Critérios para Pré-Seleção de Fundos Imobiliários

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Critérios para pré-seleção de fundos imobiliários
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Critérios para pré-seleção de fundos imobiliários Uma boa análise de ativo gerador de renda passiva começa com filtros bem calibrados, que refletem o perfil adequado de tolerância ao risco de cada investidor. Para os mais defensivos, adeptos dos fundos imobiliários, propomos uma fórmula para facilitar este processo inicial de escolha.

Quem investe em fundos imobiliários, negociando cotas através da Bolsa de Valores, é necessariamente um investidor de renda variável. Isto, por si só, já faz da pessoa uma investidora arrojada no Brasil, em comparação com a maioria dos brasileiros economicamente ativos, que no máximo fazem aplicações de renda fixa. Porém, dentro do universo da renda variável, quem investe predominantemente em fundos imobiliários pode ser considerado alguém de perfil conservador e defensivo. A fórmula para filtragem inicial de FIIs que vamos propor a seguir reforça estas características. A rentabilidade ofertada pelos fundos imobiliários mais sólidos e duradouros permite a formação crescente de renda passiva, mediante o reinvestimento dos dividendos somados ao dinheiro poupado no mês, por meio de aportes regulares que, no longo prazo, resultarão em maior liberdade financeira para o investidor, quando não a sua plena independência neste sentido.

Quem deseja expressiva rentabilidade e retornos logo no começo da sua jornada de investimentos, deve tolerar maior exposição aos riscos, negociando ações das empresas de capital aberto com potencial de crescimento, por exemplo. Aqui, porém, jogaremos na retranca. Entraremos em campo para não perder o jogo, e o placar de 1 a 0 será uma goleada para nós. Em suma, apreciamos o que é líquido e certo. Este é justamente o primeiro ponto da nossa fórmula simplificada de filtragem inicial de fundos imobiliários. Para auxiliar nesta tarefa, recomendamos três plataformas de pesquisa na Internet : Lupa de FIIs: https://fiis.com.br/lupa-de-fiis/ Busca avançada do Status Invest: https://statusinvest.com.br/fundosimobiliarios/busca-avancada Ranking do Funds Explorer: https://www.fundsexplorer.com.br/ranking Liquidez: participação no IFIX Se você é um investidor experiente, com enormes reservas de capital bem distribuídas em diversos tipos de ativos, pode se dar ao luxo de abrir mão da liquidez em alguns deles. Quem compra um quadro do Picasso, por exemplo, sabe que haverá um universo de compradores em potencial muito restrito, se comparado aos possíveis compradores de ações consideradas como Blue Chips . Mas se você está apenas começando sua jornada, presumivelmente com poucos recursos, a possibilidade de

precisar deles para sanar uma emergência, ou um imprevisto, é muito grande. Em suma, seu dinheiro não pode ficar trancado. Obviamente, um investidor de longo prazo não compra cotas de fundos imobiliários pensando em vendê-las na sequência, mas isto pode ser necessário por motivos de força maior. Ademais, o FII em questão pode perder fundamentos no futuro ou não render o mínimo esperado. Então, vender suas cotas com rapidez será importante. É uma questão de segurança. Um fator decisivo que comprova a liquidez de um fundo imobiliário é a sua participação no IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3, a Bolsa de Valores de São Paulo. Trata-se de uma carteira teórica com os FIIs mais negociados nos mercados de Bolsa e de Balcão monitorados pela B3, com a função de indicar o desempenho médio deste tipo de ativo. Portanto, se um fundo imobiliário não estiver presente no IFIX, não prossiga com a análise dele. Ao menos dez mil negociações por mês Outro modo para aferir a liquidez de um fundo imobiliário é observando o número médio de negócios por mês. Para este critério recomendamos que o FII faça, em média, ao menos dez mil negociações por mês. Vale destacar que os fundos imobiliários que atendem a este requisito quase sempre fazem parte do IFIX. Para investir em FIIs com segurança e de modo defensivo, vale a verificação dupla da liquidez: participar do IFIX e realizar pelo menos dez mil negociações por mês – o que, ainda assim, é um número relativamente baixo.

A depender da plataforma que você utilizar para pesquisar FIIs, é possível estabelecer um volume mínimo diário de negociações, como R$ 1 milhão, por exemplo. O rendimento ou Dividend Yield anual de um FII Antes de apresentar nossos critérios referentes aos rendimentos de um fundo imobiliário, seria importante esclarecer o seu conceito para aqueles que estão nos primeiros passos de suas jornadas de investidores. Suponha que a cota de um FII esteja sendo negociada por R$ 100. Ao comprá-la, o investidor passa a ter direito de receber os rendimentos mensais que, no caso, respeitam a média de R$ 0,70 (setenta centavos). Ao final de um ano, esta cota renderá para o investidor R$ 8,40 (oito reais e quarenta centavos), ou seja, 8,4% do valor investido na cota. Este será o rendimento ou Dividend Yield anual do FII, com um detalhe importante: ao fim deste período o investidor continua dono da cota, cujo valor também pode variar para cima ou para baixo, mas continuará rendendo mês após mês, indefinidamente. Rendimento anual mínimo: inflação mais 3% Todo investidor consciente procura a proteção de seu capital frente aos efeitos da inflação. Logo, os rendimentos mensais de um fundo imobiliário devem satisfazer a preservação desta premissa e oferecer um prêmio adicional. Há vários índices que medem a inflação no Brasil para diversos setores da economia e mesmo regiões do país. Em nossa fórmula adotamos o IPCA do IBGE, vigente desde janeiro de 1980. O IPCA do IBGE é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatística. É, portanto, um índice válido para investidores do Rio Grande do Sul ao Amapá. O IPCA também é usado como referência em vários títulos de renda fixa negociados via Tesouro Direto, como o “Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2040” e o “IPCA+ 2026”, por exemplo. Posto que os rendimentos dos fundos imobiliários sejam isentos de impostos (até o momento da publicação deste ebook ), ao adotarmos o IPCA mais 3% como meta mínima de rendimento anual do FII em questão, estamos buscando equivalência mínima com os ativos de renda fixa, com a vantagem da preservação do patrimônio. Com isto, estaremos batendo a Caderneta de Poupança com facilidade, assim como os rendimentos dos aluguéis de imóveis tradicionais. Então, se o IPCA acumulado nos últimos 12 meses for de 4%, buscaremos fundos imobiliários com histórico de rendimento ou Dividend Yield (DY) anual de pelo menos 7%, sabendo que resultados do passado não representam garantias de resultados futuros, embora sejam ótimos indicadores disso. Então, se o IPCA subir para 5%, vamos buscar FIIs com Dividend Yield de 8%, sempre em termos anuais, e assim por diante. Caso a sua plataforma predileta de pesquisa de FIIs não trabalhe com DYs anuais, basta dividir o valor anual por 12 para chegar ao DY mensal mínimo necessário. Por exemplo, um DY anual de 8% corresponde a um DY mensal de aproximadamente 0,67%. Rendimento anual máximo: inflação mais 6%

Estabelecer um teto para rendimentos anuais de fundos imobiliários pode ser um contrassenso, afinal de contas quanto mais rendimentos, melhor, certo? Nem sempre. A importância de estabelecer um teto para o Dividend Yield anual de um fundo imobiliário é afastar o risco da carteira do investidor. Ao invés disso, nosso foco é a previsibilidade e a constância do rendimento do FII, uma vez que grandes rendimentos ocasionais são bem vindos em empresas de capital aberto, mas no caso dos fundos imobiliários, isso pode representar indícios de sua inviabilidade futura. Hipoteticamente, se um fundo imobiliário possui várias agências bancárias espalhadas em cidades do interior, por exemplo, com locações garantidas por contratos de longa duração, a rentabilidade mensal estará igualmente garantida neste período. Suponha que um banco declare que pretende fechar agências presentes no portfólio deste FII, devido à informatização dos serviços prestados de modo cada vez mais remoto. Logo, os cotistas mais antenados deste fundo passarão a vender suas cotas com mais intensidade: elas tendem a ficar mais baratas e consequentemente o rendimento mensal para os cotistas remanescentes aumentará. Trata-se de um canto do cisne, pois o rendimento do fundo cairá abruptamente sempre que um contrato de locação vencer e uma agência fechar. Alguns fundos imobiliários também operam no regime de renda mínima garantida durante certo período, até que seus empreendimentos, teoricamente, passem a dar retorno efetivo. Esta renda mínima garantida pode ser alta e atrativa, mas ao fim do seu termo, a depender do tipo do empreendimento, o retorno mensal poderá cair radicalmente.

Ao estabelecer um teto de rendimento na escolha de um FII, estaremos minimizando os riscos, embora o risco zero seja impossível de atingir. Retomando, se o IPCA acumulado nos últimos 12 meses for de 4%, buscaremos fundos imobiliários com histórico de rendimento anual máximo de 10%. Se o IPCA neste período subir para 5%, vamos buscar FIIs com Dividend Yield anual de 11%, e assim por diante. Vale lembrar que um DY anual de 11% equivale a um DY mensal de aproximadamente 0,92%, por exemplo. Compreenda este procedimento como guiar um carro esporte numa estrada sinuosa, onde saber frear é tão importante como saber acelerar. E atenção: este critério vale apenas para a entrada num fundo imobiliário, pois se o seu rendimento aumentar paulatinamente acima do teto inicial, isto não significa que o fundo deva ser vendido pelo investidor. Histórico de rendimentos ininterruptos: mínimo de 24 meses O investidor defensivo e conservador de fundos imobiliários – que espera viver de seus rendimentos mensais no longo prazo – deve priorizar FIIs que entreguem rendimentos mensais contínuos, previsíveis, e em linha com o Dividend Yield recente. Falhas nas distribuições dos rendimentos não são bemvindas e eventuais picos de distribuições mensais devem ser investigados, pois uma coisa é o rendimento de FII, outra é a amortização, quando um FII vende algum ativo de sua carteira e reparte o lucro da venda com seus cotistas. Ao adotar 24 meses como período interrupto de entrega de rendimentos, abriremos mão de fundos imobiliários lançados

recentemente no mercado. Analistas profissionais podem até alegar que um fundo nestas condições eventualmente se trata de um bom investimento. Mas aqui o investidor leigo ou novato vai reconhecer humildemente que não dispõe das ferramentas – ou do tempo necessário – para chegar nesta conclusão. Afinal de contas, estamos propondo uma fórmula simplificada e segura para escolha de FIIs, na qual a confiabilidade é indicada também pela maturação mínima do ativo.

O portal Status Invest traz o histórico de distribuição ininterrupta de proventos de MXRF11 entre junho de 2016 e setembro de 2021 (fonte: https://statusinvest.com.br/fundosimobiliarios/mxrf11 - link acessado em 07/10/2021). Observação: a mera menção deste ativo não representa recomendação de compra ou venda dele. Além de verificar a constância de pagamentos mensais nos últimos dois anos, é importante observar se não houve aumento repentino dos rendimentos mais recentes, que talvez não representem a estabilidade dos mesmos. Em

termos de segurança, uma curva gradual de crescimento de rendimentos é mais importante. A relação entre o preço (P) e o valor patrimonial (VP) da cota Os fundos imobiliários são menos voláteis que as ações das empresas de capital aberto, o que indica que eles representam ativos menos sujeitos aos movimentos especulativos do mercado financeiro. Um dos modos mais eficazes para conferir o grau de especulação de um ativo é comparar seu valor patrimonial com seu preço negociado na Bolsa: quanto maior for a discrepância entre eles, maior o grau especulativo e maior o risco inerente. No mercado de ações, quando a cotação de uma ação está abaixo do valor patrimonial dela, abre-se o critério da oportunidade do investimento, ao passo que se o preço da ação for muito superior ao valor patrimonial da mesma, há a sinalização de que o ativo está caro para o investidor, ou que sua margem de segurança está reduzida. No caso dos fundos imobiliários ocorre algo semelhante, com a vantagem que, nos fundos imobiliários, é mais fácil definir o valor patrimonial de cada ativo, no qual as diferenças em relação aos preços das cotas costumam ser menores. Por exemplo, um fundo imobiliário administra um edifício de escritórios numa importante região de São Paulo, sendo avaliado em R$ 10 milhões no mercado. Este fundo é distribuído em 100 mil cotas, de modo que o valor patrimonial de cada cota é R$ 100. Em determinado dia esta cota está sendo negociada na Bolsa por R$ 105. Logo, a relação entre o preço da cota (P) e o valor patrimonial (VP) dela será de 1,05. Se a cota estivesse sendo negociada por

R$ 95, a relação entre preço e valor patrimonial da cota seria de 0,95 e assim por diante. Posto isso, podemos apresentar nossos parâmetros de escolha para a relação entre a cotação (P) e o valor patrimonial (VP) de um fundo imobiliário. O P/VP de um FII deverá expressar uma relação mínima de 0,90 No mercado de ações, quanto menor a relação entre P e VP, maior o critério da oportunidade, quando aliado aos fundamentos sólidos e verificados. No caso dos fundos imobiliários, se esta relação for menor que 0,90 um sinal amarelo deve ser aceso na mente do investidor. Pode haver uma tolerância para 0,85. Entretanto, abaixo disso aumenta sensivelmente o risco do fundo imobiliário em questão estar enfrentando problemas com suas propriedades ou papéis relacionados às dividas imobiliárias. O P/VP de um FII deverá expressar uma relação máxima de 1,10 Ninguém gosta de comprar algo que seja claramente mais caro do que deveria ser. Porém, no mercado financeiro muita gente se esquece disso e, quando acompanham a manada, acabam comprando ações de empresas e cotas de FIIs por preços bem acima do valor patrimonial do produto. Se você sabe que pode comprar um sapato de uma marca de qualidade por R$ 200 em qualquer loja, não fará sentido pagar R$ 300 por ele. Certamente você não compra um sapato para revender, mas para usar. No mercado de capitais, onde especuladores compram ativos com a expectativa de revender com lucro, eles topam

pagar bem mais caro por eles. O investidor de longo prazo, porém, não compra ativos para revender, mas para se beneficiar deles como parceiro. Portanto, por segurança, não recomendamos a aquisição de cotas de fundos imobiliários com a relação P/VP acima de 1,10 – toleramos que ela alcance 1,15 como limite. Acima disso, é bem provável que o fundo imobiliário tenha pouca margem para valorização adicional na cotação. Evitar cotas de fundos com apenas um inquilino Existem ótimos fundos imobiliários que administram apenas um empreendimento. Isso, por si só, não é um problema quando este empreendimento possui vários inquilinos, como um shopping center ou um edifício de lajes corporativas, por exemplo. Um empreendimento com vários inquilinos pode sofrer com eventual vacância ou inadimplência parcial, mas raramente haverá queda abrupta de rendimento mensal no fundo. O problema, em nossa visão, é quando este empreendimento possui apenas um inquilino, pois estamos diante de uma situação binária: ou o fundo é rentável ou não é. Não existe meio termo. Por melhor que seja um inquilino e por mais longo que seja um contrato de locação, no futuro a situação pode mudar. O inquilino pode não renovar o contrato e o edifício, para receber outro inquilino pode precisar de uma reforma radical.

A plataforma Funds Explorer mapeia os ativos dos fundos de tijolos. O GGRC11, por exemplo, possui 15 imóveis em 8 estados (fonte: https://www.fundsexplorer.com.br/funds/ggrc11 - link acessado em 07/10/2021). Observação: a mera menção deste ativo não representa recomendação de compra ou venda dele. Existem ótimos fundos monoinquilinos? Sim, mas queremos minimizar os riscos. Além do mais, ao comprar cotas de fundos de fundos (FOFs) eventualmente estaremos expostos aos fundos de tijolo com apenas um inquilino. Esta emoção já é suficiente para nós. Evitar cotas de fundos de desenvolvimento Os fundos de desenvolvimento são potencialmente muito rentáveis no longo prazo, mas eles podem também não vingar no futuro. Como eles investem em empreendimentos ainda em construção, como edifícios comerciais; ou de longa maturação, como loteamentos urbanos; fica difícil para analisar eles do ponto de vista técnico. Nossa restrição aos fundos de desenvolvimento se dá mais pela dificuldade de analisar seus ativos do que por sua

eventual carga de risco. Geralmente são investidores experientes que adicionam cotas de fundos desse tipo em suas carteiras. Há por exemplo, um fundo de desenvolvimento que administra um cemitério. Fica a pergunta: qual analista de valores, mesmo profissional, é capaz de prever com segurança os rendimentos futuros de um empreendimento como este? Novamente, poderemos ficar expostos aos fundos de desenvolvimento indiretamente, através de cotas de fundos de fundos, cuja diversificação de carteira compensa eventuais dissabores. Patrimônio líquido mínimo de R$ 500 milhões Existem ótimos FIIs de papéis com patrimônio líquido de apenas R$ 200 milhões, por exemplo. Não duvidamos disso. Vários FIIs iniciam suas operações com bem menos do que este valor e vão crescendo mediante emissões bemsucedidas de novas cotas, refletindo a competência de seus gestores. Quem já tem alguns anos de estrada pode ser cotista de FIIs assim, perfeitamente. Porém, para o investidor novato, tamanho é documento, sim senhor. Aliás, um tamanho que deve ser inversamente proporcional ao patrimônio do iniciante. Por isso, colocar um sarrafo na casa dos R$ 500 milhões, como patrimônio líquido mínimo para um FII, trata-se de uma medida extra de segurança. Este valor pode ficar defasado ao longo dos anos, conforme os efeitos da inflação e do desenvolvimento da indústria de FIIs? Sim. No entanto, R$ 500 milhões continuarão sendo um filtro adicional de respeito para quem deseja selecionar

ativos geradores de renda passiva confiáveis para sua carteira previdenciária. Conjunto dos critérios A fórmula simplificada e segura para escolha de fundos imobiliários prioriza a liquidez dos ativos, com sua presença obrigatória no IFIX; sinaliza um intervalo de rendimento médio anual entre inflação mais 3% e inflação mais 6%, com histórico de rendimentos ininterruptos mínimos de dois anos; enquadra a relação entre preço e valor patrimonial da cota numa variação máxima de 10%; e recomenda que o investidor não compre cotas de fundos com apenas um inquilino ou cotas de fundos de desenvolvimento. Por fim, o patrimônio líquido mínimo de um FII deve ser de R$ 500 milhões. Em determinados meses, alguns FIIs poderão se enquadrar em todos estes critérios simultaneamente, liberando o investidor para prosseguir na leitura aprofundada dos relatórios gerenciais dos FIIs pré-selecionados, em análises individuais que podem, inclusive, ser comparadas com os estudos realizados pelas casas independentes de research , por exemplo. Tecer comparações desse tipo, inclusive, é um meio muito útil de aprimoramento pessoal. Em outros meses, no entanto, pode acontecer que nenhum fundo imobiliário atenda a estes filtros completamente. Neste caso, será melhor que o investidor aporte seus recursos em renda fixa ou mesmo em ações de empresas que pagam dividendos, com os devidos fundamentos igualmente analisados. Respectivamente, na primeira opção para aguardar novas oportunidades, e na segunda opção para investir com bons retornos sem abrir mão da segurança. O importante é não deixar o dinheiro parado: a prosperidade é amiga do fluxo de caixa constante.

A Lupa de FIIs do portal FIIs.com.br facilita muito a tarefa de quem deseja pré-selecionar ativos para análise ou acompanhamento (fonte: https://fiis.com.br/lupa-de-fiis/ - link acessado em 07/10/2021). Observação: esta plataforma de filtros opera com Dividend Yield mensal em “Último Rend. (%)” e “Rend. Méd. 12m (%)”. Nada impede que cada investidor ajustes seus filtros, usando esta proposição de critérios como ponto de partida. Os dados apresentados neste ensaio não são definitivos ou mandatórios, mas refletem um perfil de investimento mais defensivo e conservador, além de estarem sujeitos a aprimoramentos conforme a contínua experiência de cada um.

Créditos Critérios para pré-seleção de fundos imobiliários Jean Tosetto Coleção Suno Short Reading # 08 – abril 2022 Capa: “Representação de elementos sendo filtrados” (2021), arte digital de Jean Tosetto (1976) pertencente ao acervo da Suno, São Paulo, Brasil. Diagramação: Ricardo Antunes. Todos os direitos reservados. Nenhuma parte deste livro poderá ser reproduzida, de forma alguma, sem a permissão formal por escrito dos autores, exceto as citações incorporadas em artigos de críticas ou resenhas. O texto desta publicação foi fixado conforme o acordo ortográfico vigente no Brasil desde 1º de janeiro de 2009. Envie seu comentário [email protected]

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Coleção Suno Short Reading A Suno é uma empresa comprometida com a difusão de conhecimento sobre educação financeira, levando adiante sua missão por meio de notícias, artigos e relatórios de acompanhamento dos ativos negociados nos mercados de capitais, além de vídeos, cursos, eventos e livros sobre os temas pertinentes em torno da renda fixa e, principalmente, da renda variável. Ciente de que o tempo é o ativo mais valioso – e cada vez mais escasso – para as pessoas ávidas por aprender sobre investimentos com foco na obtenção da independência financeira, a Suno apresenta a sua coleção de e-books curtos, de modo a sintetizar em poucas páginas, com linguagem leve e acessível, os assuntos de relevância tanto para quem é iniciante nesta área como para quem já tem certa experiência em Bolsa de Valores. Com isso, o objetivo da Suno é incentivar o hábito da leitura como fonte de prazer associada à busca por sabedoria, abrindo um universo de possibilidades que não se restringem ao ambiente mercantil, mas podem – e devem – avançar sobre outros campos da produção literária, compreendendo que grande parte das pessoas bemsucedidas nos investimentos são aquelas dotadas de variado repertório intelectual. Sobre o autor

Jean Tosetto (1976) é arquiteto e urbanista graduado pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas, São Paulo. Tem escritório próprio desde 1999. O autor e editor de livros é adepto do Value Investing e colabora com a Suno desde janeiro de 2017, onde já escreveu livros de sucesso em parcerias com Tiago Reis, Professor Baroni e Felipe Tadewald. Publicou sua primeira obra, “MP Lafer: a recriação de um ícone”, em 2012, de forma independente.