Bestandteile der Gebäude gelten auch die Heizungseinrichtungen, die Aborta.nlagen, Bade- und Wascheinrichtungen (aber nicht Garderobenschränke), die Be- und Entwässenmgsanlagen, die elektrischen Lichtinstallationen, ferner die Anschlüsse an die Verteilungsnetze, die Steigeleitungen und die Hauptverteilungsleitungen für die verschiedenen Betriebsmittel (Gas, Preßluft, Frischwasser, Schmutzwasser, Strom), desgleichen auch alle Zwischenwände und Einbauten in Massiv-, Eisenglas-, Holzglas-, Holz- und ähnlicher Bauweise. Position 2. Aufzüge, Krane aller Art, Verladebrücken, Elektrohängebahn-Laufkatzen, Drehscheiben, Schiebebühnen, Rangieranlagen, Gleis-, Fuhrwerks- und Rollbahnwaagen, ferner alle Anlagen zur Erzeugung und Fortleitung der verschiedenen Betriebsmittel, wie Kesselanlagen, Kraftanlagen, Transformatorenstationen und Schaltanlagen, Umformeranlagen, Akk.umulatorenbatterien, Generatorgasanlagen, Wasserversorgungsanlagen einschließlich Brunnen, Preßlufterzeugungsanlagen, Sa.uerstoffanlagen, Azetylenanlagen, Rohrnetze außerhalb der Gebäude für Wasser (auch Warmwasser), Leuchtga.s, Generatorgas, Preßluft, Sauerstoff und Azetylen, Dampf und Kondensat, Kabelnetze, Fernsprech- und sonstige Schwachstromanlagen, Müllverbrennungsa.nlagen, Tankanlagen mit unterirdisch eingebautem Lagerbehälter sowie oberirdisch angeordnete Lagerbehälter, sofern sie keinen Gebäudecharakter haben und zu Position l gehören. Zu den maschinellen Anlagen werden auch die Fundamente gerechnet, und zwar entweder bis Flur oder bis zur Länge der Ankerschrauben bzw. in voller Tiefe. Die Kesseleinmauerung bildet einen organischen Bestandteil jeder Kesselanlage und ist mit dieser zusammen zu bewerten. Position 3. Alle Arbeitsmaschinen mit Transmissionen, Riemen und Seilen und alle Fabrikationseinrichtungen mit Hilfsma.schinen u. dgl. Hierzu gehören auch die Fundamente entweder bis Flur oder bis zur Länge der Ankerschrauben bzw. in voller Tiefe, sowie die Anschlußleitungen für die verschiedenen Betriebsmittel, von den Hauptverteilungsleitungen an gerechnet. Die Ausschachtarbeiten für Gebäude- und Maschinenfundamente sind immer von der Schätzung ausgenommen. Dem Versicherungsnehmer bleibt es überlassen, auch das Grund- und Kellermauerwerk von Gebäuden von der Versicherung auszuschließen. Der Ausschluß erstreckt sich aber nur auf die Bankette sowie auf die aufsteigenden Kellermauern bis Erdgleiche, während die Fenster, die Türen, die Öfen, der Kellerfußboden und die Kellerdecke sowie alle etwaigen sonstigen Einbauten als mitversichert gelten und in der Schätzung zu erfassen sind. Nach den Richtlinien der Versicherungsgesellschaften sind auch Geländebefestigungen, z. B. durch Rammung, nicht als Schätzungsobjekte anzusehen. Diese vorbehaltlose Bestimmung kann aber unter Umständen in einem Widerspruch zu den Interessen des Versicherungs-

Die Wertbestimmung.

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nehmers stehen. Bei vielen neueren Bauwerken mit Gründung aus Eisenbetonpfählen sind nämlich die Eiseneinlagen der Pfähle in die Fundamente geführt, welche mit dem Tragwerk gleichfalls biegungsfest verbunden sind. Dadurch können bei einem Einsturz des Bauwerkes leicht die Pfähle beschädigt oder ihr Sitz im Untergrund stark beeinträchtigt werden, so daß auch hierfür eine Ersatzleistung erwünscht wird. Der schätzende Fachmann sollte daher in jedem Falle die Art der Ausführung prüfen, sich die möglichen Folgen im Schadensfalle vor Augen halten und abwägen, ob die Ersatzpflicht nicht auch auf die Geländebefestigung auszudehnen ist. Jeder Schätzung ist ein Vorwort voranzustellen, welches Angaben über den Stichtag für das Vorhandensein und die Bewertung der zu schätzenden Objekte enthält. Ferner sind die Grundsätze darzulegen, nach denen die Wertverminderungen vorgenommen worden sind (s. Abschnitt 4 dieses Kapitels: Die Wertverminderung). Sind die Preise auf Vorkriegsbasis ermittelt worden, so sind auch die zutreffenden Indexziffern, die für den Stichtag gelten, anzugeben (s. Abschnitt 3 dieses Kapitels: Die Wertschwankung). Zweckmäßig ist jeder Schätzung auch ein Lageplan beizufügen, auf dem die einzelnen Gebäude, Betriebsanlagen oder Betriebsstätten kenntlich gemacht sind. Die Versicherungen können als Neuwert- oder Zeitwertversicherung abgeschlossen werden. Mit einer Neuwertversicherung wird der Ersatz der Objekte oder die Beseitigung der Schäden zum zeitlichen Neuwert angestrebt. Eine Neuwertversicherung industrieller Anlagen kommt aber nur in Frage, wenn der Zeitwert, d. h. der Neuwert abzüglich der Wertverminderungen, wenigstens 40% des Neuwertes beträgt. Über die Neuwertversicherung haben die Versicherungsgesellschaften Sonderbedingungen herausgegeben. Nach der Vergütungsskala der Sonderbedingungen für die Neuwertversicherung industrieller Anlagen wird der volle zeitliche Neuwert ausgezahlt, wenn die Wertverminderungen kurz vor dem Schadensfall nicht mehr als 20% des Neuwertes betragen haben. Bei Wertverminderungen von mehr als 20 bis 60% wird eine Vergütung von 99,5 fallend bis 60% gewährt. Ist der Zeitwert niedriger als 40% des Neuwertes, so kommt immer nur eine Vergütung des Zeitwertes in Frage (Vergütungsskala s. Zahlentafel62 des Kapitels III: Die Schätzung in Schadensfällen). Beträgt also am Stichtag der Schätzung der Zeitwert nur wenig mehr als 40% des Neuwertes, so ist zu überlegen, ob noch der Abschluß einer Neuwertversicherung angebracht ist. Bei jeder Schätzung ist somit außer dem Neuwert auch der Zeitwert der versicherten Objekte festzustellen. Hierzu ist für Gebäude, Baulichkeiten und Nebenanlagen mit vorwiegend bautechnischem Charakter das Schema nach Zahlentafel 53, für allgemeine Betriebsanlagen und Einrichtungen mit vorwiegend maschinentechnischem Charakter, gegebenenfalls auch für Arbeitsmaschinen und Fabrikationseinrichtungen das Schema

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

nach Zahlentafel 58 zu benutzen. Bei der Ermittlung der Wertverminderung infolge Alter ist die technische Lebensdauer zugrunde zu legen. Bei Schätzungen zu Versicherungszwecken kommt nur die Ermittlung des Zeitwertes in technischer Hinsicht in Frage. Die Wirtschaftlichkeit eines Bauwerkes bzw. einer Maschine, maschinellen Anlage oder Einrichtung spielt hierbei keine Rolle, da es lediglich auf den gleichwertigen Ersatz der versicherten Objekte im Schadensfalle ankommt. Angaben über die technische Lebensdauer von Gebäuden, Baulichkeiten und baulichen Nebenanlagen sowie von Gebäudeausrüstungen und maschinellen Nebenanlagen enthalten die zutreffenden Zahlentafeln des Abschnittes 4 dieses Kapitels: Die Wertverminderung. Bei Bauwerken ist eine progressive Altersabschreibung nach Zahlentafel (Kurventafel) 49 und eine weitere Abschreibung infolge Zustand nach Zahlentafel (Kurventafel) 50 vorzunehmen; eine Gesamtwertverminderung kann nach Zahlentafel 51 festgestellt werden. Bei Maschinen, maschinellen Anlagen und Einrichtungen sind für die Ermittlung der Wertverminderung die Zahlentafeln (Kurventafeln) 56-57 zu benutzen. Für die Ermittlung der bebauten Fläche und des umbauten Raumes von Gebäuden gelten die Ausführungen im Abschnitt 2 dieses Kapitels: Die Bauwerte. Aus den Zahlentafeln desselben Abschnittes sind auch zahlreiche Neuwerte zu entnehmen. Bei der Schätzung unfertiger Gebäude unterstützen die Zahlentafeln 37-40 des Abschnittes 3 dieses Kapitels: Die Wertschwankung, die Feststellung des Umfanges der Ausführung. Für die Anfertigung einer Schätzung zu Versicherungszwecken ist die Kenntnis der Vorschriften und Bedingungen des Verbandes deutscher Feuerversicherungsanstalten unerläßlich. Jeder Schätzer sollte daher diese Vorschriften und Bedingungen besitzen. Ferner sei noch darauf hingewiesen, daß die Versicherungsgesellschaften vielfach nur Vortaxen von solchen Sachverständigen annehmen, die von ihnen anerkannt sind. Die Versicherungsgesellschaften wollen hierdurch die Gewähr haben, daß bei der Anfertigung der Vortaxen eine hinreichende Sachverständ.igkeit vorhanden war und die versicherungstechnischen Grundsätze und Gepflogenheiten zur Genüge beachtet wurden. Die Feuer-Societäten lassen die Vortaxen meist durch eigens hierzu verpflichtete Sachverständige anfertigen. Für die Aufstellung dieser Vortaxen gelten die gleichen Gesichtspunkte; gewisse Arbeiten bzw. Teilausführungen werden auch hier von der Schätzung ausgenommen. Die Preise werden immer auf Vorkriegsbasis ermittelt und in der Regel entsprechend den Wertschwankungen in der Nachkriegszeit erhöht. Der Zuschlag der Feuer-Societät der Stadt Berlin betrug bisher 331/ 1 %. Meistens handelt es sich hierbei um Neuwertversicherungen; die Wiederherstellung erfolgt zum zeitlichen Neuwert. Manche öffentlichen

Die Wertbestimmung.

Versicherungsanstalten schließen außer Neuwertversicherungen auch Zeitwertversicherungen entweder ganz allgemein oder nur für bestimmte Objekte ab. Vermögenswert. Der Vermögenswert, auch Sachwert oder Realwert oder Substanzwert genannt, wird lediglich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten ermittelt. Eine Sache kann z. B. im Laufe der Zeit durch irgendwelche Umstände an wirtschaftlicher Bedeutung verloren haben und dadurch nahezu wertlos geworden sein, auch wenn sie in technischer Hinsicht noch wertvoll erscheint. Hierin liegt der wesentliche Unterschied gegenüber der Wertermittlung zu Versicherungszwecken. Eine Schätzung auf wirtschaftlicher Basis bezweckt also die Feststellung des reellen Wertes einer Sache bzw. des Substanzwertes des Besitzes, also des Vermögenswertes. Bei Grundstücken dient der Vermögenswert in Verbindung mit dem Ertragswert (s. S. 47) auch zur Bestimmung des Beleihungswertes (s. S. 54). Der Beleihungswert hat aber im Wirtschaftsleben eine besondere Bedeutung, da er immer die Grundlage zu den verschiedensten geschäftlichen Transaktionen, wie Beleihung, Beteiligung, Verkauf usw., bildet. Für den Grund und Boden, insbesondere von Ertragsgrundstücken, läßt sich ein wirtschaftlich tragbarer Höchstwert gemäß den Ausführungen in Abschnitt l dieses Kapitels: Die Grundstücksbewertung, konstruieren. Bei Bauwerken und Maschinen wird dem wirtschaftlichen Gedanken duich die anzunehmende wirtschaftliche Lebensdauer Rechnung getragen. Der Begriff "Wirtschaftliche Lebensdauer" ist im Abschnitt 4 dieses Kapitels: Die Wertverminderung, erläutert; in den zutreffenden Zahlentafeln sind auch Angaben über die wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäuden, Baulichkeiten und baulichen Nebenanlagen sowie von Gebäudeausrüstungen und maschinellen Nebenanlagen enthalten. Bei Bauwerken muß die Altersabschreibung geradlinig verlaufen, d. h. sie muß jährlich um den gleichen Betrag zunehmen; eine weitere Abschreibung infolge Zustand ist nach Zahlentafel (Kurventafel) 50 vorzunehmen. Zahlentafel 52 vermittelt die Gesamtwertverminderung infolge Alter und Zustand. Bei Maschinen, maschinellen Anlagen und Einrichtungen sind für die Ermittlung der Wertverminderung die Zahlentafeln (Kurventafeln) 55-57 zu benutzen. Im übrigen ist die Technik der Schätzung die gleiche wie bei der Bestimmung des Versicherungswertes. Irgendwelche Arbeiten bzw. Teilausführungen, wie Ausschacht, Grund- und Kellermauerwerk, Geländebefestigung, dürfen jedoch nicht ausgenommen werden; sind doch z. B. die Kosten einer Geländebefestigung mitbestimmend für den Wert des Grund und Bodens. Über die Wertverminderungsgrundsätze für Fundamente oder Unterbauten von Maschinen, maschinellen Anlagen usw. gibt Abschnitt 4 dieses Kapitels: Die Wertverminderung, Auskunft.

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Es gibt nun aber Fälle, in denen von dem üblicherweise festgestellten Vermögenswert noch weitere Abschläge vorzunehmen sind. Dies trifit hauptsächlich bei der Betrachtung von Bauwerken und Einrichtungen mit Überdimensionen bzw. Überleistungen zu. Die Richtung, in der sich die Überlegungen dann bewegen müssen, ist aus den nachstehenden Ausführungen ersichtlich. Angenommen, zwei Unternehmen schließen sich zwecks gemeinsamer Produktion zusammen, so wird in der Regel der Wert der einzelnen Fabrikanlagen auf die Einlagen angerechnet, d. h. die Fabrikanlagen stellen die Einlagen oder einen Teil derselben dar. Besteht nun z. B. das eine Werk vornehmlich aus Hallenbauten mit besonders großen Abmessungen und das andere Werk aus Flachbauten mit wesentlich geringeren Abmessungen, die aber für den gedachten Verwendungszweck geeignet sind, so muß der bei der üblichen Betrachtung sich ergebende wirtschaftliche Wert der Hallen auf einen den neuen Bedürfnissen entsprechenden Wert herabgesetzt werden; er muß also noch weitere Abschläge erfahren. Diese zusätzliche Wertverminderung wird durch die höheren Baukosten und durch die höheren laufenden U~osten (Instandhaltungs- und Betriebskosten) der Hallenbauten gegenüber den Flachbauten bedingt. Ist der Neubauwert je m 11 bebauter Fläche einer Halle beispielweise doppelt so hoch wie der Neubauwert eines geeigneten Flachbaues, so ist der Vermögenswert, der sich aus der Betrachtung deJ," Halle als solcher ergibt, erst einmaJ. im Verhältnis I: 2 zu verringern. Von dem verbleibenden Restwert ist dann noch der kapitalisierte Mehraufwand an Unkosten unter Zugrundelegung eines angemessenen Zinssatzes abzusetzen. Hierdurch wird also gewissermaßen ein Vermögen bereitgestellt, dessen Zinsertrag die höheren laufenden Unkosten deckt. In derselben Weise sind auch andere Gebäudearten und allgemeine Betriebsanlagen miteinander zu vergleichen. Von der Anwendung eines Bewertungs- (Betriebs-) Faktors ist abzuraten, da die rechnerische Ermittlung desselben durch das Fehlen einer gemeinsamen Basis für alle Umstände, welche die Bildung des Faktors beeinflussen, unmöglich ist. Werden doch die Instandhaltungskosten in der Regel auf die Neubauwerte bezogen, während die Betriebskosten bei der Mannigfaltigkeit der Gestaltung und Ausführung der Bauwerke nur als absolute Zahlen anzugeben sind. Ähnlich können auch die Bodenwerte miteinander verglichen werden. Angenommen, das eine Fabrikanwesen besteht aus Flachbauten und das andere aus Stockwerksbauten mit beispielsweise 6 voll zu nutzenden Geschossen, so ist bei der einen Fabrikanlage der Grund und Boden einfach, bei der anderen dagegen sechsfach ausgenutzt. Beträgt im erstgenannten Fall der Bodenwert RM 5,- und im letztgenannten Fall RM 30,- je m 11, so bleibt einmal der Bodenwert RM 5,-, während das andere Mal auf jedes Geschoß ein Anteil

von~~= RM 5,- je m 11 ent-

Die Wertbestimmung.

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fällt. Das Wertverhältnis der Grundstücke wäre also 1:1, d. h., der Grund und Boden ist gleichermaßen wirtschaftlich bebaut und kann in beiden Fällen mit den betreffenden Preisen in Ansatz gebracht werden. Voraussetzung ist natürlich, daß die Hof- und Freiflächen des bebauten Teiles der Grundstücke in einem angemessenen Verhältnis zu der bebauten Fläche stehen. Beträgt aber der Bodenwert des mit Flachbauten bebauten Grundstückes RM 10,- je m2 und der Bodenwert des mit Stockwerksbauten bebauten Grundstückes RM 30 je m 2, so ist das Wertverhältnis der Grundstücke ~~: ~~ = 2: 1, d. h., der Grund und Boden im erstgenannten Fall ist im Vergleich zu dem anderen Grundstück unwirtschaftlich bebaut und kann nur mit dem halben Preis in Ansatz gebracht werden 1 • Im Zusammenhang mit diesen Ausführungen wird noch auf die Ermittlung des gemeinen Wertes von Fabrikgrundstücken anläßtich der Einheitsbewertung nach dem Stande vom 1. Januar 1935 verwiesen (s. S. 62). Ertragswert. Bei den meisten Grundstücksschätzungen ist neben dem Vermögenswert der Ertragswert zu bestimmen, der die Kapitalisierung des bei einer wirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes erzielbaren Überschusses darstellt. Aus diesem Grunde wird der Ertragswert auch Kapitalwert genannt. Durch die allgemeine Wirtschaftslage, durch steuerliche und sonstige Belastungen, durch konjunkturelle Einflüsse, durch die veränderlichen Verhältnisse am Kapitalmarkt und durch andere Faktoren wird die Ertragsmöglichkeit und somit der Ertragswert eines Grundstückes beeinflußt. Der Ertragswert kann zu den verschiedenen Zeiten ein anderer sein, ohne daß sich der Vermögenswert verändern muß. Über die Kombination des Vermögenswertes mit dem Ertragswert s. S. 54. Der Ertragswert von Wohngrundstücken wird häufig dadurch festgestellt, daß die derzeitige oder die Friedens-Jahresbruttomiete mit einem Faktor multipliziert wird. Der Faktor ist je nach den näheren Umständen verschieden. Dieses Verfahren hatte in der Vorkriegszeit eine gewisse Berechtigung, weil die Unkosten verhältnismäßig gleichbleibend waren. Für Geschäfts- und Fabrikgrundstücke ist diese Methode der Wertermittlung aber immer unanwendbar gewesen, da bei derartigen Grundstücken die Verhältnisse in jedem Falle anders geartet sind. In einer ordentlichen Schätzung muß daher mit bestimmten Zahlen gerechnet werden. Vorerst ist der Jahresbruttoertrag, der sich durch 1 Überschlagswerte für den Wärmebedarf von Büro- und Fabrikgebäuden sowie Hinweise über die wirtscha.ftliche Bebauung von Fabrikgrundstücken und über die Gliederung und Formgebung der Gebäude enthält das Buch "Planung und Ausführung von Fabrika.nla.gen und deren allgemeinen Betriebseinrichtungen" von E. Heideck und 0. Leppin, Berlin: Julius Springer 1933.

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Vermietung vorhandener oder gedachter Gebäude und freier Grundstücksflächen tatsächlich oder angenommen - je nach dem Zweck der Schätzung- erzielen läßt, zu bestimmen. Hierbei ist auch die Nutzung baulicher Nebenanlagen und allgemeiner Betriebsanlagen entsprechend in Ansatz zu bringen. Die Bestimmung des Ertragswertes aus einer Vermietung oder Verpachtung von Arbeitsmaschinen und Fabrikatioll8einrichtungen im Sinne der hier angestellten Betrachtungen kommt üblicherweise nicht in Frage. Der Jahresbruttoertrag muß einen Durchschnittsertrag darstellen, von dem zu erwarten ist, daß er sich wiederholt. Nicht benutzte Räume, Anlagen und freie Grundstücksteile sind natürlich als vermietet anzunehmen. Dasselbe gilt auch von den Räumen, Anlagen und freien Grundstücksteilen, die sich in Eigenbenutzung befinden. Nach Abzug der jährlichen Unkosten kann dann aus dem verbleibenden Jahresnettoertrag unter Zugrundelegung eines angemessenen Zinssatzes der Ertragswert einwandfrei bestimmt werden. Es ist also Jahresbruttoertrag -Unkosten lOO t E t . · Zinssatz r ragswer = Die Unkosten setzen sich, allgemein betrachtet, folgendermaßen zusammen: Grundsteuern, Instandhaltungskosten, Straßenreinigungsgebühren, Versicherungsprämien, Wassergeld und Entwässerungsgebühren (nicht für Wasser zu Betrie bszwecken), Kosten für Treppenhaus-, Hof-, Notbeleuchtung, Heizungskosten und Kosten für Warmwasserversorgung, Kosten für Müllbeseitigung, Wasserzins für Uferanlagen, Gleisanschlußgebühren, Betriebskosten für Aufzüge, Kosten für Verwaltung, Bewachung und Reinigung; ferner: Rückstellungen zur Abschreibung der Gebäude und Anlagen. Die einzelnen Posten sind je nach den vorliegenden Verhältnissen anzunehmen. Die steuerlichen Belastungen und einige wichtige Ausgaben sollen nachstehend näher erläutert werden. a) Grundsteuern. Im Staatsgebiet Preußen werden ab 1. Februar 1924 folgende Grundsteuern erhoben: Staatliche Grundvermögenssteuer, Staatlicher Zuschlag zur Grundvermögenssteuer, Gemeindezuschlag zur Grundvermögenssteuer, Hauszinssteuer (Gebäudeentsch uldungssteuer).

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Die Wertbestimmung.

Die übrigen deutschen Länder haben eine ähnliche Steuergesetzgebung. Die staatliche Grundvermögenssteuer beträgt nach dem Gesetz über die Erhebung einer vorläufigen Steuer vom Grundvermögen vom 14. Februar 1923 für bebaute Grundstücke monatlich . . RM 0,20 für unbebaute Grundstücke monatlich . RM 0,25 für je RM 1000,- des zu versteuernden Wertes (ohne Abzug von Schulden und Lasten). Der staatliche Zuschlag beträgt gemäß Runderlaß des Finanzministers vom 30. Mai 1930 100% der staatlichen Grundvermögenssteuer. Der Gemeindezuschlag ist für jede Gemeinde verschieden. Für Berlin galten bzw. gelten folgende Zuschläge: 100% für das Rechnungsjahr 1924 . . ll2,5% für das Rechnungsjahr 1925 . . 200% für die Rechnungsjahre 1926/29 . 275% für das Rechnungsjahr 1930 . . 312,5% ab 1. April 1931 . . . . . . . . der staatlichen Grundvermögenssteuer. Der Steuerwert wird von den Katasterämtern nach den Grundsätzen und Werten festgesetzt, die bei der Veranlagung zur Ergänzungssteuer für den Veranlagungsabschnitt 1917/19 (Stichtag (l. April 1917) maßgebend waren, mithin nach dem gemeinen Wert der Vorkriegszeit, aber entsprechend dem gegenwärtigen Zustand und der gegenwärtigen Zweckbestimmung der Besitzung. Unter dem gemeinen Wert ist steuerlich und handelsrechtlich der Wert, den der betreffende Anlagegegenstand für das Unternehmen hat, also der Vermögenswert, zu verstehen. Ist ein Grundstück erst nach dem l. April1917 bebaut worden, so ist mit einem Wert zu rechnen, der auf die Wertverhältnisse von 1913 zurückzuführen ist. Das gleiche gilt auch für Gebäudezuwachs. Ist ein Grundstück nur teilweise bebaut, so kann gegebenenfalls für den unbebauten Teil ein besonderer Wert ermittelt werden. Hofflächen innerhalb eines bebauten Grundstückes, auch wenn sie sehr groß sind, gelten nicht als unbebaut. Eine Veranlagung zur Grundvermögenssteuer kommt nur noch bei Neubauten, ferner bei Gebäudezu- oder -abgängen, sofern die Veränderungen im Bestande des Grundstückes mehr als 5% ausmachen, in Betracht. Während bei Fabrikgebäuden und Geschäftshäusern die volle steuerliche Belastung mit der Fertigstellung einsetzt, werden bei Wohnungsneubauten steuerliche Vergünstigungen gewährt. Das "Zweite Gesetz zur Verminderung der Arbeitslosigkeit" vom 21. September 1933 und die" Durchführungsverordnung über die Steuerbefreiung für neu errichtete Kleinwohnungen und Eigenheime" vom 26. Oktober 1933 sowie die Heideck, Schätzung.

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Runderlasse des Reichsministers der Finanzen vom 30. Oktober 1933 und 18. November 1933 regeln diese steuerlichen Vergünstigungen. Nach der zeitlichen Reihenfolge sind folgende drei Gruppen des Neuhausbesitzes zu unterscheiden: Gruppe A: Neuester Neuhausbesitz. Das sind Kleinwohnungen und Eigenheime, die grundsätzlich nach dem 31. März 1934 bezugsfertig werden. Kleinwohnungen dürfen eine nutzbare Wohnfläche von höchstens 75m2 , unter gewissen Voraussetzungen, z. B. Kinderreichturn, bis zu 90m2 haben. Eigenheime dürfen eine nutzbare Wohnfläche von höchstens 150 m 1 haben, wenn drei Kinder zur Haushaltung des Eigentümers gehören. Für jedes weitere Kind werden 15 m1 mehr zugelassen. Der Eigentümer muß das Haus ganz oder zur Hä.lfte bewohnen. Sofern zwei Wohnungen vorhanden sind, darf die nutzbare Wohnfläche die zulässige Höchstgrenze nicht überschreiten. Als nutzbare Wohnfläche gelten die Wohn- und Schlafrä.ume und die Küche, wenn die Nebenräume in ortsüblichen Grenzen bleiben. Zur nutzbaren Wohnfläche von Eigenheimen rechnen auch gewerblich genutzte Räume; das Gebäude gilt jedoch nur dann als Eigenheim, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Steuerbefreiung erstreckt sich auf das Gebäude und auf einen Grundstücksanteil, der höchstens das Zwölfiache der bebauten Fläche des Gebäudes beträgt. Der überschießende Grundstücksteil unterliegt der Besteuerung. Die Steuerbefreiung hat Geltung für Kleinwohnungen, die bis zum 31. März 1936, für Eigenheime, die bis zum 31. März 1939 bezugsfertig werden. Steuerbefreiung: Für Kleinwohnungen: Staatssteuer in vollem Umfang bis zum 31. März 1939, Gemeindesteuer zur HäHte bis zum 31. März 1939. Für Eigenheime: Staatssteuer in vollem Umfang bis zum 31. März 1944, Gemeindesteuer zur HäHte bis zum 31. März 1944.

Gruppe B: Mittlerer Neuhausbesitz. Das sind Wohngebäude jeder Art und ohne Rücksicht auf die Wohnungsgröße, welche in der Zeit vom 1. Aprill931 bis zum 31. Ma.i 1934 bezugsfertig geworden sind. Steuerbefreiung: Staatssteuer und Gemeindesteuer je in vollem Umfang bis zum 31. März 1939. Fallen Eigenheime, die in der Zeit vom 1. Januar 1934 bis zum 31. Mai 1934 bezugsfertig geworden sind, unter die Gruppe B, so kann auf Antrag auch nach den Vorschriften für die Gruppe A befreit werden.

Gruppe C: Älterer Neuhausbesitz. Das sind ebenfalls Wohngebäude ohne Ausnahme, die in der Zeit vom I. April 1924 bis zum 31. März 1931 bezugsfertig geworden sind. Steuerbefreiung: Stastssteuer: Voll befreit für die Dauer von 8 Jahren und halbbefreit im neunten und zehnten Jahr, höchstens jedoch bis zum 31. März 1939. Gemeindesteuer: Grundsätzlich keine Befreiung. Nach Maßgabe der Vorschriften der Anpassungsverordnung vom 23. Dezember 1931 müssen Vergünstigungen, die zu bestimmten in der Anpassungsverordnung selbst festgelegten Zeitpunkten von den Gemeinden freiwillig gewährt wurden, aufrecht erhalten werden.

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Die We:rlibestimmung.

Auf Grund des "Zweiten Gesetzes zur Verminderung der Arbeitslosigkeit" vom 21. September 1933 erhebt die Stadt Berlin ab 1. Oktober 1933 bei dem älteren Neuhausbesitz nur die Hä.Hte des Gemeindezuschlages; die Ermäßigung gilt bis zum 31. März 1935.

Bevor das "Zweite Gesetz zur Verminderung der Arbeitslosigkeit" erlassen war, waren zur Förderung des Wohnungsbaues die nach dem 31. März 1924 errichteten Wohnungsneubauten einschließlich des zugehörigen Hofraumes für die Dauer von acht Jahren ganz, im neunten und zehnten Jahr je zur BäHte von der Staatssteuer befreit. Das betreffende Gesetz trat am 1. April 1931 in Kraft. Nach dem Runderlaß des Finanzministers vom 21. Juli 1931 waren die in der Zeit vom 1. April 1931 bis zum 31. März 1934 bezugsfertig gewordenen Wohngebäude auch nur mit dem halben Gemeindezuschlag belastet, gleichviel, ob dieser als Zuschlag zur staatlichen Grundvermögenssteuer oder als selbständige Grundsteuer gemäß besonderer Steuerverordnung in Frage kam. Die Steuervergünstigungen wurden bzw. werden auch gewährt, wenn Wohngebäude innerhalb einer Fabrikanlage neu geschaffen werden. Die Hauszinssteuer (Gebäudeentschuldungssteuer) wird ab 1. April 1924 erhoben und stellt einen Geldentwertungsausgleich für diejenigen bebauten Grundstücke dar, die vor dem 30. Juni 1918 bebaut waren. Alle später errichteten Gebäude und die durch Um- oder Einbau neugeschaffenen Gebäudeteile, sowohl Fabrikgebäude und Geschäftshäuser als auch Wohngebäude, sind von der Hauszinssteuer befreit; die Befreiung greift nicht Platz für Wohngebäude, die unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurden. Unbebaute Grundstücke unterliegen nicht der Hauszinssteuer. Die Hauszinssteuer betrug bzw. beträgt monatlich ab 1. April 1924 . . 400% ab 1. April 1927 1200% ab 1. Juli 1924 . . . 500% ab 1. April 1931 ll40% 600% ab 1. Oktober 1924 . ab 1. April 1932 960% 720% 700% ab 1. April 1925 ab 1. April 1935 480% 900% ab 1. April 1926 . . ab 1. April 1937 ab 1. Juli 1926 . . . 1000% der staatlichen Grundvermögenssteuer, die für die vor dem 30. Juni 1918 errichteten Gebäude gilt. Vom 1. April 1940 ab wird die Bauszinssteuer nicht mehr erhoben. Eine Ermäßigung der vorgenannten Prozentsätze trat bzw. tritt ein, wenn das bebaute Grundstück am ·31. Dezember 1918 mit dinglichen privatrechtliehen Lasten nicht oder bis zur Höhe von 60% des Friedenswertes (Grundvermögenssteuerwertes) belastet war. Als dingliche privatrechtliche Lasten gelten nicht Hypotheken, die gemäß den§§ ll87, ll90 BGB. zur Sicherung von Schuldverschreibungen auf den Inhaber eingetragen sind. Das gleiche gilt von Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, die zugunsten von Eheleuten oder von Personen, die mit dem 4*

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Steuerschuldner bis zum dritten Grade verwandt sind, eingetragen sind. Die in Frage kommenden ermäßigteu Sätze sind aus Zahlentafel 59 ersichtlich. Bei den über 45% des Friedenswertes belasteten Grundstücken, die vom Eigentümer bewohnt oder für seine gewerblichen Zwecke genutzt werden, wurde bzw. wird auf Antrag des Eigentümers der Steuersatz für die auf die eigenbewohnten oder eigengenutzten gewerblichen Räume entfallende Steuer ab l. April 1927 auf 1000% ab l. April 1931 auf 920% ab l. April 1932 auf 800% ab l. April 1935 auf 600% ab l. April 1937 auf 400% herabgesetzt. Nach der Hauszinssteuerverordnung ist die Steuer, deren Einziehung nach Lage der Sache unbillig wäre, ganz oder teilweise zu erlassen oder zu erstatten, sofern die Gründe für den Erlaß oder die Erstattung in dem Steuergegenstande selbst liegen, sowie die Steuer zu stunden und niederzuschlagen, sofern ihre Einziehung eine unbillige Härte bedeutet. Beispiel der Steuerberechnung für ein Fabrikgrundstück in Berlin, dessen Gebäude vor dem 30. Juni 1918 bezugsfertig waren, dessen Vorkriegswert auf 100000 RM festgestellt und das am 31. Dezember 1918 mit mehr als 60% des Vorkriegswertes belastet war: Grundvermögenssteuer (20 Pf. je RM 1000,-) RM 20,-100%iger Staatszuschlag . . . . RM 20,Gemeindezuschlag Berlin 312,5% . . . . . . RM 62,50 Hauszinssteuer (ab I. April 1932) 960% von 20,. RM 192,-

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mithin monatlich . . . RM 294,50 Die sich für die Zeit vom l. April1932 bis zum Ablauf des Rechnungsjahres 1939 ergebende Hauszinssteuer konnte in der Zeit bis zum 31. März 1934 durch Zahlung eines einmaligen Betrages abgelöst werden. Fand die Ablösung bis zum 30. September 1932 statt, so war das 3fache, hiszum 31. März 1934 das 3 1Mache des vollen Jahresbetrages der Gebäudeentschuldungssteuer zu entrichten. Die Frist für die Ablösung mit dem 3fachen Jahresbetrag ist später bis zum 31. März 1933 verlängert worden. Nach dem 31. März 1934 war eine Ablösung nicht mehr möglich. b) Instandhaltungskosten. Einen nicht unbeträchtlichen Anteil an den Unkosten eines Grundstückes stellen auch die für die laufende Instandhaltung aufzuwendenden Kosten dar. In Zahlentafel 60 sind die Instandhaltungskosten für Fabrikgebäude, bezogen auf den Neuwert und getrennt nach neueren und älteren Gebäuden, angegeben. Diese Zahlen sind als Durchschnittswerte aufzufassen; in Feinbetrieben können die Instandhaltungskosten geringer, in rauhen Betrieben höher sein.

Die Wertbestimmung.

53

Außenanlagen normalen Umfanges, wie Grundstück.seinfriedigungen, Uferbefestigungen, Gleisanlagen , Kanalisationen, Hauptleitungen für die verschiedenen Betriebsmittel, Rohr- und Kabelkanäle, Hof- und Straßenbefestigungen u. dgl., sind bei den Feststellungen anteilig be~ rücksichtigt worden. Die Instandhaltungskosten für Aufzüge und Krane als Gebäudeausrüstungen sind in den angegebenen Zahlen selbstverständlich enthalten, dagegen nicht für Hof- und Uferkrane u. dgl. sowie für Anlagen zur Erzeugung bzw. Gewinnung der verschiedenen Betriebsmittel, wie Kesselanlagen, Kraftanlagen, Generatorgasanlagen, Preßlufterzeugungsanlagen, Transformatorenstationen, Umformeranlagen, Akkumulatorenbatterien, Schaltanlagen, Wasserversorgungsanlagen usw. Die Instandhaltungskosten solcher allgemeinen Betriebsanlagen richten sich nach den besonderen Betriebsverhältnissen und sind in jedem Falle verschieden. Über die jährlichen Instandhaltungskosten für Wohngebäude gibt Zahlentafel 61 Auskunft; der Mietsertrag versteht sich als Bruttoeinnahme abzüglich der Betriebskosten für Zentralheizung und zentrale Warmwasserversorgung. Ältere Häuser erfordern meist höhere Instandhaltungskosten; für einfach ausgeführte Gebäude können dieselben unter Umständen bis 17% der Bruttomiete betragen. c) Straßenreinigungsgebühren. Diese Gebühren sind in den einzelnen Ortschaften verschieden; meist findet noch eine Unterteilung nach bebauten und unbebauten Grundstücken bzw. Grundstücksteilen und nach Reinigungsklassen statt. In Groß-Berlin betragen vom l. April 1932 ab die Straßenreinigungsgebühren bei bebauten Grundstücken und Grundstücksteilen in Gegenden nach Reinigungsklasse I= RM 1,44/Monatjm Straßenfront " II == RM 0,67 " " " " III == RM 0,35 " " " " IV = RM 0,15 " " " " V == RM 0,04 " " " Bei unbebauten Grundstücken und Grundstücksteilen ermäßigen sich die Gebühren auf die HäHte. Auskunft über die jeweils in Frage kommende Reinigungsklasse geben die zuständigen städtischen Dienststellen (Tiefbauämter). Ab l. April 1933 sind die Gebühren um 25% gesenkt worden. d) Heizungskosten und Kosten fürWarm Wasserversorgung. Diese können für Wohngebäude wie folgt angenommen werden: Betriebskosten für Zentralheizungen etwa 6--10% der Bmttomiete, je nach der Bauweise des Hauses, der Größe der Räume und sonstiger Einflüsse in heizungstechnischer Hinsicht.

54-

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und lll88chinellen Anlagen.

Betriebskosten für zentrale Warmwasserversorgungsanlagen etwa 3-5% der Bruttomiete, je nach der Zahl der Wohnungen und der durchschnittlichen Kopfzahl in den Haushaltungen. Beleihungswert. Der Wert, der einem Objekt im Wirtschaftsleben zeitlich, d. h. gegenwärtig beigemessen wird, ergibt sich aus der Kombination des Vermögenswertes mit dem Ertragswert und bildet immer die Grundlage für geschäftliche Transaktionen, wie Beleihung, Beteiligung, Verkauf usw.; er wird deshalb Beleihungs- oder Gegenwartswert genannt. Man kann auch von ihm als von dem theoretischen Verkaufswert sprechen. Der Beleihungswert ist das arithmetische Mittel aus dem Vermögenswert und dem Ertragswert, also B eIeihungswe rt = Vermögenswert + Ertragswert · 2 Voraussetzung für die Ermittlung des Beleihungswertes ist, daß sich die Feststellung des Vermögenswertes und des Ertragswertes auf die gleichen Objekte erstreckte. So wird von Arbeitsmaschinen und Fabrikationseinrichtungen wohl der Vermögenswert bestimmt, aber üblicherweise nicht der Ertragswert aus einer Vermietung oder Verpachtung. In der Regel wird der Beleihungswert nur von Grundstücken (Grund und Bod~n), Gebäuden, Baulichkeiten und Nebenanlagen mit vorwiegend bautechnischem Charakter, allgemeinen Betriebsanlagen bzw. Einrichtungen mit vorwiegend maschinentechnischem Charakter ermittelt. Für Beleihungen ist noch die Sicherheitsgrenze, bis zu der die ße. leihungerfolgen kann, erwähnenswert. Diese Beleihungsgrenze muß so gezogen sein, daß auch bei nach unten tendierender Preisgestaltung immer noch eine Sicherheit für das Leihkapital vorhanden ist. Bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken liegt die Beleihungsgrenze naturgemäß niedriger als bei Wohngrundstücken; unterliegt doch der Ertrag solcher Objekte auch noch konjunkturellen Einflüssen, wodurch eine Veräußerung erschwert, unter Umständen sogar unmöglich wird. Die Kreditinstitute sehen deshalb häufig von Beleihungen in der bei Wohngrundstücken üblichen Form ab. Wohnhausneubauten (einschließlich Grund und Boden), die in freier Wirtschaft errichtet wurden, werden heute erststellig bis zu höchstens 50%, unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel bis zu höchstens 40% des Gegenwartswertes beliehen. Für zweite Hypotheken liegt die Beleihungsgrenze allgemein bei etwa 70-75% und für Hauszinssteuerhypotheken, die an die bereiteste Stelle rücken, bei 90%. Unter normalen Verhältnissen muß bei einem Neubau der Vermögenswert gleich dem Ertragswert sein, so daß sich also auch ein Beleihungswert in Höhe jedes der beiden Werte ergibt. Die Schwankungen auf dem Bauund Wohnungsmarkt der Nachkriegszeit hatten aber oftmals zur Folge,

Die Wertbestimmung.

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daß schon gleich oder kurze Zeit nach der Fertigstellung eines Neubaues der Vermögenswert und der Ertragswert voneinander abwichen. Der Beleihungswert des Grundstückes deckt sich dann nicht mehr mit dem ursprünglich bei der Aufstellung des Kosten-, Ertrags- und Finanzierungsplanes ermittelten Wert. Bei der Beleihung von Wohnhausaltbauten, die vor dem 30. Juni 1918 errichtet wurden und demzufolge durch Hauszinssteuer und Zwangsbewirtschaftung belastet sind, wird häufig die Friedensmiete zugrunde gelegt. Als sog. Friedensbeleihungswert gilt ein Vielfaches der Jahresbruttomiete; im allgemeinen wird mit dem 15fachen Friedensmietaertrag gerechnet. Während vor dem Kriege die Beleihungsgrenze für die erste Hypothek bei 60% des Beleihungswertes lag, liegt sie heute bei höchstens 20--25% des Friedensbeleihungswertes, was einer etwa. 3-31/sfachen Friedensmiete entspricht. Verkaufswert. Während der Beleihungs- oder Gegenwartswert einen theoretischen Verkaufswert darstellt, wird der tatsächliche Verkaufswert, auch Verkehrswert genannt, durch Angebot und Nachfrage bestimmt oder von Sonderabsichten beeinflußt. Der Beleihungswert bildet aber in der Regel die Grundlage für die Verka.ufsverhandlungen. Herrscht auf dem Grundstücksmarkt ein Überangebot, so wird der tatsächliche Verkaufswert meist niedriger sein als der Beleihungswert; sind Grundstücke gefragt, so kann auch ein höherer tatsächlicher Verkaufswert in Frage kommen. Häufig ergibt sich ein theoretischer Verkaufswert, der wesentlich unter dem Vermögenswert liegt. Besteht nun einerseits kein zwingender Grund zum Verkauf eines Grundstückes, andererseits aber ein besonderes Interesse für den Erwerb, so erhält man eine gerechte Verhandlungsbasis durch die nachstehende Kombination des theoretischen Verkaufswertes mit dem Vermögenswert: Verkaufswert, bedingt durch Sonderinteressen = _ theoretischer Verkaufswert + Vermögenswert 2 .

Einheitswert. Unter diesem Wert ist der Steuerwert zu verstehen, der zur Feststellung der Reichsvermögenssteuer, soweit es sich um den Grundbesitz handelt, dient. In einigen Ländern werden nach dem Einheitswert auch die Grundsteuern ermittelt; Preußen hat hiervon bisher keinen Gebrauch gemacht. Nach den neuesten gesetzlichen Bestimmungen werden jedoch ab 1. Januar 1936 in allen Ländern die Grundsteuern nach dem Einheitswert erhoben. Der Einheitswert wird in der Regel alle drei Jahre festgestellt; der erste Termin war der 1. Januar 1925. Die letzte Einheitsbewertung wurde nach dem Stand vom 1. Januar 1931 vorgenommen; die im Gange befindliche Einheitswertfeststellung hat den 1. Januar 1935 als Stichtag. Vor der Einheitsbewertung war für die Feststellung des Grundvermögens

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

bei der Reichsvermögenssteuer der Wehrbeitragswert maßgebend. Der Wehrbeitragswert war der Wert, der auf Grund des Wehrbeitragsgesetzes oder des Gesetzes über Steuernachsicht für das Grundstück ohne Abzug von Schulden und Lasten zugrunde gelegt wurde; Stichtag für die Bewertung war der 31. Dezember 1913. Der Wehrbeitragswert für Grundstücke, die an diesem Tage noch nicht bestanden haben, war nachträglich zu ermitteln; bei späteren Veränderungen war eine Berichtigung vorzunehmen. In jedem Falle war der Wert maßgebend, den das Grundstück am Wehrbeitragsstichtag, dem 31. Dezember 1913, gehabt haben würde, wenn es nach seinem tatsächlichen Zustande zum Wehrbeitrag herangezogen worden wäre. Für die steuerliche Einheitswertermittlung von Grundstücken und Gebäuden war das Reichsbewertungsgesetz maßgebend, und zwar a.) für die Bewertung für 1925 (Stichtag I. Januar 1925) und für 1928 (Stichtag 1. Januar 1928) das Gesetz vom 10. August 1925, b) für die Bewertung für 1931 (Stichtag I. Januar 1931) das Gesetz vom 22. Mai 1931. Zu a) Bei der Bewertung wurde zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken, bei bebauten Grundstücken wiederum zwischen zwangsbewirtschafteten und nicht zwangsbewirtschafteten Grundstücken unterschieden. Als zwangsbewirtschaftete Grundstücke galten alle bebauten Grundstücke, sofern die Gebäude vor dem I. Juli 1918 bezugsfertig waren. Allgemeine Grundlage für die Bewertung von zwangsbewirtschafteten Grundstücken bildete der Wehrbeitragswert (Friedenswert). Bei der Einheitswertermittlung 1925 wurden im allgemeinen bewertet Geschäftsgrundstücke mit 70% Mietwohngrundstücke mit 45% Einfamilienhäuser mit 65%

I

1. des

Wehrbeitragswertes.

Die einzelnen Landesfinanzämter hatten das Recht, für ihren Bezirk für gewisse Gruppen von Grundstücken oder für Teile ihres Bezirkes nach Lage der örtlichen Verhältnisse eine niedrigere Bewertung vorzunehmen. Bei Geschäftsgrundstücken waren aber mindestens 45% des W ehrbeitragswertes, bei Mietwohngrundstücken mindestens 25% und bei Einfamilienhäusern mindestens 45% des W ehrbeitra.gs· wertes anzusetzen. Beider Einheitswertermittlung 1928 lagendieBewertungssätzefürzwangs· bewirtschaftete Grundstücke bedeutend höher, und zwar wurden bewertet Geschäftsgrundstücke, sofern sie der Raumfläche ihrer Gebäude nach überwiegend Fabrikgrundstücke oder Lagerhäuser darstellten, mit 70% des W ehrbeitra.gswertes, im übrigen mit 80%, Geschäftsgrundstücke, die überwiegend eine neuzeitliche Einrichtung aufwiesen, mit einem um 5% höheren, dagegen bei veralteter Einrichtung mit einem um 5% niedrigeren Bewertungssa.tz. Außerdem wurden Erhöhungen und Ermäßigungen des Bewertungssa.tzes um 5% vorgenommen, wenn sich das Geschäftsgrundstück in besonders guter oder in schlechter Lage befand. Mietwohnungrundstücke wurden, wenn sie der Raumfläche ihrer Gebäude nach überwiegend Wohnurigen von nicht mehr als 2 Wohn- (Schlaf-) Räumen enthielten, mit 45%, mit überwiegend Wohnungen von 3 oder 4 Wohn(Schlaf-) Räumen mit 50%, im übrigen mit 60% des Wehrbeitragswertes bewertet.

Die Wertbestimmung.

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Auch hier wurden je nach der Lage des Grundstückes Erhöhungen oder Ermäßigungen der vorstehenden Normalsätze vorgenommen. Villen wurden bewertet bei einem Wehrbeitragswert von mehr als 100000 RM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . mit 70% von mehr als 60000 RM, aber nicht mehr als 100000 RM (jedoch nicht höher als mit 70000 RM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . mit 75% bis zu 60000 RM (jedoch nicht höher als mit 45000 RM) . . . . . . mit 80% Auch hier wurden je nach der Lage des Grundstückes Zu- oder Abschläge vorgenommen. Die nicht zwangsbewirtschaft eten Grundstücke wurden bei der Einheitsbewertung 1925/28 mit dem Ertragswert bewertet, soweit er nicht über den gemeinen Wert (Vermögenswert; s. S. 45) am Stichtage hinausging. Für die Bewertung nach dem Ertragswert wurde von dem Jahresrohertrag des Grundstückes ausgegangen. Hiervon kamen in Abzug 1. die Kosten für die laufenden Instandsetzungsarbeite n, 2. die Kosten für die großen Instandsetzungsarbeite n, soweit sie anteilig auf 1 Jahr entfielen, 3. die Kosten für die Schönheitsreparaturen, 4. die Kosten für Wasser, Entwässerung, Beleuchtung (bei Geschäfts-, Fabrikund ähnlichen Gründstücken nicht zu Betriebszwecken), 5. die Kosten für Hauswart und Hausreinigung, 6. die übrigen Betriebskosten mit Ausnahme der Steuern, 7. Grund- und Gebäudesteuer: wenn Gebäudeentschuldungss teuer (Hauszinssteuer) nicht erhoben wird, in voller Höhe; wenn Gebäudeentschuldungssteuer erhoben wird, in Höhe von 60% der Grund- und Gebäudesteuer zuzüglich der Gebäudeentschuldungss teuer.

Zu b) Die Grundstücksbewertung für 1931 wich von den vorhergehenden Bewertungen insofern ab, als der Wehrbeitragswert als allgemeine Grundlage aufgegeben wurde. Lediglich Villen und größere Einfamilienhäuser wurden für 1931 noch nach Prozentsätzen des Wehrbeitragswertes bewertet. Auch bei der Einheitsbewertung 1931 wurde zwischen zwangsbewirtschafteten und zwangswirtschaftsf reien Grundstücken unterschieden. Als zwangsbewirtschafteto te Grundstücke galten solche Grundstücke, die am 1. Januar 1931 mit mindestens 1 / 6 einem der drei Wohnungszwangswirtschaftsgesetze (Reichsmietengesetz, Gesetz über Mieterschutz und Einigungsämter, Wohnungsmangelgesetz) unterlagen, demnach also bebaute Grundstücke, deren Gebäude vor dem 1. Juli 1918 bezugsfertig waren, mit Ausnahme der Geschäftsräume, soweit sie nicht Teile einer Wohnung bilden, die nach dem 1. Juli 1918 bezugsfertig gewordenen Neubauten, sofern für sie Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln gegeben wurden. Zwangsbewirtschaf tete Grundstücke. Die Bewertung erfolgte grundsätzlich nach einem Vielfachen der Jahresrohmiete. Der Bewertungssatz wurde nicht einheitlich für das ganze Reich bestimmt, sondern von den Präsidenten der Landesfinanzämter bezirks- und gruppenweise festgesetzt, und zwar je nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt. Statt der Bewertung nach der Jahresrohmiete konnte auch die Bewertung nach einem Vielfachen der Friedensmiete vorgeschrieben werden. Villen und größere Einfamilienhäuser wurden, wie schon erwähnt, auch für 1931 mit einem Prozentsatz des Wehrbeitragswertes bewertet, soweit ein solcher überhaupt vorhanden war. Bei der Festsetzung der Bewertungssätze mußten die in den einzelnen Gemeinden in den Jahren 1929 und 1930 sowie in den ersten

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

vier Monaten 1931 erzielten Verkaufserlöse berücksichtigt werden. Außergewöhn· liehe Kaufpreise, die durch besondere Umstände beeinflußt waren (Notverkauf, Zwangsversteigerung, Liebhaberkauf usw.) sollten nach Anhörung von Sachverständigen bereinigt werden. Im allgemeinen wurden folgende Grundstücksgruppen zusa.mmengestellt: Geschäftsgrundstücke. Als Geschäftsgrundstücke galten solche, die zu mehr als 80% (nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten) unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken oder öffentlichen Zwecken dienten. Gemischte Grundstücke, d. h. solche, die teils Wohnzwecken, teils unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken oder öffentlichen Zwecken dienten. Diente jedoch ein Grundstück zu mehr als 80% gewerblichen oder öffentlichen Zwecken und zu weniger als 20% Wohnzwecken, so war es als Geschäftsgrundstück zu behandeln; umgekehrt galt es als Mietwohngrundstück, wenn es zu mehr als 80% Wohnzwecken diente. Villen, d. h. Grundstücke, die nach Bauart und Einrichtung Villencharakter aufwiesen. Gleichgestellt waren bebaute Grundstücke, die zu anderen Zwecken als Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken benutzt wurden (z. B. Klubhäuser, Bootshäuser). Grundstücke, deren nutzbare Fläche90m2 und deren Wehrbeitragswert 10000 RM (in Gemeinden mit großstädtischer Bebauungsweise 15000 RM) nicht überstiegen, galten stets als Mietwohngrundstücke. Mietwohngrundstücke, d. h. alle bebauten Grundstücke, die nicht unter die obigen Gruppen fielen. Als Jahresrohmiete galt die Rohmiete, die von den Mietern für das Kalenderjahr 1931 nach dem Stand vom I. Januar 1931 (aber unter Berücksichtigung zwischenzeitlicher Mietsänderungen) entrichtet wurde, einschließlich der von den Mietern übernommenen Verpflichtungen, jedoch nach Ausscheidung der Vergütungen für Warmwasserversorgung, Zentralheizung und Fahratuhl. Für die Ausscheidtingen dieser Vergütungen konnten Panschsätze festgesetzt werden. Die vom Vermieter nach landesrechtliehen Vorschriften auf die Mieter umlegbaren Beträge an Grundsteuern blieben grundsätzlich außer Betracht. Herabsetzungen der Miete infolge einer im Einzelfalle gewährten Ermäßigung der Gebäudeentschuldungssteuer (Hauszinssteuer) wurden nicht berücksichtigt. Die Miete war also mit dem ungekürzten Betrage anzurechnen. Die von den Präsidenten der Landesfinanzämter festgesetzten Bewertungssätze waren Normalsätze und galten bei Vorhandensein regelmäßiger Umstände. Eine Erhöhung oder Ermäßigung gegenüber den Normalsätzen, welche bis zu 20% betragen konnte, wurde vorgenommen mit Rücksicht auf den baulichen Zustand, das Alter und die Einrichtung des Gebäudes, die Lage des Grundstückes, die Art der Bebauung (z. B. Fachwerk bau, wo Massivbau üblich ist oder umgekehrt, Zugehörigkeit größerer unbebauter Flächen, wo solche Flächen normalerweise fehlen), Scha.densgefahren, z. B. Berg-, Rauch-, Wasser- oder Erschütterungsschäden, die Belastung mit Gebäudeentschuldungssteuer (Hauszinssteuer), das Verhältnis des gewerblichen Zwecken dienenden Teiles zu dem Wohnzwecken dienenden Teil bei gemischten Grundstücken und auf ähnliche Umstände. Eine Abweichung von den Normalsätzen war nicht möglich, wenn die werterhöhenden oder wertvermindernden Umstände bereits in der Jahresrohmiete berücksichtigt waren. Die Präsidenten der Landesfinanzämter konnten selbständig Umstände bezeichnen, die eine Abweichung von den Normalsätzen rechtfertigten. Insbesondere kam der Wehrbeitragswert (Prozentsa.tz) als Korrektiv in Betracht. Die von den einzelnen Landesfinanzämtern aufgestellten Bewertungssätze waren in den Reichssteuerblättern Nr. 34 vom 5. Oktober 1931 und Nr. 37 vom 12. Oktober 1931 zusammengestellt. Im Bezirk des Landesfinanzamtes Berlin v.-urden zwangsbewirtschaftete Grundstücke (Altbauten) nach folgendem Schema bewertet.

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Die Wertbestimmung. Wehr· wert

Art des Grundstückes

beltrags·

Jahresrohmiete

Villen . . . . . . • . . . . . Einfamilienhäuser . . . . . . . Einstöckig bebaute Grundstücke Fabrikgrundstücke, Grundstücke mit Lagerhäusern . . . . . . . . . . . 5. Sonstige Geschäftsgrundstücke. Desgleichen in Lage A . . 6. Gemischte Grundstücke Desgleichen in ZehJendorf . Desgleichen in Lage A . . 7. Mietwohngrundstücke . . . Desgleichen mit im wesentlichen Ein- bis Zweizimmerwohnungen für Minderbemittelte Desgleichen in ZehJendorf . . . Desgleichen in Lage A und B . . . . .

50---80% 70%

(hilfsweise 10fa.che) (hilfsweise 8,5fa.che) Sfache

1. 2. 3. 4.

6 6,5 7,5 5,5 6 7

5

4,5 6 6,5

Sofern ausnahmsweise eine Rohmiete oder Friedensmiete für ein Grundstück schlechterdings nicht zu ermitteln oder mangels Vergleichsobjekten auch nicht zu schätzen war, war das Grundstück unmittelbar mit dem gemeinen Wert (Vermögenswert; s. S. 45) zu bewerten, wobei allerdings bei Villen die Möglichkeit einer Bewertung mit einem Prozentsatz des Wehrbeitragswertes bestehen blieb. Der für ein Grundstück anzusetzende Wert durfte nicht geringer sein als der gemeine Wert, mit dem der Grund und Boden allein bewertet worden wäre. Abschläge für stillgelegte Grundstücke waren bei der Einheitswertfeststellung (ebenso wie 1928) nicht vorgesehen. Zwangswirtschaftsfreie Grundstücke. Für ortsüblich bebaute und für Geschäftsgrundstücke war der Ertragswert, d. h. das 18fache des jährlich erzielbaren Reinertrages maßgebend. Die entsprechende Bewertung erfolgte jedoch nur auf .Antrag des Steuerpflichtigen oder in Fällen, in denen das Finanzamt die Bewertung nach dem Ertragswert für angebracht hielt. Im übrigen wurde dem Ertragswert der Wert gleichgestellt, der sich auch für diese Grundstücke bei Anwendung der für zwangsbewirtschaftete Grundstücke maßgebenden Bewertungsmethode ergab. Die Präsidenten der Landesfinanzämter konnten für die nicht zwangsbewirtschafteten Grundstücke andere Normalsätze festsetzen als für die zwangsbewirtscha.fteten. Der Steuerpflichtige konnte aber in jedem Falle den Anspruch auf die Bewertung mit dem tatsächlichen Ertragswert geltend machen. Bei der Ermittlung des Ertragswertes durften die Steuerlasten (Grund- und Gebä.udesteuer, Gebä.udeentschuldungssteuer u. dgl.) mit 70% ihres Betrages (1925/28: 60%) abgesetzt werden. Bei der Gebäudeentschuldungssteuer (Hauszinssteuer) waren die im einzelnen Falle gewährten Ermäßigungen zuzurechnen. Bei hauszinssteuerfreien Grundstücken war die Grund- und Gebäudesteuer voll abzugsfähig. Für die sonstigen bebauten und unbebauten Grundstücke war der gemeine Wert (Vermögenswert; s. S. 45) maßgebend. Bei der Bewertung von Fabrikgebäuden, sei es zum Ertragswert, sei es zum gemeinen Wert, war Miete oder Pacht für Maschinen nicht zu berücksichtigen, sondern aus dem Miet- oder Pachtpreis auszuscheiden.

Der Einheitswert nach dem Stande vom l. Januar 1935 soll besonders gründlich festgestellt werden, da der Einheitswert immer mehr an Bedeutung gewinnt. So werden nach ihm von 1936 ab in allen Ländern

60

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

auch die Grundsteuern erhoben; aber auch im Wirtschaftsleben ist sein steigender Einfluß unverkennbar. Für die Vorerhebungen ist jedem Eigentümer eines bebauten Grundstückes eine "Hausliste" und eine "Anlage" zugesandt worden; in der Anlage waren eine Reihe technischer Fragen von dem Grundstückseigentümer oder von seinem Steuerbevollmächtigten zu beantworten. Die Hausliste und die Anlage - der Fragebogen- gelten als Steuererklärung. Die Hausliste war bis zum 12. Oktober und der Fragebogen bis zum 30. Oktober 1934 dem zuständigen Finanzamt einzureichen; Stichtag für das Vorhandensein der Gebäude war der 10. Oktober 1934. In den Gemeinden, in denen eine Personenstands- oder Betriebsaufnahme nicht stattfand, wurde die Hausliste durch eine "Mietnachweisung" ersetzt. Die Präsidenten der Landesfinanzämter konnten den Fragebogen den örtlichen Bedürfnissen anpassen. Der Inhalt des Fragebogens soll nicht nur bei der Einheitsbewertung 1935, sondern auch bei künftigen Einheitswertfeststellungen die Grundlage bilden. Die Fragestellung ist so gewählt worden, daß die Antworten für die verschiedenen Bewertungsmethoden - Ermittlung des gemeinen Wertes (Vermögenswertes; s; S. 45), Bewertung mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete - verwertet werden können. Auf Grund des neuen Reichsbewertungsgesetzes vom 16. Oktober 1934 hat der Reichsminister der Finanzen die Verordnung über die Bewertungbebauter Grundstücke vom 10. November 1934 erlassen. Gegenüber den für die Einheitsbewertung 1931 geltenden Bestimmungen sind insbesondere folgende Änderungen bemerkenswert: Die Einteilung in zwangsbewirtschaftete und zwangswirtschaftsfreie Grundstücke ist beseitigt worden. Es gibt nur noch folgende Grundstückshauptgruppen: Mietwohngrundstücke (Grundstücke, die zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen, mit Ausnahme der Einfamilienhäuser). Geschäftsgrundstücke (Grundstücke, die zu mehr als 80% unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen). Gemischtgenutzte Grundstücke (Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und weder als Mietwohngrundstücke, noch als Geschäftsgrundstücke, noch als Einfamilienhäuser anzusehen sind). Einfamilienhäuser. An Stelle der "Villen" mit der gänzlich farblosen Begriffsbestimmung "Grundstücke, die nach Bauart und Einrichtung ihrer Gebäude Villencharakter aufweisen" sind jetzt die Einfamilienhäuser getreten. Als solche gelten Wohngrundstücke, die nach ihrer baulichen Gestaltung nicht mehr als eine Wohnung enthalten. Wohnungen für Hauspersonal sind nicht mitzurechnen. Die nicht unter die obigen Gruppen fallenden bebauten Grundstücke.

Die Wertbestimmung.

61

Für die Einheitsbewertung 1931 waren die grundsätzlichen Bewertungsmaßstäbe die Jahresrohmiete und der Wehrbeitragswert. Ausnahmsweise kamen der gemeine und der Ertragswert in Frage. Für die Einheitsbewertung 1935 sind die alleinigen Maßstäbe die Jahresrohmiete und der gemeine Wert. Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke sind mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten, alle übrigen bebauten Grundstücke mit dem gemeinen Wert. Läßt sich innerhalb bestimmter Bezirke für Geschäftsgrundstücke die Jahresrohmiete in der Regel unschwer ermitteln oder schätzen, so können die Präsidenten der Landesfinanzämter bestimmen, daß auch solche Grundstücke mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten sind. Der Präsident des Landesfinanzamtes Berlin wird von dieser Ermächtigung Gebrauch machen; es werden also in Berlin solche Geschäftsgrundstücke, insbesondere vermietete, nach der Jahresrohmiete bewertet werden. Bei der Begriffsbestimmung der Jahresrohmiete ist eine wichtige Änderung insofern eingetreten, als die auf die Mieter umlegbaren Grundsteuerbeträge bei der Ermittlung der Jahresrohmiete nicht auszuscheiden sind. Nicht zur Jahresrohmiete gehören die Kosten der Heizstoffe für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, die eigentlichen Betriebskosten für Fahrstuhl, Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters (Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Preßluft, Kraftstrom u. dgl., Spiegelglasversicherungen u. dgl.). Für die Bewertung mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete können die Präsidenten der Landesfinanzämter ihr Gebiet in verschiedene Bezirke einteilen. Außerdem können die Präsidenten der Landesfinanzämter die Grundstückshauptgruppen in Untergruppen teilen. Der Wert eines Grundstückes, der sich aus dem Vielfachen der Jahresrohmiete ergibt, ist zu ermäßigen oder zu erhöhen, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die von den bei der Bildung der Vervielfältiger zugrunde gelegten Verhältnissen wesentlich abweichen. Solche Umstände sind nur: baulicher Zustand, Alter oder Einrichtung des Gebäudes, Lage des Grundstückes, Art der Bebauung (z. B. Fachwerkbau, wo Massivbau üblich), Schadensgefahren, Belastung mit Gebäudeentschuldungssteuer. Die Präsidenten der Landesfinanzämter können, wenn die örtlichen Verhältnisse es dringend erfordern, weitere Umstände bestimmen. Die Ermäßigung oder Erhöhung darf 30% (bisher 20%) des Wertes (des Vielfachen der Ja.hresrohmiete) nicht übersteigen. Mindestwert ist, wie bisher, der gemeine Wert des Grund und Bodens. Bei gänzlicher oder teilweiser Ablösung der Gebäudeentschuldungssteuer (Hauszinssteuer) ist diejenige Belastung zu unterstellen, die ohne die Ablösung am Feststellungszeitpunkt bestehen würde.

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Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Die neuen Bestimmungen finden Anwendung auf die Hauptfeststellung nach dem Stand vom I. Januar 1935 und auf Neu- und Nachfeststellungen auf den I. Januar 1936 oder einen späteren Zeitpunkt. Für die Einheitsbewertun g von Fabrikgrundstüc ken nach dem Stande vom I. Januar 1935 kommt in erster Linie der gemeine Wert in Frage; er wird im ganzen Reichsgebiet nach dem von Regierungsbaurat Weil, Düsseldorf, ausgearbeiteten Verfahren ermittelt werden. Der gemeine Wert eines Fabrikgrundstückes im Siune dieses Verfahrens ist der normalisierte Herstellungswert unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung der Gebäude, ganzer oder teilweiser Strukturänderung sowie unorganischem Aufbau des Werkes und ähnlichen Wertverminderunge n bei hundertprozentiger Nutzung des Grundstückes. Der gemeine Wert entspricht somit den Ausführungen über "Vermögenswert" in diesem Abschnitt (s. S. 45). Außer den Wertverminderungen infolge Alter und Abnutzung (Zustand), die bei allen Fabrikanlagen zutreffen, können also, so wie dort angegeben, auch bei der Ermittlung des Einheitswertes unter Umständen weitere Abschläge vorgenommen werden. Solche Abschläge können bedingt sein durch I. Strukturänderung, 2. a) unorganischen Aufbau der Fabrikanlage, b) Überalterung der Gebäude, c) Fehlen von Gleis- oder Wasseranschluß, 3. Hauszinssteuerbelas tung. Die vom Reichsfinanzministe r vorläufig herausgegebene Anleitung zur Ermittlung des gemeinen Wertes einesFabrikgrund stückes nach dem Weilsehen Verfahren gibt hierzu folgende Erklärungen: Zu 1. Eine Strukturänderung liegt vor, wenn die Gebäude einer Fabrik nicht mehr demselben Zweck dienen können, für den sie erbaut sind. Die veränderte Nutzungsart kann bedingt sein durch die Entwicklung des Welthandels, Auftreten von Erfindungen, Beschränkung durch den Friedensvertrag u. dgl., also Ereignisse auf die die Industrie keinen Einfluß hat. Ferner können Betriebsumstellungen erforderlich werden, weil die bisherigen Erzeugnisse eines Industriezweiges keinen lohnenden Absatz mehr finden. Auch mit einem Eigentumswechsel kann unter Umständen eine Strukturänderung verbunden sein, wenn das neue Unternehmen die Gebäude anders nützt als das alte. Es können aber immer nur objektive Umstände, nicht aber die Verhältnisse des einzelnen Betriebes, die Betriebsumstellungen bedingen, berücksichtigt werden. Nicht immer ist mit der veränderten Nutzungsart (Strukturänderung) eine Wertverminderung der Fabrikgrundstücke verbunden, besonders dann nicht, wenn sowohl für den ursprünglichen als auch für den jetzigen Nutzungszweck Gebäude gleicher Art elforderlieh sind.. Ist dies jedoch nicht der Fall, dann muß von einer Wertverminderung, bedingt durch die Strukturänderung, gesprochen werden. Hierbei ist zu beachten, daß die Wertverminderung ausschließlich auf die Höhenabmessungen zu beziehen ist. Die etwa vorhandene Übergröße der Nutzflächen wird sich bei der Auswertung der Nutzungsziffer (s. dort) auswirken. Zu 2a) Ein unorganischer Aufbau der Fabrikanlage liegt vor, wenn der Weg, den der Rohstoff bis zu seiner Verarbeitung zurücklegen muß, unzweckmäßig und unwirtschaftlich ist, oder gar gleiche Fabrikationsvorgänge voneinander getrennt liegen. Man wird sich über die Höhe der jährlich entstehenden

Die Wertbestimmung.

63

Betriebsmehrkosten, die durch den unorganischen Aufbau des Werkes hervorgerufen sein sollen, klar werden müssen, damit der Prozentsatz für den Abschlag richtig getroffen wird. Zu 2b) Die Überalterung eines Gebäudes kann unter gewissen Voraussetzungen stärker sein als die technische Abnutzung. Sie braucht deshalb nicht voll durch die technische Abschreibung erlaßt zu sein. Eine Überalterung liegt vor, wenn die Entwicklung der Technik derart fortgeschritten ist, daß das Gebäude in seinem derzeitigen Zustand den gegenwärtigen Anforderungen nicht mehr entspricht, z. B. durch unzulängliche Abmessungen, Deckenkonstruktionen usw. Wird eine derartige Sonderabschreibung beantragt, so ist zu untersuchen, ob und gegebenenfalls wieweit die Abschreibung in technischer Hinsicht eine solche infolge wirtschaftlicher Überalterung mit erfaßt. Steht z. B. ein Gebäude bereits 50 Jahre, so würden bei einer technischen Lebensdauer von 80 Jahren 1 schon 62,5% des Herstellungswertes abgeschrieben sein; die wirtschaftliche Überalterung des Bauwerkes wäre also genügend berücksichtigt. Zu 2 e) Bei der Berechnung des Wertes für den Grund und Boden ist die Anschlußmöglichkeit an Gleis- und Wasseranlagen wertmäßig zu erfassen. Macht ein Grundstückseigentümer das Fehlen eines Gleisanschlusses als Wertverminderung geltend, so muß zuerst geprüft werden, ob der betreffende Fabrikationszweig überhaupt Gleisa.uschluß benötigt. Der immer mehr zunehmende Kraftwagenverkehr macht für viele Fabrikationszweige einen Gleisanschluß entbehrlich, besonders bei nahe gelegenem Absatzgebiet. Auch aus dem Umstande, daß Nachbargrundstücke einen Gleisanschluß haben, kann nicht ohne weiteres auf einen Minderwert des betrachteten Fabrikgrundstückes ohne Gleisanschluß geschlossen werden. Selbstverständlich ist zu prüfen, ob nicht etwa doch ein Gleisanschluß möglich ist und der Pflichtige ihn aus irgendwelchen nicht näher bekannten Gründen nicht angelegt hat. Das gleiche gilt auch für Wasserwege. Zu 3. Als weitere Wertverminderung kann bei Gebäuden, die vor dem 30. Juli 1918 errichtet sind, die Belastung durch Hauszinssteuer in Frage kommen. Die Wertverminderung könnte etwa. in Höhe der bis zum Außerkra.fttreten des Gebäudeentschuldungssteuergesetzes zu leistenden Steuerbeträge berücksichtigt werden. Nähere Richtlinien hierüber würden aufzustellen sein.

Alle Wertverminderungen verstehen sich nun bei einer hundertprozentigen Nutzung dse Fabrikgrundstückes. Wie in der Anleitung weiterhin gesagt wird, steht und fällt aber der gemeine Wert· einer Fabrikanlage mit der Nutzungsmöglichkeit. Während bei Mietwohnhäusern und zum größten Teil auch bei Geschäftshäusern der Eigentümer auf die Ausnutzungsmöglichkeit seines Gebäudes jederzeit einen maßgebenden Einfluß hat, ist dies bei Fabriken nur in viel geringerem Maße möglich. Die Nutzungsmöglichkeit (Beschäftigungsgrad) hängt eng mit der Konjunktur zusammen. Der Durchschnittsbeschäftigungsgrad des betreffenden Industriezweiges steht daher in engem Zusammenhang mit dem gemeinen Wert. Im allgemeinen ist die Durchschnittsnutzungsziffer des betreffenden Industriezweiges, die sich aus dem beim Institut für Konjunkturforschung befindlichen Material ergibt, maßgebend. Vorsorglich wird aber von dem Pflichtigen die Angabe 1 Anmerkung des Verfassers: Bei der Einheitswertfeststellung wird auch geradlinig, d. h. von Jahr zu Jahr um den gleichen Betrag steigend, abgeschrieben, wenn eine technische Lebensdauer zugrunde gelegt wird.

64 Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

über den Beschäftigungsgrad seines Industrieunternehmens in den letzten 4 Jahren gefordert. Die erwähnte Anleitung besagt hierüber weiter: Die Nutzungsziffer eines Industriezweiges ist nicht ausschließlich von der Belegschaft abhängig; vielmehr werden je na.ch dem Industriezweig noch weitere Umstände berücksichtigt werden müssen. Für ein Eisenwerk empfiehlt sich z. B. die Bildung eines Mittelwertes aus den Prozentsätzen der Belegscha.ftsziffer, des Mengenumsa.tzes, des Markumsa.tzes. Bei der Textilindustrie könnte das Mittel aus Belegschaftsziffer, Anzahl der Spindel- bzw. Webstuhlstunden zugrunde gelegt werden, während bei Brauereien der Ausstoß einen Anhalt. bieten kann. Es ist allgemein üblich, den Beschäftigungsgrad von 1928/29 = 100% Nutzung des Werkes zu setzen. Bei Werken, die erst in dieser Zeit oder später entstanden sind, wird festzustellen sein, ob trotz des 1930 schon beginnenden Abflauans der Scheinblüte noch die volle Nutzung des neuen Werkes erreicht wurde. Unter Umständen konnte die Anlage, deren Bau unter dem Eindruck der Scheinblüte 1928/30 beschlOSBen wurde, erst in Betrieb genommen worden sein, als bereits die ersten wirtschaftlichen Rückschläge eintraten. Die Firma. kann dann nähere Ausführungen über Arbeiterzahl, Umsa.tz usw. machen, die der Berechnung des Baues zugrunde lagen. Es darf jedoch nicht vergessen werden, den Umsatz in Reichsmark auf den Großhandelsindex des betreffenden Zweiges vom Stichtag zu bringen, denn sonst könnte ein Fehlschluß aus der rein zahlenlnißigen Gegenüberstellung des Umsatzes, z. B. 1928 und 1934, gezogen werden. Jedes Fabrikunternehmen hat in seiner Nutzfläche einen Vorra.t, der unbedingt nötig ist, um eine Spitzenleistung bei besonders hohem Auftragsbesta.nd zu bewältigen. Auch muß bei Instandsetzungen von Maschinen Ersatz für die stilliegenden Maschinen vorhanden sein. Daher kann die technische Ausnutzung der Nutzfläche in Höhe von 80% =der wirtschaftlichen Ausnutzung bzw. dem Beschäftigungsgrad in Höhe von 100% gesetzt werden. Aus der Nutzungsziffer bestimmt sich nun die Wertquote. Unter Wertquote wird derjenige Prozentsatz verstanden, der vom Ausgangswert (gemeiner Wert bei 100% Nutzung) genommen, den gemeinen Wert am Stichtag darstellt. Diese Wertquote ist im a.llgemeinen das arithmetische Mittel aus dem Ausgangswert und der Nutzungsziffer des zugehörigen Industriezweiges. Beispiel: Ausgangswert (feststehend) . . . . Nutzungsziffer des Industriezweiges

. . . . . 100% . . . . . 70% zusammen 170% im Mittel 85%

zu bewilligende Wertquote 85% Beantragt jedoch ein Werk, das wesentlich unter der Nutzungsziffer seines Industriezweiges beschäftigt ist, die tatsächliche Nutzungsziffer des zu bewertenden Fabrikunternehmens an die Stelle der Nutzungsziffer des Industriezweiges zu setzen, so bedarf es der eingehenden Beweisführung des Pflichtigen. Hierbei ist zu beachten, daß ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigt werden. Es kann also nur ausnahmsweise eine unter der Durchschnittsnutzungsziffer liegende tatsächliche Nutzungsziffer bei der Bewertung herangezogen werden. Ergibt sich z. B., daß am gleichen Ort oder im gleichen Bezirk gleichartige Betriebe eine Nutzung haben, die der Durchschnittsnutzung entspricht, oder sich ihr nähert, so liegt die Vermutung na.he, daß ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse die geringere Nutzung begründen. Da. der gemeine Wert im allgemeinen als der Preis angesehen werden kann, der von jedermann

65

Die Wertbestimmung.

geboten wird, so ist zu untersuchen, ob nicht die niedrigere Nutzung darauf zurückzuführen ist, daß die Fabrikanlage nicht auf den betreffenden Betrieb zugeschnitten ist. Dann würde gegebenenfalls die Nutzungsziffer des Vergleichszweiges, auf den die Anlage eigentlich zugeschnitten ist, einen Maßstab bilden. Kommt man jedoch zu dem Ergebnis, daß dem Antrag des Pflichtigen, die tatsächliche Nutzungsziffer zugrunde zu legen, entsprochen werden kann, so würde sich folgende Berechnung ergeben: Beispiel: 100% Ausgangswert (feststehend). . . . . . . . . . . 70% Durchschnittsnutzungsziffer des Industriezweiges 40% Nutzungsziffer des zu bewertenden Unternehmens 40% In Rechnung zu stellen . . . . . . . . . . .

------zusammen 140% im Mittel 70%

zu bewilligende Wertquote 70% Die Nutzungsziffern des Industriezweiges in den Jahren 1931, 1932 und 1933 und am Stichtag der Abgabe der Steuererklärung- 1. Oktober 1934- geben ein gutes Bild, mit welcher Durchschnittsnutzungsziffer zu rechnen ist. Wenn die Entwicklung von 1931-1934 stetig ansteigend ist, so kann die Nutzungsziffer am 1. Oktober 1934 für die Bewertung herangezogen werden. Ist dagegen eine sprunghafte Entwicklung im Jahre 1934 festzustellen, so ist unter Umständen das Mittel aus 1933 und 1934 zur Errechnung der Nutzungsziffer des betreffenden Industriezweiges zu nehmen. Es wird einer gewissenhaften Prüfung bedürfen, um diejenige Nutzungsziffer zu errechnen, die das zutreffende Bild unter Berücksichtigung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage ergibt. Vor rein schematischer Auswertung muß gewarnt werden. Unter Umständen ist auf die Nutzungsziffer gleichartiger Nachbarbetriebe zurückzugreifen. Als Unterlagen für die Errechnung der Nutzungsziffern der einzelnen Industriezweige sollen die Angaben des Instituts für Konjunkturforschung dienen, die gegebenenfalls durch die von den Werken geforderten Einzelangaben ergänzt werden. Im einzelnen Falle kann gelegentlich der Bilanzwert einen Anhaltspunkt geben, ob die Nutzungsziffer des Werkes niedriger ist als die Durchschnittsnutzungsziffer des Industriezweiges. Stellt es sich z. B. heraus, daß unter Zugrundelegung der Durchschnittsnutzungsziffer des Industriezweiges sich ein gemeiner Wert ergibt, der im Einklang mit dem Bilanzwert am Stichtag steht, so spricht die Vermutung dafür, daß das Werk selbst seiner Anlage einen höheren gemeinen Wert zuerkennt als den Wert, der sich bei Zugrundelegung der von dem Pflichtigen selbst beantragten Nutzungsziffer ergibt. Bei stilliegenden Fabriken ist zu untersuchen, ob das Unternehmen noch mit einer Wiederaufnahme rechnet oder nicht. Fabrikgrundstücke, deren Gebäude nicht unterhalten werden und daher dem Verfall preisgegeben sind, sind gegebenenfalls mit dem gemeinen Wert des Grund und Bodens zu bewerten. Fabrikgrundstücke, für die eine Verwertung, wenn auch in späterer Znkunft, noch möglich ist und die laufend instandgehalten werden, müssen mit einer Wertquote, die den örtlichen Verhältnissen entspricht, unter Zugrundelegung des Ausgangswertes bewertet werden. Gibt ein Werk zugunsten eines anderen Konzernwerkes einen Betriebszweig auf, ohne für Ersatz zu sorgen, oder wird das Werk selbst ganz stillgelegt, so liegt hier eine Maßnahme vor, die im Interesse der Allgemeinheit nicht gebilligt werden kann. Dann ist die Bewertung nach der Durchschnittsnutzung des betreffenden Industriezweiges vorzunehmen. Heideck, Schätzung.

5

66

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

Ferner enthält die vorläufig herausgegebene Anleitung zur Ermittlung des gemeinen Wertes eines Fabrikgrundstückes noch Vorschriften über das Bewertungsverfahren, das die Feststellung des Ausgangswertes, d. h. des gemeinen Wertes bei 100% Nutzung, zum Ziel hat. Hiernach hat der Pflichtige auf einem ihm vom Finanzamt zugehenden besonderen Formular genaue Angaben über den Grund und Boden und über die Gebäude jeder seiner Fabrikanlagen zu machen. Diese Angaben (Baubeschreibung) sollen dem Finanzamt die Möglichkeit geben, ohne örtliche Kenntnis eine möglichst zutreffende Bewertung vornehmen zu können. Die Anleitung besagt hierüber sinngemäß: Das Grundstück ist nach Fabrikgelände und nach Vorratsgelände zu unterteilen. Erfahrungsgemäß kann der vierfache Wert der bebauten Fläche als Fabrikgelände angesehen werden. Bei größeren Lagerflächen kommt jedoch auch ein größeres VieHaches der bebauten Fläche als Fabrikgelände in Betracht. Bei der Bewertung des Vorratsgeländes ist genau zu prüfen, ob dieses als Industrie- oder Bauland oder landwirtschaftlich genutztes Land in Frage kommt. Der Preis für I m 2 darf nicht ohne weiteres aus Kaufpreisen kleiner Parzellen abgeleitet werden. Jedes Gebäude ist hinsichtlich seiner Nutzungsart, seiner Bauart, seiner Größe nach Fläche und Höhe, des baulichen Zustandes und des Alters zu erläutern. In einer besonderen Spalte der Baubeschreibung hat der Pflichtige von sich aus Vorschläge füreine Gesamtabschreibung in Prozentsätzen vom Gebäude-Neubauwert (Normalherstellungswert) zu machen. Die Gebäude selbst sind in neun Bauklassen mit einigen Unterteilungen gegliedert. Unter Normalherstellungswert wird der Neubauwert eines Gebäudes, dem die Vorkriegspreise je m 3 umbauten Raumes zugrunde liegen, verstanden. Von diesem Normalherstellungswert sind Abschreibungen zu machen, die das Alter und den baulichen Zustand berücksichtigen. Die Abschreibung richtet sich nach der Lebensdauer des einzelnen Gebäudes. Die technische Lebensdauer darf jedoch nicht allein in Rechnung gesetzt werden, sondern es ist auch die wirtschaftliche Lebensdauer zu berücksichtigen. Unter dieser Voraussetzung kann für Fabrikgebäude eine Durchschnittslebensdauer von 80 Jahren angenommen werden. Für sogenannte Naßbetriebe soll gegebenenfalls auf 60 Jahre heruntergegangen werden, wenn der Pflichtige stichhaltige Gründe dafür anführt. Das gleiche gilt für Holzfachwerkbauten. Bei 80jähriger Lebensdauer ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 1,25%, bei 60 Jahren von rund 1,75%. Wenn der Pflichtige eine höhere Abschreibung verlangt, so bedarf es der eingehenden Begründung und Prüfung. Aus dem Bodenwert und aus dem Gebäude-Neubauwert abzüglich der Abschreibungen für Alter und Abnutzung ergibt sich dann der sog. Realwert, der durch die Veranlagungsbehörde festgestellt wird. Der Überteuerungsindex für die Gebäude (Baukostenindex) ist auf den Stichtag der Bewertung abzustellen. Die Gesamtabschreibung (für Alter und Abnutzung) für die einzelnen Gebäude soll nicht über 70% des Herstellungswertes betragen, sodaß ein Mindestrealwert (Restwert) von 30% übrig bleibt, der, solange ein Gebäude noch in Benutzung ist, sowohl vom technischen als auch vom wirtschaftlichen Gesichtspunkt aus gerechtfertigt ist. Nur bei Nachweis von Baufälligkeit kann unter diesen Satz gegangen werden. Gebäude, die offensichtlich dem Verfall unterliegen und nicht mehr benutzt werden köunen, sind unter Umständen ganz abzuschreiben. Der Abschlag wegen Strukturänderung des Betriebes ist nicht ein Gesamtabschlag vom Realwert; er ist vielmehr an Hand der Angaben des Pflichtigen auf einem besonderen Bogen für Strukturänderung für diejenigen Gebäude, deren Benutzungsart am Stichtag eine andere ist als bei der Errichtung und bei denen die

67

Die Wertbestimmung.

entsprechenden Umstände als berechtigt anerkannt werden, zu berechnen. Es stehen sich bei dieser Berechnung die Kosten des Gebäudes mit der tatsächlichen Höhe und die Kosten eines Gebäudes mit einer für den neuen Betrieb wirtschaftlichen Höhe gegenüber. Der Minderwert kommt beim Realwert in Abzug. Gebäudeneubauwert

Bodenwert

I

Abschreibung für Alter und Abnutzung

I

Abschlag wegen Strukturänderung

I

Abschlag wegen unorganischen Aufbaues und wirtschaftlicher Überalterung

I

Ausgangswert =gemeiner Wert bei 100% Nutzung

I

Nutzungsziffer des Industriezweiges z. B. nach

I

( Arbeiterzahl

I

I

Mengenumsatz

Mark- ) umsatz

I

Abschlag wegen Hauszinssteuer

Wertquote = Mittel a.us 100% (Ausga.ngswert) und Nutzungsziffer

I Gemeiner Wert am Stichtag=

I

Ausgangswert X Wertquote

Abb. 7. Darstellung der Ermittlung des gemeinen Wertes einer Fabrikanlage nach dem Weilsehen Verfahren.

Dann erfolgt der Abschlag wegen Überalterung des Werkes, soweit er nicht bei der Realwertberechnung erlaßt ist, oder wegen unorganischer Anordnung der Betriebsgebäude zueinander. Da Alter und baulicher Zustand schon berücksichtigt sind, kommt für unorganischen Aufbau oder Überalterung nur in den seltensten Fällen ein geringer Abschlag in Betracht, aber nur bei wirklichem Nachweis seitens des Pfiichtigen.

Eine "Übersicht über den Bewertungsaufbau gibt die Abb. 7: Darstellung der Ermittlung des gemeinen Wertes einer Fabrikanlage nach dem Weilsehen Verfahren. Die bei der Errechnung der Gebäude-Neubauwerte auf Vorkriegsbasis anzuwendenden Sätze für die nachstehend aufgeführten neun Bauklassen nebst Unterteilungen werden bezirksweise als normalisierte Herstellungswerte von den Landesfinanzämtern bestimmt. Es wird jedoch von den interessierten Wirtschaftsgruppen angestrebt, für das ganze Reichsgebiet einheitliche Durchschnittspreise festzulegen. Die Bauklassen sind folgende: 5*

68

Die Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und maschinellen Anlagen.

A. Büro- und Wohngebäude innerhalb der Fabrikanlage, soweit sie nicht für sich zu bewerten sind. Eingeschossige Ziegelbauten mit Holzfußboden . . . Ia Eingeschossige Ziegelbauten mit Massivfußboden . . Ib Mehrgeschossige Ziegelbauten mit Holzbalkendecken . Ila Mehrgeschossige Ziegelbauten mit Massivdecken 1. einfache Ausführung . . . . . . . . . . . . Ilb I 2. bessere Ausführung mit Linoleum und Zentralheizung Ilb2 B. Fabrik- und Lagergebäude. Shedbauten mit massiven Umfassungswänden und Holzbindern. lila Shedbauten mit massiven Umfassungswänden, jedoch Eisen- oder Eisenbeton hindern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III . b. . . Eingeschossige Massivbauten ohne Raumaufteilung und ohne Fußboden IV a Eingeschossige Massivbauten ohne Raumaufteilung, jedoch mit Fußboden IVb Eingeschossige Massivbauten mit Raumaufteilung, jedoch ohne Fußboden IV c Eingeschossige Massivbauten mit R aumaufteilung und mit Fußboden . IV d Mehrgeschossige Massiv- oder Eisenfachwerkbauten mit Balkendecken Va Mehrgeschossige Massivbauten mit Massivdecken . Vb Eingeschossige Holzfachwerkbauten ohne Fußboden . . . . . . . . . VIa Eingeschossige Holzfachwerkbauten mit Fußboden . . . . . . . . . Vlb Holzfachwerkschuppen mit Bretterverschalung sowie Wellblechschuppen VII Einseitig offene Massivschuppen . . . . . . . . . . . . . . . VIII . . . HaUenbauten in Eisen- oder Eisenbetonkonstruktion mit massiven Umfassungswänden oder Eisenfachwerkwänden . . . . . . . IX .

/lullen/Jaulen

Abb. 8. Bei spiele für die bei d er Errechnung des umbauten Raumes zur Ermit tlung des Einheitswertes nach dem W e ilsehen Verfahren anzunehmende Gesamthöhe eines Bauwerkes

Beispiele für die bei der Errechnung des umbauten Raumes anzunehmende Gesamthöhe eines Bauwerkes sind aus Abb. 8 ersichtlich. Die Darstellung ist der Anleitung zur Ermittlung des gemeinen Wertes eines Fabrikgrundstückes entnommen. Die sich hieraus ergebenden Höhen entsprechen nicht in jedem Falle den Ausführungen, die in demAbschnitt 2

Die Wertbestimmung.

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dieses Kapitels: DieBauwerte, und in der Einleitung über dieErrechnung des umbauten Raumes von Gebäuden gemacht sind. Die Errechnung des umbauten Raumes nach dem Weilsehen Verfahren darf deshalb nur für die Ermittlung des Einheitswertes angewandt werden. Vom Standpunkt der Allgemeinheit betrachtet, kann die Einführung des Weilsehen Verfahrens begrüßt werden. Das Verfahren ermöglicht in seinen Grundzügen die einwandfreie Feststellung des gemeinen Wertes auf sichtbarer Basis und berücksichtigt alle Wertverminderungen, die sich in wirtschaftlicher Hinsicht zugunsten des Pflichtigen auswirken können. Es deckt sich im wesentlichen mit den Gedankengängen, die in den vorangehenden entsprechenden Abschnitten dieses Buches niedergelegt sind. Das Weilsehe Verfahren sieht eine Abschreibung für Alter und Abnutzung (Zustand) und gegebenenfalls einen zusätzlichen Abschlag für wirtschaftliche Überalterung vor. Die Abschreibung für Alter würde sich demnach unter Zugrundelegung einer technischen Lebensdauer verstehen. Streng genommen müßte also, um dem wirtschaftlichen Gedanken, der ja bei der Einheitswertfeststellung zum Ausdruck kommen soll, zu genügen, bei jedem einzelnen Gebäude ein zusätzlicher Abschlag für wirtschaftliche Überalterung gemacht werden. Wenn dies durchgeführt würde, könnte einer technischen Lebensdauer bis zu 80 Jahren für qualifizierte Gebäude zugestimi,Ilt werden. In den Fällen, in denen ein zusätzlicher Abschlag für wirtschaftliche Überalterung nicht vorgenommen werden soll, ist diese Annahme jedoch zu hoch. Unter Hinweis auf die Zahlentafeln über die technische und wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäuden und Baulichkeiten zu industriellen und gewerblichen Zwecken des Abschnittes 4 dieses Kapitels: Die Wertverminderung, müßte dann eine geringere Durchschnittslebensdauer angenommen werden. Zweckmäßig wäre es, ganz allgemein nur eine wirtschaftliche Lebensdauer anzunehmen, die dann gerechterweise in jedem einzelnen Falle die Abschreibung für Alter und einen zusätzlichen Abschlag für wirtschaftliche Überalterung zusammenfaßt. Da die Entwicklung der Technik nur schwer zu übersehen ist, muß jedem Bauwerk, auch wenn es noch verhältnismäßig neu ist und in bezug auf Gestaltung und Ausführung als qualifiziert gelten kann, ein zusätzlicher Abschlag für zukünftige wirtschaftliche Überalterung zugestanden werden. Auf den Formularen, die den Pflichtigen für die Beschreibung des Grundstückes und der Gebäude übersandt werden, sind auch Vorschläge für die Gesamtabschreibung vom Normalherstellungswert (Gebäude-Neubauwert) infolge Alter und Abnutzung zu machen. Diese anzugebenden Werte können an Hand der Ausführungen und Zahlentafeln des Abschnittes 4 dieses Kapitels: Die Wertverminderung, festgestellt werden, wobei zu beachten ist, daß die Gesamtabschreibungssätze der Zahlentafel 52 (gleichbleibende Altersabschreibung) zu entnehmen sind.

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Die Schätzung in Schadensfällen.

Über den Abschla.g wegen Strukturänderung sind schon auf S. 46 unter "Vermögenswert" Anhaltspunkte gegeben. Das Weilsehe Verfahren sieht allerdings, wie aus der vom Reichsfinanzministerium vorläufig herausgegebenen Anleitung hervorgeht, nur einen Abschlag von den Gestehungskosten des in der Höhe überdimensionierten Gebäudes vor. Es fehlen jedoch Hinweise, ob bzw. wieweit auch die durch die Überdimensionierung bedingten höheren Betriebskosten (Instandhaltungs- und Heizungskosten) berücksichtigt werden. Gerechterweise müßten auch diese höheren Betriebskosten, zu einem angemessenen Zinssatz kapitalisiert, vom Realwert abgesetzt werden. In derselben Weise müßte auch der Abschlag wegen unorganischen Aufbaues vorgenommen werden.

111. Die Schätzung in Schadensfällen. Bei Eintreten eines Versicherungsfalles im Sinne dieses Buches regeln die Versicherungsgesellschaften bzw. die öffentlichen Versicherungsanstalten den Schaden vorwiegend auf Grund einer für die Feststellung des Umfanges anzufertigenden Schätzung. Je nach der Art der beschädigten Objekte wird eine solche Schätzung von Gebäude- oder von Maschinensachverständigen oder auch von beiden zusammen aufgestellt; oftmals werden noch weitere Spezialsachverständige hinzugezogen. Im Zusammenhang mit der Tätigkeit der Sachverständigen sei auf die Ausführungen über den Versicherungswert, Kapitel II, Abschnitt 5: Die Wertbestimmung, hingewiesen. Über das Sachverständigenverfahren bei Schäden, die von Versicherungsgesellschaften reguliert werden, enthalten die jedem Vertrag beiliegenden "Allgemeinen Versicherungsbed.ingungen" nähere Bestimmungen. Hiernach ernennt sowohl der Versicherer als auch der Versicherungsnehmer je einen Sachverständigen, die ihrerseits wieder einen dritten Sachverständigen als Obmann wählen. Der Obmann entscheidet über die streitig gebliebenen Punkte innerhalb der Grenzen der beiderseitigen Feststellungen. Die öffentlichen Versicherungsanstalten stellen für die Schadensermittlungen in der Regel eigene sachverständige Beamte. Für die Sachverständigen ist die Kenntnis des Versicherungsvertrages nebst Anlagen, sowie der vor Abschluß des Vertrages etwa angefertigten Vortaxe und der Vereinbarungen, welche die Regulierungsbeamten bei den der Schadensfeststellung vorangegangenen Verhandlungen getroffen haben, meist von Interesse, manchmal sogar unerläßlich. Die Sachverständigen sollen möglichst erfahren, unparteiisch und frei von kleinlicher Einstellung sein; sie haben ihre Tätigkeit nach bestem Wissen und Gewissen und vollkommen unbeeinflußt auszuüben. Das Sachverständigenverfahren soll nicht dazu dienen, für eine der beiden

Die Schätzung in Schadensfällen.

71

Parteien besondere Vorteile zu erzielen; die Aufgabe der Sachverständigen besteht vielmehr in der einwandfreien Ermittlung des eingetretenen Schadens. Zur Ermittlung des Schadens ist der Bestand unmittelbar vor dem Versicherungsfall und nach demselben festzustellen. Aus der Differenz ergibt sich der Schaden. EinErsatz für wirtschaftliche Nachteile, die sich aus einer Betriebsstörung, aus entgangenem Gewinn usw. ergeben, wird nicht geleistet, es sei denn, daß hierüber besondere Abmachungen getroffen sind. Behördliche Wiederaufbaubeschränkungen und beabsichtigte Veränderungen bleiben ebenfalls ohne Einfluß auf die Feststellungen. Unter Bestand ist der Zeitwert zu verstehen, der sich aus dem Neuwert abzüglich der Wertverminderungen (s. Kapitel II, Abschnitt 4: Die Wertverminderung) ergibt. Ist die Versicherungssumme niedriger als der festgestellte Bestand vor dem Versicherungsfall, so liegt eine Unterversicherung vor; die Entschädigung erfolgt dann nur im Verhältnis der Versicherungssumme zu dem Bestande vor dem Versicherungsfall. Bei einer Überversicherung, d. h. wenn die Versicherungssumme höher ist als der Bestand vor dem Versicherungsfall, gilt immer nur dieser. Eine Ver• sicherung soll ja nicht zu einer Bereicherung des Versicherten führen, sondern ihm die Möglichkeit der Wiederbeschaffung der zerstörten Objekte geben unter billiger Berücksichtigung des aus dem Unterschied zwischen alt und neu sich ergebenden Minderwertes. Der Bestand unmittelbar vor dem Versicherungsfall ist auf Grund der Ausführungen in den entsprechenden Abschnitten des Kapitels II zu ermitteln, wobei über manche Annahmen, z. B. Lebensdauer, Zustand usw., sich die Sachverständigen einigen müssen. Eine Vortaxe wird bei der Bestandsermittlung immer gute Dienste leisten. Liegt eine summarische Versicherung vor, so kann unter Umständen die Feststellung des Bestandes vor dem Versicherungsfall aller in der Summe enthaltenen Objekte notwendig werden. Bei der Feststellung des Bestandes nach dem Versicherungsfall ist zu unterscheiden zwischen Totalschäden, Teilschäden, die eine Einfügung neuer Teile in die beschädigten Objekte bedingen, Teilschäden, die nur eine Überholung der beschädigten Objekte zur Folge haben. Bei einem Totalschaden erstreckt sich die Feststellung des Bestandes nach dem Versicherungsfalllediglich auf die Ermittlung des Restwertes, wobei die Verwendbarkeit der Reste für die Wiederherstellung zu berücksichtigen ist. Bei Maschinen ergibt sich der Restwert in der Regel als Schrottwert, seltener als Alt- oder Ma.terialwert. Um für die Bestimmung des Schrottwertes einen Anhalt zu haben, sollen ja in den Vortaxen

72

Die Schätzung in Schadensfällen.

nach Möglichkeit die Gewichte der Maschinen angegeben werden. Eine Maschine gilt als völlig zerstört, wenn die Instandsetzung unter Verwendung der übriggebliebenen Reste technisch unmöglich ist bzw. wenn die Reparaturkosten den Bestand vor dem Versicherungsfa.Il erreichen oder übersteigen würden. Sind Fundamente für Maschinen oder Apparate in der Versicherung eingeschlossen, so ist der Versicherer auch zum Ersatz verpflichtet, wenn ein mittelbarer Schaden vorliegt, d. h. wenn ein Fundament aus technischen Gründen für das Ersatzobjekt ganz oder teilweise unverwendbar ist; das Fundament braucht also nicht immer beschädigt zu sein. Bei Totalschäden ist die Schadenssumme somit gleich dem Bestand vor dem Versicherungsfall abzüglich des Restwertes. Bei Teilschäden, die eine Einfügung neuer Teile in die beschädigten Objekte bedingen, ist bei der Feststellung des Schadens auch zu prüfen, ob sich nicht die Ersatzteile nur unter erheblichen Schwierigkeiten einfügen lassen. In solchen Sonderfällen darf sich die für den Bestand vor dem Versicherungsfall ermittelte Wertverminderung nicht auf den für einen erschwerten Einbau bzw. für eine erschwerte Wiederherstellung anzunehmenden zusätzlichen Betrag erstrecken. Dasselbe gilt übiigens auch für die Löschkosten, worunter aber nicht die Kosten für die Leistungen der im öffentlichen Interesse bestehenden Feuerwehren oder anderer zur Löschhilfe Verpflichteter zu verstehen sind, für die Sicherungskosten zur Verhütung weiteren Schadens, für die Aufräumungskosten, falls solche im Versicherungsvertrag vorgesehen sind, und für die Abbruchund Demontagekosten, die bei einer Unterversicherung auch nur in demselben Verhältnis wie bei dem Schaden selbst vergütet werden. Bei solchen Teilschäden ist die Schadenssumme somit gleich der Differenz aus dem Bestand vor dem Versicherungsfa.Il und nach demselben unter billiger Berücksichtigung der zusätzlichen Kosten für etwaige Erschwernisse bei der Behebung des Schadens. Bei Teilschäden, die nur ein Aufarbeiten der beschädigten Objekte zur Folge haben, kann nach Übereinkunft mit dem Regulierungsbeamten des Versicherers meist von einer Feststellung des Bestandes vor dem Versicherungsfall abgesehen werden. Es muß natürlich den Sachverständigen je nach Lage des Falles überlassen bleiben, den ermittelten Schaden um einen entsprechenden Wertverminderungsatz zu kürzen. Eine Kürzung ist aber immer vorzunehmen, wenn durch das Aufarbeiten der Zeitwert des Objektes erheblich gesteigert wird. Die Maschinensachverständigen nehmen für die in ihr Gebiet fallenden Teile des Gebäudeausbaues, wie Blitzableiter, Heizungsanlagen, sanitäre Einrichtungen, elektrische und Rohrinstallationen u. dgl., in der Regel andere Wertverminderungssätze an als die Bausachverständigen für die betreffenden Gebäude selbst. Es wird sowohl bei dem Gebäude als auch bei den fraglichen Teilen des Gebäudeausbaues mit verschiedenen Lebensdanerzahlen gerechnet, obwohl diese Teile des Gebäudeausbaues mit dem

Die Schätzung in Schadensfällen.

73

Gebäude selbst ein untrennbares Ganzes bilden. Ausgenommen sind natürlich solche Einrichtungen, die, wie z. B. in Fabrikgebäuden die Maschinenanschlußleitungen, bei einer Veränderung des Betriebes überflüssig werden können. Von der Annahme verschiedener Lebensdauerzahlen sollte aber, wie schon auf S. 33 (Kapitel Il, Abschnitt 4: Die Wertverminderung) ausführlich dargelegt, abgesehen werden, da ja beispielsweise auch der Außenputz, die Dacheindeckung, die Fußdodenbeläge u. dgl. vor Ablauf der Lebensdauer des Bauwerkes selbst entweder durch die laufenden Instandsetzungen oder im ganzen erneuert werden. Vielmehr müßten sich bei Gebäudeschäden die Bau- und die Maschinensachverständigen über eine durchschnittliche Lebensdauerzahl und den hierdurch und durch eine gleichfalls durchschnittliche Zustandsbewertung bedingten Wertverminderungssatz einigen. Für die Annahme einer durchweg zutreffenden Zahl sind in dem Abschnitt 4 des Kapitels II zahlreiche Hinweise gegeben. Der Bestand (Zeitwert) vor dem Versicherungsfall und nach demselben ist nun nicht bloß bei einer Zeitwertversicherung, sondern auch bei einer Neuwertversicherung festzustellen. Ist doch bei einer Neuwertversicherung industrieller Anlagen die Entwertungsquote maßgebend für die Höhe der Entschädigung. Nach der Vergütungsskala der Sonderbedingungen für die Neuwertversicherung industrieller Anlagen (Zahlentafel 62) wird der zeitliche Neuwert des Schadens voll vergütet, wenn die Entwertung nicht mehr als 20% beträgt. Bei einer Entwertung von mehr als 20 bis 60% wird eine Entschädigung von 99,5 fallend bis 60% gewährt. Ist der Zeitwert niedriger als 40% des Neuwertes, so kommt immer nur eine Entschädigung in Höhe des Zeitwertes in Frage 1 • Aus diesem Grunde müssen bei der Schadensfeststellung die beschädigten Objekte weitgehend unterteilt werden. Nach den Sonderbedingungen für die Neuwertversicherung von Wohngebäuden ist für die Entschädigung der volle Neuwert vor dem Schadensfall maßgebend. Üblicherweise wird bei allen Neuwertversicherungen die Entschädigung vorerst nur in Höhe des Zeitwertes ausgezahlt. Der Rest wird vergütet, wenn die Wiederherstellung erfolgt bzw. die bestimmungsmäßige Verwendung des Geldes gesichert ist. Wird z. B. bei einem Totalschaden von einer Wiederbeschaffung des beschädigten Objektes abgesehen, so findet die Entschädigung überhaupt nur in Höhe des Zeitwertes statt. Liegt eine Unterversicherung vor, so wird die Entschädigung nur im Verhältnis der Neuwertversicherungssumme zum zeitlieben Neuwert gewährt. Dasselbe gilt auch von Teilzahlungen. Bei den öffentlichen Versicherungsanstalten handelt es sich zumeist um Neuwertversicherungen; die Wiederherstellung erfolgt dann zum zeitlichen Neuwert. Manchmal wird der Schaden auf Grund einer im 1 Die Vergütungsskala ist neu aufgestellt und Ia.g bei Drucklegung dieses Buches erst im Entwurf vor.

74

Schlußwort.

Sachverständigenverfahren festgesetzten Pauschalsumme, manchmal auch auf Grund der Rechnungen über die Wiederherstellungsarbeiten vergütet. Für Zeitwertversicherungen gelten die gleichen Entschädigungsgrundsätze wie bei den Versicherungsgesellschaften.

IV. Schlußwort. Der Zweck der vorstehenden Ausführungen war es, klare Richtlinien für die Schätzung aufzustellen, ohne daß hierdurch die auf Fachwissen und Erfahrung beruhende Tätigkeit des Schätzers irgendwie schematisiert oder gar ersetzt werden sollte. Auch bei Benutzung der vorstehend gegebenen Richtlinien ist eine Einfühlung in jede neue Aufgabe unerlä.ßlich. Ein gewisses Spiel muß daher auch den Ergebnissen einer an Hand dieses Buches durchgeführten Schätzung zugebilligt werden, was ja an sich im Wesen einer "Schätzung" liegt. Immerhin dürfte aber das vorliegende Buch dazu beitragen, die Tätigkeit des Schätzers von subjektiver, manchmal sogar willkürlicher Meinungsbildung möglichst frei zu machen, und einer klaren, objektiven Beurtellung den Weg zu ebnen. Diese Entwicklung liegt wohl auch im Sinne unserer neuen Wirtschaftsauffassung.

Zahlentafeln. Kap. II, 1 : Die Grnndstücksbewertung. Zahlentafel 1. Wertzuwachssteuersä.tze, gültig für Groß-Berlin ab l. Juli 1933. Wertzuwachs (Wertsteigerung) unter Berückslchtlgimg der Anrechnungen

bis ausschließlich 20% von 20 bis ausschließlich 30% 50% 30 " 50 " " 70% " " 70 " 90% " 90 " " llO% " 110 " " 130% " " 130 " 150% " 150 " " 170% " 170 " " 190% " 190 " " 200% " " "

I

Steuer in % des

j Wertzuwachses 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Steuer

Wertzuwachs (Wertsteigerung) unter Berückslchtlgimg der AnrechnUngen

in% des

Wertzuwachses

von 200 bisausschließlich210% 210 220% " 220 " " 230% " 230 " " 240% " 240 " " 250% " 250 " " 260% " 260 " " 270% " 270 " " 280% " " " 300% 1 280 " " 300% und mehr " von •i

I

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Kap. Il, 2: Die Bauwerte. Zahlentafel 2. Mittlere Preise auf Vorkriegsbasis für Gebäude und Baulichkeiten zu industriellen und gewerblichen Zwecken. I. Kleinbauten, Anbauten tmd Flachbauten. 1. Pförtnergebäude. Vordach oder Säulengang; Ausstattung: Ofen oder Heizkörper, elektrische Lichtinstallation, Waschbecken, einfache Fenster aus Holz oder Stahl, Betonfußboden. A. Mit Flachdach (Doppelpappdach auf Schalung, mit Zwischendecke), a) in Holzfachwerk, die Wände 1/ 2 Stein stark ausgemauert, außen und innen geputzt, je m2 bebauter Fläche • . . RM 60,- bis 65,b) mit massiven Umfassungswänden, innen geputzt, außen verblendet oder geputzt, je m2 bebauter Fläche . . . .RM 70,- bis 75,-

Zahlentafeln: Die Ba.uwerte.

76

B. Mit Steildach (Flachziegel-, Formziegel- oder Schieferdeckung, mit Zwischendecke), a) in Holzfachwerk, RM 70,- bis 75,je m 2 bebauter Fläche. b) mit massiven Umfassungswänden, RM 80,- bis 85,je m2 bebauter Fläche . . . . . Für Gebäude unter20m2 bebauter Fläche sind die Werte zu erhöhen, über 25 m 2 bebauter Fläche zu vermindern.

2. Schuppen für AbläUe.

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üin!!e mil!ll.fDm.

A. Holzbauweise, Umfassungswände verschalt, herausnahmbare hölzerne Zwischenwände, einfaches Pappdach auf Schalung, Betonfußboden, a) in freistehender Ausführung, je m2 bebauter Fläche . RM 19,- bis 21,b) mit einer Längsseite an einem Gebäude oder einer Wand angebaut, je m 2 bebauter Fläche . . . RM 16,- bis 18,-

B. Die Umfassungswände außen Glattputz,

1/ 1

Stein stark ausgemauert, innen Fugenglattstrich,

a) in freistehender Ausführung, je m 2 bebauter Fläche . RM 25,- bis 27,b) mit einer Längsseite an einem Gebäude oder einer Wand angebaut, je m 2 bebauter Fläche . . . . . . . . . ; . . . . RM 20,- bis 22,-

3. Flachbauten an Grundstücksgrenzen. Umfassungswände massiv, innnen und außen Glattputz, 'r'-GruntlsltJcksDoppelpappdach auf Schalung und Sparren, Betonfußboden, elektrische Lichtinstallation, Heizung, Anschlüsse für Frischwasser und Abwasser, ohne Zwischenwände und Einbauten, wie Aborte, Garderoben, Lager, Büros, a) mit einfachen Fenstern aus Holz oder Stahl, bei 5--6 m Tiefe, : ~ 5-6'm 1 7-Bm je m 2 bebauter Fläche . RM 48,- bis 50,-·bei 7-8 m Tiefe, üin§e minti.Jilm je m2 bebauter Fläche . RM 40,- bis 42,b) mit Doppelfenstern bzw. Doppelverglasung, bei 5-6 m Tiefe, je m 2 bebauter Fläche . RM 51,- bis 53,bei 7-8 m Tiefe, je in2 bebauter Fläche . RM 43,- bis 45,c) Zuschlag je m ·höherer Ausführung, bei 5-6 m Tiefe, je m 2 bebauter Fläche . RM 4,bei 7-8 m Tiefe, je m 2 bebauter Fläche . RM3,d) Zuschlag für Verschalung der Dachuntersicht, je m 2 bebauter Fläche . . . . . . . . . . . RM 3,-e) Zuschlag für Verblendung der Umfassungswände, je m 2 verblendeter Fläche . . . . . . . . . . . RM: 3,- bis 3,50

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Zahlentafeln : Die Bauwerte.

77

4. Zweigeschoßbauten an Grundstücksgrenzen. Stahlskelett- oder Trägerbauweise, Umfassungswände massiv, innen und außen Glattputz, Steineisen1=:;======--.u---r oder Eisenbetondecken, Untersichten geputzt, über Stützen ". der oberen Decke Wärmeschutzplatten und Gefälle.::i beton oder schräges Holzdach, doppelter Pappbelag, .!S0-5PtJ kg/m! t-+--- --"---+--Betonfußböden, eingebaute, einfache Treppen, elek~ trisehe Lichtinstallation, Heizung, Anschlüsse für ..,. Frischwasser und Abwasser, ohne Zwischenwände und Einbauten, wie Aborte, Garderoben, Lager, Büros, :-.:: '~~'\.-.:: ~ ~ auch ohne Korridorabgrenzung, i I Keller : !--+--------- ---+-- I a) ohne Keller, mit einfachen Fenstern aus Holz oder ;~s~?m~ ~ Stahl, bei 8,5 m Gebäudetiefe, *--8,5m..._; je m3 umbauten R aumes . RM 14,50 bis 15,tlf11~e mint/. .J5 m bei 7,5 m Gebäudetiefe, je m8 umbauten Raumes . RM 15,- bis 15,50 bei 6,5 m Gebäudetiefe, je m3 umbauten Raumes . . . RM 16,50 bis 17,ohne Keller, mit DoppeHeustern bzw. Doppelverglasung, . RM 15,25 bis 15,75 bei 8,5 m Gebäudetiefe, je m3 umbauten Raumes bei 7,5 m Gebäudetiefe, je m3 umbauten Raumes . . . RM 15,75 bis 16,25 bei 6,5 m Gebäudetiefe, je m3 umbauten Raumes . . . RM 17,25 bis 17,75 die Gebäude von 7,5 und 6,5 m Tiefe ohne Zwischenstützen; Keller mit Massivdecke, einfache Ausführung, d . h. Wände innen Fugenglattstrich, Decke ungeputzt, Betonfußboden, . . 12,. bis 14,je ms umbauten Raumes . . . . . . . . . . . RM bei besserer Ausführung, wie Lichtschächte mit weißer Glasurverblendung, besonderen Oberlichtern usw., ist ein entsprechend höhererPreis anzunehmen; Zuschlag zu den Preistin unter a) und b) für massive Zwischenwände zur Schaffung von Räumen von etwa 40-45 m 2 Größe . . . . . RM 1,75 Zuschlag zu den Preisen unter a) und b) für Holz- oder Eisenglaswände zur Schaffung von Räumen von etwa 40-45 m 2 Größe. . RM 3,Zuschlag für Verblendung der Umfassungswände, je m 2 verblendeter Fläche . . . . . . . . . . . . RM 3,- bis 3,50

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Umfassungswände massiv, innen Glattputz, außen Verblendung, Doppelpappdach auf Schalung und Sparren, Betonfußboden, elektrische Lichtinstallation, Heizung, Anschlüsse für Frischwasser und Abwasser, ohne Zwischenwände und Einbauten, wie Aborte, Garderoben, Lager, Büros, a) mit einfachen Fenstern aus Holz oder Stahl, je m2 bebauter Fläche . . . . . RM 38,- bis 40,-· b) mit DoppeHeustern bzw. Doppelverglasung, je m2 bebauter Fläche . . . . RM . 41,- bis 43,c) Zuschlag für Verschalung der Dachuntersicht, je m2 bebauter Fläche . . . . RM . 3,-

78

Zahlenta.feln: Die Ba.uwerte.

6. Unterkellerter Hallenanbau. Stahlskelettbauweise, die Konstruktionen in statischer Hinsicht nicht zur 1 Halle gehörig, Umfassungswände StahlI' I /lq//e fachwerk, 1/ 2 Stein stark ausgemauert, I I innen Gla.ttputz, außen Verblendung, I Doppelpappdach auf Schalung und SparKeller ren, Keller mit Massivdecke, mit Lichtschächten (weiße Glasurverblendung, ~k - -tsm___.:' Prismenabdeckung) und mit außen liegender, überdachter Treppe, Betonfußböden, elektrische Lichtinstallation, Heizung, Anschlüsse und Hauptverteilungsleitungen für dieBetriebsmittel (Gas, Preßluft, Frischwasser, Schmutzwasser, Strom), ohne Aborte, Zwischenwände, Einbauten, Krane oder Hebezeuge, je m3 umbauten Raumes . . . . . . . . . .RJ.\.I. 12,-

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7. Zweigeschoßbauten an Hallen. Stahlskelett- oder Trägerbauweise, die Kon · struktionen in statischer Hinsicht nicht zur Halle gehörig, Ausführung und Ausstattung wie unter 4 - Zweigeschoßbauten an Grundstücksgrenzen beschrieben, die Umfassungswände außen jedoch verblendet. A. Anbau nach I. a) mit einfachen Fenstern aus Holz oder Stahl, je m 8 umbauten Raumes RM 10,75 bis 11,25 b) mit Doppelfenstern bzw. Doppelvergla.sung, je m 8 umbauten Raumes RM 11,00 bis 12,B. Anbau nach li. a) mit einfachen Fenstern aus Holz oder Stahl, je m 3 umbauten Raumes RM 12,50 bis 13,b) mit Doppelfenstern bzw. Doppelvergla.sung, je ms umbauten Raumes RM 13,25 bis 13,75 Preise für Zwischenwände zur Schaffung von R äumen von etwa 40--45 m 2 Größe s. unter 4.

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8. onener Lagersehuppen. --

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Holzbauweise, einfaches Pappdach auf Schalung, als Fußboden Schla.ckenbefestigung, je m1 bebauter Flä.che RM 11,- bis 12,-- ·

Za.hlentafeln: Die Ba.uwerte.

79

9. Oltener Lagersehuppen.

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Holzbauweise, einfaches Pappdach auf Schalung, als Fußboden Schlackenbefestigung, je m 2 bebauter Fläche RM 10,- bis ll,-

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10. Gesehlossener Lagersehuppen.

Holzbauweise, Doppelpappdach auf Schalung, einfache Holzfenster, elektrische Lichtinstallation, Betonfußboden, a) die Wände einfach verschalt, ohne Heizung, je m2 bebauter Fläche. . RM 19,- bis 21,50 b) die Wände doppelt verschalt, mit Heizung, ~8-tom~ je m2 bebauter Fläche. . RM 25,- bis 27,50 Mn§B mint/. ßSm c) die Wände 1/ 2 Stein stark ausgemauert, innen Fugenglattstrich oder Pinselputz, außen Glattputz, mit Heizung, je m2 bebauter Fläche . . • . . . . . . . . . . . . RM 27,- bis 29,50 d) die Wände 1/ 2 Stein stark ausgemauert, innen Fugenglattstrich oder Pinselputz, außen Schalung auf einer Zwischenlage aus Dachpappe, mit Heizung, bis 30,50 . . 28,. . . . . . .RM je m2 bebauter Fläche. . . . . .

11. Lager- oder Werkstattgebäude. Holzbauweise, Umfassungswände 1/ 2 Stein ausgemauert, innen Fugenglattstrich oder stark 1-:::o~~~~ --- l Pinselputz, außen Glattputz, Doppelpappdach auf Schalung, Oberlicht aus Drahtglas 6-8 mm stark auf stählernen Sprossen, einfache HolzI fenster, Betonfußboden, elektrische Lichtinstalla1---- -tßm----..; tion, Heizung, ohne Aborte und sonstige Eintün§e minrl. lfSm bauten bzw. Zwischenwände, je m2 bebauter Fläche RM 29,- bis 31,Zuschlag für die AnschlÜBBe und Hauptverteilungsleitungen für die Betriebsmittel (Gas, Preßluft, Frischwasser, Schmutzwasser, Strom) . bis 3,50 . .2,. . . . RM je m 2 bebauter Fläche . . . . . . . . . je nach Zahl und Art der HauptanschlÜBBe und Hauptverteilungsleitungen. tJ6erliclll

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1 ,317 ~ .... 1,315 1,303 1,302

1933

Ja.nua.r. Februar März. April. Ma.i . Juni. Juli . August. September Oktober November Dezember

1,243 1,238 1,236 1,232 1,230 1,230 1,228 1,228 1,228 1,227 1,224 1,223

~

...

1,302 1,302 1,299 1,294 1,291 1,291 1,289 1,289 1,289 1,288 1,286 1,286

1,223 1,223 1,223 1,223 1,223 1,222 C'l C'l 1,220 ...... 1,220 1,220 1,219 1,218 1,218

1,285 1,285 1,286 1,286 1,286 1,285 1,282 1,283 1,283 1,283 1,283 1,283

1934 Ja.nua.r. Februa.r März. April. Ma.i . . Juni . . Juli . August. September Oktober November Dezember

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123

Zahlent&feln: Die Wertverminderung.

Kap. II, 4: Die Wertvermindernng. Zahlentafel 43.

Technische Lebensdauer von Gebäuden und Baulichkeiten zu industriellen und gewerblichen Zwecken. Lebensdauer

Art des Bauwerkes

Jahre

1. Offene, leichte hölzerne Lagerschuppen in einfacher Ausführung 2. Offene hölzerne Lagerschuppen, zimmermannsmäßig abgebunden, in solider Ausführung . . . . . . . . . . . . . . 3. Offene Lagerschuppen in ordnungsgemäß ausgeführter Stahl· konstruktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

20--25

30-35 40-50

4. Holzfachwerkbauten mit verschalten Umfassungswänden 5. Holzfachwerkbauten mit ausgemauerten Umfassungswänden a) in einfacher Ausführung. . . . . . . . . . . . . . . . } b) in solider Ausführung . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. StahHa.chwerkbauten mit ausgemauerten Umfassungswänden. 7. Flach- und Hallenbauten mit massiven UmfaBBungswänden a) mit Holzbindem in zimmermannsmäßiger Ausführung b) mit Holzbindem in ingenieurmäßiger Ausführung . . . . c) mit Stahlbindem und Schalungsdach . . . . . . . . . . d) mit Stahlbindem und Massivdach . . . . . . . . . . . 8. Flach- und Hallenbauten in Eisenbetonskelettbauweise oder ganz ausEisenbeton, ohne und mit Verblendung aus Mauerwerk

I

35-40

40-----50 50--65

50--75

75--100

---------------------------1----9. Stockwerksbauten mit Frontpfeilern und Umfassungswänden aus Mauerwerk a) mit Holzbalkendecken und hölzerner Dachkonstruktion b) mit Ma.BBivdecken und hölzerner Dachkonstruktion } c) mit Massivdecken und stählerner Dachkonstruktion 10. Stockwerksbauten in Stahlskelettbauweise a) die Konstruktionen in den Frontwänden ganz oder zum Teil von außen sichtbar . . . • . - . · · . · · · · · b)

I

65--75

75--100

65--100

::i!~ns~~~io.ne_n _in_ d~n- ~~t~~n~e~ ~h- a~ß~n- v~r~

11. Stockwerksbauten in Eisenbetonskelcttba.uweise oder ganz aus Eisenbeton, ohne und mit Verblendung aus Mauerwerk .

100--125

Für Bürogebäude gelten sinngemäß die vorstehend angegebenen Werte. Für Verwaltungsgebäude mit repräsentativem Charakter und dementsprechender Ausführung - etwa. in der Art öffentlicher Monumentalbauten - kann die Lebensdauer erhöht werden; die Erhöhung kann bis zu 25% betragen.

Zahlentafeln: Die Wertverminderang.

Zahlentafel 44. Wirtschaftliche Lebensdauer von Gebäuden und Baulichkeiten zu industriellen und gewerblichen Zwecken. Verwendungszweck bzw. Benutzungsmöglichkeit

Lebemldauer Jahre

1. Gebiude und Baulichkeiten, deren Form sich naoh den Abmessungen des wesentlichsten Inhalts richtet und deren Lebensda.uer durch die Lebensdauer des wesentlichsten Inhalts begrenzt wird, z. B. Kessel- und Maschinenhäuser, Gebäude für GeneratorgasanJagen, Gebäude für Schweia.nlagen, Ofenhäuser in Ga!BnstaJ.ten, Gießereien u. dgl. . • . . . . . . . . . . . . . • • . . .

2. Gebiude und Baulichkeiten, die ebenfaJls einem ganz bestimmten Zweck dienen und deren Lebensdauer hauptsäohlich durch die 'Oberalterung der .maschinellen und sonstigen Einrichtungen begrenzt sein kann, z. B. für Bergwerks- und Hüttenbetriebe, für Brauereien, Zuckerf&briken, Zementfabriken, Mühlen, für Betriebe, die sich auf Transporta.nlagen und Fördereinrichtungen aufbauen u. dgl. . • . . . . • . • • . . . . . . . . . . •

3. Gebiude und Baulichkeiten, in denen angreifende Stofie hergestellt und verarbeitet werden oder die dem .AngriH schädlicher Gase und Dämpfe ausgesetzt sind, z. B. für die chemische Industrie, für metallurgische Betriebe, für Wisohereien, Färbereien, Bleichereien, Gerbereien usw., ferner Gebäude und Baulichkeiten in der Nähe von chemischen Fabriken, von Hüttenbetrieben, von Schwelanlagen und von son.Stigen Betrieben mit starker Rauch- und Dunstentwicklung . . . . .

4. Gebiude und Baulichkeiten zu a.llgemeinen Zwecken, wie sie hauptsächlich für die weiterverarbeitende und Fertigwarenindustrie und für gewerbliche Betriebe in Frage kommen:

a) Flach- und Ha.llenbauten, bei denen durch beschrii.nkte Breite, Länge oder Höhe, durch eine zu geringe Tragfähigkeit der Krane, durch ungünstige Lichtverhältnisse usw. der Entwicklung der Technik nur in ungenügendem Maße Rechnung getragen werden kann . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Flach- und Ha.llenbauten, die durch ihre Abmessungen, Ausführung und Ausrüstungen eine Anpassung an die Entwicklung der Technik in höherem Maße gewährleisten . . . .

l

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Zahlentaf. 43 angegebenen

l

Jahre

Etwa 65 bis 75% der in Zahlentaf. 43 angegebenen

Jahre

125

Zahlentafeln: Die Wertverminderung.

Zahlentafel 44 (Fortsetzung). Lebensdauer

Verwendungszweck bzw. Benutzungsmöglichkeit c) StookwerkSbauten, bei denen duroh beschränkte Breite, Länge und Geschoßhöhen, duroh ungünstige Lichtverhä.ltnisse, duroh unzweckmäßig angeordnete (eingebaute) Treppenhäuser, duroh zu geringe Tragfii.b.igkeit der Decken, duroh unzureichende Aufzüge usw. der Entwicklung der Technik nur in ungenügendem Maße Rechnung getragen werden kann • d) Stookwerksbauten, die duroh ihre Abmessungen, Ausführung und Ausrüstungen eine Anpassung an die Entwicklung der Technik in höherem Maße gewährleisten . . . . . . . . .

Jahre

l

Etwa 30 bis 40% der in Zahlentaf.43 angegebenen

I

Jahre

Etwa 60 bis 70% der in Zahlentaf. 43 angegebenen Jahre

1

I

Für Bürogebäude und Verwaltungsgebäude gelten sinngemäß die für die Gebäude und Baulichkeiten unter 4. angegebenen Werte.

Zahlentafel 45. Technische Lebensdauer von Wohngebäuden. Gebäudeart

Lebensdauer Jahre

1. Wohnbaracken (Notwohnungen), mit provisorischem Charakter

10-15

2. Ein- und Mehrfamilienhäuser mit Kleinwohnungen, in einfacher Ausführung bei entsprechender Raumausnutzung, die Wohnungen ohne Bäder bzw. nur mit Brausebädern, ohne oder mit Toiletten a) in Ersatzbauweisen, je nach der Art der Baustoffe . . . . b) in Friedensbauweise, aber unter Anwendung der in baupolizeilicher bzw. statischer Hinsicht gewährten Erleichterungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) in reiner Friedensbauweise . . . . . . . . . . . . . . .

25-40

3. Ein- und Mehrfamilienhäuser mit mittelgroßen Wohnungen, in soliderer Ausführung bei geringerer Raumausnutzung, die Wohnungen mit Toiletten und einfachen Wannenbädern a) inFriedensbauweise, aber unter Anwendung der in haupolizeilicher bzw. statischer Hinsicht gewährten Erleichterungen. b) in reiner Friedensbauweise . . . . . . . . . . . ·. . . .

} 75-100

4. Ein- und Mehrfamilienhäuser mit großen Wohnungen, in gediegener Ausführung bei guten Raumabme85ungen, die Wohnungen mit gutem Komfort . . . . . . . . . . . . . . . .

100-125

5. Repräsentative Ein- und Mehrfamilienhäuser mit großen Wohnungen, in gediegenster Ausführung bei entsprechenden Raumabmessungen, die Wohnungen mit bestem Komfort • . . . .

125-150

126

Zahlentafeln: Die Wertverminde.rung.

Zahlentafel 46.

Schema zur Ermittlung der technischen Lebensdauer von Gebäuden und Baulichkeiten zu industriellen und gewerblichen Zwecken. 2

1

Teilausführung AUBBChaoht . Fundamente, Wände, Treppen

3

'

Gesob.Atzte der Prodllkt &118 den Gesamtobjekt Lebensdauer Wertender TeUausfllhrlmg Spalten 2 und, 3 % Jahre

Anten a.m

}

Tragkonstruktion Zwischendecken. Fußb9denbeläge . Daohkonstruktion, Dachdecke Dacheindeckung . Dachentwässerung . Fenster, Türen, Tore Kleineisenkonstruktionen . Verg]asung • Rohr:insta11a.tionen • ElektroinstaJlationen .

...

Anstrich Gesamtobjekt

= E Teila.UBführongen =

100

I E Spalte4=

Technische Lebensdauer eines Bauwerkes = E Spalte 4 100 Bemerkung: Anhaltspunkte für die AUBfüllung der Spalte 2 bieten die Zahlentafeln 37 bis 39 sowie für Wohngebäude die Za.hlentafel 40 des Abschnittes 3 dieses Kapitels.

Zahlenta.feln: Die Wertverminderung.

127

Zahlentafel 47. Lebensdauerzahlen von baulichen Nebenanlagen und von Nebenanlagen mit vorwiegend bautechnischem Charakter. Lebensdauer

Bauwerk

1. Grundstückseinfriedigungen a) Holzzäune . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Drahtgeflechtzäune mit Holzpfosten, eingegrabenen bzw. einbetonierten Stahlpfosten oder EiBenbetonpfosten . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Staketen-, Dra.htgeflecht- oder stählerne Zäune mit massivem Sockel zwischen Pfeilern oder Stielen . d) Schwache Wände aus Hohlsteinen oder Vollziegeln auf massivem Sockel zwischen Pfeilern oder Stielen e) Stärkere massive Wände mit oder ohne Pfeilervorlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

technische Jahre

I wirtschattliehe Jahre

10--15

10-15

10-25

10-25

25--40

25--40

20--35

20-35

40--65

~5

15-20 40--50 40--50 60--75

15-20 30--40 30--40 40-50

3. Kanalisationen a) für Schmutzwasser . . . . . . . . . . . . . . b) für Regenwasser . . . . . . . . . . . . . . . (Rohrnetze für Frischwasser, Gas, Preßlnft usw. s. Zahlentafel 48)

30--35 30--35

30-35 30-35

4. Begehbare oder bekriechbare Rohr- und Kabelkanäle a) mit fest eingebauter massiver Decke . . . . . . b) mit abnehmbarer Abdeckung aus Holz, Gußeisen, Stahlblech, Eisenbeton- oder Granitplatten usw ..

30--40

30-40

25-30

25-30

5. Unzugängliche Rohrkanäle aus Formstücken .

20--25

15-20

6. Rohr-, Kabel- und Transportbrücken a) in Holzbauweise . . . . . . . . . . . . b) in Stahlbauweise . . . . . . . . . . . . c) in Eisenbeton- oder anderer Massivba.uweise.

20--30 40--50 60--75

20-30 30--40 30--40

7. Lichta) aus b) aus c) aus

10-15 25--30 30--35

10-15 25-30 30-35

30--35 15-20

30-35 15-20

2. Uferbefestigungen a) Verankerte hölzerne Bohlwä.nde . . . . . . . . b) Verankerte stählerne Spundwände . . . . . . . c) Verankerte massive Wände zwischen. Stahlträgem d) Schwerkraft- und Winkelstützmauem . . . . . .

und Leitungsmaste Holz. . . . Stahl . . . . . . Eisenbeton . . . .

8. Schmutzwasser-Kläranlagen a.) Mechanische Kläranlagen b) Biologische Kläranlagen .

128

Zahlentafeln: Die Wertverminderong.

Zahlentafel 47 (Fortsetzung). Lebensdauer

Bauwerk

technisohe Jahre

9. Versickerungsa.nla.gen (Gruben und Dra.ina.gen) a.) bei feinsandigem Boden . b) bei grobkörnigem Boden . . . . . . . . . 10. Gleisa.nla.gen a) Anschlußgleisanlagen . . . . . . . . . . . . . (Drehscheiben, Schiebebühnen, Rangiera.nlagen s. Zahlentafel 48) b) Schmalspurgleisanlagen oc) eingebaute Gleise • . . . . . {J) aufgelegte (Feldbahn-) Gleise .

11. Hof- und Straßenbefestigungen a) Großsteinpflaster in Kiesbettung . . . . . . b) Kleinsteinpflaster auf Unterbeton . . . . . c) Stampfasphaltplatten oder Hartgußasphalt auf Unterbeton . . . . . . . . . . . . . . . . d) Imprägniertes Holzklotzpflaster auf Unterbeton . 12. Standgerüste hochliegender Laufbahnen von freistehenden Hofkrananlagen, von Verladebrücken, von Hängebahnen usw., sofern diese Konstruktionen als selbständiger baulicher Teil der ganzen Anlage aufgefaßt werden können a) in Holzbauweise . . . . . . . . . . . . . . . b) in Stahlbauweise . . . . . . . . . . . . . . . c) in Eisenbeton- oder anderer Massivbauweise . . . (Hofkrane, Uferkrane, Verladebrücken, Hängebahnlaufkatzen s. Zahlentafel 48)

wirtschaftliche Jahre

3-5 5-10

3--5 5-10

40-50

30-35

20---30 15-20

15-20 15-20

40-50 30--35

40--50 30-35

20-25 15-18

20-25 15-18

20-30 40-50 60-75

20-30 30-4.0 30-4.0

13-15

13-15

13. Kühltürme a.) Ausführung ganz in Holz b) Gerüst in Stahlkonstruktion oc) Gerüst . . . . . . . . . {J) Holzteil . . . . . . . . . c) Turm in Eisenbeton oc) in einwandiger Ausführung in doppelwandiger Ausführung (J) Holzteil . . . . . . . . . .

25-30 13-15

25-30 13-15

30-35 40-50 13-15

25-30 25-30 13-15

14. Wasserhochbehälter (Wassertürme) a) Turm in Holzbauweise . . . . . . . . . . . . b) Turm in Stahlbauweise . . . . . . . . . . . . c) Turm in Eisenbeton- oder anderer Massivbauweise

20---30 40-50 60-75

20-30 40--50 60-75

129

Zahlentafeln: Die Wertverminderung.

Zahlentafel 48. Lebensdauerzahlen von Gebäudeausrüstungen und von maschinellen Nebenanlagen bzw. Einrichtungen mit maschinellem Charakter. Lebensdauer

Anlage oder Einrichtung

technische Jahre

I. Gebäudeausrüstungen

1. Laufkrane und sonstige Krane .

25-35

wirt-

schaftliche Jahre

20---25

25-35 15-20 2. Aufzüge . . . . . . . . . . . li. Nebenanlagen 15-20 20-30 3. Elektrohängebahnlaufkatzen . . 20---25 20---30 4. Hofkrane, Uferkrane, Verladebrücken usw. (Standgerüste hierzu, sofern dieselben aJs selbständiger baulicher Teil der ganzen .Anlage aufgefaßt werden können, s. Zahlentafel 47) 25-30 20---25 5. Drehscheiben, Schiebebühnen, Rangiera.nl&gen (Gleis&n1agen s. Zahlentafel 47) 12-15 15-20 6. Gleis- und Fuhrwerkswaagen . 7. Kessel&nia.gen 20-25 a) Fla.mmrohrkessel 25-35 20---25 25-35 b) W&SSerrohrkessel c) Economiser . . Mittel im } Mittel im } d) Lufterhitzer . . 10---15 15-20 e) Saugzuganl&gen. 25-35 f) Schornsteine . . 30---50 g) Wasseraufbereitungsanlagen (Verdampfer, chemi10---15 25-35 sche W a.sserreinigungsanlagen) 15-20 20---25 h) Pumpen . . . . . . . . . . 20---25 i) Rohrleitungen nebst Zubehör 25-35 10---15 15-20 k) Bekohlungsanlagen . 8-10 10---15 I) Kohlenmahlanlagen . 8. Kraftanlagen 20-25 a) Dampfmaschinen . 25-35 20-25 b) Dampfturbinen. 25-35 20-25 c) Wasserturbinen . 25-35 d) Gasmotoren 20-25 25-30 cx) liegend . . 15-20 15-20 {J) stehend . . e) Dieselmotoren 20---25 25-30 cx) liegend . . 15-20 15-20 {J) stehend . . (für schnella.ufende stehende Maschinen mit 800 bis 1200 und mehr Ujmin sind die Lebensdauerzahlen nur etwa. halb so groß anzunehmen) 20---25 25-35 f) Dynamomaschinen und Elektromotoren . 25-30 g) Transformatoren . · 30---35 15-20 h) Sohalta.nla.gen . . . . . . . 20-25 15-20 30--40 i) Transmissionen . . . . . . . 4---6 k) Riemen und Seile . . . 4--6 (Kühltürme s. Zahlentafel 47) 9 Heideok, Sohätzung.J

130

Zählenta.feln: Die Wertvermindemng.

Zahlentafel 48 (Fortsetzung). Lebensdauer

Anlage oder Einrichtung

technische Jahre

9. Umformemnla.gen a) mit umla.ufenden Maschinen . 25-35 25-35 b) mit Glasgleichrichtern. 25--35 c) mit Eisengleichrichtern 15-25 10. Akkumulatorenbatterien . 11. Generatorgasanlagen a) Ausgemauerte Festrostgeneratoren 15-20 8--10 b) Festrostgeneratoren mit Wasserkammer . 15-20 c) Drehrostgenemtoren mit ausgemauertem Schacht d) Drehrostgeneratoren mit Wailserkammer . . . . . 12-15 e) Reinigungsa.pparate, Gebläse, Rohrleitungen usw. 15-20 12. W a.sserversorgungs&nla.gen a) Rohrbrunnen, je nach Wasserbeschaffenheit oc) mit Gewebefilter . . . . . . . . . . • 10-15 ß) mit gewebelosem Filter und Kiespackung 20-30 b) Ma.schineller Teil, wie Pumpen, Filter, Druckim Mittel kessel usw• . . . . . . . . • . . . . 25-35 (Wa.sserhoohbehälter s. Zahlenta.fel47) 13. Preßlufterzeugungsanlagen 15-20 14. Sauerstoffanlagen . . 12-15 15:----'A.zetylena.nla.gen a) Erzeugungsanlagen 10-12 b) Verdichtungs- und Abfüllanlagen . 12-15 16. Rohrnetze a) für Wasser (auch Warmwasser). 30-40 b) für Leuchtgas . . . . . . . 20-30 c) für Generatorgas • . . . . . 15-20 d) für Preßluft . . • . . . . . 15-20 e) für Sauerstoff und Azetylen . 15-20 f) für Dampf . . . . . 15-25 g) für Kondensat . . . . 8--12 17. Kabelnetze (Erdkabel) . . 30-35 18. Müllverbrennungsanlagen . 15-20 19. Ta.nkanlagen mit unterird.isoh eingebautem stählernen Lagerbehälter . . . . . . . . . . . . • • . • 25--30 20. Oberirdisch angeordnete stählerne Lagerbehälter für nicht angreifende Fliissigkeiten. . . . . . . . . 21. Fernsprechanlagen a) Ha.ndvermittlungszentralen. b) Automatische Vermittlungszentralen c) Leitungsnetze • • • • • • • . . .

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SChaftUche Jah!e

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~25 ~25

10-15 10-15 8--10 15-20 12-15 15-20 10-15 ~25

im Mittel

20-25

15-20 10 10 10

25-30 15-20 15-20 15--20 10 15--20 8--10 20-25 8--10 15--20 Richtet sich nach der An· Jage, zu der die Lagerbebälter gehören

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Zahlentafel 49. Km·ventafel über den Verlauf der bei Bauwerken vorzunehmenden prozentualen Altcrsabschreibung für die jeweilige technische Lebensdauer.

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